Как обманывают строительные компании при строительстве дома

В настоящей статье мы расскажем об уловках застройщиков при заключении и исполнении договора об участии в долевом строительстве или иного договора.

Хитрости застройщика при заключении договора

1. Выделение жирным срока сдачи дома в эксплуатацию вместо срока передачи

Пожалуй, одна из самых распространенных хитростей, рассчитанная на то, что обычно текст, выделенный жирным, бросается в глаза и при невнимательном прочтении дольщик может не заметить реальный срок передачи квартиры.

Дело в том, что Закон № 214-ФЗ предусматривает неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства застройщиком, но не предусматривает неустойку за нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию. 

То есть при заключении ДДУ важно внимательно изучить условия договора на предмет «срока передачи объекта долевого строительства» по договору. Как правило, в ДДУ указывается 2 срока: срок сдачи дома в эксплуатацию, а позже срок передачи объекта долевого строительства участнику. Вот как раз за нарушение второго срока предусмотрена ответственность. 

Если застройщик нарушил только срок сдачи дома в эксплуатацию, а срок передачи не был нарушен, то неустойка за просрочку дома не считается.

Как правило, срок передачи объекта формулируется как определенное количество месяцев (дней) к сроку сдачи, выделенному жирным. 

Кроме того, дольщику важно также обратить внимание на то, на какой день недели выпадает последний день срока передачи, так как на основании ст. 193 ГК РФ, если последний день срока исполнения обязательства приходится на нерабочий день (выходной день или праздник в соответствии с производственным календарем), то он переносится на первый рабочий день.

2. Заключение договора об участии в ЖСК вместо ДДУ

После изменения законодательства количество схем «обхода 214-ФЗ» значительно сократилось. Вместе с тем, некоторые застройщики, не желая нести ответственность в рамках закона (неустойку за просрочку, ответственность за качество строительства и т.д.), часто вместо ДДУ предлагают заключение договора участия в ЖСК. То есть застройщик регистрирует ЖСК, а дольщики в него вступают, формально никаких договорных отношений между дольщиком и застройщиком нет. Такая схема имеет целый ряд рисков, о чем мы подробно поговорили в статье.
Идти или нет на такие риски — решать вам.

3. Включение в договор незаконных условий

Хитрость застройщика в этом случае заключается в следующем — дольщики, не зная о незаконности данных пунктов, ими руководствуются и как последствие «забывают» о своих правах. Например, некоторые застройщики включают в договор о запрете расторжения ДДУ дольщиком в одностороннем порядке или штрафе за такое расторжение, уменьшают размер ответственности за нарушение застройщиком условий договора, предусматривают особую подсудность споров, а также условие о возможности в одностороннем порядке изменить срок передачи. В большинстве случаев условия ДДУ, ущемляющие права дольщика, незаконны и потому могут быть оспорены. Поэтому при любых сомнениях и нарушениях ваших прав со стороны застройщика рекомендуем проконсультироваться с опытным юристом по долевому строительству.

4. Хитрости с площадью объекта долевого строительства

Площадь строящегося объекта — понятие растяжимое. Она может как уменьшаться, так и увеличиваться. Именно поэтому площадь объекта ДДУ — это обширное поле для уловок со стороны застройщика.

Застройщик может существенно увеличить площадь и потребовать доплаты со стороны дольщика, на которую дольщик не рассчитывал. Кроме того, такое увеличение может произойти не за счет изменения площади «полезных помещений», а за счет увеличения площади балкона, коридора.

Площадь помещения может также измениться и в меньшую сторону, а в ДДУ застройщик на этот случай предусмотрел, что цена договора не меняется.

Кроме того, фактическая площадь объекта может не соответствовать обмерам от застройщика (приглашенного им кадастрового инженера).

В связи с данными уловками рекомендуем на стадии заключения договора внимательно изучить условия договора относительно изменения площади и цены объекта. Если же вы столкнулись с такой проблемой, рекомендуем проконсультироваться с юристом. В большинстве случаев вы можете рассчитывать на судебную защиту.

5. Не указывают точный перечень отделочных работ и материалов

Часто дольщики при покупке квартиры или иного помещения в новостройке ориентируются на рекламные буклеты — презентации и макеты будущего дома, отделки от застройщика. Однако юридически застройщик не обязан выполнять то, что написано в буклете. Обязательства застройщика фиксируются только в ДДУ. Если застройщик не включит точный перечень отделочных работ и материалов, то вы не сможете предъявить к нему претензии относительно несоответствия использованных материалов и проведенных работ тем, которые были «на картинке».

Хитрости застройщика при исполнении договора

1. Дополнительное соглашение об изменении срока передачи объекта недвижимости

Желая сэкономить на выплате неустойки, застройщики, как правило, предлагают дольщикам подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, используя при этом различные методы: 

• предлагают различные бонусы за подписание (скидки, купоны, незначительные компенсации и т.д.);

• применяют угрозы (угрожают уйти в банкротство по вине дольщика; приводят множество общих норм Гражданского кодекса и утверждают, что дольщик обязан подписать доп.соглашение и т.д.);

• вводят в заблуждение дольщика относительно важности и содержания подписываемого документа (предлагают его подписать вкупе с остальными документами, говоря, что это “просто формальность”, “исправление опечаток в ДДУ” и т.д.)

Еще раз напомним: Дольщик не обязан подписывать соглашение о переносе срока. Это его право, но не обязанность. Застройщик не может включить в договор пункты, прямо или косвенно вынуждающие дольщика подписать такое соглашение, они ничтожны. Мы не рекомендуем подписывать подобные соглашения, не получив достаточную компенсацию. Как правило, застройщики не предлагают компенсацию равную или больше той, которую вы взыщете в суде, так как в отличие от дольщиков для застройщика судебные тяжбы подобного рода не новость, они знают судебную практику и могут оценить свои риски. Поэтому застройщики предлагают компенсацию меньше той, которую присуждают суды, иначе терялся бы смысл договариваться с дольщиками и платить раньше.

В случае подписания дополнительного соглашения о переносе срока дольщик уже не может воспользоваться правом на получение неустойки за задержку передачи объекта в продлеваемый таким соглашением период. 

Несмотря на советы  юристов не подписывать соглашение о переносе срока, 17% дольщиков по различным причинам соглашаются подписать подобное соглашение. 80 % из подписавших обращаются к юристам с вопросом: как оспорить дополнительное соглашение. Как правило, оспорить такое соглашение нельзя (однако есть исключительный случай, когда несмотря на подписание доп.соглашения, можно взыскать неустойку).

2. Подписание передаточного акта до ввода дома в эксплуатацию

По закону дольщик обязан принять квартиру только после того, как его дом будет введен в эксплуатацию. Но многие застройщики зачастую приглашают на осмотр и приёмку объекта до этого момента. Почему? Правильно, чтобы скорее передать квартиру и остановить начисление неустойки дольщиками. Но это незаконно. Если вам объект передан до ввода дома в эксплуатацию, запросите разрешение на ввод в уполномоченном органе (Министерство строительства Московской области, Комитет  строительного надзора по г. Москве и т.д.) и оспаривайте подписанный акт.

3. Направление одностороннего акта вместо устранения выявленных недостатков

Пожалуй, в настоящее время это самая распространенная уловка застройщиков. Согласно ФЗ № 214 в случае обнаружения недостатков квартиры дольщик может отказаться от подписания акта и потребовать устранения всех замечаний. В этом случае дольщик вправе потребовать составления акта с описанием выявленных недостатков (дефектовочный акт, акт осмотра и т.д.). Вместе с тем, закон предусмотрел механизм защиты застройщиков от дольщиков, затягивающих приемку для получения максимальной неустойки (от так называемого “потребительского терроризма”): если дольщик не принимает объект (уклоняется или отказывается принимать), то дольщик по истечении 2 месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства, может направить односторонний акт. 

В некоторых случаях застройщики при отказе от приемки квартиры с недостатками направляют дольщика урегулировать вопрос в управляющей компании. А дальше события развиваются тем же образом — управляющая компания не была уполномоченным лицом, ответственным за устранение строительных недостатков, дольщик должен был урегулировать этот вопрос с застройщиком.

Чтобы не допустить такую ситуацию, если представитель застройщика вам не передает копию доверенности с полномочиями на подписание подобных документов, мы рекомендуем копию акта с претензией направить застройщику Почтой России заказным (ценным) письмом с описью вложения (в описи указать наименование и суть отправляемых документов). Лучше потратить свое время и деньги на отправку письма застройщику, но застраховать себя от уловок застройщика.

4. Преждевременное направление уведомления о передаче объекта

Данная уловка из той же оперы, что и предыдущая. Дольщики Почтой России получают письмо о начале передачи объектов долевого строительства, связываются с застройщиком, чтобы записаться на приемку, менеджер сообщает, что сейчас все даты заняты, ближайшая примерно через 2 месяца. А дальше такое же развитие событий: через 2 месяца застройщик высылает односторонний акт и в суде доказывает уклонение дольщика от приемки (а мы помним, это влечет сильное снижение неустойки, а в некоторых случаях судьи вообще отказывают во взыскании). Что делать в этом случае? Помним, что с момента получения такого уведомления от застройщика у вас 7 дней на приемку объекта, если иной срок не указан в ДДУ. В этот срок вы должны явиться, осмотреть объект и либо принять его, либо отказаться мотивированно (по причине строительных недостатков). Максимум вы можете “растянуть” этот срок до 2 месяцев, по истечении этого срока у застройщика есть право выслать односторонний акт. Исходя из этого, если застройщик вас записывает на приемку на более позднюю дату или вы не можете связаться с застройщиком и пр., вам следует отправить письмо застройщику с сообщением о готовности принять объект и просьбой согласовать дату приемки. Как всегда, отправляем письмо по юридическому адресу застройщика (проверяем его
здесь) Почтой России заказным (ценным) письмом с описью вложения (в описи указываем наименование и суть отправляемых документов).

5. Передаточный акт с открытой датой

Такую уловку любили использовать юристы ГК Мортон, однако подобная практика встречается и среди других застройщиков. Суть уловки в следующем: застройщик даёт на подпись дольщику акт без указания в нём даты и без подписи застройщика (“у руководства застройщика много дел, нет времени подписывать по одному акту, после получения всех актов от дольщиков они будут подписаны скопом со стороны застройщика), акт уходит на подпись руководству, а возвращается уже датированным задним числом. В результате дольщик лишается своей неустойки, т.к. формально сроки не нарушены. Бывает и более хитрый вариант: дольщику передается акт с датой, но без подписи застройщика, распечатанный на 2 и более страницах. Далее застройщик также забирает подписанный дольщиком акт для “подписания директором”, а далее происходит следующее (“ловкость рук и никакого мошенничества!”): дольщику возвращают акт с его подписью и подписью руководителя, при этом на первом листе акта стоит совершенно иная дата (и просрочки, как не бывало), то есть первый лист без подписи сторон перепечатывается. 

Доказать фальсификацию в этих случаях сложно, если не было переписки с застройщиком относительно сроков передачи квартиры. Поэтому рекомендуем подписывать акт при наличии подписи застройщика (сразу забирать свой экземпляр) или требовать печати акта на одном листе с двух сторон с датой.

6. Отказ от неустойки в акте приёмки квартиры

Практически во всех передаточных актах есть положение об отсутствии финансовых претензий к застройщику. Однако формулировки везде были разные. Если в акте указано: “Участник не имеет финансовых и иных претензий к застройщику”, всё хорошо, можно подписывать. Подобная формулировка не несет в себе никаких рисков, и неустойку взыскать можно. Более того, мы не рекомендуем дольщикам в этом случае отказываться от подписания акта (суд может признать вас “уклонистом” со всеми вытекающими из этого негативными последствиями) или вычеркивать эту фраз, писать замечания в акте (Росреестр может отказать в регистрации права собственности по такому акту и придется просить застройщика подписать новый акт или признавать право собственности в суде). Однако застройщики бывают хитрее. Они могут включить в акт фразу об отказе дольщика от права на неустойку (“Участник отказывается от права на взыскание неустойки за нарушение срока передачи….”) или предусмотреть соглашение об отступном в самом акте (например, 30 % вместо 100 % неустойки). От подписания такого акта можно отказаться и потребовать убрать такой пункт (рекомендуем возражения отправить письменно заказным письмом с описью вложения). В противном случае суд может отказать во взыскании неустойки.

Важно: Даже если вы уже подписали акт и там была фраза про отсутствие претензий из-за нарушения сроков сдачи объекта, это абсолютно не препятствует взысканию неустойки, так как факт нарушения ваших прав уже состоялся. Есть многочисленная судебная практика по взысканию неустойки с таким актом.

7. Расторжение договора по соглашению сторон

Зачастую при длительных просрочках дольщики, которые устали ждать и хотят вернуть вложенные в строительство деньги, а также взыскать проценты, принимают решение расторгнуть ДДУ. Как правило, в этом случае сотрудник застройщика предлагает подписать соглашение о расторжении договора, на что дольщики соглашаются очень часто (как правило, в этом случае застройщик обещает скорейший возврат денег). Однако вы должны знать, это уловка.  Дело в том, что в случае расторжения договора в одностороннем порядке дольщик имеет право на получение процентов за пользование его деньгами, а при расторжении по соглашению сторон такого права не возникает. Если застройщик предлагает подписать соглашение, предложите ему внести в текст соглашение условие о выплате процентов с указанием их суммы (если такое условие в соглашении будет, вы их сможете взыскать). Если застройщик отказывается, то расторгайте договор в одностороннем порядке, направив уведомление об этом и получайте всё положенное по закону! Также не стоит забывать, что подписание соглашения с застройщиком не гарантирует, что он выплатит вам деньги в указанный срок, зачастую дольщикам также приходится судиться, только сумма требований ниже.

Читайте также: Подробные инструкции по спорам с застройщиками

Подробная пошаговая инструкцию по взысканию неустойки с застройщика

Подробная пошаговая инструкция по расторжению ДДУ

Подробная пошаговая инструкция по взысканию компенсацию за некачественную отделку

Подробная пошаговая инструкция по возврату цены ДДУ при уменьшении площади

На какие уловки идут недобросовестные застройщики при заключении договора долевого участия (ДДУ) — рассказываем вместе с экспертами

С переходом на эскроу-счета вероятность обмана покупателей новостроек снизилась. Даже если застройщик не достроит дом, дольщик сможет вернуть вложенные деньги, которые хранятся в банке до завершения строительства.

Несмотря на это, существуют уловки, на которые идут недобросовестные застройщики, вводя в заблуждение дольщиков. Вместе с юристами рассказываем о них.

1. Заключение предварительного договора

Одна из подобных уловок связана с самим видом договора, который заключается с покупателем новостройки. Федеральный закон о долевом участии (214-ФЗ) защищает права покупателя при подписании им именно договора долевого участия. Но на практике недобросовестный продавец может предложить подписать предварительный договор купли-продажи (ПДКП) с оговоркой, что многоквартирный дом находится на этапе строительства. В этом случае покупатель не приобретает статуса участника долевого строительства и его права не будут защищены данным законом, рассказывает управляющий партнер юридическойя фирмы Howard Russia Евгений Нехаев.

При заключении ПДКП денежные средства поступают сразу в распоряжение застройщика или близких к нему фирм. Если строительная фирма обанкротится, то могут появиться новые обманутые дольщики. Хотя и такой договор можно будет оспорить в суде, на это уйдет время. «Нам удавалось доказать, что намерением покупателя было заключение именно ДДУ, однако это непростой и длительный процесс», — отметил Евгений Нехаев. Поэтому при покупке жилья на стадии строительства нужно обязательно заключать именно ДДУ.

2. Менять условия в одностороннем порядке

Еще одна возможная уловка — это включение в ДДУ пункта о праве застройщика менять условия в одностороннем порядке. «Застройщик при заключении договора долевого участия в строительстве может вносить оспоримые условия о возможности одностороненнего расторжения договора по своей инициативе, об одностороннем изменении площади квартиры или цены. Все эти условия требуют детального изучения и корректировки», — рассказал глава юридической коллегии «Белая сова».

Наличие таких пунктов даст застройщику право уменьшить площадь квартиры без изменения цены или увеличить цену в случае изменения конъюнктуры рынка. «Такие примеры на практике встречаются все реже. Как правило, они признаются судом недействительными, ухудшающими права потребителя», — добавил юрист.

3. Доплата за метры

Застройщики иногда включают в договор пункт о возможных финансовых взаиморасчетах при приемке квартиры в случае отличия реальной площади квартиры от проектной (оплаченной), говорит адвокат, кандидат юридических наук Анастасия Поликыржа. При сдаче квартиры часто обнаруживаются отклонения проектных площадей от фактических. Если фактическая площадь больше, то дольщик обязан будет доплатить за дополнительные квадратные метры.

В этом случае для проверки предоставленных данных следует провести замеры самостоятельно или пригласить на приемку профильную компанию, что позволит исключить переплату за недостоверные данные, рекомендует ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и Партнеры» Анастасия Шеверева. Следует помнить, что по закону в площадь квартиры не включаются балкон, лоджия и терраса.

«Для вашей защиты нужно, чтобы застройщик указал конкретные цифры, в пределах которых может колебаться площадь квартиры и при этом не будет изменяться конечная стоимость. Необходимость данного условия в договоре долевого участия в июле 2021 года еще раз подтвердил Верховный Суд РФ», — добавила Анастасия Поликыржа.

4. Дополнительное соглашение

Еще одна популярная уловка связана с подписанием дополнительного соглашения, говорят юристы. Застройщики часто включают условие о том, что если квартира не будет передана дольщику вовремя, то застройщик направит предложение о продлении срока.

Такие просьбы подписать допсоглашение с новой датой передачи объекта недвижимости встречаются нередко. Это связано с тем, что в случае просрочки дольщик вправе требовать неустойку. Если он подписывает допсоглашение, то такое право теряется. Однако дольщики не обязаны подписывать эти предложения, отметила ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и партнеры».

5. Продажа квартиры с согласия застройщика

Застройщики также могут прописать в договоре невозможность уступки права требования на квартиры без их согласия. Пока дом строится, дольщик по закону может уступить свои права — продать квартиру в недостроенном доме. Но в некоторых договорах прописано, что нужно получить согласие застройщика на такую переуступку прав и согласовать с ним цену, отмечает Анастасия Поликыржа.

«Это хитрость, обычно застройщики начинают подключать своих риелторов, юристов и берут за эти услуги определенную сумму вознаграждения. Например, дольщик может продать квартиру, но заключив договор по поиску, продаже и регистрации квартиры. Это такой способ получить вознаграждение с дольщика за допуслуги», — пояснила адвокат.

6. Определенная подсудность

Еще один пункт, который застройщик может включить в договор, — это рассмотрение дела в случае возникновения спора только в определенному суде. Например, может быть прописано, что дело будет рассматривать только Мещанский районный суд Москвы, добавила адвокат. «Данный пункт договора ущемляет права истца как потребителя на предъявление иска в суд по своему выбору, вследствие чего является недействительным», — отметила Анастасия Поликыржа.

Застройщики также могут навязывать дополнительные услуги. Например, оформление прав собственности, страхование (может составить 10–30% от стоимости квартиры). Это могут быть также услуги управляющей компании застройщика с повышенными тарифами за коммунальные услуги, привела примеры Анастасия Шеверева из «Юрлов и Партнеры».

7. Рекламные обещания

Распространенной хитростью со стороны застройщика нередко становятся обещания, которые даются вне договора — в рекламных буклетах или на словах, отмечает Анастасия Поликыржа. Например, это может быть вид из окна, дом бизнес-класса, бассейн на территории комплекса или благоустроенная территория с детским садом. Но нужно понимать, что не все обещанное в рекламе и на буклетах будет воплощено в жизнь.

«Застройщики зачастую привлекают дольщиков хорошей инфраструктурой и отличным благоустройством, но так как указанные условия не фигурируют в договоре долевого участия, надо быть готовым к тому, что они будут выполнены не в полном объеме. Так, например, к моменту сдачи дома могут быть не построены детские сады и школы, что добавит проблем дольщику», — рассказала Анастасия Шеверева.

Как не попасть на уловки

Чтобы не попасть на подобные уловки, при подписании ДДУ эксперты рекомендуют обратить внимание на следующие моменты.

В первую очередь стоит понимать, что вы покупаете. В ДДУ должно быть четко прописаны все параметры приобретаемой недвижимости, говорит управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Во-первых, формат недвижимости — жилая ли она вообще. Например, некоторые покупают апартаменты, а потом удивляются невозможности прописаться или другим ограничениям. Во-вторых, проверить площадь и стоимость, в том числе стоимость и квадратного метра. В-третьих, изучить расположение и планировку квартиры, состояние помещения и коммуникаций (с отделкой или без). Особенно тщательно нужно изучить все характеристики объекта, если оно сдается с отделкой под ключ.

Второй момент, который нужно проверить, — это указанные в ДДУ сроки ввода дома в эксплуатацию и сроки передачи ключей. Как правило, это две разные даты, что надо учитывать при планировании ремонта и переезда в новую квартиру.

Третий важный пункт, на который нужно обратить внимание, — это обязательства застройщика по устранению строительных дефектов и гарантийные обязательства на объект недвижимости и коммуникации. В случае возникновения проблем собственник может апеллировать к застройщику именно на основании этого пункта, а также характеристик передаваемого объекта, указанных в ДДУ.

Четвертый момент, который нужно изучить, касается обязанностей и самого дольщика, и других условий сделки. Например, здесь может быть прописана необходимость согласования условий переуступки ДДУ с застройщиком. «Если дольщику нужно будет срочно продать квартиру, а застройщик не захочет быстро согласовывать сделку, то вопрос придется решать в суде, что займет время», — отметила Ирина Доброхотова.

В целом надо ориентироваться на содержание самого договора, а не на то, что указано в рекламе. Важно ознакомиться с проектной документацией, в том числе с декларацией, в которой указано финансовое положение застройщика. Наличие декларации можно проверить на сайте Минстроя России.