Какие документы должна передать управляющая компания при расторжении договора - Контакты компаний и предприятий на Atlaso.ru

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 162 ЖК РФ

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

(см. текст в предыдущей редакции)

1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

(часть 1.1 введена Федеральным законом от 05.04.2013 N 38-ФЗ)

КонсультантПлюс: примечание.

Действие положений ст. 162 (в ред. ФЗ от 03.04.2018 N 59-ФЗ) распространяется на отношения, возникшие из договоров управления многоквартирным домом, заключенных до 03.04.2018.

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 05.04.2013 N 38-ФЗ, от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

(часть 2.1 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 263-ФЗ)

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

(в ред. Федеральных законов от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

(в ред. Федерального закона от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

КонсультантПлюс: примечание.

Ч. 5 ст. 162 при управлении многоквартирными домами, предоставлении коммунальных услуг не применяется на территориях ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей (Постановление Правительства РФ от 07.03.2023 N 360).

5. Договор управления многоквартирным домом заключается:

1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;

3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

(часть 5 в ред. Федерального закона от 05.04.2013 N 38-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

(часть 7 в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

(часть восьмая.1 введена Федеральным законом от 29.12.2006 N 251-ФЗ, в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

(часть восьмая.2 введена Федеральным законом от 29.12.2006 N 251-ФЗ, в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

10. Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

(часть 10 в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

(в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 263-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

12. Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.

(часть 12 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

Источник

Собственники помещений в МКД имеют право в любой момент прекратить договорные отношения с управляющей организацией. При этом суды признают договор управления публичным и считают, что управляющая организация не может от него отказаться в одностороннем порядке. Узнайте, как УО законно расторгнуть договор управления МКД.

Как защитить договор управления многоквартирным домом от оспаривания

Кто может расторгнуть договор управления

Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, определить или изменить способ управления МКД могут собственники помещений на общем собрании. Расторгнуть договор управления в одностороннем порядке они имеют право в любое время. Это зафиксировано в постановлении Президиума ВАС от 22.11.2011 № 7677/2011.

Управляющие организации такого права лишены: согласно постановлению Президиума ВАС от 15.07.2010 № 1027/10, заключённый между УО и собственниками помещений в МКД договор управления признаётся публичным. Следовательно, УО не может отказаться от оказания услуг по договору, если существует возможность их выполнить (определение Конституционного суда РФ от 06.06.2002 № 115-О).

Однако, по словам директора НП СРО УН «КИТ», члена Экспертного совета Комитета по энергетике Госдумы РФ Елены Шерешовец, для управляющих организаций существуют два законных способа, чтобы разорвать договорные отношения с жителями МКД:

Вынести вопрос на общее собрание собственников помещений в МКД.
Расторгнуть договор в одностороннем порядке после истечения срока его действия.

Давайте рассмотрим каждый из перечисленных способов.

Способ 1: вынести вопрос на общее собрание собственников

Причин, по которым управляющая организация стремится разорвать договор управления с МКД, может быть много. Среди них рост задолженности жителей за жилищно-коммунальные услуги и сложность её взыскания, аварийность дома, отказ собственников от повышения тарифов.

Но независимо от причины, УО может попробовать договориться с жителями МКД и вынести вопрос о расторжении договора на общее собрание собственников (ч. 3 ст 161 ст. ЖК РФ). Планируя «уйти» из ненадёжного МКД, управляющая организация должна аргументировать, почему собственникам стоит сменить компанию, отвечающую за содержание и ремонт общего имущества МКД.

Инициировать ОСС может как собственник помещений в МКД, так и управляющая организация (ст. 45 ЖК РФ). Решение утверждается большинством от общего числа голосов, принимавших участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). При этом жители МКД должны решить, кто будет управлять их домом: сменить способ управления или выбрать другую управляющую организацию.

Претензионный порядок урегулирования споров в договоре управления

Способ 2: расторгнуть договор по истечении срока действия

Сложившаяся судебная практика показывает, что у управляющих организаций есть право расторгнуть договор управления после окончания срока его действия согласно ст. 162 ЖК РФ.

Такой способ разорвать договорные отношения с проблемным МКД подтверждён постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.03.2013 по делу № А41-9806/12. Хотя итог тяжбы был в пользу собственников, в ходе рассмотрения дела суд отметил важные аспекты в толковании некоторых статей ЖК РФ и ГК РФ о расторжении договоров управления.

Собственники МКД подали иск на управляющую компанию. Они провели ОСС, на котором решили сменить способ управления и создать ТСЖ. Решение собрания зафиксировали в протоколе, зарегистрировали ТСЖ и уведомили УО. Но управляющая компания отказалась передать ТСЖ техническую документацию на дом согласно ч. 10 ст. 162 ЖК РФ.

Областной арбитражный суд, куда обратились жители МКД, в иске отказал. В решении суд отметил, что в протоколе ОСС нет решения о расторжении договора с управляющей компанией, заключённого до смены способа управления. Арбитражный апелляционный суд поддержал выводы первой инстанции и жалобу жителей МКД отклонил.

Собственники помещений в МКД обратились в Федеральный арбитражный суд округа, который с мнением первых двух судов не согласился. Суд отметил, что жители МКД зафиксировали в протоколе ОСС факт смены способа управления домом и уведомили УО о своём решении. Таким образом, договор с управляющей организацией был расторгнут. Решение суда первой инстанции и постановление арбитражного апелляционного суда были отменены, а иск собственников – удовлетворён.

Как расторгнуть договор управления в одностороннем порядке со стороны УК

Правильно составить договор управления МКД

Решение Федерального арбитражного суда основывалось на толковании следующих статей Жилищного и Гражданского кодексов РФ:

Договор управления, заключённый собственником помещения с УО, расторгается при наличии заявления одной из сторон о его прекращении (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).
Односторонний отказ от договора управления не противоречит ст. 782 ГК РФ: и заказчик, и исполнитель вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг.
В силу п. 3 ст 450 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается расторгнутым.

Судебное решение показывает, что УО имеет право расторгнуть договор управления после окончания срока его действия без согласия ОСС. Если заключить с собственниками договор сроком на один год с условием пролонгации, управляющая организация при необходимости сможет отказаться от управления домом. Главное – подробно прописать в договоре процедуру отказа: установить шаблон уведомления собственников, способы и сроки его доставки и другие важные пункты.

Подпишитесь на рассылку

Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 75 748 подписчикам

Статьи по теме

Вопросы по теме

Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru

Источник

Договор управления многоквартирным домом изменяется и (или) расторгается в порядке, установленном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).
Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено законом или договором. В случае одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается расторгнутым (п. 4 ст. 450, п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).
Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, если до истечения срока действия договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (ч. 4 ст. 161, ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).
Собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 453 ГК РФ).
Для расторжения договора с управляющей организацией собственникам помещений необходимо сделать следующее.

Шаг 1. Проведите общее собрание собственников помещений
В повестку дня общего собрания должен быть включен вопрос о расторжении договора с управляющей организацией и выборе иной управляющей организации или об изменении (выборе) способа управления домом (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).
Решение общего собрания по указанным вопросам принимается большинством голосов от общего количества голосов принимающих участие в собрании собственников помещений. При этом следует учесть, что собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в доме или их представители, обладающие более чем 50% от общего числа голосов (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 3 ст. 45, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
При расчете кворума учитываются также лица, принявшие от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, которые могут принимать участие в собрании в течение года со дня ввода МКД в эксплуатацию (ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ; Письмо Минстроя России от 26.02.2020 N 5607-ОГ/04).

Шаг 2. Направьте уведомление о принятом решении в управляющую организацию
В течение пяти дней уведомление о принятом на собрании решении (о расторжении договора) с приложением копии решения необходимо направить в (п. 18 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416; ч. 1.1 ст. 20 ЖК РФ; Письмо Минстроя России от 19.11.2019 N 40814-ОГ/04):
организацию, ранее управлявшую домом;
орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля, если региональным законодательством соответствующие полномочия переданы органам местного самоуправления).
Указанное уведомление должно содержать, в частности, наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме — сведения об одном из собственников, указанном в решении общего собрания о выборе способа управления.
Уведомление может быть направлено с использованием государственной информационной системы ЖКХ (абз. 2 п. 18 Правил N 416).
Если момент прекращения договора при одностороннем отказе от него не согласован в договоре, то договор будет считаться прекращенным с момента получения стороной уведомления об отказе другой стороны от договора. При этом уведомление считается доставленным и в том случае, если оно фактически не было получено по причинам, зависящим от адресата (абз. 2 п. 1 ст. 165.1, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ; п. п. 63, 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).
В течение трех дней со дня прекращения договора управляющая организация должна передать указанному в уведомлении лицу техническую документацию и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома, а также реестр собственников помещений (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ; п. 19 Правил N 416).
В одностороннем порядке договор управления многоквартирным домом расторгается путем проведения общего собрания собственников помещений также и в случае выбора собственниками иных способов управления многоквартирным домом, таких как ТСЖ, жилищный кооператив, специализированный потребительский кооператив (ч. 2 ст. 161, ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Дата актуальности материала: 06.02.2021

Источник

Недобросовестная управляющая компания может годами отравлять жизнь обитателей многоквартирного дома. Мусор не вывозится, облупившаяся краска кусками покидает стены, а сосульки каждую весну угрожающе свисают с крыши… При этом квитанции с нескромными суммами продолжают поступать из месяца в месяц. Выход есть — менять УК. Как это сделать, читайте ниже.

Общий порядок действий по смене УК

Времена ЖЭКов ушли в прошлое, и терпеть бездействие коммунальщиков больше не нужно. Жители многоквартирных домов вправе отказаться от услуг одной УК в пользу другой с более высоким уровнем сервиса. Но расторгнуть отношения в одностороннем порядке не получится: необходимо выполнить определенные процедуры. Сделать переход законным, а также соблюсти все формальности поможет представленная ниже инструкция.

Выберите новую УК

К выбору управляющей компании следует подходить ответственно. Внимательно изучите имеющиеся варианты. Проштудируйте сайты, обратитесь к отзывам, поговорите с жителями домов, прикрепленных к интересующим вас УК. Не стесняйтесь задавать вопросы. Выясните, какие услуги будут предоставляться и за какую стоимость.

Проведите собрание жильцов дома

Итак, с компанией определились. Пора созывать жильцов на собрание. На повестке дня — смена управляющей компании. Важно, чтобы половина присутствующих на обсуждении проголосовала положительно. Жильцы, которые не смогли присутствовать, должны быть ознакомлены с принятым решением. Результаты следует закрепить документально.

Уведомите управляющую организацию о расторжении договора

Управляющую компанию необходимо известить в течение 5 дней после собрания. Направьте соответствующее уведомление, а также протокол заседания жильцов.

Некоторые недобросовестные организации могут отрицательно отреагировать на ваше решение. Если мирно договориться не получится, попробуйте пригрозить судом. Если и это не подействовало, обратитесь к юристу, который поможет подготовить иск для обращения в вышестоящие инстанции.

Заключите договор с новой управляющей компанией

Для этого потребуется собрать необходимые документы:

Заявление
Протокол собрания жильцов
Договор с бывшей УК

Имейте в виду: в новом договоре должны подписаться не менее половины собственников квартир МКД. Удобнее подготовить документ заранее и подписать на общем собрании жильцов.

С чего начинать смену управляющей компании

Первым делом определитесь с причинами перехода к другой управляющей организации. Это может быть:

Нарушение УК своих обязательств. Невыполнение услуг, нежелание реагировать на поступающие жалобы от жильцов, и т.д.
Соглашение сторон, если старая управляющая компания не возражает против расторжения действующих отношений.
Окончание действия договора. Обязательно подать соответствующее заявление, иначе договор пролонгируется автоматически.
Смена способа управления многоквартирным домом. Впоследствии вы сможете нанять УК для выполнения нужных задач.

Срок передачи технической документации при смене УК

В течение 3-х дней после расторжения договора управляющая компания обязана передать техническую документацию, ключи от общих помещений, электронные коды доступа от оборудования и прочее вновь выбранной управляющей организации, товариществу или кооперативу.

Когда платить в новую УК

При смене управляющей организации нередко возникают путаницы в финансовых операциях. Заявление написали, договор оформили. Сразу ли ждать начисление платежей?

Оплачивать услуги нужно лишь после того, как ваш дом будет внесен в лицензию УК. Если с документами все в порядке, то происходит это в течение 10 дней после обращения УК в орган государственного жилищного надзора. Вся необходимая информация есть на сайте ГЖН.

Юристы по спорам с управляющими компаниями

Источник

Автор:
Мария Букреева

Мы знаем, что собственники помещений в многоквартирном доме в ввиду каких-либо обстоятельствах могут расторгнуть договор с управляющей компанией. А может ли УК расторгнуть договор со своей стороны? Разберемся в статье.

Пункт 1 ст. 310 Гражданского кодекса РФ устанавливает запрет на односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий. Исключения из данного правила возможны только в случаях, прямо предусмотренных законом.

Одной из норм, устанавливающих подобное исключение, является ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, предусматривающая право собственников расторгнуть договор управления при неисполнении управляющей организацией его условий.

Чаще всего суды признают договор между собственниками помещений МКД и УК публичным и считают, что управляющая организация не может от него отказаться в одностороннем порядке.

Кто может расторгнуть договор управления

Для управляющих компаний существуют два законных способа, чтобы расторгнуть договор с жителями МКД:

Поднять вопрос на общем собрании собственников помещений в МКД;
Расторгнуть договор в одностороннем порядке после истечения срока его действия.

Способ 1.

Причины, по которым УК хочет расторгнуть договор управления с МКД, могут быть совершенно разные. Например, увеличение задолженности жителей за услуги ЖКХ и сложность её взыскания, аварийность дома, отказ собственников от повышения тарифов. Несмотря на причины, УО может попробовать договориться с жителями МКД и вынести вопрос о расторжении договора на общее собрание собственников (ч. 3 ст 161 ст. ЖК РФ). УК должна предоставить аргументы, почему собственникам стоит сменить компанию, отвечающую за содержание и ремонт общего имущества МКД. Инициировать ОСС может как собственник помещений в МКД, так и управляющая организация (ст. 45 ЖК РФ). Решение утверждается большинством от общего числа голосов, принимавших участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Также на этом собрании жители МКД должны принять решение, кто будет управлять их домом: поменять способ управления или выбрать другую УК.

Способ 2.

Управляющая компания может расторгнуть договор управления после окончания срока его действия согласно ст. 162 ЖК РФ. Такой способ разорвать договорные отношения с проблемным МКД подтверждён постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.03.2013 по делу № А41-9806/12. Хотя итог тяжбы был в пользу собственников, в ходе рассмотрения дела суд отметил важные аспекты в толковании некоторых статей ЖК РФ и ГК РФ о расторжении договоров управления. Собственники МКД подали иск на управляющую компанию. Они провели ОСС, на котором решили сменить способ управления и создать ТСЖ. Решение собрания зафиксировали в протоколе, зарегистрировали ТСЖ и уведомили УО. Но управляющая компания отказалась передать ТСЖ техническую документацию на дом согласно ч. 10 ст. 162 ЖК РФ. Областной арбитражный суд, куда обратились жители МКД, в иске отказал. В решении суд отметил, что в протоколе ОСС нет решения о расторжении договора с управляющей компанией, заключённого до смены способа управления. Арбитражный апелляционный суд поддержал выводы первой инстанции и жалобу жителей МКД отклонил. Собственники помещений в МКД обратились в Федеральный арбитражный суд округа, который с мнением первых двух судов не согласился. Суд отметил, что жители МКД зафиксировали в протоколе ОСС факт смены способа управления домом и уведомили УО о своём решении. Таким образом, договор с управляющей организацией был расторгнут. Решение суда первой инстанции и постановление арбитражного апелляционного суда были отменены, а иск собственников – удовлетворён.

Источник

Передача технической документации при смене УК

«Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2018, N 7

В случае прекращения договора управления МКД, заключенного собственниками помещений в доме с управляющей организацией (допустим, по причине смены способа управления домом или расторжения договора управления), УК должна передать новому управляющему техническую документацию по дому. Как правильно исполнить данное требование? Какие нюансы при этом следует учитывать? В каких случаях документацию можно не передавать? Что делать, если у УК нет документов, которые должны быть переданы в соответствии с нормативно закрепленным перечнем?

Про договор управления МКД

Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления МКД выбирается на общем собрании собственников помещений в доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в МКД.

В случае выбора собственниками помещений в качестве способа управления МКД управления управляющей организацией УК обязана приступить к исполнению договора управления домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ в редакции Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ, действующей с 11.01.2018). Ранее УК приступала к работе не позднее чем через 30 дней со дня подписания договора управления или в иной срок, установленный договором.

Жилищным кодексом (ч. 5 ст. 162) определен как минимальный, так и максимальный срок, на который может быть заключен договор управления МКД. По окончании срока действия договор управления считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были им предусмотрены, если отсутствует заявление одной из сторон о прекращении договора. Кроме того, ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственникам помещений в МКД предоставлено право на основании решения общего собрания собственников в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления, если УК не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной УК или изменении способа управления домом.

Для УК важно понимать, в какой момент договор управления считается прекращенным, поскольку именно с ним связан срок, в течение которого должна быть передана техническая документация по дому новому управляющему. Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Поскольку Жилищным кодексом иное не предусмотрено (наоборот, указано, что изменение и расторжение договора управления МКД осуществляются в порядке, установленном гражданским законодательством, — ч. 8 ст. 162), в соответствии с данной статьей Гражданского кодекса договор управления МКД считается расторгнутым (прекращенным) с момента получения УК от уполномоченного общим собранием лица уведомления о расторжении (отказе от исполнения) договора управления (Определение ВС РФ от 10.11.2017 N 301-АД17-16467 по делу N А29-9508/2016), если только иное не предусмотрено договором управления (Постановление АС ВВО от 13.06.2017 N Ф01-1701/2017 по делу N А28-2149/2016). При этом, несмотря на прекращение действия договора управления, УК обязана осуществлять деятельность по управлению МКД до тех пор, пока в реестр лицензий не будут внесены изменения (ч. 6 ст. 198, ч. 3 ст. 200 ЖК РФ). Данный порядок направлен на соблюдение принципа непрерывности ведения деятельности по управлению МКД.

Общее требование о передаче документации

Согласно ч. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления МКД обязана передать техническую документацию на дом и иные связанные с управлением таким домом документы новому управляющему или собственнику (в случае непосредственного управления домом собственниками помещений в доме). Дожидаться внесения изменений в реестр лицензий для исполнения указанной обязанности УК не нужно (см. также Постановление АС ВВО от 20.07.2017 N Ф01-2761/2017 по делу N А29-9508/2016).

До 11.01.2018 действовал иной срок передачи документов: их нужно было отдать за 30 дней до прекращения договора управления МКД. Помимо этого, Федеральным законом N 485-ФЗ, которым и был изменен указанный срок, список вещей, подлежащих передаче при смене УК, был уточнен путем включения в него:

ключей от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД;
электронных кодов доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества;
иных технических средств и оборудования, необходимых для эксплуатации МКД и управления им.

Следует учитывать: поскольку Жилищный кодекс не устанавливает иное, имеющаяся в наличии техническая документация должна передаваться безвозмездно (Письмо Минрегиона РФ от 20.12.2006 N 14313-РМ/07).

Отказ или уклонение от передачи технической документации на МКД и иных документов, связанных с управлением домом, а также нарушение порядка и сроков передачи этих документов являются административно наказуемым деянием, ответственность за совершение которого в виде штрафа установлена ст. 7.23.2 КоАП РФ. Размер штрафа для граждан варьируется от 2 000 до 5 000 руб., для должностных лиц — от 30 000 до 40 000 руб., для юридических лиц — от 150 000 до 200 000 руб. Повторное привлечение должностного лица к ответственности грозит ему дисквалификацией на срок от одного года до трех лет. Причем правонарушение признается длящимся <1>, поэтому постановление по делу об административном правонарушении может быть вынесено в течение двух месяцев со дня его обнаружения — дня, когда должностное лицо, уполномоченное составлять протокол об административном правонарушении, выявило факт его совершения.

<1> См. Постановления АС СЗО от 20.09.2017 N Ф07-9238/2017 по делу N А05-13556/2016, АС СКО от 27.12.2016 N Ф08-9671/2016 по делу N А32-15089/2016.

Кроме того, антимонопольный орган может посчитать, что действия (бездействие) УК, выразившиеся в отказе передать техническую документацию на МКД новому управляющему, нарушают ст. 14.8 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (см., например, Постановление АС ВВО от 05.05.2017 N Ф01-1500/2017 по делу N А82-2693/2016).

В связи с этим УК и ее должностные лица, а также работники должны четко знать порядок передачи документации в случае прекращения договора управления МКД. Кроме того, думается, нелишним будет располагать информацией о том, при каких обстоятельствах выполнять требование о передаче документов не нужно.

Порядок передачи документации на МКД

Порядок передачи технической документации на МКД и иных документов, связанных с управлением этим домом, закреплен в разд. V Правил осуществления деятельности по управлению МКД <2>.

<2> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416.

Прежде всего уполномоченное собранием, на котором было принято решение о прекращении договора управления, лицо должно направить организации, ранее управлявшей домом, а также в орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля) уведомление о принятом решении (для этих целей может использоваться ГИС ЖКХ). На исполнение данной обязанности дается пять рабочих дней. Уведомление (в момент получения которого договор управления считается прекращенным, если в нем не содержатся другие сроки прекращения договора, допустим, по истечении одного месяца с момента получения уведомления) должно содержать:

наименование организации, выбранной собственниками помещений в МКД для управления этим домом;
ее адрес;
сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления МКД (в случае выбора непосредственного управления собственниками помещений в доме).

Подлинники решения и протокола общего собрания собственников помещений в МКД должны быть переданы «свергнутой» УК не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). УК делает копии и передает подлинники в орган ГЖН для хранения в течение трех лет.

Обратите внимание! Отсутствие в протоколе общего собрания собственников помещений сведений о лице, уполномоченном на направление уведомления организации, ранее управлявшей домом, не освобождает УК от обязанности по передаче технической и иной документации на МКД вновь избранной управляющей организации (Постановление АС ВВО от 07.07.2017 N Ф01-2078/2017 по делу N А28-10101/2016).

После получения уведомления (в течение трех рабочих дней, если не срабатывает иной срок, когда договор управления считается прекращенным позднее) УК должна передать новому управляющему:

техническую документацию на МКД;
другие документы, связанные с управлением домом;
сведения, указанные в пп. «б» п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению МКД. Это информация о лицах, использующих общее имущество в доме, а также о собственниках и нанимателях помещений в МКД, например <3>:

сведения о гражданах, проживающих в доме на основании договоров социального найма (копии архивных договоров социального найма, архивные ордера);
документы, обосновывающие использование льгот по оплате ЖКУ;
документы по ведению регистрационного учета граждан (карточки регистрации по месту жительства в жилых помещениях, карточки поквартирного учета);
журнал учета заявлений о регистрации по месту пребывания.

<3> Постановления АС ВВО от 09.02.2018 N Ф01-6682/2017 по делу N А28-2743/2017, АС ПО от 17.04.2017 N Ф06-19453/2017 по делу N А49-2574/2016, от 12.04.2018 N Ф06-29943/2018 по делу N А57-27891/2016, АС СЗО от 21.07.2017 N Ф07-5887/2017 по делу N А56-42494/2016.

Согласно п. 20 Правил осуществления деятельности по управлению МКД техническая документация на МКД и иные документы, связанные с управлением домом, подлежат передаче в составе, предусмотренном Правилами содержания общего имущества в МКД <4>. Техническая документация на МКД включает в себя:

документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
документы на установленные ОПУ и сведения о проведении их ремонта, замены, поверки, информацию об оснащении помещений в доме ИПУ в том числе по каждому такому индивидуальному счетчику (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), дату последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний;
документы (акты) о приеме результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в МКД;
акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в МКД, конструктивных частей дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, журнал осмотра;
акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности дома к отопительному периоду;
инструкцию по эксплуатации МКД (если разрешение на ввод дома в эксплуатацию получено после 01.07.2007).

<4> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.

Открытый перечень документов, входящих в состав иных документов, связанных с управлением МКД, приведен в п. 26 Правил содержания общего имущества в МКД. К ним относятся:

копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
выписка из ЕГРН, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по форме, утвержденной Приказом Минстроя РФ от 25.04.2017 N 741/пр (для МКД, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после 01.07.2017);
документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящихся к части земельного участка (при наличии сервитута);
проектная документация (ее копия) на МКД, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) дома (при наличии);
списки собственников и нанимателей помещений в МКД, а также лиц, использующих общее имущество в доме на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений), составленные с учетом требований законодательства РФ о защите персональных данных;
договоры об использовании общего имущества собственников помещений в МКД;
оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в МКД. Следует учитывать, что с 11.01.2018 действует требование о передаче подлинников решений и протоколов в орган ГЖН для хранения в течение трех лет. У управляющего остаются в этом случае только копии протоколов и решений;
иные связанные с управлением МКД документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений, например реестры договоров, заключенных с РСО, подрядными и прочими организациями по предоставлению ЖКУ.

При определении состава документации по МКД управляющие также ориентируются на списки документов, приведенные в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда <5>.

<5> Утверждены Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170.

Так, согласно п. 1.5.1 этих Правил к технической документации длительного хранения (она корректируется по мере изменения технического состояния, проведения капитального ремонта или реконструкции и т.п.) отнесены среди прочего:

план участка в масштабе 1:1000 — 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;
акты приема жилых домов от строительных организаций;
акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);
паспорта котельного хозяйства;
паспорта лифтового хозяйства. К паспортам лифтов должны быть приложены:

декларации о соответствии лифта требованиям ТР ТС 011/2011 «Безопасность лифтов» <6>;
акты технического освидетельствования лифтов МКД;
результаты обследования лифтов (заключения), рекомендации и условия возможного продления срока эксплуатации лифтов, указанные в заключениях;
результаты испытания и измерения, оформленные протоколами;
заключение, оценка соответствия лифтов.

<6> Принят Решением Комиссии Таможенного союза от 18.10.2011 N 824.

В состав документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия, на основании п. 1.5.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда входят:

сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
акты технических осмотров;
журналы заявок жителей;
протоколы измерения сопротивления электросетей;
протоколы измерения вентиляции.

Подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в МКД. Причем передаче подлежат оригиналы, а не копии документов (Постановление АС ВВО от 31.07.2017 N Ф01-2762/2017 по делу N А29-9408/2016).

Таким образом, состав документации по МКД направлен на возможность определить общий состав имущества дома и надлежащее выполнение функции управления МКД в соответствии с требованиями действующего на момент передачи документов законодательства РФ, предъявляемыми к состоянию имущества.

Передача технической документации на МКД и иных связанных с управлением этим домом документов осуществляется по акту приема-передачи, который должен содержать сведения о дате и месте его составления, а также, естественно, перечень передаваемых документов. В акте следует отразить и имеющиеся разногласия по количественному и (или) качественному составу документов. Копию акта необходимо направить в орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля) в течение трех дней со дня его подписания передающей и принимающей сторонами.

Минрегион в Письме от 20.12.2006 N 14316-РМ/07 рекомендовал также при смене УК составить двухсторонний акт состояния общего имущества в МКД с целью использования его для оценки результативности работы организации, управлявшей МКД до момента составления акта, для планирования работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества собственников помещений дома.

Решение о смене УК оспаривается

Есть мнение о том, что у УК отсутствует обязанность по передаче документов вновь избранной управляющей организации при наличии судебного спора по обжалованию решения о выборе способа управления, прекращении договора управления (это самостоятельное основание для отказа в передаче технической документации). Однако это ошибочная позиция.

Как указано выше, УК обязана приступить к исполнению договора управления МКД с даты внесения изменений в реестр лицензий в связи с заключением договора управления таким домом. Орган ГЖН после получения информации о принятии общим собранием собственников помещений соответствующего решения вносит изменения в реестр (ч. 3 ст. 198 ЖК РФ) в сроки и порядке, которые прописаны в Приказе Минстроя РФ от 25.12.2015 N 938/пр. При принятии решения о внесении изменений в реестр соответствующие поправки вносятся органом ГЖН с 1-го числа календарного месяца, следующего за датой, указанной в соответствующем решении, но не ранее срока, который определен в договоре управления МКД и с которого лицензиат начинает вести деятельность по управлению домом.

В части 3.1 ст. 198 ЖК РФ, введенной Федеральным законом N 485-ФЗ, разъяснены последствия признания судом недействительным решения общего собрания собственников помещений в МКД о выборе УК или изменении способа управления домом, которое послужило основанием для направления в орган ГЖН соответствующих сведений. При таких обстоятельствах орган ГЖН внесет изменения в реестр на основании вступившего в законную силу решения суда о признании соответствующего решения общего собрания собственников недействительным не ранее даты вступления в силу такого решения суда. Получается, само по себе наличие судебного спора в отношении правомерности принятия решения о смене УК не мешает органам ГЖН внести изменения в реестр, а следовательно, новая УК должна приступить к исполнению своих обязанностей, для чего ей нужна документация по дому. (Отсутствие соответствующей документации по МКД создает существенные препятствия в управлении домом <7>.)

<7> Постановление АС ПО от 12.04.2018 N Ф06-29943/2018 по делу N А57-27891/2016.

На этом настаивают и судьи: оспаривание протокола общего собрания не исключает необходимости исполнения обязанности по передаче технической документации и не является обстоятельством, приостанавливающим или прерывающим срок передачи технической документации вновь избранной УК (см. Постановление АС ЗСО от 14.05.2018 N Ф04-1320/2018 по делу N А27-14023/2017).

А вот если сами собственники отменят свое решение о смене УК до окончания срока, в течение которого техническая документация на МКД должна быть передана вновь избранной управляющей организации, то правовые основания для возложения на УК обязанности передать техническую документацию на дом и иные документы, связанные с управлением им, отсутствуют. Такой подход продемонстрирован в судебной практике.

Арбитражный суд	Судебный акт
АС ПО	Постановление от 12.02.2018 N Ф06-29454/2018 по делу N А49-4775/2017, в передаче которого в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано Определением ВС РФ от 18.06.2018 N 306-КГ18-7181
Постановление от 16.02.2018 N Ф06-29421/2018 по делу N А49-1016/2017, в передаче которого в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано Определением ВС РФ от 18.06.2018 N 306-КГ18-7182
Постановление от 11.05.2018 N Ф06-32986/2018 по делу N А49-7267/2017
АС СЗО	Постановление от 31.05.2017 N Ф07-5215/2017 по делу N А66-912/2015

Судьи АС ПО подчеркнули: общее собрание собственников по своей правовой природе является органом управления, обладающим правом как на принятие юридически значимых решений, так и на их последующее изменение и (или) отмену. Компетенция общего собрания может быть ограничена законом или соглашением собственников. Статья 44 ЖК РФ, определяющая компетенцию общего собрания собственников помещений в МКД, также не содержит ограничений на право отмены ранее состоявшихся решений.

Однако нужно учитывать, что среди арбитров есть и другое мнение: действующим законодательством общее собрание собственников не наделено полномочиями по отмене решений, принятых им ранее (Постановление АС ЗСО от 26.01.2018 N Ф04-5737/2017 по делу N А45-5531/2017).

Обратите внимание! Решение, принятое общим собранием собственников помещений в МКД, может быть обжаловано в суде собственником, который не принимал участие в собрании или голосовал против принятия решения, если таким решением нарушены его права и законные интересы. На подачу заявления в суд отводится шесть месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ). Кроме того, с заявлением о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в МКД, вправе обратиться в суд орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля) (п. 1 ч. 6 ст. 20 ЖК РФ). А вот УК не обладает правом на оспаривание решения собственников помещений в МКД о выборе новой управляющей организации и расторжении договора управления с ней в связи с односторонним отказом от его исполнения (Постановление АС ВВО от 19.06.2017 N Ф01-1484/2017 по делу N А28-2660/2016).

Документация, подлежащая передаче, отсутствует

В пункте 21 Правил осуществления деятельности по управлению МКД рассмотрена ситуация, когда у ранее управлявшей МКД организации отсутствуют один или несколько документов, входящих в состав технической документации на МКД, которые были переданы ей в установленном порядке. Такая организация обязана в течение трех месяцев со дня получения уведомления принять меры для восстановления недостающих документов, а затем передать их по отдельному акту приема-передачи новому управляющему.

Опираясь на буквальное прочтение указанной нормы, некоторые судьи считают, что восстановление технической документации на МКД, иных документов, связанных с управлением им, допустимо лишь в случае подтверждения факта передачи УК такой документации и утраты ею данных документов (Постановление АС ДВО от 17.01.2018 N Ф03-5079/2017 по делу N А73-5252/2017). Обязанность по восстановлению утраченной документации может быть возложена только на ту организацию, у которой она имелась (Определение ВС РФ от 22.04.2016 N 303-ЭС16-3028 по делу N А51-35762/2014, постановления АС СКО от 13.03.2018 N Ф08-705/2018 по делу N А63-8830/2017, от 06.04.2017 N Ф08-1860/2017 по делу N А32-31487/2016).

Однако в п. 27 Правил содержания общего имущества в МКД содержится такое требование.

Ответственные лица обязаны в установленном законодательством РФ порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на МКД и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.

На основании этой нормы, а также опираясь на позицию высшего арбитра, другая часть судей делает вывод, что управляющий должен принимать исчерпывающие меры для получения всех необходимых документов и неисполнение данной обязанности не может освободить его от обязанности по передаче документации. Отсутствие или утрата документации не может быть основанием для прекращения обязанности по передаче документов в связи со сменой УК. Техническая документация на дом подлежит восстановлению за счет обязанного лица (Постановление Президиума ВАС РФ от 30.03.2010 N 17074/09 по делу N А40-73182/08-19-483).

Один из примеров — Постановление АС МО от 07.03.2018 N Ф05-711/2018 по делу N А40-30752/2017. Невыполнение ответчиком (первой УК) своей обязанности по получению документации по дому от застройщика, генподрядчика и других лиц, в том числе в принудительном порядке в случае спора, не может иметь негативных последствий для следующей управляющей организации. Вывод о том, что именно истец (новая УК) обязан доказать наличие у ответчика истребуемой документации, является ошибочным, поскольку наличие такой документации у ответчика презюмируется в связи с наличием у него в предыдущий период специального статуса управляющей организации.

В деле N А27-13706/2017 судьи посчитали (см. Постановление АС ЗСО от 06.04.2018 N Ф04-842/2018): УК должна восстановить за свой счет документацию, так как не были представлены объективные доказательства того, что спорная техническая и иная документация на МКД при заключении договора управления не была передана прежней управляющей организацией, а УК принимала меры для ее получения. Вывод основан на следующем:

без истребуемой документации эксплуатация МКД была бы невозможной;
техническая документация на дом должна была храниться у ответчика. Бремя доказывания того обстоятельства, что соответствующая документация изначально не передавалась от организации, осуществлявшей управление названным домом до ответчика, возлагается на него;
отсутствие или утрата указанной документации не может быть основанием для прекращения обязанности по ее передаче;
перечень обязательных документов нормативно установлен;
при получении комплекта документации на дом от своего предшественника ответчик должен был принять исчерпывающие меры для получения всех необходимых документов. Доказательства того, что ответчик принимал такие меры, в материалы дела не представлены. Меры по истребованию технической документации после получения претензии истца о передаче документов (запросы в архив) таковыми не являются.

Аналогичные выводы озвучены в Постановлении АС ЗСО от 11.09.2017 N Ф04-3250/2017 по делу N А27-19134/2016.

Интересный случай рассмотрен в деле N А53-26778/2015. Управляющий отказался передать документацию по дому новому ТСЖ, представив доказательства того, что оригиналы документов были переданы уполномоченному собственнику. Судьи указали, что обязанность восстановить истребуемую документацию при ее фактическом наличии именно у уполномоченного представителя собственников законом не предусмотрена. Восстановление документов повлечет наличие фактически двух комплектов документации и не будет способствовать надлежащему управлению МКД и качественному содержанию его общего имущества (Постановление АС СКО от 01.12.2017 N Ф08-9534/2017).

* * *

Прекращение договора управления МКД влечет для УК обязанность по передаче технической документации на дом и иных документов, связанных с управлением им, новому управляющему или одному из собственников помещений в МКД (при непосредственном управлении собственниками помещений) в течение трех рабочих дней с момента получения уведомления о принятом общим собранием собственников решении. Если стороны согласовали иной срок прекращения договора управления, три дня, отведенные для исполнения обязанности по передаче документации, отсчитываются с иной даты. При этом в любом случае не нужно дожидаться, когда орган ГЖН внесет изменения в реестр лицензий, даже если в суде идет спор по поводу правомерности принятия решения. А вот при отмене собственниками помещений своего решения о смене УК избежать передачи документации вполне можно. Если соответствующая документация по дому у УК отсутствует, это не является основанием для прекращения обязанности по передаче документов новому управляющему, недостающие документы придется восстановить за свой счет.

Е.Н. Моряк

Эксперт журнала

«Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение»

Источник