Есть ли управляющая компания в частном секторе города

Как организовать ТСЖ в многоквартирном доме: пошаговая инструкция

Если же исходить из того, что вода подаётся не в соответствии норм потребления, электричество имеет напряжение 160 а не 220 вольт, мусор вывозиться один раз в неделю, хотя по закону должен вывозиться немедленно при накоплении 2,5 куба, отопление вовсе на подаётся когда уже холодно, а нужно ждать чтобы кто-то сдохнул от мороза, то собственно это и все услуги, за которые мы платим баснословные деньги ежемесячно!

Как показывает практика, такие мероприятия должны организовывать и проводить активные люди из числа собственников жилья, стоящие на страже интересов своих соседей по дому. Конечно же, эти активисты, должны быть юридически подкованы, и вникнуть во все процессы и нюансы законодательства ЖКХ и деятельности УК и ТСЖ.

Законно ли создание тсж из домов частного сектора? подпадаем ли мы под законы о ТСЖ

6. Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

1. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Можно ли создать тсж в частном секторе

— Мы, как только учредились, стали заниматься всем микрорайоном, в том числе и тем, что было под опекой нашего уважаемого депутата В.М. Кима. В память об этом человеке мы хотели бы продолжать эту работу для жителей микрорайона. Наверное, все уже поняли, что многие вопросы, которые раньше помогал решать наш депутат В.М. Ким, можно успешно решить обратившись ко мне. У управляющей компании есть свои возможности, которые мы с жильцами должны правильно использовать в интересах наших домов и придомовых территорий.

— Основную роль играет управляющая компания. Жители могут просто объединиться в инициативную группу и активно сотрудничать с управляющей компанией и администрацией. Объединяться им есть смысл. 50 лет жильё ветшало и находится на сегодняшний день в аварийном состоянии.

Подробная инструкция создания ТСЖ

Пришедшие собственники должны иметь при себе паспорта и свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру или помещение (плюс ксерокопию). Если свидетельства нет, то подойдут и договора основания — это документы, на основании которых имеется права на недвижимость. Это могут: договор купли-продажи; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования. Также для подтверждения права на квартиру подойдет выписка из ЕГРП на недвижимое имущество (на квартиру). Вот Ссылка на инструкцию получения данной выписки.

Устав будущей организации также утверждается на собрании, который необходимо заверить у нотариуса. Образец устава можете скачать отсюда, а если нужны контакты опытного и надежного нотариуса, напишите нашему онлайн юрист-консультанту справа внизу экрана. Также у него можно бесплатно проконсультироваться.

Создание ТСЖ в коттеджном поселке

Если все это имеет место быть, то препятствий для создания ТСЖ в коттеджном поселке нет. К такому выводу пришла и Свердловская судебная инстанция, вынося свое постановление от 11.10.2011: « Суд установил, что жилое строение и прилегающий к нему участок ответчика входит в состав самостоятельного коттеджного поселка, следовательно, правовое регулирование определяется ЖК РФ, следовательно, применяется аналогия Закона.

• недобросовестность управленческого аппарата. Имея на руках большие деньги, трудно удержаться от соблазна что-нибудь украсть. Многие УК грешат этим недугом – деньги исчезают со счетов, образуются крупные долги, а это чревато отключением коммуникационных жизнеобеспечивающих линий от общего снабжения, света и газа;
• в большинстве случаев в правление попадают непрофессиональные работники, без опыта управления большим хозяйством. Порой случатся сбои, возникают проблемы с техническими возможностями оборудования, ремонтом и качественным обслуживанием. Поэтому следует тщательно продумывать и назначать в правление только тех людей, у кого есть представление о сложном механизме управления поселком.
• в мелких поселках могут наблюдаться трудности со сбором необходимых средств для оплаты заработной платы обслуживающего персонала, бухгалтеров и узких специалистов. А содержать все хозяйство следует должным образом, чтобы все оборудование работало без сбоев, а жильцам было комфортно не только в своих домах, но и на улице. Работа бухгалтера очень сложна – постоянная отчетность перед контролирующими органами, налоговой инспекцией, и не каждый может согласиться работать за мизерную заработную плату.
• порой сами управленцы назначают необоснованную стоимость энергоресурсов или водоснабжения – они объясняю повышенную стоимость общими потерями или тратой на общие нужды. Но действия могут быть признаны антимонопольной службой необоснованными, на товарищество могут наложить штрафные санкции, что опять же, ляжет на плечи собственников загородных домов.
• ну а если не заключен договор на вывоз твердо-бытовых отходов, то здесь уже будут претензии со стороны санитарно-надзорной службы, что вновь приведет к дополнительным расходам.

Создание ТСЖ

Во время собрания должны присутствовать только владельцы, при этом обсуждаются вопросы, что были заранее предложены с помощью рекламных объявлений. После голосования составляется устав будущего ТСЖ, который должен учитывать все потребности и пожелания. Все полномочия, обязательства, прописанные в данном уставе, должны чётко соблюдаться. Для достоверности данного документа следует обратиться к нотариусу для его подтверждения, только тогда он имеет юридическую силу. В обязательном порядке за устав должны проголосовать все члены ТСЖ, только тогда он будет легальным, работать на благо всего дома.

Сумма госпошлины может быть собрана у жильцов организованно, в связи с выполнением всех условий сотрудничества. Для порядка между жилыми домами можно заключить акт содружества, оформлять такие сделки на сегодняшний день выгодное решение. Товариществу между многоквартирными домами следует придерживаться тех же этапов развития. Процесс регистрации занимает примерно 10 рабочих дней. После получения документов о регистрации ТСЖ можно считать созданным.

Жилищный Консультант

Создание товарищества жильцов сразу нескольких жилых строений имеет массу преимуществ. Прежде всего себестоимость всех работ, направленных на благоустройство как самих строений, так и прилегающих территорий, значительно снижается за счет увеличения объема. То же самое происходит и с потреблением энергоресурсов. Многодомовое ТСЖ получает скидки и льготы как массовый потребитель.

После этого был составлен протокол, и подписано решение. Когда были поданы документы в налоговую инспекцию, то люди получили отказ, аргументируя тем, что оба дома, несмотря на близкое расположение, имеют различные системы снабжения, а это противоречит требованиям Жилищного кодекса. Когда Сергей Петрович встал вникать в проблему, выяснилось, что если они объединятся в одно ТСЖ, то размер обязательных платежей для них только увеличится, поскольку компании, обеспечивающие строение энергоресурсами, значительно повысили цены, в то время как в соседнем доме этого не произошло.

Пошаговая инструкция как создать ТСЖ в многоквартирном доме

• возникающие задачи, связанные с ремонтом здания, заменой коммуникаций, реконструкций отдельных частей здания можно решать как своими силами, так и нанимать подрядные организации;
• при заключении договоров с любыми организациями можно самостоятельно контролировать их деятельность и, при необходимости, запрашивать отчет об использовании перечисленных средств.

Отдельным законом предусматривается возможность создания товарищества в одном подъезде (частная практика показывает, что такие случаи могут происходить, если жители одного подъезда желают его создания, а собственники квартир в других категорически против).

СОЗДАНИЕ ТСН В КОТТЕДЖНОМ ПОСЕЛКЕ

Правомерность проведения собраний членов гражданско-правового сообщества — собственников земельных участков в коттеджном поселке и легитимность принятых на них решений являются залогом успешного судебного взыскания с собственников задолженности за обслуживание объектов инфраструктуры (см. Постановление Президиума Московского городского суда от 05.08.2016 по делу N 44г-106/2016), а также установления правил эксплуатации объектов общего пользования, соблюдения единого архитектурного облика возводимых жилых домов и пр. Также важно правильно определять состав гражданско-правового сообщества (грубо говоря, границы земельных участков, собственники которых включаются в состав данного сообщества). В этом смысле показательным является Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2016 N 09АП-24640/2016 по делу N А40-3055/16: отказываясь оплачивать счета ТСЖ, собственник жилых домов настаивал, что его дома имеют коммуникации, обеспечивающие индивидуальное потребление коммунальных ресурсов, и никак не связаны с расположенными рядом домами. Он представил публичную кадастровую карту и указал, что у участков нет единой территории, не все находящиеся на данной территории строения имеют отношение к ТСЖ (см. Решение Арбитражного суда Московской области от 28.03.2016 по делу N А40-3055/16).

— земельные участки, на которых расположены жилые дома, должны иметь общую границу (в Письме Минстроя России от 01.08.2016 N 24192-ОД/04 для ТСЖ, созданных собственниками помещений в нескольких МКД, поясняется, что понятие «общая граница» законом не установлено, под земельными участками, имеющими общую границу, нужно понимать прилегающие участки);

Товарищество собственников жилья в коттеджном посёлке

Жилищный Кодекс РФ определяет, что ТСЖ может быть создано собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для обслуживания более чем одного жилого дома.

В российском законодательстве, к сожалению, до сих пор нет определения коттеджного посёлка и, как следствие, правовых норм, которые бы детально регулировали создание и управление посёлком. В результате загородное строительство, развивающееся в нашей стране стремительными темпами, находится в определённом правовом вакууме. Поэтому для решения многих вопросов, в том числе, вопросов создания и содержания общего имущества коттеджного посёлка по аналогии применяются положения законодательства, регулирующие сходные отношения. Например, статьи Жилищного кодекса о товариществах собственников жилья, созданных в многоквартирных домах. Тем более, что не так давно в этом кодексе появилась норма, допускающая создание ТСЖ в том числе и в коттеджных посёлках.

Можно ли создать тсж в частном секторе

Таких «собак» чиновники зарыли для беспечных жителей многоквартирных домов целую стаю, и если Вы опубликуете весь наш материал в точности, то страшно удивитесь: «Приватизация-1», которая отбросила Россию в нищету и обрекла на вымирание, покажется благотворительной акцией по сравнению с тем, что приготовили нам в 2006 и 2007 году муниципальные чиновники. Нужно дать на страницах вашей газеты популярный анализ, по меньшей мере, девяти (9) действующих федеральных законов, чтобы понять, насколько законспирирована программа отчуждения у нас нашего жилья, домов, земли и квартир.

Муниципальные чиновники лгут, не стесняясь: именно в этом законе определены сроки введения Жилищного кодекса, согласно которым, в течение года после введения ЖК в действие жители обязаны провести ежегодное общее собрание, и принять решение о выборе одной из трех форм управления домом. Сроки жесткие — до 1 марта 2006 года, но муниципальные чиновники мошеннически умалчивают об этих сроках, чтобы наивные жители пропустили их и потеряли свои дома и землю. Они также не говорят Вашей газете, что после 1 марта они будут обязаны продать все дома, то есть управление домами, с аукциона или по иной процедуре, которые регламентируются другим законом, ФЗ-178 «О приватизации государственного и муниципального имущества РФ», статьи 13 и 14.

Как организовать тсж в частном секторе

• Как регулировать вопросы юридического, финансового характера?
• Кто и как подаёт отчётность по налогам?
• Ведение документации.
• Как организовать общие собрания?
• Проведение голосований.
• Порядок образования ТСЖ требует строгого соответствия текущему законодательству.
• Как собирать информацию у собственников жилых помещений?

Можно отметить, что жилищное законодательство РФ достаточно часто корректируется. Поэтому инициаторам коллективного управления домом следует периодически отслеживать соответствующие изменения в правовых актах с тем, чтобы работа ТСЖ была полностью законной.

Конституционный суд решил, как надо управлять инфраструктурой коттеджных поселков и какую брать плату. Суд предписал принять закон, закрепляющий ряд правил. Размер платежей может уменьшиться

Конституционный суд РФ (КС) вынес постановление № 55-П по жалобе Татьяны Малковой — собственницы дома и двух земельных участков в коттеджном поселке. Заявительница, купив участки и дом, столкнулась с типичной проблемой: инфраструктурой поселка управляла компания, аффилированная с застройщиком, которая выставляла большие счета за свои услуги, включая открытие шлагбаума для доступа к коттеджу, несмотря на отказ собственника заключить с этой компанией договор. Эта управляющая компания назначена общим собранием собственников земельных участков, проведенное задолго до покупки недвижимости заявительницей. Ни о каком новом собрании, переизбрании управляющей компании, ревизии объема и стоимости услуг речь не шла. Суд встал на сторону управляющей компании и взыскал с Татьяны Малковой задолженность за почти четыре года, сославшись на Жилищный кодекс и обязанность собственников домов нести расходы по содержанию общего имущества. Гражданка оспорила нормы этого кодекса в КС.

В применении Жилищного кодекса КС увидел проблему: суды при взыскании платежей приравняли коттеджи к квартирам в многоквартирных домах, тогда как статус у этих объектов разный. КС в более раннем постановлении от 10 ноября 2016 года № 23-П, принятом в связи со спором в подмосковной Барвихе, установил, что инфраструктура многоквартирных домов и коттеджей имеет различия, из-за которых собственников квартир закон признает сособственниками имущества общего пользования, а владельцев коттеджей — нет. Соответственно, многоквартирным домом управляют жильцы, являющиеся долевыми собственниками общего имущества дома, а коттеджным поселком может управлять собственник его инфраструктуры и земли, на которой расположены объекты общего пользования (застройщик либо аффилированная с ним компания).

Позицию, высказанную в 2016 году, КС сейчас принципиально не изменил: суд исходит из того, что коттеджные поселки обычно возводятся на участках, обособленных от населенных пунктов и находящихся в частной собственности застройщика, а потому оснований для передачи общего имущества в общую долевую собственность покупателей коттеджей нет. Аналогию с покупателями квартир в многоквартирных домах КС счел невозможной, в очередной раз развеяв мечты владельцев загородной недвижимости.

До внесения изменений в законодательство КС предписал судам, рассматривающим требования о взыскании долгов, изучать объем и обоснованность оказанных услуг, разумность тарифов, а также наличие у собственника коттеджа фактической возможности участвовать в общих собраниях, принимающих решения.

О необходимости законодательного регулирования собственники коттеджей говорили давно. Законопроекты появлялись, однако даже после «барвихинского дела» 2016 года ничего принято не было. Сейчас, после жесткого предписания КС, компромиссное решение должно быть найдено.

Ольга Плешанова
руководитель аналитической службы юридической фирмы «Инфралекс»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

При покупке недвижимости в коттеджном поселке, покупатель должен понимать, что, как и в городской квартире, жилищно-коммунальные услуги здесь оказываются централизованно. Управление в сфере ЖКХ может быть организовано тремя способами:

• за дело берется УК, созданная застройщиком;
• жильцы организуют собственное некоммерческое объединение;
• каждый владелец дома заключает договор с поставщиком услуг индивидуально.

Последний вариант очень неудобен и встречается крайне редко, поэтому остановимся подробнее на первых двух.

Где искать управу на управляющую компанию

Чаще всего застройщик создает компанию уже на стадии возведения поселка, и местные жители передают ей соответствующие полномочия. С одной стороны, это удобно, ведь организации, которая занималась созданием коммуникаций, проще управлять хозяйством. Нередко девелопер попросту навязывает услуги своей «дочерней» компании, прописывая в договоре купли-продажи коттеджа обязанность заключить договор с конкретной УК. Хотя некоторые застройщики не занимаются предоставлением управленческих услуг и могут сразу нанять для этих целей специализированную организацию.

Если управляющая компания работает добросовестно, жильцам обычно не приходится вмешиваться в ее дела. Однако так везет далеко не всем. Чаще всего нерадивая УК показывает себя во всей красе, когда поселок уже заселен. Пока в поселке идут активные продажи, услуги оказываются качественно, а стоимость ЖКУ остается демократичной. Это неудивительно: потенциальных покупателей нужно привлекать хорошим сервисом. Однако, когда все коттеджи распроданы, счета за коммуналку могут возрасти, а качество обслуживания – снизиться.

В этом случае стоит задуматься о смене управляющей компании. Удастся ли это сделать, в большинстве случаев зависит от того, кто владеет коммуникациями в поселке. Проще всего контролировать УК, если все сети принадлежат самим жителям. Такая практика распространена, когда еще в начале строительства создается кооператив или дачное некоммерческое партнерство (ДНП), заключающее договоры с подрядчиками.

После этого коммуникации становятся общей долевой собственностью жильцов. При таком раскладе следить за качеством услуг и тарифами ЖКХ проще, ведь УК является лишь наемным управленцем, которого можно сменить. Однако собственникам коммуникаций придется тратить значительные средства на их содержание: платить налоги (прежде всего за дороги), вовремя проводить ремонт и. т. д.

Если поселок вырос в сельском или городском поселении, коммуникации могут быть переданы в муниципальную собственность. Обычно это заранее обговаривается в инвестконтракте. Такой вариант тоже удобен для жителей коттеджного поселка, поскольку при эксплуатации сетей действуют нормы, применяемые в данном районе, а управляющая компания является своего рода управдомом.

Если же застройщик создает коммуникации за свой счет, то они остаются в его собственности. В этом случае сменить управляющую компанию удается крайне редко: вряд ли девелопер пустит стороннюю организацию в свою вотчину.

Товарищество собственников жилья – берем управление в свои руки

Решив взять управление жилищно-коммунальным хозяйством в свои руки, владельцы коттеджей должны создать собственное некоммерческое объединение. Называться оно может по-разному: дачное некоммерческое товарищество (ДНТ), дачное некоммерческое партнерство (ДНП), дачный потребительский кооператив (ДПК) и т.п. Они отличаются по целям: кооператив обычно организуют для строительства поселка, а товарищество или партнерство – для управления.

После вступления в силу в сентябре 2014 года поправок к Гражданскому кодексу все эти объединения приравниваются к товариществу собственников жилья (ТСЖ). После того, как оно будет создано и зарегистрировано как юридическое лицо, все решения, связанные с управлением общей собственностью поселка, принимаются на общем собрании жильцов. В частности, ТСЖ занимается поиском и наймом управляющий компании, которая будет решать все коммунальные вопросы.

У такого самоуправления есть свои плюсы и минусы. Эффективность работы ТСЖ зависит от того, кто будет возглавлять объединение: это должен быть не просто инициативный жилец, а профессионал в области ЖКХ. А жителям поселка желательно познакомиться друг с другом и уметь договариваться, чтобы решать спорные вопросы.

Нередки случаи, когда объединения жильцов, даже добившись передачи им в собственность коммуникаций, не могут справиться с множеством повседневных проблем. В результате счета за коммуналку возрастают, возникают проблемы с поиском подрядчиков, а от такой самостоятельности страдают жильцы.

Поэтому для покупателей загородной недвижимости актуален компромиссный вариант, когда жители поселка создают ТСЖ, не отказываясь от услуг действующей УК. В результате насущные вопросы решаются профессионалами, а члены товарищества получают возможность воздействовать на управляющую компанию, если та нарушит договор.

За что платим – какие услуги предоставляет УК

Еще один важный вопрос, который нужно решить владельцам загородных домов, что именно обслуживает и какие услуги предоставляет управляющая компания. Дело в том, что состав общего имущества многоквартирных домов закреплен законодательно, а для загородной недвижимости такого перечня не существует. Поэтому в договоре с УК нужно указать, что именно входит в состав общего имущества и как определяется доля каждого жильца в нем.

Что касается перечня услуг управляющей компании, то он тоже подробно прописывается в договоре. Обычно сюда входят:

• охрана территории, организация пропускной системы и патрулирование поселка;
• обслуживание и текущий ремонт инженерных коммуникаций (систем тепло- и водоснабжения, водоотведения, ливневой канализации);
• освещение мест общего пользования;
• создание и ремонт детских спортивных площадок;
• обслуживание и ремонт дорог и пешеходных зон;
• уборка территории и вывоз ТБО;
• уборка снега;
• озеленение территории поселка;
• создание диспетчерской службы.

Как видите, загородная жизнь, кроме несомненных плюсов, имеет и свои нюансы. Впрочем, добиться нормального обслуживания домов в любом случае можно. В крайнем случае управляющую компанию можно призвать к порядку, пожаловавшись в жилищную инспекцию или прокуратуру. Главное, хорошо знать свои права и составить грамотный договор на оказание услуг.

Источник:
ГдеЭтотДом.РУ

Автор: Федосова Ольга, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ