Квадратные метры стоят дорого, поэтому многие стремятся незаконно расширить свои владения.
Предела фантазии нет: в ход идут бывшие мусоропроводы, санузлы и даже подъездные козырьки. Иногда эта площадь навсегда остается с захватчиком и уже не возвращается в общее пользование.
В этой статье расскажем о самых примечательных случаях самозахвата, которые повлекли за собой судебные тяжбы.
Вот что пытались захватить
- Часть коридора в подъезде
- Козырек подъезда
- Подвал
- Мусоропровод
- Общая лоджия
- Чердак
- Земля у дома
- Место под лестницей
Почему нельзя захватывать подвалы, части коридора или что-то еще в доме
Согласно жилищному кодексу, в многоквартирных домах есть общедомовое имущество, например лестничные клетки, коридоры, тамбуры, чердак, подвал и прочее. Такое имущество принадлежит всем собственникам в доме на праве общей долевой собственности.
Собственники обязаны содержать это имущество так, как установлено в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме. Основные требования — чистота помещений, соблюдение санитарных норм и безопасность. Это значит, например, что у представителей коммунальных служб должен быть доступ к местам общего пользования, а у уборщицы — к тамбурам, чтобы помыть пол.
Однако часто случается, что пол в подъезде помыть проблематично, а все пожарные выходы заставлены хламом. И тогда начинаются суды.
История 1
Как подъездный коридор стал кладовкой
Что случилось. Мужчина отделил 4,6 м2 коридора многоквартирного дома под кладовку и установил дверь. Администрации Нальчика это не понравилось, и она подала на него в суд.
Что решил суд. Возведенную стену разобрать, дверь демонтировать и вернуть захваченную площадь в общее пользование.
Почему так. Железная дверь в общий тамбур нарушала правила пожарной безопасности и создавала угрозу для жизни и здоровья других людей. Оставить самовольную перепланировку в таком виде суд не мог.
По закону жильцы должны соблюдать права соседей, требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и экологические нормы. Мужчина должен был сделать проект и согласовать свою кладовку с соседями, а также органом местного самоуправления — администрацией по месту жительства. Но он этого не сделал, и теперь ему придется все снести.
История 2
Как козырек подъезда неожиданно стал частью балкона
Что случилось. В Нижнем Новгороде женщина вместе с мужем разобрали кирпичную кладку своего балкона и сделали проход с него на козырек подъезда. По периметру козырька они установили ограждение и возвели над ним крышу. По сути, они присоединили подъездный козырек к своему балкону. Другим жильцам это не понравилось, и они подали на семью в суд.
Жильцы опасались импровизированной крыши: ее установили под наклоном и без снегозадержателей. Зимой лед или снег мог упасть прямо на голову входящим в подъезд. Кроме того, хозяйка не пускала на самовольно захваченный козырек представителей коммунальной службы, хотя там проходила общедомовая газовая труба.
В суде владельцы квартиры настаивали, что выхода из квартиры на козырек нет: к моменту разбирательства они действительно вернули кирпичную кладку на место. Но козырек остался огорожен по периметру железной конструкцией. Ответчики признали, что ограждение поставили они, но оно не нарушает несущих конструкций дома.
Однако причастность к возведению крыши владельцы отрицали, утверждая, что она была там и прежде: для защиты от мусора, который могут выкидывать из окон верхних этажей.
Что решил суд. Жильцы не смогли доказать, что крышу над козырьком соорудили ответчики, поэтому суд не мог обязать ее демонтировать.
Выход на козырек из квартиры ее владельцы заложили кирпичом — это подтвердила жилищная инспекция. Также владельцы предоставили фотографии, на которых видно, что выхода на козырек нет. Таким образом, суд не установил и факта перепланировки.
В итоге суд предписал захватчикам балкона только расчистить козырек от железных ограждений в течение 30 дней со дня вступления в силу судебного решения.
Почему так. Согласно Жилищному кодексу РФ, несущие конструкции дома, общие помещения, а также механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, обслуживающее более одной квартиры, принадлежит всем собственникам на праве общей долевой собственности.
Труба, которая проходила у козырька, — это общедомовые коммуникации. А семья, которая захватила козырек балкона, препятствовала коммунальным службам обслуживать эти коммуникации. На общем собрании собственники могут передать такое имущество в пользование отдельных лиц, если решение не нарушает чьи-либо права. В данном случае собрание не проводилось и козырек в пользование владельцам квартиры никто не передавал.
История 3
Как подвал дома превратился в склад личных вещей
Что случилось. В Липецке несколько жильцов установили в подвале дома дверь, не пуская туда коммунальные службы и других жильцов. Управляющей компании это не понравилось, и она подала на захватчиков в суд.
Что решил суд. Обязал захватчиков в течение 10 дней очистить подвал от личных вещей и вернуть помещению изначальный вид.
Почему так. Содержание имущества в многоквартирном доме регулируется правилами, которые призваны обеспечить благополучие и безопасность жильцов.
Самовольная установка двери и захламление подвала нарушали эти правила и препятствовали доступу к инженерным сетям. Передача подвала в личное пользование могла произойти только с согласия всех жильцов дома, но собрания собственников не проводилось.
К моменту судебного разбирательства захватчики дверь убрали, но личные вещи остались. Суд обязал их все очистить.
История 4
Как обживали мусоропровод
Что случилось. Мужчина из Махачкалы возвел пристройку, чтобы увеличить свою квартиру за счет помещения бывшего мусоропровода.
Администрации городского округа это не понравилось, и она предписала вернуть все обратно. Мужчина проигнорировал требование, и дело дошло до суда.
Что решил суд. Подобное переустройство квартиры нужно согласовать с властями и внести изменения в техническую документацию. Мужчина этого не сделал. Собрание собственников дома по этому вопросу также не проводилось.
Суд обязал мужчину в течение месяца снести самовольную постройку и привести фасад дома в исходный вид.
Почему так. Все, что огорожено без разрешения соседей и властей, — самовольная перепланировка и должно быть возвращено в прежнее состояние по требованию администрации, жилищной государственной инспекции или суда.
История 5
Как захватывали общий балкон
Что случилось. Женщина из Моршанска обратилась с иском к соседке по коммуналке — та захватила общий балкон. Свою претензию она подкрепила результатом экспертизы МЧС: там установили, что это нарушает пожарную безопасность в доме.
Соседка действительно установила железную дверь в подъезде, отгородив общий балкон, и отказывалась предоставить ключ.
Что решил суд. Оставить балкон в пользовании захватчиков.
Почему так. На этаже две коммунальные квартиры, каждая из которых имеет свое общее имущество — кухню. Соседка отгородила в личных целях кухню, а вместе с тем часть коридора с балконом. Без этого отделить кухню было невозможно.
Но перепланировка была сделана с согласия прежних жильцов. Сохранилась расписка, по которой перепланировка была разрешена. Кроме того, было получено разрешение и у местной администрации, которая внесла соответствующие изменения в техническую документацию.
Суд признал квартиру соседки самостоятельной и не имеющей никакого общего имущества с собственниками остальных комнат.
Оставался нерешенным вопрос с пожарной безопасностью, ведь истица утверждала, что балкон должен использоваться как эвакуационный выход. Но и этот довод не был принят, так как суд не счел балкон эвакуационным выходом.
История 6
Как нежилой чердак превратился в мансарду
Что случилось. Предприимчивая женщина из Калининграда реконструировала чердак над своей квартирой в двухквартирном доме. Она подняла стены, организовав мансарду, врезала окна и перепланировала пространство.
Соседи женщины обратились в суд, чтобы обязать ее демонтировать постройку. По их мнению, та выполнена не по нормам и может обрушиться. Они также потребовали установить в подъезде лестницу на чердак и люк.
Управляющая компания уже направляла женщине предписание на демонтаж мансарды, но та его не исполнила.
Женщина выдвинула встречный иск к администрации и соседям. Она описывала ситуацию так: в ходе капитального ремонта крыши часть перекрытия возле стены ее квартиры была разрушена, и строительная комиссия решила поднять крышу над квартирой, организовав мансарду.
Всю квартиру женщины пришлось перепланировать. Теперь женщина имеет выход на мансарду только из своего туалета и просит согласовать постройку.
Что решил суд. Оставить мансарду как есть и признать реконструкцию законной.
Почему так. Суд назначил экспертизу и выяснилось, что организовать доступ на чердак из подъезда дома невозможно. Кроме того, на чердаке нет никаких общедомовых коммуникаций.
Все перепланировки, которые были сделаны при ремонте крыши, не влияют отрицательно на несущую способность стен. Конструктивная жесткость здания не пострадала.
Также суд принял во внимание экспертизу квартиры, которую провела женщина. Там говорилось, что требования пожарной безопасности и санитарные нормы не нарушены.
Суд пришел к выводу, что женщина даже улучшила состояние чердака и кровли, поэтому сохранил за ней квартиру в текущем виде, с увеличенной площадью.
Выяснилось, что и до ремонта крыши женщина пользовалась чердаком, а ее соседи завладели подвалом. Но когда женщина отсудила у них часть подвала, в отместку они заявили свои права на чердак.
История 7
Как у жильца появилось свое крыльцо и отдельный вход
Что случилось. В Нижегородской области жилец первого этажа многоквартирного дома провел собрание собственников и получил разрешение администрации на перевод квартиры в нежилое помещение — частную стоматологию. Чтобы вести бизнес, предпринимателю нужен был отдельный вход, поэтому он соорудил крыльцо.
В то же время земля перед домом принадлежала сразу двум домам. Часть людей из второго дома была против крыльца и потребовала вернуть все на место.
Когда собственник переводил свою квартиру из жилой недвижимости в нежилую, он предоставил протокол общего собрания жильцов своего дома. Соседи же из второго дома не знали о собрании и посчитали, что их права нарушены: ведь он должен был получить согласие всех без исключения собственников квартир из тех, кто имеет отношение к участку.
Со стороны предпринимателя ситуация выглядела иначе:
- Он все сделал законно, получил разрешение, потратил деньги и время.
- Участок под домами не сформирован и границы его не определены. А значит, это собственность не жильцов, а муниципального образования, которое как раз и выдало разрешение.
- Землю под многоквартирными домами и квартиры первого этажа можно использовать для ведения бизнеса, в том числе устанавливать отдельные входы. Закон не нарушен.
Что решил суд. Стороны уже встречались в суде, где истцам удалось признать общее собрание жильцов недействительным. Но при повторном рассмотрении это решение отменили. В третьем слушании суд также отказал в удовлетворении иска.
Почему так. Действительно, организация крыльца затрагивает общее имущество дома, поэтому с изменениями должны быть согласны все собственники. Суд не стал сомневаться в компетенции органов власти, которые проверяли протокол собрания собственников и выдали разрешение на перепланировку.
Решение собрания собственников могло быть оспорено в течение шести месяцев. Жильцы же второго дома видели строительство крыльца, но никто не обратился в суд.
Более того, получать разрешение от собственников квартир соседнего дома не нужно даже в случае общего участка. Согласие требуется только от тех, кто проживает в доме, где происходит реконструкция.
Таким образом, предприниматель действовал последовательно и законно.
История 8
Как места под лестницей стали личными кладовками
Что случилось. Три соседки из Чебоксар огородили себе места под хранение вещей под лестницей на первом этаже дома, а также у недействующего мусоропровода на этажах.
Государственная жилищная инспекция выписала им предписание убрать перегородки. Тогда женщины провели общее собрание собственников, на котором 82% жильцов проголосовали, что перегородки на этажах и под лестницей надо сохранить.
Женщины также обратились в суд на действия жилищной инспекции. Они считали, что их кладовки никому не мешают, а наоборот, не допускают замусоривания вокруг неработающего мусоропровода. Общедомовых коммуникаций на захваченных участках нет, а значит, коммунальным службам кладовки также не мешают.
Что решил суд. И в первом, и во втором разбирательстве суд отказал женщинам и постановил, что они должны демонтировать самовольно огороженные кладовки.
Почему так. Жилищная инспекция осуществляет надзор, чтобы соблюдались правила пользования общим имуществом дома. Сотрудники инспекции имеют право выдавать предписания об устранении выявленных нарушений.
Суд принял во внимание, что не все собственники дома проголосовали за сохранение перегородок. Более того, оказалось, что некоторые жильцы подавали жалобы в жилищную инспекцию на самовольные кладовки. Поэтому суд обязал женщин их снести.
️
28 апреля в онлайн-эфире вместе с экспертом Ассоциации «Р1» Ольгой Купченковой обсудили, как управляющим организациям и ТСЖ вместе с собственниками помещений противостоять рейдерскому захвату управления домом и общего имущества в МКД. Рассказываем о некоторых темах мероприятия.
Рейдеров в ЖКХ привлекает постоянный приток денег и инертность жителей, не готовых с ними бороться
Онлайн-семинар «Как противостоять рейдерскому захвату МКД: практические инструменты» провела Ольга Купченкова. Она член Экспертного совета Ассоциации «Р1» и имеет 10-летний опыт работы в сферах гражданского, жилищного, административного права. Эксперт в эфире проанализировала, какие существуют виды рейдерства и дала управляющим домами советы, как противостоять перехвату домов:
Смотрите видеоролик на YouTube-канале Ассоциации «Р1» ➡
Как отметила Ольга Купченкова, рейдерство в широком смысле – это принудительное поглощение или захват компании против воли собственников. В результате захватчики получают контроль над её активами.
В жилищно-коммунальном хозяйстве рейдеров привлекает постоянный приток денег, которые платят собственники, арендаторы общего имущества, а также возможность получать субсидии из различных программ в данной сфере. При этом тариф на содержание и ремонт дома не регулируется государством и может меняться. Также на руку захватчикам играет инертность многих жителей, которые не участвуют в управлении домом.
Шесть вопросов о работе УО с конференции «Управление МКД в 2022 году»
Рейдеры могут перехватить управление домом и претендовать только на часть общего имущества
Наиболее известен такой вид рейдерства в ЖКХ как перехват у управляющей организации или ТСЖ права управлять многоквартирным домом. Это позволит недобросовестной компании реализовать такие способы, как:
- захват общего имущества с возможным последующим отчуждением ряда его объектов, например, подвалов и технических этажей;
- контроль над коммунальными платежами жителей;
- навязывание собственникам своим услуг;
- контроль за фондом капремонта и субсидиями в рамках реализации государственных программ.
Рейдеры могут захватить власть в доме, а могут претендовать только на общее имущество как источник получения доходов. Для этого им необходимо реализовать одну из схем, например:
- сменить действующую УО от имени собственников на другую организацию;
- принудить ТСЖ заключить с их компанией договор на управление домом;
- в результате аукциона получить в лицензию дом, который не определился с выбором способа управления;
- сменить в действующем ТСЖ правление и его председателя на подконтрольных компании лиц, создать правление-«марионетку».
Участники онлайн-семинара рассмотрели также способы, которыми пользуются недобросовестные компании, захватывающие общедомовое имущество. Причём в качестве таких компаний могут выступать даже застройщики, например, когда она продают площади, входящие в состав общего имущества дома, третьим лицам.
Захватить часть мест общего пользования в МКД могут муниципалитеты, включив такие помещения в перечень муниципальной собственности. Также рейдеры могут без законных оснований забрать себе часть земельного участка, на котором расположен дом, или разместить на конструктивных элементах или придомовой территории рекламные конструкции.
Больше о схемах, по которым сегодня действуют рейдеры в ЖКХ, вы узнаете из материалов онлайн-семинара, размещённых под статьёй.
Может ли суд наказать руководителя ГЖИ за рейдерский захват МКД
Рейдеры действуют по трём схемам, среди которых самая распространённая – подделка документов ОСС
Ольга Купченкова рассказала участникам онлайн-семинара о том, какими техниками пользуются рейдеры, чтобы добиться поставленных целей в жилищной сфере: подкуп отдельных собственников, захват технической документации на МКД, «чёрный PR» в отношении действующей УО или правления ТСЖ. Сюда же относятся действия компаний по незаконному признанию дома аварийным, чтобы получить земельный участок под МКД после его сноса.
Все схемы работы рейдеров в ЖКХ можно поделить на три группы:
- Белая, когда захват дома происходит по договоренности с собственниками помещений в МКД.
- Серая – дом переходит к новой УО с помощью внешне законно проведённого общего собрания собственников. Но при подготовке к нему рейдер использует чёрный пиар, «купленные» голоса собственников и ораторов, которые агитируют жителей на ОСС.
- Чёрная, когда захватчики подделывают документы общего собрания, согласно которым владельцы помещения решили сменить УО.
Самым распространённым способом перехватить дом в управление у рейдеров является подделка документов ОСС. Этот вопрос эксперт и участники онлайн-семинара разобрали отдельно. Ольга Купченкова дала УО несколько советов, как бороться с подобной схемой захвата МКД. Среди них:
- Знакомиться в ГЖИ со всеми материалами такого ОСС, просматривать «от корки до корки» и фиксировать все ошибки и нарушения.
- Направлять в суд иск о признании незаконным каждого псевдособрания. Для этого следует договориться с любым собственником помещения в доме, чтобы юрист УО действовал от его лица по доверенности.
- Привлекать к судебным процессам как можно больше владельцев помещений, чтобы доказать подделку подписей в бюллетенях и отсутствие кворума.
- Обращаться в правоохранительные органы и ГЖИ с заявлениями о подделке документов. Даже если ведомства их отклонят, копии таких обращений с пометками следует приложить к исковому заявлению в суд.
Причины оспаривания постановлений ГЖИ: как УО защитить свои интересы
Постоянная работа с собственниками позволит снизить риск перехвата дома рейдерами
Также участники онлайн-семинара разобрали вопрос о том, почему УО важно выстраивать отношения с собственниками, чтобы препятствовать захвату МКД. Исполнительный директор Ассоциации «Р1» Ирэн Парсамян на онлайн-семинаре отметила важность такой работы УО, в том числе для защиты от рейдеров:
- чтобы привлекать их к судебным заседаниям по оспариванию решений ОСС;
- чтобы жители дома не поддавались подкупу со стороны рейдеров, срывали фальшивые и порочащие действующую УО листовки;
- чтобы мешали рейдерам работать в доме, вынуждая их отказаться от управления захваченным МКД.
«Если вы не работаете с собственниками, ничего не делаете для них, то, конечно, они не встанут на защиту вашей компании», – отметила Ирэн Парсамян. Ольга Купченкова подтвердила эти тезисы: когда жители знают свое правление, его работу, участвуют в жизни дома, а сотрудники управляющей организации всегда на связи, у рейдеров «практически нет шансов на успех».
Другие советы экспертов по борьбе с рейдерами вы найдёте в материалах онлайн-семинара, в том числе лекцию Главы Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елены Шерешовец по данной теме. Члены объединения найдут их в личных кабинетах на нашем портале.
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 75 876 подписчикам
Материалы к статье
Презентация «Как противостоять рейдерскому захвату МКД практические инструменты» 23 страниц 2456 Кб
Видеозапись онлайн-семинара «Как проивостоять рейдерскому захвату МКД: практические инструменты» 2 hours, 7 minutes
Видеозапись выступления Елены Шерешовец о борьбе с рейдерством в ЖКХ 1 hour, 29 minutes
Статьи по теме
Вопросы по теме
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
- Главная
- Правовые ресурсы
- Подборки материалов
- Захват общего имущества
Захват общего имущества
Подборка наиболее важных документов по запросу Захват общего имущества (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Самовольное использование общего имущества многоквартирного дома
(Кириченко О.В., Накушнова Е.В.)
(«Семейное и жилищное право», 2020, N 5)Самовольный захват объектов общего имущества многоквартирного дома не всегда устраивает соседей, оставаясь для них «безразличным» юридическим фактом. Они могут жаловаться на то, что размещенные вещи занимают много места и мешают проходу, захламляют коридор, лишают их возможности разместить собственные вещи, в то время как никто не вправе нарушать права и законные интересы других граждан и создавать им необоснованные неудобства (ст. 36, п. 1 ст. 37, п. 1 ст. 41, п. 2 ст. 42 Жилищного кодекса РФ; далее — ЖК РФ). Данные жалобы, как правило, адресованы в управляющую организацию либо территориальный орган, занимающийся вопросами ЖКХ, намного реже осуществляется обращение в суд.
Статья: Некоторые аспекты предоставления в пользование общего имущества многоквартирного дома
(Никитин А.В.)
(«Семейное и жилищное право», 2018, N 6)Анализируя данные позиции, следует сказать о том, что вряд ли можно согласиться с третьим подходом, следование которому на практике способно привести к настоящей «войне» между собственниками помещений в МКД. Действительно, если каждый из них по своему произвольному решению будет использовать общее имущество МКД, не спрашивая остальных, возникновение разногласий и конфликтов неизбежно. В такой ситуации собственники могут взять за основу существовавшее в римском частном праве правило «первого захвата» <8> и начать обращать в свое пользование части общего имущества, на которые другие собственники не претендуют. Поэтому во избежание анархии использование части общего имущества МКД конкретным собственником помещения как минимум должно допускаться только по решению общего собрания собственников помещений.
Нормативные акты
«Не ваше, а общее! Да и вообще, разрешение надо спрашивать» — краткая суть правил пользования общедомовым имуществом. Однако некоторые собственники забывают их даже в таком утрированном варианте. Как следствие, в многоквартирных домах по всей России с завидной регулярностью появляются незаконные тамбурные двери, колясочные под лестницами, кладовки.
В одной из многоэтажек Челябинска предприимчивые собственники пошли еще дальше — захватили чердачные помещения. Они установили там металлическую дверь с замком и использовали дополнительные квадратные метры в собственных целях. Ни разрешения управляющей компании, ни согласия других собственников на это «захватчики» не получили.
Когда УК обнаружила, что доступ в чердачные помещения невозможен, она направила собственникам письменные требования об их освобождении. Но «достучаться» до жильцов не удалось как заказными письмами и телеграммами, так и вложенными в почтовый ящик уведомлениями. Тогда управляющая компания обратилась в суд.
В исковом заявлении УК просила обязать ответчиков освободить нежилые помещения в спорном МКД.
В суде первой инстанции были допрошены свидетели, которые показали:
• ответчики занимали чердаки на протяжении нескольких лет;
• де-факто помещения были оборудованы в жилые — с мебелью, кухней;
• чердачные помещения ответчики использовали в личных целях — проживали там самостоятельно, сдавали их в аренду и даже обустраивали ателье;
• раньше на чердаки был свободный доступ, но после установки металлической двери с замком туда могут зайти только ответчики.
Также суд установил:
• чердаки принадлежат собственникам на праве общей долевой собственности (п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ);
• владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (ч. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ);
• по решению собственников, принятом на их общем собрании, объекты общего имущества в МКД могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ);
• управляющие организации отвечают перед собственниками за нарушение обязательств и несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества (п. 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме № 491).
Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования поскольку «ответчики пользуются чердачными помещениями без законных оснований, в отсутствие решения общего собрания собственников, не по назначению и с нарушением действующих правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, препятствуя управляющей компании в реализации своих обязанностей по содержанию общего имущества дома».
Суд апелляционной инстанции оставил ранее вынесенное решение без изменений.
Седьмой кассационный суд общей юрисдикции (определение по делу № 88 – 5812/2021) согласился с выводами нижестоящих судов.
| Доводы кассационной жалобы | Позиция суда |
| УК не имеет право обращаться с иском об освобождении общего имущества дома. Общее собрание собственников не делегировало ей соответствующие полномочия. |
УК осуществляет управление домом на основании лицензии и протокола общего собрания собственников. В соответствии со ст. 161 ЖК РФ управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов пользования указанным имуществом. УК несет ответственность перед собственниками за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в МКД и качество которых должно соответствовать требованиям действующего законодательства. Следовательно, УК вправе требовать освобождения мест общего пользования, в том числе в судебном порядке. |
| Суды отказали в удовлетворении ходатайства об истребовании доказательств того, что ответчики согласовывали перепланировку в технических и проектных службах, а также с собственниками дома. | Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований или возражений (ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ). Суд оказывает содействие только в истребовании тех доказательств, которые сторона объективно не может представить в суд (по смыслу ч. 2 ст. 57 ГПК РФ). В материалах дела нет сведений о том, что ответчики обращались с запросами необходимых им документов, но им было отказано. |
| В материалах дела нет доказательств того, что ответчики препятствовали УК в осмотре чердака и общедомового имущества. | О наличии обстоятельств, препятствующих доступу УК к общему имуществу, свидетельствуют: факт монтажа железной двери; отсутствие акта, подтверждающего передачу ключей от замков двери на чердак. |
Суд оставил жалобу ответчиков без удовлетворения.
Урок 1. Как действовать при обнаружении несогласованных конструкций
Из прошлых уроков вы узнали, какими неприятностями для организации, которая управляет МКД, могут обернутся споры, которые связаны с общим имуществом и разобрались, что делать, чтобы этого избежать.
В этом курсе два урока. На первом уроке узнаете признаки самовольной конструкции. Отработаете алгоритм действий, если обнаружили такую конструкцию. С помощью урока зафиксируете результаты проверки, оформите претензию собственнику, который установил конструкцию, или обратитесь в суд с требованием о демонтаже.
На втором уроке разберете виды и правовой статус кладовых. Проверите и определите, какие кладовые законны, а какие – нарушают требования безопасности.
Какую конструкцию считают самовольной
Самовольно установленной конструкцией считают ту, которую не предусматривает проектная документация на МКД и ее смонтировали без необходимых согласований. Можно выделить следующие признаки незаконной конструкции:
- нет необходимых разрешений от государственных органов;
- не предусмотрена проектной документацией на МКД;
- образована без решения общего собрания собственников помещений в МКД;
- не стоит на кадастровом учете.
Самовольными конструкциями могут быть перегородки с дверью в общем тамбуре, решетки, кладовки между этажами. Жители возводят такие конструкции, чтобы дополнительно защитить свое имущество, увеличить полезное пространство для хранения вещей. В доме могут быть конструкции из гипсокартона, металлические, кирпичные, блочные (рисунок 1).
Рисунок 1. Пример захламления площадки около квартир
Иногда конструкции устанавливают для коммерческих целей. Например, рекламные щиты, дополнительные внешние лестницы. Такие конструкции также считают несогласованными и самовольными, если на них нет разрешительных документов, в том числе решения общего собрания собственников помещений.
Какие нормы нарушают самовольные конструкции в МКД
Самовольные конструкции внутри МКД ведут к нарушению противопожарных норм, Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных постановлением Правительства от 21.01.2006 № 25, других нормативных документов. Это может стать поводом для проверки ГЖИ, органов пожнадзора, Роспотребнадзора и ОАТИ. Ответственным за демонтаж назначат директора УО.
Избежать проверки надзорного органа с неблагоприятными последствиями можно. Для этого проведите осмотр и сообщите о его результатах совету дома, заинтересованному собственнику. Инициируйте претензионно-исковую работу.
Если конструкция относится к согласованной перепланировке, УО, ТСЖ, ЖСК обязаны внести изменения в технический паспорт МКД.
Как действовать, если вы обнаружили самовольную конструкцию
Если у вас есть сведения о самовольной конструкции, выполните следующие действия.
Шаг 1. Организуйте проверку информации о самовольной конструкции в МКД. Не оставляйте без внимания жалобы собственников, предписание проверяющего – проведите внеплановый осмотр общего имущества. Привлеките к осмотру собственников, вблизи помещений которых расположена самовольная конструкция.
На осмотр и оформление акта осмотра желательно пригласить участкового. В этом случае у акта осмотра будет больше веса в случае, например, судебного спора.
Шаг 2. Зафиксируйте выявленное нарушение.
Во время визуального осмотра сделайте замеры, сфотографируйте конструкцию. По результатам составьте акт осмотра. В акте укажите основания и результаты проверки. Акт составьте в двух экземплярах, приобщите к нему фотографии.
Рекомендуем для подписания акта создать комиссию, в составе которой должны быть:
- технический специалист (который разбирается в параметрах конструкций и строительстве);
- представитель руководства УО (руководитель структурного подразделения, главный инженер и т.п.);
- собственников, помещения которых расположены рядом с конструкцией.
На рисунке 2 мы привели вариант оформления акта.
Рисунок 2. Пример акта внеочередного осмотра состояния общего имущества МКД
Шаг 3. Определите угрозу безопасности размещения конструкции.
Для этого можно привлечь независимую экспертную организацию, которая проведет строительно-техническую экспертизу. Удовольствие это недешевое, поэтому на первом этапе можно обойтись заключением специалиста.
О самовольной конструкции можно сообщить в ГЖИ, она должна будет направить на осмотр соответствующего специалиста. Существенный минус – весьма вероятно, что ГЖИ оштрафует УО и не будет разбираться, кто виноват в возведении этой конструкции.
Шаг 4. Направьте претензию тому, кто установил незаконную конструкцию.
Сообщите ему о выявленном нарушении и необходимости представить документы, подтверждающие правомерность установленной конструкции. А при отсутствии потребуйте демонтировать конструкцию. Предупредите об ответственности. В претензии укажите разумный срок для ответа: пять-десять дней с момента получения.
Когда конструкция установлена несколькими собственниками – предъявите претензии с одинаковым требованием ко всем.
Если вы не знаете, кто именно установил несогласованную конструкцию в МОП, направьте письменные обращения собственникам, вблизи помещений которых ее смонтировали. Опросите соседей, инициативных собственников. Дождитесь ответов и затем решите, что предпринять дальше.
Хорошо, если ответственное лицо самостоятельно устранит нарушения. Если нет, действуйте дальше по плану.
Шаг 5. Примите меры защиты общего имущества, жизни, здоровья и имущества граждан.
Если наличие самовольной конструкции небезопасно для жизни и здоровья граждан, необходимо ее демонтировать собственными силами.
Демонтаж допустим, когда одновременно соблюдены четыре условия.
- Истек срок ответа на претензию, направленную ответственному за конструкцию собственнику.
- Собственник не отреагировал на претензию или ответил отказом.
- Собственник не принял меры, чтобы согласовать установку конструкции или демонтировать ее самостоятельно.
- Сохранение конструкции до вынесения решения судом создает угрозу безопасности собственников и третьих лиц.
Шаг 6. Обратитесь в суд с требованием о демонтаже конструкции.
В ситуации, когда наличие самовольной конструкции не угрожает жизни и здоровью граждан, но собственник не исполняет требование ее демонтировать, обратитесь в суд.
Требования о демонтаже самовольных конструкций и обеспечении беспрепятственного пользования общим имуществом являются по своей природе негаторными и защищаются специальным негаторным иском. Это следует из статьи 304 ГК.
Иск об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению, если:
- истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором;
- действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.
Это следует из статей 304, 305 ГК.
Для обращения в суд УО потребуется уполномочить на это решением общего собрания собственников, так как речь идет об общем имуществе в МКД.
Полномочиями по подаче такого иска в суд в силу закона обладает ГЖИ, поэтому УО может направить в ГЖИ требование об обращении в суд с иском о демонтаже конструкции. Из минусов: ГЖИ нередко игнорирует такие обращения и в суд не подает, кроме того ГЖИ может оштрафовать саму УО.
Что предпринять, если собственник требует демонтировать тамбурную дверь, которую самовольно установили соседи
Если тамбурную дверь установили самовольно, ее должно демонтировать лицо, которое это сделало. Такое требование следует из части 3 статьи 29 ЖК.
Установку двери в тамбуре этажной площадки признают перепланировкой помещения в МКД. Ее следует проводить на основании решения ОСС и согласования органа МСУ. Такое правило следует из части 1 статьи 7 ЖК, части 1 статьи 247 ГК, части 2 статьи 25, статьи 26, части 3 статьи 36, пункта 1 части 2 статьи 44 ЖК.
Для демонтажа УО вправе:
- уведомить собственников помещений о том, что дверь нужно демонтировать;
- обратиться в уполномоченный орган МСУ с просьбой провести мероприятия и понудить собственников демонтировать дверь;
- обратиться в суд с заявлением о демонтаже незаконно установленной тамбурной двери – если собственники добровольно ее не демонтируют.
Право УО обратиться в суд основано на частях 1, 1.1, 2.3 статьи 161 ЖК, подпункте «в» пункта 10 Правил № 491 в части обеспечения доступности помещений общего пользования в МКД.
***
Пример 1. Демонтаж самовольно застекленного ограждения балкона, предназначенного для пожарного выхода
УО обратилась в суд с требованием о демонтаже самовольно застекленного ограждения балкона, предназначенного для пожарного выхода.
В ходе осмотра общего имущества УО выявила, что собственник одной из квартир провел переустройство пожарного выхода без разрешения на проведение данного вида работ. Кроме того, в соответствии с проектно–сметной документацией на ограждении балкона остекление не предусмотрено.
Также в ходе осмотра установлено, что ответчик самовольно установил козырек над балконом пожарного выхода, чем нарушил Правила и нормы эксплуатации жилищного фонда.
В результате осмотра был составлен акт о наличии выявленных нарушений. Акт подписали представители УО, представитель ГЖИ и представитель МЧС.
УО направляла собственнику претензию об устранении этих нарушений и демонтаже конструкции, но собственник ее проигнорировал.
Суд признал спорную конструкцию незаконной и обязал собственника полностью ее демонтировать.
Решение Магаданского городского суда от 25.02.2019 г. по делу № 2-201/2019.
***
Какая ответственность грозит за самовольные конструкции в МКД
За наличие в доме несогласованной конструкции должен отвечать ответственный собственник, который ее установил, но зачастую ответственность несет управляющая МКД организация. Это происходит, когда наличие самовольных конструкций выявили в ходе проверки. В таком случае Управляющую МКД организацию, скорее всего, оштрафуют и обяжут демонтировать незаконные конструкции.
Применяются санкции:
- статья 20.4 КоАП за нарушение требований пожарной безопасности, штраф для юридического лица – от 150 до 200 тыс. руб.;
- статья 14.37 КоАП за незаконные установку и эксплуатацию рекламной конструкции, штраф для юридического лица – от 500 тыс. руб. до 1 млн руб.
Примеры: суд на стороне управляющих МКД организаций
- Самовольные конструкции в МКД
Суд посчитал незаконным привлечение ЖСК к ответственности за наличие на этажах дома металлических дверей и кладовых. ЖСК не является субъектом правонарушения. Нарушение допустили не в результате деятельности кооператива, а в результате действий жителей дома.
Суд отметил, что положения статьи 20.4 КоАП позволяют административному органу привлечь за вмененные правонарушения граждан, нарушающих требования пожарной безопасности. Постановление ФАС Поволжского округа от 07.03.2014 по делу № А55-16581/2013.
- Незаконная перепланировка жилых помещений
ВС считает, что УО не отвечает за незаконную перепланировку в МКД.
Управляющая организация не отвечает за ненадлежащую перепланировку жилых помещений и не является адресатом предписания о приведении помещений в прежнее состояние. Такую позицию высказал Верховный суд в судебном споре управляющей организации и Госжилинспекции из Санкт-Петербурга.
Управляющая организация обратилась в суд с требованием признать незаконным предписание Госжилинспекции, которая требовала, чтобы УО привела помещения собственников в соответствие с технической документацией. УО указала, что неоднократно обращалась к собственникам с просьбой привести помещения в первоначальный вид, но они не отреагировали. Орган ГЖН посчитал, что именно УО должна устранить нарушения, и сначала суды с ним согласились.
Кассационная инстанция вернула дело в первую инстанцию на пересмотр, указав, что управляющая организация, ненадлежащий адресат для предписания. Пересмотрев дело, суды пришли к выводу, что требовать устранения нарушений в результате незаконной перепланировки вправе только орган, который выдает разрешения на такие работы. Адресатом должны быть собственники или наниматели переустроенных помещений (ч.ч. 1–3, ч. 5 ст. 29 ЖК). Предписание органа ГЖН было признано незаконным, что подтвердил ВС (Определение ВС от 22.09.2020 по делу № 307-ЭС19-13837).
Главное в уроке:
- Несогласованные конструкции могут стать поводом для проверки ГЖИ, органов пожнадзора, Роспотребнадзора и ОАТИ.
- Если вы обнаружили самовольную конструкцию, выполните шесть действия.
- За наличие в доме несогласованной конструкции должен отвечать ответственный собственник, который ее установил, но зачастую ответственность несет управляющая МКД организация.
Большинству граждан, проживающих в многоквартирных жилых домах (далее – «МКД»), в общем-то, известно, что лестничные клетки, тамбуры, помещения мусоропроводов, технических этажей (подвалов и чердаков) определять каким-либо образом в личное пользование по закону нельзя. По смыслу статьи 36 ЖК РФ общее имущество собственников, к которому относятся и места общего пользования не могут быть присоединены к жилому помещению собственника помещения жилого дома.
Тем не менее, такие самозахваты имеют место быть на практике и это не редкость.
Иногда «распределение» или «дележ» указанных мест общего пользования осуществляется по согласованию большинства собственником без учета интересов меньшинства. Более того, граждане полагают, что если подобного рода «присоединение мест общего пользования» оформить протоколом общего собрания собственников, то «самозахватом» это уже являться не будет, поскольку такой протокол, отражающий волю большинства легитимирует (узаконивает) действия жильцов. Однако не всегда большинство даже в 99% голосов будет подтверждать законность действий собственников. В случае с присоединением мест общего пользования, необходимо наличие согласия на это всех собственников помещений, т.е. 100% голосов.
Представляет некоторый интерес одно из дел, рассмотренных судами с нашим участием
Захват мест общего пользования. Пример из судебной практики
Собственница квартиры в многоквартирном жилом доме решила оспорить решение общего собрания собственников помещений МКД, которым фактически узаконивалось самовольное присоединение мест общего пользования.
Указанное решение было принято на общем собрании собственников помещений МКД, имелся протокол общего собрания.
Вопросы, по которым большинство собственников проголосовало «ЗА» так и звучали:
— Заключение договоров безвозмездного пользования (на бессрочный период) с собственниками квартир …, самовольно огородивших места общего пользования …;
— Эксплуатация мусоропровода: оставить закрытым (самостоятельно выносить мусор в мусоросборник);
Исковое заявление о признании собрания собственников недействительным
Первоначально было составлено исковое заявление о признании решения общего собрания собственников недействительным, устранении препятствий в пользовании жилым помещением.
Были заявлены следующие исковые требования:
1. признать решение общего собрания собственников, заочное голосование по которому было проведено с 24 января 2014г. по 2 февраля 2014г., недействительным;
2. обязать ТСЖ устранить препятствия в пользовании общим имуществом собственником:
— мусоропроводом, путем приведения его в рабочее (надлежащее) состояние и демонтажа металлической двери, ограничивающей доступ в помещение мусоропровода;
— коридором, примыкающим к жилому помещению – квартире № … указанного жилого дома, путем демонтажа капитальной перегородки и металлической двери.
Позднее по заявлению истца к участию в деле в качестве ответчиков были привлечены собственники двух квартир, которые, как стало известно после подачи иска и присоединили спорную площадь коридора к площадям своих квартир. Требование о демонтаже перегородки и дверей заявлялось теперь именно к данным лицам, а не к ТСЖ.
Сначала иск был оставлен без рассмотрения
Исковое заявление было оставлено без рассмотрения на основании статьи 222 ГПК РФ, ввиду неуведомления собственников помещений дома о намерении обратиться в суд с иском об оспаривании решения собрания, как того требует пункт 6 статьи 181.4 ГК РФ, положения которой вступили в силу с сентября 2013 года.
Частная жалоба на определение суда
Вышеупомянутое определение суда об оставлении иска без рассмотрения было обжаловано в областной суд (если точнее, в определении дословно было указано: «производство по иску О.Э.Н. к ТСЖ «Мушкетер», В.М.В., П.Н.И. М.Е.П., З.Л.Г. … оставить без рассмотрения«).
В частной жалобе на определение суда об оставлении без рассмотрения, в частности, указывалось, что исковое заявление не могло быть оставлено без рассмотрения на основании нормы статьи 222 ГПК РФ, поскольку ГК РФ не устанавливает последствий неуведомления собственников о намерении оспаривать решение собрания, равно как и не установлены такие последствия нормами процессуального законодательства (ГПК РФ). Кроме того, истице чинятся непреодолимые препятствия для доступа к правосудию.
Однако апелляционным определением Омского областного суда 26 ноября 2014 года определение об оставлении иска без рассмотрения было оставлено без изменения.
Примечание: судебная практика по вопросам уведомления о намерении обратиться в суд с иском об оспаривании общего собрания в настоящее время сформирована. Разъяснения по вопросам допустимой формы уведомления и последствий неисполнения обязанности уведомить содержатся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», определении Конституционного Суда РФ от 09.02.2016 N 220-О.
Подробнее по теме см. статью «Комментарии к п. 6 ст. 181.4 ГК РФ: уведомление о намерении обратиться в суд с иском об оспаривании решения собрания».
Повторное исковое заявление о признании собрания недействительным
Истец вновь обратилась в суд с аналогичным исковым заявлением в суд.
На этот раз было суду была представлена и копия уведомления собственников помещений дома о намерении обратиться в суд с иском о признании недействительным решения общего собрания собственников. Данное уведомление было размещено на досках объявлений, находящихся у дверей подъездов жилого дома. Вывешенные уведомления были сфотографированы, затем был составлен акт (форма – произвольная), из которого следовало, что размещение уведомления на доске объявлений жилого дома № … по адресу … и фотосъемка факта размещения уведомлений производилась … (дата), в присутствии собственников помещений дома … (указаны ФИО двоих собственников). В акт вклеены соответствующие фотографии. Подписи участвующих лиц.
В судебном заседании ответчики представили суду новый протокол собрания собственников, датированный 3 сентября 2014 года. Указанный протокол содержал аналогичную повестку с голосованием «За» по поставленным вопросам:
— о передаче нежилых помещений, прилегающих к квартирам собственников … самовольно огородивших места общего пользования в безвозмездное, бессрочное пользование…;
— оставить мусоропровод закрытым (самостоятельно выносить мусор в мусоросборник, находящийся на 1 этаже дома).
В связи с новыми обстоятельствами истец уточнил исковые требования, просил признать недействительным уже оба решения общего собрания, обязать соседей демонтировать двери и перегородки, а ТСЖ привести мусоропровод в надлежащее (рабочее) состояние.
В конечном виде документ стал выглядеть следующим образом: исковое заявление о признании решения общего собрания собственников недействительным, устранении препятствий в пользовании жилым помещением (уточненное).
Решение суда
Решением Кировского районного суда г. Омска от 27 января 2015 года постановлено:
Признать решение общего собрания собственников, оформленное протоколом …, заочное голосование по которому было проведено с 24 января 2014г. по 2 февраля 2014г. в части недействительным.
Признать решение общего собрания собственников, оформленное протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД от 3 сентября 2014 года в части вопроса «о передаче нежилых помещений, прилегающих к квартирам собственников …, самовольно огородивших места пользования в безвозмездное, бессрочное пользование с обязательством нести бремя содержания, надлежащей эксплуатации, оплаты коммунальных платежей» недействительным.
Обязать З.Л.Г., проживающую в квартире … в … — дневный срок со дня вступления в законную силу суда, устранить препятствия в пользовании общим имуществом собственников – помещением, примыкающим к мусоропроводу на … этаже дома … путем демонтажа металлической двери, самостоятельно, либо за счет собственных средств.
В случае, если З.Л.Г. не исполнит решение суда в течение установленного срока, истец О.Э.Н. вправе совершить эти действия за счет З.Л.Г.со взысканием необходимых расходов.
Обязать М.Е.П., проживающего в квартире … в … — дневный срок со дня вступления в законную силу решения суда устранить препятствия в пользовании общим имуществом собственников — коридором …, примыкающим к жилому помещению — квартире № … жилого дома, путем демонтажа капитальной перегородки и металлической двери.
В случае, если М.Е.П. не исполнит решение суда в течение установленного срока, истец О.Э.Н. вправе совершить эти действия за счет М.Е.П. со взысканием необходимых расходов.
В остальной части иска отказать»
Апелляционным определением Омского областного суда от 29 апреля 2015 года (дело № 33-2566/2015) решение Кировского районного суда города Омска от 27 января 2015 года оставлено без изменения, апелляционные жалобы ответчиков — оставлены без удовлетворения.
Суд отказал в иске в части приведения мусоропровода в рабочее состояние
Суд отказал в требовании об обязании ТСЖ устранить препятствия в пользовании общим имуществом собственников — мусоропроводом, путем приведения его в рабочее (надлежащее) состояние по основаниям, приведенным в нижеуказанном определении областного суда:
«неиспользование мусоропровода не является ни формой отчуждения общего имущества, ни реконструкцией дома, отнесение вопроса об использовании или неиспользовании жильцами мусоропровода к ведению общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме законодательству не противоречит».
Доводы, по которым представители истца полагали ограничение пользования мусоропроводом незаконным приведены в вышеприведенном (по ссылке) исковом заявлении. Не видим смысла повторять эти доводы в данной публикации еще раз.
Александр Отрохов, 02.10.2016г.
Нередко при перепланировке квартиры общедомовое имущество оказывается присоединено к квартире. Например, часть шахты лифта, тамбура или подъезда. Изменения такого плана далеко не всегда законны.
СодержаниеПоказать
- 🏢 Присоединение части общедомового имущества к своей квартире — в каких случаях это возможно
- ⚖ Что будет за незаконный захват общедомового имущества при перепланировке
- 👩⚖ Как были защищены права жильцов, когда сосед сделал незаконную реконструкцию. История из жизни
- ✨ Вывод
🏢 Присоединение части общедомового имущества к своей квартире — в каких случаях это возможно
Перепланировка или реконструкция помещений многоквартирного дома возможна, но только после согласия всех собственников затрагиваемого помещения. В зависимости от масштаба и специфики планируемых изменений понадобится также согласие таких ведомств:
- жилищная инспекция;
- санэпидемстанция;
- МЧС.
Основание. Ч. 1 ст. 40 Жилищного кодекса (ЖК) РФ «Изменение границ помещений в многоквартирном доме».
Согласие всех собственников (жильцов) многоквартирного дома должно быть получено на очной встрече, где каждый из жильцов должен письменно подтвердить, что он не против предстоящих изменений. На практике это довольно проблематично — обязательно присутствие и согласие всех участников кворума, то есть необходимого количества жильцов, согласием которых нужно заручиться. Отказ даже одного жильца означает, что перепланировка на законных основаниях невозможна.
Основание. П. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме».
Если тамбур или часть подъезда, относящиеся к общедомовой собственности, имеют счётчики, электрические щитки или другое оборудование, то присоединить их не получится из-за неудобств в случае возможных аварий. Аналогичная ситуация возникает при объединении квартир: если в этом случае будет закрыт доступ к общедомовому оборудованию, расширение квартиры за счёт общедомовых помещений недопустимо.
Делали перепланировку?
ДаНетЯ живу в частном доме
⚖ Что будет за незаконный захват общедомового имущества при перепланировке
За самовольную незаконную перепланировку, затрагивающую общедомовое имущество, предусмотрен штраф от 2 000 до 2 500 рублей. Но это ещё не всё. Кроме того, хозяин квартиры будет обязан привести помещение в первоначальный вид и устранить внесённые изменения.
Основание. Ч. 2 ст. 7.21 Кодекса об административных правонарушениях РФ «Нарушение правил пользования жилыми помещениями…».
Как узаконить ремонт в новостройке, купленной без стен, – и почему это нужно обязательно сделать
Читать
Незаконная перепланировка у соседей. Как доказать и куда жаловаться
Подробнее
Объединение лоджии и комнаты. Как сделать перепланировку законно
Смотреть
👩⚖ Как были защищены права жильцов, когда сосед сделал незаконную реконструкцию. История из жизни
Суть. В суд обратились несколько жильцов многоквартирного дома и управляющая компания (УК), обслуживающая его. В иске было указано, что владелец квартир на предпоследнем и последнем этажах объединил свои квартиры. При перепланировке было затронуто пространство с технического, мансардного и жилых этажей: на техническом во владения жильца попало машинное помещение лифта, на других — части шахты лифта.
Чем это было плохо? Вследствие этого сотрудники управляющей компании могли получить доступ к лифту только с разрешения хозяина многоуровневой квартиры — по сути, любые работы с лифтовым оборудованием попали под его контроль. Последней каплей для соседей и УК стала ситуация, когда один из жильцов дома застрял в лифте, а освободить его без содействия владельца объединённых квартир оказалось невозможно.
Требования истцов. Истцы требовали признания перепланировки незаконной по следующим причинам:
- изменения в планировке ограничивали доступ работников УК к лифтовому и водопроводному оборудованию;
- в помещениях объединённых квартир было несколько бассейнов, которые, по словам истцов, стали причиной трещин в стенах и являлись угрозой затопления;
- соседи не давали согласия на перепланировку, которая напрямую затронула общедомовое имущество.
Что решили суды. Интересно, что районный и региональный суды отказали жильцам и УК в иске, руководствуясь следующим:
- жилищная инспекция дала согласие на перепланировку. После инспекторы проверили выполненные работы и не выявили нарушений;
- срок исковой давности о признании перепланировки неправомерной истёк;
- ранее истцу предъявлялся подобный иск, но дело было так же закрыто за истечением срока давности. Соответственно, второй иск был признан преюдициальным, то есть опирающимся на первое решение суда — и доказывать что-то заново было уже незачем.
Почему Верховный Суд встал на защиту жильцов. Верховный Суд РФ счёл выводы судов противоречащими закону и постановил передать дело на рассмотрение в первую инстанцию для выяснения следующих обстоятельств:
- являются ли произведённые ремонтные работы реконструкцией, перепланировкой или переустройством и имеется ли разрешение на них;
- было ли получено согласие от всех собственников многоквартирного дома.
Решение суда было обосновано следующими фактами:
- после внесённых жильцом изменений общедомовые помещения стали меньше, — значит, работы могли быть произведены только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ);
- в данном случае изменения в планировке больше подходят под понятие «реконструкция», так как были увеличены метраж квартиры и количество этажей. Соответственно, пакет документов, собранный хозяином квартиры перед ремонтом для «перепланировки», не подходит;
- решение не может быть преюдициальным. В первом иске против хозяина объединённых квартир не было УК и жильца, застрявшего в лифте.
Основание. Определение ВС РФ от 05.02.2019 № 5-КГ18-320.
✨ Вывод
Подведём итоги:
- Ремонтные работы, связанные с расширением жилых помещений в многоквартирном доме, могут быть проведены только с согласия всех собственников и необходимых ведомств.
- Если расширение квартиры происходит за счёт помещений с различным оборудованием общедомового значения (электрические щитки и т. п.), жилищная инспекция не разрешит подобные изменения.
- За самовольное изменение территории квартиры за счёт общедомового имущества предусмотрен штраф — от 2 000 до 2 500 рублей, с обязательным возвратом помещений в первоначальный вид.
