Общение управляющих организаций и ТСЖ с собственниками и пользователями помещений в МКД становится всё более тесным и открытым. И это хорошо. Обсудим, как УО и ТСЖ наладить взаимодействие с жителями дома, чтобы не нарушить ПП РФ № 331.
Какую информацию и где раскрывать УО согласно ПП РФ № 331
Откройте представительство
С 1 марта 2019 года у всех управляющих организаций должно появиться представительство, чтобы жители МКД могли обратиться за решением своей проблемы в УО лично. Обратите внимание, это касается только управляющих организаций, ТСЖ открывать представительство не нужно.
Что такое представительство? Согласно пункту «к» ПП РФ № 331 УО должна обеспечить жителям МКД возможность личного обращения. Сделать это можно будет в действующем офисе УО или, если у УО заключен соответствующий договор, в многофункциональном центре предоставления государственных и муниципальных услуг. Вот это и называют представительством управляющей организации.
Представительство должно располагаться в пределах внутригородского района в городском округе с внутригородским делением либо внутригородской территории города федерального значения, на территории которого находятся дома под управлением УО.
В представительстве директор УО или уполномоченное лицо УО будут вести приём собственников и пользователей помещений в МКД, предоставлять оперативные ответы на их вопросы, оказывать любую другую помощь собственнику или пользователю помещения в МКД по вопросам, связанным с управлением МКД.
Управляющей организации нужно будет сообщить жителям МКД дни и часы приёма в представительстве. Приём должен устраиваться не реже одного раза в месяц.
Записаться на приём жители МКД смогут прямо в представительстве УО, по телефону управляющей организации или в ГИС ЖКХ. Если житель МКД не записался на приём заранее, его примут только после того, как пообщаются с записанными на приём собственниками и пользователями помещений.
Записывая жителя дома на приём, сотрудник представительства УО выясняет, есть ли от обратившегося заявки в аварийно-диспетчерскую службу, статус рассмотрения и результат выполнения таких заявок.
После сотрудник вносит эти сведения, а также дату приёма, должность лица, проводящего приём, в журнал личного приёма. Копия записи в журнале личного приёма отдаётся обратившемуся жителю МКД. После приёма результат нужно зафиксировать в журнале личного приёма.
Новые правила работы аварийно-диспетчерской службы в МКД
Соблюдайте сроки ответа на запросы
Мы уже рассказывали какую информацию о своей деятельности и где управляющие организации должны раскрывать, согласно ПП РФ № 331. Для ТСЖ ещё предстоит такой разбор. Сегодня расскажем о сроках ответа на запросы жителей МКД.
УО и ТСЖ не могут ограничивать жителям дома доступ к раскрываемой информации и обязаны обеспечить сохранность раскрываемой информации в местах её размещения. Если данные больше не актуальны, носитель с ними можно выбросить.
Информацию собственникам и пользователям помещений в МКД УО предоставляет по запросу в определённые сроки.
Не позднее чем на следующий день после получения запроса нужно предоставить данные, которые УО и ТСЖ размещают на стендах, досках объявлений, вывесках и ГИС ЖКХ.
Если вы посчитаете, что запрашиваемая информация затрагивает интересы неопределённого круга лиц и раскрыта должным способом и в необходимом объёме, и она актуальна на день обращения, вы можете не распечатывать сведения заново, а просто сообщить место, где они размещены.
Не более трёх рабочих дней после поступления запроса отводится для предоставления письменной информации за запрашиваемые потребителем периоды о помесячном количестве потреблённых коммунальных ресурсов по показаниям ОДПУ, суммарном объёме КУ, потреблённых в жилых и нежилых помещениях в МКД, количестве КУ, рассчитанных по нормативам, объёмах ОДН.
В эти же сроки выдаются:
- сведения о показаниях ОДПУ за период не более 3 лет со дня снятия показаний;
- копия акта о причинении ущерба жизни, здоровью и имуществу собственника или пользователя помещения в МКД, ОИ в МКД;
- копия акта нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ;
- копия акта проверки предоставления КУ ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
Если житель МКД запросит любую другую информацию, не упомянутую здесь, ориентироваться нужно на сроки, установленные соответствующими нормативными правовыми актами. И всё же ответ жителю нужно дать не позднее 10 дней с момента получения запроса.
Работа с обращениями граждан в ГИС ЖКХ
Правильно храните запросы
Поступивший в УО или ТСЖ запрос не выбрасывается, а регистрируется и хранится в течение 3 лет со дня его регистрации. Вместе с запросом хранится копия ответа на него.
Есть несколько вариантов, как собственник или пользователь помещения в МКД может отправить запрос в УО:
- почтовым отправлением;
- электронным сообщение на электронную почту УО, ТСЖ;
- в ГИС ЖКХ;
- с нарочным или через консьержа, если услуга консьержа предусмотрена договором управления МКД;
- устно, в том числе на приёме.
Официальный ответ нужно отправить таким же способом, каким был получен запрос, если заявитель не указал другой способ.
Бывает так, что запрос в управляющую организацию или ТСЖ делают сразу несколько человек, не являющихся собственниками или пользователями помещений в МКД. В таком случае ответить им нужно в течение 30 календарных дней со дня регистрации обращения.
Срок рассмотрения запроса можно продлить, но не более чем на 30 календарных дней, если для подготовки ответа требуется дополнительная информация от иных лиц. Главное – уведомить заявителя о продлении срока рассмотрения заявки.
Такое уведомление, обязательно с указанием причин продления, УО или ТСЖ направляет заявителю до истечения 30-дневного срока рассмотрения обращения в ГИС ЖКХ или в письменном виде, но так, чтобы можно было установить дату отправки или подтвердить факт получения.
Чтобы упростить и систематизировать работу управляющих организаций с заявками и обращениями жителей домов, мы разработали удобный сервис «АДС на 100%». Он поможет правильно выстроить ежедневную деятельность диспетчерской и систематизирует переписку компании с клиентами.
Чтобы принять участие в 30-дневном бесплатном тестировании и использовании сервиса для автоматизации диспетчерской – «АДС на 100%», оставьте заявку, и мы свяжемся с вами.
Извините, произошла ошибка.
Попробуйте позже.
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 75 755 подписчикам
Статьи по теме
Вопросы по теме
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
Автор:
Сергей Березкин
Самые распространенные вопросы при проведении первого собрания в новостройке:
Кто имеет право принимать участие в общем собрании собственников?
Согласно Федеральному закону от 31.12.2017 №485-ФЗ дольщики имеют право голосовать на общем собрании наравне с собственниками помещений в новом МКД. Данный ФЗ позволяет корректно провести первое ОСС сразу после сдачи дома в эксплуатацию. Отсюда закономерно вытекает вопрос, учитываются ли голоса застройщика?
Также № 485-ФЗ дал разъяснения, что принимать участие в голосовании могут те дольщики, кто принял по передаточному акту помещение в многоквартирном доме. При этом данное право им дано только на один год с момента сдачи дома в эксплуатацию.
Судебная практика показывает, что застройщик имеет право участвовать в голосовании только в случае оформлении передаточных актов на нереализованные им помещения.
Санкт-Петербург, в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу № А56 – 32422/201: «…в собрании приняли участие лица, принявшие от застройщика помещения по передаточному акту, обладающие только 28,5% (4 726,70 кв. м) от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме (16 586,3 кв. м); при этом в отношении 7003 кв. м голосовал застройщик (ООО „СК „Дальпитерстрой“); в качестве документа на право этого голосования указано не свидетельство о праве собственности либо акт приема-передачи*** жилых помещений, а разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 13.12.2018 N 78 – 16-62 – 2018. Инициатором проведения данного собрания также являлось ООО „Дальпитерстрой“…
В данном случае, документы, представленные в Администрацию, не содержали сведений о наличии у застройщика прав собственности на помещения в МКД, тогда как возможность участия в общем собрании собственников МКД застройщика, не являющегося собственником помещений в многоквартирном доме, нормы действующего жилищного законодательства не допускают.“
Красноярск, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 01.10.2019 по делу № А33 – 11082/2019: „В связи с чем довод апелляционной жалобы о том, что застройщик многоквартирного дома является лицом, которое несет бремя содержания построенного здания с момента введения объекта в эксплуатацию и вправе произвести регистрацию права собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, соответственно принять участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, основан на неверном толковании норм права“.
Домодедово, определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 05.02.2020 № 88 – 3251/2020: «Ссылка заявителя на положения пункта 1.1 статьи 44 Жилищного кодекса … не может повлечь отмену обжалуемых судебных постановлений, поскольку подтверждает недостоверность сведений о голосовании, учитывая, что при подсчете голосов учитывались бюллетени лица, не имеющего права принимать участие в общем собрании (от квартир N 300 и N 301)».
При проведении собрания в новостройке, очень часто встречаются ошибки связанные с определением площади, принимаемой за 100% голосов.
За 100% голосов нужно брать всегда сумму площадей всех жилых и нежилых помещений входящих в МКД. Данную информацию мы берем из экспликации к техническому паспорту МКД.
Судебная практика по данному вопросу:
Москва, Арбитражный суд города Москвы. Решение по делу А40-146733/2018-144-1829 от 12 октября 2018 года. Выдержка из решения: «Мосжилинспекцией было принято решение об отказе во внесении изменений в реестр лицензий в связи с тем, что согласно представленному протоколу установлено, что общая площадь принятых по акту жилых и нежилых помещений в МКД составляет 20 020,20кв.м., что принималось за 100%. В соответствии с представленным протоколом в собрании приняли участие собственники/владельцы помещений на основании акта приема-передачи и их представителей, обладающие 15 147,1 кв.м. При этом, согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию общая площадь жилых и нежилых помещений указанного дома составляет 43 198 кв.м. В связи с чем, кворум для принятия решений по вопросам повестки дня отсутствовал (35,06% от общего количества голосов)».
Постановление Арбитражного суда Московского округа по делу № А40-146733/2018 от 25.06.2019. Выдержка из постановления: «Доводы кассационной жалобы общества о том, что при учете «голосующей площади“ должны учитываться только помещения, переданные застройщиком, отклоняется как не основанный на положениях жилищного законодательства.… Кроме того, при обратном же подходе, на котором настаивает общество, выбор управляющей компании и заключение с ней договора управления в новостройке (многоквартирном жилом доме) допустимо по результатам собрания двух собственников, получивших от застройщика первые две квартиры, с чем нельзя, по мнению суда округа, согласиться нельзя».
Верховный Суд РФ в определении от 21.10.2019 г. (дело 305-ЭС19-18313) засилил это решение.
То есть суды посчитали, что за 100% надо было брать все помещения.
Как грамотно составить реестр собственников для общего собрания собственников в новостройке?
Информация о собственниках квартир и зарегистрированных договорах долевого участия в строительстве многоквартирного дома можно заказать в МФЦ, Росреестре.
Также данную задачу можно решить и через наш сервис ReestrDoma.ru. Отличительными особенностями нашего сервиса от МФЦ и Росреестра являются:
- Сроки. Составления реестра собственников занимает 3-4 рабочих дня.
- Стоимость. Запрос одной данных по одному помещений в МФЦ будет стоить 350 руб, в Росреестре 290 руб. Через ReestrDoma.ru от 15 руб за помещение.
- Расширенные возможности. Функционал сервиса ReestrDoma.ru гораздо шире, чем может показаться на первый взгляд. К примеру, после составления реестра мы можем подключить автоматизированный мониторинг помещений на предмет изменений прав собственности, это позволит получать информацию в режиме реального времени обо всех изменениях прав собственности в доме.
Что касаемо реестра дольщиков, принявших помещения по передаточному акту, данную информацию придётся запрашивать у застройщика. При этом компания-застройщик имеет право отказать в передаче такой информации, поскольку не обязана это делать.
Пошаговый алгоритм проведения общего собрания в новостройке:
- Найти инициатора собрания среди собственников помещений в новостройке.
- Составить повестку ОСС, включив вопросы по выбору управляющей организации и утверждению условий договора управления. Рекомендуем выбирать тип собрания: очно-заочный тип голосования.
- Сформировать реестр собственников и дольщиков, принявших квартиры по акту приёмки-передачи от застройщика.
- Проинформировать о проведении ОСС участников за десять дней до даты его проведения (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).
- Провести ОСС (ст. 44.1 ЖК РФ).
- Подсчитать голоса для подтверждения кворума и подвести итоги голосования (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ, ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).
- Довести до сведения всех собственников помещений в МКД и дольщиков решения, принятые на ОСС (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).
- Разместить документы ОСС в ГИС ЖКХ и передать оригиналы протокола и приложений к нему в орган ГЖН не позднее, чем через десять дней после проведения собрания (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ).
Чем еще может помочь сервис ReestrDoma.ru?
Для решения выше указанного перечня вопросов с нашей стороны для всех клиентов сервиса предлагается модуль Проведения собраний, где Вы абсолютно бесплатно можете подготовить полный пакет документов для Вашего собрания, посчитать кворум и сформировать итоговый протокол ОСС.
PS: для УК/ТСЖ/ЖСК в разработке также находится вопрос по созданию собрания в ГИС ЖКХ с интеграцией нашего сервиса ReestrDoma.ru.
Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 45 ЖК РФ
1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном настоящей статьей.
(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
2.1. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для принятия решения по вопросу о включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории, может быть созвано по инициативе уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления, подготовивших указанный проект решения, либо юридического лица, определенного Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации для реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки.
(часть 2.1 введена Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
2.2. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, которые были включены в повестку дня ранее проведенного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и по которым были приняты решения, может быть созвано по истечении установленного частью 1 статьи 46 настоящего Кодекса срока размещения в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме протокола и решений такого ранее проведенного общего собрания.
(часть 2.2 введена Федеральным законом от 28.06.2022 N 217-ФЗ)
3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам, указанным в пунктах 4.5 и 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проводимое по вопросу, указанному в пункте 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, правомочно (имеет кворум):
(в ред. Федерального закона от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме, в том числе собственники помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов таких собственников;
2) при наличии в многоквартирном доме одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме.
(часть 3 в ред. Федерального закона от 29.05.2019 N 116-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3.1. Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме (фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. При поступлении в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обращения в письменной форме, в том числе обращения с использованием системы, собственника или иного лица, указанного в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, о предоставлении реестра собственников помещений в многоквартирном доме указанные лица обязаны в течение пяти дней с момента получения такого обращения предоставить собственнику или иному лицу, указанному в настоящей статье, этот реестр. Согласие собственников помещений в многоквартирном доме на передачу персональных данных, содержащихся в реестре собственников помещений в многоквартирном доме, при предоставлении этого реестра в порядке, установленном настоящей частью, в целях созыва и организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
(часть 3.1 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ)
3.2. В рассмотрении вопроса, предусмотренного пунктом 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, принимают участие собственники жилых помещений в многоквартирном доме или их представители. Такое общее собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники жилых помещений либо их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников таких жилых помещений в многоквартирном доме. При этом при рассмотрении данного вопроса в отношении жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма или по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, представителями собственников признаются наниматели таких жилых помещений.
(часть 3.2 введена Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
4. Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть размещено в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме этого сообщения, либо направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
(в ред. Федеральных законов от 29.06.2015 N 176-ФЗ, от 29.07.2017 N 257-ФЗ, от 28.06.2022 N 217-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);
(п. 2 в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
6. Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В обращении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания. По обращению собственников управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника помещения в данном доме в установленном порядке, а также оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания и обеспечить их доведение до сведения собственников помещений в данном доме в порядке, установленном частью 3 статьи 46 настоящего Кодекса.
(часть 6 введена Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
7. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
(часть 7 введена Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
Нередко инициаторы собраний или лица, которые готовят протокол, не соблюдают корректность процедуры. В повестку включаются лишние вопросы или формулировки, противоречащие законодательству. Разберем некоторые примеры конструирования повестки.
Базовые требования, нормы Минстроя России и ЖК РФ
Общее собрание – это орган управления многоквартирным домом. Именно на общем собрании собственники определяют способ управления и решают те вопросы, которые отнесены к его компетенции.
Варианты повестки вопросов общего собрания следуют из:
— ст. 44 ЖК РФ (определяет компетенцию общего собрания собственников помещений многоквартирного дома) и ст. 145 ЖК РФ (определяет компетенцию общего собрания членов ТСЖ);
— требования к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утверждены Приказом Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр (далее – Требования № 44) — устанавливают общеорганизационные вопросы по проведению собрания.
Основные проблемы по ничтожности повестки общего собрания
Общее собрание будет являться ничтожным в том случае, если решение принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания (п. 3 ст. 181.5 ГК РФ).
Например, в повестку вопросов включается предложение о смене теплоснабжающей организации на другую, с более низким тарифом. Закон этого не допускает, поскольку договор теплоснабжения может быть заключен только с той ТСО, в чьи сети подключены инженерные сети дома. В этой части решение будет являться ничтожным, подобные решения бессмысленны, не отнесены к компетенции общего собрания собственников и бесполезны.
Смешение повесток собраний собственников и членов ТСЖ
Собрание собственников и членов ТСЖ – два разных типа собрания с собственной компетенцией, которая определена в законе. Это подтверждается судебной практикой.
Так, суд указал, что собрание не могло являться одновременно общим собранием членов ТСЖ и собственников помещений в МКД, поскольку законом такой формы собраний не предусмотрено, и действующим законодательством предусмотрены разные компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и общего собрания членов ТСЖ, а также порядок проведения таких собраний и подсчета голосов (решение Железнодорожного суда г. Пензы от 11.10.2021 г. по делу № 2-1361/2021).
Кроме того, есть отдельная компетенция общего собрания членов ЖСК (ст. 117 ЖК РФ) и она также отличается от компетенции общего собрания членов и собственников.
Организационные вопросы повестки общего собрания
Сюда относится вопрос выбора председателя собрания, секретаря и членов счетной комиссии. Другие организационные вопросы выносить на голосование не требуется.
Протокол общего собрания подписывается лицом, председательствующим на общем собрании, секретарем общего собрания, а также лицами, проводившими подсчет голосов (п. 4 Требований № 44).
Собрание может быть проведено без выбора председателя и членов счетной комиссии. Если предложенные кандидатуры были отклонены, то протокол общего собрания подписывается инициатором проведенного общего собрания (п. 23 Требований № 44).
Закон не допускает объединение в одной формулировке разных по смысловому содержанию вопросов (п. 17 Требований № 44). Однако вопрос о выборе председателя, секретаря и членов счетной комиссии по своей логике является одним общеорганизационным вопросом. Поэтому имеет смысл включить его в один вопрос, а не разбирать на три самостоятельных.
Неудачные формулировки
Разобрать все потенциально неудачные формулировки мы не сможем. Однако далее будут приведены те формулировки, с которым автор реально сталкивался.
Итак, примеры непродуманных формулировок повестки вопросов:
— о принятии решения о проведении общего собрания в очно-заочной форме (отдельно данный вопрос на голосование выносить не нужно, вид собрания определяет инициатор на этапе подготовки сообщения о проведении общего собрания в порядке п. 4 ст. 45 ЖК РФ);
— о принятии решения о расторжении договора управления с одновременным вопросом о расторжении договора управления и эксплуатационного обслуживания подземного паркинга (вопрос бессмысленный, поскольку есть единый договор управления многоквартирным домом, частью которого является паркинг, и именно на основании данного договора управления многоквартирный дом внесен в реестр лицензий за данной управляющей организацией);
— о принятии решения об определении срока продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в МКД в форме очно-заочного голосования (бесполезный вопрос, поскольку такие сроки определяет инициатор собрания, это его исключительное право);
— избрание уполномоченного лица для расторжения договора управления с управляющей организацией от имени всех собственников помещений (не влекущий правовые последствия вопрос, поскольку моментом расторжения, т.е. реализации решений собственников – будет внесение изменений в реестр лицензий субъекта РФ; специально ничего подписывать не требуется);
— определение места хранения материалов протокола общего собрания (в силу прямой нормы п. 1.1 ст. 46 ЖК РФ подлинники протоколов общих собрания передаются на хранение в течение 3 лет в орган государственного жилищного надзора; специально голосовать за это не требуется, а вот указать место хранения протокола нужно, но не виде отдельного вопроса, а самостоятельного реквизита протокола общего собрания (пп. «Е» п. 4 Требований № 44).
Удачные формулировки
Они достигаются тогда, когда полностью основаны на законе. В случае, если формулировка вопроса повестки дня общего собрания установлена законодательством Российской Федерации, в протоколе общего собрания указывается соответствующая формулировка (п. 17 Требований № 44).
Например, чтобы распределять общедомовое потребление коммунальных ресурсов по фактическим показаниям общедомового прибора учета, необходимо воспользоваться следующей сложной и непонятной формулировкой из п. 9.2 ст. 156 ЖК РФ: «О принятии решения об определении размера расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме исходя из объема потребления коммунальных ресурсов, определяемого по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации».
Конечно, такое звучание вопроса не будет понятно многим жителям и вызовет у них раздражение. Но в силу прямого требования закона именно такая редакция вопроса будет являться правильной.
Поэтому, проводя собрание, не следует перегружать повестку вопросов лишними вопросами, а те вопросы, которые выносятся на голосование, должны быть выверены и соответствовать норме закона.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru
Если собственников не устраивают услуги управляющей организации, которая обслуживает дом, то можно сменить её на другую. Если поиск компании завершен и кандидатура найдена, можно перейти к составлению повестки собрания. Расскажем, какие вопросы можно вынести на голосование.
Организационные вопросы повестки общего собрания
Они касаются выбора председателя, секретаря, лиц, производящих подсчет голосов. Также к организационным вопросам можно отнести выбор способа уведомления собственников о результатах собрания и определение места хранения копии протокола. Эти вопросы имеет смысл выносить на голосование, если они не были решены на прошлых собраниях.
Основные вопросы повестки общего собрания
✔ Первый основной вопрос – это расторжение договора управления с текущей управляющей организацией, так как управление одного дома одновременно двумя управляющими компаниями не допускается. Некоторые суды считают, что выбор новой компании свидетельствует о том, что собственники выразили свое волеизъявление на расторжение договора с её предшественником. Однако это скорее исключение из общего правила, поэтому не забываем вопрос о расторжении договора.
В повестке: Расторжение договора управления с управляющей организацией ООО «______» с __.__20__.
В решении: Расторгнуть договор управления с управляющей организацией ООО «_____» с __.__20__.
✔ Сложно определиться, стоит ли расторгать договор «просто так» или надо расторгать его в связи с плохой работой компании. Суды принимают противоположные решения. Немотивированное расторжение проще, но риск отказа ГЖИ или признания такого решения недействительным в некоторых регионах (например, Красноярском крае) крайне высок.
В случае расторжения «просто так» надо посмотреть в договоре управления порядок такого расторжения – в части сроков уведомления компании о принятом решении.
Если расторгать договор в связи с ненадлежащей работой, то надо быть готовым доказать эту «ненадлежащесть». Подойдут результаты проверок контролирующих органов о выявленных нарушениях, акты нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ, судебные решения, подтверждающие нарушения в работе управляющей компании.
Эти документы логично изучить на очной части собрания, а в повестку включить такие вопросы:
В повестке: Признание работы ООО «______» ненадлежащей в связи с невыполнением обязательств по договору управления.
В решении: Признать работу ООО «________» ненадлежащей в связи с невыполнением обязательств по договору управления: (перечислить нарушения со ссылками на пункты договора, которые не соблюдены компанией, подтверждающие документы).
В повестке: Принятие решения о расторжении договора управления с управляющей организацией ООО «________» с __.__.202__.
В решении: Расторгнуть договор управления с управляющей организацией ООО «____» с __.__.202__ в связи с невыполнением обязательств по договору управления.
✔ Очень часто при выборе новой управляющей организации включают вопрос о выборе способа управления. Если раньше такой способ был выбран, то вопрос можно не включать. Если хочется для спокойствия, то:
В повестке: Выбор способа управления многоквартирным домом.
В решении: Выбрать способом управления многоквартирным домом – управление управляющей организацией.
✔ Некоторые в этом вопросе сразу прописывают название конкретной управляющей организации, но мы можем сделать это следующим вопросом:
В повестке: Принятие решения о выборе управляющей организации ООО «_________» ИНН _____.
В решении: Выбрать управляющей организацией ООО «_________» ИНН _____.
✔ Далее следует утвердить конкретные условия договора управления. Некоторые прописывают основные условия договора в самом решении, большинство же утверждает просто «условия договора» или проект:
В повестке: Утверждение условий договора управления между собственниками и управляющей организацией ООО «________» и его заключение.
В решении: Утвердить условия договора управления между собственниками и управляющей организацией ООО «________» и заключить его на этих условиях.
Кто-то делит этот вопрос на два.
Обязательно приложите к протоколу этот проект договора, иначе жилищная инспекция может посчитать его условия неутвержденными.
✔ Часто на голосование выносят отдельный вопрос об утверждении размера платы за содержание жилья. Это должно быть прописано в договоре в качестве обязательного условия, поэтому иногда этот вопрос не упоминается в повестке. Его включают, чтобы сделать важное условие прозрачным для жителей, а также, чтобы мотивировать жителей выбрать новую компанию, если та предлагает меньший размер платы:
В повестке: Утверждение размера ежемесячной платы за содержание жилья.
В решении: Утвердить размер ежемесячной платы за содержание жилья в размере ХХ рублей за кв.м. принадлежащего собственнику помещения.
✔ В договоре управления важно прописать форму отчетности управляющей компании перед жителями. Часто бывает, что договор содержит общую фразу о том, что форма отчета утверждается общим собранием. Общее собрание эту форму не утверждает по причине невнимательного прочтения договора, и управляющая организация обходится минимальной отчетностью в ГИС ЖКХ. Чтобы этого не было, надо договориться с компанией об условиях договора управления, реально позволяющих собственникам контролировать отчетность, либо вынести отдельным вопросом на голосование утверждение формы отчетности.
С управляющей организацией этот вопрос, разумеется, надо предварительно согласовать:
В повестке: Утверждение формы отчета управляющей организации и порядка и сроков его предоставления.
В решении: Утвердить форму отчета управляющей организации (форму определить обязательным приложением к протоколу общего собрания), установить, что он представляется управляющей организацией на обязательное утверждение годового общего собрания собственников, проводимого во втором квартале каждого года.
✔ Договор управления надо подписывать с собственниками, обладающими более чем 50% голосов, поэтому часто выходом из ситуации служит наделение председателя совета многоквартирного дома правом подписать договор, условия которого утвердило общее собрание.
В повестке: Наделение председателя совета многоквартирного дома _____________________ полномочиями на подписание договора управления с ООО «_________», условия которого утверждены решением данного общего собрания.
В решении: Уполномочить председателя совета многоквартирного дома ____________________ на подписание договора управления с ООО «_________», условия которого утверждены решением данного общего собрания.
Естественно, чтобы председатель подписал договор управления, кроме этого вопроса нужно наличие в доме совета и его председателя. Если они не выбраны, то эти вопросы (избрание совета МКД, избрание председателя совета МКД) необходимо также включить в повестку.
✔ Можно обсудить с выбираемой управляющей организацией возможность и необходимость перехода на прямые договоры. Если это будет целесообразно, добавляем в повестку вопрос:
В повестке: Заключение собственниками помещений в МКД, действующими от своего имени, соответственно договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления, договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с соответствующими ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами с __.__.202__.
В решении: Заключить собственниками помещений в МКД, действующими от своего имени, соответственно договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления, договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с соответствующими ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами с __.__.202__.
Можно это записать одним вопросом, а можно выносить на голосование по каждой коммунальной услуге отдельно. Также можно указать названия конкретных ресурсоснабжающих организаций.
✔ Если известно о том, что старая управляющая компания не израсходовала деньги на текущий ремонт или доход от использования общего имущества, то можно попробовать истребовать эти деньги, включив такие вопросы:
В повестке: Решение вопроса об обязании управляющей организации ООО «_____» перечислить собранные с собственников помещений МКД и неизрасходованные денежные средства на текущий ремонт, за использование общего имущества на счет вновь выбранной управляющей организации в течение месяца с момента внесения соответствующих изменений в реестр лицензий.
В решении: Обязать управляющую организацию ООО «______» перечислить собранные с собственников помещений МКД и неизрасходованные денежные средства на текущий ремонт, за использование общего имущества на счет вновь выбранной управляющей организации в течение месяца с с момента внесения соответствующих изменений в реестр лицензий.
В повестке: Наделение вновь выбранной управляющей организации ООО «_____» полномочиями по взысканию в судебном порядке с ООО «_____» собранных с собственников помещений МКД и неизрасходованных денежных средств на текущий ремонт, за использование общего имущества в случае её отказа от добровольного удовлетворения требований, включая наделение ООО «_______» правом на подписание искового заявления, предъявление его в суд, предъявление встречного иска, полный или частичный отказ от исковых требований, уменьшение их размера, признание иска, изменение предмета или основания иска, заключение мирового соглашения, передачу полномочий другому лицу (передоверие), обжалование судебного постановления, предъявление исполнительного документа к взысканию, получение присужденного имущества или денег.
В решении: Наделить вновь выбранную управляющую организацию ООО «_______» полномочиями по взысканию в судебном порядке с ООО «_______» собранных с собственников помещений МКД и неизрасходованных денежных средств на текущий ремонт, за использование общего имущества в случае её отказа от добровольного удовлетворения требований, при этом наделив ООО «_______» правом на подписание искового заявления, предъявление его в суд, предъявление встречного иска, полный или частичный отказ от исковых требований, уменьшение их размера, признание иска, изменение предмета или основания иска, заключение мирового соглашения, передачу полномочий другому лицу (передоверие), обжалование судебного постановления, предъявление исполнительного документа к взысканию, получение присужденного имущества или денег.
* * *
Повестку в удобном формате можно скачать на сайте ДомОнлайн. Там же подготовить именные бюллетени для всех собственников – чтобы было проще заполнять и участники голосования меньше допускали ошибок, а заодно получить актуальный реестр собственников, посчитать голоса и оформить протокол собрания.
Следующий шаги при проведении общего собрания:
✔ (если не сделано раньше) получение реестра собственников (бесплатные способы и платные способы рассматривались в отдельных материалах),
✔ уведомление собственников о собрании.
