Договор с тсж на обслуживание с управляющей компанией - Контакты компаний и предприятий на Atlaso.ru

Взаимодействие УК и ТСЖ

Как осуществляется взаимодействие управляющей компании и товарищества собственников жилья или недвижимости? Этот вопрос постоянно поднимается и обсуждается УК и ТСЖ. Постараемся во всём разобраться.

По жилищному законодательству одной из сторон договора управления выступает управляющая компания. Второй стороной договора управления могут являться не только собственники помещений в МКД, но и ТСЖ, ТСН или ЖСК. Иными словами, у созданного в доме товарищества есть свобода выбора: управлять МКД самостоятельно, заключить договор обслуживания с подрядной организацией или заключить договор управления с УК, передав ей бразды правления.

Кто должен вносить сведения о домах в ГИС ЖКХ: ТСЖ или УК

Способ управления домом — товарищество

Собственники должны выбрать способ управления многоквартирным домом. Управлять МКД может УК, ТСЖ, ТСН, ЖСК либо это может быть непосредственное управление (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

По сути управление МКД состоит из:

предоставления коммунальных услуг;
выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества;
использования общего имущества — предоставления в пользование или аренду третьим лицам на основании решения общего собрания собственников (ч.3-3.1 ст.44 ЖК РФ).

Все собранные с собственников помещений денежные средства должны идти исключительно на указанные выше цели.

В соответствии с ч.2 ст.161 ЖК РФ собственники помещений в МКД не могут одновременно выбирать в одном МКД 2 способа управления. Но здесь есть один нюанс. В той же самой ч.2 ст.162 ЖК РФ имеется формулировка, которая позволяет выбрав де-юре один способ управления, реализовать де-факто одновременно два способа управления МКД.

Согласно содержанию этой части статьи по договору управления УК по заданию другой стороны в течение определённого в документе срока обязуется выполнять работы и оказывать услуги по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме, предоставлению коммунальных услуг. При этом, другой стороной договора могут выступать не только собственники помещений в МКД, но и орган управления товарищества собственников жилья.

Таким образом, собственники, избрав на общем собрании способ управления своим домом ТСЖ, могут через этот орган правления заключить договор с УК. При этом, никакого нарушения законодательства не будет.

ТСН как орган управления МКД

Важно знать и помнить, что договор управления МКД, заключаемый между ТСЖ и УК, нельзя путать с договором обслуживания домом, заключаемым между теми же самыми ТСЖ и УК. Рассмотрим оба этих случая подробнее.

Договор управления между ТСЖ и УК

В данном случае ТСЖ полностью передаёт функции управления УК вместе с обязанностью по обслуживанию и текущему ремонту общего имущества МКД, предоставлению коммунальных услуг.

В результате взаимоотношения возникают между собственниками и УК. Хотя формально собственники помещений в МКД не являются стороной договора. Но требования к качеству услуг собственники предъявляют к УК, так как договором управления закрепляются их права и обязанности.

При таком взаимодействии ТСЖ:

не собирает денежные средства с собственников на управление МКД;
не распоряжается собранными с собственников денежными средствами;
органы управления товарищества фактически бездействуют, поскольку все функции управления МКД вверены УК;
правление и председатель товарищества выполняют лишь функции контроля за действиями УК и имеют право расторгнуть договор управления;
оплата работы правления и председателя товарищества может осуществляться на основании решения общего собрания членов ТСЖ. Но поскольку они не являются сотрудниками УК, то данное условие нужно прописывать в договоре управления;
срок действия данного договора в жилищном законодательстве не определен, поэтому может заключаться на любой срок;
заключать и расторгать такой договор имеет право правление товарищества, решение собрания собственников или членов ТСЖ для этого не нужно (п.4 ст.148 ЖК РФ);
договор подписывает председатель товарищества от имени товарищества, действие договора распространяется на всех собственников помещений в доме;
товарищество не несёт ответственности и не отвечает за качество услуг и работ и состояние дома;
все требования к качеству коммунальных услуг, содержанию и управлению домом, а также требования к раскрытию информации по Стандарту (ПП РФ №731), штрафы и другие меры административного наказания за несоблюдение требований жилищного законодательства предъявляются к УК.
с передачей функций управления домом к УК у товарищества отпадает необходимость и обязанность утверждать ежегодную смету доходов и расходов, отчитываться о её исполнении и использовании средств.

ТСЖ, ГИС ЖКХ и штрафы

Договор обслуживания между ТСЖ и УК

При данном способе взаимодействия товарищество не передаёт функции управления домом управляющей компании. ТСЖ может передать УК только некоторые функции или обязанности по собственному усмотрению. Это могут быть, например, услуги по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Таким образом, УК выступает в качестве подрядной организации;

При таком взаимодействии ТСЖ:

осуществляет управление МКД, текущее обслуживание, содержание и ремонт общего имущества, а также предоставляет коммунальные услуги;
требования к качеству выполняемых работ и оказываемых услуг собственники предъявляют к товариществу;
УК не управляет домом и не собирает денежные средства на управление, поэтому не расходует их;
УК получает вознаграждение по договору оказания услуг (гл.39 ГК РФ). Стоимость и условия договора обслуживания определяются УК и ТСЖ по взаимному согласию;
договор заключается товариществом на основании решения органа правления ТСЖ в строгом соответствии со сметой доходов и расходов на год.

Таким образом, все требования к качеству предоставления коммунальных услуг, содержанию и управлению домом, раскрытию информации по Стандарту (731 Постановление), штрафы и другие меры административного наказания за несоблюдение норм жилищного законодательства предъявляются к ТСЖ.

При наличии вины УК в возникновении ответственности товарищества перед органами контроля, например, при оказании некачественных услуг по текущему ремонту общего имущества в МКД по договору обслуживания, ТСЖ вправе взыскать убытки с управляющей компании как с подрядчика по договору.

Взносы на содержание, обслуживание и текущий ремонт общего имущества МКД утверждаются решением общего собрания членов ТСЖ по смете доходов и расходов товарищества на год. Размер взносов устанавливается одинаковым для всех собственников помещений в МКД независимо от членства в товариществе.

Создание ТСН: Подготовка и оформление протокола, бюллетеней голосования и решений ОСС

Надеемся, что приведённые выше различия помогли вам понять разницу во взаимодействии управляющей компании и товарищества по договору управления и договору обслуживания.

В первом случае УК является исполнителем работ и услуг по договору управления, собственники — их заказчиком, а ТСЖ лишь сторонним наблюдателем и контролёром. Во втором случае отвечать за всё будет товарищество, а управляющая компания по договору обслуживания будет выступать лишь в качестве подрядной организации и получать вознаграждение по агентскому договору.

Какой способ выбрать — ваше право. Но помните, что при заключении договора управления с УК товарищество теряет право управлять домом и становится “номинальным королём”. При заключении же договора обслуживания у ТСЖ остаётся полное право на управление домом и расходование собранных с собственников помещений денежных средств.

Чтобы орган правления ТСЖ не злоупотреблял своими полномочиями и без согласия остальных собственников помещений в МКД не заключал договор управления с УК, необходимо в уставе товарищества прописать, что правом на заключение договоров управления обладает общее собрание членов ТСЖ. Только в таком случае будет полностью реализована цель создания товарищества – самостоятельное управление МКД собственниками помещений в доме.

Подпишитесь на рассылку

Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 75 832 подписчикам

Статьи по теме

Выбор и правовой статус совета МКД

В сегодняшней статье мы решили поговорить про правовой статус и выбор совета МКД. Вообще что из себя представляет данный орган, нужен ли он и как его выбрать при необходимости? Возможно, совет дома не…

Вопросы по теме

Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru

Источник

09.03.2016

Способ управления домом — товарищество

По сути управление МКД состоит из:

предоставления коммунальных услуг;
выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества;
использования общего имущества — предоставления в пользование или аренду третьим лицам на основании решения общего собрания собственников (ч.3-3.1 ст.44 ЖК РФ).

Все собранные с собственников помещений денежные средства должны идти исключительно на указанные выше цели.

Важно знать и помнить, что договор управления МКД, заключаемый между ТСЖ и УК, нельзя путать с договором обслуживания домом, заключаемым между теми же самыми ТСЖ и УК. Подробнее рассмотрим оба стучая.

Договор управления между ТСЖ и УК

При таком взаимодействии ТСЖ:

не собирает денежные средства с собственников на управление МКД;
не распоряжается собранными с собственников денежными средствами;
органы управления товарищества фактически бездействуют, поскольку все функции управления МКД вверены УК;
правление и председатель товарищества выполняют лишь функции контроля за действиями УК и имеют право расторгнуть договор управления;
оплата работы правления и председателя товарищества может осуществляться на основании решения общего собрания членов ТСЖ. Но поскольку они не являются сотрудниками УК, то данное условие нужно прописывать в договоре управления;
срок действия данного договора в жилищном законодательстве не определен, поэтому может заключаться на любой срок;
заключать и расторгать такой договор имеет право правление товарищества, решение собрания собственников или членов ТСЖ для этого не нужно (п.4 ст.148 ЖК РФ);
договор подписывает председатель товарищества от имени товарищества, действие договора распространяется на всех собственников помещений в доме;
товарищество не несёт ответственности и не отвечает за качество услуг и работ и состояние дома;
все требования к качеству коммунальных услуг, содержанию и управлению домом, а также требования к раскрытию информации по Стандарту (ПП РФ №731), штрафы и другие меры административного наказания за несоблюдение требований жилищного законодательства предъявляются к УК.
с передачей функций управления домом к УК у товарищества отпадает необходимость и обязанность утверждать ежегодную смету доходов и расходов, отчитываться о её исполнении и использовании средств.

Договор обслуживания между ТСЖ и УК

При таком взаимодействии ТСЖ:

осуществляет управление МКД, текущее обслуживание, содержание и ремонт общего имущества, а также предоставляет коммунальные услуги;
требования к качеству выполняемых работ и оказываемых услуг собственники предъявляют к товариществу;
УК не управляет домом и не собирает денежные средства на управление, поэтому не расходует их;
УК получает вознаграждение по договору оказания услуг (гл.39 ГК РФ). Стоимость и условия договора обслуживания определяются УК и ТСЖ по взаимному согласию;
договор заключается товариществом на основании решения органа правления ТСЖ в строгом соответствии со сметой доходов и расходов на год.

Таким образом, указанные выше различия помогут понять разницу во взаимодействии управляющей компании и товарищества по договору управления и договору обслуживания.

Источник

Главная
Правовые ресурсы
Подборки материалов
Договор тсж с управляющей компанией

Договор тсж с управляющей компанией

Подборка наиболее важных документов по запросу Договор тсж с управляющей компанией (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов

Судебная практика

Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 157.2 «Предоставление коммунальных услуг ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами» ЖК РФ«Согласно положениям части 5 статьи 157.2 Жилищного кодекса Российской Федерации договор ресурсоснабжения считается прекращенным в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления соответствующей коммунальной услуги собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме и продолжает действовать в части приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме. До введения указанной нормы расторжение договора ресурсоснабжения с товариществом собственников жилья, управляющей компанией влекло, при сохранении той же границы раздела балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, переход собственников на обслуживание ресурсоснабжающей организации, в том числе и в части снабжения общего имущества многоквартирного дома (подпункт «е» пункта 17 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354 в редакции от 26.12.2016).»

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Нормативные акты

Источник

Ответ: ТСЖ имеет право оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. Если ТСЖ заключило договор с управляющей организацией, оно контролирует выполнение обязательств по такому договору. (пп. 1 п. 1 статьи 137 ЖК РФ).

Если будет заключен договор обслуживания тогда стоит учитывать, что УК будет выступать как подрядная организация и иметь право на вознаграждение по договору обслуживания, а ответственность перед собственниками будет нести ТСЖ. Поэтому если в договоре между УК и ТСЖ предусмотрено право УК взаимодействовать с РКЦ тогда возможно осуществлять такие начисления. В противном случае будет не ясно согласно ТСЖ на такую систему расчетов или нет.

Обоснование: Управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) создается собственниками многоквартирного дома (решением более 50% собственников) или собственниками квартир нескольких домов, является видом товариществ собственников недвижимости, представляющим собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме, и регистрируется в качестве некоммерческой организации (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; пп. 4 п. 3 ст. 50, п. 2 ст. 291 ГК РФ).

В настоящее время ТСЖ создается в организационно-правовой форме юридического лица — товарищество собственников недвижимости (далее — ТСН). При этом перерегистрация ранее созданных ТСЖ в ТСН не требуется (пп. 4 п. 3 ст. 50, ст. 123.12 ГК РФ; Письмо Минстроя России от 10.04.2015 N 10407-АЧ/04).

Цель ТСЖ — управление общим имуществом дома и осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставление коммунальных услуг, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества собственников (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

ТСЖ имеет право оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. Если ТСЖ заключило договор с управляющей организацией, оно контролирует выполнение обязательств по такому договору. (пп. 1 п. 1 статьи 137 ЖК РФ).

В случае если ТСЖ (ЖСК) не заключает договор управления многоквартирным домом, то привлечение для обслуживания внутридомовых инженерных систем специализированных (жилищно-эксплуатационных) организаций осуществляется путем заключения ими возмездных договоров с одним или несколькими лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых ТСЖ (ЖСК) предоставляет потребителям коммунальные услуги, осуществляется в отношении собственников помещений, являющихся членами указанных организаций, на основании отношений членства в ТСЖ (ЖСК) в соответствии с разд. V и VI ЖК РФ.

Источник

Договор между ТСЖ и управляющей организацией

«Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2009, N 11

Как показывает практика, управление многоквартирным домом — дело непростое, а подчас и крайне хлопотное. Многоквартирный дом — вещь сложная, управление им невозможно без целого багажа знаний и умений, а значит, требует привлечения профессионалов. Между тем из сказанного не следует делать вывод о том, что ТСЖ изначально проигрывает управляющей компании. Кроме того, на наш взгляд, противопоставление двух способов управления — посредством ТСЖ и управляющей организации — не имеет под собой достаточных оснований: ТСЖ и управляющая организация могут взаимовыгодно сосуществовать.

Привлечение ТСЖ управляющей компании к управлению многоквартирным домом возможно целым рядом способов. Ранее на страницах журнала <1> уже рассматривались две основные модели взаимодействия ТСЖ и управляющей организации. В данной статье мы более детально изучим различные варианты заключения договора управления между ТСЖ и управляющей организацией, их плюсы и минусы, а также моменты, на которые необходимо обратить внимание при заключении такого договора.

<1> См. статью «Передача дома в управление», N 3, 2008.

Возможность заключения договора управления между ТСЖ и управляющей организацией предусмотрена ЖК РФ. Так, согласно ст. 137 ЖК РФ ТСЖ вправе:

заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;
выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги.

Согласно ст. 162 ЖК РФ управление многоквартирным домом, в котором создано ТСЖ, осуществляется с учетом положений разд. VI «Товарищество собственников жилья» ЖК РФ. Кроме того, п. 4 ст. 148 ЖК РФ предусмотрена обязанность правления ТСЖ управлять многоквартирным домом или заключить договор на управление им.

Таким образом, правовые основания заключения интересующего нас договора имеются. Но прежде чем заключать такой договор, необходимо определиться, как должны быть выстроены отношения между управляющей организацией и ТСЖ, ведь именно этим отношениям договор будет призван придать правовую форму.

Модели управления ТСЖ многоквартирным домом с привлечением управляющей организации

Модели взаимодействия ТСЖ и управляющей организации могут быть следующие:

управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт — наемным штатным персоналом ТСЖ;
управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт — подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договору (договорам) с товариществом;
управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт — штатным персоналом управляющей организации;
управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт — подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договору (договорам) с управляющей организацией.

Рассмотрим каждую из этих моделей.

Модель 1

Управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт — наемным штатным персоналом ТСЖ

В рамках данной модели активную роль играет правление ТСЖ, которое нанимает штатный персонал для выполнения работ по обслуживанию и содержанию общего имущества многоквартирного дома (это могут быть работники различных профессий, начиная с сантехника и дворника и заканчивая начальником охраны и главным инженером), проводит общее собрание для утверждения бюджета товарищества, может выбирать управляющую организацию, решает текущие вопросы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

При этом управляющая организация руководит работами, выполняемыми персоналом товарищества, согласованными с правлением и общим собранием ТСЖ, может решать финансовые вопросы. Также в договоре можно предусмотреть обязанность управляющей организации по ведению работы с неплательщиками.

Таким образом, отметим следующие положительные черты данной модели. Прежде всего, профессиональное управление многоквартирным домом. Деньги от собственников поступают на расчетный счет ТСЖ, то есть собственники, правление и ревизионная комиссия ТСЖ могут отслеживать перемещение денежных средств со счета ТСЖ. Правление ТСЖ имеет те же интересы, что и собственники, при этом обладает достаточным числом полномочий и обязанностей, чтобы не оставаться пассивным. Крайне важно, что управляющая организация ограничена рамками заказанных работ и услуг и получает вознаграждение только за фактически выполненные работы, то есть за результат. Поскольку для управляющей организации ТСЖ — один из клиентов, стоимость услуг управления может быть гораздо ниже, чем при самостоятельном управлении ТСЖ. Также актуально, что ТСЖ при таком способе управления не теряет возможности накапливать на своем счете средства на капитальный ремонт без налогообложения.

Среди недостатков данной модели можно выделить следующие. Главный недостаток заключается в необходимости наличия достаточно широкого штата работников ТСЖ, которым нужно платить постоянно, вне зависимости от качества и объема выполненных работ, а также производить отчисления с заработной платы. Кроме того, товарищество должно иметь свою материально-техническую базу для обслуживания дома. Как правило, ТСЖ не могут позволить себе нанять необходимое количество высококвалифицированных сотрудников, поэтому в штате зачастую появляются специалисты широкого профиля, что не всегда положительно сказывается на качестве работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Также нельзя не оценить и тот факт, что даже при переложении функций по управлению на управляющую организацию правление ТСЖ будет контролировать работу своих штатных работников вместе с ней.

Модель 2

Управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт — подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договору (договорам) с товариществом

В рамках данной модели управление осуществляет управляющая организация, которая контролирует подрядные организации, выполняющие конкретные работы. Заключает договор с этими организациями ТСЖ, при этом оплата таких работ производится непосредственно по каждому из договоров за результат с расчетного счета ТСЖ. То есть в данном случае, кроме функций управления, управляющая организация может взять (а может и не взять) на себя функции агента по подбору подрядных организаций, поэтому возможно заключение агентского договора (его плюсы и минусы рассмотрим ниже). При заключении договора согласно рассматриваемой модели необходимо предусмотреть, кто осуществляет приемку выполненных работ, — управляющая организация или правление ТСЖ. На наш взгляд, акт приема-передачи выполненных работ должен подписываться и представителем управляющей организации, и представителем ТСЖ.

Что касается положительных моментов данного варианта, то к плюсам рассмотренной выше модели 1 добавляются следующие:

у ТСЖ нет необходимости создавать значительную материально-техническую базу и содержать большой штат работников, при этом управление, обслуживание и ремонт выполняются на должном профессиональном уровне;
управляющую организацию можно сменить, а деловые контакты, налаженные связи с подрядчиками останутся.

К недостаткам данной модели для ТСЖ относится только тот факт, что правление ТСЖ по-прежнему не сможет самоустраниться от контроля исполнения обязательств по договорам как управляющей, так и подрядными организациями.

В целом мы считаем, что рассмотренная форма сотрудничества ТСЖ и управляющей организации наиболее продуктивна и выгодна для ТСЖ, но только при наличии грамотного и детально расписанного договора. Подводные камни, с которыми можно столкнуться при заключении договора, будут рассмотрены ниже.

Модель 3

Управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт — штатным персоналом управляющей организации

Эта модель — одна из наиболее часто встречающихся в практике ТСЖ. Предметом договора, заключаемого в рамках данной модели, является выполнение управляющей организацией своими силами работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме.

То есть ТСЖ ежемесячно перечисляет на счет управляющей организации денежные средства за управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и коммунальные услуги в размере, установленном в договоре. К плюсам профессионального управления, свойственным рассмотренным ранее моделям, можно добавить довольно существенный — управляющая организация в одном лице отвечает за весь комплекс работ, выполняемых в доме. Кроме того, правлению ТСЖ необходимо контролировать не несколько организаций, а только одну.

Между тем появляется целый ряд недостатков договоров такого рода. Во-первых, следует понимать, что собственники помещений имеют возможность контролировать только результаты деятельности по управлению многоквартирным домом и его содержанию, но не использование средств, перечисляемых управляющей организации: сэкономленные на обслуживании и ремонте средства — прибыль управляющей организации. Во-вторых, если ТСЖ надумает сменить управляющую организацию, то необходимо будет искать исполнителей работ и услуг по обслуживанию и содержанию дома. В-третьих, управляющая организация не всегда предложит специалиста того или иного рода лучше и дешевле, чем это сделает специализированная (обслуживающая) организация.

К сожалению, нам известны случаи, когда при заключении договора управления ТСЖ передает все свои права и обязанности управляющей организации, при этом либо у него вообще нет своего расчетного счета (что грубо нарушает законодательство), либо счет ТСЖ всегда остается пустым, так как все деньги от собственников помещений поступают на счет управляющей организации, а ТСЖ не имеет даже возможности оплатить обслуживание своего расчетного счета, работу бухгалтера и иные необходимые затраты. Другими словами, существование ТСЖ в таком случае носит номинальный характер. Между тем при уже существующем ТСЖ гораздо легче просто пересмотреть условия договора с управляющей организацией, нежели с нуля создавать ТСЖ и с чистого листа учиться управлять многоквартирным домом.

Модель 4

Управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт — подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договору (договорам) с управляющей организацией

По данному договору управляющая организация выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома (как своими силами, так и по соглашениям со специализированными организациями), а также по предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме. В отличие от модели, в рамках которой управляющая организация осуществляет только функции управления, а договоры на содержание и ремонт заключаются с ТСЖ, в рассматриваемой ситуации ответственность за качество выполненных работ перед ТСЖ несет одна организация — управляющая.

Кроме того, в отличие от варианта, когда управляющая организация выполняет работы своими силами, данная модель обладает тем преимуществом, что при привлечении специализированных организаций качество работ выше.

Заключение договоров на оказание коммунальных услуг

При заключении договора управления между ТСЖ и управляющей организацией неизменно возникает вопрос, кто из них должен заключать договор с ресурсоснабжающими организациями. На этот счет было дано следующее разъяснение в Письме Минрегиона России от 03.05.2007 N 8326-РМ/07. В случае если ТСЖ (ЖСК) на основании пп. 1 п. 1 ст. 137 и ст. 162 ЖК РФ заключает с управляющей организацией договор управления многоквартирным домом, заключения договоров ресурсоснабжения ТСЖ (ЖСК) с ресурсоснабжающими организациями не требуется. При такой организации договорных отношений формирование заказа представителями собственников помещений в лице органов управления ТСЖ (ЖСК) будет сочетаться с исполнением профессионального управления на основании договора управления многоквартирным домом. В указанном случае все потребляемые в многоквартирном доме коммунальные ресурсы должны подаваться ТСЖ (ЖСК) управляющей организацией.

Если ТСЖ (ЖСК) не заключает договор управления многоквартирным домом, то привлечение для обслуживания внутридомовых инженерных систем специализированных (жилищно-эксплуатационных) организаций производится путем заключения им возмездных договоров с одним или несколькими лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Таким образом, Минрегион в своем разъяснении не учитывает возможности разного порядка передачи и объема функций по управлению, говоря, что при наличии договора управления ответственность за предоставление коммунальных услуг несет управляющая организация. В целом можно согласиться с таким подходом, поскольку функция по предоставлению коммунальных услуг собственникам — одна из составляющих понятия управления многоквартирным домом.

Подводные камни при заключении договора управления Договор управления или агентский договор?

В соответствии с п. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Таким образом, данный договор регулируется не только Жилищным, но и Гражданским кодексом, а именно гл. 37 «Подряд» и 39 «Возмездное оказание услуг». Соответственно, оплата услуг управляющей организации производится за фактически выполненные работы.

Договор агентирования в силу ст. 1005 ГК РФ предполагает, что одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. То есть управляющая организация по поручению ТСЖ может заключить договоры (от своего имени или от имени товарищества) с подрядными организациями за счет ТСЖ. При заключении агентского договора следует понимать, что требовать от управляющей организации заключения договоров с ресурсоснабжающими предприятиями нельзя: в отличие от договора управления, агентский договор этого по определению не предполагает. Также это означает, что управляющая организация не будет нести ответственность за качество работ, выполняемых подрядными организациями, и вознаграждение агента не будет зависеть от фактически выполненных работ, а будет установлено в фиксированном размере. Договор агентирования может быть с достаточной долей взаимовыгодности применен при использовании модели 2, когда управление осуществляется управляющей организацией, а обслуживание и ремонт — подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договору (договорам) с товариществом.

Кто вправе подписать договор управления?

Казалось бы, ответ на этот вопрос очевиден — председатель правления ТСЖ. Но имеется ряд тонкостей, незнание которых иногда приводит к признанию договора недействительным <2>. Согласно ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает права и принимает на себя обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества (ст. 144 ЖК РФ).

<2> См. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2009 N 09АП-16093/2009-ГК.

В силу ст. 148 ЖК РФ в обязанности правления ТСЖ входят, в частности, управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им, заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (п. п. 4, 6). Таким образом, либо договор управления должен быть подписан со стороны ТСЖ всеми членами правления, либо обязательным приложением к нему должен стать протокол заседания правления ТСЖ, в котором председателю поручено подписать указанный договор.

Еще несколько советов

Анализируя практику НП «Нижегородская ассоциация ТСЖ», можно отметить, что, во-первых, зачастую ТСЖ, заключая договор управления, передают все функции по управлению, в том числе и финансовому, на откуп управляющей организации вместе со всеми средствами, полученными от собственников. Между тем совершенно нет необходимости сразу передавать средства на капитальный ремонт управляющей организации, они должны накапливаться, и лучше — на счете ТСЖ. Конечно, эти средства носят целевой характер и будут возвращены собственникам при расторжении договора управления, но, возможно, возвращать их придется через суд, а обращение в суд — дело нелегкое, занимающее много времени. Если же ТСЖ все-таки решило передать денежные средства, предназначенные для капитального ремонта дома, на счет управляющей компании, то в договоре управления следует прописать условие, что при его расторжении эти средства в полном объеме возвращаются ТСЖ.

Во-вторых, все, что касается стоимости, вида, объема и характера оказываемых услуг и выполняемых работ, должно соответствовать решению общего собрания членов ТСЖ об установлении платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и утвержденной смете доходов и расходов ТСЖ на год. Написать в договоре, что управляющая организация обязуется проводить работы по содержанию и ремонту общего имущества, недостаточно. Необходимо перечислить все работы и услуги с указанием стоимости и периодичности (срока выполнения) каждой. Нелишним будет условие о согласовании денежной суммы, которую управляющая организация может потратить на приобретение материалов для проведения работ <3>. Все это избавит от разногласий в будущем при расчетах за фактически выполненные работы.

<3> Решение Арбитражного суда Пермского края от 31.08.2009 N А50-12659/2009.

В-третьих, в договоре обязательно нужно определить, кто осуществляет взыскание задолженности с собственников помещений в доме.

Таким образом, договор управления между ТСЖ и управляющей организацией может стать достойным инструментом профессионального управления в руках ТСЖ. На наш взгляд, именно взаимодействие ТСЖ и управляющих организаций будет наиболее востребованной формой управления в будущем.

Статья подготовлена с использованием материалов проекта «Поддержка собственников жилья», осуществляемого Фондом «Новая Евразия» при поддержке USAID.

М.А.Пургина

Юрисконсульт

НП «Нижегородская ассоциация ТСЖ»

Источник

Жилье ,

21 сен 2020, 17:33

Демократия подъезда: что нужно знать о товариществах собственников жилья

Через формат ТСЖ собственники квартир управляют своим домом: решают вопросы его содержания и благоустройства двора. Однако есть у самой демократичной формы управления и свои минусы

Товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющая компания (УК) и жилищный кооператив являются формами управления многоквартирным домом (МКД). Формат ТСЖ больше подходит для активных собственников, которые готовы принимать непосредственное участие в вопросах эксплуатации, благоустройства дома и общего имущества жильцов.

Рассказываем, как создать ТСЖ, в чем его отличие от УК, а также о плюсах и минусах этой формы управления МКД.

Что такое ТСЖ

Товарищество собственников жилья, согласно Жилищному кодексу, представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом. Основная цель ТСЖ — благоустройство прилегающей территории, решение вопросов эксплуатации и содержания общего имущества, а также предоставление коммунальных услуг.

Как создать ТСЖ

Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.

Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% голосов.

Права и обязанности ТСЖ

В обязанности правления ТСЖ, согласно Жилищному кодексу (ст. 148), входят управление домом, заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества. Также правление может подписать договор с управляющей компанией на обслуживание дома и оказание различных услуг. Разница в случае с управляющей организацией в доме в том, что деньги ей перечисляются по факту выполнения работ. ТСЖ самостоятельно может нанимать подрядчиков на необходимые услуги. За выполнение работ перед собственниками отвечает выбранное правление, а перед ТСЖ — подрядчик.

ТСЖ регистрируется как юрлицо и имеет право вести экономическую деятельность на территории дома. Например, сдавать в аренду какие-то свободные площади, подвальные или технические помещения (этажи), размещать рекламу на фасадах здания и т. д. Вырученные средства могут пойти на дополнительное благоустройство и нужды для дома и двора, а также возможно сократить взносы жителей за какие-то определенные услуги в платежке. Все решения о заключении договоров с подрядчиками и другие важные вопросы принимаются на общем собрании.

Плюсы и минусы ТСЖ

У формы управления ТСЖ есть свои плюсы и минусы. Чтобы все работало правильно, жильцам дома нужно быть активными и ответственными собственниками, а управлением должны заниматься компетентные и честные люди.

Плюсы:

один из главных плюсов ТСЖ в том, что оно не заинтересовано в повышении тарифов и даже в силах их минимизировать в отличие от УК, которая является коммерческой структурой и рассчитывает на получении прибыли;
ТСЖ может сдать часть своих помещений (если есть такие) в аренду, получать прибыль от размещения рекламы на фасадах, установки вышек сотовых операторов на крышах и т. д. При этом финансовая деятельность ТСЖ обычно прозрачна и жильцам проще получить отчеты о стоимости оказанных услуг, чем в УК;
вопросы эксплуатации и содержания дома можно решать между жильцами и правлением, а не в ходе часто сложных переговоров с управляющей компанией;
ТСЖ сами могут выбирать подрядчиков на различные услуги и легко сменить их на другую компанию, если услуги оказываются некачественно. Жильцы сами выбирают подрядчиков, и если не нравится, как конкретная компания вывозит мусор, просто нанимают другую. Расстаться с УК в этом случае намного сложнее и, возможно, придется делать это через суд.

Минусы:

как и в управляющей компании, в правлении ТСЖ могут оказаться некомпетентные люди, жильцы могут быть неактивными, что приведет к сложностям в принятии важных вопросов по эксплуатации и содержанию имущества МКД;
в отличие от УК, которые часто управляют большим числом домов и имеют достаточный капитал, у ТСЖ обычно нет собственных средств в необходимом количестве. В случае возникновения задолженности у жильцов могут возникнуть проблемы с расчетом с подрядчиками за содержание имущества;
тарифы на некоторые работы для ТСЖ могут оказаться выше, чем для крупной управляющей компании, которая может снизить стоимость услуг благодаря большому объему заказов.

Как пожаловаться на ТСЖ

Если жильцы столкнулись с недобросовестными действиями ТСЖ, то можно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. Если руководство не реагирует на претензии, необходимо обратиться в Жилищную инспекцию (когда проблема касается технического обслуживания и эксплуатации дома). Если проблемы в завышенных тарифах, неверных расчетах, а также в отказе предоставлять жителям информацию об услугах и выполнении тех или иных работ, следует обратиться в Роспотребнадзор. Если по результату обращений в эти органы и в ТСЖ не были получены ответы, а нарушения не были устранены, следует обращаться в прокуратуру или суд.

Жалоба на ТСЖ должна быть аргументированной, рекомендуется прикладывать все возможные доказательства и требования. При ее подготовке следует опираться на законодательные нормы, в первую очередь — на Жилищный кодекс и устав ТСЖ. В соответствии с Жилищным кодексом (п. 1 ст. 143.1) устанавливается право на обжалование решений ТСЖ. Основанием может выступать не только невыполнение взятых обязательств, но и нарушение прав собственников.

Почему форма ТСЖ не получила массового распространения в России

Светлана Разворотнева, исполнительный директор некоммерческого партнерства «ЖКХ Контроль»:

— Кому подходит ТСЖ?

— Принято считать, что ТСЖ больше подходит для активных собственников. В домах, выбравших такой способ управления, создается юридическое лицо, которое может стать более ответственным заказчиком для выполнения работ и услуг. ТСЖ может как самостоятельно выполнять работы по обслуживанию дома, так и нанять управляющую компанию. В последнем случае действуют гражданско-правовые договоры согласно Жилищному кодексу. Деньги управляющей компании будут поступать только после выполнения определенных работ. Создать ТСЖ могут 50% жильцов и более, но не все жильцы дома могут являться членами ТСЖ.

Сейчас ТСЖ чаще создаются в новых домах, где граждане купили жилье, а не получили его по приватизации. Такие люди, как правило, более организованны, в больших домах плата на содержание обычно чуть выше, что позволяет держать необходимый аппарат для организации деятельности по управлению дома.

— В чем сложности в управлении домом через ТСЖ?

— Во-первых, для этого нужна большая доля инициативных собственников в многоквартирном доме. В данном случае стоит не просто провести общее собрание и создать ТСЖ, но и сопровождать деятельность созданного юрлица. Для этого нужен бухгалтер, необходимо подавать отчеты в Минюст, но все это требует дополнительных затрат.

Также в российском законодательстве ТСЖ приравнивают к управляющей организации, которая, соответственно, должна предоставлять информацию в ГИС ЖКХ. Все это требует дополнительных ресурсов и времени. У нас был период в стране, когда власти пытались увеличивать число ТСЖ, но в последнее время количество таких форм управления домами уменьшается, поскольку требования государства к ТСЖ повышаются. В частности, теперь ТСЖ должны раскрывать информацию о своей деятельности, которая не нужна самим собственникам, а только органам власти. Все это приходится делать при невысоких тарифах на содержание и обслуживание жилья.

Минусами ТСЖ является то, что в отличие от управляющих компаний они фактически являются объединениями собственников и не поддаются воздействию со стороны государства. Например, у управляющей компании можно отобрать лицензию, если она игнорирует мнения жителей. С ТСЖ сложно что-либо сделать, если она нарушает нормы и ведет себя некорректно, сложно с них потом требовать отчетность о потраченных средствах. И порой выборы в ТСЖ по накалам страстей превосходят даже выборы в мэры города.

Источник

В соответствии с действующим законодательством, Жилищным кодексом РФ, Правилами предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.12г. № 354 (далее Правила):

1. При способе управления многоквартирным домом Управляющей компанией и ТСЖ исполнителем коммунальных услуг является Управляющая компания (далее УК) либо ТСЖ, которые обязаны от имени собственников жилья, согласно договорам управления, заключить договор с ресурсоснабжающей организацией (далее РСО) на энергоснабжение в части содержания общего имущества в многоквартирном доме», а также в части индивидуального потребления в случае отсутствия прямых договоров энергоснабжения между собственниками и РСО (п.п.14,15,17 Правил). При этом собственники жилья могут принять решение об оплате за индивидуальное потребление напрямую в РСО.

2. Обязанность УК в части исполнения договора управления многоквартирным домом наступает с даты внесения в реестр лицензии Госжилинспекции Омской области (ГЖИ) на основании решения собрания собственников.

3. Лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами выдается сроком на 5 лет с возможностью ее продления.

4. В случае исключения из реестра лицензии ГЖИ управляющая компания продолжает управление домом до выбора другой УК или иной формы управления.

5. По решению собрания собственников жилья в случае отсутствия договора энергоснабжения между РСО и УК (ТСЖ) (п.17. Правил) потребители могут заключить прямые договоры энергоснабжения в части индивидуального потребления с РСО и получать квитанцию на оплату напрямую в РСО.

6. Для заключения договора требуется следующее:

6.1. Правоустанавливающие документы исполнителя.

свидетельство о государственной регистрации исполнителя в качестве юридического лица; свидетельство о постановке исполнителя на учет в налогом органе; документы, подтверждающие полномочия лица, выступающего от имени исполнителя;
документы, подтверждающие наличие у исполнителя обязанности предоставлять коммунальную услугу по энергоснабжению (договор управления, протокол собрания);
платежные реквизиты, подписанные руководителем и подтвержденные выпиской из договора банковского счета.

6.2. Технические документы.

акт границ балансовой принадлежности электрических сетей и эксплуатационной ответственности сторон; документ, подтверждающий технологическое присоединение; документ об установке и приемке в эксплуатацию коллективного (общедомового) прибора учета; однолинейная схема энергоснабжения; документ, содержащий сведения о размере площади каждого жилого и нежилого помещения, мест общего пользования в многоквартирном доме.

Источник