Вопрос о том, должна ли бывшая УО передать неизрасходованные средства, собранные на содержание и ремонт общего имущества (СиР), новоизбранной компании, суды решают в зависимости от представленных сторонами доказательств. Рассказываем о новом таком деле и аргументах суда.
Собственники вправе уполномочить новую УО истребовать у предшественницы оставшиеся средства на СиР дома
В 2013 году собственники помещений в одном из многоквартирных домов Кирова выбрали управляющую организацию (далее – УО-1) и заключили с ней договор управления, утвердив размер платы за содержание жилого помещения. В июне 2019 года на внеочередном ОСС они решили сменить компанию и выбрали УО-2, после чего проголосовали за то, что предыдущая организация должна передать неизрасходованные на содержание и ремонт дома средства новой УО, а в случае отказа УО-2 вправе от лица собственников взыскать эти деньги через суд.
Данные о сэкономленных средствах, поступивших от жителей дома, были взяты из отчёта УО-1. В компанию письменно обращались как сами собственники, так и новая управляющая организация. Сумма, которую они просили перечислить на счёт УО-2, превышала 700 тыс. рублей.
УО-1 ответила, что жители дома должны ей по счетам за ЖКУ свыше 482 тыс. рублей. Компания предложила УО-2 заключить договор уступки права требования по возврату просроченной задолженности собственников помещений МКД и согласилась передать ей средства, равные разнице между требуемой суммой и задолженностью жителей дома за ЖКУ. В итоге УО-1 передала новой компании чуть более 220 тыс. рублей. УО-2 с этим не согласилась и снова попросила перечислить ей все неизрасходованные деньги, но получила отказ.
Поскольку собственники на ОСС уполномочили новую управляющую организацию на обращение в суд от их имени, то УО-2 подала иск к УО-1, требуя передать остатки собранных и неизрасходованных средств за содержание и ремонт общего имущества в сумме более 480 тыс. рублей. Компания сослалась на ст. 1102 ГК РФ, ст. ст. 155, 162 ЖК РФ: ответчик незаконно удерживает деньги, что является неосновательным обогащением.
В отзыве на иск бывшая управляющая организация указала на то, что управляла домом до середины 2019 года, по праву собирала с жителей плату за ЖКУ. Неизрасходованные средства – её прибыль, поскольку стоимость работ и услуг у подрядчиков была меньше, чем заложенная ранее в размер платы.
Рассмотрим аргументы суда и итог дела № А28-16780/2019 подробно.
Всегда ли бывшая УО обязана передать новой остаток средств на СиР
Средства, собранные на содержание и ремонт дома, являются целевыми и не принадлежат УО
Суд первой инстанции указал на то, что лицо, которое без установленных законом или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счёт другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретённое или сбережённое имущество – неосновательное обогащение (ч. 1 ст. 1102 ГК РФ).
Средства, получаемые от собственников помещений в МКД в качестве обязательных платежей, в том числе на капитальный и текущий ремонт, носят целевой характер и не являются собственностью УО. В случае прекращения полномочий компании в отношении конкретного дома, уплаченные жителями ранее денежные средства являются неосновательным обогащением такой УО. Новая управляющая организация вправе требовать их возврата в соответствии со ст. ст. 161, 162 ЖК РФ.
Суд признал доказанным факт прекращения действия договора управления между собственниками помещений в спорном доме и УО-1. Также ответчик в письмах в адрес УО-2 и жителей дома подтвердил факт наличия неизрасходованных средств на содержание и ремонт МКД.
Довод УО-1 о том, что спорные денежные средства в соответствии с ч. 12 ст. 162 ЖК РФ являются её экономией при надлежащем исполнении обязательств по управлению МКД, суд отклонил. Право на экономию предусмотрено при условии фактического оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД. УО-1 не доказала, что выполнила их в полном объёме и надлежащим образом: не разместила в системе отчёт и подписанные акты выполненных работ/оказанных услуг.
Также компания не представила фактов, подтверждающих, что экономия возникла за счёт внедрения ею каких-либо новаторских предложений или сокращения расходов по договорам с подрядными организациями-исполнителями услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД. Поэтому суд посчитал, что УО-1 незаконно удерживает средства в сумме более 480 тыс. рублей, признав эти действия компании неосновательным обогащением, и решил их взыскать с УО-1 в пользу УО-2.
Обязана ли УО проводить текущий ремонт без решения общего собрания
Норма ЖК РФ об экономии УО применяется к договорам, заключённым после вступления в силу № 485-ФЗ
Бывшая управляющая организация подала в суд апелляционную жалобу, считая, что:
- Поскольку стороной спора являются физические лица – собственники, которые лишь поручили УО-2 представлять их интересы, дело должно было рассматриваться судом общей юрисдикции.
- При отсутствии доказательств ненадлежащего качества услуг по договору управления разница между суммой денежных средств, полученных УО-1 от собственников за ЖКУ, и суммой расходов, понесённых компанией при исполнении своих обязанностей, является её прибылью/экономией в силу ч. 12 ст. 162 ЖК РФ.
По первому аргументу УО-1 апелляционный суд указал, что на внеочередном ОСС собственники решили, что средства от бывшей управляющей организации должны быть перечислены на расчётный счёт УО-2. Также участники собрания наделили новую компанию полномочиями на обращение в суд по этому вопросу, то есть передали УО-2 право на получение неосновательного обогащения.
В суде первой инстанции УО-1 не заявляла о том, что спор подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции, следовательно, этот довод не может быть принят во внимание в соответствии с абз. 2 п. 28 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2020 № 12.
УО-1 не представила суду доказательств оказания услуг по договору управления на сумму неосновательного обогащения. При этом судья указал, что ч. 12 ст. 162 ЖК РФ введена в действие Федеральным законом от 31.12.2017 № 485-ФЗ, который вступил в силу с 11 января 2018 года и не предусматривает его распространение на отношения, возникшие из ранее заключённых договоров.
Поскольку договор управления с УО-1 собственники помещений в спорном доме заключили в 2013 году, то на него не распространяются нормы ч. 12 ст. 162 ЖК РФ. Поэтому суд апелляционной инстанции не принял во внимание ссылку компании на эту норму. Решение суда первой инстанции было оставлено в силе.
Как организации оставить себе экономию по договору управления
Чтобы оставить себе неистраченные средства на СиР дома, бывшая УО должна исполнить все условия ч. 12 ст. 162 ЖК РФ
Кассационный суд, куда переместился спор, исходил из того, что факт удержания УО-1 денежных средств признан обеими сторонами. При этом ответчик считает, что для такого удержания имеются законные основания, изложенные в ч. 12 ст. 162 ЖК РФ.
В указанной части ЖК РФ сказано, что экономия остаётся у УО, если
- по результатам исполнения договора управления МКД в соответствии с размещённым в ГИС ЖКХ отчётом фактические расходы оказались меньше запланированных при утверждении размера платы за содержание жилого помещения;
- оказаны/выполнены все предусмотренные договором услуги/ работы по управлению домом, по содержанию и ремонту общего имущества;
- экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг/выполненных работ.
УО-1 не доказала наличие этих условий: отчёт в ГИС ЖКХ не размещён, суду не представлены факты, что расходы оказались меньше учтённых в размере платы за жилое помещения, что экономия возникла в результате внедрения каких-либо рационализаторских предложений, а не исполнения услуг в меньшем объёме. Суд кассационной инстанции жалобу УО-1 отклонил.
Для получения экономии УО должна доказать, что исполнила обязанности по ДУ в полном объёме и с надлежащим качеством
Решение вопроса о том, обязана ли бывшая УО передать новоизбранной остаток средств, собранных с собственников на содержание и ремонт, зависит от того, какие аргументы и доказательства она представила в суде.
Мы писали о деле № А44-7397/2017, в котором новая компания не смогла истребовать неизрасходованные средства у предыдущей УО, которая предоставила отчёты о выполненных работах и оказанных услугах. Бывшая управляющая организация смогла доказать этим, что все полученные от собственников деньги были потрачены на содержание и ремонт общего имущества, при этом жители дома даже остались ей должны более 80 тыс. рублей. Суд счёт достаточным доказательством размещённый в системе отчёт о работе УО.
В деле № А28-16780/2019, которое мы рассмотрели сегодня, УО-1 не смогла подтвердить, что потратила собранные средства на выполнение обязательств по договору управления и при этом сэкономила, уменьшив расходы при работе с подрядчиками. Поскольку оплаченные собственниками средства за ЖКУ являются целевыми, то с момента прекращения действия договора управления у компании отсутствуют основания для их удержания(ст. ст. 1102, 1105 ГК РФ, ст. ст. 154, 155, 158, 161 ЖК РФ).
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 75 831 подписчику
Статьи по теме
Источник фото: https://www.pexels.com/
Имея за плечами более 800 проведенных семинаров для управляющих компаний и ТСЖ, могу смело сказать, что обсуждение платы за управление и всего, что с ней связано всегда превращается в жаркий спор. Основные баталии возникают вокруг вопросов связанных с бухгалтерским и налоговым учетом платы за управление, необходимости актирования данной услуги с собственниками помещений, структуре этой платы и т.д. Так как вопросы постоянные, то решился написать цикл статей, в которых попытаюсь «разжевать» общественности особенности данной строки в квитанции.
Начнем издалека.
Кто бы что ни говорил, но управляющая организация «заходит на МКД» не для удовлетворения потребностей жителей (для этого есть государство и лица противоположного пола), а для получения прибыли. Прибыль в свою очередь – самый страшный раздражитель для огромного количества собственников помещений, так как они по-настоящему уверовали в то, что обслуживание их МКД стоит копейки, и инфляция на затраты управляющих компаний не распространяется.
Государство в п.2 ст.162 ЖК РФ прямо указало, что управляющая организация (далее по тексту – УО) по договору управления «обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам…».
Обратите внимание на текст выше и увидите, что в нем услуги управления отделены от услуг по содержанию и ремонту общего имущества, а также от коммунальных услуг, поэтому давайте сразу определимся, что плата за управление МКД – это плата за отдельный вид деятельности УО, хоть и может включаться в состав платы за содержание жилого помещения в соответствии с пп.2 п.1 ст.154 ЖК РФ.
На практике плата за управление может быть:
-
выделена отдельной строкой в платежном документе;
-
в платежном документе включена в строку «плата за содержание жилого помещения», но выделена отдельно в перечне работ и услуг;
-
в платежном документе включена в строку «плата за содержание жилого помещения», но НЕ выделена отдельно в перечне работ и услуг.
Первый и второй варианты, указанные выше безопасны с точки зрения последствий «войнушки» за деньги УО, а вот третий вариант чреват ооооочень нехорошими последствиями.
Проблема в том, что хотя это прямо и не написано в нормативно-правовых актах, суды однозначно дают понять, что есть деньги, принадлежащие
собственникам помещений, и есть деньги, которые после оплаты собственникам уже не принадлежат. Так ВС РФ в Определении Верховного Суда РФ от 25.06.2018 N 304-ЭС18-7866 по делу N А46-15897/2016 (на самом деле таких определений уже сотни) указал, что взносы собственников в виде платы за содержание жилого помещения «имеют целевой характер и не поступают в собственность Общества».
Что все это значит на практике?
А значит это то, что если УО не отделит мух от котлет, а правильнее свои деньги от «их» денег, то может получится так, что своих денег у нее попросту не будет. Судьи из решения в решение говорят о том, что если УО не выполнила работы, то денежные средства остаются на лицевом счете МКД и если предположим МКД «ушел», то «неосвоенные» денежные средства должны быть возвращены собственникам помещений как неосновательное обогащение.
С точки зрения нашего достаточно «укуренного» законодательства, регулирующего сферу управления МКД списание денежных средств с лицевого счета МКД возможно только после подписания акта выполненных работ
между представителем собственников помещений в МКД и управляющей организацией (п.4.11 ГОСТ Р 56192-2014. «Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания общего имущества многоквартирных домов. Общие требования»).
И тут из-за угла вылазит 2 проблемы:
-
в МКД некому подписывать акты выполненных работ, потому что настоящих буйных мало и никто председателем совета дома стать не решился;
-
а как вообще можно заактировать работы по управлению???
Первую проблему можно обойти через договор управления или общее собрание собственников (если интересно – пишите в комментариях и напишу подробный FAQ), а вторая проблема на самом деле зачастую неразрешима.
Есть «замечательный» документ, который называется Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 №290 (далее по тексту – Правила №290). Так вот в п.9 Правил №290 указано, что «сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в актах, составляемых по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, и являются составной частью технической документации многоквартирного дома».
Если «провалиться» по ссылке в этом пункте, то вы увидите саму форму акта, которая утверждена Приказом Минстроя России от 26.10.2015 №761/пр «Об утверждении формы акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества
в многоквартирном доме».
Обратили внимание, что ни в названии документа, ни в самой форме не говорится об актировании услуги по управлению?
И это абсолютно верно, так как:
-
ЖК РФ разделяет услуги по содержанию и ремонту общего имущества от услуги управления (п.2 ст.162 ЖК РФ);
-
невозможно актировать с каждым домом услуги
по заполнению ГИС ЖКХ, походам юристов в суд, раздумья главбуха и экономиста по вопросу отражения тех или иных данных в отчете по исполнению договора управления и других работ, которые согласно Правил осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 №416 (далее по тексту – Правила №416) относятся к услуге управления. -
детализация работ по управлению в перечне работ и услуг попросту невозможна, так как невозможно запланировать и впоследствии обосновать то, что не носит материального характера. Вы же в рабочее время читаете эту статью и вам за это платят собственники. Если они все сидят рядом и актируют этот процесс – передайте им от меня привет. Многие возразят, что мол мы детализируем всё как положено… Тогда у меня лично вопрос – КАК вы это делаете?
А теперь вернемся к тому, что было чуть выше по тексту и разберем ситуацию, когда плата за управление в перечне работ не выделена и включена в состав платы за содержание жилого помещения.
Ответьте мне на несколько вопросов (пишите в комментах):
-
как вы будете отделять свои деньги (за родненькое управление) от «их» денег за содержание и ремонт?
-
как вы будете актировать внутри услуги содержание и ремонт выполнение работ по управлению?
-
ну и наперед, как вы будете применять льготу по пп.30 п.3 ст.149 НК РФ в части освобождения от НДС?
Если продолжение интересно – напишу вторую часть.
С уважением, ваш товарищ Сталин)))
Собственники квартир каждый месяц платят за жилищно-коммунальные услуги. Эти деньги собираются на счете управляющей организации или ТСЖ. И очень часто возникает вопрос: кому принадлежат эти деньги. Вопрос не такой банальный, как может показаться.
Типичная ситуация: управляющая организация (ТСЖ) задолжала подрядчикам или ресурсоснабжающей организации, которые обратились в суд. По решению суда истцы взыскивают долг за счет тех средств, которые находятся на счете управляющей организации (ТСЖ). Как следствие, со счета организации можно списать огромную сумму, фактически оставив многоквартирный дом без содержания. Как быть в этой ситуации?
К сожалению, в законодательстве этот вопрос не решен однозначно. Если бы закон предусматривал, что средства, накопленные на счетах управляющей организации или ТСЖ, остаются средствами собственников квартир, то взыскать их по долгам нельзя. Однако закон этого не утверждает, как и не утверждает обратного: средства платежей за жилищно-коммунальные услуги принадлежат управляющей организации (ТСЖ).
В судебной практике сложились такие позиции.
В отношении ТСЖ из Определения Верховного Суда РФ от 27.10.2015 № 307-ЭС 15-13032 по делу № А 42-5404/2012 следует, что взыскание невозможно. Объясняется это тем, что денежные средства носят целевой характер и не являются собственностью ТСЖ. Если обратить взыскание на целевые средства, то незаконно пострадают добросовестные собственники помещений в доме.
Иначе решается вопрос в отношении управляющих организаций. Суды иногда делают вывод, что средства, поступающие от собственников, являются собственностью организаций (Постановление 17 ААС от 04.06.2013 №№ 17 АП-5918/2012). Следовательно, взыскание возможно.
Надо признать, что это обоснованная позиция. Целевой характер средств, собранных от жильцов дома, не предопределяет вопросы собственности на эти средства. Управляющая организация получает средства за оказываемые работы, а значит, как в любых иных аналогичных случаях (например, собственник квартир заказывает ремонтные работы), эти средства принадлежат управляющей организации.
18 февраля 2021
Как правило, большая часть жителей многоэтажек не принимает активного участия в решении вопросов по содержанию общедомового имущества. И чем больше дом, тем сложнее собрать людей для принятия того или иного решения. У кого-то время и дата собрания не стыкуются с графиком работы, другие ошибочно уверены, что это их не касается, а третьи искренне заблуждаются, считая, что управляющая компания должна самостоятельно принимать за них решения и без напоминания выполнять те или иные работы. Но на деле так не выходит.
В соответствии с жилищным законодательством главным органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений, на котором жильцы сами утверждают размер платы за содержание жилья, определяют план работ по текущему ремонту, выбирают совет дома или меняют управляющую организацию.
Также неподдельное удивление вызывает у граждан тот факт, что именно они несут бремя расходов на содержание общедомового имущества.
Предлагаем разобраться в данном вопросе более подробно.
Начнем с азов: когда вы покупаете квартиру, то становитесь собственником не только жилого помещения, но и определенной части общедомового имущества. На праве общей долевой собственности всем жильцам принадлежат общие помещения дома (чердак, подвал, лестничные площадки, коридоры, технические этажи), а также лифты, инженерные коммуникации и даже земельный участок, на котором расположен дом.
Доля каждого собственника в общем имуществе рассчитывается по количеству квадратных метров квартиры: то есть, чем больше жилплощадь, тем значительнее принадлежащая вам часть. Разумеется, это отражается и на сумме в квитанции по оплате жилищно-коммунальных услуг – она будет выше.
Жильцы могут самостоятельно поддерживать надлежащее состояние общедомового имущества (при непосредственном способе управления домом) или поручить это дело третьим лицам (организовать ТСЖ или заключить договор с УК).
Как известно, ежемесячно каждый житель многоэтажки оплачивает жилищно-коммунальные услуги, в том числе и содержание и ремонт общедомового имущества. Так вот, эти платежи носят исключительно целевой характер и принадлежат всем собственникам помещений в доме! Это значит, что они должны быть потрачены по прямому назначению и с максимальной эффективностью для всех жильцов: как это сделать – решает общее собрание собственников.
Объясним на примере: допустим, вам захотелось, чтобы УК сделала ремонт в подъезде или утеплила торец дома в районе вашей квартиры – желания разумные, но придется их обсудить с соседями на общем собрании, ведь такое важное решение нельзя принимать в одиночку: вы не можете по собственному усмотрению, без оглядки на остальных жильцов распоряжаться целевыми денежными средствами, собираемыми со всех проживающих в доме.
Подчеркиваем: только решение общего собрания собственников может дать «зеленый свет» грамотному распределению накопленных денежных средств – будь то проведение текущего ремонта или благоустройство земельного участка.
Граждане ошибаются, когда считают, что УК владеет какими-то «мифическими» дополнительными денежными средствами – бюджет управляющих организаций складывается только из квартплаты собственников.
Не забывайте, что УК всего лишь подрядчик, которого жильцы-работодатели наняли для выполнения минимального стандартного перечня работ: чинить в доме общие трубы, «латать» крышу, убираться в подъездах и дворах, менять лампочки на лестничных площадках и прочее. Аккумулируя у себя собираемые денежные средства, УК не имеет ни малейшего права распоряжаться ими самостоятельно, не учитывая мнение всех жильцов. Единоличное принятие решения не допускается, то есть необходимо созывать общее собрание собственников, на котором будут определены цели расходования образовавшейся суммы.
Не спорим, проведение общего собрания – довольно сложный процесс (особенно для новичков), поэтому в случае возникновения трудностей законодательством предусмотрена процедура созыва собрания по желанию жителей, но силами управляющей организации.
Так, если в УК обратятся 10% собственников с заявлением о проведении общего собрания, то в течение 45 дней с момента поступления обращения она обязана его организовать. Если же УК не заинтересована в осуществлении придуманных жильцами инициатив, и упорно уклоняется от организации общего собрания, граждане могут в любой момент обратиться в жилищную инспекцию с жалобой.
Как видим, законодательство наделило собственников жилья внушительным набором инструментов для управления своим домом, надо только пользоваться ими, а не пускать все на самотек. Принимая участие в общем собрании, голосуя по вопросам повестки дня, проявляя инициативу, вы полноценно управляете своим домом, что, в свою очередь, положительно отражается на качестве проживания в нем и способствует прозрачному расходованию накопленных денежных средств.
