Какие документы должна передать управляющая компания при создании тсж

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) ни в коем случае нельзя путать с домкомом или домсоветом. В последнем случае — это сугубо добровольные общественные объединения, состоящие из активистов дома.
ТСЖ — это официальный орган домоуправления, имеющий юридические полномочия, Устав и расчетный счет. Деятельность товарищества собственников жилья регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации и Налоговым кодексом, так как ТСЖ относится к юрлицу.

Пошаговая инструкция, как создать ТСЖ

1. Собрание и протокол

Выйти с предложением о создании органа управления многоквартирным домом может любой жилец. Но такое предложение должно быть документально оформлено и поддержано соседями. А это значит, необходим протокол общего собрания жильцов.
Здесь инициатор должен учесть следующее:

• если образованное ТСЖ будет управлять имуществом одного дома, то положительно проголосовать должны 50% собственников;

• если к инициативе присоединятся соседние дома, то свое согласие должны выразить не меньше, чем две трети жителей каждого дома.

Следующая проблема, с которой может столкнуться зачинатель — собрать жильцов на общее собрание. Кто-то занят, кто-то ленив, а кому-то все равно. Для такого случая законодательно предусмотрена возможность заочного голосования. Но, как говорят, опытные товарищи, — форма удобная, но могут возникнуть вопросы при регистрации в налоговой.

Процедура организации собрания собственников помещений, сроки и необходимые для этого документы закреплены Жилищным кодексом РФ.

Когда жильцов все-таки удалось собрать, важно грамотно оформить протокол. Этот документ понадобится для регистрации ТСЖ в налоговом органе.
К протоколу собрания жильцов предъявляются требования, закрепленные Приказом от 28 января 2019 г. N 44/пр «Об утверждении требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах».

В связи с тем, что мы говорим о создании ТСЖ, то на повестке дня должны обязательно присутствовать соответствующие вопросы по выборам:

• счетной комиссии;

• способа управления: в данном случае — Товарищество собственников жилья;

• правления ТСЖ;

• председателя правления: выбирается один из членов правления;

• ревизионной комиссии или ревизора;

• уполномоченного лица для осуществления государственной регистрации ТСЖ: в большинстве случаев это председатель товарищества.

Также необходимо утвердить Устав ТСЖ и расторгнуть договор с управляющей компанией.
По завершении обсуждения протокол подписывается всеми присутствовавшими на собрании и голосовавшими собственниками помещений.

2. Пакет документов

Как юридическому лицу, ТСЖ для регистрации необходимо подать соответствующий пакет документов. Он утвержден Федеральным законом от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

Устав ТСЖ

Этот документ содержит основные положения, касающиеся управления домом, распоряжения домовым имуществом, полномочий правления и председателя. Устав принимается на общем собрании собственников. Обязательное требование — все листы должны быть пронумерованы и прошиты. Изменения могут вноситься только по решению общего собрания. Не допускается вырывание или вклеивание страниц.

Протокол

Должен быть подписан всеми участниками собрания. К протоколу прилагаются:

• список всех собственников жилья многоквартирного дома,

• список жильцов, присутствовавших и голосовавших на собрании,

• бюллетени для голосования,

• регистрационные листы участников.

Заявление

Основанием для внесения ТСЖ в реестр ФНС служит заявление о государственной регистрации. Вид заявления законодательно утвержден и имеет форму № Р11001.
Документ заполняется согласно требованиям, подписывается председателем и заверяется у нотариуса.

Госпошлина

За регистрацию ТСЖ взимается пошлина. Для юридического лица в 2019 году она составила 4 000 рублей. Квитанцию или другой документ, подтверждающий оплату необходимо также предоставить в ФНС.

3. Регистрация

В настоящее время есть два способа подать заявление на регистрацию ТСЖ: бумажный и электронный.
Первый вариант предусматривает личное обращение с документами в налоговый орган.Второй вариант предоставляет возможность передать документы, не отходя от домашнего компьютера. На сайте ФНС для этого существуют специальные сервисы.

Кстати, если председатель ТСЖ планирует вести все коммуникации с ФНС и другими госорганами и фондами в режиме онлайн, то ему необходимо позаботиться о получении усиленной квалифицированной электронной подписи и системе юридически значимого электронного документооборота.

Если у налогового инспектора не возникло вопросов к заявителю, то через 5 дней ТСЖ получит Свидетельство о регистрации (лист ОГРН), и товариществу будет присвоен Идентификационный номер налогоплательщика (ИНН).

Демократия подъезда: что нужно знать о товариществах собственников жилья

Через формат ТСЖ собственники квартир управляют своим домом: решают вопросы его содержания и благоустройства двора. Однако есть у самой демократичной формы управления и свои минусы

Товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющая компания (УК) и жилищный кооператив являются формами управления многоквартирным домом (МКД). Формат ТСЖ больше подходит для активных собственников, которые готовы принимать непосредственное участие в вопросах эксплуатации, благоустройства дома и общего имущества жильцов.

Рассказываем, как создать ТСЖ, в чем его отличие от УК, а также о плюсах и минусах этой формы управления МКД.

Что такое ТСЖ

Товарищество собственников жилья, согласно Жилищному кодексу, представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом. Основная цель ТСЖ — благоустройство прилегающей территории, решение вопросов эксплуатации и содержания общего имущества, а также предоставление коммунальных услуг.

Как создать ТСЖ

Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.

Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% голосов.

Права и обязанности ТСЖ

В обязанности правления ТСЖ, согласно Жилищному кодексу (ст. 148), входят управление домом, заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества. Также правление может подписать договор с управляющей компанией на обслуживание дома и оказание различных услуг. Разница в случае с управляющей организацией в доме в том, что деньги ей перечисляются по факту выполнения работ. ТСЖ самостоятельно может нанимать подрядчиков на необходимые услуги. За выполнение работ перед собственниками отвечает выбранное правление, а перед ТСЖ — подрядчик.

ТСЖ регистрируется как юрлицо и имеет право вести экономическую деятельность на территории дома. Например, сдавать в аренду какие-то свободные площади, подвальные или технические помещения (этажи), размещать рекламу на фасадах здания и т. д. Вырученные средства могут пойти на дополнительное благоустройство и нужды для дома и двора, а также возможно сократить взносы жителей за какие-то определенные услуги в платежке. Все решения о заключении договоров с подрядчиками и другие важные вопросы принимаются на общем собрании.

Плюсы и минусы ТСЖ

У формы управления ТСЖ есть свои плюсы и минусы. Чтобы все работало правильно, жильцам дома нужно быть активными и ответственными собственниками, а управлением должны заниматься компетентные и честные люди.

Плюсы:

• один из главных плюсов ТСЖ в том, что оно не заинтересовано в повышении тарифов и даже в силах их минимизировать в отличие от УК, которая является коммерческой структурой и рассчитывает на получении прибыли;
• ТСЖ может сдать часть своих помещений (если есть такие) в аренду, получать прибыль от размещения рекламы на фасадах, установки вышек сотовых операторов на крышах и т. д. При этом финансовая деятельность ТСЖ обычно прозрачна и жильцам проще получить отчеты о стоимости оказанных услуг, чем в УК;
• вопросы эксплуатации и содержания дома можно решать между жильцами и правлением, а не в ходе часто сложных переговоров с управляющей компанией;
• ТСЖ сами могут выбирать подрядчиков на различные услуги и легко сменить их на другую компанию, если услуги оказываются некачественно. Жильцы сами выбирают подрядчиков, и если не нравится, как конкретная компания вывозит мусор, просто нанимают другую. Расстаться с УК в этом случае намного сложнее и, возможно, придется делать это через суд.

Минусы:

• как и в управляющей компании, в правлении ТСЖ могут оказаться некомпетентные люди, жильцы могут быть неактивными, что приведет к сложностям в принятии важных вопросов по эксплуатации и содержанию имущества МКД;
• в отличие от УК, которые часто управляют большим числом домов и имеют достаточный капитал, у ТСЖ обычно нет собственных средств в необходимом количестве. В случае возникновения задолженности у жильцов могут возникнуть проблемы с расчетом с подрядчиками за содержание имущества;
• тарифы на некоторые работы для ТСЖ могут оказаться выше, чем для крупной управляющей компании, которая может снизить стоимость услуг благодаря большому объему заказов.

Как пожаловаться на ТСЖ

Если жильцы столкнулись с недобросовестными действиями ТСЖ, то можно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. Если руководство не реагирует на претензии, необходимо обратиться в Жилищную инспекцию (когда проблема касается технического обслуживания и эксплуатации дома). Если проблемы в завышенных тарифах, неверных расчетах, а также в отказе предоставлять жителям информацию об услугах и выполнении тех или иных работ, следует обратиться в Роспотребнадзор. Если по результату обращений в эти органы и в ТСЖ не были получены ответы, а нарушения не были устранены, следует обращаться в прокуратуру или суд.

Жалоба на ТСЖ должна быть аргументированной, рекомендуется прикладывать все возможные доказательства и требования. При ее подготовке следует опираться на законодательные нормы, в первую очередь — на Жилищный кодекс и устав ТСЖ. В соответствии с Жилищным кодексом (п. 1 ст. 143.1) устанавливается право на обжалование решений ТСЖ. Основанием может выступать не только невыполнение взятых обязательств, но и нарушение прав собственников.

Подготовлены редакции документа с изменениями, не вступившими в силу

1. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

1.1. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений.

(часть 1.1 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

2. Товарищество собственников жилья может быть создано:

1) собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. Перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, определяется в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства;

(в ред. Федеральных законов от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 29.06.2015 N 176-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. Решения об избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов.

(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 29.07.2017 N 217-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

4. К товариществу собственников жилья, созданному в соответствии с пунктом 2 части 2 настоящей статьи, применяются требования, установленные применительно к товариществу собственников жилья, созданному в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, если иное не вытекает из особенностей отношений в товариществе, созданном собственниками нескольких жилых домов.

(часть 4 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

5. При государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

(часть 5 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

Поздравляем! ТСЖ в доме создано. Но что делать дальше? Как не упустить все срочные действия?

Мы подготовили для вас пошаговый план работы руководства и правления ТСЖ в 2022 году.Как все предусмотреть и ничего не упустить рассказывают юристы ЖКХ

 1.  Регистрация ТСЖ

Как и любое юридическое лицо, ТСЖ нужно зарегистрировать в налоговой.

С 1 сентября 2014 года появились товарищества собственников недвижимости (ТСН), которые юридически заменяют ТСЖ. Права у ТСЖ и ТСН аналогичные, поэтому нет существенной разницы при регистрации.

Сейчас документы на регистрацию юридического лица можно подать электронно, что сильно упрощает процесс для инициатора. Подробнее о регистрации ТСЖ можно узнать у юристов ЖКХ Проф, которые занимаются создание юрлиц «с нуля» уже не первый десяток лет.

С момента передачи пакета документов, налоговая зарегистрирует ТСЖ в течение 5 рабочих дней. Но имейте ввиду, что срок может быть увеличен!

Следующие шаги после получения ИНН и ОГРН:

• — нужно открыть расчетный счет организации в банке, 
• — сделать печать ТСЖ/ТСН, 
• — получить коды статистики, 
• — забрать извещение из Пенсионного фонда и свидетельство из ФСС.

Во многих случаях сейчас эти документы направляются на эл.почту.

2.    Уведомление орган жилищного надзора (ГЖИ)

После принятия общим собранием собственников МКД решения о смене способа управления многоквартирным домом и создания в доме ТСЖ/ТСН (то есть, после его государственной регистрации) ТСЖ обязано уведомить местный орган ГЖН, то есть жилищную инспекцию. В Санкт-Петербурге это ГЖИ.

Избранный председатель правления уведомляет ГЖИ о начале управления МКД. Сделать это нужно в течение 5 рабочих дней с момента регистрации юридического лица. 

Также направляют в жилищную инспекцию оригинал протокола вместе с приложениями. (п. 18 Порядка осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416).

Важно: оригинал протокола общего собрания в любом случае должен быть представлен в жилищную инспекцию в течение 10 календарных дней после его подготовки (п. 1 ст. 46 ЖК РФ)

Обращаем Ваше внимание, что закон требует уведомить ГЖИ о создании ТСЖ/ТСН. Эти нормы относятся также и к товариществами в гаражах, офисах, апартаментах. Поэтому по умолчанию Вы должны в любом случае уведомить ГЖИ о создании Товарищества.

3.     Получение технической документации

После принятия на ОСС решения о смене способа управления многоквартирным домом, избранное правление в течение 5 рабочих дней направляет прежней УО уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Указанное уведомление должно содержать наименование ТСЖ и его адрес. Такое уведомление может быть направлено как заказным письмом, так и с использованием информационной системы ГИС ЖКХ.

И в течение 3 рабочих дней (часть 3.1 ст. 161 ЖК РФ) со дня прекращения договора управления МКД прежняя УО обязана передать следующие документы:

Документы для управления домом, которые УК должна передать ТСЖ:

1.     Техпаспорт дома.

2.     Документы на ПУ

3.     Документы о приемке результатов работ, сметы и описи работ.

4.     Акты осмотра, проверки состояния.

5.     Акты проверок и выданные паспорта готовности к отопительному периоду.

6.     Инструкция по эксплуатации МКД.

7.     Кадастровый план земельного участка.

8.     Выписка из Росреестра.

9.     Градостроительный план земельного участка.

10.   Проектная документация.

11.   Списки собственников, нанимателей и арендаторов.

12.    Договоры об использовании общего имущества МКД.

13.    Решения и протоколы общих собраний собственников.

14.   Иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

Требуйте все документы, даже если считаете, что они бесполезны.

Как показывает наша практика — любой технический документ может иметь большое значение в ТСЖ. Не пренебрегайте документацией на МКД.

4.   Заключение договоров с РСО

ТСЖ приступает к предоставлению ЖКУ потребителям в многоквартирном доме с даты его гос.регистрации, но не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса, заключенному с РСО. Это следует из п. 15 Правил предоставления коммунальных услуг от 6 мая 2011 г. N 354.

При этом ТСЖ должно направить в РСО заявку (оферту) о заключении договора ресурсоснабжения не позднее 7 дней со дня государственной регистрации ТСЖ (п. 5 Правил, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами от 14.02.2012 № 124.)

Заключение договоров на ресурсоснабжение МКД советуем делать максимально быстро, чтобы последующие счета выставлялись не на прежнюю управляющую организацию, а на ТСЖ, которое будет выступать в качестве исполнителя коммунальных услуг.

И не забудьте про договора по вывозу ТКО. Договор с региональным оператором также нужно заключить. Подробнее рассказываем здесь Как заключить договор с регоператором Петербурга на вывоз ТКО?

В статье «8 ошибок при смене УО. Кейсы действующих ТСЖ и УК»  мы уже рассказывали об опасностях несвоевременного заключения договора с РСО.

5.  Приемка дома от управляющей компании

До того как принять дом у управляющей компании, советуем составить дефектную ведомость — список видимых проблем дома. Для того, чтобы в будущем у ТСЖ был повод отсудить у УК деньги, которые не были потрачены на ремонт дома, хотя должны были.

С комиссией от УК нужно будет пройти по всему МКД и указать на все недочеты. Для приемки техузлов лучше пригласить слесаря, инженера по коммуникациям или опытного управляющего другого ТСЖ: засоры в лежаках канализации, неработающие компенсационные баки, забитые теплообменники и т. п.

6. Снятие показаний счетчиков.

Также при приемке дома нужно подписать списки счетчиков с показаниями: по ним производится окончательный расчет УК с жильцами.

ТСЖ начинает производить начисление именно с момента снятия первичных показаний.

7. Нанять персонал или обслуживающие компании.

Продумайте заранее и подберите подходящих поставщиков услуг. Обговорите все моменты и условия заранее. Лучше еще до момента регистрации подобрать всех поставщиков работ и услуг.

Если же таковых не нашлось или по каким-то причинам не успели найти, то мы можем порекомендовать Вам опытных бухгалтеров, коммуникабельных управляющих и многих других полезных сотрудников. Оставьте заявку на на получение консультации

8. Подготовить и утвердить обязательные документы ТСН

Соберите все документы, относящиеся к деятельность ТСЖ/ТСН вместе. К ним относятся:

• устав товарищества; 
• свидетельство о государственной регистрации товарищества; 
• реестр членов товарищества; 
• бухгалтерская отчётность товарищества: сметы доходов и расходов, отчёты об их исполнении и аудиторские заключения (если таковые есть); 
• заключения ревизионной комиссии товарищества; 
• документы, подтверждающие права товарищества на имущество, отражаемое на его балансе; 
• протоколы общих собраний членов товарищества, заседаний правлений и ревизионной комиссии; 
• документы, подтверждающие итоги общего собрания членов товарищества: бюллетени, доверенности на голосование или их копии; решения собственников помещений в МКД, подтверждающие итоги общих собраний собственников; 
• техническая документация на МКД; 
• иные, связанные с управлением МКД документы; предусмотренные ЖК РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества внутренние документы.

9. Размещение информации в ГИС ЖКХ

Если у вас возникли вопросы по регистрации и начале работы ТСЖ или нужна помощь, то обращайтесь по e-mail info@gkhhelp.ru

Специалисты ЖКХ-Проф окажут квалифицированную помощь председателям ТСЖ/ТСН

Особенности, которые стоит учесть на отдельных видах недвижимости:

1.     В многоквартирных домах рекомендуем провести общее собрание собственников помещений для открытия собственного счета капитального ремонта дома. Это позволит Вам эффективнее управлять домом и вовремя его ремонтировать.

2.     В многоквартирных домах нужно написать письмо в ГЖИ с просьбой включить ТСН в реестр управляющих организаций;

3.     В многоквартирных домах нужно написать письмо в ГЖИ с просьбой выдать ТСН ключи доступа к ГИС «ЖКХ» и прочим аналогичным сервисам, которые обязательны для заполнения;

4.     В многоквартирных домах, офисных зданиях, апартаментах рекомендуем провести общее собрание собственников помещений с целью принять решение о сдаче в аренду общего имущества. Это даст Вам дополнительные деньги на уставную деятельность.

5.     В коттеджных поселках рекомендуем провести общее собрание собственников жилых домов для организации поселка «закрытого типа». На таком собрании можно принять решение об ограждении территории, об установке шлагбаума.