Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 162 ЖК РФ
1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.
(см. текст в предыдущей редакции)
1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.
(часть 1.1 введена Федеральным законом от 05.04.2013 N 38-ФЗ)
КонсультантПлюс: примечание.
Действие положений ст. 162 (в ред. ФЗ от 03.04.2018 N 59-ФЗ) распространяется на отношения, возникшие из договоров управления многоквартирным домом, заключенных до 03.04.2018.
2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 05.04.2013 N 38-ФЗ, от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
(часть 2.1 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 263-ФЗ)
3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;
(в ред. Федеральных законов от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;
(в ред. Федерального закона от 03.04.2018 N 59-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
КонсультантПлюс: примечание.
Ч. 5 ст. 162 при управлении многоквартирными домами, предоставлении коммунальных услуг не применяется на территориях ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей (Постановление Правительства РФ от 07.03.2023 N 360).
5. Договор управления многоквартирным домом заключается:
1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;
2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;
3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.
(часть 5 в ред. Федерального закона от 05.04.2013 N 38-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
7. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.
(часть 7 в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
(часть восьмая.1 введена Федеральным законом от 29.12.2006 N 251-ФЗ, в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
(часть восьмая.2 введена Федеральным законом от 29.12.2006 N 251-ФЗ, в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.
10. Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
(часть 10 в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.
(в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 263-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
12. Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.
(часть 12 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ)
- Основные моменты организации обслуживания домов
- Особенности выбора организации
- Как заключается договор с управляющей компанией
- Структура документа
- Внесение изменений
- На что обратить внимание при подписании
Последние изменения: Январь 2022
Многоэтажные жилые дома, согласно положениям ЖК РФ, перешли на обслуживание управляющих компаний (УК). Все взаимоотношения жильцов с обслуживающими организациями подлежат юридической фиксации через договор с управляющей компанией. Если заказчика не устраивает исполнение работ, закон допускает расторжение договора и переход на обслуживание в другую компанию.
После подписания договора компания получает объем обязательств, за которые собственники жилья обязаны вносить плату. Помимо технического обслуживания, управляющая компания отвечает за предоставление документации, связанной с договорными отношениями, включая различные справки об оплате, проживании граждан, выписках о финансовых расчетах. От договора зависит степень удовлетворения заказчиками качеством обслуживания домом, поэтому важно знать, на что обратить внимание при подписании, и быть готовым ссылаться на пункты документа при появлении разногласий.
Основные моменты организации обслуживания домов
Выбор организаций, которым может быть поручено исполнение ряда работ по обслуживанию населения, установлен согласно ст.161 ЖК РФ.
Управляющая компания должна иметь одну из нижеперечисленных форм организации:
- товарищество собственников жилья;
- жилищно-строительный кооператив;
- ЖСПК или иная разновидность кооператива.
Помимо ответственности за надлежащее состояние жилья предусмотрена ответственность за общедомовое имущество, включая чердачные и подвальные помещения, лестницы, лифты и т.д.
Поскольку по отдельности граждане не в состоянии организовать комплексные работы по поддержанию исправного состояния всего здания и придомовой территории, для исполнения привлекается отдельная организация, берущая на себя всю полноту ответственности в рамках подписанного договора.
После ввода любого жилого здания на общем собрании собственников определяется вопрос о передаче на обслуживание дома конкретной УК или возложение обязанностей на кооператив собственников. Общее решение принимается коллективно, на собрании, проведенном строго в соответствии с положениями Устава. Перед проведением голосования стоит уточнить, какое количество участников будет достаточным для утверждения подобного решения.
Особенности выбора организации
От выбора формы обслуживания дома будет зависеть многое. Перед принятием решения о самостоятельном управлении, собственники должны понимать весь объем ответственности, которую придется нести. Если решено передать здание на обслуживание конкретной компании, изучают условия заключаемого договора, поскольку впоследствии именно они будут регулировать права жильцов и обязанности компании.
На определение УК отводится около года, но, если общее собрание не будет проведено в установленный срок, решение примет администрация населенного пункта, в котором расположен жилой дом, исходя из результатов проведенного конкурса.
Выбор УК не должен ограничиваться единственной организацией, предложенной муниципалитетом. Обратившись в администрацию, получают полный список организаций, получивших лицензию на деятельного подобного рода.
Определяя конкретную организацию, стоит исходить из любой информации о ней, включая предыдущую практику и отзывы других жильцов, пользовавшихся услугами компании.
Полезной окажется информация из:
- форумов жителей, обсуждающих проблемы ЖКХ;
- базы исполнительных производств о наличии судебных решений, по которым несет ответственность УК;
- поисковой базы судов различной юрисдикции и уровней о наличии в производстве исков к организации (вкладка «Делопроизводство» сайта судебной инстанции).
Как заключается договор с управляющей компанией
Когда решение принято и большинство жильцов завили о своем согласии, предстоит заключение договора с УК. Исполнение обязанностей в рамках договора начнется со следующего месяца, в пределах 30 календарных дней после подписания документа.
Успешное сотрудничество напрямую зависит от того, какие пункты будет включать договор, и каким будет их содержание. Рекомендуется использовать образцы договоров, публикуемых на специализированных интернет-ресурсах, либо попросить помощи у юристов, имеющих опыт в вопросах жилищно-коммунального хозяйства и работы УК.
Договор заключается между 2 сторонами и подписывается от лица кооператива и руководителя УК, минуя посредников и третьи лица.
Срок действия соглашения устанавливается на период 1-5 лет. По истечении срока, если жильцы или УК не примет решения о расторжении, договор продлевается на новый срок в той же редакции. Если потребуются изменения, договор подлежит переподписанию в любой момент, когда в этом возникнет необходимость.
Структура документа
При составлении и проверке договора учитывают требования ст.162 ЖК РФ, в которой приводятся пункты, оговариваемые сторонами в обязательном порядке:
- конкретное место расположения здания (адрес);
- состав общедомового имущества, переданного на обслуживание;
- детальный и самый полный перечень работ, которые обязана проводить организация;
- размер и порядок расчетов с компанией;
- порядок организации платежей в пользу поставщиков коммунальных ресурсов;
- варианты контроля деятельности УК со стороны жильцов.
Внесение изменений
Проект документа, предложенный компанией, часто содержит пункты, учитывающие интересы самой УК в первую очередь. Задача собственников дома проконтролировать включение пунктов и условий, которые отражают их потребности и желания.
При возникновении неясностей, стоит помнить, что дальнейшие разбирательства приведут к трактовке положений в пользу УК. Общая рекомендация при подписании договора – не спешить подписывать стандартный бланк, обсуждая предложенные организацией условия и внося свои корректировки.
Впоследствии стороны могут потребовать изменения некоторых пунктов, оформив их через протокол разногласий к существующему документу, либо изменив текст предыдущего контракта.
Важно помнить, что подписав договор с УК, расторгнуть его досрочно можно будет только доказав неисполнение обязанностей или ненадлежащее качество работ, нарушения пунктов текущего документа. Если сама организация будет против расторжения, придется обращаться в судебную инстанцию и приводить доказательства, свидетельствующие о нарушениях.
На что обратить внимание при подписании
Юридическая практика показывает, что соглашаться со всеми пунктами контракта и надеяться на порядочность УК не стоит. Любое разногласие и перенос разбирательства в суд закончится в пользу УК, если не принять меры по изменению условий договора до его подписания.
Чтобы исключить недоразумения, связанные с повышенной платой и неизвестными статьями расходов, обезопасить себя на случай недобросовестного исполнения работ со стороны УК, рекомендуется сразу проверить следующие положения:
- Расчет сумм в квитанциях согласно тарифам на коммунальные ресурсы, установленные службой ФСТ.
- Срок договора не может превышать 5-летний срок (часто норма нарушается и стороны указывают 10-летний период).
- Смена УК проводится решением собрания жильцов, если будет установлено нарушение со стороны организации.
- Исключение рисков и последствий за строительные недоделки, когда УК снимает ответственность за скрытые дефекты при производстве работ.
- Фиксация права на перерасчет в сторону снижения оплаты, если предоставленные услуги проведены не в полной мере или с нарушением качества. Например, если напор воды недостаточен, плата за поставку воды может быть снижена или аннулирована в следующей квитанции.
- Сроки исполнения обязанностей должны быть фиксированы в документе, поскольку часто УК задерживает или уклоняется от исполнения невыгодных для себя мероприятий, пользуясь отсутствием точных границ сроков исполнения.
- Периодичность отчета организации перед жильцами о проделанных действиях. Чтобы требовать от УК предоставления данных о производимых мероприятиях, стоит заранее это зафиксировать в договоре.
- Ответственность сторон часто содержит нормы в отношении собственников жилья, но об ответственности организации даются лишь ссылки на общее законодательство. Стоит конкретизировать пункт для обеих сторон, чтобы была ясность, кто и в каком объеме отвечает по договору.
Важно! Если УК настаивает на включении в документ пункта, исключающего право на перерасчет, от такой редакции договора стоит отказаться, поскольку положение нарушает нормы законодательства.
При ознакомлении с условиями внимание обращают на текст, напечатанный мелким шрифтов. Зачастую в такие пункты вносят важную информацию, которая впоследствии оказывает влияние на качество исполнения и степень удовлетворенности клиентов.
Если в контракте не указаны сроки исполнения мероприятий и нет указаний на предоставление отчетности, недопустимы требования УК о своевременности оплаты квитанций.
Подводных камней в исходном тексте договора более, чем достаточно. Самостоятельно разобраться собственникам жилья в предложенных положениях сложно, если нет опыта в подобных делах и нет юридического образования. Обращение за разъяснениями к юристу убережет от несправедливости в отношении собственников и снизит число обращений в судебные инстанции, когда приходится доказывать ущемление своих прав и отсутствие должного исполнения со стороны компании.
© 2023 zakon-dostupno.ru
Остались вопросы? Пройдите уточняющий опрос и задавайте вопрос в форме нижн
Договор управления – основной документ, регулирующий отношения между собственниками помещений в МКД и организацией, на которую возложена обязанность управлять домом и общим имуществом за плату. Читайте о том, кто и на какой срок заключает договор управления и при каких условиях он может быть расторгнут.
Формы управления многоквартирным домом
Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, управлять МКД могут:
- непосредственно сами собственники, если в доме не более 30 квартир;
- ТСЖ, ЖК, ЖСК или иной потребительский кооператив;
- управляющая организация на основании лицензии.
Выбор формы управления – обязанность собственников помещений в доме (п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Для этого в соответствии со ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ проводится общее собрание собственников, на котором за выбранный способ должно проголосовать большинство от общего числа голосов собственников, принимающих участие в данном собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Независимо от выбранной формы, управление домом должно обеспечить надлежащее содержание общего имущества собственников и безопасные условия для проживания, а также решение вопросов пользования общим имуществом (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ).
Собственники в любой момент могут изменить способ управления дома, а решение ОСС по данному вопросу является обязательным для всех собственников в МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).
Как правильно отразить в договоре управления индексацию его цены
Договоры при непосредственном управлении МКД
При непосредственном управлении многоквартирным домом ответственность за состояние общего имущества дома, его содержание и ремонт, а также за предоставление коммунальных услуг несут лица, выполняющие соответствующие работы и оказывающие услуги согласно заключённым с собственниками договорам и следующим нормативно-правовым актам РФ:
- Жилищный кодекс РФ;
- постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491;
- постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.
При заключении договоров с организациями, оказывающими услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД, их подписывают все или большинство собственников помещений в доме на основании решения ОСС (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).
Также стороной договора с третьими лицами может быть один из собственников, которому остальные владельцы помещений в доме выдали доверенности действовать от их лица (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).
Договор управления как доказательство реализации решения ОСС
Договор управления многоквартирным домом с собственниками
Если на общем собрании собственники выбрали способом управления домом специализированную организацию, то они заключают с УО договор управления многоквартирным домом.
Договор управления – это договор, который заключается между собственниками помещений в МКД и управляющей организацией. УО по заданию собственников, ТСЖ или ЖК в течение срока действия договора обязана за плату оказывать услуги и проводить работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома.
Также по договору управления УО должна обеспечивать готовность внутридомовых инженерных систем к оказанию коммунальных услуг и предоставлять коммунальные услуги, если это оговорено в ДУ (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).
Стороной договора с управляющей организацией выступают собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).
Подписать договор могут как сами собственники, так и председатель совета МКД, если у него есть на это доверенности. Договор заключается в письменной или в электронной форме с использованием ГИС ЖКХ (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).
Подсудность и место исполнения договора управления МКД
Договор управления с застройщиком
Договор управления с организацией могут заключать не только собственники, но и застройщик, сдавший в эксплуатацию новый многоквартирный дом.
До момента, пока орган местного самоуправления проведёт конкурс по выбору управляющей домом организации или сами собственники на общем собрании выберут способ управления, застройщик должен заключить договор управления с УО по своему выбору. Сделать это необходимо в течение пяти дней со дня получения разрешения на сдачу дома в эксплуатацию (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).
В таком случае застройщик выступает в качестве заказчика и согласовывает перечень работ и услуг и размер платы за них. УО выставляет счета за свои услуги на имя застройщика, поскольку он является собственником помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214).
Договор между застройщиком и управляющей организацией заключается на срок не более трёх месяцев (п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ). За этот период муниципалитет извещает о проведении открытого конкурса по выбору УО для управления многоквартирным домом. Конкурс должен завершиться через 40 дней после извещения, и затем орган местного самоуправления уведомляет собственников о его результатах (ч. ч. 4-5 ст. 161 ЖК РФ).
В это время собственники помещений в новостройке и дольщики, принявшие от застройщика помещения по передаточному акту, могут провести общее собрание собственников и выбрать иной способ управления или другую управляющую организацию в соответствии со ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ.
Основные условия договора управления МКД
Сроки действия договора управления многоквартирным домом
После заключения договора управления УО обязана приступить к работе в течение 30 дней (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ). Срок действия договора зависит от способа выбора УО:
- Управляющая организация выбрана собственниками на общем собрании – ДУ заключается на срок от 1 года до 5 лет (п. 1 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
- УО получила дом в управлении по результатам муниципального открытого конкурса – срок действия договора составляет от 1 до 3 лет (п. 2 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
- Договор с застройщиком, как мы уже писали, действует не более трёх месяцев.
Заключённый на любой из указанных сроков договор управления МКД автоматически пролонгируется на тот же период с теми же условиями, если ни одна из сторон письменно не заявила о прекращении его действия (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).
Типовой договор управления. Нормы законодательства
Расторжение договора управления многоквартирным домом
Расторгнуть договор управления досрочно можно по обоюдному согласию сторон в соответствии с требованиями ст. 450 ГК РФ (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). Сделать это можно, инициировав общее собрание собственников помещений в МКД по вопросу расторжения ДУ (ч. 3 ст 161 ст. ЖК РФ).
В одностороннем порядке договор расторгается по решению суда, если одна из сторон совершила грубое нарушение существенных условий такого договора (ч. 1 ст. 450 ГК РФ).
Существенным закон признаёт нарушение договора одной из сторон, из-за которого другая сторона из-за нанесённого ущерба лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2 ст. 450 ГК РФ).
Если УО не выполняет условия заключённого договора управления многоквартирным домом, то собственники вправе на общем собрании принять решение о расторжении договора в одностороннем порядке. Решение утверждается большинством от общего числа голосов, принимавших участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). При этом на ОСС выбирается новая УО либо новый способ управления домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
Претензионный порядок урегулирования споров в договоре управления
%20_thumb.jpg)
Расторжение УО договора управления в одностороннем порядке
Согласно ч. 2 ст. 310 ГК РФ, управляющая организация, осуществляющая предпринимательскую деятельность по управлению МКД, не имеет права в одностороннем порядке расторгнуть заключённый с собственниками договор управления.
УО не может отказаться от оказания услуг по договору, если существует возможность их выполнить (определение Конституционного суда РФ от 06.06.2002 № 115-О). Но расторгнуть договор управления с собственниками всё-таки возможно, хотя и очень сложно: УО может подать иск в суд о досрочном расторжении договора управления и доказать, что
- существенно изменились обстоятельства, из которых собственники помещений в доме и управляющая организация исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ);
- жители многоквартирного дома существенно нарушают условия договора управления, нанося ущерб УО и лишая её прибыли.
Также УО может расторгнуть договор управления в одностороннем порядке по истечении срока его действия. Такой способ разорвать договорные отношения с МКД подтверждён постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.03.2013 по делу № А41-9806/12.
Если заключить договор управления с собственниками сроком на один год с условием пролонгации, УО при необходимости может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Главное – подробно прописать в договоре процедуру отказа от договора: утвердить шаблон уведомления собственников, способы и сроки его доставки и другие важные пункты.
Как управляющей организации расторгнуть договор управления домом
Коротко о главном
Договор управления многоквартирным домом – документ, регулирующий отношения между управляющей домом организацией и заказчиком её услуг. Заказчиком могут выступать:
- собственники помещений в МКД;
- ТСЖ, ТСН, ЖК, ЖСК или иной потребительский кооператив;
- застройщик после получения разрешения на сдачу нового дома в эксплуатацию.
Срок договора управления зависит от того, каким образом организация получила МКД в управление:
- по решению собственников помещений в многоквартирном доме,
- по выбору застройщика
- по результатам открытого конкурса, организованного органом местного самоуправления.
Расторгнуть договор управления можно по соглашению его сторон либо в одностороннем порядке, доказав нарушение его существенных условий одной из сторон. При этом УО придётся доказывать нарушения в судебном порядке. Но лучше достигнуть согласия в этом вопросе с собственниками помещений в МКД, поставив вопрос о прекращении действия договора управления на общем собрании собственников. Провести такое собрание юридически верно поможет сервис «ОСС на 100%».
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 75 760 подписчикам
Материалы к статье
Приложение к договору управления 11 страниц 1475 Кб
Договор управления образец 39 страниц 514 Кб
Статьи по теме
Контроль за исполнением договора управления
Порядок контроля за выполнением управляющей организацией условий договора управления МКД – одно из четырёх существенных условий договора управления, без обсуждения которых договор управления МКД…
Вопросы по теме
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
Управление многоквартирными домами берут на себя специальные организации. Чтобы она смогла осуществлять свою деятельность, необходимо оформить соглашение между собственником и управляющей компанией, заключив договор.
Такой документ будет регулировать правовые отношения сторон весь период своего существования, чтобы избежать споров, несоблюдения элементарных обязанностей и злоупотребления полномочиями. Как правильно заключить такой договор, рассмотрим в этой статье.
Показать содержание
- Стороны-участники
- Договор между собственником и управляющей компанией
Как заключается? Договор управляющей компании с собственниками жилья: образец составления Кто подписывает? Сроки действия Регистрация Стоимость и госпошлина Какие документы нужны для оформления?
- Кто может подписывать документ с УК кроме владельцев?
- Кто платит ОДН, если есть управляющая компания?
- На чем строятся отношения?
- Нежилые помещения
Стороны-участники
В данной правовой ситуации есть две стороны, которые взаимодействуют по заключенному договору:
- Собственник в данном случае – это гражданин, который владеет жилым (или нежилым) помещением (квартирой) в многоквартирном доме на правах собственности. Как правило, приобретается это право в результате наследования, дарения, покупки, или приватизации. Одной квартирой может владеть как один человек, так и несколько. Их законные права подтверждаются соответствующим свидетельством либо выпиской из государственного реестра.
Граждане, которые проживают в квартире на основании договора социального найма, собственниками не являются. В этом случае они наниматели, а собственник – государство в лице местного муниципалитета.
- УК или управляющая компания – это организация, которая занимается управлением и содержанием многоквартирных домов. Обязательно наличие государственной лицензии на возможность осуществлять этот вид деятельности. УК может не только управлять всеми процессами по содержанию дома, но и самостоятельно являться поставщиком коммунальных услуг.
Однако чаще всего организация занимается лишь управлением, а предоставление услуг, техническое и санитарное содержание дома осуществляют специализированные организации по договору подряда. В этом случае найти нужных подрядчиков, проконтролировать их работу и заключить с ними договор, должна именно управляющая компания. О том, какие еще функции выполняет УК, узнаете тут.
В период своей деятельности УК заключает много договоров:
- соглашения с поставщиками коммунальных услуг;
- договор с организацией, которая занимается вывозом мусора;
- трудовые договоры с частными лицами;
- договор подряда со строительной организацией и прочее.
С собственником УК заключает один договор по управлению многоквартирным договором, который определит права и обязанности обоих сторон.
Договор между собственником и управляющей компанией
Подписать этот документ можно, только если у данного дома нет надзорного органа, и более половины собственников на общем собрании одобрили выбор данной УК (каким образом выбирают УК для обслуживания МКД мы рассказываем в отдельном материале). Когда такое решение принято, все несогласные и не участвовавшие жильцы будут вынуждены в дальнейшем подчиняться условиям этого соглашения. Даже если они откажутся заключать договор индивидуально.
Все вопросы по поводу составления, подписания и содержания договора с управляющей компанией содержатся в ст. 162 ЖК РФ.
Как заключается?
Типовой договор может быть составлен письменно в деловом стиле. В наше время договора распечатывают на специальных бланках, куда вносится дата и подписи сторон. К документу должен прилагаться протокол собрания собственников, на основании которого договор и будет иметь юридическую силу.
Справка! Принятое решение не может быть оспорено на том основании, что не все жильцы подписали договор. Если есть протокол, где подтверждается одобрение более 50% жильцов, то документ будет действовать в отношении всех жильцов.
- Скачать бланк протокола общего собрания собственников
- Скачать образец протокола общего собрания собственников
Договор управляющей компании с собственниками жилья: образец составления
Главное в договоре – это его содержание. Его могут составить сами жильцы совместно с УК, или юриста. В большинстве случаев управляющая компания предлагает свой вариант стандартного договора. Вполне можно подписывать и его, но жильцы должны удостовериться в его верном составлении.
При желании они могут потребовать изменения или добавления каких-то пунктов. Лучше всего доверить эту работу грамотному юристу, который знаком со всеми тонкостями подобных соглашений. В любом случае в нем должны быть указаны следующие положения:
- Имущество, которое передается в управление. Дом, его адрес, а также приложение в виде технических документов: паспорта и акта состояния (ст.36 главы 6 ЖК).
- Данные участников сторон.
- Список работ, которые будут проводиться УК по отношению к данному дому (о том, какие обязательные и дополнительные услуги УК предоставляет МКД и как формируется цена за них, читайте здесь). Это может быть прописано в отдельном акте. Тогда договор указывает на данный акт, который будет являться приложением к нему.
- Порядок изменения списка работ.
- Оплата услуг, тарифы, способы расчета. Размер оплаты энергетических ресурсов определяет МСУ в соответствии с Федеральными законами.
- Важным моментом является договоренность о сборе средств на ремонт дома и общего имущества.
- Ответственность, закрепленная за сторонами.
- Форма надзора над деятельностью УК (кто и как может контролировать работу УК читайте тут).
- Порядок представления отчетности о проделанных работах, в том числе и по начислению платы, управляющей компанией.
Исходя из этих пунктов, определяют обязанности УК, собственник, в свою очередь, обязуется оплачивать коммунальные услуги и вносить средства для ремонта дома.
- Скачать бланк договора с управляющей компанией
- Скачать образец договора управляющей компании с собственниками жилья
Кто подписывает?
В соответствии со ст. 162 ЖК с каждым жильцом подписывается индивидуальный бланк договора, который подписывает уполномоченный сотрудник УК и собственник.
Сроки действия
Договор между управляющей компанией и собственником жилья может быть заключен на срок от одного до 5 лет. Выбор срока, как и прочие параметры, определяется совместно собранием собственников и УК.
Регистрация
Обратите внимание! Информация о факте заключения договора передается для размещения в ГИС ЖКХ.
Изменения в лицензии управляющей компании регистрируются в государственном реестре лицензий.
Стоимость и госпошлина
Платить за соглашение с УК не потребуется. Это совершенно бесплатно.
Какие документы нужны для оформления?
Для того чтобы документ имел юридическую силу, стороны должны предоставить документальные основания.
Собственник:
- Паспорт.
- Правоустанавливающий документ на собственность. Свидетельство или выписка из ЕГРП.
- Технические документы на помещение.
- Кадастровый паспорт.
- Справка о зарегистрированных в квартире из БТИ.
- Все документы должны иметь копии.
Управляющая компания:
- Лицензия на право заниматься деятельностью по управлению и содержанию многоквартирных домов.
- Регистрация юридического лица в налоговых органах.
Кто может подписывать документ с УК кроме владельцев?
Кроме собственников в квартирах проживают арендаторы и наниматели по договору социального найма. Кто заключает соглашение в этих случаях?
По строгой букве закона договор заключают с собственником квартиры, значит, в случае соцнайма договор должен подписывать муниципалитет. На деле это осложняется отказами администрации и вопросом оплаты. Если возникает такая ситуация, договор могут не заключать вовсе, когда таких нанимателей немного. Либо в документе указывают, что стороной соглашения является собственник или наниматель муниципального жилья.
Арендаторы и наниматели, которые снимают жилье у собственника, не могут подписывать документ. То же можно сказать и о родственниках владельца квартиры, проживающих в ней. Исключением для третьих лиц являются случаи, когда собственник предоставил им нотариально заверенную доверенность на подписание договора.
Кто платит ОДН, если есть управляющая компания?
ОДН или общедомовые нужды – это расход энергетических ресурсов в помещениях общего пользования. Свет в подъезде, отопление, уборка, работа лифта и прочее. Раньше такие расходы рассчитывала сама управляющая компания, что порождало огромные счета в строке общедомовых нужд. УК попросту учитывали туда все, что им было удобно. Данные никем не контролировались и недобросовестные работники УК могли обогащаться за счет жильцов, не особо заботясь о содержании того самого имущества.
Минстрой исключил эту строку из платежной квитанции с 1 января 2017 года. Кто же и как должен их оплачивать?
В каждом регионе установлены нормативы на расходы ОДН. Оплату делят на жильцов, вписывая сумму по той или иной услуге, электричество плюсом к электричеству в квартире и т.д.
Тут есть 2 важных условия:
- Если расходы превышают нормативы, то жильцы платят по нормативам, а остальное доплачивает УК.
- Если расходы ниже, то оплата высчитывается по счетчикам и оплачивается по фактическому расходованию.
Таким образом, УК потеряла возможность мошенничать и получила стимул к экономии ресурсов путем утепления подъезда и грамотного его содержания.
На чем строятся отношения?
Отношения собственника и управляющей компании строятся на трех основах:
- Договор управления. В нем прописаны все обязанности, права и ответственность сторон, возможность изменения и способы оплаты.
- Законы Российской Федерации. Если что-то не указано в договоре, а также тарифы энергетических ресурсов определяются законодательными актами, законами. Если какой-либо пункт противоречит законам РФ, то он считается недействительным.
- Совет многоквартирного дома. Ст. 161.1 установлена такая общественная организация для принятия решений по всем вопросам, касающимся дома. Это, по сути, аналог товарищества собственников жилья. В него входят жильцы дома. На общем собрании они принимают решения голосованием.
Если одобрение получено от более 50% собственников, то решение считается принятым для всех. Совет может выступать с претензиями, предложениями и просьбами к УК. По общему решению они могут выбрать УК и заключить с ней договор. А могут расторгнуть его до окончания срока действия.
Все действия между УК и собственником должны быть задокументированы:
- Решение совета в виде протокола.
- Просьбы и требования в виде заявлений (о правилах составления жалоб и заявлений в УК читайте в отдельной статье).
- Претензии по оплате в виде заявления на перерасчет.
- И прочее.
Внимание! Правовые отношения строятся только на бумаге, которая грамотно составлена и подписана.
Также вы можете посмотреть видео о том, что нужно знать жильцам многоквартирных домов для составления договора с управляющей компанией:
Нежилые помещения
Кроме мест общего пользования и жилых квартир, существует такое понятие, как нежилые помещения. Это могут быть магазины, офисы, склады, и другие помещения, которые используются не для проживания, а для других целей.
С собственниками, как юридическими, так и физическими лицами заключают договор о ресурсоснабжении, управлении, ремонте и содержании всего дома и данного помещения в частности. Перед заключением соглашения управляющая компания проводит обследование помещения, где определяется подлинность указанного целевого использования, а также оценивается техническое состояние.
Если помещение находится в аварийном виде, то УК может отложить заключение договора до того момента, когда собственник проведет ремонт. В договоре указывают права и обязанности, штрафные санкции за неисполнение, срок действия и предмет соглашения.
Договор собственника помещения с управляющей компанией — очень важный документ. Он позволяет защитить права граждан и установить обязанности для управляющей компании. Правильное его составление определит характер отношений между сторонами и качество жизни в многоквартирном доме.
Добавить в «Нужное»
Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 10 марта 2018 г.
Содержание журнала № 6 за 2018 г.
Передать управляющей организации на упрощенке полномочия директора — законный способ оптимизировать издержки. Это позволяет сэкономить на НДФЛ и страховых взносах, которые должны перечисляться с зарплаты директора. Тем не менее налоговики продолжают традиционно «не любить» использование управляющих организаций и при проверке досконально изучают всю документацию, относящуюся к их услугам.
Договор с управляющей компанией: нюансы содержания
Формулируем договор
Зачастую формальность содержания договора с управляющей организацией (УО) заставляет налоговиков сомневаться в его обоснованности и реальном исполнении. А ведь правильные формулировки в договоре с УО и отчетных документах к нему позволят избежать претензий.
Мы не будем приводить какой-то идеальный готовый рецепт — форму договора, а лучше объясним на примерах принципы его создания. Понятно, что бухгалтер не будет сам сидеть и все это писать, но, когда договор ляжет на его стол для проверки и согласования, у бухгалтера должно быть понимание, насколько полно и корректно сформулирован договор.
Указываем в договоре цели привлечения УО
Должны быть обозначены основные цели привлечения управляющей организации вместо обычного директора, например:
•получение управленческих услуг более высокого качества. Логично, что управляющая компания, имеющая команду профессиональных топ-менеджеров и экспертов (юристов, маркетологов, менеджеров по персоналу и др.), должна обеспечивать более высокий уровень управления бизнесом, чем просто директор. Но если управляющей компанией в качестве единственного сотрудника руководит ваш бывший директор, писать в договоре об улучшении качества управления не имеет смысла;
•оптимизация бизнес-процессов. Эта цель особенно актуальна, если УО управляет несколькими юрлицами в рамках холдинга в качестве единого юридического отдела, отдела кадров и т. п. Необходимо указать, что конкретно хотим оптимизировать: перейти на обслуживание в едином расчетном центре, передать кадровый документооборот в УО, организовать единую ИТ-службу и т. п.;
•разработка и внедрение единой стратегии группы компаний. Стратегия нужна, чтобы согласовать действия всех бизнес-единиц для достижения целей группы компаний. Опять же стоит конкретизировать направления стратегии, которыми будет заниматься УО в отношении управляемой организации: маркетинговая стратегия, финансовое планирование, кадровая политика и т. д.
Можно, конечно, указать в качестве цели и более конкретные показатели: увеличение размера выручки, доли рынка и так далее на столько-то процентов. Но такой подход может не оправдать себя в том случае, если управляющей организации не удастся выполнить эти цели по объективным экономическим причинам. Тогда при налоговой проверке у инспекторов возникнет вопрос, в чем же был смысл привлечения управляющей организации.
Разумнее будет конкретные показатели перенести в функционал УО.
Описываем функционал УО
Общие формулировки, обозначенные в целях, следует конкретизировать.
Детализируем управленческий функционал. В него входят стандартные функции единоличного исполнительного органа, указанные в вашем уставе и Законе об ОООп. 3 ст. 40 Закона № 14-ФЗ. К ним можно добавить функционал, который должен улучшить качество управления, например такой.
— разработка и внедрение системы постановки задач и отчетности о результатах;
— повышение производительности труда;
— внедрение эффективной системы мотивации для ключевых сотрудников;
— введение системы электронного документооборота;
— усовершенствование управленческой отчетности.
Детализируем функции по стратегическому планированию. Например, в договоре можно зафиксировать следующие направления.
— разработка и внедрение маркетинговой стратегии (составление и согласование ежегодного, ежеквартального бизнес-плана, подготовка и анализ отчетности и т. д.);
— разработка и внедрение кадровой политики и корпоративных стандартов (составление алгоритма подбора персонала, внутренних регламентов по приему и увольнению сотрудников, планирование штатной структуры, разработка системы грейдов, системы корпоративных стандартов поведения и т. д.);
— финансовое планирование (подготовка ежегодного и ежеквартального бюджета, планирование и корректировка финансовых потоков, привлечение инвестиций, анализ рисков и представление предложений по их оптимизации и т. п.).
При описании функционала УО важно иметь в виду, что он должен отличаться от того, что делает ваша компания самостоятельно. К примеру, в вашей компании есть бухгалтер и в УО тоже есть штат бухгалтеров. Тут важно изучить должностные инструкции сотрудников, чтобы не допустить дублирования функционала.
Например, штатный бухгалтер занимается только оформлением первички, а «управленческая» бухгалтерия занимается всеми остальными аспектами учета. Соответственно, в договоре с УО следует отразить тот функционал, который дополняет (но не дублирует!) обязанности штатных сотрудников в вашей компании.
Условие об оплате услуг УО
Оптимальный способ обосновать размер оплаты услуг УО — сочетать фиксированную и переменную составляющие.
Фиксированная часть оплаты будет возмещать расходы УО и/или включать в себя оплату определенного минимума услуг. Условие о фиксированной части оплаты может выглядеть, например, так.
Фиксированная часть оплаты услуг управляющей организации включает в себя:
1) компенсацию следующих затрат управляющей организации:
— на оплату коммунальных услуг (энергоснабжение, водоснабжение, уборка помещений и территории);
— на оплату аренды офисных помещений;
— на оплату услуг связи;
— на покупку канцелярских товаров;
— на заработную плату работников управляющей организации;
2) стоимость управленческих услуг;
3) стоимость бухгалтерских услуг;
4) стоимость юридических услуг.
Правда, при таком варианте придется каждый месяц высчитывать стоимость коммунальных услуг, аренды и т. п. Другой вариант — если ежемесячные колебания этих расходов незначительны, можно прописать в договоре фиксированную оплату одной суммой, не разбивая ее на возмещение затрат и оплату услуг. Но все же разбивка платы на составляющие будет выглядеть более обоснованной.
Внимание
Размер переменной части платы должен быть в пределах разумного и соотноситься с рыночными реалиями для конкретной отрасли. К примеру, если УО будет получать за свои услуги в переменной части 70% от вашей выручки, налоговая инспекция увидит в этом незаконное уменьшение вашего налогового бремени.
Стоит учесть такой нюанс. Если УО заключает договоры с несколькими юрлицами, фиксированную часть оплаты логично делить на всех, учитывая масштабы услуг, оказываемых каждой организации.
Переменная часть оплаты услуг, привязанная либо к объему выполненной работы, либо к достижению определенных показателей, будет отражать эффективность УО. Таким образом, плата по договору будет иметь объективные обоснования.
Переменную часть вознаграждения можно выплачивать за более длительный период, чем фиксированную часть. Например, фиксированная часть выплачивается ежемесячно, а переменная часть — ежеквартально или раз в полугодие. Это логично для тех случаев, когда результаты деятельности видны не сразу (например, для таких показателей, как сокращение среднего срока дебиторской задолженности, увеличение доли рынка и т. п.).
Условие о переменной части платы может выглядеть, к примеру, так.
Управляющая организация получает ежеквартальное вознаграждение в следующем размере за выполнение целевых показателей:
— за сокращение среднего срока дебиторской задолженности не менее чем на 5 дней — 3% от выручки управляемой компании за соответствующий квартал;
— за увеличение доли рынка управляемой компании не менее чем на 0,5% — 1% от выручки управляемой компании за соответствующий квартал;
— за увеличение средней маржинальности продукта не менее чем на 3% — 1% от выручки управляемой компании за соответствующий квартал.
Понятно, что система оценки эффективности управляющей организации и расчет ее вознаграждения в переменной части может содержать гораздо большее количество критериев и коэффициентов.
Подписание договора
А кто же подпишет договор со стороны вашей компании, если полномочия директора переданы управляющей организации? Нужно исходить из того, что решение о передаче полномочий управляющей организации принимается либо общим собранием участников ООО, либо советом директоров (зависит от того, что написано в вашем уставе). Если решение принималось общим собранием, договор от имени вашей компании подписывает либо председатель собрания, либо участник, уполномоченный общим собранием. Если же решение принималось советом директоров, то договор подписывает либо председатель совета директоров, либо иное лицо, им уполномоченноеч. 2 ст. 42 Закона № 14-ФЗ.
Отметим, что и другие документы (отчеты, акты выполненных работ) должно подписывать то же лицо, которое подписало договор.
Отчет управляющей компании
Неотъемлемой частью договора управления будут отчеты управляющей организации о выполненных задачах. Форму отчета лучше оформить как приложение к договору.
Идеального готового рецепта для договора с управляющей организацией нет. Но есть основное правило — поменьше формальностей и побольше конкретики
Основные принципы при составлении отчета следующие:
•отчет должен прямым образом соотноситься с функционалом УО, указанным в договоре;
•информация должна быть достаточно подробной и по возможности отражать количество и объем реально оказанных услуг (количество и/или длительность проведенных мероприятий, количество составленных документов, выполненных действий);
•сведения в отчете должны иметь документальное подтверждение. Например, если за отчетный период была организована выставка, должны быть подтверждающие документы об участии вашей компании в мероприятии: договор на участие в выставке, приказы о направлении сотрудников в командировку на выставку и т. п.;
•отчеты не должны быть одинаковыми. Если отражать в них реальную информацию, то отчеты естественным образом будут содержать отличия в количестве и объеме выполненных задач;
•отчет должен давать конкретное понимание того, насколько УО выполнила свои задачи, а следовательно, какой ей полагается размер переменной части оплаты.
На практике отчет может состоять из нескольких разделов, отражающих направления деятельности УО. Для каждого раздела описываем, что конкретно было сделано за отчетный период. Приведем пример отчета.
Управленческие услуги за март 2018 г.:
— организация и проведение внеочередного общего собрания участников общества по вопросу одобрения покупки оборудования;
— подготовка и проведение двух встреч с участниками компании по вопросам бюджета на II квартал и организационных изменений в структуре управляемой компании;
— издание 10 приказов по организационным вопросам управляемой компании;
— подготовка аналитического отчета по выполнению ключевых показателей сотрудниками.
Юридическое сопровождение за март 2018 г.:
— анализ 15 договоров по взаимоотношениям с контрагентами;
— согласование правок контрагентов к 23 типовым договорам;
— участие в четырех заседаниях арбитражного суда по вопросу взыскания дебиторской задолженности;
— подготовка пяти претензий поставщикам;
— регистрация двух договоров аренды;
— консультация отдела кадров по вопросу суммированного учета рабочего времени.
Периодичность отчета — как правило, по итогам очередного месяца. У отчета может быть и ежеквартальная часть, которая составляется, соответственно, раз в 3 месяца и отражает выполнение тех показателей, оценка которых требует более длительного времени. Выглядеть она может так.
Выполнение целевых показателей за I квартал 2018 г.:
— сокращение среднего срока дебиторской задолженности на 6 дней (в сравнении с IV кварталом 2017 г.);
— увеличение доли рынка управляемой компании на 0,8% (в сравнении с IV кварталом 2017 г.);
— увеличение средней маржинальности продукта на 3,5% (в сравнении с IV кварталом 2017 г.);
— выполнение плана продаж на 102% (от плана продаж на IV квартал 2017 г.).
Важно правильно организовать поступление информации для отчета. Удобнее всего направить форму отчета соответствующим подразделениям УО, обязав ответственных сотрудников своевременно заполнять свою часть отчета.
Отчет желательно оформлять в качестве двухстороннего документа: его составляет и подписывает УО, а ваша компания затем утверждает. Этот нюанс будет подтверждать реальное взаимодействие управляемой и управляющей компаний по факту оказания услуг.
Отчет УО будет и неотъемлемой частью акта об оказанных услугах. В самом акте об оказанных услугах необходимо сделать ссылку на отчет и указать конкретные размеры оплаты за соответствующий период, основанные на данных отчета.
* * *
Договор с УО — это сложный документ, который должен иметь четкую структуру и наполнение конкретикой. Не меньше самого договора важны отчеты о его исполнении и реальность информации, отраженной в отчетах.
И не забудьте, что о смене руководства необходимо будет уведомить налоговую инспекцию в течение 3 рабочих дней с даты принятия решения о передаче полномочий управляющей организациип. 5 ст. 5, п. 2 ст. 17 Закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ.
Понравилась ли вам статья?
- Почему оценка снижена?
- Есть ошибки
- Слишком теоретическая статья, в работе бесполезна
- Нет ответа по поставленные вопросы
- Аргументы неубедительны
- Ничего нового не нашел
- Нужно больше примеров
- Тема не актуальна
- Статья появилась слишком поздно
- Слишком много слов
-
Другое
Поставить оценку
Комментарии (0)
Оценивать статьи могут только подписчики журнала «Главная книга» или по демодоступу.
-
я подписчик электронного журнала
-
я не подписчик, но хочу им стать
-
хочу читать статьи бесплатно и попробовать все возможности подписчика
Другие статьи журнала по теме:
Налоговый контроль / Налоговые проверки
Налоговый контроль / Налоговые проверки
2023 г.
2022 г.
2021 г.
1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.
1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.
2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
5. Договор управления многоквартирным домом заключается:
1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;
2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;
3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.
6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
7. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.
8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.
10. Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.
12. Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.
В соответствии с действующим законодательством, Жилищным кодексом РФ, Правилами предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.12г. № 354 (далее Правила):
1. При способе управления многоквартирным домом Управляющей компанией и ТСЖ исполнителем коммунальных услуг является Управляющая компания (далее УК) либо ТСЖ, которые обязаны от имени собственников жилья, согласно договорам управления, заключить договор с ресурсоснабжающей организацией (далее РСО) на энергоснабжение в части содержания общего имущества в многоквартирном доме», а также в части индивидуального потребления в случае отсутствия прямых договоров энергоснабжения между собственниками и РСО (п.п.14,15,17 Правил). При этом собственники жилья могут принять решение об оплате за индивидуальное потребление напрямую в РСО.
2. Обязанность УК в части исполнения договора управления многоквартирным домом наступает с даты внесения в реестр лицензии Госжилинспекции Омской области (ГЖИ) на основании решения собрания собственников.
3. Лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами выдается сроком на 5 лет с возможностью ее продления.
4. В случае исключения из реестра лицензии ГЖИ управляющая компания продолжает управление домом до выбора другой УК или иной формы управления.
5. По решению собрания собственников жилья в случае отсутствия договора энергоснабжения между РСО и УК (ТСЖ) (п.17. Правил) потребители могут заключить прямые договоры энергоснабжения в части индивидуального потребления с РСО и получать квитанцию на оплату напрямую в РСО.
6. Для заключения договора требуется следующее:
6.1. Правоустанавливающие документы исполнителя.
- свидетельство о государственной регистрации исполнителя в качестве юридического лица; свидетельство о постановке исполнителя на учет в налогом органе; документы, подтверждающие полномочия лица, выступающего от имени исполнителя;
- документы, подтверждающие наличие у исполнителя обязанности предоставлять коммунальную услугу по энергоснабжению (договор управления, протокол собрания);
- платежные реквизиты, подписанные руководителем и подтвержденные выпиской из договора банковского счета.
6.2. Технические документы.
- акт границ балансовой принадлежности электрических сетей и эксплуатационной ответственности сторон; документ, подтверждающий технологическое присоединение; документ об установке и приемке в эксплуатацию коллективного (общедомового) прибора учета; однолинейная схема энергоснабжения; документ, содержащий сведения о размере площади каждого жилого и нежилого помещения, мест общего пользования в многоквартирном доме.
