По условиям заключенных договоров, арендодателями выступают управляющие компании, неправомерно заменяя одну из сторон договора. Соответственно, и доход от использования общего имущества многоквартирного дома поступает на их счета. При этом бремя содержания и ремонта общего имущества, в соответствии с требованиями Жилищного Кодекса Р Ф, возложено на собственников помещений.
Таким образом, складывается ситуация, когда затраты на содержание общего имущества несут собственники, в то время как доход от использования этого имущества извлекают управляющие компании.
Между тем, согласно п.1), ч.1, ст. 36, Жилищного Кодекса Р Ф,
общее имущество многоквартирного дома принадлежит на праве общей долевой собственности, собственникам помещений в таком доме.
Соответственно, и передача отдельных частей многоквартирного дома в пользование иным лицам допускается только по решению собственников помещений. Принятие решения
о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме,
п.3), ч.2, ст. 44, ЖК РФ относит к компетенции общего собрания собственников помещений. При этом, в соответствии с требованиями ч.1), ст. 46, ЖК РФ, данное решение может иметь силу, лишь при условии его принятии большинством:
не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Кроме того, согласно ч.1, ст. 246 ГК РФ,
распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Таким образом, в силу прямого указания закона, правом передавать элементы общего имущества в пользование третьим лицам наделены собственники.
Жилищный Кодекс Р Ф не наделяет таким правом управляющие компании. Однако, в нарушение вышеназванных норм, управляющие компании передают элементы общего имущества в возмездное пользование третьим лицам без оформленного должным образом согласия собственников. В этом случае, в соответствии со статьями 157.1, 166, 168, 173.1, ГК РФ,
- заключение сделки в отношении общего имущества, сторонами которой являются управляющая компания и иное лицо и нарушающей интересы собственников и заключенной без их согласия, влечет её недействительность.
В некоторых случаях собственники наделяют управляющие компании полномочиями на заключение от их имени договоров по передаче в пользование общего имущества иным лицам. В порядке, предусмотренном статьями 44, 46, ЖК РФ, собственники могут принимать решения
об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.
По смыслу данной нормы, решение собственников об определении уполномоченного является договором поручения, определение которому дает ст. 971, ГК РФ:
По договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.
Из содержания данных норм следует, что управляющие компании наделяются правом заключения договоров от имени собственников, где стороной по договору являются собственники, с вытекающими отсюда правами и обязанностями. У управляющей компании таких прав и обязанностей не возникает.
- Из чего вытекает, что уполномоченное лицо не может быть выгодоприобретателем и участвовать в расчетах по получению доходов, полученных от использования общего имущества, а обязательства по договору должны возникать непосредственно между собственниками помещений и лицом, использующим общее имущество.
Из вышесказанного следует вывод, что заключение сделки, предметом которой является использование общего имущества собственников или его части и сторонами которой являются управляющая компания и иное лицо, является незаконным.
Что еще почитать по теме?
ЖКХ — своеобразная отрасль государства, или Почему опять повышаются тарифы?
Проблемы ЖКХ. Какие платежи взимаются неправомерно?
Как обманывают клиентов в системе ЖКХ?
- Главная
- Правовые ресурсы
- Подборки материалов
- Сдача в аренду общего имущества
Сдача в аренду общего имущества
Подборка наиболее важных документов по запросу Сдача в аренду общего имущества (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 210 «Налоговая база» главы 23 «Налог на доходы физических лиц» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY»)В совместной собственности супругов находилось нежилое помещение. Супруг был зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя. Супруга нотариально оформленной доверенностью уполномочила своего супруга сдавать в аренду на срок, за цену и на условиях по его усмотрению в том числе это нежилое помещение с правом заключения и подписания договора аренды, получения следуемых ей денег, с наделением супруга статусом уполномоченного лица при сдаче недвижимого имущества в аренду. Супруг заключил с арендатором договор, получаемую арендную плату учитывал в налоговой базе по УСН, облагая по ставке 6 процентов. Налоговый орган полагал, что половина получаемой арендной платы является доходами супруги, подлежащими обложению НДФЛ по ставке 13 процентов, и обратился в суд с целью взыскания недоимки. Супруга в суде указала, что доходов от сдачи имущества в аренду не получала, взыскание с нее НДФЛ в размере половины полученного ее супругом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, дохода незаконно изменяет режим совместной собственности супругов и переводит общую собственность супругов в долевую. ВС РФ пришел к выводу об отсутствии у супруги обязанности уплачивать НДФЛ с арендной платы. ВС РФ указал, что действующее законодательство не запрещает индивидуальному предпринимателю, применяющему УСН, в предпринимательских целях сдавать в аренду недвижимое имущество, находящееся в совместной собственности его и супруга, если он получил на это нотариально удостоверенное согласие последнего. При наличии такого условия предприниматель имеет право заключать договоры аренды от своего имени. При этом полученный индивидуальным предпринимателем, применяющим УСН, доход от сдачи в аренду нежилого помещения с согласия супруга, удостоверенного в нотариальном порядке, в полном объеме облагается налогом в рамках УСН в соответствии с положениями гл. 26.2 НК РФ. В данном случае супруг осуществлял предпринимательскую деятельность самостоятельно, как налогоплательщик вел учет своих доходов и расходов, самостоятельно сдавал декларации в налоговый орган, имущество использовалось им в предпринимательской деятельности, со стороны супруги притязаний на доходы от сдачи имущества в аренду заявлено не было. Документов, подтверждающих заключение между супругами договоров или иных соглашений о разделе совместно нажитого имущества и извлекаемых при его использовании доходов, не представлено. Ни договор аренды, ни доверенность не содержат сведений о распределении между супругами как участниками совместной собственности поступившего дохода от сдачи в аренду объекта. Отдельного соглашения о распределении прибыли от сдачи общего имущества в аренду, в том числе в целях последующего налогообложения, между супругами не заключено, что свидетельствует о том, что вся поступившая от сдачи в аренду нежилого помещения арендная плата образует доход, извлеченный супругом в результате осуществления предпринимательской деятельности по распоряжению данным имуществом. Супруга арендодателя не участвовала в заключении договора, а лишь дала свое согласие на распоряжение имуществом, находящимся в их с супругом совместной собственности, оформленное в виде нотариально удостоверенной доверенности. Супруг, осуществляющий предпринимательскую деятельность единолично, а не совместно с супругой, самостоятельно распорядился общим имуществом в соответствии с полномочием, предоставленным ему нормой п. 3 ст. 253 ГК РФ. Доход, полученный от использования общего имущества в предпринимательской деятельности, получен именно супругом.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Нормативные акты
Пока законодатели обсуждают подход к определению состава общего имущества собственников МКД и порядок недискриминационного доступа к нему третьих лиц, рассказываем, как УО/ТСЖ и собственникам заработать на таком имуществе.
Передать часть общего имущества в возмездное пользование собственнику или стороннему лицу
На онлайн-семинаре, который в конце июля 2020 года провёл Минстрой РФ по готовящимся нововведениям в правила управления МКД, эксперты говорили о том, что в проекте постановления Правительства РФ будет прописан порядок недискриминационного доступа третьих лиц к общему имуществу МКД. То есть законодатели зафиксирует в новом НПА, как предприниматели, операторы связи, поставщики электроэнергии будут получать доступ в дом для установки своего оборудования и оказания услуг жителям.
При этом собственники на ОСС смогут устанавливать фиксированную сумму за аренду и за установку и эксплуатацию оборудования в их доме: одинаковую для одних и тех же услуг. И это может стать для УО, МКД и его жителей дополнительным пассивным доходом.
Общее имущество можно возмездно предоставить для размещения на нём, например:
- рекламы на фасаде, на дверях подъездов, в лифтах, на информационных досках;
- торговых автоматов, платёжных терминалов;
- оборудования операторов связи и гарантирующих поставщиков электроэнергии.
Что нового законодатели планируют внести в Правила управления МКД
Утвердить на ОСС стоимость аренды части общего имущества и сроки внесения средств арендаторами
Решение о том, что часть общего имущества будет предоставляться под частное использование даже одному из собственников помещений в МКД, должно приниматься на ОСС в соответствии со ст. ст. 44–48 ЖК РФ.
Его можно провести как в очной, так и в очно-заочной, заочной форме, в том числе с использованием информационной системы для онлайн-голосования. Если собственники захотят проголосовать через ГИС ЖКХ, то им не нужно предварительно утверждать этот вопрос на собрании в традиционном формате.
Чтобы решение ОСС было легитимным, необходимо собрать кворум голосов на собрании: более чем 50% от общего числа голосов в МКД (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). При этом решение о передаче части общего имущества в пользование принимается не менее, чем ⅔ от всех голосов в доме (п. 3 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Инициатором такого собрания могут выступить УО или ТСЖ, к которым с предложением об аренде общего имущества дома обратилось стороннее лицо, собственник или группа собственников, обладающих не менее 10% от всех голосов в МКД. Тогда инициативная группа просит УО/ТСЖ организовать собрание.
При подготовке такого собрания важно правильно сформулировать текст повестки дня. Помимо обязательных пунктов о выборе председателя, секретаря и счётной комиссии, следует включить в повестку вопросы о:
- Передаче части ОИ в аренду: что именно и кому, для чего, на каких условиях и на какой срок.
- Размере арендной платы и сроках, когда она должна вноситься.
- Лице, которое от имени собственников заключит договор с арендатором. Например, это может быть председатель Совета МКД или управляющая организация.
- Целях, на которые будут направлены деньги за аренду.
Доходы от передачи в пользование части общего имущества могут направляться, в частности:
- в фонд капремонта;
- в счёт ежемесячной платы жителей дома за отдельные ЖКУ;
- на формирование фондов аварийного или текущего ремонтов;
- на благоустройство придомовой территории.
После того, как вопросы повестки дня утверждены, голоса подсчитаны, составлен протокол, уполномоченное ОСС лицо подписывает договор с арендатором. Если по договору в аренду сдаётся часть нежилого помещения или придомовой территории на срок более 12 месяцев, то такой договор следует зарегистрировать в Росреестре. Когда арендатору предоставлен доступ к общему имуществу в доме, между ним и уполномоченным лицом составляется акт приёма-передачи.
Бизнес-идея: минимаркет в доме на пользу продавцу, УО и жителям
Пресекать незаконное использование общего имущества третьими лицами и собственниками
Не всегда общедомовое имущество используется собственниками или третьими лицами с разрешения общего собрания. В таком случае УО/ТСЖ могут помочь жителям дома отстоять их права: требовать заключения договора и оплаты аренды либо же ухода из дома, освобождения незаконно занятой части общего имущества.
Для этого собственники и/или представители УО/ТСЖ должны составить акт в двух экземплярах и сделать фотографии, которые будут подтверждать незаконное использование общедомового имущества. Затем нарушителю прав собственников по почте с уведомлением направляется претензия с требованием освободить общее имущество либо же заключить договор и оплачивать аренду в конкретный разумный для исполнения срок. К претензии следует приложить один экземпляр акта.
Если в установленный период лицо, использующее общее имущество без разрешения, не выполнило требования, то собственникам следует обратиться в суд. Представлять их интересы может УО, ТСЖ или, например, председатель Совета МКД, получив на это доверенность. В суде можно требовать не только обязать ответчика прекратить незаконное использование части ОИ, но и возместить сумму необоснованного обогащения. Такие примеры есть в судебной практике, например, дело № А73-19207/2017.
Как привлечь третьих лиц к ответственности за вред общему имуществу
На заметку
Чтобы получать доход, передавая часть общего имущества дома в пользование, собственникам и управляющим организациям необходимо действовать сообща. В случае, если потенциальный арендатор обращается в УО, то ей нужно приготовить подробную информацию для жителей дома, чтобы они понимали, в чём их выгода, и согласовали заключение договора на ОСС. Для этого УО нужно:
- Предварительно ознакомить собственников с предложением и указать на возмездность предоставления части общего имущества в пользование.
- Прописать подробно сумму доходов и цели, на которые можно эти деньги направить.
- Передать предложение председателю Совета МКД.
- Инициировать общее собрание собственников.
Если жители дома на ОСС утвердили решение о предоставлении в пользование части общедомового имущества, то управляющей организации нужно быть готовой к тому, что именно она должна следить за соблюдением арендатором норм эксплуатации конструкций в доме, санитарных и технический требований, а также за своевременностью оплаты аренды.
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 75 748 подписчикам
Статьи по теме
Вопросы по теме
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
В отсутствие решения общего собрания собственников в подъездах одного из МКД а интернет-провайдеры разместили свое оборудование (коммуникационный шкаф, кабели и др.)
УО, управляющая данным МКД не обратила внимания на данный факт. Один из собственников обратился с жалобой в жилищную инспекцию, которая решила, что УО не осуществила должным образом контроль за содержанием общего имущества, допустив незаконность использования иным лицом общедомового имущества. УО была привлечена к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ (наказание в виде штрафа в размере 125 000 рублей).
Не согласившись с постановлением надзорного органа, УО обратилась в суд, указав следующее:
«непосредственно УК не использует общее имущество собственников, не согласовывает порядок размещения оборудования провайдеров ввиду отсутствия соответствующих полномочий по протоколу общего собрания собственников, а также при наличии между собственниками МКД и интернет-провайдерами прямых публичных договоров на предоставление услуг связи и намерения собственников получать данные услуги».
От судов первой и апелляционной инстанций последовал отказ в удовлетворении требований:
УО не вправе препятствовать подключению оборудования провайдера, если в МКД есть хотя бы один его абонент, однако, договор об оказании услуг связи, заключаемый с абонентом, не является достаточным основанием для размещения такого оборудования без согласия большинства собственников и внесения соразмерной платы в соответствии с ч. 3 ст. 6 Федерального закона «О связи» от 07.07.2003 № 126-ФЗ (дело № А 60-40198/2021)
УО несет ответственность перед собственниками МКД за надлежащее содержание общего имущества и вправе предложить собственникам помещений МКД включить в повестку общего собрания вопрос об использовании данного имущества. Если собственники не примут соответствующее решение, УО вправе обратиться в суд с иском о прекращении незаконного использования общего имущества в МКД. В рассматриваемом случае УО не приняла все зависящие от нее меры по недопущению выявленных нарушений.
Суды также не сочли данное правонарушение малозначительным, указав, что правонарушение бездействие организации несет существенную угрозу охраняемым общественным отношениям, которая заключается в нарушении прав и законных интересов собственников и ненадлежащему исполнению своих обязанностей.
Суд кассационной инстанции согласился с решениями судов.
На основании вышеизложенного можно сделать вывод о том, что само по себе заключение оператором связи договоров об оказании услуг с отдельными абонентами, являющимися собственниками помещений в МКД, не может являться достаточным правовым основанием для пользования таким лицом общим имуществом. Данные договоры регулирует отношения исключительно между конкретными абонентами и оператором связи, при этом абоненты, являющиеся собственниками определенных помещений, не могут единолично в отсутствие решения общего собрания решать вопросы, связанные с предоставлением другим лицам права пользования ОИ МКД. В данном случае существенная угроза охраняемым общественным отношениям заключается не в наступлении каких-либо материальных последствий правонарушения, а в пренебрежительном отношении лица к исполнению своих обязанностей.
Однако во многих случаях не все так просто, и практика в России разная. Часто провайдер указывает на федеральный закон «О связи» от 07.07.2003 N 126-ФЗ, о праве каждого на доступ к информации, и суды идут им на встречу. Хорошо, если судебная практика меняется и управляющие организации вместе с собственниками смогут навести порядок в области размещения интернет-провайдерами своего имущества в МКД.
Наш дом управляется товариществом собственников жилья (ТСЖ).
В статье 145 (пункт 2.12) Жилищного кодекса сказано, что общее имущество многоквартирного дома (подвалы) можно сдавать в аренду по решению общего собрания членов ТСЖ. Однако некоторые члены ТСЖ настаивают, что для сдачи подвалов в аренду необходимо проведение общего собрания всех собственников помещений дома (статья 44, пункт 2.3 Жилищного кодекса).
Достаточно ли для сдачи в аренду подвалов решения общего собрания членов ТСЖ? Арендная плата будет зачисляться на расчетный счет ТСЖ.
Официальный ответ
Обратите внимание, что информация актуальна на дату публикации.
Рассмотрев обращение, департамент имущественных отношений Администрации города Омска сообщает следующее.
В соответствии со статьей 152 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься, среди прочего, таким видом хозяйственной деятельности, как сдача в аренду, в наем части общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно пункту 3 статьи 146 ЖК РФ общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей.
Решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросам, отнесенным ЖК РФ к компетенции общего собрания в соответствии с пунктом 2, 6 и 7 части 2 статьи 145 ЖК РФ, в числе которых определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членом товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.
Таким образом, решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросу сдачи в аренду подвального помещения в многоквартирном доме с зачислением арендной платы на расчетный счет товарищества собственников жилья будет достаточно при условии, если данное решение было принято большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей и с учетом того, что на таком собрании присутствовали более половины членов товарищества или их представителей.
