Как лучше платить за отопление напрямую или через управляющую компанию

Прямые договоры за жилищно-коммунальные услуги стали возможны в нашей стране в апреле 2018 года. Тогда был подписан федеральный закон, который внес изменения в Жилищный кодекс. Собственники получили право выбирать, кому платить за воду, газ, электричество, отопление и вывоз мусора: напрямую поставщикам коммунальных услуг или через управляющую компанию либо ТСЖ. Какие же плюсы и минусы существуют в схеме прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями (РСО)?

Переход на прямые договоры собственников жилья с ресурсоснабжающими организациями  означает, что собственники квартир напрямую, минуя бухгалтерию УК или ТСЖ, платят поставщикам коммунальных услуг. При этом жильцам приходит не одна квитанция, как происходит в случае единого платежного документа, а сразу несколько: один счет за воду, другой за тепло, отдельный – за вывоз мусора и так далее. Стоит помнить, что на прямые платежи нельзя перевести общедомовые платежи. Только поквартирные.

Заключение прямого договора с поставщиком коммунальной услуги – это право, а не обязанность. Если собственников устраивает, как управляющая организация ведет коммунальное хозяйство, нет претензий к платежным документам и качеству коммунальных услуг, переходить на прямой договор необязательно. Тогда жильцы могут задать резонный вопрос – зачем же нам тогда прямые договора? Ответ прост: если с поставщиками ресурсов управляющая компания и ТСЖ рассчитывается сама, а среди жильцов есть те, кто не платит, то в результате плату за них вносит УК, которая “снимает” деньги с других статей – прежде всего с обслуживания и ремонта. В итоге получается, что за неплательщиков расплачиваются добросовестные жители – их деньги могли бы пойти на замену входной двери в подъезде, установку светильников или утепление фасадов, но вместо этого растворились на счетах поставщиков ресурсов.

Даже если небольшой процент жильцов регулярно не платит, то управляющую компанию это постепенно ведет к банкротству, ведь поставщикам ресурсов нужно платить полную сумму.  На прямых договорах обычно настаивают порядочные управляющие компании – они хотят снять с себя обязанность платить “за того парня”. А УК, которые забирают себе деньги жителей и не передают их поставщикам ресурсов, напротив, в прямых договорах видят для себя угрозу. Но в таких случаях уже сами ресурсники могут инициировать переход на прямую работу с потребителями.

Для УК и ТСЖ главный положительный момент прямых договоров собственников жилья с РСО – отсутствие финансовой ответственности за неплательщиков,  должниками при такой схеме занимается ресурсоснабжающая организация.

Немаловажным фактором для учета в пользу перехода на прямые договора является осуществление перерасчета за отопление, которое осуществляется ресурсоснабжающими организациями автоматически в первом квартале, после сверки полученных результатов с фактически потребленным количеством тепла, в зависимости от того, сколько тепла потратил ваш дом в прошлом году.

Отдельные эксперты считают, что при прямых договорах с РСО также улучшится качество коммунальных услуг, поскольку получат больше средств, которые можно направить на модернизацию сетей, котельных или насосных станций. В пользу этой точке зрения специалисты приводят следующие цифры: средний уровень собираемости платежей УК и ТСЖ по стране составляет около 95%, а до РСО доходят порядка 80%.

Одновременно, прямые договоры собственников жилья с РСО позволят исключить невыгодные людям, а зачастую и просто мошеннические схемы, когда отдельные УК и ТСЖ накапливают средства собственников, не оплачивая поставленные РСО услуги.

При выборе прямой схемы оплаты ресурсоснабжающей организации добросовестный собственник будет платить поставщикам услуг напрямую и получать их в нужном объеме и качестве, а ТСЖ переводить деньги только на содержание и ремонт общего имущества дома. При этом стоит помнить, что за УК и ТСЖ остается обязанность содержать в надлежащем порядке инженерные сети и другое оборудование, относящееся к общему имуществу многоквартирного дома.

Но если все так хорошо, то почему же все не уходят от посредников в виде УК, ТСЖ и не начинают вести договоры напрямую? Как всегда, у любого решения есть не только плюсы, но и минусы. Поговорим о них.

• Поставщики ресурсов не горят желанием вести договоры напрямую. Для них это трудозатратно – надо содержать расчетный центр, платить зарплату сотрудникам, следить за достоверностью сведений, например, показаний счетчиков. Кроме того, они тоже понимают, что часть жильцов не платят за коммуналку – кто-то поступает так регулярно, кто-то время от времени. И взыскать долги с них обычно сложнее, чем с управляющей компании.
• Для населения переход на прямые договоры может вызвать проблему множества платежек, если нет единого расчетного центра. То есть каждый поставщик начнет выставлять свои счета, а их оплата в начале каждого месяца будет превращаться в квест – вместо единой платежки нужно будет разбираться с кипой квитков. Какой может быть плюс, если нужно пять раз платить за разные виды услуг? Одной квитанцией, конечно, удобней. Ви избежание указанной ситуации и создания удобства для населения при оплате за жилищно-коммунальные услуги, в том числе и взносов за капитальный ремонт в республике проводится работа по разработке сервиса «Объединенный платежный документ».   Это будет единый источник данных по оплате за ЖКУ в один клик в любом банке, платежном агенте на основе базы начислений жилищно-коммунальных услуг и взносов на капитальный ремонт. То есть даже в случае заключения прямых договоров с РСО у человека будет одна квитанция, в которой будут указаны данные всех поставщиков коммунальных ресурсов. Согласитесь, это очень удобно. Однако для успешной реализации данного проекта требуется активное, участие всех сторон: и ресурсоснабжающих организаций, УК и ТСЖ, а также жильцов многоквартирных домов.

С учетом указанных обстоятельств, собственникам жилья стоит очень внимательно взвесить все «за» и «против» при выборе способа оплаты ЖКУ. При этом стоит также оценить ситуацию, которая сложилась в конкретном многоквартирном доме. Прежде всего, мы говорим о платежной дисциплине собственников.

Если вы все-таки решили перейти на прямые договоры как инициировать этот процесс?

Согласно нормам Жилищного кодекса, принятым в 2018 году, инициировать переход на прямые договоры могут как сами жильцы, так и поставщики. Если собственники жилья в многоквартирном доме, делами которого заведует управляющая компания, решили изменить способ оплаты ЖКУ, то им необходимо проголосовать за это большинством голосов на общем собрании, а протокол отправить в ту или иную РСО, а также региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами (ТКО). Отдельно заключать письменные договоры с «ресурсниками» не требуется. Договор будет считаться заключенным по факту платежа по первой выставленной квитанции.

В свою очередь, РСО могут перейти на прямой договор с потребителями в доме с управляющей компанией только в том случае, если эта жилищная организация накопила большие долги. А именно, если задолженность УК перед РСО превышает две среднемесячные суммы (указанные величины прописываются в договоре ресурсоснабжения или в договоре на вывоз мусора).

С ТСЖ ситуация та же. Собственники также, как и в случае управляющей компании, могут перейти на прямые договоры с РСО, проголосовав за это на общем собрании, и поставщики ресурсов имеют право в одностороннем порядке прекратить отношения с ТСЖ-должником. Как по решению суда, так и без него – эти нюансы прописываются в тексте договора.

В завершение следует отметить, что переход на прямые договоры приведет к контролю собственника многоквартирного дома  над объемами и стоимостью предоставляемых ему коммунальных услуг, и как следствие будет стимулировать к рациональному и бережному использованию коммунальных ресурсов.

Работа по прямым договорам на сегодняшний день должна являться показателем готовности потребителей, РСО и УК к соблюдению платежной дисциплины и организованности в исполнении договорных обязательств, в том числе в части расчетов за коммунальные платежи. Для этого требуется повышение правовой грамотности граждан в сфере ЖКХ и воспитание ответственного собственника. При формировании  благоприятной, среды для заключения прямых договоров и активного участия в проекте «Объединенный платежный документ» всех участников рынка ЖКХ,  прежде всего, ресурсоснабжающих организаций и иных исполнителей,  совместными усилиями можно добиться повышения эффективности работы сферы ЖКХ путем предоставления качественных жилищных и коммунальных услуг потребителям.

Законопроект, отстраняющий управляющие компании от сбора платежей ЖКХ, поддержали в Госдуме. Однако эксперты считают, что переход на прямые расчеты с ресурсоснабжающими организациями может оказаться невыгодным для потребителей

В Госдуме поддержали идею прямой оплаты коммунальных услуг. Министерство строительства и ЖКХ разработало законопроект, который вводит типовую форму единого платежного документа и подразумевает прямую оплату услуг водоканалам и другим поставщикам.

Документ согласован с заинтересованными службами. Госдума рассмотрит его уже в осеннюю сессию, сообщал ранее министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень. Согласно законопроекту, на счета управляющих компаний будут попадать только деньги за управление.

Задолженность за услуги ЖКХ в первом полугодии выросла на 20% и достигла астрономической суммы в 1,2 трлн рублей. Основные причины просрочек — финансовые затруднения и несогласие с повышением тарифов. Часть платежей, 250 млрд рублей, действительно задерживается по вине управляющих компаний. Тем не менее новый законопроект — это всего лишь имитация бурной деятельности, а проблему задолженности он не решит, уверен председатель Союза жилищных организаций Москвы, специалист по проблемам ТСЖ и ЖКХ, юрист, член комитета ЖКХ Торгово-промышленной палаты России Константин Крохин:

Константин Крохин председатель Союза жилищных организаций Москвы, специалист по проблемам ТСЖ и ЖКХ, юрист, член комитета ЖКХ Торгово-промышленной палаты России

Ранее с проблемой долгов управляющих компаний за коммунальные услуги призвал разобраться Дмитрий Медведев. Нужно проверить работу компаний, которые «забывают, что оперируют деньгами граждан, а не своими», заявил премьер-министр.

Однако новый законопроект гражданам не поможет, считает эксперт фонда «Институт экономики города» Дмитрий Гордеев:

Дмитрий Гордеев эксперт фонда «Институт экономики города»

Эксперты связывают появление законопроекта с борьбой жилищно-коммунальных монополистов — поставщиков ресурсов — за рынок потребителя. Они считают, что, выйдя напрямую на потребителей, улучшат свои финансовые показатели. Есть риск, что это действительно произойдет, но за счет граждан.

Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?

Как оплачивать услуги ЖКХ без управляющих компаний

О том, зачем владельцам квартир переходить на прямые договоры с РСО и как это сделать — в карточках «РБК-Недвижимости»

В конце марта этого года Госдума приняла закон о прямых расчетах между собственниками жилья и ресурсоснабжающими организациями. С апреля жильцы многоквартирных домов смогут заключать договоры об оказании услуг ЖКХ без посредничества управляющих компаний.

«РБК-Недвижимость» разъясняет, какова цель законодательных изменений, как заключить прямой договор с РСО и что это даст потребителям.

ЗаконодательствоПочему владельцам жилья разрешили вести расчеты с РСО напрямую

Такая мера введена для борьбы с долгами управляющих компаний перед ресурсоснабжающими организациями. По данным Минстроя России, к сегодняшнему дню УК задолжали ресурсникам 250 млрд руб. Эти деньги были собраны управляющими компаниями с потребителей, но РСО так и не перечислены.

Услуги ЖКХКакие из них теперь можно будет оплачивать напрямую

Законодательство устанавливает возможность заключения договоров на прямую оплату холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления, а также на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами (вывоз мусора). Расчеты за газ и электричество уже производятся без участия управляющих компаний.

ПлатежиОбязателен ли переход на прямые договоры с РСО

Нет, заключать прямой договор с РСО необязательно. Если жильцов дома устраивает работа управляющей компании или ТСЖ, они могут по-прежнему оплачивать коммунальные услуги через них. Но важно, чтобы УК не имела задолженностей перед ресурсоснабжающими организациями, потому что тогда ресурсники сами откажутся от ее услуг — в одностороннем порядке.

Если средства на оплату услуг ЖКХ собирались с жильцов в течение двух месяцев, но так и не были перечислены поставщику ресурсов, то по решению суда или по акту сверки он может перейти на получение платежей от граждан напрямую.

ДоговорМожет ли собственник квартиры самостоятельно отказаться от управляющей компании

Нет, один человек не сможет перейти на прямой договор с поставщиками. Решение должно быть принято на общем собрании владельцев жилья. Если за это проголосуют собственники, владеющие не менее 50% имущества дома, тогда на прямые договоры будет переведен весь дом целиком.

После проведения собрания жильцы должны передать копии протокола и решения в РСО. Договор будет заключен автоматически, подписывать его каждому жильцу не придется.

СрокиСколько времени потребуется на переход к прямой оплате

Если инициатива исходит от жильцов дома, то ресурсоснабжающая организация может взять три месяца на то, чтобы подготовиться к осуществлению расчетов с этим домом напрямую.

Если сама РСО расторгает договор с управляющей компанией, то она должна перейти на прямые расчеты с собственниками жилья в течение 30 дней с даты направления в УК уведомления об одностороннем отказе от ее услуг.

ВыгодаЧто изменится для потребителя услуг

По идее — ничего. Кроме того, что потребитель будет знать, что выплаченные им деньги ушли к поставщику ресурса, а не осели на счетах управляющей компании или были использованы не по назначению.

ТарифыСтанут ли коммунальные услуги дешевле или дороже, если их оплачивать напрямую

Нет, переход на прямые расчеты никак не повлияет на стоимость услуг. Тарифы будут расти в обычном порядке — сейчас рост в среднем по России составляет 4% в год.

Управляющие компанииКаковы будут последствия для них

По прогнозам Минстроя России, переход на прямые расчеты с поставщиками ресурсов вынудит уйти с рынка ЖКХ около 30% управляющих компаний. Глава Минстроя Михаил Мень заявлял, что рынок покинут как раз те компании, которые использовали деньги не по назначению, «зарабатывали не на управлении жильем, а на управлении деньгами».