Обязанности временной управляющей компании многоквартирного дома

Источник фото: https://www.pexels.com/

Включение в списки временных управляющих организации в МКД, которые не приняли решение о способе управления домом, является «бонусом» за право участия в конкурсах, объявленных органами местного управления. Как правило, временная управляющая компания назначается в убыточных МКД. Кроме убытка по таким временным домам могут прилетать предписания органов ГЖН, в том числе за несвоевременное заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями.

Временная управляющая организация обратилась в Арбитражный суд с заявлением о признании недействительным предписания Службы Республики Коми строительного, жилищного и технического надзора (далее — орган ГЖН) с требованием заключить договор с Водоканалом. Исполнителем коммунальных услуг во временном доме является Водоканал.

Суды трех инстанций при рассмотрении дела (№А29-10121/2021) встали на сторону органов ГЖН.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 17 Правил № 354, ресурсоснабжающая организация, для которой в соответствии с законодательством Российской Федерации о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении заключение договора с потребителем является обязательным, приступает к предоставлению коммунальной услуги соответствующего вида собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляет управляющая организация на основании части 17 статьи 161 Кодекса, со дня внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением соответствующего договора управления таким домом.

В связи с внесенными постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2016 № 1498 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме» изменениями в законодательство Российской Федерации расходы на оплату коммунальных ресурсов, в том числе электрической энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, будучи включенными в состав платы за содержание жилого помещения, а не платы за коммунальные услуги, с 01.01.2017 при управлении многоквартирным домом управляющей организацией подлежат возмещению потребителями услуг исключительно данной управляющей организации, но не ресурсоснабжающей организации.

Согласно подпункту «а» пункта 31 (1) Правил № 354 управляющая организация, товарищество или кооператив, осуществляющие управление многоквартирным домом, в случаях, предусмотренных подпунктами «б», «г» – «ж» пункта 17 данных правил, обязаны заключать с ресурсоснабжающими организациями договоры о приобретении коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.

Из приведенных норм следует, что обязанность временной управляющей организации по внесению платы за коммунальные ресурсы, поставленные на общедомовые нужды, не отличается от обязанностей управляющей организации, избранной общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. В силу прямого указания подпункта «а» пункта 31 (1) Правил № 354 временная управляющая организация обязана заключить с ресурсоснабжающей организацией договор о приобретении коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.

Исполнителем коммунальных услуг перед собственниками помещений многоквартирных домов является ресурсоснабжающая организация только в отношении объема ресурса, приходящегося на индивидуальное потребление.

Общество определено в качестве временной управляющей организации спорного МКД. Следовательно, Общество обязано было заключить с ООО «Водоканал» договор на приобретение коммунальных ресурсов (холодная вода и сточные воды), потребляемых при использовании и содержании общего имущества в МКД. Установив, что Общество не заключило с ресурсоснабжающей организацией договор на поставку коммунального ресурса, используемого для содержания общего имущества МКД, суды сделали вывод о наличии у Службы оснований для выдачи оспариваемого предписания.

Данный вывод поддержал ВС РФ в Определении № 301-ЭС22-7959 от 13 июля 2022г.

Таким образом, даже если дом находится во временном в управлении, и управляющая организация не является исполнителем коммунальных слуг, она все равно обязана заключить договоры со всеми РСО на коммунальные ресурсы на содержание общего имущества.

Компания «Бурмистр.ру» объявила об акции для фанатов «нормативки». Долгожданные поправки по КРСОИ + Планируемые поправки в 354 ПП РФ = 4 500 рублей. Если вы купили один из вебинаров, то второй можете приобрести со скидкой – за 1 500р. Заявка здесь.

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Согласно ч.17 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом, или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления, осуществляется управляющей организацией, имеющей лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, определенной решением органа местного самоуправления (далее временная управляющая организация).

Временная управляющая организация осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом до выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом или до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, определенной собственниками помещений в многоквартирном доме или по результатам открытого конкурса, но не более одного года.

Справочно: Осуществление управления многоквартирным домом временной управляющей организацией, не является основанием для непроведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в случаях, для которых проведение такого конкурса предусмотрено ЖК РФ.

Орган местного самоуправления в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения об определении временной управляющей организации письменно уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о принятии указанного решения, об условиях договора управления этим домом и об условиях прекращения договора управления с данной управляющей организацией.

Договор управления многоквартирным домом между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме считается заключенным со дня принятия органом местного самоуправления решения об определении управляющей организации.

Правила определения временной управляющей организации для управления многоквартирным домом утверждены постановлением Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616 .

Указанным постановлением предусмотрено, что определение временной управляющей организации осуществляется решением органа местного самоуправления или органа государственной власти субъекта РФ (в Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе), если законом субъекта РФ не предусмотрено иное (п.2 и п.5 Правил).

Справочно: В соответствии с п. 2.1.20(1) постановления Правительства Москвы от 24.02.2010 № 157-ПП «О полномочиях территориальных органов исполнительной власти города Москвы» управы районов города Москвы наделены полномочиями принимать решение об определении управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений не выбран способ управления таким домом в порядке, установленном ЖК РФ, или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация.

В соответствии с п. 45.2 ст.8 Закона г. Москвы от 06.11.2002 № 56 «Об организации местного самоуправления в городе Москве» к вопросам местного значения муниципального образования отнесено определение управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений не выбран способ управления таким домом в порядке, установленном ЖК РФ, или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация;

В решении должны содержаться:

— перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

— размер платы за содержание жилого помещения, равный размеру платы за содержание жилого помещения, установленному органом местного самоуправления (органом государственной власти субъектов РФ — городов федерального значения).

В качестве временной управляющей организации может быть определена управляющая организация, имеющая лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами и включенная в перечень организаций для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация (далее перечень организаций).

Перечень организаций формируется уполномоченным органом и размещается в ГИС ЖКХ.

В перечень организаций включаются управляющие организации:

— представившие в уполномоченный орган заявление о включении в перечень организаций;

— признанные участниками открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным на территории соответствующего муниципального образования, в соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в конкурсе по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.

Справочно: В соответствии с п. 5 Правил определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, необходимым условием для участия управляющей организации в открытом конкурсе является её согласие на включение в перечень.

Управляющие организации включаются в перечень организаций в соответствии с датой подачи управляющими организациями заявлений о включении их в перечень организаций или датой составления протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе (в хронологическом порядке).

Управляющая организация, определенная решением об определении управляющей организации для управления хотя бы одним многоквартирным домом, вправе подать заявление об исключении из перечня организаций, на основании которого она подлежит исключению из перечня организаций.

При определении управляющей организации уполномоченный орган выбирает из перечня организаций управляющую организацию, осуществляющую управление на основании решения об определении управляющей организации меньшим количеством многоквартирных домов относительно других управляющих организаций, включенных в перечень организаций.

Справочно: Если 2 и более управляющие организации управляют на основании решения об определении управляющей организации равным количеством многоквартирных домов, уполномоченный орган определяет для управления многоквартирным домом управляющую организацию в соответствии с очередностью расположения в перечне организаций.

В качестве временной управляющей организации не может быть определена управляющая организация, если собственники помещений в многоквартирном доме ранее приняли решение о расторжении договора управления многоквартирным домом с этой управляющей организацией или сведения о таком многоквартирном доме были исключены из реестра лицензий субъекта РФ в период осуществления деятельности по управлению таким многоквартирным домом этой управляющей организацией.

Уполномоченный орган власти со дня принятия решения об определении управляющей организации:

а) в течение 1 рабочего дня размещает его на своем официальном сайте и ГИС ЖКХ, а также направляет решение об определении управляющей организации этой организации и в орган, осуществляющий региональный государственный жилищный надзор;

б) в течение 5 рабочих дней направляет его собственникам помещений в многоквартирном доме, а в случае определения управляющей организации решением об определении управляющей организации в связи с отсутствием договора управления многоквартирным домом, подлежащего заключению застройщиком с управляющей организацией в соответствии с ч.14 ст.161 ЖК РФ, — лицам, принявшим от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в этом доме по передаточному акту или иному документу о передаче.

Уполномоченный орган обязан актуализировать перечень организаций не реже чем один раз в 5 лет, а также в срок, не превышающий 3 рабочих дней со дня наступления следующих событий:

— аннулирование лицензии УО, включенной в перечень организаций, на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД;

— истечение срока действия лицензии УО, включенной в перечень организаций, на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД при отсутствии решения о продлении срока действия лицензии, принятого лицензирующим органом в соответствии с п. 17 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению МКД, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110;

— поступление заявления управляющей организации о включении ее в перечень организаций;

— составление протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе;

— поступление заявления управляющей организации об исключении ее из перечня организаций.

Календарь документов работает только для информации об избранных документах. Для системного поиска перейдите в раздел «Поиск по всем документам».

В России изменился порядок назначения временных управляющих компаний

Новый закон позволит избежать проблем с содержанием дома или обеспечением людей коммунальными услугами

Договор управления многоквартирным домом между управляющей организацией и собственниками помещений теперь считается заключенным с момента назначения такой временной организации местными властями. Соответствующий законопроект Госдума приняла в третьем, окончательно чтении, сообщает «Парламентская газета».

Сегодня, если собственники не могут определиться с выбором УК или конкурс по ее отбору признан несостоявшимся, органы местного самоуправления сами назначают жителям такую организацию на срок до одного года. Жильцам надо самостоятельно заключить с ней договор, однако по разным причинам собственники могут этого не сделать, что приводит к проблемам с содержанием дома или обеспечением людей коммунальными услугами, говорится в заметке.

Теперь Жилищным кодексом будет предусмотрено, что такой договор считается заключенным со дня принятия органом местного самоуправления решения об определении управляющей организации. На орган местного самоуправления возлагается обязанность в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения об определении УК письменно уведомить всех собственников помещений в многоквартирном доме о принятии такого решения и об условиях договора управления этим домом.

Больше всего в 2020 году россияне жаловались на неудовлетворительное состояние, содержание и ремонт многоквартирных домов. По итогам третьего квартала на такие жалобы пришлось 18,1% всех обращений на горячие линии региональных центров общественного контроля в сфере ЖКХ и в приемную Национального центра «ЖКХ Контроль».

Читайте также: Как правильно разговаривать с управляющей компанией. Памятка

Жилищное законодательство реализует три основные модели управления многоквартирным домом: по выбору собственников, по выбору застройщика или по проведению открытого конкурса на право управления. Однако уже четвертый год действует порядок работы временной управляющей организации, которая в ряде случаев назначается по решению органа местного самоуправления.

Случаи работы временной управляющей организации

Временная управляющая организация работает в трех случаях:
— если в многоквартирном доме не выбран способ управления (например, договор управления был заключен с застройщиком через п. 14 ст. 161 ЖК РФ, но в дальнейшем конкурс по выбору управляющей организации проведен не был);
— если выбранный способ управления не был реализован (например, жители проголосовали за ТСЖ, но документы на его регистрацию как юридического лица не подали);
— в случае признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления (п. 17 ст. 161 ЖК РФ).

В целом такие ситуации встречаются, но не часто. Управляющая организация назначается на основании решения органа местного самоуправления. В целях упорядочения этих вопросов Постановлением Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616 утверждены Правила определения управляющей организации (далее – Правила № 1616).

Временная управляющая организация должна иметь лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами и быть включенной в специальный перечень организаций, который утверждается постановлением администрации муниципального образования и размещается в ГИС ЖКХ.

Фактически любая управляющая организация имеет право войти в данный перечень, который в таком случае будет актуализирован в срок, не превышающий 3 рабочих дней (п. 7 Правил № 1616). В дальнейшем орган местного самоуправления принимает решение об определении управляющей организации, обладающей наименьшим количеством многоквартирных домов относительно других управляющих организаций, включенных в перечень организаций (п. 8 Правил № 1616). Если число домов одинаково, то новый дом получает та управляющая организация, которая была внесена в перечень раньше.

После принятия решения о назначении временной управляющей организации, орган местного самоуправления обязан в течение одного рабочего дня направить копию данного решения в региональную жилищную инспекцию и разместить текст решения на своем сайте (пп. «А» п. 10 Правил № 1616).

Работа назначенной управляющей организации с реестром лицензий

Назначенная управляющая организация обязана подать в региональную жилищную инспекцию заявление о внесении изменений в реестр лицензий по форме, установленной Порядком и сроками внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, утвержденными Приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр.

После рассмотрения данного заявления жилищной инспекцией, на сайте ГИС ЖКХ не будет указана информация об управлении многоквартирным домом временной управляющей организацией (на месте данной графы будет стоять прочерк). Однако само управление домом будет начато с даты, указанной в решении муниципального органа власти.

Для органа местного самоуправления модель временной управляющей организации открывает дополнительные возможности по управлению жилым фондом. В небольших городах часто есть одна компания-монополист с городским участием в уставном капитале. В таком случае периодическое назначение временных управляющих организаций из числа «своих» позволяет удерживать дома в управлении без проведения конкурса.
При этом сами собственники уведомляются органом местного самоуправления о назначенной управляющей организацией в течение 5 рабочих дней со дня принятия решения. Если речь идет про новостройку, то уведомляются дольщики которой еще не успели зарегистрировать право собственности (пп. «Б» п. 10 Правил № 1616). В части порядка уведомления в законе сказано, что власти «направляю свое решение собственникам», однако порядок такого направления – не определен. Обычно местные власти ограничиваются размещением информации на информационных стендах около подъездов, иногда информация доводится путем публикации на квитанциях.

Особенности предоставления услуг при временной управляющей организации

При временной управляющей организации письменные договора, как правило, не заключаются. Договор управления многоквартирным домом между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме считается заключенным со дня принятия органом местного самоуправления решения об определении управляющей организации (п. 17 ст. 161 ЖК РФ).

Тариф на текущее содержание устанавливается на основании решения органа местного самоуправления (п. 4 ст. 158 ЖК РФ). При этом формально власти должны руководствоваться Методическими рекомендациями по установлению размера платы за содержание жилого помещения, утвержденными Приказом Минстроя России от 06.04.2018 № 213/пр, однако это происходит не всегда (потому что эти рекомендации не носят обязательного характера), потому тариф может быть установлен произвольно.

Предельный срок договора управления для временной управляющей организации – 1 год. Он может быть сокращен, если будет проведен открытый конкурс или собственники сами проголосуют на общем собрании за смену способа управления домом.

Временная управляющая организация не заключает договора с ресурсоснабжающими организациями. Предоставление коммунальных услуг жителям осуществляется поставщикам ресурсов (п. 3 Правил № 1616). При этом коммунальный ресурс на содержание общего имущества в данном случае в законе поименован как общедомовые нужды и является не жилищной, а коммунальной услугой, выставление которой потребителю также осуществляет ресурсник (пп. «Б» п. 17 и п. 40 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354).

Несмотря на то, что в законе есть указание на то, что перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, устанавливается в зависимости от конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, тем не менее, состав работ и услуг для временной управляющей организации будет полностью основан на Минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290.

Нельзя сказать, что назначение временной управляющей организации отвечает интересам дома и жителей. Формально это делается потому, что жилищное законодательство исходит из непрерывности процесса управления. Однако фактически любой «временщик» будет по минимуму вкладываться в дом, понимая, что он может прекратить управление в любой момент. Поэтому временные управляющие организации редко назначаются в отношении хороших домов, но чаще в отношении домов брошенных, разобщённых и невыгодных для предпринимательской деятельности по их управлению.

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru

Постановление от 21 декабря 2018 года №1616. Утверждены правила определения органом местного самоуправления управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация. Такой механизм временного управления позволит обеспечить непрерывность управления многоквартирным домом в случаях, когда собственниками помещений не приняты необходимые решения для управления им.

Внесено Минстроем России.

Федеральным законом от 31 декабря 2017 года №485-ФЗ статья 161 Жилищного кодекса дополнена новой нормой, согласно которой управление многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений не выбран способ управления или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, осуществляется управляющей компанией, которую определяет орган местного самоуправления. Порядок определения органом местного самоуправления управляющей компании устанавливается Правительством России. Такая управляющая компания будет управлять многоквартирным домом до выбора собственниками помещений способа управления многоквартирным домом или до заключения договора управления с управляющей организацией, определённой собственниками помещений или по результатам открытого конкурса, но не более одного года (далее – временное управление).

Жилищным кодексом предусмотрено, что открытый конкурс проводится органом местного самоуправления в случаях, если в течение шести месяцев в доме не выбран способ управления, если это новый дом или если управляющая организация прекратила управление домом. Правила проведения такого конкурса утверждены постановлением Правительства от 6 февраля 2006 года №75.

Подписанным постановлением утверждены Правила определения управляющей организации для временного управления многоквартирным домом. В соответствии с Правилами управляющая организация для временного управления будет определяться органом местного самоуправления из формируемого этим органом перечня. В перечень будут включаться управляющие организации, представившие в орган местного самоуправления заявление о включении в перечень, и управляющие организации, признанные участниками открытого конкурса. При этом необходимым условием для участия управляющей организации в открытом конкурсе будет её согласие на включение в перечень.

Установленный механизм временного управления позволит обеспечить непрерывность управления многоквартирным домом в случаях, когда собственниками помещений не приняты необходимые решения для управления домом.

Комментарий Виталия Мутко к постановлению от 14 декабря 2018 года №1541 об изменениях в порядке проведения открытых конкурсов по отбору управляющих компаний многоквартирными домами и постановлению от 21 декабря 2018 года №1616 о порядке временного управления многоквартирными домами, в отношении которых не определён способ управления или управляющая организация

В.Мутко: Правительство России продолжает вести системную работу по совершенствованию механизмов управления жилищным фондом. Принятые постановления предусматривают уточнение правил проведения конкурса по отбору управляющих организаций многоквартирных домов, а также определяют правила назначения управляющей организации.

Теперь в рамках конкурсной процедуры для определения победителя предусматривается пошаговое снижение цены договора управления домом и отказ от такого критерия, как стоимость дополнительных работ и услуг по ремонту и содержанию общего имущества. Если раньше стоимость оказания минимального перечня услуг была фиксирована и в конкурсе конкурировали управляющие компании за счёт объёма стоимости дополнительного перечня услуг, то после выхода данного постановления компании конкурируют друг с другом за счёт снижения стоимости самого минимального перечня. Цель принятых решений – создать конкурентную среду по отбору управляющих компаний и снизить цены на управление домами и, как следствие, финансовую нагрузку на собственников квартир.

Второе постановление касается назначения управляющей организации на временной основе, сроком один год. Это касается многоквартирных домов, которые не выбрали способ управления. Согласно Жилищному кодексу собственники помещений обязаны выбрать один из способов управления. В случае если дом находится без управления, муниципалитет самостоятельно назначает компанию на временной основе без какого-либо конкурса. Стоимость содержания дома в данном случае будет соответствовать муниципальным расценкам.