Управляющие компании имеют законное право осматривать квартиры собственников на предмет несогласованной перепланировки: на коммунальщиках висит обязанность обеспечивать безопасное и безаварийное содержание дома, поэтому никакие дополнительные согласования для проверки жилья им не требуются, указал Верховный суд РФ. Высшая инстанция напоминает, что свои визиты представители управляющих компаний должны согласовывать с собственниками и приходить к ним в гости в удобное для жителей время и не чаще одного раза в 3 месяца.
Суть дела
Управляющая компания хотела осмотреть квартиру жителей Красногорска, подозревая что в помещениях сделана перепланировка, которая может привести к изменениям технического и санитарного состояния оборудования.
Коммунальщики затребовали у жильцов документы о согласовании проведённой перепланировки, но не получили их. Тогда УК направила собственникам требование о предоставлении доступа в квартиру для осмотра внутреннего оборудования в целях обеспечения надлежащего обслуживания инженерных систем многоквартирного дома. Однако доступ в жилое помещение предоставлен не был и тогда компания обратилась в суд.
Решением Красногорского суда Московской области иск был удовлетворён. Суд первой инстанции сослался на положения статей 31 и 161 Жилищного кодекса, а также правила предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением правительства № 354 от 6 мая 2011 года. Судья исходил из того, что истец имеет право на осмотр внутриквартирного оборудования для предотвращения аварийных ситуаций.
Однако Мособлсуд отменил это решение и отказал коммунальщикам в доступе в квартиру.
Суд апелляционной инстанции исходил из того, что основания для предоставления доступа в квартиру для осмотра кухни и комнаты отсутствуют, поскольку в этих помещениях не имеется технического и санитарного внутриквартирного оборудования. К тому же никаких аварийных ситуаций в доме не произошло, указала апелляция. Также Мособлсуд сослался на отсутствие жалоб собственников других помещений из-за перепланировки. Это обстоятельство, по мнению апелляционной инстанции, свидетельствует об отсутствии нарушения прав истца и иных лиц действиями ответчиков.
Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ посчитала, что выводы суда апелляционной инстанции основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.
Позиция ВС
Высшая инстанция напомнила, что собственники обязаны поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества (часть 4 статьи 30 ЖК РФ).
Долг собственников соблюдать законные интересы соседей, а также исполнять нормы пожарной безопасности и санитарно-гигиенические и экологические требования закона также закреплён в части 4 статьи 17 ЖК РФ.
Кроме того, правила пользования жилыми помещениями, утверждённые постановлением правительства от 21 января 2006 года № 25 предписывают немедленно принимать меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в управляющую организацию.
При этом наниматель обязан допускать в квартиру уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, находящегося в нем оборудования и для проведения необходимых ремонтных работ (подпункты «д» и «и» пункта 10), указывает ВС.
Часть 1 статьи 161 ЖК предписывает, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества, к которым относятся:
— соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;
— безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
— соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.
Необходимость обеспечивать безопасность зданий в процессе их эксплуатации также закреплена в Градостроительном кодексе, который прямо предписывает проводить эксплуатационный контроль путем осуществления периодических осмотров, контрольных проверок и мониторинга состояния конструкций и оборудования, поясняется в определении.
Об обязанности проводить регулярные осмотры с целью выявления несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан говорится и в пункте 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Эти правила регламентируют, что сотрудники управляющих компаний могут проводить такие осмотры (пункты 11 и 13), но они должны заранее согласовать с собственником время визита и приходить в гости не чаще одного раза в 3 месяца, при этом жильцы должны впускать их в занимаемые помещения (пункт 32 и 34).
«По смыслу приведённых норм, требования по осуществлению технического обслуживания и текущего ремонта носят обязательный характер, относятся как к зданию и сооружению в целом, так и к входящим в состав таких объектов системам инженерно-технического обеспечения и их элементам, внутриквартирному оборудованию и являются неотъемлемой частью процесса эксплуатации этих систем, оборудования, обеспечивающей его безопасность. При этом техническое состояние внутриквартирного оборудования, которое должно соответствовать установленным требованиям и быть готово для предоставления коммунальных услуг, является условием предоставления коммунальных услуг потребителю в многоквартирном доме или в жилом доме (домовладении) (подпункт «е» пункта 3 Правил №354)», — отмечает ВС.
Он подчеркивает, что закон прямо требует от управляющих компаний осуществлять эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования путём осуществления периодических осмотров.
Суд апелляционной инстанции сделал ошибочный вывод о том, что право требовать допуска в помещение у коммунальщиков имеется только при аварийных ситуациях или в связи с жалобами других потребителей на нарушение их законных прав, поясняет ВС.
«Такое право имеется у представителей исполнителя в силу прямого указания в законе, не зависит от конкретных обстоятельств и установлено, в том числе, для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в будущем», — подчеркивает высшая инстанция.
В связи с чем она отменила апелляционное определение Мособлсуда и оставила в силе решение Красногорского городского суда о допуске представителей УК «Вертикаль» в квартиру.
Алиса Фокс
Для исполнения обязанностей по договору управления УО требуется доступ ко всему общему имуществу дома. Но иногда собственники создают для этого препятствия. Рассказываем, как УО решить такую ситуацию и кто отвечает за последствия аварий, произошедших из-за недопуска ремонтных бригад к общим коммуникациям.
Доступ к общему имуществу дома необходим для проведения ремонтных работ
Управляющая домом организация по договору управления обязана содержать в надлежащем состоянии общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).
К такому имуществу, согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п.п. 5 – 7 ПП РФ № 491, относятся помещения общего пользования, которые предназначены для обслуживания более одного помещения в доме, крыши, несущие и ненесущие конструкции, земельный участок со всеми объектами на нём, а также всё инженерно-техническое оборудование, предназначенное для обслуживания двух и более помещений.
При этом в многоквартирном доме должен быть обеспечен свободный доступ к общему имуществу дома: для использования собственниками и нанимателями помещений, для текущего и капитального ремонта управляющей организацией (в пп. «б» п. 32, «е» п. 34 ПП РФ № 354).
Доступность для инвалидов жилых помещений и общего имущества в МКД
Переустройство помещений не должно мешать доступу УО к общему имуществу дома
Собственник может провести переустройство своей квартиры и расширить её за счёт общего имущества только в случае, если на это было дано согласие 100% собственников на общем собрании, поскольку такие действия влекут уменьшение состава ОИ МКД (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Также согласовать переустройство должен орган местного самоуправления.
При этом переустройство помещения собственника не должно ограничивать доступ к коммуникациям и инженерным системам, которые относятся к общему имуществу дома. За состояние и ремонт таких элементов отвечает управляющая организация, и она вправе добиваться демонтажа перегородок и элементов, которые препятствуют доступу к элементам общего имущества МКД.
Так, через суд УО добилась от жителей дома, чтобы они убрали металлический короб колясочной: он преградил путь к люку в отсек с инженерными коммуникациями системы водоотведения.
В Московской области УО нашла другой выход из ситуации, когда перепланировка преградила ей путь к коммуникациям: было проведено ОСС, на котором монтаж новой перегородки согласовали все собственники. При этом ключи от нового помещения, где проходили инженерные системы, собственники передали в аварийно-диспетчерскую службу УО.
Собственник обязан предоставлять УО доступ в квартиру для осмотра или ремонта общего имущества
С большими сложностями, чем новые перегородки, управляющие организации сталкиваются, если текущий или капитальный ремонт требуется инженерным системам дома, расположенным в помещении собственников или нанимателей. В таком случае требуется не просто доступ к инженерным системам, а доступ в квартиру, который может предоставить только сам собственник.
Иногда такой доступ УО может получить через суд. Например, в Кургане в начале 2019 года СМИ говорили сразу о двух подобных ситуациях: управляющая организация в судебном порядке получила право войти в квартиру собственника, чтобы заменить секцию канализационной трубы, а регоператор по капремонту только через суд добился права войти в квартиру для ремонта балконной плиты.
Теме получения доступа в помещение собственника для ремонта транзитных инженерных коммуникаций Минстрой РФ посвятил письмо от 16.01.2019 № 794-АО/06. Ведомство отметило, что обязанность владельца помещения в МКД, через которое проходят общедомовые инженерные системы, закреплена в пп. «б» п. 32, «е» п. 34 ПП РФ № 354.
Собственник обязан впускать в квартиру сотрудников УО для осмотра технического и санитарного состояния оборудования в заранее согласованное время, но не чаще 1 раза в 3 месяца. Для выполнения необходимых ремонтных работ допуск предоставляется по мере необходимости, а для ликвидации аварий – в любое время.
Поэтому, как утверждает Минстрой РФ, если проложенные в стенах или полу квартиры коммуникации требуют текущего или капремонта, собственник такого помещения должен впустить ремонтную бригаду УО или представителей подрядной организации, которая проводит капремонт.
Обязана ли УО проводить текущий ремонт без решения общего собрания
При отказе собственника пустить УО в квартиру необходимо составить об этом акт
Причины, по которой жители квартир не пускают ремонтные бригады, различны. Например, кто-то боится, что при ремонте коммуникаций будут вскрыты стены/полы, а восстановление придётся оплачивать самому собственнику, а кто-то – что при работах обнаружатся несогласованные перепланировки квартиры.
В письме № 794-АО/06 Минстрой РФ также объясняет, как действовать управляющей или иной, проводящей ремонт общего имущества, организации в случае, если собственник не пускает бригаду в квартиру.
В такой ситуации оргнизации необходимо составить акт об отказе в доступе. Акт должен подписать собственник помещения, а если он откажется – два незаинтересованных свидетеля. В акте следует прописать, что ремонт элемента невозможен, поскольку доступ к нему закрыт.
Затем УО следует обратиться в орган Госжилнадзора либо для ускорения процесса – напрямую в суд. Особенно это важно в ситуации, когда коммуникации требуют срочного, порой аварийного ремонта.
Если орган ГЖН решит привлечь УО к ответственности из-за ненадлежащего содержания общего имущества, то управляющая организация должна будет доказать, что:
- ситуация сложилась не по её вине;
- сама организация предпринимала все зависящие от неё шаги для надлежащего исполнения своих обязанностей.
Такая позиция отражена в судебной практике, например, в постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А12-25299/2013, решении АС Республики Татарстан по делу № А65-8715/2014.
При недопуске к общему имуществу ответственность за последствия несёт собственник
Минстрой РФ в письме также остановился на вопросе ответственности собственника в случае, если он не пускает ремонтные бригады в своё помещение для проведения ремонта на общедомовых коммуникациях. В таком случае всю ответственность за возможные последствия аварий несёт собственник помещения, не пустивший в квартиру УО или подрядчика.
Если в период, пока УО через суд добивается доступа к общему имуществу дома для проведения аварийных или восстановительных работ, случится прорыв трубы или другая авария, то весь причинённый вред будет возмещать собственник помещения, куда не смогли попасть ремонтные бригады (ч.ч. 1, 2 ст. 1064 ГК РФ). Ущерб и иной вред при этом взыскиваются с виновного через суд.
Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД
Собственник при ремонте в квартире не должен перекрывать доступ к общему имуществу
Собственника помещения, в котором требуется провести ремонт общедомовых коммуникаций, обычно волнует вопрос, кто заплатит за повреждение полов/стен, в которых эти коммуникации проложены. Ведь чаще всего, чтобы добраться до труб, необходимо вскрывать эти части помещения.
Минстрой РФ напомнил о том, что если ремонтные работы, в том числе капитального характера, невозможно провести без повреждения имущества собственника помещения, то расходы на демонтаж и монтаж конструкций должны быть включены в стоимость такого текущего ремонта или в проектную документацию на капремонт.
Другая ситуация, если при проектировании и строительстве дома доступ к общедомовым инженерным системам был оборудован внутри помещений собственников, а жители сделали ремонт, смонтировали встроенную мебель, и такой доступ стал невозможен.
В соответствии с п. 5.4.9 СП 30.13330.2012 (актуализированная редакция СНиП 2.04.01-85*), водопроводные стояки и вводы холодной и горячей воды в квартиры и другие помещения, а также запорную арматуру, измерительные приборы, регуляторы следует размещать в коммуникационных шахтах с устройством специальных технических шкафов, обеспечивающих свободный доступ к ним.
Если управляющая или подрядная организация обнаружила, что доступ к общим коммуникациям в квартире собственниками перекрыт, то она имеет право требовать, чтобы собственники демонтировали возведённые конструкции и открыли инженерные системы (п. 10.6 СНиП 31-01-2003)
Сделать это собственник должен за свой счёт, поскольку в его обязанности входит соблюдение норм и требований законодательства к содержанию жилого помещения и общего имущества, прав и законных интересов иных лиц, проживающих в доме (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ).
Закрывая при ремонте доступ к общим инженерным системам дома, собственник берёт на себя все риски, в том числе финансовые, которые могут возникнуть в случае, если потребуется осмотреть или отремонтировать данное оборудование. Такие выводы подтверждает и судебная практика: дела № А55-25303/2013, № 2-463/2017.
На заметку управляющим организациям
Управляющая организация по договору управления имеет право требовать от собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме доступа к общему имуществу для его ремонта и надлежащего содержания:
- При самовольном переустройстве – демонтажа перегородок или предоставления ключей от помещения.
- При размещении коммуникаций в квартирах – допуска в квартиру и демонтажа возведённых конструкций/мебели, преграждающих путь к инженерным системам.
При отказе пустить работников УО к объектам общего имущества управляющая организация должна составить соответствующий акт, а затем через суд добиваться выполнения собственником её законных требований.
Если жители квартиры в ходе ремонта или перепланировки закрыли доступ к общим коммуникациям, то УО через суд также может потребовать демонтажа соответствующих ограждающих элементов за счёт собственника.
Если коммуникации проложены в стенах/полу квартиры в соответствии с техдокументацией дома, то в смете на проведение ремонтных работ УО следует предусмотреть средства на восстановление повреждённых при ремонте конструкций квартиры.
Жилье ,
27 дек 2019, 16:42
0
ВС разъяснил, когда собственник обязан впускать коммунальщиков в квартиру
Представителей управляющей компании должны пускать в квартиры, но в удобное для хозяина время
Собственник квартиры не имеет права отказать представителям управляющей компании (УК) в доступе в помещение с проверкой. Это касается случаев, если в квартире произведена перепланировка. Такое решение вынесла Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда России после рассмотрения спора управляющей компании и собственника квартиры с неузаконенной перепланировкой, сообщает Legal.Report.
Причиной рассмотрения спора собственника и управляющей компании стал отказ в предоставлении доступа к кухне и одной из комнат для проверки после перепланировки. Владельцы квартиры также не предоставили документы УК о согласовании переустройства.
Судебная коллегия ВС разъяснила, что, согласно правилам предоставления коммунальных услуг, владелец жилья обязан пускать представителей УК для осмотра оборудования и ремонта. Это право закрепляется вне зависимости от конкретных обстоятельств, в том числе для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в будущем.
Кроме того, в правилах содержания общего имущества многоквартирного дома, установленных правительством России, сказано, что исполнитель имеет право требовать допуск в жилое или нежилое помещение, которое занимает собственник, в заранее согласованное время, но не чаще одного раза в три месяца, уточняется в публикации.
В России введут штрафы для юридических и должностных лиц за незаконную перепланировку в многоквартирных домах. Штрафы распространяются на жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах. Должностным лицам придется заплатить штраф от 4 тыс. до 5 тыс. руб., а юрлицам — от 40 тыс. до 50 тыс. руб.
Эксперты «АГ» положительно оценили выводы Суда. По мнению одной из них, воспрепятствование допуску УК в помещение для проведения контрольных мероприятий исключает ее возможность надлежащего исполнения своей обязанности, при этом с нее не снимается ответственность за негативные последствия, которые могут возникнуть в случае аварийных ситуаций. Другой эксперт полагает, что правовая позиция ВС согласуется с выводами Конституционного Суда.
7 мая Верховный Суд РФ вынес Определение № 4-КГ19-6 по спору между собственниками квартиры и управляющей компанией относительно предоставления сотрудникам последней доступа в жилье.
ООО «УК Вертикаль» обратилось в суд с иском к Игорю и Марии Исаевым о предоставлении доступа в их квартиру, расположенную в многоквартирном доме. Истец утверждал, что ответчики сделали в своей квартире перепланировку, которая могла изменить техническое и санитарное состояние внутриквартирного оборудования.
До обращения в суд управляющая компания безрезультатно пыталась истребовать у Исаевых документы о согласованности осуществленной ими перепланировки. Собственники жилья также отказались предоставить УК доступ в квартиру для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в целях надлежащего обслуживания инженерных систем дома.
Красногорский городской суд Московской области удовлетворил иск, обязав ответчиков обеспечить доступ в кухню и комнату спорной квартиры. Первая судебная инстанция сочла, что УК имеет право на осмотр внутриквартирного оборудования для предотвращения аварийных ситуаций. Свое решение суд обосновал ссылкой на положения ст. 31, 161 ЖК РФ, а также Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, (утв. Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354).
Впоследствии апелляция отменила решение суда и отказала в удовлетворении иска. Вторая инстанция исходила из отсутствия оснований для предоставления доступа в квартиру в целях осмотра кухни и комнаты, поскольку в указанных помещениях не было технического и санитарного внутриквартирного оборудования. Апелляция отметила факт отсутствия аварийных ситуаций и недоказанность УК наличия жалоб со стороны других жильцов дома на перепланировку спорной квартиры, что свидетельствовало об отсутствии нарушения чьих-либо прав.
Не согласившись с решением апелляционного суда, УК обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ, Судебная коллегия по гражданским делам которого сочла ее обоснованной.
Со ссылкой на ряд норм ЖК РФ и Правил пользования жилыми помещениями (утв. Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25) высшая судебная инстанция напомнила основные обязанности собственников жилых помещений в многоквартирном доме по содержанию и пользованию жильем. Верховный Суд отметил, что Правительство РФ устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами, которые обеспечивают, в частности, надежность многоквартирных домов, безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность имущества.
Как пояснил Суд, содержание общего имущества дома включает в себя его осмотр, в том числе ответственными лицами, в целях своевременного выявления несоответствия состояния такого имущества требованиям законодательства, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан. В число лиц, имеющих право осмотра общего имущества, входит и управляющая компания, представители которой имеют право на допуск в жилье для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, выполнения необходимых ремонтных работ и проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг. Такой допуск предоставляется им по мере необходимости, в заранее согласованное с жильцом время, не чаще одного раза в три месяца, а в случае ликвидации аварий – в любое время.
«Требования по осуществлению технического обслуживания и текущего ремонта носят обязательный характер, относятся как к зданию и сооружению в целом, так и к входящим в состав таких объектов системам инженерно-технического обеспечения и их элементам, внутриквартирному оборудованию и являются неотъемлемой частью процесса эксплуатации этих систем, оборудования, обеспечивающей его безопасность», – указано в тексте определения ВС.
В связи с этим Суд пришел к выводу, что у представителей УК имеется право требовать допуск в жилье в силу прямого указания в законе. Такое право не зависит от конкретных обстоятельств и продиктовано необходимостью профилактики и предупреждения аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в будущем. С учетом этого ВС отменил судебный акт апелляции и оставил в силе решение суда первой инстанции.
Адвокат АП г. Москвы Алина Емельянова поддержала выводы Суда. «Позиция ВС РФ представляется верной: управляющая компания в силу закона обязана осуществлять контроль за техническим состоянием внутриквартирного оборудования, поддерживать его в надлежащем состоянии. Воспрепятствование допуску УК в помещение для проведения контрольных мероприятий исключает ее возможность исполнять свои обязанности надлежащим образом, при этом с нее не снимается ответственность за негативные последствия, которые могут возникнуть в случае аварийных ситуаций», – пояснила эксперт.
Адвокат также обратила внимание на позицию апелляционного суда в той части, в которой он делает вывод об отсутствии нарушения прав истца и иных лиц действиями ответчиков. «Действительно, исследование вопроса о праве на иск является необходимым для вынесения обоснованного судебного акта. К сожалению, определение ВС РФ не содержит рассуждений по этому вопросу», – отметила Алина Емельянова.
Старший юрист корпоративной и арбитражной практики «Качкин и Партнеры» Ольга Дученко также согласилась с позицией ВС. Эксперт отметила, что она согласуется с выводами Конституционного Суда, который ранее пояснял, что допуск представителей УК в помещения направлен на поддержание в надлежащем состоянии внутриквартирного оборудования и качественное предоставление коммунальных услуг, обеспечивая при этом необходимый баланс интересов собственников (пользователей) помещений, лиц, предоставляющих коммунальные услуги, а также представителей контролирующих государственных органов (Определение Конституционного Суда РФ от 29 мая 2018 г. № 1239-О). Юрист выразила надежду, что разъяснения Верховного Суда приведут к единообразию судебной практики по данному вопросу.
Период подготовки к отопительному периоду на территории любого муниципального образования характеризуется увеличением количества коммунальных аварий, происходящих во время испытания сетей теплоснабжения.
Данные аварии требуют незамедлительного реагирования обслуживающих организаций и аварийных служб.
Однако даже для целей ликвидации аварии самовольный доступ работников аварийных служб в квартиру без ведома жильцов путем вскрытия дверей является незаконным.
В соответствии со статьей 25 Конституции Российской Федерации жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения.
В развитие указанного конституционного положения статьей 3 Жилищного кодекса РФ закреплено правило о том, что никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных данным Кодексом целях и в предусмотренных федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения.
Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая на основании судебного решения.
Согласно ч. 4 ст. 17 Жилищного кодекса РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
На основании ст. 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, которое должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации и должно обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.
Пунктом 34 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, также предусмотрена обязанность собственника жилого помещения допускать в заранее согласованное время в занимаемое жилое помещение работников и представителей исполнителя коммунальных услуг (в том числе работников аварийных служб) для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ — по мере необходимости, а для ликвидации аварий — в любое время.
Таким образом, Жилищный кодекс РФ не предусматривает возможность проникновения в жилое помещение без согласия проживающих в нем лиц независимо от законности оснований проживания в жилом помещении при отсутствии судебного решения.
На основании изложенного, в случае возникновения экстренной необходимости устранения коммунальной аварии на внутридомовых сетях в жилом помещении обслуживающие организации обязаны предпринять все возможные меры к уведомлению собственника о необходимости обеспечить доступ в жилое помещение. В случае объективной невозможности получения согласия собственника, доступ в квартиру возможен исключительно на основании судебного решения.
проникновение в квартиру работников управляющих компаний без ведома собственника незаконно даже в случаях необходимости ликвидации коммунальных аварий
Период подготовки к отопительному периоду на территории любого муниципального образования характеризуется увеличением количества коммунальных аварий, происходящих во время испытания сетей теплоснабжения.
Данные аварии требуют незамедлительного реагирования обслуживающих организаций и аварийных служб.
Однако даже для целей ликвидации аварии самовольный доступ работников аварийных служб в квартиру без ведома жильцов путем вскрытия дверей является незаконным.
В соответствии со статьей 25 Конституции Российской Федерации жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения.
В развитие указанного конституционного положения статьей 3 Жилищного кодекса РФ закреплено правило о том, что никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных данным Кодексом целях и в предусмотренных федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения.
Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая на основании судебного решения.
Согласно ч. 4 ст. 17 Жилищного кодекса РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
На основании ст. 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, которое должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации и должно обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.
Пунктом 34 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, также предусмотрена обязанность собственника жилого помещения допускать в заранее согласованное время в занимаемое жилое помещение работников и представителей исполнителя коммунальных услуг (в том числе работников аварийных служб) для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ — по мере необходимости, а для ликвидации аварий — в любое время.
Таким образом, Жилищный кодекс РФ не предусматривает возможность проникновения в жилое помещение без согласия проживающих в нем лиц независимо от законности оснований проживания в жилом помещении при отсутствии судебного решения.
На основании изложенного, в случае возникновения экстренной необходимости устранения коммунальной аварии на внутридомовых сетях в жилом помещении обслуживающие организации обязаны предпринять все возможные меры к уведомлению собственника о необходимости обеспечить доступ в жилое помещение. В случае объективной невозможности получения согласия собственника, доступ в квартиру возможен исключительно на основании судебного решения.
