Как выбрать оценочную компанию при ипотеке альфа банк

Как быстро выезжает оценщик. Нормальный срок — 1-2 дня. Обычно оценщик может выехать и на следующий день. Большинство оценочных компаний предлагают услугу оценки в ускоренные сроки. Это немного дороже, но тогда осмотр проведут на следующий день, а отчет подготовят за день или за несколько часов.

Как происходит оценка квартиры

Оценка жилья происходит в несколько этапов. Чтобы оценщик подготовил отчет, вы оплачиваете его работу и предоставляете документы, необходимые для анализа.

Какие документы нужны. В большинстве случаев список стандартный:

1. Техническая документация — обычно технический паспорт. Но если у продавца его нет, то заказывают расширенную выписку ЕГРН с поэтажным планом. Такой документ нужен оценщику, чтобы зафиксировать состояние дома и квартиры, перепланировки и общее состояние будущего залога.
2. Свидетельство на собственность или выписку ЕГРН, где указывают собственника квартиры.
3. Паспортные данные заказчика, чтобы идентифицировать клиента и по мере готовности отчета направить его ипотечному менеджеру банка, который занимается подготовкой документов к одобрению объекта.

Порядок оценки. Способ оценки зависит от кредитного учреждения. Вот основные варианты:

1. подача заявки на оценку через специальный онлайн-сервис банка. Заемщик формирует заявку на оценку, прикрепляет документы и выбирает компанию. Затем клиент получает чек для оплаты услуг банковской картой на сайте или по ссылке из смс-сообщения. Как только пройдет оплата, документы поступят в работу оценочной компании. Оценщик свяжется с клиентом, согласует день и время просмотра;
2. подача заявки напрямую в оценочную компанию. Не каждый банк предлагает работать через онлайн-сервисы, а процесс выглядит так: клиент выбирает среди списка аккредитованных оценщиков подходящую организацию, связывается с ней и высылает на электронную почту необходимые для оценки документы. Сотрудник компании их проверяет и направляет реквизиты для оплаты оценки, обычно через приложение Сбербанка по номеру телефона или карты. После оплаты клиент договаривается о дате просмотра.

В обоих случаях оценщик направит отчет в электронном виде напрямую банку. Клиент также может получить отчет — по запросу оценщик пришлет его на электронную почту или в личный кабинет на сайте банка.

Сколько времени делается оценка. Обычно компании отводят на подготовку от 1 до 2 рабочих или 1 до 3 календарных дней. В зависимости от загруженности специалиста отчет может быть готов и за несколько часов, особенно если пользоваться услугой ускоренной оценки.

Сроки зависят от типа объекта и его расположения. Например, оценку загородных домов в компании может делать только руководитель, поэтому отчет по такому объекту будет готовиться дольше. В городе сроки всегда короче, чем по квартирам, расположенным в области.

Как выглядит отчет об оценке квартиры

Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет об оценке — это альбом, состоящий из листов А4 в формате PDF. Обычно в документе более 40 страниц. 3—5 лет назад банки работали с бумажными отчетами, а к 2023 большинство кредиторов перешли на электронные.

Вместе с документом сотрудник отправит файл с электронной подписью, ЭП, которая заверяет отчет. Оба документа обычно архивируют и высылают заказчику на электронную почту одним файлом. Отчет без сертификата ЭП недействителен.

Как составляется отчет. Оценщик делает его вручную: у специалиста есть готовый шаблон, в который он вносит соответствующие сведения по объекту. Когда документ готов, переводит его в PDF. Оценочный альбом хранится в банке вместе с остальными документами по выданной ипотеке.

Что можно узнать из отчета. Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта.

Рыночная стоимость — цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.

Ликвидационная стоимость — минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.

Чтобы рассчитать эти показатели, оценщик оценивает саму квартиру и рассматривает состояние рынка недвижимости по похожим объектам. Отчет об оценке расскажет о технических характеристиках квартиры, дома и прилегающей территории:

1. Характеристики местоположения квартиры: особенности инфраструктуры и прилегающей территории, транспортная доступность.
2. Описание здания, в котором располагается квартира: из какого материала изготовлены стены, перекрытия или фундамент, общее состояние дома и количество этажей.
3. Характеристики объекта, например квартиры: общая площадь и жилая, высота потолков и вид из окна, общее состояние, незарегистрированные перепланировки и наличие возможности их узаконить с примерной стоимостью и сроками.

В результате оценщик укажет рыночную и ликвидационную стоимость объекта. Кроме того, специалист напишет, какая у объекта ликвидность — срок, за который квартиру можно продать. Ликвидность высокая, если срок продажи — месяц. Средняя, если это займет 2-4 месяца. Еще сотрудник делает прогнозы по изменению цены на квартиру в будущем: будут ли расти цены — и если будут, то на сколько.

Что входит в оценочный отчет. В отчете обязательно должно быть прописано:

• кто заказал и кто выполнил оценку, по какому методу;
• что это за квартира, в каком состоянии, как ей пользуются;
• как дела на рынке, на котором эта квартира будет продаваться;
• за сколько ее можно будет продать обычно или с торгов;
• какие есть приложения к оценке в виде фотографий и копий документов.

Срок действия отчета об оценке. Стандартный срок действия отчета обычно 6 месяцев — в этот период с момента проведения осмотра банк примет отчет для одобрения объекта.

Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки

Средняя стоимость по Санкт-Петербургу — 3000 Р. В Москве цены начинаются от 2500 Р.

Что влияет на рыночную стоимость квартиры

Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.

Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается все: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.

Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Какой санузел — совмещенный или раздельный. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.

Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».

Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.

Как рассчитать ликвидационную стоимость

Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.

Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой по такому объекту может быть до 3 млн рублей. По другим типам жилья иногда разница бывает выше — до 5—6 млн. Например, когда оценивают загородную недвижимость, таунхаус или коттедж.

На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.

Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем. То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом. У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.

Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.

Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь задолженность по начисленным штрафам, пеням, а только потом по основному долгу. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.

Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.

Как повлиять на результат оценки квартиры

Ипотечный кредит выдается из расчета рыночной стоимости объекта. Обычно в кредит банк выдаст не более 80—90% от оценочной стоимости залога. Если собственники квартиры оценивают ее дороже, чем оценочная компания, банк все равно ориентируется на отчет и уменьшает сумму кредита. Поэтому стоимость покупаемой квартиры и рыночная стоимость, указанная оценщиком, не должны резко отличаться.

Если вам очень понравилась квартира, но она стоит дороже аналогов, поговорите с оценщиком. Если квартиру нужно оценить на определенную сумму, не бойтесь назвать ее. Оценщики войдут в ваше положение, а некоторые при заказе отчета сразу спросят, на какую стоимость ориентируется клиент. Они могут поставить повышающий коэффициент на такие мелочи, как наличие стеклопакетов или хороший гарнитур на кухне, который якобы остается следующим хозяевам.

Если квартиру нужно оценить на определенную стоимость, не бойтесь поговорить с оценщиком и назвать ее

Для однокомнатной квартиры вилка в оценке достигает 600 000 рублей за счет повышающих коэффициентов, или до 10—15% от цены.

Во многих квартирах сделана перепланировка. Если она несущественная и не затрагивает несущих конструкций, банк, скорее всего, ее пропустит. Оценщики указывают в отчетах характер перепланировки и то, сколько стоит узаконить ее официально. Банк сам решает, выдавать кредит под квартиру с перепланировкой или нет.

После получения отчета банк проверяет предоставленные документы, при несогласии с ценой, указанной в отчете, отклонит его и потребует переделать, указав справедливую, по его мнению, стоимость. Ее укажет проверяющий объект сотрудник. В этом случае остается два варианта: переделать отчет или пойти в другой банк. Лучше не проводить никаких махинаций с оценкой: так честнее.

Запомнить

1. Звоните в несколько оценочных компаний сразу. Ориентируйтесь на цену и сроки оценки. На все уйдет минимум неделя.
2. Выбирайте компанию с аккредитацией или со стажем. Так вы избежите мелких придирок банка к отчету. Можно сразу обращаться к проверенным банком оценщикам.
3. Назовите оценщику желаемую сумму оценки квартиры. Он может пойти навстречу.
4. Предложите выслать собственные фотографии. Оценщики любят дистанционную работу и, если можно будет составить отчет без выезда, скорее всего, согласятся.
5. Оценка действительна 6 месяцев. Не тяните с покупкой.

Для чего проводится оценка квартиры для ипотеки, как и где ее заказать. Что вообще содержит отчет, какая информация в нем отражается. Бробанк.ру расскажет подробно о процессе проведения оценки и его стоимости. Расходы на услугу кладутся на плечи заемщика.

Что такое оценка для ипотеки, зачем она нужна

При выдаче ипотечного кредита банк принимает покупаемый объект в залог. А к залогу указываются определенные технические требования, которым он должен соответствовать. Кроме того, банку важно знать реальную рыночную цену объекта, так как в случае чего придется ее продавать.

Зачем банк требует оценку квартиры при ипотеке:

• ему нужно знать реальную стоимость квартиры, чтобы определить возможную сумму кредита. Если вдруг продавец просит больше, более указанной в оценке суммы банк не выдаст;
• ему нужно видеть реальные технические параметры недвижимости, чтобы понять, соответствует ли она требованиям к залогу. Получается, что оценщик становится глазами банка, которые видят реальный объект;
• для проверки юридической чистоты объекта.

Порой бывает так, что продавец устанавливает одну цену, а в оценке фиксируется другая. Например, квартира с хорошим ремонтом, с меблировкой продается за 6000000 рублей. Но реальная рыночная цена самого объекта оценивается в 5000000. Тогда заемщику для покупки нужно увеличивать первоначальный взнос, банк не выдаст в кредит больше 5 млн из акта оценки.

Технически можно попробовать договориться с оценщиком. Он может применить какие-то повышающие коэффициенты для расчета рыночной цены. Не факт, что получится, но попробовать можно.

Кто проводит оценку недвижимости для ипотеки

Это может сделать только уполномоченная фирма. Есть даже специальный ФЗ Об оценочной деятельности в РФ, где прописаны все критерии к оценщикам, их работе. Просто так право заниматься такой деятельностью они не получают.

В законе прописаны даже требования к образованию сотрудников оценочных компаний. Это могут быть только специалисты, получившие диплом о высшем образовании, сдавшие квалификационные экзамены.

Деятельность оценочных компаний подконтрольна государству, поэтому не стоит надеяться на какие-то послабления, на получение нужного вам результата за деньги.

Но лично вам не придется заниматься поиском оценочной компании, соответствующей нормам закона. За вас это сделает банк. Кредиторы уже имеют партнерские договора с фирмами. И эти фирмы прошли аккредитацию самого банка, то есть соответствуют всем его требованиям.

На сайтах ипотечных банков обычно сразу указывается перечень аккредитованных оценочных компаний, куда вы можете обратиться. И это совсем немаленький список, в том же Сбере больше 200 партнеров по всей стране.

В каждом городе действует свой перечень аккредитованных банком оценочных компаний. Например, если взять Сбербанк и выбрать город Пермь, выйдет перечень из примерно 3 десятков партнерских фирм, ипотечный заемщик может обращаться в любую из них:

Как выбрать оценочную компанию

Так как вы проводите оценку недвижимости для ипотеки, никаких сложностей с выбором не возникнет. Весь процесс оформления сопровождает представитель банка, который во всем поможет, на всех этапах будет давать консультации.

По сути, не имеет никакого значения, какая именно компания проводит оценку. Разница обычно касается только сроков проведения анализа и подготовки отчета. Цены услуг примерно идентичны.

Возможны два варианта выбора:

1. Попросить менеджера подобрать вам оценочную компанию и дать ее контакты. Некоторые банки полностью берут организацию оценки, сами договариваются с фирмой и просто говорят продавцу, когда ему ждать специалиста.
2. Самостоятельно изучить перечень фирм и выбрать одну из них. Можно звонить, получать консультации, спрашивать о сроках, цене.

Сам же процесс оценки и вид отчета будут идентичными во всех фирмах, поэтому никакой разницы нет.

Как проходит осмотр и оценка недвижимости

Оценка проводится уже после первичного одобрения ипотеки и выбора объекта для покупки. Если покупается объект вторичного рынка или готовая новостройка, оценка проходит сразу, отчет входит в обязательный комплект документов. Если речь о строящемся объекте, то оценка делается после сдачи дома, то есть уже после выдачи ипотеки.

Для проведения оценки необходимо предоставить специалисту выписку из ЕГРН и документы технической инвентаризации. Если понадобятся дополнительные документы, клиенту предварительно сообщат.

Так как квартира еще не куплена, документы для оформления ипотеки и ее оценки собирает продавец. Он же ждет оценщика, встречает его, сопровождает осмотр помещения.

Как проходит оценка недвижимости для ипотеки:

Подать заявку оценочной фирме, оплатить услугу и договориться о визите специалиста. Обычно все это можно сделать дистанционно.
Обеспечить ему доступ в квартиру, дать ее осмотреть, сделать необходимые для отчета фото.

Ждать изготовления отчета. Часто аккредитованные банками фирмы-оценщики напрямую присылают отчет в банк, в итоге заемщику не нужно совершать дополнительные действия.

По срокам ориентируйтесь на 5-10 дней. Обычно в первый или второй рабочий день после приема заявки выезжает специалист. Потом 3-6 дней делается отчет и передается в банк. Это время входит в отведенные банком 60-90 дней на поиск объекта и сбор документов на него.

Что касается цены, то она зависит от региона, города, места расположения объекта. Обычно это 3000-6000, в Москве и СПБ стоимость самая высокая.

Оплачивает услугу не банк, а вторая сторона оформления ипотеки. Обычно это первое заинтересованное лицо — покупатель, то есть заемщик. Но можно договориться и о делении стоимости оценки с продавцом поровну или как-то иначе. Тут уже как договоритесь.

Что собой представляет отчет

Это не просто бумажка, это объемный документ, в который могут входить 30-40 сшитых между собой листов. В нем дается полный расклад по заказчику, объекту, оценочной фирме.

Первый лист отчета содержит основную информацию и выглядит так:

Что отражается в отчете:

• полная информация об объекте: его расположение, метраж, адрес, кадастровый номер и пр.;
• кто проводил экспертную оценку;
• рыночная стоимость квартиры и полный расклад по тому, на каких основаниях установлена именно эта цена;
• фотографии квартиры, в отчет могут входить снимки подъезда, фасада дома, придомовой территории;
• отдельное описание самого многоквартирного дома: в каком он состоянии, состояние подъезда, лифта, наличие коммуникаций, мусоропровода, материал наружных стен, этажность;
• описание самой квартиры: наличие балкона или лоджии, остеклены ли они, площадь кухни, высота потолков, состояние окон и вид из окна, совместный санузел или раздельный, состояние отделки, есть ли перепланировка;
• наличие обременений на объект;
• анализ ликвидности. То есть как долго в случае чего банк будет продавать этот объект.

Большая часть отчета — это анализ ценообразования, объяснение тому, на каких основаниях специалист установил именно такую рыночную стоимость квартиры. Здесь очень много факторов.

Подготовленный отчет действителен в течение полугода. Компания может подготавливать два отчета для банка и заказчика или один, только для банка. Во втором случае, если вам нужен свой экземпляр, за него могут взять плату.

Частые вопросы

Подробнее про оценку квартиры для ипотеки

На основании отчета оценочной компании банк проводит свою аналитику, в результате чего конечная стоимость может быть значительно меньше. Это уже требования внутренних документов. Банк должен учитывать не только стоимость недвижимости на момент оценки, но и возможные риски, а также применять понижающие коэффициенты с учетом потенциальной цены в будущем. В среднем, от отчета об оценке можно смело вычитывать еще около 20-40% цены, которые уйдут на корректировку банком.

Зачем оценивать квартиру?

Некоторые клиенты задаются вопросом, зачем же тогда вообще делать оценку, если банк все равно проводит свой анализ? Это уже обязательное требование статьи 8 Закона №135-ФЗ. В одном из пунктов сказано, что оценку нужно обязательно проводить при ипотечном кредитовании, если есть споры касательно величины стоимости объекта.

Зачем это банку

Так как спорные ситуации касательно цены объекта залога могут возникнуть в любой момент, даже после оформления кредита, это потенциально может привести к отказу от выплат. То есть, повышаются риски, чего любой банк старается избегать всеми силами. Как следствие возникает обязательное требование к потенциальным кредитам об оценке. Как уже было сказано выше, это правило распространяется только на те квартиры, которые предоставляются в залог дополнительно, помимо (или вместо) объекта кредитования.

Что хочет узнать банк

В теории банк может взять на работу оценщика с лицензией (другие не имеют права производить оценку). На практике услуги такого специалиста обходятся слишком дорого. Потому банк запрашивает у клиентов отчеты об оценке от аккредитованных оценочных компаний и уже на их основании применяет корректировки. То есть, банк хочет узнать, сколько официально будет стоить квартира, и только потом изменять стоимость в меньшую сторону (и практически никогда в большую) для минимизации рисков.

Документы для оценки квартиры

Для заключения договора об оценке квартиры оценочной компании нужно предоставить сравнительно небольшой пакет документов. Некоторые организации также просят фотографии недвижимости с разных ракурсов, однако по правилам, оценщик обязан самостоятельно выезжать на место расположения объекта и лично фотографировать все, что ему может потребоваться. Как следствие, лучше настаивать на личном выезде (в некоторых случаях, это может привести к повышению стоимости услуг компании). Нужно понимать, что фактически на качестве оценки это мало сказывается, так как алгоритмы оценки и общие принципы в обоих случаях одинаковы.

Для первичного жилья

При проведении оценки первичного жилья самыми важными документами являются:

• Акт приемки. В нем обязательно должен быть указан почтовый адрес квартиры (а не место строительства).
• Договор долевого участия.
• Паспорт клиента.

Зачастую дополнительной документации не требуется, так как все, что нужно для составления отчета есть в акте и договоре. Однако многое зависит от оценочной компании. При подписании договора рекомендуется уточнять у представителя оценочной компании, что еще может понадобиться для составления отчета.

Для вторичного жилья

При передаче в залог вторичного жилья подразумевается, что оно уже некоторое время принадлежит заемщику и все требуемые документы у него есть. Как следствие, придется предоставить:

• Техпаспорт БТИ.
• Свидетельство госрегистрации недвижимости.
• Договор покупки-продажи, дарения или любой другой аналогичный документ, подтверждающий факт владения квартирой.
• Паспорт клиента.

Стоимость оценки квартиры для ипотеки

Стоимость услуг за составление отчета об оценке квартиры для ипотеки может варьироваться в очень широких пределах в зависимости от типа недвижимости, места его расположения, выбранной оценочной компании и территориального расположения объекта.

Например, самые дорогие варианты оценки в столице и областных центрах. Чем дальше от них, тем ниже цены. В среднем, один отчет об оценке стандартной квартиры, расположенной в городе и легко доступной для осмотра, обойдется примерно в 5-6 тысяч рублей. В отдельных случаях цена может быть ниже, но и выше она также бывает очень редко.

За чей счет проводится оценка квартиры для ипотеки?

Оценка недвижимости вменяется в обязанности клиента. И оплачивать он ее должен за свой счет, без всякого права компенсации понесенных затрат (даже если банк в конечном итоге в кредите отказал). Из-за этого, нередко банк самостоятельно проводит предварительный анализ предлагаемой недвижимости. Если ее стоимость устраивает и других причин для отказа нет, только тогда от клиента требуют оплатить оценку. Во многих случаях банки сотрудничают с отдельными, так называемыми аккредитованными оценщиками. Зачастую отчеты от них принимаются без замечаний. Но так как банк по закону не может ограничить клиента, в теории, последний может обратиться и в другую, неаккредитованную конторы. Нужно понимать, что при этом банк будет придираться к каждой букве, цифре и запятой.

Банк же платит за оценку только в исключительных случаях. Например, тогда, когда нужно подавать в суд на недобросовестного клиента. В такой ситуации нужно четко понимать, сколько может стоить недвижимость, а от проблемного заемщика вряд ли получится добиться оплаты услуг оценочной компании, раз уж он и по кредиту не платит.

Кто оценивает квартиры?

Оценивать квартиры могут только те оценщики, который имеют соответствующий квалификационный аттестат. Проще говоря – те, кто специально на это учился и может подтвердить факт обучения. Такие лица могут работать от лица оценочной компании или на основании отдельного трудового договора. В случае с оценкой недвижимости для банка, важным является разделение всех таких специалистов на независимых и аккредитованных.

Независимые специалисты

Это оценочные компании, которые не соответствуют требованиям банка или просто не пожелали подавать документы на аккредитацию. Это не значит, что они делают свою работу плохо, но это значит, что банк может не принимать их отчеты под любыми, даже надуманными поводами. Заставить рассматривать отчет можно, но проще обращаться сразу к аккредитованным компаниям.

Аккредитованные банком

В данную категорию попадают оценочные компании, которые выполняют все требования банка, благодаря чему появляются в его списках и рекомендуются клиента. В данном случае сотрудничество взаимовыгодное. Банк получает лояльные компании, которые у него же обслуживаются и предоставляют отчеты в том виде, в котором нужно. Оценщики в свою очередь получают регулярный и стабильный приток клиентов. Нередко есть и другие договоренности, например, об отчислении части оплаты в качестве агентского вознаграждения банку.

Как выбрать оценщика?

Выбирать нужно среди тех компаний, которые аккредитованы банком. Их перечень есть на сайте любого банка, но нужно помнить, что оценщик может быть аккредитован не во всех банках. То есть, его отчет может где-то не подойти. Это актуально для тех ситуаций, когда клиент еще сам не знает, где будет брать кредит.

Из представленного перечня компаний нужно выбрать ту, которая предоставляет свои услуги по минимально возможной цене и в подходящий срок. Важнее – цена. Срок обычно роли практически не играет, да и редко когда он превышает 1 неделю. В остальном, разницы практически нет. Все работают по одинаковым правилам и предоставляют одинаковые пакеты услуг. Удобства выбора аккредитованной компании заключается еще и в том, что потенциальному заемщику не нужно проверять документы, на основании которых оценщик работает. Да, лучше это все же сделать, на всякий случай, однако не обязательно. И наоборот, если обращаться в неаккредитованную компанию, проверять документы нужно обязательно. Банк просто не примет отчет об оценке, если тот составлен человеком, который не имел права оценивать недвижимость.

Возможные проблемы и нюансы

Большинство банков устанавливает граничные сроки действительности отчетов об оценке. Их нужно заказывать заранее, но незадолго до обращения в банк. Например, Сбербанк принимает отчеты составленные не позже чем за полгода до даты обращения в банк. Это верно и по отношению к другим банкам. В зависимости от выбранной финансовой организации, срок может изменяться. Рекомендуется уточнять его по телефону горячей линии или непосредственно у специалистов.

Четкого требования о личном посещении оценщиком объекта, стоимость которого он должен определять, нигде нет. Однако та компания, которая самостоятельно обеспечивает выезд специалиста обычно выдает более качественный результат, к которому банк вряд ли придерется.

В отчете об оценке должно быть четко сказано, на основании чего он указал цену. Самый распространенный, простой и одновременно точный вариант: на основании существующих предложений на рынке с применением корректирующих коэффициентов. Обычно делается подборка из трех объектов и высчитывается средняя цена за квадратный метр. Потом эта цена корректируется, в зависимости от того, насколько отличаются примеры от основного объекта в лучшую или худшую сторону, и потом полученная стоимость умножается на количество квадратных метров целевой квартиры. И только если никаких близких аналогов нет, оценка производится по другим, более сложным и не настолько точным принципам. Нередко в отчете предлагается сразу несколько вариантов.

Преимущества и недостатки оценки квартиры для ипотеки

Главным и основным преимуществом оценки недвижимости является четкое определение цены квартиры. Разумеется, банк может (и скорее всего будет) снижать ее стоимость с целью минимизации рисков, но для этого он все равно должен отталкиваться от реальной стоимости. Как следствие, не получится слишком уж занизить цену и тем самым заставить клиента предоставлять еще один залог. Кроме того, оценка может использоваться в суде, если до него дойдет, как подтверждение справедливой стоимости объекта недвижимости. Специалисты рекомендуют производить оценку даже в тех случаях, когда это не является обязательным требованием банка. Так потенциальный или действующий заемщик может обезопасить себя от ничем не обоснованных условий, комиссий и штрафных платежей банка.

Недостаток тут всего один: необходимость платить. Стоимость услуг оценочной компании не поражает воображение, однако 5-6 тысяч рублей, это все весомая цифра. Именно поэтому рекомендуется выбирать ту компанию, которая предлагает самую низкую стоимость с сохранением высокого качества работы.

Оценка для ипотеки в Альфа-Банке осуществляется исключительно аккредитованными оценочными компаниями. Данное правило действует давно и соответствует общепринятой в сфере ипотечного кредитования практике. О том, для чего требуется оценка и как ее заказать, поговорим далее.

Зачем нужен отчет оценочной организации?

Отчет об оценке любого типа имущества представляет собой документ, содержащий сведения о реальной рыночной стоимости объекта на момент проводимого оценщиком анализа. Помимо итоговой суммы, обязательными атрибутами подобного рода документов являются сведения о самом объекте, его состоянии и характеристиках, а также детальный расчет.

В сфере ипотечного кредитования в проведении оценки и получении отчета заинтересованы два лица – страховая компания и сам кредитор. Заемщик прибегает к услугам оценщиков вынужденно, так как ни одна кредитная организация не выдаст деньги без предварительной оценки кредитуемого объекта недвижимости.

Кредитор, равно как и страховщик, стремится минимизировать риски, а также уменьшить расходы при наступлении непредвиденных обстоятельств. Первый при возникновении таковых вправе обратить взыскание на залоговое имущества и за счет его реализации покрыть собственные убытки. Второй обязан возместить ущерб кредитной организации, если недвижимость пострадает. И в том, и в другом случае чтобы рассчитать величину возмещения, необходимо знать рыночную стоимость объекта.

Банки истребуют оценку единовременно при оформлении ипотеки, причем многие настаивают на оценке не только вторичного, но и нового жилья. Кроме того, без проведения оценочных мероприятий невозможно рефинансировать кредит, оформленный в другом банке. Новый кредитор, принимая в залог объект, приобретенный за счет первоначальной ипотеки, должен знать его стоимость в период выдачи средств.

Так поступают все банки, в том числе Альфа-Банк. Оценка недвижимости для ипотеки у этого кредитора имеет огромное значение в процессе оформления кредита, поэтому если отчет вызовет сомнения, сделка в конечном итоге может не состояться.

Как выбирать оценщика.

Практика ипотечного кредитования складывается таким образом, что банки больше доверяют проверенным, прошедшим аккредитацию компаниям.  Ранее кредиторы допускали возможность оформления отчета у любого оценщика, однако, в связи с участившимися случаями применения мошеннических схем, практически все кредитные организации отказались от услуг сторонних специалистов. В этой связи заказывать оценку желательно у аккредитованного банком оценщика.

По закону таковым может выступать организация или частное лицо, соответствующее установленным требованиям. В действительности кредиторы отдают предпочтение крупным компаниям, в штате которых трудятся квалифицированные в своей сфере деятельности эксперты.

Пройти аккредитацию банка не так-то просто. Многие кредиторы предъявляют повышенные требования к кандидатам, в числе которых:

• обязательное членство в СРО оценщиков;
• наличие полиса страхования профессиональной ответственности;
• профильное образование у экспертов;
• наличие в штате компании не менее двух квалифицированных оценщиков, являющихся действующими членами СРО;
• наличие опыта в части оценки недвижимости и продолжительного стажа в сфере оценочной деятельности;
• положительная репутация, предполагающая отсутствие фактов оспаривания результатов оценки в суде;
• обязательное участие специалистов в мероприятиях, связанных с повышением квалификации;
• иные требования на усмотрение кредитной организации.

Именно поэтому ввиду огромного количества условий, предусмотренных внутренней политикой банка, отчет, сделанный сторонним специалистом, может быть отклонен. Кроме того, велика вероятность того, что самостоятельно выбранный заемщиком оценщик, не получит аккредитацию у конкретного кредитора.

Нередко отказывает в аккредитации и Альфа-Банк, когда требуется оценка для ипотеки. Кредитор предлагает список компаний, представляющихся наиболее надежными и квалифицированными специалистами в этой сфере.

Оценка и ее стоимость в Альфа-Банке.

Перечень аккредитованных оценочных компаний размещен на сайте Альфа-Банка и насчитывает около 150 наименований. Основная масса оценщиков из предлагаемого списка находится в крупнейших городах страны таких, как Москва, Санкт-Петербург, Самара, Уфа.

Процедура оценки сравнительно простая. Заемщику нужно выбрать компанию и заключить с ней договор на оказание оценочных услуг.

При этом в зависимости от типа оцениваемой недвижимости заказчик должен предоставить:

• паспорт (свой и собственника квартиры);
• документ, подтверждающий право (свидетельство, выписка из ЕГРН);
• правоустанавливающий документ (ДКП, ДДУ, уступки прав, договор дарения или иной документ);
• технический паспорт на объект;
• разрешение на строительство;
• договор аренды земельного участка, на котором возводится объект;
• учредительные документы застройщика;
• план распределения квартир в доме;
• разрешение на ввод здания в эксплуатацию;
• иные документы по требованию эксперта.

Полный перечень документов, необходимых для оценочных мероприятий, можно уточнить непосредственно в компании. Далее в соответствии с договоренностью заказчика и исполнителя, последний выезжает на место, чтобы произвести осмотр жилого помещения, а после осмотра и анализа составляется отчет.

В завершении темы остановимся на вопросе, сколько стоит оценка квартиры для ипотеки, которую предлагает Альфа-Банк.

Цена в данном случае не имеет конкретной величины, так как зависит от ряда факторов, в частности от:

• региона, в котором располагается объект;
• удаленности оценочной компании от места нахождения оцениваемой недвижимости;
• типа и вида жилого помещения;
• скорости выполнения заказа (срочные заказы стоят дороже как минимум на 1000 рублей).

Соответственно в столице и Санкт-Петербурге расценки будут самые высокие. Здесь при удачном расположении жилья отчет можно оформить за 5-6 тысяч рублей и более. В других субъектах стоимость значительно ниже, примерно от 2-3 и более тысяч рублей в зависимости от выбранного оценщика.

Стоит также упомянуть и о сроке, в течение которого документ считается действительным. Данный период составляет полгода от даты составления отчета. Это важный момент, так как если заемщик попытается предоставить для оформления ипотеки несвежий отчет, сделка со стопроцентной вероятностью будет приостановлена до тех пор, пока клиент не предоставит актуальные сведения о стоимости недвижимости.