Гбу жилищник или управляющая компания что лучше

Мы продолжаем серию интервью с жилищными активистами Москвы, в которых они подводят итоги ЖКХ-политики уходящего срока нынешнего главы города Сергея Собянина. На этот раз слово Кириллу Суворову. Он сам несколько лет работал в системе ГБУ «Жилищник». В данный момент на общественных началах в районе Красносельский он открыл бесплатную консультацию по вопросам ЖКХ, работает в районном совете ветеранов и является членом совета МКД по адресу: ул. 2-й Новый переулок, д. 4. О том, что происходит внутри ГБУ «Жилищник», он знает не понаслышке.

Кирилл Александрович, вы критикуете ГБУ «Жилищник». Что вас не устраивает в нём?

Как многие знают, до определённого момента управляющие компании в Москве были частными. Но в начале этого десятилетия было принято решение, что частные компании в директивном порядке должны быть упразднены. Вместо них должна быть создана единая управляющая организация. Тем самым они вернули что-то похожее на советский ЖЭК. Но, согласно Жилищному кодексу, в сфере управления многоквартирными домами нет понятия правопреемника. Чтобы сменить одну компанию на другую, нужно проводить общее собрание собственников. Быстро организовать и провести по всей Москве такие собрания, конечно, было невозможно. В итоге мы столкнулись с тем, что у нас появились поддельные протоколы. В частности, в одном из протоколов была указана моя фамилия в качестве члена счётной комиссии, а также фамилии моих соседей. Хотя мы никогда ничего не подписывали и ни в каких собраниях не участвовали. А часть жильцов, чьи фамилии указаны в протоколах, вообще отсутствовали в период якобы проведённого голосования, поскольку это было лето — пора отпусков и дачный сезон. Можете взглянуть на протоколы и сами убедиться. Так наши дома попали в управление ГБУ «Жилищник».

Прошло пять лет, пришло время перезаключить договор. В 2015 году эта история повторилась. Инженерная служба ГБУ не смогла провести собрания, в результате чего протоколы вновь были сфальсифицированы. На данный момент мы создали совет дома. Мы собрали все эти документы, проанализировали и решили обратиться в прокуратуру и суд. Заявление в прокуратуру подали четыре месяца назад. Но, к сожалению, документы до сих пор ходят по инстанциям. Недавно председателя совета дома вызывал к себе участковый с вопросом о том, чтобы он ему посоветовал в данной ситуации. Наш председатель посоветовал затребовать у «Жилищника» липовые протоколы. Участковый заявил, что вряд ли ему их предоставят, скорее всего, скажут, что протоколы утеряны. Так круг замкнулся. Мы считаем, «Жилищник» нарушил наши права, что совершенно недопустимо. Мы хотим сменить его на другую организацию. И такая ситуация не только в нашем доме, но и в сотнях других.

Как вы считаете, почему в судах и прокуратуре у вас не получается добиться справедливости?

Прокуратура становится на сторону органов исполнительной власти. Я считаю, есть какие-то устные договорённости, благодаря которым специально тормозятся подобные дела. Когда я задал вопрос прокурорским работникам, почему они рассматривали письмо 2,5 месяца вместо месяца, мне заявили, что оно якобы целый месяц случайно было не зарегистрировано. То есть оно лежало где-то просмотренное, но официально не принятое к исполнению.

И сейчас жители нашего района регулярно сталкиваются с подделками протоколов, но уже в части капитального ремонта. В частности, это касается выбора подрядных организаций. Когда жители обращаются в прокуратуру, им недвусмысленно говорят, что в данном случае мы не найдем концы, потому что вы можете подать иск только в отношении неизвестной группы лиц, так как нигде не будет ясно определено, что именно условный Иван Петров подделал этот протокол. За этим стоят огромные деньги, которые уже вложены и потрачены. Поэтому никто не желает разбираться в фальсификациях.

А вы не думали пойти другим путём? Не судиться из-за старых фальсифицированных договоров, а провести новое собрание и выбрать новую компанию?

Это не так просто. Собственность в многоквартирном доме делится на три вида. Это частные и муниципальные квартиры, а также помещения вроде библиотек, досуговых центров, собесов и так далее. Они являются государственной собственностью. А потому организации, которые занимают площади в госсобственности, проголосуют так, как им скажут сверху, то есть за ГБУ «Жилищник». Потому что чиновникам невыгодно, чтобы дом ушёл от государства в частную компанию. Конечно, не в каждом доме есть госсобственность. Но, например, в нашем доме доля государственного имущества составляет 38%, это детский садик и ещё ряд помещений. Они сделают всё возможное, чтобы данное решение не прошло, на что они имеют полное право. Но возникает другой вопрос: почему государство решает за жителей, в какой компании им обслуживаться путём своего голоса. Хотя в детском садике никто по факту не живёт и не испытывает на себе тяготы неудовлетворительного обслуживания.

Как вы в целом оцениваете уровень сервиса ГБУ «Жилищник»?

У нас относительно новый дом. А вот стоящие рядом дома — 30-60-х годов постройки. На их качественное обслуживание нужно выделять значительные средства. Но средств, которые собираются с жителей таких домов, катастрофически не хватает. Кроме того, в районе огромная масса неплательщиков, каждый месяц к имеющимся долгам добавляются новые десятки миллионов рублей. Собрать эти средства практически невозможно. Что остаётся «Жилищнику»? Он берёт деньги, собранные с жителей новостроек, и направляет их на ремонт ветхих домов. Но даже этих денег не хватает. И в итоге все те работы по дому, которые запланированы, в половине случаев не проводятся. Это прочистка вентиляционных шахт, ремонт и промывка шахт мусоропровода, планово-предупредительные работы к зиме, уплотнение оконных проёмов. Люди видят только мытье лестничных клеток и покраску фасадов. Но этого недостаточно для качественного обслуживания. Так постепенно разрушаются и новые, и старые дома.

Но если уйти от ГБУ «Жилищник» всё равно не получается, то стоит ли игра свеч?

Стоит. Надо с чего-то начинать. Мы наносим пробный удар, прощупываем слабые места. Чтобы понять, возможен ли в целом этот процесс, нужно попробовать. В течение многих лет никто этим не занимался, все принимали как должное, что их так обслуживают, вроде моют полы в подъезде, ну и ладно, пусть моют. Наш пробный шар должен послужить хорошим примером для других районов и домов. Но я считаю, что, в конечном счёте, и у нас можно преодолеть все те кордоны, которые нам может поставить городская власть. Посмотрим, что выйдет.

Что вам не нравится в ЖКХ-политике градоначальника Москвы Сергея Собянина?

ЖКХ-политика Собянина двоякая. Есть какие-то интересные и полезные идеи, но на практике их реализация на низовом уровне просто превращается в систему хищения средств и откатов. При этом происходит нарушение миграционного, финансового, жилищного и уголовного законодательства.

Например, на работу принимают лиц, не имеющих право работать на территории Российской Федерации. Вместо них на работу записывают москвичей, чьих-то бабушек, дедушек, родителей. В отделе кадров числится один сотрудник, житель Москвы, а на практике его обязанность выполняет человек, не имеющий права трудиться в России. Это частая практика в ГБУ «Жилищник».

Что касается нарушения финансового законодательства, то когда компания выходит на конкурс, она должна заявить о своих финансовых возможностях, о том финансовом фонде, который она имеет в реалиях и благодаря которому она может взять на себя бремя управления домом. ГБУ, имея, например, в активе один миллион рублей, заявляет, что у него есть полтора миллиона. Это обман.

Постоянно нарушается закон о нормах раскрытия информации. ГБУ «Жилищник» не предоставляет в открытом доступе информацию. С нарушением ведутся отчёты о финансово-экономической деятельности.

И самое главное, что всё это ложится финансовым бременем на кошельки наших жителей. Любая перекладка плитки, бордюров, пересадка растений в мерзлый грунт и прочее — это двойной и тройной удар по кошелькам москвичей. На эти деньги можно было бы сделать что-то полезное. Например, в парке Сокольники высадили порядка 560 елей, из которых прижилось 80. То есть большая часть денег потрачена впустую, а на эти деньги можно было бы построить какой-то социально важный объект.

На ваш взгляд, все эти нарушения — только вина низового уровня управленцев? Или же на самом верху в администрации города об этом знают, но закрывают глаза, чтобы система хоть как-то работала?

90% тех, кто сегодня работает на уровне департаментов, когда-то работали на низовом уровне — в управах и префектурах. То есть все они сами практиковали приписки, бумажные аферы, подтасовки и так далее. И сейчас, когда они стали большими городскими начальниками, прекрасно знают, что происходит внизу. Об этом мне, кстати, в приватной беседе сказал один мой соученик, ныне заместитель префекта одного из округов. Он сказал мне: «Извини, я сам это проходил, прекрасно понимаю, что происходит, но ничего с этим не могу поделать. А чтобы исправить ситуацию, нужно одномоментно уволить всех. Но кем их заменить?»

Некоторым кажется, что приход частного бизнеса в сферу ЖКХ не оправдал себя. И ГБУ «Жилищник» видится им возвратом в «светлое советское прошлое», когда в ЖКХ, по их мнению, был порядок и всё прекрасно работало. Кто-то бы даже хотел скопировать опыт ГБУ в регионах. Так ли это на самом деле? Что бы вы могли сказать по поводу такой странной ностальгии?

Советская система ЖКХ была действительно во многом эффективнее, чем нынешняя. Но советская система ЖКХобслуживала советскую собственность, которая не принадлежала гражданам. Государственная компания обслуживала государственную собственность. Сейчас введено право собственности, и любой квадратный метр многоквартирного дома, будь то внутренняя жилая площадь или фасад здания, принадлежит собственникам. И выходит, что за его деньги государственная организация, в частности ГБУ «Жилищник», неэффективно обслуживает его собственность. Поэтому, безусловно, если проводить параллель между советским ЖЭКом и нынешней госкомпаний, то последняя крайне неэффективна и в большинстве своём просто разорительна для жителей. Эта система оказалась просто надрывом пупка, когда заново, директивно, одномоментно, не имя необходимой материально-технической базы, взяли и создали нечто непонятное. И отдали под его управление огромный и проблемный фонд жилых домов, многие из которых некачественно обслуживались ещё при советской власти. Я, как человек, который в этой системе проработал, могу точно сказать, что идея с ГБУ «Жилищник» провалилась.

Беседовал Евгений Сеньшин

Государственное бюджетное учреждение «Жилищник» — по-своему уникальная управляющая организация. По некоторым данным, сегодня ГБУ «Жилищник» управляет чуть ли не половиной всего многоквартирного фонда Москвы. При этом имеет разветвленную диспетчерскую службу, колоссальный штат персонала: электриков, сантехников, уборщиц, ландшафтников, подсобных рабочих.

Руководство управляющей организации неоднократно подчеркивало: отказавшись от сторонних подрядчиков и посредников, ГБУ «Жилищник» экономит бюджетные средства.

Казалось бы, можно только порадоваться столь удачно найденному формату управления жилым фондом. Почему же в адрес ГБУ «Жилищник» все громче звучат обвинения в грубом нарушении антимонопольного законодательства, а зачастую и ненадлежащем выполнении своих обязанностей по содержанию жилого фонда?

Куда идет прибыль, сэкономленная на подрядчиках

ГБУ «Жилищник» создано как альтернатива управляющим компаниям (УК). Его изначальной идеей было «всё делаем сами». Неслучайно в последнее время функции ГБУ «Жилищник» расширились. Теперь здесь выполняют и ямочный ремонт дворовых дорог, и установку и ремонт парковочных столбиков, оград, бордюров, и посадку растений, и удаление и обрезку деревьев и кустарников.

Как пояснили нам в Департаменте жилищно-коммунального хозяйства г. Москвы, основной целью создания ГБУ «Жилищник» было «предоставление надежных, безопасных и качественных услуг, включая управление домами, благоустройство территорий содержание объектов инженерной инфраструктуры».

В районах, где не созданы ГБУ «Жилищник», территории содержатся разными подрядными организациями: жилой фонд обслуживает одна структура, дворы — другая, дороги и зеленые насаждения — третья. Все это, как рассказали нам в департаменте, негативно отражается на координации работы. Например, устанавливается разное время уборочных работ в границах района, а в результате появляется порочная практика «перекидывания» мусора и снега на чужие территории.

Кроме того, когда город привлекает подрядчика, возникает необходимость уплаты прибыли подрядной организации, что весьма невыгодно для города, считают в департаменте.

При организации работ силами районных ГБУ «Жилищник» прибыль исключается из нормативов затрат, поскольку бюджетное учреждение является некоммерческой организацией. Сэкономленные средства направляются на закупку техники в лизинг, тем самым обновляется автопарк дорожно-коммунальной техники, улучшается экологическая обстановка в городе и повышается качество работ.

Спорить с этим трудно. Но мы все-таки попробуем.

Хорошо ли, когда заказчик и исполнитель — в одном лице

— К нам давно идут жалобы на ГБУ «Жилищник» — в основном, на некачественно оказанные услуги по содержанию жилого фонда: мусор не вывозится, лифт не работает, в подъездах грязь, — рассказала в эксклюзивном интервью нашему журналу председатель комитета по ЖКХ и жилищной политике Госдумы РФ Галина Хованская (на фото). — Но заменить «Жилищник», даже если бы жители этого очень захотели, порой просто некем. Ведь эта управляющая организация — монополист на столичном рынке.

— Руководство ГБУ не устает подчеркивать, что экономит бюджетные деньги за счет отказа от посредников, — продолжает депутат. — То есть заказчик и исполнитель здесь выступают в одном лице. Но ведь дезы (дирекции единого заказчика) в свое время и были упразднены как раз по той самой причине, что там и заказ, и его исполнение были, что называется, в одном флаконе. При такой схеме получается, что проконтролировать выполненные работы просто некому. Отсюда и все беды этой системы.

По мнению депутата, привлечение подрядчика — все-таки более цивилизованная схема, нежели использование своих рабочих рук. В специализированных фирмах кадры, как правило, профессиональнее. А оплачивать работу все равно нужно: в случае привлечения сторонних специалистов — подрядчику, а здесь — своим. Ну и где же тут экономия?

В качестве неоспоримого плюса ГБУ предъявляет и такой: мол, государственная компания никогда не обанкротится, собранные на нужды дома деньги не исчезнут, а будут пущены в дело.

— Аргумент достаточно спорный, — парирует Галина Хованская. — В свое время мы имели массовые банкротства с теми же дезами. Конечно, государство всегда может спасти «подотчетную» ему бюджетную структуру, но, извините, за наши с вами деньги.

Зачем собирать под свое крыло две трети жилого фонда

Но больше всего беспокоит общественность то, что компании, подобные ГБУ «Жилищник», нарушают антимонопольное законодательство, собирая под свое крыло сотни многоквартирных домов.

В руки депутату Хованской попал сенсационный документ, который Галина Петровна прямо называет возмутительным. Это Поручение префекта Восточного округа г. Москвы Всеволода Тимофеева от 10 октября 2014 года №05-08-145/4. Собственно, этот документ можно найти в открытом доступе — от этого он выглядит еще более «запредельным» в смысле попирания антимонопольного закона.

Итак, что же предписывает это поручение? В нем главам управ районов Вешняки, Измайлово, Новогиреево и др. (далее идет длинное перечисление) во исполнение постановления правительства Москвы о проведении эксперимента среди учреждений, осуществляющих оказание услуг ЖКХ, и в целях (внимание!) выполнения поручения по переводу домов под управление ГБУ «Жилищник» (не менее 80 % домов) предписывается «проработать передачу домов от частных компаний в ГБУ “Жилищник”».

В документе прописываются конкретные меры по реализации этого поручения. До такого-то числа составить график передачи. Обеспечить предоставление соответствующих отчетов о передаче. Главам управ — обеспечить организацию и контроль за процессом смены управляющей организации.

Итак, имеется некое поручение, черным по белому предписывающее, что около 80% всех домов должно управляться одной-единственной компанией, подотчетной департаменту ЖКХ столицы.

Позвольте, а как же положение о том, что управляющая компания должна выбираться на общем собрании собственников? И на это есть указание в документе. Руководителям муниципалитетов предписывается «…организовать соответствующую работу с собственниками».

— Это не что иное, как беззастенчивое нарушение антимонопольного законодательства, — убеждена Галина Хованская.

Кстати, комиссия Московского Управления Федеральной антимонопольной службы РФ согласилась с этим, признав, что в данном случае префектурой ВАО Москвы нарушен закон о защите конкуренции.

«Будут откаты — будешь работать, если нет — отнимем лицензию»

Криминал заключается еще и в том, что крупные компании-монополисты добрались уже и до ТСЖ. В одном из столичных административных округов 16 домов, создавших собственные ТСЖ, были отправлены на конкурс как «…не выбравшие форму управления в виде ТСЖ», хотя до этого успешно находились именно в этом «управляющем» формате. Жители жаловались в различные инстанции, писали письма, заявляя, что им навязали управляющую организацию.

То же самое произошло и с рядом частных УК, руководители которых в кулуарах признавались: «Нас поставили перед выбором, Сказали: будут откаты — будешь работать, если нет — отнимем лицензию».

Никто не спорит: формы разные нужны, формы разные важны. Свои плюсы есть в бюджетном управлении многоквартирным фондом, свои минусы — там, где домами управляют частные УК. Но при этом вряд ли кто-нибудь станет спорить, что все они должны действовать в рамках законодательства, усиливая свои привлекательные стороны и минимизируя негатив.

Когда же управляющая организация начинает, по сути, «загонять» всех и вся под свой «формат», не обращая внимания на желание самих жильцов, особенности того или иного фонда, которому бюджетное управление может и вовсе не подходить, — это, мягко говоря, не совсем правильно.

P.S. Несмотря на то что мы уже пообщались с Департаментом ЖКХ г. Москвы, в чьем ведении находится ГБУ «Жилищник» — мощная, разветвленная, крупнейшая в столице управляющая организация, от которой очень многое зависит в наших квартирах и в наших домах, нам бы хотелось до конца уяснить позицию самой этой структуры.

Мы готовы предоставить слово представителям ГБУ «Жилищник» для обнародования своего видения этой проблемы. А пока все происходящее в столице очень похоже на передел огромного московского рынка ЖКХ.

Елена МАЦЕЙКО

Экспертное мнение

Ольга ПЕРМИНОВА, независимый эксперт в сфере ЖКХ

— Дело не в форме управления (эффективной может быть и государственная управляющая компания), а в людях, в команде, которая в такой компании работает.

Например, управляющая компания ГБУ «Жилищник» района Митино выиграла уже несколько судов у такого крупного теплового монополиста, как МОЭК, и отстояла-таки свое видение тарифов на тепло. Понятно, что собственникам, которые находятся под управлением такой компании, повезло.

Но есть десятки других ГБУ «Жилищник», которые защищают свои права очень вяло, до смерти боятся судебных разбирательств, стараются не связываться с ресурсоснабжающими организациями, не взыскивают с них деньги за неправильное начисление оплаты за коммунальные ресурсы. В результате страдают собственники, за счет которых в итоге и покрываются все расходы.

Почему собственники тем не менее часто выбирают именно государственную компанию? Ответ прост. Менталитет наших граждан застрял в «совдеповском» периоде: многим кажется, что «жэк» — это хорошо, хотя никаких жэков уже давно и в помине нет. Но граждане продолжают верить, что государство их не обманет.

Идея крупной бюджетной управляющей компании была неплоха, но, к сожалению, пока дальше идеи дело не пошло. Вот ГБУ «Жилищник» козыряет тем, что все работы здесь выполняются за счет собственного штата. Но этому штату тоже надо платить. А взносы за содержание и текущий ремонт квадратного метра жилья здесь такие же, как и при любых других УК и в ТСЖ: 25 руб. с копейками. Но это очень мало, этих денег не хватает!

И что же получается? Если дома старые, если инженерные системы на пределе возможностей, а фасад срочно требует ремонта — эти самые «двадцать пять с лишним рублей» никак не покрывают расходов. Поэтому управляющей компании (и ГБУ «Жилищник» здесь далеко не исключение) часто приходится идти на перекрестное субсидирование: деньгами, перечисленными за ресурсы, «затыкают» дыры, связанные с текущим ремонтом. Так возникают те самые пресловутые долги ресурсникам, а компания садится в долговую яму.

То есть «болезни» у ГБУ «Жилищник» порой те же, что и у коммерческих УК.

А часто причина плохой работы компаний, подобных ГБУ «Жилищник», кроется в элементарном непрофессионализме. Ведь что такое ГБУ «Жилищник»? Это бывшие дезы, и люди там зачастую остались старые, с устаревшими понятиями и взглядами на ЖКХ.

Между тем жилищно-коммунальному комплексу сегодня нужны специалисты, которые знают право, разбираются в бухгалтерии, имеют представление о менеджменте, управлении, инженерии. И если в коммерческой компании специалиста, который не отвечает современным требованиям, можно уволить, то в государственной компании это сделать гораздо сложнее.

Вот поэтому специалисты «старой закалки» продолжают использовать устаревшие методы и принципы работы. Тем самым они тянут наше ЖКХ назад, в прошлое.

В этом году жильцы двух многоэтажек на улице Гризодубовой сменили управляющую компанию. Не обошлось без трудностей: муниципальный «Жилищник» никак не хотел расставаться с домами, потому владельцам квартир пришлось отстаивать свои намерения в суде. Спустя год разбирательств, судья снял с жителей Королевки всеобъемлющее Смоленск проклятие в виде муниципальной УК.

Взглянув на состояние дома, несколько десятков лет находившегося под управлением «Жилищника», можно легко словить ностальгию по замечательным девяностым. Облупленные подъезды, свисающие отовсюду провода, раскрытые настежь электрические щитки. Для полноты картины, не хватает только использованных шприцев.

Собственно, такое отношение коммунальщиков к работе и смутило горожан. За что им платить деньги, если общедомовая собственность больше похожа на катакомбы из фильма-зомбиапокалипсиса? Потому на общедомовом собрании собственники квартир приняли решение о смене управляющей компании.

Пройдя все круги ада, жильцы все-таки заключили договор с королевской УК «Надежда-11». По началу, работа «управляшки» в микрорайоне вызывала у местных жителей скепсис – мол, работать с новостройками легко, большого ума не надо. Теперь же УК столкнулась с новым вызовом – дома возрастом в 20 лет, к тому же убитые наплевательским отношением «Жилищника».

Оказалось, из последствий «тщательной работы» муниципальной «управляшки» можно сделать конфетку. Всего-то и нужно провести генеральную уборку, спрятать все провода в специальные короба. Вот что получилось из подъездов дома №1 по улице Гризодубовой.

Стало лучше. А если еще и заменить светильники, то подъезд приобретет «человеческий» вид. Сказано-сделано. В добавок ко всему, сотрудники «Надежды-11» провели ремонт кабин лифта и убрали придомовую территорию.

Разница в подходах к собственным клиентам – на фото. Может быть, когда-нибудь муниципальные коммунальщики научатся ответственно подходить к собственной работе. Но это будет, видимо, в следующей жизни. А пока – вся вся надежда на Надежду, «Надежду-11». И других «частников».

Продолжу описание последствий эксперимента, который начался в ЖКХ Москвы – создание районных монополий путем преобразования ГУП ДЕЗ районов в Государственные бюджетные учреждения Жилищник района и добавления им большинства функций ГКУ ИС районов.
Новые ГБУ Жилищник района получат целый ряд особенностей и преимуществ перед частными управляющими организациями.
Одно из основных будет следующее. Как я уже писал, поскольку ГБУ это бюджетная организация, то, соответственно, НДС на выплаченную заработную плату штатным сотрудникам не начисляется и не уплачивается в бюджет. Это означает, что при формировании сметы ГБУ (у которого одной из главных функций является управление МКД) НДС будет исключен, т.е. появляется возможность экономии расходов в этой части. Как я уже писал, размер этой экономии составляет примерно 10-12% от суммы расходов — в данном случае на управление жилыми домами и его содержание и текущий ремонт.  А именно это, в свою очередь, дает фактическую возможность распорядиться этой экономией следующим образом: снизить для жителей в тех домах, где управляющей компанией будет ГБУ Жилищник района, цену на обслуживание дома (официальный термин – цена за содержание жилых помещений), на 3-10% (в зависимости от потребности в закупке техники).
Казалось бы, жителям это выгодно. На первый взгляд. И кажется, что это усилит конкуренцию и должно привести к тому, что и частные управляющие компании начнут экономить дополнительно. Но Правительство Москвы не дает управляющим компаниям, получающим бюджетные субсидии экономить. Подробно эту ситуацию я описывал в этом материале Странности ЖКХ Москвы. Часть 3. Энергосбережением заниматься невыгодно, поэтому остановлюсь здесь только на итоговом выводе: если управляющая компания в Москве, получающая бюджетные субсидии, сэкономит, например, 1 рубль по сравнению с планово-нормативной ставкой, то эта экономия «уйдет» обратно в бюджет города, а не вернется собственникам жилья.
Вот какая рисуется общая картина. Правительство Москвы и новые ГБУ Жилищник района начнут пиарить перед жителями Москвы следующие преимущества ГБУ как управляющей компании по сравнению с частными УК:

1. ГБУ Жилищник района является государственной организацией в отличие от частных УК. Значит, ГБУ не обанкротится, собранные деньги жителей не исчезнут.
2. ГБУ Жилищник района может снизить цены за счет неоплаты НДС.
3. ГБУ Жилищник района обслуживает не только сам жилой дом, но и территорию вокруг него, и владеет всеми диспетчерскими службами. А значит, жители могут обращаться в свою управляющую организацию (ГБУ) по любым вопросам.
4. ГБУ Жилищник района приобретет за бюджетные средства необходимую технику и бесплатно получит помещения, находящиеся в собственности города.
5. ГБУ Жилищник района имеет в своем штате весь персонал — дворников, уборщиц, слесарей, электриков и др., а частная УК будет представляться как посредник.

Все эти преимущества являются объективными с одной стороны и фактически нарушают добросовестную конкуренцию с другой стороны. И эти реальные конкурентные преимущества «государственность-более низкая цена-решение всех вопросов-бесплатные основные средства» в совокупе с массированной правительственной пропагандой, высоким уровнем пассивности жителей и отлаженной командно-административной системой однозначно выдавит подавляющее большинство частных управляющих компаний с рынка управления МКД Москвы. На этом рынке останется только три категории управляющих организаций:

1. Управляющие компании жилищных комплексов элитного и бизнес-классов – «Золотые ключи», «Алые паруса» и другие.
2. Жилищно-строительные и жилищные кооперативы.
3. «Сильные» ТСЖ.

Все остальные частные управляющие компании не смогут ничего массово противопоставить объективным конкурентным преимуществам ГБУ Жилищник района.
В итоге, на рынке управления МКД Москвы будет реализована реальная монополия, которая, после того как будут выдавлены коммерческие управляющие компании, сразу же поднимет цены на любую высоту, которую посчитают удобной. Ведь цены на обслуживание МКД – это не тариф, они не регулируются законодательством. Соответственно, какие цены установит монополия, такие жители и будут платить. Ярким примером является так называемая муниципальная ставка за содержание жилых помещений, устанавливаемая Правительством Москвы: рост в 2011, 2012 и 2013 годах на 20%, 25% и 15% соответственно. Вот график:

А выбрать другую управляющую компанию собственники уже не смогут. По двум причинам: во-первых, их на рынке практически не останется, и, во-вторых, — к этому времени могут уже быть приняты поправки в Жилищный кодекс, которые введут обязаловку членства в саморегулируемых организациях (Управление жилыми домами: в #ЖКХ будет монополия государства с отъемом через СРО бизнеса у неугодных), где главную скрипку будут играть действующие ГБУ Жилищник районов, которые всеми способами будут давить конкурентов.
Таким образом, в результате сегодняшнего создания монополий в виде ГБУ Жилищник районов, рынок управления жилыми домами Москвы преобразится кардинальным образом, полностью будет уничтожена конкуренция, что в конечном итоге приведет к росту цен для жителей города.
PS. К сожалению, данная схема тиражируема и масштабируема, поэтому и другие регионы могут прийти к мысли о ее использовании. И это удручает больше всего. Гамбит в действии.

Жители нескольких районов Москвы сообщили Business FM, что их дома, управляемые частными компаниями, с законодательными нарушениями переводятся под управление ГБУ «Жилищник». Какова технология и масштаб этого процесса?

В редакцию Business FM поступило несколько обращений от жителей разных районов Москвы. Домами, в которых они живут, управляли частные компании. Теперь эти дома передают районным «Жилищникам», причем с грубейшими нарушениями, как говорят сами владельцы квартир.

Для москвича Айрата Хакимова, как и для остальных владельцев квартир в доме номер 19 на Ходынском бульваре, все началось в декабре. Домом управляла частная компания. К ней, конечно, иногда возникали вопросы, однако в целом все были довольны. Но, как оказалось, частники работали недостаточно хорошо для жилищной инспекции. О том, что было потом, рассказывает сам Айрат Хакимов, старший инициативной группы жителей дома:

Айрат Хакимов старший инициативной группы

На этом история не закончилась. Через некоторое время Айрат Хакимов обнаружил на портале ГИС ЖКХ протокол еще одного собрания собственников помещений, которое было проведено позже. Его участники вдруг резко передумали и проголосовали за передачу дома в управление ГБУ «Жилищник» Хорошевского района. Хакимов говорит, что ни он сам, ни другие жильцы дома ничего не знали об этом собрании и в нем не участвовали, а их подписи были подделаны.

Ровно то же самое произошло в другом районе Москвы, Тимирязевском. Фиктивное собрание, голоса за передачу дома «Жилищнику» и подделанные подписи. С этим столкнулась местная жительница Инесса:

Случай не единичный. Дом, в котором живет москвичка Дарья, тоже передают в управление «Жилищнику», и тоже с нарушениями. И вновь Тимирязевский район. Жаловаться можно, но бесполезно, — говорит Дарья:

дений на эту тем

Редакция Business FM направила несколько запросов, в том числе в Департамент жилищно-коммунального хозяйства города, которому подчиняются районные ГБУ «Жилищник», в Мосжилинспекцию и в прокуратуру Москвы. Ответов нет.
Проблемой заинтересовался муниципальный депутат Тимирязевского района, юрист Сергей Довгаль. Он тоже разослал запросы в различные инстанции, надеется получить ответы. Пока же, по словам депутата, ситуация выглядит так:

Сергей Довгаль муниципальный депутат Тимирязевского района, юрист

Также можно найти сообщения о переводе домов «Жилищникам» по фиктивным документам еще как минимум в двух районах Москвы: Западное Дегунино и Хамовники. В Западном Дегунине частная управляющая компания собирает подписи жителей для составления коллективной жалобы и обращения в прокуратуру и в суд с обвинениями в подделке протоколов собраний жильцов и листов голосования. По словам одного из собственников, речь идет о как минимум 44 домах, которые «Жилищник» собрался перевести под свое управление.

Москвичи, чьи дома забирают в управление городские организации, в деньгах ничего не потеряют. И районные ГБУ «Жилищники», и частные управляющие компании работают по одним и тем же тарифам. Но люди все равно не хотят расставаться с частными УК. И понятно почему. Качество работы «Жилищников», скажем так, очень далеко от идеала — достаточно почитать отзывы в интернете, а их очень много. Положительных почти нет.

Частные управляющие компании, которых вытесняют с рынка, да еще и с грубыми нарушениями, по идее, тоже не должны молчать: ведь у них, по сути, отбирают бизнес. Однако на контакты с журналистами они не идут. Боятся. Только один представитель частной УК согласился с нами пообщаться. На просьбу рассказать о происходящем он прислал короткий и весьма эмоциональный письменный ответ: «А смысл? Каток запущен, проедет по всем. Кому не нравится — пишите заявления участковому. Только прошу нашу компанию не упоминать в эфире, нам еще хочется поработать».

Это не первый случай, когда управление домами переходит от частных УК к «Жилищникам». То же самое происходило в Москве два года назад. О насильственной смене управляющих компаний тогда писал РБК.

Постепенная монополизация столичного рынка управления многоквартирными домами подтверждается и цифрами. В 2014-м, через год после того как бывшие ДЭЗы были преобразованы в районные «Жилищники», они обслуживали 30% жилого фонда. Об этом заявлял мэр Москвы Сергей Собянин. Два года назад, по данным того же РБК, доля «Жилищников» выросла до 70%. Сегодня она, наверное, еще больше. Есть мнение, что «Жилищники» обслуживают чуть ли не 9 из десяти московских домов. Однако точных данных нет. Редакция Business FM запрашивала у разных ведомств, в том числе, и эту информацию, но безрезультатно.

С чем может быть связано нынешнее наступление «Жилищника», говорит председатель Жилищного союза Москвы, член комитета ЖКХ Торгово-промышленной палаты России Константин Крохин:

Константин Крохин член комитета ЖКХ Торгово-промышленной палаты России с населения консо

А деньги на московском рынке управления многоквартирными жилыми домами действительно большие. По оценке того же Константина Крохина, средняя годовая выручка одного районного «Жилищника» — около 4 миллиардов рублей. Учитывая, что этих организаций больше сотни, получаем примерно полтриллиона рублей. Если исходить из оценки, что бывшие ДЭЗы занимают 90% рынка, тогда на не охваченный «Жилищниками» жилой фонд приходится не менее 55 миллиардов рублей в год. Как говорится, есть, за что бороться.

Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?

Причиной конфликтов с коммунальными компаниями чаще всего становится инертность жителей, их безразличие к вопросам управления собственностью и нежелание контролировать управляющие компании

Весной 2021 года в Москве произошел ряд инцидентов, связанных с попытками насильственной смены управляющих компаний. С начала года в Москве сменились УК сразу в 225 многоквартирных домах.

По данным Мосжилинспекции, основаниями для замены УК в 182 московских домах стали решения собственников, принятые на общих собраниях, заседаниях правлений ТСЖ, в 14 домах — результаты открытых конкурсов и в 29 — распоряжения управ районов по назначению временной управляющей организации, заключение договора с застройщиком.

Почему происходят войны «управляшек» в столице, как при долгах в сотни миллиардов рублей рынок управления жильем остается притягательным для бизнеса — «РБК Недвижимость» разбирается вместе с экспертом.

Объем рынка

По прогнозам аналитиков BusinesStat, в 2021 году оборот рынка управления в ЖКХ России (содержание жилья и коммунальные платежи) составит 2,85 трлн руб. Данная цифра касается только оборота по содержанию жилья и коммунальным платежам. Операторы этого рынка — управляющие компании, выбранные собственниками домов. Именно такой тип управления (непрямое управление) является самым популярным в России в сегменте многоквартирных домов.

Рынок управления непрерывно растет. По оценке BusinesStat, в 2015–2019 годах оборот рынка ЖКУ в России увеличился на 26,5% — с 2,22 трлн до 2,81 трлн руб. Оборот увеличивается за счет роста числа обслуживаемых помещений и повышения тарифов. Самые лакомые объекты для управляющих — большие жилые комплексы с еще не накопившимися проблемами амортизации — то есть новостройки в мегаполисах, прежде всего в Москве, считает Максим Барсуков. По его словам, за них УК готовы под разными предлогами инициировать замену управляющих организаций вплоть до подделки документов и силовых захватов домового имущества.

За что конкурируют

Игроков на этом рынке много — десятки тысяч в масштабах России, чуть менее 2 тыс. — в Москве и области. При этом 90% — это игроки мелкие и управляют жилым фондом менее 0,5 млн кв. м каждый. Только один игрок вне конкуренции — компания «ПИК-Комфорт», входящая в группу «ПИК» Сергея Гордеева. Она аккумулировала под своим управлением более 50 млн кв. м жилья. В Москве самая крупная УК, госзаказчик в сфере ЖКХ — ГБУ «Жилищник», имеющее филиалы в 126 районах Москвы и управляющее почти 70% жилого фонда столицы.

Трендом на рынке управления по мере перехода жителей домов на прямые договоры с поставщиками ресурсов станут консолидация и укрупнение компаний, без которых им будет сложно выжить в условиях понижения маржинальности, считает адвокат МКА «ГРАД». Хотя комиссией за проведение платежей поставщикам ресурсов источники дохода управляющих компаний не исчерпываются. На практике больше всего денег УК собирают за счет коррупционных схем с подрядчиками по работам и услугам содержания и ремонта дома, а также за счет сдачи в аренду нежилых площадей. Поэтому наиболее лакомыми для УК оказываются жилые комплексы с большим числом нежилых помещений, подходящих под аренду, отмечает Барсуков.

УК в новостройках

Тому, что именно новостройки часто становятся объектом конкуренции УК, способствует неравномерность формирования сообщества жильцов в новом доме, а также разобщенность современных горожан, считает Барсуков. В момент новоселий, ремонта и некоторой растерянности новых жильцов проще всего на скорую организовать собрание собственников и принять на нем необходимое решение, тем самым узаконив управление домом почти любой компанией. Поменять ее впоследствии может оказаться не так просто.

Банкротство мнимое и реальное

В случае с новостройками попытки захвата права управления МКД предпринимают компании вообще без опыта управления жильем. Поводом становятся дебиторская задолженность действующей УК и неидеальное исполнение ею работ по дому. Так, в Химках в ЖК «Город набережных» действующая УК ООО «Территория Комфорта — Клязьма» соперничает за право управления с УК ООО «Азбука уюта». Согласно реестру Московской области ЕИАС МЖХ, последняя не имеет домов в управлении.

УК «Территория Комфорта — Клязьма» имеет лицензию (выдана в 2015 году) и управляет 42 домами в Московской области. Накопившиеся долги по ЖК «Город набережных» образованы действиями ныне уволенного генерального директора, который выводил деньги со счета компании, пояснили редакции «РБК-Недвижимость» в компании. «Новое руководство компании обратилось в прокуратуру и МВД с просьбой провести проверку действий бывшего директора по факту нецелевого использования денежных средств в размере 11,8 млн руб. <…> Так как на момент начала управления имелась большая просуженная дебиторская задолженность, то в настоящее время осуществляется плановое погашение долгов», — сообщали в компании.

Наличие накопившегося долга — один из частых поводов для смены УК. Громкое дело смены УК в предбанкротном состоянии развивалось в Москве на протяжении трех лет. Одна из крупнейших УК столицы, ООО «УК ЮНИ-ДОМ», управляла более чем 300 МКД в Восточном округе Москвы, суммарно задолжала МОЭК более 1 млрд руб. В итоге с 1 января 2021 года из-за неплатежей и множественных нарушений в работе лишилась лицензии. По данным «Коммерсанта», по счетам «УК ЮНИ-ДОМ» теперь платят два ее собственника. В счет долгов идут их квартиры, дома, земельные участки и доли в управляющих компаниях. Сейчас дома, находившиеся под управлением компании, передаются другим УК.

Еще один случай массовой смены УК из-за долгов был зафиксирован в ЦАО. УК «Дом-Мастер», управлявшая двумя сотнями МКД, задолжала энергетикам больше 1,2 млрд руб. и больше года назад оказалась под риском банкротства по иску, поданному МОЭК.

Откуда долги

Судить о профессионализме и добросовестности управляющей компании можно, только четко понимая природу накопления ею долга: образован ли он естественным путем (из-за неоплаченных жильцами домов счетов за ЖКУ) или УК просто выводит деньги на счета подконтрольных структур, считает Максим Барсуков. Это требует навыков чтения финансовой документации, знания систем проверки возможной аффилированности с подрядчиками, коими жильцы дома в большинстве своем не обладают.

Коррупционные и криминальные сценарии, когда управляющие компании оказываются откровенными негодяями и мошенниками, все-таки достаточно редки, отмечает Барсуков. По его словам, долги «управляшек» часто оказываются долгами самих жильцов дома и накапливаются из-за несвоевременной и неполной оплаты ими счетов.

В 2020 году проблема с ростом коммунального долга жильцов стала особенно острой, так как на период изоляции из-за пандемии (ПП РФ от 2 апреля 2020 г. № 4241) до 1 января 2021 года было приостановлено взыскание неустойки (штрафа, пени) в случае несвоевременных и внесенных не в полном размере платежей за жилое помещение, коммунальные услуги и взносов на капремонт.

По данным Росстата, общий объем долгов россиян за ЖКУ осенью 2020 года достиг 625 млрд руб. За период пандемии сумма долга выросла на 55 млрд руб. — это долги россиян управляющим компаниям, ТСЖ и ЖСК, 150 млрд руб. — долги за содержание жилых помещений, 51 млрд руб. — за отопление, 39 млрд руб. — за холодную и горячую воду, 12 млрд руб. — за электроэнергию. 0,82 млрд руб. — за газ.

Жалобы как манипуляция

Помимо долгов, согласно законодательству, причинами смены УК могут являться множественные нарушения и жалобы жителей, которые фиксирует Госжилинспекция. По данным ГИС ЖКХ, в 2021 году в Москве более 30% действующих УК были привлечены к административной ответственности за нарушение по различным статьям КОАП. Это 265 компаний из действующих в столице. В Московской области за этот же период Госжилинспекция выдала постановления о нарушении КОАП чуть менее чем 12% управляющих компаний (161 УК из действующих).

Крайняя мера воздействия на недобросовестную управляющую компанию — лишение ее лицензии. По статистике Госжилинспекции (ГЖИ), за все время с момента начала лицензирования УК в Москве были аннулированы 139 лицензий, в МО — почти 700.

«Практика контроля за управляющими компаниями, которую проводит ГЖИ, заключается сейчас не в поощрении лучших компаний и профилактике нарушений, а в наказании УК за любые недочеты в работе, — считает Максим Барсуков. — Поводом для проведения проверок становится любое обращение жителя дома, будь то неработающий домофон или надпись в лифте. Очевидно, что при желании рейдер, пожелавший инициировать смену УК в понравившемся ему доме, может легко подмочить репутацию действующей УК и образовать впечатляющую статистику жалоб на ее работу. Достаточно двух-трех жителей, которые начнут планомерно тюкать ГЖИ, выискивая малейшие изъяны в работе управляющих. В свою очередь, «многочисленные жалобы» становятся поводом и для назначения административных штрафов, вплоть до аннулирования лицензии и внеплановой замены УК в жилом доме. На радость рейдерам».

Методы войны

В реальности как таковых рейдерских захватов управления в жилых домах — с маски-шоу, угрозами и побоищами — происходит крайне мало, считает Барсуков. Перехват управления в жилом доме в любом случае должен быть следствием определенных процедур, вполне легитимных и предписанных законодательно. Основная — голосование собственников жилья на общем собрании (ОСС). Поэтому главным методом большинства захватов управления становится подделка документов.

Понятно, что подписи в протоколе ОСС можно и подделать, поясняет юрист, проверять их подлинность в ГЖИ не могут и не будут. И большинство жителей узнают о смене УК только по факту выставления счетов на другие реквизиты. И обратят на это внимание только в случае, если суммы в платежках будут отличаться от выставляемых ранее.

Причиной коммунальных войн чаще всего становится инертность жителей, их безразличие к вопросам управления собственностью и нежелание контролировать управляющие компании, считает Барсуков. Поэтому спасение утопающих — дело рук самих утопающих. По закону ни один орган власти не имеет права вторгаться в дела собственников — ни полиция, ни прокуратура, ни жилищные инспекторы. Все конфликты собственникам и УК необходимо решать в суде. Но вполне можно обращаться за помощью к жилищным инспекторам в таких вопросах, как, например, проверка статуса лицензии УК, проверка правильности наличия и оформления договоров с поставщиками ресурсов и подрядными организациями, требование аудита финансовых результатов УК по управлению домом и прочее.