Как создать управляющую компанию в коттеджном поселке

Управляющая организация — не только обязательный элемент коттеджного поселка премиального уровня, а в первую очередь показатель ответственности застройщика перед своими покупателями. Кусок земли и коммуникации — это лишь минимум. Для комфортной жизнь в загородном доме требуется управляющая компания, которая возьмет на себя не только обслуживание общей территории и коммуникаций, но и удовлетворение нужд и потребностей домовладельцев.

Естественно наличие хорошей управляющей организации в коттеджном поселке является неоспоримым конкурентным преимуществом.

Мы же вам расскажем о том, как эту компанию создать.

Управляющая организация обязана приносить собственникам реальную пользу. Создается она с целью формирования единого заказчика перед поставщиками и подрядчиками и действует в качестве представителя собственников. Управляющая организация станет единым исполнителем перед собственниками, станет представителем поставщиков и подрядчиков различных работ и услуг. Собственнику домовладения не нужно заботиться о том, кого выбрать для выполнения работ, достаточно будет обратиться в управляющую организацию.

Качество, разнообразие, количество услуг — залог хорошей репутации управляющей организации. Мы остановились на двух вариантах вида управления:

1. Управляющая организация самостоятельно проводит весь основной объем работ (вывоз мусора, уборка газонов, ремонтные работы и т. д.).
2. Управляющая организация, с узким кругом специалистов. Специалисты отбирают исполнителей, оценивают их работу, осуществляют контроль качества работ, занимаются сбором платежей.

ОРГАНИЗАЦИОННАЯ ФОРМА УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ

Исходя из анализа рынка коттеджных поселков управляющая организация, как правило, является дочкой организации-подрядчика и организуется в форме общества с ограниченной ответственностью. Управляющие организации в многоквартирных домах организуются также в форме ООО. В связи с чем очевидным выбором организационно-правовой формы будет общество с ограниченной ответственностью.

ЛИЦЕНЗИРОВАНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ

Деятельность управляющей организации в коттеджных поселках на данный момент законодательно не урегулирована и в случае создания коттеджного поселка с малоэтажными индивидуальными жилыми домами получать лицензию необязательно.

Если в коттеджном поселке кроме малоэтажных индивидуальных домов будут и многоэтажные, многоквартирные жилые дома — необходимо получить лицензию на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами.

Для получения лицензии необходимо составить заявление в соответствии с частью 1 статьи 13 ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»   и предоставить его в лицензирующий орган. Лицензионные требования содержит Глава 19 Жилищного Кодекса РФ.

Одним важным требованием является наличие должностного лица с квалификационным аттестатом. Для получения такого квалификационного аттестата необходимо сдать экзамен. Сам экзамен состоит из 200 вопросов, перечень которых находится в открытом доступе. Поэтому, прежде чем подавать заявление нужно получить квалификационный аттестат.

КАК ОФОРМИТЬ ОТНОШЕНИЯ С БУДУЩИМИ СОБСТВЕННИКАМИ?

Если есть и многоквартирные и малоэтажные жилые дома возникает два вида взаимоотношений между управляющей организацией и собственниками.

1. Управляющая организация – Домовладение;
2. Управляющая организация – Многоквартирный жилой дом.

Как правило застройщик, заказчик и подрядчик являются фактически одним и тем же лицом и соответственно общее имущество после застройки будет находиться в собственности у этого лица. В домовладениях взаимоотношения лучше оформлять, заключая договор управления с каждым собственником по-отдельности. В многоквартирном жилом доме порядок договорных отношений регламентируется законом, и в этом случае следует действовать в соответствии с ним.

Действуем следующим образом:

1. Создаем ТСЖ многоквартирного жилого дома и оформляем договор управления между нашей управляющей организацией и ТСЖ;
2. Заключаем договор управления с каждым собственником малоэтажных жилых домов;

При приобретении земельного участка собственник получает определенную часть общего имущества. Общее имущество будет передано застройщиком на баланс управляющей организации. Она будет производить обслуживание и ремонт имущества.

Заключая договор, собственник обязуется оплачивать содержание, обслуживание и текущий ремонт. Плата с собственника земельного участка взымается пропорционально его доле в общем имуществе.

В договоре управления описывается:

перечень общего имущества и порядок определения доли общего имущества у конкретного домовладельца (пропорционально отношению общего количества общего имущества к доле конкретного собственника земельного участка);

Управляющая организация заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями. После заключения договора поставки ресурсов управляющая организация выставляет счета (проекты договоров разработаны Минстроем и есть в общем доступе в сети интернет). Сбор денежных средств за электричество, газ, воду, канализацию по договору происходит на основании показаний счетчиков.

Работа управляющей организации на примере покоса травы.

Между управляющей организацией и собственником домовладения заключен договор управления. По договору управления управляющая организация обязана оказывать услуги по содержанию и ремонту общего имущества и обслуживанию общей территории, в том числе осуществлять покос травы. Собственник участка нуждается в покосе травы на территории домовладения, которая обслуживается самим собственником и не входит в предмет договора. Для этого он звонит в управляющую организацию и просит осуществить покос травы на территории домовладения. Управляющая организация ставит задачу штатному рабочему, обычно осуществляющему покос травы и оказывает услугу собственнику домовладения. По результатам покоса травы собственник домовладения оплачивает оказанную услугу на основании акта выполненных работ.

В случае возникновения нестандартных запросов возможно заключение договоров подряда между управляющей организацией и сторонней организацией, и контроль за выполнением работ подрядчиком.

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ПРОЕКТЫ ДЛЯ КОТТЕДЖНОГО ПОСЕЛКА

• Магазин, мини-маркет;
• Строительство;
• Кафе или ресторан;
• Аптека;
• Фитнесс клуб;
• Транспортное сообщение (автобусы, маршрутные такси);
• Строительство домов под сдачу в аренду.

ПРИМЕРНЫЙ ПЕРЕЧЕНЬ НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ РАЗРАБОТКИ ДОКУМЕНТОВ:

• Пакет документов для регистрации юридического лица;
• Договор управления домовладением;
• Договор управления многоквартирным домом;
• Правила проживания в коттеджном поселке;
• Правила пользования объектами инфраструктуры коттеджного поселка и Инженерными сетями Поселка;
• Правила производства строительно-монтажных работ;
• Стоимость работ и услуг по содержанию многоквартирного дома (приложение к договору управления);
• Проекты договоров с ресурсоснабжающими организациями (газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение, водоотведение).

Специалисты правового партнерства «Ефимов и партнеры» готовы сопроводить как создание управляющей компании, так и ее функционирование на весь срок.

Конституционный суд решил, как надо управлять инфраструктурой коттеджных поселков и какую брать плату. Суд предписал принять закон, закрепляющий ряд правил. Размер платежей может уменьшиться

Конституционный суд РФ (КС) вынес постановление № 55-П по жалобе Татьяны Малковой — собственницы дома и двух земельных участков в коттеджном поселке. Заявительница, купив участки и дом, столкнулась с типичной проблемой: инфраструктурой поселка управляла компания, аффилированная с застройщиком, которая выставляла большие счета за свои услуги, включая открытие шлагбаума для доступа к коттеджу, несмотря на отказ собственника заключить с этой компанией договор. Эта управляющая компания назначена общим собранием собственников земельных участков, проведенное задолго до покупки недвижимости заявительницей. Ни о каком новом собрании, переизбрании управляющей компании, ревизии объема и стоимости услуг речь не шла. Суд встал на сторону управляющей компании и взыскал с Татьяны Малковой задолженность за почти четыре года, сославшись на Жилищный кодекс и обязанность собственников домов нести расходы по содержанию общего имущества. Гражданка оспорила нормы этого кодекса в КС.

В применении Жилищного кодекса КС увидел проблему: суды при взыскании платежей приравняли коттеджи к квартирам в многоквартирных домах, тогда как статус у этих объектов разный. КС в более раннем постановлении от 10 ноября 2016 года № 23-П, принятом в связи со спором в подмосковной Барвихе, установил, что инфраструктура многоквартирных домов и коттеджей имеет различия, из-за которых собственников квартир закон признает сособственниками имущества общего пользования, а владельцев коттеджей — нет. Соответственно, многоквартирным домом управляют жильцы, являющиеся долевыми собственниками общего имущества дома, а коттеджным поселком может управлять собственник его инфраструктуры и земли, на которой расположены объекты общего пользования (застройщик либо аффилированная с ним компания).

Позицию, высказанную в 2016 году, КС сейчас принципиально не изменил: суд исходит из того, что коттеджные поселки обычно возводятся на участках, обособленных от населенных пунктов и находящихся в частной собственности застройщика, а потому оснований для передачи общего имущества в общую долевую собственность покупателей коттеджей нет. Аналогию с покупателями квартир в многоквартирных домах КС счел невозможной, в очередной раз развеяв мечты владельцев загородной недвижимости.

До внесения изменений в законодательство КС предписал судам, рассматривающим требования о взыскании долгов, изучать объем и обоснованность оказанных услуг, разумность тарифов, а также наличие у собственника коттеджа фактической возможности участвовать в общих собраниях, принимающих решения.

О необходимости законодательного регулирования собственники коттеджей говорили давно. Законопроекты появлялись, однако даже после «барвихинского дела» 2016 года ничего принято не было. Сейчас, после жесткого предписания КС, компромиссное решение должно быть найдено.

Ольга Плешанова
руководитель аналитической службы юридической фирмы «Инфралекс»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

Открытие управляющей компании – особенности

Управляющая компания – это юридическое лицо или ИП, которое занимается обслуживанием многоквартирных жилых домов. Можно выделить несколько характерных особенностей этого бизнеса, включая:

• необходимость получения лицензии;
• жесткое регулирование деятельности УК со стороны контролирующих органов;
• сравнительно невысокий уровень конкуренции на рынке;
• возможность прямых договоренностей с жильцами и их объединениями;
• стабильное получение дохода;
• хорошие перспективы для расширения бизнеса, в том числе – за счет участия в открытых конкурсах по выбору управляющих компаний, которые проводят местные администрации.

Экономика – расходы и сколько можно заработать

Немаловажной особенностью бизнеса УК выступает относительно небольшой объем начальных инвестиций. Его величина стартует на уровне 1 млн. руб. Обойтись меньшей суммой удается в достаточно редких случаях.

Норму прибыли в подобной деятельности сложно назвать высокой. В большинстве случаев она находится в диапазоне 7-15%. В то же время после заключения договора с собственниками жилья управляющая компания получает источник стабильного дохода, который к тому же поступает в ежемесячном режиме.

Уровень неплатежей в коммунальной сфере находится на относительно низком уровне. А потому проблем с получением оплаты за предоставляемые УК услуги обычно не возникает. Результатом становится сравнительно небольшой срок окупаемости вложенных средств, редко превышающий 2-2,5 года.

Что потребуется и как открыть УК

Чтобы стать управляющей компанией многоквартирного дома, необходимо произвести ряд предварительных мероприятий. Наиболее значимые из них описываются далее.

Что говорит закон

Но сначала требуется перечислить самые важные законодательные акты, регламентирующие деятельность управляющих компаний. Их перечень достаточно велик и включает:

• Жилищный и Гражданский кодексы;
• несколько Федеральных законов (базовые по рассматриваемой теме — №185-ФЗ от 21.07.2007 и №210-ФЗ от 30.12.2004);
• Постановление №170, выпущенное Госстроем 27.09.2003;
• ПП №1110 от 28.10.2014 (в актуальной редакции от 05.02.2022) и т.д.

В соответствии с положениями перечисленных нормативно-правовых документов, деятельность управляющей компании является лицензируемой. Важным дополнением становится возможность исполнения функций УК как юридическим лицом, так и ИП. Но второй формат ведения бизнеса практически не используется, так как не вызывает доверия со стороны жильцов. Далее перечислены основные шаги, которые требуется сделать для создания управляющей компании в сфере ЖКХ.

Шаг №1. Регистрация юрлица

Как было отмечено выше, подавляющее большинство УК являются юридическими лицами, преимущественно ООО. Процедура регистрации состоит из нескольких этапов:

1. Сначала выбирается название компании.
2. Затем требуется определить юридический адрес, для получения которого приобретается или арендуется офис. Каких-либо особых требований к нему не предъявляется.
3. После этого подбираются коды деятельности (по ОКВЭД-2) из нескольких возможных. Для УК лучше всего подходят три: 68.32.1, 68.32.2 и 68.32.3, соответственно управление жилым и нежилым фондами, а также их техническая инвентаризация.
4. Далее производится разработка учредительной документации, включая Устав и решение об учреждении ООО.
5. Потом необходимо выбрать систему налогообложения из двух доступных – ОСНО или упрощенка.
6. После этого оформляется заявление на регистрацию, для чего применяется форма Р11001.

На завершающем этапе регистрации заявление вместе с учредительной документацией подаются в ФНС. Используются несколько способов сделать это – от личного визита или отправки Почтой России до направления документов в электронном формате посредством портала Госуслуги или непосредственно на сайте ФНС. Во втором случае удается избежать необходимости платить госпошлину в размере 4 тыс. руб.

Самым удоным и быстрым способом регистрации бизнеса является подача заявления у нас на сайте. В этом случае Вам не понадобится никуда идти и платить госпошлину в размере 4000 рублей. Чтобы посмотреть условия компаний, можно перейти по данной кнопке:

Шаг №2. Квалификационный экзамен и получение лицензии

Обязательным требованием к руководителю УК и последующему лицензированию выступает получение квалифицированного аттестата. Форма документа доступна для скачивания на портале Госуслуги. Услуга предоставляется бесплатно.

Для сдачи экзамена, проходящего офлайн, требуется подать заявление. Порядок его проведения регламентируется Минстроем. Полная экзаменационная программа включает 200 вопросов. Руководителю УК необходимо правильно ответить на заданные ему. При необходимости происходит повторная сдача, количество попыток не ограничено.

После получения квалифицированного аттестата можно обращаться в Жилищную инспекцию за лицензией на ведение деятельности УК – или лично, или через портал Госуслуги. Необходимо для этого заявления можно скачать там же. К нему прикладывают три сопроводительных документа:

• о подтверждении полномочий руководителя;
• квалификационный аттестат;
• об уплате государственной пошлины в размере 30 тыс. руб.

Срок действия лицензии – 5 лет. Повторное получение разрешительного документа обойдется в 5 тыс. руб. Длительность рассмотрения документов – не более 45 рабочих дней. Основные причины для отказа – судимость у руководителя или отзыв ранее полученной лицензии.

Шаг №3. Приобретение оборудования

Следующий этап открытия УК – комплектование организации необходимым оборудованием. Оно делится на две категории – офисное, которое используется для оснащения рабочих мест персонала, и рабочее, непосредственно занятое обслуживание многоквартирных жилых домов.

В первую категорию входят:

• столы;
• стулья;
• компьютеры;
• оргтехника и т.д.

Ко второй, намного более дорогой и актуальной для выполнения прямых функциональных обязанностей УК, относятся:

• различные приборы учета, требования к которым устанавливаются действующими нормативно-правовыми актами;
• инструменты для работы сантехников и слесарей;
• разнообразная специальная техника для выполнения ремонтных работ (строительный кран), для уборки территории (машина или трактор со щеткой) или вывоза мусора мусороуборочный автомобиль).

Именно последний пункт списка требует наиболее серьезных инвестиций. Тем более с учетом того, что значительная часть качественной и долговечной спецтехники производится за рубежом.

Шаг №4. Набор персонала

Штатное расписание управляющей компании определяется с учетом масштабов и специфики бизнеса. Помимо руководителя, среди персонала в обязательном порядке присутствуют:

• главный инженер;
• другие ИТР (инженерно-технические работники), например, технолог, сметчик и т.д.;
• водители спецтехники и автотранспорта;
• рабочие – сантехники, слесари, отделочники, кровельщики и другие (могут работать не в штате, а по договорам подряда);
• дворники и другой технический персонал.

Как получить дома в управление

Успешная деятельность управляющей компании в значительной степени зависит от количества многоквартирных домов, которые она обслуживает. Поиск клиентов ведется по двум основным направлениям:

• На вторичном рынке жилья – проведением переговоров непосредственно с жильцами, которые являются собственниками МКД. Убедить их далеко не просто и требует серьезных затрат – не столько финансовых, сколько временных. Но такой вариант действия справедливо считается самым эффективным.
• На первичном (новостройки) – участием в конкурсах, проведением которых занимается местная администрация. Срок реализации мероприятия – 60 суток после ввода дома в действие. Альтернативная причина проведения конкурса – отказ прежней УК обслуживать жилье. Принцип определения победителя прост и понятен – предложение минимальной цены на обслуживание МКД.

Нередко применяют еще два способа получения дома в управление. Первый предусматривает договоренность с застройщиком. В этом случае УК обслуживает дом до объявления конкурса.

Второй предполагает назначение УК непосредственно муниципалитетом. Такой вариант возможен, если конкурс не состоялся или жители не смогли сами выбрать УК.

Плюсы и минусы бизнеса

Бизнес управляющих компаний, как и любой другой, имеет как плюсы, так и минусы. В качестве наиболее важных преимуществ выделяются такие:

• сравнительно невысокий уровень конкуренции;
• относительно низкий порог входа;
• стабильное поступление дохода;
• небольшой срок окупаемости инвестиций;
• возможность выбора МКД для привлечения к сотрудничеству (преимущество обычно отдается новым домам, не требующим больших затрат на содержание).

Наиболее значимыми недостатками деятельности управляющих компаний выступают:

• невысокая норма прибыли, редко доходящая до 12-15%;
• высокий уровень бюрократизации;
• жесткий контроль со стороны государственных органов, включая частые проверки и серьезную ответственность за выявленные нарушения;
• необходимость получения руководителем – квалификационного аттестата, а всей УК – лицензии.

Ошибки новичков и как их решают

Первой и самой частой ошибкой новичков становится непонимание сложности и специфики бизнеса УК. Заниматься этим видом деятельности далеко не просто. Тем более – с учетом необходимости получения лицензии и несения достаточно серьезных расходов в виде инвестиций. Решение проблемы – внимательное изучение нюансов законодательства и четкое следование приведенным в статье рекомендациям.

На какие еще виды бизнеса стоит обратить внимание

Сегодня перед отечественным бизнесом открыты самые разные направления деятельности. В числе самых популярных выделяются: IT-отрасль во всех ее многочисленных проявлениях, сфера общепита, онлайн-образование, бьюти-индустрия, цветочные магазины, пекарни и многое другое.

Часто задаваемые вопросы

Чем занимаются управляющие компании и в чем их специфика?

Управляющие компании занимаются обслуживанием многоквартирных домов. Они выступают посредниками между жильцами/собственниками жилья и коммунальными компаниями. Характерными особенностями бизнеса выступает необходимость лицензирования и жесткий контроль со стороны государственных органов власти.

Насколько перспективным является бизнес УК в сфере ЖКХ?

При грамотной организации дела управляющая компания становится источником стабильного и достаточно существенного дохода. Причем поступающего на ежемесячной основе.

Какой размер инвестиций потребуется для создания УК?

Открытие управляющей компанией обойдется в сумму в районе 1 млн. руб. Если поставить цель обслуживать несколько крупных по размерам многоквартирных домов, потребуется еще больше – полтора-два миллиона.

В течение какого срока созданный бизнес окупится?

Практика показывает, что при должном отношении к открытию УК и ведению бизнеса вложенные средства окупаются в течение 2-2,5 лет. Дальнейшая деятельность управляющей компании приносит чистую прибыль.

Подведем итоги

1. Управляющие компании в сфере ЖКХ – перспективный вид бизнеса.
2. Его главными достоинствами становится относительно невысокая конкуренция и вполне разумный уровень начальных инвестиций, которые дополняются стабильно поступающим доходом.
3. Потенциальными рисками становятся: сложность поиска клиентов, сильная бюрократизация этого вида деятельности, невысокая норма прибыли и серьезная ответственность.
4. Открытие управляющей компании требует финансовых вложений в размере от 1 млн. руб.
5. Срок окупаемости составляет около двух-двух с половиной лет.

• Главная
• Правовые ресурсы
• Подборки материалов
• Способы управления коттеджным поселком

Способы управления коттеджным поселком

Подборка наиболее важных документов по запросу Способы управления коттеджным поселком (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов

Судебная практика

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Нормативные акты

Кроме налогов я ещё увлекаюсь недвижимостью. Вернее, это правильнее называть антикризисным управлением в коттеджных посёлках: консультируем, анализируем и модернизируем управляющие компании в коттеджных посёлках.

В США такие услуги оказывает компания Berkshire Hathaway HomeServices. Да, тот самый Warren Buffett не только скупает банки и производства, но и за недвижимостью приглядывает.

В России всем жителям коттеджных поселков хорошо знакома проблема управляющих и эксплуатационных компаний. В 99% случаев там все плохо или очень плохо. Ниже пойдёт текст про то, как мы модернизировали управляющую компанию в коттеджном поселке.

В целях сохранения конфиденциальности все названия, имена и события изменены. Любые совпадения случайны.

Итак, что мы имеем?

Клиент обращается с проблемой: бухгалтер пропал, надо выставлять ежемесячные квитанции. Спрашивает – можете помочь? Отвечаю – можем, но надо понять масштаб бедствия. Выяснилось, что бухгалтер исчез вместе с базой, а резервной копии нет и тем более нет облачной версии бухгалтерской базы. Руководитель не погружался в бухгалтерию вообще, этот вопрос был полностью в компетенции бухгалтера. Позже выяснилась и причина исчезновения бухгалтера – регулярные задержки по оплате и несправедливый KPI за собираемость поступлений.

— А почему задержки?

— Жители не платят вовремя.

— А почему не платят?

— Нехорошие люди, негодяи …

Однако, на самом деле негодяи – сама управляющая компания. Причем злых намерений нет, а есть некомпетентное управление поселком. Собственник компании — бывший инвестор в коттеджный поселок, а директор — доверенное лицо инвестора. Инвестор уже заработал на земельном девелопменте, а у директора нет опыта в управлении.

Что у нас было:

Актуализация контактов

Мы понимаем, что в поселке есть 350 собственников, и нам нужно наладить с ними двухстороннюю связь. Правда, у нас есть только 200 контактов. Нужно найти оставшиеся 150 контактов и проверить актуальность 200 имеющихся. Делали мы следующее:

За 3 дня мы актуализировали 195 контактов, а также познакомились и сообщили о грядущих переменах. Со второй частью из 350 мы сделали следующее:

За месяц мы собрали примерно 100 контактов, а за последующие 3 месяца практически уже всех.

Новая бухгалтерия

После того, как у нас были актуальные данные (сначала не все, но мы начали с того, что у нас было), приступили к заполнению и формированию своей «базы данных» на базе бухгалтерии:

Централизованная база – это очень удобно, так как в одном месте актуальные данные и статус по оплатам. Больше нет табличек, тетрадок и прочего old school вместе с человеческим фактором «ой, забыли».

Электронные квитанции от новой бухгалтерии

Первые квитанции сформированы и отправлены в автоматическом режиме – напрямую из бухгалтерской базы пошла рассылка. Первая оплата совершена на следующий день после отправки квитанций. Клиент был очень доволен новой скоростью и признался, что раньше на это уходила неделя. А еще другая неделя уходила на то, чтобы сформировать квитанции. То есть чистого времени на вопрос уходило 2 недели. Однако, мы ставили перед собой цель уложится в 1 день. Добавили QR код на квитанции и записали видео-инструкцию как оплачивать по QR через мобильное приложение банка. Уже на следующий месяц цель была достигнута – оплата в день выставления счетов. Да, не все собственники делали это так быстро, но прогресс был налицо.

Инвентаризация договоров

Начали проводить инвентаризацию договоров с управляющей компанией и нашли ошибку, которая привела к финансовым упущениям. В поселке действовало правило ценообразования – 476 рублей за сотку. Дальше была экономика, где тариф умножался на количество соток. Это была логика, которую все понимали, но в договоре была прописана не логика, а итоговая сумма к оплате. И были случаи, когда у человека в собственности 11,5 сотки х 476 = 5474 рублей. И тут, как можно догадаться, в договорах встречались ляпы – цифры путались. Вместо 5474 было прописано 4547 рублей. Ошибка в тысячу рублей в месяц. Таких случаев было много, грубо 50 человек по 1 тысяче в месяц = потеря 600 тысяч в год. Квитанции из архива были все на базе суммы из договора. И никто до нас инвентаризацию не проводил. Из месяца в месяц квитанции выставлялись и оплачивались по заниженной сумме.

Мы предложили прописать единую логику и в договор, и в бухгалтерию. Новые договора заключались только с такой формулировкой, а старые договора с ошибками подлежали пересмотру в индивидуальном порядке. В течение 4-х месяцев договора были приведены в порядок.

Долги и должники в коттеджном поселке

Долги ­­­­­­­– это не хорошо, но история без них – сказки, не бывает так, чтоб не было долгов. Однако, в этой управляющей компании коттеджного поселка был явный перебор с долгами. Получился замкнутый круг, в котором долги можно разделить на 2 группы:

Долги перед УК – жители не платили по 3 причинам:

Долги самой УК перед своими контрагентами:

Управляющая компания должна была всем своим поставщикам – за электричество, за обслуживание электрокабелей и газовых труб, за вывоз ТБО, за охрану, зарплата сотрудников (собственно бухгалтер уволился именно по этой причине), заканчивая налоговой и другими государственными органами. Долги копились за счет того, что регулярно происходил кассовый разрыв и отсутствовало грамотное планирования финансовой нагрузки.

Финансовая модель управления поселком

Мы составили финансовую модель для управляющей компании в коттеджном поселке, а именно мы взяли данные из интернет-банка и посмотрели куда тратились деньги. Посмотрели сколько денег поступало на банковский счет. К сожалению, данных по наличным мы не увидели, так как наличные на счет не вносились. Поэтому мы всегда занимаем позицию, что наличные – зло. Нет тут никакой экономии на налогах. Забудете, запутаетесь и действительно можно получить претензии от налоговой. Рекомендуем пользоваться только безналичными платежами

Клиент на встрече-знакомстве утверждал, что у него расходов на 1,5 миллиона в месяц, а доход должен быть 1,8 миллиона. Однако 1,5 миллиона – это фактический месячный расход: полученные входящие счета на оплату от контрагентов. А такие вещи, как квартальные налоги и годовые платежи клиент не учитывал, и это оказалось катастрофически неправильно. Мы предложили посчитать расходы/доходы по году и разделить полученную сумму на 12 месяцев. Расходы получились на уровне 2 миллионов в месяц. Привет отрицательное сальдо по месяцу! Отсюда и выросли долги перед поставщиками, но не из-за того, что жители не заплатили вовремя, а потому, что расходов было больше, чем доходов.

Стало очевидно, что управляющей компании нужно модернизироваться и провести оздоровление не только бухгалтерии, но и всей своей финансово-хозяйственной деятельности, а именно убирать расходы и поднимать доходы. Инвентаризация договоров подняла доходы, но это была капля в море. В масштабах года это всего 600 тысяч, а нужно найти 2,4 миллиона. Начали анализировать расходы, и сразу нарисовались цели под оптимизацию:

Дополнительные услуги

Стали думать про увеличение доходов и придумали дополнительные услуги. Причем главной идей было – сделать это качественно и комфортно для жителей, чтобы люди расставались с деньгами на позитивных эмоциях. Так в поселке появилось следующее:

И что Вы думаете? Дело пошло в гору, и собственники начали обращаться за дополнительными услугами. Таким образом ежемесячный чек начал расти. Не сильно, но уже совсем скоро мы увидели рост чека на 10%.

Охрана, КПП и экономическая выгода

В коттеджном поселке услуги охраны оказывал ЧОП. По договору ЧОП предоставлял 4 человека и 1 машину для объезда территории. 2 из 4 человек работали днем в активные часы (в день проезжает примерно 1 тысяча машин). Другие 2 работали по-сменно с вечера до утра. Действовал пропускной режим: машина подъезжает, выходит охранник и проверяет пропуск. Если пропуска нет, то начинаются разбирательства: кто, куда, зачем и звонки собственнику участка.

Что мы придумали – сократить охранников с 4 до 3. Вместо машины – велосипеды. Стоимость ЧОП снизилась на 20%. На сэкономленные деньги заказали программу и купили камеры, которые считывают номера машин. И ушли от пропусков. Все собственники сообщают свои автомобильные номера и данные заносятся в базу. Есть номер – шлагбаум открывается. Нет номера – не открывается. Гостевые машины заезжают по заявкам – собственники самостоятельно оформляют гостевые пропуска.

Дальше – круче. Повесили экран рядом со шлагбаумом, и теперь можно выводить общую и точечную информацию. Например, о предстоящем мероприятии – ремонте дороги на улице Северная или о предстоящем собрании собственников поселка. Потом стали выводить информацию о наличии задолженности. Данные о задолженности синхронизируются с бухгалтерской базой. Все в облаках, туда-сюда летает. Дебиторская задолженность сократилась очень быстро. Вот такой получился двойной профит.

Партнеры по продажам

Когда мы знакомились с поселком, то в нем оставалось непроданных 50 участков. Продажами занимался отдел продаж того самого Инвестора, а именно девочка Марина. Она сама жила в поселке и клиентов искала через ЦИАН. Продажи были плохие: 3-4 в течение года. Надо было что-то менять. Ведь проданные участки – это новые собственники на договор эксплуатации. Мы предложили заменить Марину на профессионалов. Провели тендер среди местных агентств недвижимости. Клиент подписал эксклюзив с теми, кто обещал чудо – быстро все продать. Выбранный агент почти справился самостоятельно, но пандемия ему помогла перевыполнить план по продажам. До пандемии продажи были на уровне 2-3 сделки в месяц, а после 10 в месяц. Сейчас в поселке нет свободных земельных участков, а доходы управляющей компании выросли за счёт новых клиентов на эксплуатацию.

Партнеры из жителей

В посёлке были земли общего пользования, которые пустовали. В планах было на этих землях разместить инфраструктурные решения для жителей посёлка. Управляющая компания долгое время ничего не предпринимала, так как хотела самостоятельно все реализовать: придумать идею, вложить денег, построить, управлять и получать прибыль. Идей было много, а денег не хватало. Мы предложили модель партнерства с жителями. Среди них оказалось несколько предпринимателей и совладельцев разных бизнесов, которые согласились вложить свои деньги в бизнес, в котором они очень хорошо разбираются.

Управляющая компания предоставила землю и коммуникации, а бизнесмены вложились в проект, строительство и управление. Так в посёлке появилась автомойка, кафе-пекарня, пункт приема химчистки и магазин с бытовыми услугами. Еще была идея построить физкультурно-оздоровительный комплекс, но от этой идеи отказались – слишком большие расходы. Зато решились на открытую спортивную площадку.

Качество услуг и эффективность

Мы накопили много идей, которые клиент (управляющая компания) отказался внедрять. Ниже некоторые из них, которые могли бы кратно поднять качество услуг и эффективность УК:

Зачем я написал этот текст?

И последнее, тем кто дочитал Расскажите, пожалуйста, а какие проблемы у Вас в поселке и как Вы их решаете? Или почему не решаете?

По Википедии, котте́джный посёлок (КП) — пригородный или загородный сельский жилой комплекс, созданный в соответствии с Генеральным планом застройки и состоящий из домовладений (земельных участков с расположенными на них пригодных для проживания домами). КП не является самостоятельным населенным пунктом, может быть: 1) садовым или дачным товариществом, 2) районом существующего населенного пункта. На территории КП могут быть расположены объекты инфраструктуры: магазины, детские центры, медицинские учреждения, спортивные клубы, салоны красоты, развлекательные заведения, рестораны. Инфраструктура крупных коттеджных поселков включает: контрольно-пропускной пункт, службу круглосуточной охраны, эксплуатационную службу, контролирующую исправность инженерных сооружений и коммуникаций. Территория поселка обычно огорожена. Так как у «коттеджного посёлка» нет законодательного определения, то застройщики используют данное наименование даже для 2 домов или 1 таунхауса и фактически словосочетание «коттеджный посёлок» является не более чем рекламным ни к чему не обязывающим наименованием.

В соответствии с Постановлением Конституционного суда от 28.12.2021 г. № 55-П, которому мы еще вернемся: “В связи с тем, что в действующих нормативных актах, как правило, не применяется понятие «коттеджный поселок» и не раскрывается его содержание, в настоящем Постановлении для его обозначения будут использоваться термины «комплекс индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой»».

Сделаем три предварительных замечания .

1) К КП относятся образования не только с индивидуальными и блокированными жилыми домами, но и с садовыми домами. А если уж совсем расширять задачу, особенно с учетом зон с особыми условиями использования территории, которые лишили права владельцев земельных участков что-либо на них строить, то полезно было бы указать возможность нахождения в КП и мобильных домов.

2) КП — создаются бизнесом не только, чтобы продать и уйти, но и чтобы управлять ими.

3) Думаю, что можно допускать, что в созданном на своем или арендованном участке КП бизнес имеет право реализовать девелоперские проекты, в которых он устанавливает свои правила, не нарушающие закон, но вводящие дополнительные ограничения для жителей , например, в части этажности домов, их архитектуры и колористических решений, типа и размера ограждений и т.п. В тех поручениях, которые Конституционный суд дал Законодателю о регулировании жизни в КП в части общей инфраструктуры, намеков на то, что и эти вопросы надо рассмотреть, нет. Как говорил, В.И. Ленин, не решив общие вопросы, мы будем постоянно натыкаться на них при решении частных. Можно сказать, что покупатель участка не глухой и не слепой, а застройщик поселка его предупредит, что и как. Однако, находятся же собственники, которые после постройки дома «включают дурака» и говорят, что платить за обслуживание они не будут, т.к. договор с управляющей компанией (УК) не подписывали и вообще не знали, что тут какой-то поселок.

КП — сложный комплекс владения собственностью и связей между ее участниками. Например, между индивидуальными собственниками, индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами распределены: участки под застройку, земли для общего пользования, имущество для общего пользования. Специально пишу «для», чтобы не складывалось ошибочное представление, что такое имущество и земли находятся в общей собственности участников КП, это совершенно не обязательно: что предназначено для общего пользования может находиться в частной собственности одного или нескольких физических и/или юридических лиц, а земли для общего пользования — еще и в собственности муниципального образования.

Территория КП может быть в статусе СНТ, ДНТ, товарищества индивидуальных застройщиков, кооператива, ассоциации и пр. Одно юридическое лицо, например, «садоводческое товарищество» (кавычки поставил, чтобы не возникало диссонанса с традиционным представлением, что такое СНТ) может образовать неограниченное количество коттеджных поселков, никак не связанных с местом регистрации этого товарищества, а в самом СНТ будут, предположим, 3 члена, при сотнях индивидуальных участков под застройку. На территории КП могут быть созданы иные некоммерческие партнерства, в частности это практикуется для создания газовой сети, участвуют только те, кто заинтересован. Кроме того, управляться КП может отдельным юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем.

Перечисленные выше индивидуальные и коллективные собственники участков под застройку, земель для общего пользования и инфраструктуры для общего пользования взаимодействуют друг с другом через: уставы юридических лиц, договоры обслуживания, договоры соинвестирования инфраструктуры, Правила проживания в КП, Правила строительства в КП, Архитектурную концепцию КП, а также: Договоры купли-продажи (в том числе — будущей вещи), Договоры бронирования, Договоры подряда на строительство домов и пр.

Из трех предыдущих абзацев можно сделать такой вывод: если при покупке земельного участка в КП вам предлагают подписать лишь договор купли-продажи, а в нем нет: условий членства, обязанностей и ответственности по подключению к инфраструктуре, возможности пользования дорогами и инфраструктурой, порядком установления платы за обслуживания и пр., то вы покупаете кота в мешке.

КП — сложный организм, значит, как сейчас, так и в будущем, особенно при отсутствии нормального регулирования, будет сбоить. Интересы застройщика и УК сложно примерить с интересами собственников домовладений. Для работающих поселков конфликт обычно проявляется в том, что часть людей не платит. Рассмотрев дело по жалобе одного из таких неплательщиков Конституционный суд РФ принял упомянутое выше Постановление № 55, и постановил, что:

Законодатель должен обеспечить справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов домовладельцев, застройщиков — собственников имущества и УК., а именно:

(1) состав и размер указанной платы определяются с учетом объективной необходимости соответствующих услуг для надлежащего содержания имущества общего пользования, его использования именно для удовлетворения общей потребности жителей комплекса в комфортных условиях проживания; сохраняется в пределах разумной и обоснованной рыночной стоимости; у домовладельцев имеются возможности эффективной судебной защиты при произвольном установлении платы.

(2) решения общих собраний собственников имущества в коттеджных поселках должны: носить обязательный характер для всех участников (домовладельцев, собственников имущества общего пользования); периодичность, открытость,

(3) организационно-правовые механизмы принятия на себя собственником (домовладельцем) обязательств, касающихся внесения указанной платы, одновременно с приобретением права собственности на недвижимое имущество в комплексе.

Несколько ранее Верховный суд РФ, например, в Определении по гражданскому делу № 5-КГ20-107-К2 от 06.10.2021 г. о взаимоотношениях собственника индивидуального дома, земельного участка с УК, товариществом собственников недвижимости (ТСН) относительно пользования, несения расходов на содержание объектов инфраструктуры занимал схожую с КС позицию.

Мне понравилось мнение юриста Алексея Юминова, приведенное в комментариях к одной из статей к упомянутому Определению ВС РФ. Приведу его полностью: «Какой вывод сделает каждый собственник коттеджа, ознакомившийся с данным определением?

Вывод такой: добровольно платить что-то в пользу УК или ТСН = себя не уважать. По тарифам суд все равно не взыщет, поскольку зачастую истцу потребуется доказывать факты, которые он не всегда сможет доказать (например, как доказать факт и объем пользования ответчиком зоной рекреации, детской площадкой, иным общим имуществом?). Кроме того, даже в отношении потребленного объема услуг решение суда фактически ставится в зависимость от усмотрения ответчика. Ответчик может сказать — а мне не нужно освещение общего имущества ночью, люблю когда темно, это навязывание услуг. И получается, суд должен его поддержать?

Я думаю, было бы правильнее написать таким образом — специфика нахождения коттеджа ИЖС в пределах коттеджного поселка, несмотря на неприменение ст. 210 ГК РФ, естественным образом предполагает пользование имуществом, которое не принадлежит собственнику объекта ИЖС на праве общей долевой собственности, однако в силу своей природы предназначено для использования более чем одним собственником объекта ИЖС данного коттеджного поселка. В таких условиях, учитывая презумпцию добросовестности (п. 5 ст. 10 ГК РФ), именно на ответчика должно возлагаться бремя доказывания обстоятельств, связанных с недобросовестностью истца и включением в состав платы лишних расходов либо навязыванием услуг, которые объективно не требуются ответчику.

А то теперь мы получим:

а) резкое повышение нагрузки на суды (никто добровольно платить не будет);

б) полный откат от принципа равенства — одним суды будут взыскивать больше, другим — меньше, в зависимости от конкретного судьи и субъективных факторов конкретного дела;

в) очевидное злоупотребление правом, когда человек, купивший коттедж в поселке бизнес-класса, начнет хныкать, что ему только дорога нужна к его «огородику», на котором он петрушку и морковку сеет, а все остальное — от услуг по охране до обслуживания малых архитектурных форм и фонтанов — это уже все ненужные фантазии управляющей компании, пусть соседи оплачивают».

Если мы перейдем к установлению платы за обслуживание в КП методом голосования на общем собрании ответственных собственников и неплательщиков, то КП превратятся в традиционные СНТ ! Это приведет к следующему.

1) Уменьшится интерес инвесторов к загородному девелопменту.

2) Застройщики будут больше обещать, и меньше исполнять, например, продавая участки с обязательствами по инфраструктуре, чтобы покупателям труднее было доказывать, что они что-то платили за инфраструктуру и имеют на нее права.

3) Застройщики будут меньше интересоваться управлением поселком, поскольку этот вид бизнеса будет в руках общего собрания собственников, и, повторяя шутку,- неплательщиков.

4) В части поселков исчезнет управление, индивидуальные собственники начнут лихорадочно искать друг друга, чтобы как-то выправить ситуацию. Будут выигрывать суды, получать свои 1/141 доли в праве на газовые трубы, водопровод и канализацию, и не знать, что с ними дальше делать .

5) УК будут все начисления проводить «по-белому», не партнерски по отношению к индивидуальным собственникам, так как у нас теперь в КП «социализм», и плата возрастет.

Станет ли Законодатель решать более сложную задачу, чем ему поставил Конституционный суд? А вы бы стали? Ну, а вдруг этот вид бизнеса захотят поставить в обоснованную, с учетом и его интересов «рамку», отталкиваясь от многообразия форм существующих сегодня и созданных в будущем КП ? Тогда, нескромно предложу черновую редакцию определения КП. Из определения вытекает и предмет регулирования.

КП — комплекс индивидуальных жилых или садовых домов с земельными участками, находящихся на территории, образованной проектом генерального плана поселка/ межевания/планировки; имеющий также земельные участки для доступа и обслуживания земельных участков индивидуальных пользователей (дороги, контейнерные площадки, участки под зданиями и сооружениями, спортивные площадки и т.п.), а также элементы обслуживающей инфраструктуры коммунального, социального, торгового и иного назначения (здания, инженерные сети, оборудование, машины и пр.) для обслуживания индивидуальных и иных земельных участков и объектов капитального строительства, находящиеся в частной или общей собственности; реализующий архитектурную и градостроительную концепцию собственников (арендаторов) образующих КП исходных земельных участков, а также привлеченных этими собственниками (арендаторами) инвесторов и/или застройщиков поселка, устанавливающих правила проживания, строительства, управления, оплаты услуг управления и обслуживания, создания, владения и передачи имущества, используемого для обслуживания общих потребностей жителей поселка, о которых каждый приобретатель индивидуального земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства заблаговременно уведомляется и дает согласие на их выполнение.