В процессе своей деятельности юристы ГК «АВАЛЬ» сталкиваются с вопросами арендаторов нежилых помещений муниципального фонда относительно правомерности требований Управляющих организаций о заключении договора управления и оплате выставленных счетов за содержание общего имущества многоквартирного дома.
Для ответа на первый вопрос обратимся к действующему законодательству.
Из положений ст. 161 ЖК РФ следует, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать способ управления домом, а решение, принятое на общем собрании обязательно для всех собственников. Таким образом, если на общем собрании был выбран способ управления многоквартирным домом через ТСЖ или Управляющую компанию и утвержден договор, подлежащий заключению с каждым собственником помещений, то его заключение является обязанностью каждого собственника. В тех случаях, если способ управления не выбран, применяются положения п.4 и п.5 ст. 161 ЖК РФ, согласно которым орган местного самоуправления выбирает Управляющую организацию самостоятельно, на основании проведенного конкурса, заключение договора с которой так же обязательно для собственников. Порядку заключения и исполнения договора управления многоквартирным домом посвящена ст. 162 ЖК РФ.
Из анализа ст.ст. 161, 162 ЖК РФ, следует, что еще до передачи помещения в аренду, с момента возникновения права собственности, собственник обязан заключить договор управления общим имуществом с Управляющей организацией. Иного жилищное законодательство не предусматривает.
Однако до 2011 года, если договором аренды на арендатора возлагалась обязанность по заключению договора с Управляющей организацией, суды признавали ее возложение правомерным (см. Постановление ФАС Уральского округа от 02.07.2009 N Ф09-4548/09-С5 и Постановление ФАС Дальневосточного округа от 14.09.2010 N Ф03-6337/2010).
Но 12.04.2011 г. Президиум ВАС РФ принял прецедентное Постановление N 16646/10, имеющее общеобязательный характер, в котором разъяснил:
«Непосредственно на арендатора данного имущества в силу положений статей 161, 162 Жилищного кодекса обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могли.
Ссылка суда на то, что такая обязанность арендатора вытекает из пункта 3.2.8 договора аренды, является неосновательной, поскольку этот договор регулирует отношения собственника и арендатора».
Позже, изложенную позицию ВАС РФ подтвердил Постановлением от 17.04.2012 г. № 15222/11:
«…собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, и договор аренды не порождает обязательств общества перед товариществом».
Подход, заложенный ВАС РФ, в корне перевернул судебную практику. Из приведенных выше разъяснений, следует, что договор на управление должен заключать собственник нежилого помещения, а не его арендатор. Такое правило действует, даже если договор аренды содержит условие об обязанности арендатора заключить договор управления, а значит, подобные условия в договоре аренды не могут порождать отношений между арендатором и Управляющей организацией.
По второму вопросу арбитры так же долго не могли придти к единой позиции, с одной стороны, в силу п.2 ст.616 ГК РФ на арендатора возлагается обязанность по содержанию арендованного имущества, с другой — не раскрывается, что именного входит в понятие содержания.
Опираясь именно на ст. 616 ГК РФ, в совокупности с обязанностью арендатора нести расходы на содержание общего имущества дома закрепленную договором аренды, Управляющие организации обращаются в суд с требованиями взыскания задолженности с арендаторов.
До принятия указанных ранее постановлений ВАС РФ большинство судов удовлетворяло требования к арендатору, поскольку считали, что содержание имущества включает в себя непосредственное содержание самого объекта недвижимости и содержание общего имущества дома. При этом отсутствие договора между арендатором и Управляющей организацией значения не имело.
Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2010 по делу № А71-20681/2009
«Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества.
…арендатору по договору аренды помещений, расположенных многоквартирном доме, переходят на время действия договора права владения и пользования этими помещениями, то бремя содержания общего имущества, пропорционально занимаемому им помещению, возлагается на арендатора.»
(оставлено без изменений Постановлением ФАС Уральского округа от 05.10.2010)
После официальных разъяснений ВАС РФ 2011 г. практика изменилась на противоположную.
Так анализ судебных актов Арбитражного суда Свердловской области и ФАС Уральского округа за 2011 г. – 2012 г. показал, что обязанность арендатора по содержанию арендованного имущества, предусмотренная ст. 616 ГК РФ, распространяется исключительно в границах арендованного имущества и заканчивается там, где начинается общее имущество дома. Другими словами, по смыслу указанной нормы на арендатора не возлагается обязанность по содержанию общего имущества, даже если это предусмотрено договором аренды.
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 15.08.2012 по делу А60-21609/2012
«Правила пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.
Однако указанной нормой предусмотрена соответствующая обязанность арендатора только в отношении объекта аренды, а не общего имущества в многоквартирном доме…»
(аналогичный вывод содержится в Решении Арбитражного суда Свердловской области от 30.05.2011 по делу N А60-45306/2010)
Постановление ФАС Уральского округа от 18.11.2010 N Ф09-9630/10-С6 по делу N А07-1555/2010
«Ссылка заявителя на положения п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть принята во внимание, так как указанной нормой предусмотрена соответствующая обязанность арендатора только в отношении объекта аренды, а не общего имущества многоквартирного дома».
На наш взгляд, ограничительное толкование п.2. ст. 616 ГК РФ, которым руководствуются суды сейчас, является правильным и полностью отвечает смыслу, который в нее пытался вложить законодатель с учетом норм Жилищного кодекса.
Из приведенной арбитражной практики можно сделать важный вывод: Управляющая организация не вправе требовать от арендатора помещений платы за содержание общего имущества дома. Но данный вывод касается только тех ситуаций, если между арендатором и Управляющей организацией отсутствует заключенный договор управления, т.к. приведенные выше Постановления ВАС РФ не разъясняют, как решать ситуацию, если арендатор по тем или иным причинам заключил договор управления с Управляющей организацией.
Если договор с Управляющей организацией уже заключен, то суды руководствуются принципами о надлежащем выполнении принятых на себя обязательств и свободе договора ст. ст. 309, 310, 421 ГК РФ, т.е. заключил договор – плати.
Но есть исключения из такого подхода, в частности ФАС Восточно-Сибирского округа развил подход, заложенный в Постановлениях ВАС РФ 2011 года.
ФАС Восточно-Сибирского округа пришел к важному выводу о том, что даже если арендатор добровольно заключил с Управляющей организацией договор управления, которым принял на себя обязательство участвовать в несении расходов на содержание общего имущества, взыскать с него соответствующие суммы нельзя, т.к. обязанность собственника по осуществлению этих расходов установлена императивно. Следовательно, даже при наличии договора с арендатором иск Управляющей организации к арендатору будет отклонен (см. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.08.2011 по делу N А33-13528/2010).
С теоретической точки зрения, подход, высказанный ФАС Восточно-Сибирского округа является правильным еще и потому, что договор между Управляющей организацией и арендатором будет являться недействительным в силу противоречия ЖК РФ, поскольку договор управления заключенный с арендатором по своему предмету совпадает с договором управления, подлежащего заключению с собственником. А так как положения ст. 161 и ст. 162 ЖК РФ являются императивными то, такой договор может быть заключен только с собственником помещения. Что касается свободы договора свободы договора, то в данном случае свобода договора ограничена особым субъектом отношений по заключению договора Управления.
Недействительный договор не может порождать права и обязанности, а значит, и вносить плату по такому договору арендатор не обязан.
Выводы по рассмотренным вопросам:
Как мы видим, вопросы, которым была посвящена эта статья, вызывают много трудностей в правоприменительной практике. Постановления Президиумов ВАС РФ разрешают далеко не все ситуации. Из рассмотренного можно выявить несколько основных позиций, которых следует придерживаться в случае судебного спора:
- Главная
- Правовые ресурсы
- Подборки материалов
- Заключение договора коммунальных услуг с арендатором
Заключение договора коммунальных услуг с арендатором
Подборка наиболее важных документов по запросу Заключение договора коммунальных услуг с арендатором (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 333.33 «Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию, а также за совершение прочих юридически значимых действий» главы 25.3 «Государственная пошлина» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY»)Общество обратилось в уполномоченный орган с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, уплатило госпошлину, предусмотренную подп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, за внесение изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости о правах, об ограничениях прав и обременениях недвижимого имущества. Уполномоченный орган возвратил документы без рассмотрения в связи с неуплатой госпошлины, установленной подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недвижимости. Суд признал действия уполномоченного органа правомерными, указав, что представленное на регистрацию дополнительное соглашение предоставляет право арендатору на заключение договоров на обеспечение арендуемого помещения энергоресурсами и другими коммунальными услугами за счет арендатора напрямую с ресурсоснабжающими организациями, а также содержит условие о возможности изменения размера арендной платы при заключении прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями путем исключения из переменной части арендной платы стоимости услуг, на которые заключены прямые договоры. Суд пришел к выводу, что такое соглашение выходит за пределы внесения изменений в записи ЕГРН, поскольку подлежит регистрации, является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положенияПозиция 1. Плата за коммунальные услуги, потребляемые арендатором нежилого помещения в многоквартирном доме, не может быть взыскана с арендатора, не заключившего договоры с ресурсоснабжающими организациями в нарушение договора аренды, которым предусмотрено условие об оплате арендатором коммунальных услуг либо обязанность арендатора заключать договоры с их поставщиками. Плата за коммунальные услуги в указанном случае может быть взыскана только с собственника нежилого помещения.
Нормативные акты
Договор УК с арендатором нежилого помещения.
Организация арендует нежилое помещение с отдельным входом, находящееся на цокольном этаже жилого дома, у собственника (физическое лицо), представителем которого по договору аренды является Управляющая Компания этого дома. Управляющая Компания настаивает на заключении с арендатором договора на управление этим нежилым помещением. Согласно этому договору Управляющая Компания за фиксированную ежемесячную плату будет оказывать арендатору следующие услуги: вывоз ТБО, уборка придомовой территории, обслуживание общедомовых электрических и сантехнических сетей. В договоре аренды сказано, что организация арендует только помещение, нет ни слова о прилегающей территории. Управляющая Компания настаивает на заключение такого договора с арендатором, потому что в договоре аренды написано, что арендатор обязан от своего лица и за свой счёт заключить договор на вывоз ТБО, на уборку территории. Насколько правомерно требование Управляющей Компании на заключение договора на управление нежилым помещением с арендатором этого помещения? Почему арендатор должен платить за обслуживание придомовой территории, вывоз ТБО и обслуживание общедомовых сетей, согласно этому договору, ведь это предусмотрено коммунальными платежами, которые тоже лежат на арендаторе? Не получится ли так, что арендатор будет платить дважды? Эта Управляющая Компания является Управляющей Компанией этого жилого дома.
Источник фото: https://www.pexels.com/
Проблема долгов за жилые помещения муниципального жилищного фонда стоит перед УО уже давно. Зачастую, собственник (ОМСУ) не исполняет обязанность по внесению платы за ЖКУ, ссылаясь на то, что помещение передано в пользование иным лицам и обязанность по оплате лежит на последних.
Подобная ситуация сложилась у управляющей организации ООО «Талнахбыт».
В 2015 году между Администрацией города Норильска, являющейся собственником жилых и нежилых помещений МКД и УО был заключен договор управления спорным МКД.
Между тем, своих обязательств по оплате оказанных жилищно-коммунальных услуг Администрация не исполняла. Претензией от 26.02.2020 г. Администрации было предложено погасить образовавшуюся задолженность в кратчайший срок.
В ответе на претензию Администрация г. Норильска указала, что в спорный период жилое помещение №28 было передано по договору аренды обществу «ОктаСтрой», следовательно, в спорный период обязательства по внесению платы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме возложены на арендатора.
Не согласившись с указанными доводами, УО обратилось с иском к муниципальному учреждению администрация г. Норильска о взыскании 48 301,77 рублей задолженности за оказанные услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме и 1175,53 рублей в счет пени за просрочку платежа.
В ходе рассмотрения дела администрация указывала, что в период с 21.01.2013 по 21.01.2020 г. жилое помещение №28, передано по договору аренды ООО «ОктаСтрой», следовательно, в указанный период обязательства по внесению платы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме возложены на арендатора. При этом обязательства по внесению платы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме за период с 21.01.2020 по 31.01.2020 в размере 4 464,73 руб. исполнены ответчиком.
Пунктом 2.2.5 указанного договора на арендатора возложена обязанность в течение пяти рабочих дней с даты государственной регистрации договора заключить с управляющей организацией, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме, товариществом собственником жилья, договор управления многоквартирным домом.
Задолженность за оказанные УО услуги по содержания общего имущества МКД образовалась в период с 01.08.2019 по 31.01.2020 г.
Примечательно, что Арендатор договор управления с УО заключил, но досрочно его расторг — с 01.08.2019.
Арбитражный суд Красноярского края решением от 15 июля 2020 г. по делу №А33-15359/2020 удовлетворил требований УО в полном объеме, указав, что из системное толкование норм, закрепленных в статьях 210, 249 ГК РФ и статьях 39, 153, 154, 158 ЖК РФ, можно сделать вывод о том, что законом прямо установлена обязанность собственника помещения в многоквартирном доме нести бремя расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, расходов по коммунальным услугам, путем внесения платы за жилое помещение.
Суд первой инстанции также обратил внимание на следующее:
«В силу абзаца второго пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными нормативными актами или соглашением сторон. Действующее законодательство не содержит норм, влекущих возникновение обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающими их третьим лицом (исполнителем таких услуг, ресурсоснабжающей организацией).
Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не с исполнителем вышеназванных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.
Управляющая организация (исполнитель коммунальных услуг, ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.
В такой ситуации действует общее правило о том, что в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.
Учитывая то обстоятельство, что договор управления многоквартирным домом с нанимателем помещений от 16.04.2013, заключенный между УО и арендатором помещения №28, расторгнут с 01.08.2019, суд, принимая во внимание вышеприведенное правовое регулирование, отклоняет заявленный ответчиком довод об отсутствии у него обязанности по внесению в период с 01.08.2019 по 20.01.2020 платы за содержание общего имущества многоквартирного дома…»
Суд апелляционной инстанции согласился с доводами суда первой инстанции, Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 15 сентября 2020 г. №03АП-4311/20 по делу №А33-15359/2020 решение было оставлено в силе.
Администрация не остановилась, и подала кассационную жалобу, по итогам рассмотрения которой Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа усмотрел в действиях лица, не являющегося стороной спора (арендатор), злоупотребление правом и вынес неожиданное решение: судебные акты первой и апелляционной инстанции были отменены, в удовлетворении иска было отказано.
Отменяя судебные акты, Арбитражный суда Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 14 декабря 2020 г. № Ф02-6002/20 по делу №А33-15359/2020 указал следующее:
«Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из обоснованности иска по праву и по размеру. При этом суды пришли к выводу о том, что именно администрация как собственник жилого помещения в силу статей 210, 249 ГК РФ, статей 39, 153, 154, 158 ЖК РФ обязана оплатить услуги УО за период с 01.08.2019 по 20.01.2020, поскольку договор управления многоквартирным домом, заключенный между арендатором — обществом «ОктаСтрой» и УО, от 16.04.2013 расторгнут сторонами с 01.08.2019 по соглашению.
Между тем выводы судов сделаны с существенным нарушением норм материального права в силу следующего.
Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 153 Жилищного кодекса Российской Федерации и с учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, указанной в постановлении от 12.04.2011 №16646/10, арендаторы жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Кроме того, на арендатора возлагается обязанность оплачивать стоимость оказываемых услуг и выполняемых работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в случае заключения договора непосредственно с управляющей организацией.
По общему правилу, отношения, возникшие из договора, могут быть распространены только на участников этой сделки. Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (пункт 3 статьи 308 ГК РФ).
Соответственно, договорные условия о расторжении договора управления многоквартирным домом от 16.04.2013, согласованные между арендатором и управляющей компанией, не могут автоматически распространяться на отношения с собственником жилого помещения, поскольку последний не является стороной этого соглашения.
В соответствии со статьей 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Как усматривается из материалов дела, жилое помещение №28 передано собственнику от арендатора только 07.02.2020 (акт приема-передачи жилого помещения от 07.02.2020).
Следовательно, при наличии сохранившихся обязательственных правоотношений по договору аренды, действия арендатора по расторжению договора управления многоквартирным домом являются злоупотреблением правом, которое направлено на ухудшение положения собственника жилого помещения. По условиям договора размер арендной платы определялся без учета расходов по содержанию общего домового имущества многоквартирного дома, обязанность по оплате которых была возложена на арендатора.
С учетом конкретных обстоятельств по делу и при наличии установленного факта нахождения арендатора в жилом помещении, отсутствуют основания для возложения на собственника обязанности по оплате услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома в спорный период времени…».
Чтобы защитить свои интересы УО пришлось обращаться в Верховный суд РФ, который в Определении от 14 сентября 2021 г. №302-ЭС21-4060 по делу №А33-15359/2020 указал на следующие принципиальные моменты:
«Действия арендатора, направленные на расторжение договора управления МКД от 16.04.2013, суд кассационной инстанции оценил, как злоупотребление правом, отметив, что данные действия направлены на ухудшение положения собственника жилого помещения.
Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда округа ввиду следующего.
В силу абзаца второго пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными нормативными актами или соглашением сторон.
Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.
В такой ситуации действует общее правило о том, что в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.
Данная правовая позиция отражена в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2015), утвержденном 26.06.2015 Президиумом Верховного Суда РФ.
Таким образом, поскольку в спорный период между арендатором и обществом отсутствовал прямой договор об участии арендатора в расходах по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно удовлетворили требования общества к администрации как представителю собственника имущества.
Суд округа, делая вывод о злоупотреблении правом со стороны арендатора, фактически установил обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, тем самым нарушив требования части 2 статьи 287 АПК РФ…»
По итогу для УО всё закончилось хорошо, в её пользу с администрации была взыскана задолженность за спорный период. Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14.12.2020 по делу№А33-15359/2020 судебной коллегией было отменено, оставлены в силе судебные акты первой и апелляционной инстанций.
Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе по ссылке.
Имеет ли право арендатор заключить договор с УК?
Добрый день! У помещения, которое мы арендуем, сменился собственник. Новый собственник оказался нашим конкурентом. Сначала он начал настойчиво предлагать продать ему бизнес. Получив отказ, начал требовать освободить помещение. Все уверения, что согласно ГК РФ смена собственника не влияет на изменение или расторжение договора аренды, ни к чему не привели. Т.к. законных оснований для расторжения договора у собственника нет, он решил действовать изподтишка. Он отказался заключать договор технического обслуживания с управляющей компанией (помещение — бывшая квартира в жилом доме, переведенная в нежилой фонд). Управляющая компания грозит отключением электричества, хотя всегда все платежи за коммунальные услуги и содержание общедомового имущества производил арендатор и долгов на данный момент нет.
Что делать в таком случае и как не остаться без коммунальных услуг? На сколько я знаю, арендатор не имеет права заключать договор с управляющей компанией. Переезд рассматриваем, но пока не нашли подходящего помещения.
Показать полностью
07 августа 2018, 04:51, Арендатор, г. Уфа
Здравствуйет!
согласно ГК РФ смена собственника не влияет на изменение или расторжение договора аренды
Арендатор
Это правило действует, если договор аренды прошел государственную регистрацию.
арендатор не имеет права заключать договор с управляющей компанией
Арендатор
Если в договоре аренды указано, что коммунальные платежи осуществляет арендатор, то имеет. Если же условие обратное, то заключить такой договор затруднительно.
07 августа 2018, 05:58
Похожие вопросы
1000 ₽
Вопрос решен
Трудовое право
Имеет ли право работник приходить с представителем?
Добрый день! Работник подал в суд о признании незаконным расторжение трудового договора, восстановлении на работе, взыскании оплаты вынужденного прогула, суд принял решение о восстановлении работника. На судебных заседаниях интересы работника представлял некий «представитель», сведений о наличии у представителя документов подтверждающих его адвокатскую или юридическую деятельность у работодателя нет, в день когда работник принес исполнительный лист о восстановлении на работе, он пришел в сопровождении представителя, никаких документов представителем в том, что он представляет интересы работника предоставлено не было. Имеет ли право работник приходить с представителем? Если да, то как это должно быть оформлено и какие документы должны быть предоставлены работодателю? На какие законодательные документы ориентироваться работодателю в случае когда представитель присутствует при общении работника и работодателя?
Вчера в 01:13, вопрос №3644830, Анна, г. Южно-Сахалинск
Имеет ли право работодатель удержать мою зарплату?
Здравствуйте, мне 18 лет, заключила с работодателем ученический договор , теперь хочу уволиться, работодатель требует отработки 14 дней, в случае не отработки штраф — полное удержание будущей зарплаты, в договоре об этом ни слова, но это есть в другой бумаге.
Вопросы, которые я хотела бы задать:
Действителен вообще мой договор, имеющийся у меня на руках без подписи другой стороны и с пробелами в пункте 3.1? Имеет ли вообще хоть какую-то юридическую силу бумага «О соблюдении стандартов ПВЗ»? Действителен ли «Договор о полной материальной ответственности» без подписи другой стороны?» Имеет ли право работодатель удержать мою зарплату?
20 марта, 11:25, вопрос №3643986, Мария, г. Санкт-Петербург
Имею ли право не присылать фото и видео бывшему мужу?
Здравствуйте
Я развожусь с мужем.Запрещать общение вживую с ребенком я не запрещаю,но присылать фотографии,видео,и звонить по видеозвонку Я не хочу.Никакого участия он не принимает в жизни ребенка,алименты не платит,и когда решаем вопросы по телефону по продаже квартиры,он даже не интересуется,и как то по телефону он сказал,будут фото ребенка,будут деньги. Имею ли право не присылать фото и видео бывшему мужу? Спасибо
20 марта, 10:29, вопрос №3643985, Оксана Суворова, г. Уфа
Один из адвокатов отметил, что проблема долгов за жилые помещения муниципального жилищного фонда стоит уже давно, поскольку их собственники – органы местного самоуправления – игнорируют обязанность по внесению платы, мотивируя это тем, что платить должны наниматели. Вторая указала, что на практике вопрос о том, кто является должником по таким делам, определен: платит тот, у кого заключен договор с ресурсоснабжающей организацией. Третий согласился, что все бремя содержания имущества лежит на его собственнике.
В Определении
№ 302-ЭС21-4060 от 14 сентября Верховный Суд разобрался, кто должен был оплачивать коммунальные услуги – собственник помещения или арендатор – при отсутствии договора с управляющей организацией.
Муниципальному образованию «Город Норильск» на праве собственности принадлежит квартира, расположенная в многоквартирном доме, которую оно передало в аренду ООО «ОктаСтрой» на срок с 21 января 2013 г. по 21 января 2020 г. и возложило на арендатора обязанность по заключению договора управления МКД с управляющей организацией. 16 апреля 2013 г. арендатор и управляющая компания «Талнахбыт» подписали договор, а 16 апреля 2016 г. соглашение о его расторжении с 1 августа 2019 г.
С 1 августа 2019 г. по 21 января 2020 г. УК оказала услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД, которые не были оплачены. В ответе на претензию «Талнахбыт» администрация указала, что передала квартиру в аренду «ОктаСтрой» до 21 января 2020 г., следовательно, до этого момента именно арендатор должен оплачивать содержание и текущий ремонт общего имущества.
Тогда «Талнахбыт» обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к администрации о взыскании более 48 тыс. руб. задолженности, пени более 1 тыс. руб. за период с 16 сентября 2019 г. по 5 апреля 2020 г. (с учетом изменения требований в порядке ст. 49 АПК). Суд установил право истца на обращение в суд, признал правомерным расчет задолженности и процентов за несвоевременное внесение платы за содержание и текущий ремонт и пришел к выводу о возложении именно на администрацию как собственника жилого помещения обязанности по уплате платежей. Суд удовлетворил требования в полном объеме. Данные выводы поддержала апелляционная инстанция.
Отменяя судебные акты и отказывая в иске, суд округа указал на то, что квартира передана в аренду на срок с 21 января 2013 г. по 21 января 2020 г., на арендатора договором возложена обязанность по заключению договора с управляющей организацией. Расторжение договора арендатором при наличии сохранившихся обязательственных правоотношений по договору аренды суд оценил как злоупотребление правом, отметив, что действия направлены на ухудшение положения собственника жилого помещения.
«Талнахбыт» обратился в Верховный Суд, который указал, что обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК) установлена в отношениях с арендодателем, а не с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды. Управляющая организация в отсутствие заключенного с ней договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется помещением, в том числе на основании договора аренды.
В такой ситуации, заметил Суд, действует общее правило о том, что в отсутствие договора между арендатором помещения и исполнителем услуг, заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) помещения. Данная правовая позиция отражена в Обзоре судебной практики ВС № 2 (2015), утвержденном 26 июня 2015 г. Президиумом ВС.
Суд округа, указал ВС, делая вывод о злоупотреблении правом со стороны арендатора, фактически установил обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, тем самым нарушив требования ч. 2 ст. 287 АПК. Верховный Суд отменил решение кассации, оставив в силе судебные акты первой и второй инстанций.
В комментарии «АГ» адвокат АП г. Москвы Артем Чумаков заметил, что проблема долгов за жилые помещения муниципального жилищного фонда стоит уже давно. Их собственники – органы местного самоуправления – часто игнорируют обязанность по внесению платы за эти помещения, мотивируя это тем, что платить должны наниматели, которые там проживают. Ситуацию усугубляет еще и тот факт, что управляющие организации сферы ЖКХ часто в той или иной форме подконтрольны властям, поэтому потребовать долг они не могут и по факту вынуждены покрывать образующиеся долги из платежей добросовестных жителей.
В свете этого ссылка судов первой и апелляционной инстанций при разрешении спора на обязанность именно собственника содержать свое имущество (ст. 210 ГК), которая не перекладывается на нанимателя (арендатора) императивными нормами специального жилищного закона (ст. 39, 154, 158, 161 ЖК), «расставляет все точки над i». При этом, указал Артем Чумаков, закон не запрещает нанимателю в добровольном порядке принять на себя обязанность вносить плату за услуги ЖКХ за собственника путем заключения договора управления с управляющей организацией.
«Позиция же арбитражного кассационного суда вызывает недоумение, причем не только потому, что суд утверждает о безусловной обязанности нанимателя заключить договор управления и, соответственно, вносить плату за жилое помещение, а в первую очередь, потому, что в обоснование этого вывода судьи ссылаются на Постановление
Президиума ВАС от 12 апреля 2011 г. № 16646/10, которое говорит ровно о противоположном. Отменяя решения нижестоящих судов, удовлетворивших требования управляющей организации к арендатору, ВАС РФ в 2011 г. подчеркнул, что непосредственно на нанимателя (арендатора) обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией возложены быть не могут. Отрадно, что Верховный Суд не допустил “засиливание” очевидно неверного и несправедливого подхода и подтвердил уже ранее сформулированную позицию ВАС», – указал адвокат.
Управляющий партнер КА «Минушкина и партнеры» Анна Минушкина отметила, что на практике вопрос определения должника по делам о взыскании задолженности по содержанию и ремонту имущества МКД определен: если договор с ресурсоснабжающей организацией заключен с арендатором – с арендатора, в отсутствие заключенного договора – с собственника помещения. Подробные разъяснения Верховного Суда содержатся в Обзоре практики ВС РФ № 2 за 2015 г., утвержденном Президиумом ВС РФ 26 июня 2015 г., и применяются судами единообразно.
Адвокат Нижегородской областной коллегии адвокатов Александр Немов отметил, что не встречал в практике судебного акта, подобного акту суда округа. «Суд округа, по сути, дал оценку действию (бездействию) третьего лица, которое вообще не являлось участником спора и не имело никакого отношения к предмету спора между истцом и ответчиком. ВС РФ совершенно верно указывает, что все бремя содержания имущества лежит на собственнике. Взаимоотношения собственника и арендатора (и нарушение условий договора аренды со стороны арендатора) никак не могут влиять на права третьих лиц, не являющихся сторонами договора. Все, что гарантирует в этом случае наличие договора аренды, – право взыскания всех сумм, указанных в решении суда, с арендатора. Ни одной нормой права не предусмотрена обязанность управляющей компании проверять, в чьем конкретном пользовании находится помещение», – подчеркнул он.
Можно ли произвести оплату напрямую обслуживающей компании на основании счетов, выставленных арендодателю?
Добрый день! Подскажите пожалуйста у нас ИП на УСН Д-Р (Арендатор), Арендодатель настаивает, чтобы мы перечисляли коммунальные услуги не ему а напрямую обслуживающей компании. Но у нас нет договора с обслуживающей компании (счета выписываются на Арендодателя) Можем ли мы произвести оплату напрямую обслуживающей компании на основании счетов выставленных Арендодателю? В этом случаи можем ли мы учесть коммунальные услуги в своих расходах на основании договора аренды? Какой нужно заключить договор с постоянной и переменной частью или постоянно и возмещение расходов для принятия расходов. Заранее спасибо за ответы.
Добрый день!
я советую вам заключить договор с постоянной и переменной частью, в этом случае акт выставляется на полную сумму (пост.+перем части) и вы легко сможете принять к расходам данные документы, если отдельно возмещать коммунальные услуги, то в этом случае вы от арендодателя получите только счет (обязательно должны прилагаться: расчет потребляемых ресурсов вашей организацией+ копии документов обслуживающих организации). Оплата напрямую обслуживающей организации без заключения договора крайне рисковая, тк.к в этом случае арендодатель не участвует в расчетах, следовательно такую операцию нельзя назвать компенсацией расходов.
Эксперт Бухонлайна согласен с этим ответом
Заполнить путевой лист со всеми обязательными реквизитами в специальном сервисе
Мариэль, Добрый день, спасибо Вам за ответ, правильно я поняла если мы заключим договор с постоянной и переменой части то арендодатель должен нам выставить счета на постоянную часть и переменную от своего имени и на общую сумму выставить акт и с/ф? Просто он не хочет выставлять за коммунальные нам от себя (дать хочет счет который выставлен на него от коммунальных служб) и коммунальные службы не хотят с нами заключать договор. Как быть, я не знаю в этой ситуации и место это терять не хочется.
Grishko1990, в случае заключения договора на пос. и переменную плату арендодатель выставляет счета на постоянную часть и переменную от своего имени, акт выполненных работ, а также в соответствии с п.3 ст. 168 НК РФ выставляет с/ф не позднее 5 календарных дней, указывая единую стоимость услуги, состоящую из пост. и перем. величины.
Эксперт Бухонлайна согласен с этим ответом
Мариэль, Тогда получается нам не подходит договор с постоянной и переменной частью, арендодатель не будет нам перевыставлять коммунальные
Grishko1990,ваша организация снимает всё помещение? Коммунальные расходы подтверждают счетчики потребления?
Заполняйте платежки с актуальными на сегодня КБК, кодами дохода и другими обязательными реквизитами
Мариэль, Нет часть помещения, да коммунальные расходы подтверждаются счетчиками потребления
Grishko1990, если вы арендуете часть помещения, то арендодатель обязан вам выставить счет на переменную часть от своего имени и предоставить расчет на основании счетчиков, приходящихся на ваше потребление. Если вы не хотите заключать договор пост+переменная части (самый безопасный способ с точки зрения налогообложения), то я вам рекомендую прописать формулу расчета возмещаемой части в договоре и про счет на оплату за арендодателя тоже.
Grishko1990, можно и так, с 2012г. по отношению арендных платежей ничего не изменилось. Если у вас нет возможности сразу прописать всё в договоре аренды, то каждый месяц составляйте ДС.
Заполнить и подать заявление на патент через интернет
Мариэль, Просто я запуталась🤦♀️ в этой теме говориться что заключен договор с постоянной и переменной частью и арендодатель не перевыставляет счет и акт от своего имени арендатору (а арендатор берет в расходы ком.платежи платя за 3 лицо)
Grishko1990, выясните какие документы арендодатель готов вам ежемесячно выставлять и от этого опирайтесь при составлении договора.
Если он вам твердо сказал, что выставлять счета от собственного имени не будет, следовательно вам надо в арендном договоре или в ДС к нему прописать, что арендодатель в конце месяца предоставляет заверенные копии документов обслуживающей компании и на основании счетчиков арендатор оплачивает свою часть (расчетным путем, его тоже надо прописать) и оплачивает платежным поручением, где в назначении платежа указывает за кого и в какой доли сделан платеж.
Мариэль, Спасибо Вам что помогаете мне разобраться (я в этом деле новичок и боюсь составить договор не так с арендодателем, что бы не выкинули наши расходы). Арендодатель в конце месяца будет нам давать акт за аренду (от своего имени) а так же счет, сч/ф и акт от коммунальных служб (выставленных на его имя) + расчет и мы платим напрямую коммунальным службам. При таком раскладе нам можно будет тогда включить в расходы коммунальные платежи?
Grishko1990, сможете принять к учету, если все документы от коммунальных служб заверены печатями и подписями арендодателя (копия верна) и как я вам писала выше, все нюансы пропишите в договоре или в ДС к нему (в отношении оплаты за арендодателя и доли платежа).
Получить свежую выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП с подписью ФНС
Добрый день
Цитата (Мариэль):Если он вам твердо сказал, что выставлять счета от собственного имени не будет, следовательно вам надо в арендном договоре или в ДС к нему прописать, что арендодатель в конце месяца предоставляет заверенные копии документов обслуживающей компании и на основании счетчиков арендатор оплачивает свою часть (расчетным путем, его тоже надо прописать) и оплачивает платежным поручением, где в назначении платежа указывает за кого и в какой доли сделан платеж.
даже если ваш арендодатель будет давать заверенные копии, и вы по ним будете производить оплату, то при проверке налоговики все едино могут пристать.
Особенно в части НДС, потому что получится, что с/ф оформленные должным образом не будет.
smv_mars, Добрый день, мы ИП арендатор на УСН (Д-Р) НДС мне не интересен а вот суммы коммунальных платежей хочется что бы налоговая не выкинула и включить их в расходы. Вообще не знаю что делать в этой ситуации (((
Цитата (Grishko1990):Вообще не знаю что делать в этой ситуации (((
Только договариваться с арендодателем, потому что до тех пор пока у вас документально в договоре никак коммуналка не прописана, вы не можете никак принять эти оплаты в расходы, у вас потому что тогда нет обоснованности данного платежа, ровно как и документального подтверждения, потому что только платежка в оплату за третье лицо (без письма распоряжения от арендодателя) никак не является вашим расходом.
smv_mars, Если мы Включим в текст договора аренды понятие постоянной и переменной части арендной платы и пропишем
— арендодатель предоставляет нам копии документов, выставленных ему поставщиками коммунальных услуг (не перевыставляя счета от своего имени) ежемесячно, в такие-то сроки;
— арендатор перечисляет переменную часть арендной платы непосредственно коммунальщикам, с формулировкой что-то вроде такого: «Оплата горячего водоснабжения за октябрь 2012 г. по с/ф номер… за ИП Иванова ИИ. (в вашем случае — ТСЖ) в счет погашения переменной арендной платы по договору №… от …»
— стороны договора аренды ежемесячно подписывают доп. соглашение к договору, утверждая тем самым сумму переменной части арендной платы.
Тогда сможем включить в расходы?
Заполнить и сдать персонифицированные сведения через интернет
Grishko1990, Ещё раз повторюсь, что вы, как Арендатор можете принять к учету расходы в виде компенсации затрат на коммунальные услуги полученными от арендодателя, но должны их подтвердить:
— копией счетов и документов, оформленных поставщиками коммунальных услуг;
— документом, составленным арендодателем на основе документов «коммунальщиков», в котором расчетным путем (или на основании данных приборов учета) определена стоимость услуг, потребленных вами (Письмо Минфина России от 30.01.2008 N 03-03-06/2/9).
— условия оплаты за арендодателя поставщикам коммунальных услуг прописать в договоре.
Добрый день!
Я бы не советовал Вам брать за основу эту тему. Там много недоговоренностей.
Расходы, как известно, должны быть экономически обоснованы и документально подтверждены.
Вы платите напрямую в ресурсоснабжающую организацию. Чтобы там правильно приняли и разнесли платёж Вы должны указать «за такую-то компанию», т.е. за арендодателя.
В результате Вы просто платите за арендодателя за его коммунальные услуги. Откуда налоговики узнают, что это именно Ваши коммунальные услуги?
Для этого и нужно, чтобы арендодатель Вам выставил эти суммы коммунальных услуг, как дополнительную арендную плату и попросил заплатить за него напрямую.
Вы платите и делаете с ним взаимозачет по этим коммунальным услугам.
Арендодатель эту сумму включает себе и в доходы и в расходы.
Вы включаете в расходы, как арендную плату.
Но всё это нужно, чтобы было написано в договоре.
Успехов!
Опасаетесь блокировки счета?
Подключите сервис «Контроль рисков для бизнеса»
Александр Погребс, Добрый день, спасибо за ответ. Арендодатель должен перевыставить нам акт на сумму которые выставляют ему коммунальные службы или расчет на основании данных приборов учета, (определение стоимости услуг, потребленных нами) ? Извини может быть за глупые вопросы но и арендодатель и арендатор включает в расход коммунальные платежи?
Ирина Ротнова, Я не хотела так написать, писала с телефона Т9 поменял. Извините буду проверять прежде чем отправлять.
Добрый день!
Цитата (Grishko1990):Арендодатель должен перевыставить нам акт на сумму которые выставляют ему коммунальные службы или расчет на основании данных приборов учета, (определение стоимости услуг, потребленных нами) ?
Если в счете коммунальщиков только расходы арендатора, то всю сумму.
Если там еще и расходы других арендатором и (или) арендодателя, тогда — по приборам учета и тарифам из квитанции…
Цитата (Grishko1990):и арендодатель и арендатор включает в расход коммунальные платежи?
Арендодатель включает в расходы коммунальные платежи и выставляет дополнительную арендную плату, чтобы эти платежи компенсировать.
Арендатор включает в расходы уже не коммунальные платежи, а дополнительную арендную плату, компенсирующую коммунальные расходы.
Успехов!
Заполните, проверьте и сдайте 6‑НДФЛ и 2‑НДФЛ через интернет
Спасибо Всем за ответы. Странно почему тогда Арендодатель не хочет нам перевыставлять от себя коммунальные платежи, если он берет в расходы коммунальные платежи и доход его (то что он перевыставит нам) будет равен расходу в итоге 0.
Цитата (Grishko1990):Странно почему тогда Арендодатель не хочет нам перевыставлять от себя коммунальные платежи, если он берет в расходы коммунальные платежи и доход его (то что он перевыставит нам) будет равен расходу в итоге 0.
Вот Вы у него и спросите.
Он может быть на УСН-6%, тогда у него только доходы и нет расходов…
Успехов!
