Описание деятельности управляющей компании в сфере жкх

Управляющая компания — это организация, которая обслуживает многоквартирный дом, а собственники квартир ей за это платят.

Такие компании следят за лифтами, поддерживают чистоту в подъездах, ремонтируют трубы в доме. Еще они в ответе за то, чтобы не текла крыша и ни на кого не упала сосулька.

Основной документ, регулирующий деятельность управляющей компании, — Жилищный кодекс РФ.

Что входит в обязанности УК

УК оказывает эти услуги самостоятельно или нанимает подрядчиков. Управляющая компания отвечает за качество и сроки работ перед собственниками.

Контакты с другими поставщиками. Кроме управляющей компании дом обслуживают другие поставщики коммунальных услуг: за электричество, воду и отопление управляющая компания обычно не отвечает.

Она выступает посредником между поставщиками и жильцами дома:

1. Контролирует счетчики коммунальных услуг. Часто управляющая компания отправляет поставщикам показания квартирных счетчиков за жильцов.
2. Собирает плату и работает с должниками. Люди платят поставщикам, а управляющая компания помогает в этом.
3. Предупреждает собственников о перебоях. Например, если будут менять трубы и отключат воду.
4. Информирует об авариях. Если на линию электропередач рухнул столб, УК не будет это чинить, но может сообщить, что произошло и когда дадут свет.

В каких вопросах управляющая компания может и не может помочь

Как проверять УК

Управляющие компании размещают информацию на сайтах и предоставляют ее по требованию собственника.

Что проверять. УК обязана предоставлять данные о своей работе по просьбе жильцов. Вы имеете право проверить:

1. Правильно ли выставили счета для оплаты коммунальных услуг. Не завышены ли тарифы.
2. Как управляющая компания выполняет свои обязанности по договору — что сделала, что планирует сделать.

Куда жаловаться на управляющую компанию

Руководитель управляющей компании. Сначала обратитесь в саму УК — напишите заявление на имя руководителя. Жалоба в другие места будет весомее, если вы пытались решить вопрос напрямую, но не смогли. Последующие жалобы подкрепите письменным отказом управляющей компании либо укажите, что они проигнорировали обращение. К тому же иск в суд могут не принять, если с вашей стороны не было попытки досудебного урегулирования.

Некоммерческие организации. С нарушениями в жилищно-коммунальном хозяйстве борются политические партии и общественные организации, например общества по защите прав потребителей.

Суд. Если жалобы не помогают, вы имеете право подать иск в суд. Почитайте, как правильно выбрать суд.

Кто контролирует управляющие компании

Это не обязательно те же самые организации, в которые жалуются на УК. Некоторые органы контролируют и рассматривают жалобы, другие только контролируют, а жаловаться туда не стоит. Контроль за управляющими компаниями ведут по нескольким направлениям: соблюдение нормативов, лицензионный контроль, контроль за тарифами и проверка качества работы.

Лицензирование. Управляющие компании лицензирует Госжилнадзор, а потом устраивает для них проверки. Это называется лицензионным контролем. В ходе таких проверок жилищная инспекция ищет нарушения — и если найдет, то может отозвать лицензию. Если вы сообщите о нарушении в Госжилнадзор, они могут провести внеплановую проверку УК.

Контроль за тарифами. Федеральная антимонопольная служба следит, чтобы управляющая компания устанавливала тарифы на услуги по закону. Этим же занимается региональный комитет по тарифам, а если его нет — региональное министерство энергетики.

Все эти вопросы проверяют также муниципальные органы власти. Обычно это управление ЖКХ при городской администрации. Раз в год они должны проводить плановые проверки, а внеплановые устраивают при поступлении жалоб.

Жильцы дома тоже могут контролировать свою управляющую компанию — об этом мы рассказали выше.

Какие проблемы есть в сфере ЖКХ и как их решить?

Что надо знать о работе управляющей компании? Что входит в ее обязанности?

Как избавиться от неплатежей за коммунальные услуги?

В чем преимущество ГИС ЖКХ?

Жилищно-коммунальное хозяйство является одной из важнейших отраслей в России и охватывает крупный производственно-технический комплекс. В его состав входят общественные, жилые сооружения, транспортные, эксплуатационные и иные объекты.

От результативности работы жилищно-коммунальных служб зависит состояние инфраструктуры и непосредственно среды обитания граждан. Основная часть жителей крупных городов живет в многоквартирных домах (далее — МКД), которые требуют надлежащего содержания как самого МКД, так и территории вокруг него (уборка, ремонт, техническое обслуживание лифтов, вывоз мусора и т. п.). Эти работы выполняют управляющие компании (УК) которые входят в состав ЖКХ.

Деятельность ЖКХ направлена на удовлетворение потребностей граждан и организаций, обеспечение нормальных условий работы и жизни. Соответственно, ключевые направления данной сферы — надлежащее содержание жилищного комплекса, обеспечение населения и организаций коммунальными ресурсами (электроэнергией, водой, теплом).

ЖКХ считается одной из самых затратных экономических отраслей.

Потребители оплачивают коммунальные услуги. Оплата осуществляется в соответствии с тарифами. Тарифы устанавливает местная администрация. Поступающие за коммунальные услуги платежи должны покрывать затраты ЖКХ.

Однако в нашей стране довольно остро стоит проблема неплатежей, растет задолженность по коммунальным услугам. Из-за высокой дебиторской задолженности предприятия жилищно-коммунального хозяйства зачастую не в состоянии покрыть свои издержки и несут убытки.

Неплатежи по коммунальным услугам

Доходы управляющих компаний складываются следующим образом:

1. Основной доход — платежи, поступающие от жильцов. Ежемесячно все жильцы должны платить деньги на содержание дома. В едином платежном документе на оплату коммунальных услуг они прописаны как плата за содержание и ремонт жилья.

2. Дополнительный доход:

2.1. Средства, которые поступают от собственников, помимо квартирной платы (установка сантехнического оборудования, дополнительный ремонт в квартирах, установка или замена полотенцесушителей и т. п.)

2.2. Платежи, которые поступают от арендаторов помещений.

Согласно Налоговому кодексу РФ к доходам управляющих компаний ЖКХ не относят средства, носящие характер целевого финансирования. К ним относят:

• платежи собственников, которые направлены на финансирование капитального ремонта многоквартирного дома (если специальный счет открыт у УК);
• средства из бюджета, которые выделяются на управление домами, например, субсидии.

Напомним, что управляющая компания (УК) — это юридическое лицо (может быть любой организационной формы) или индивидуальный предприниматель, обеспечивающие надлежащее управление многоквартирным домом. Хозяйственная деятельность управляющих компаний регламентируется Жилищным и Гражданским кодексами РФ, финансовая — бухгалтерским и налоговым законодательством.

В Москве работает много управляющих компаний. Лидером является государственное бюджетное учреждение «Жилищник». Его деятельность распределяется по районам, например ГБУ «Жилищник» Таганского района, ГБУ «Жилищник» района Богородское и т. д.

Право выбора управляющей компании остается за жильцами, которые на общем собрании МКД или ТСЖ большинством голосов (50 % + 1) могут выбрать управляющую компанию и заключить с ней договор. Договор заключается с каждым собственником МКД, а ТСЖ заключает договор с УК на обслуживание домов как юридическое лицо. Если жильцы заключили договор с УК, то управление их домом, в том числе решение различных финансовых вопросов, возлагается на нее.

На практике договор с МКД заключают лишь небольшой процент собственников, как правило, это члены правления МКД, инициативные жильцы.

В протоколе общего собрания собственников МКД указывается название управляющей компании и количество голосов собственников, проголосовавших за нее.

Обязанности управляющих компаний содержатся в нормативных правовых актах:

• в Жилищном кодексе РФ;
• Постановлении Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (в ред. от 15.09.2018; далее — Постановление № 354);
• Постановлении Госстроя России от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» и др.

Обязанности УК обязательно прописываются в договорах с жильцами многоквартирных домов. 

Управляющая компания должна в сроки и на условиях, оговоренных в договоре управления, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества за определенную плату (ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

К сведению

В состав общего имущества дома входят помещения общего пользования, в том числе лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и др., крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, земельный участок, на котором расположен дом, внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, отопления, электроснабжения и др.

Управляющая компания следит за состоянием общего имущества дома, проверяет состояние крыши, чердака, подвала, труб, канализации, осуществляют работы по ремонту и восстановлению объекта с учетом степени износа дома, осуществляет подготовку дома к зимнему и летнему сезону. Меры противопожарной безопасности — также ответственность УК.

Ремонтные работы в МКД проводятся с согласия собственников. Периодичность прописывается в договоре (как правило, это период от 3 до 5 лет). По окончанию работ председатель МКД подписывает акт выполненных работ. Без подписи, т. е. без надлежаще оформленного акта, расходы не считаются произведенными, а работы — выполненными. Акт считается документальным обоснованием произведенных расходов и списания денежных средств на ремонт с расчетного счета УК.

Одна из обязанностей всех управляющих компаний — поддержание чистоты в подъездах, лифтах, на лестничных клетках, придворовой территории, озеленение и благоустройство этих территорий с соблюдением всех санитарных норм. Также УК обязаны вывозить мусор и бытовые отходы, установив для этого специальные контейнеры для мусора так, чтобы мусоровозам не составило труда подъехать к ним.

Конкретные обязанности и периодичность выполнения услуг прописываются в договоре управления, заключенным с каждым собственником. Они должны соответствовать положениям Жилищного кодекса РФ.

Так, управляющим организациям могут быть вменены следующие обязанности:

• ежедневно подметать две первые лестничные клетки и все площадки перед мусоропроводами;
• каждый день мыть пол в лифтах;
• контролировать исправность всех конструктивных элементов в подъезде;
• производить немедленную замену битых стекол в окнах, дверях;
• контролировать температурный режим в подъезде (не ниже 16 ˚С);
• ежемесячно дезинфицировать мусоропровод;
• раз в неделю убирать все площадки и пролеты.

Для выполнения обязанностей по содержанию дома УК несет расходы:

1) материальные:

– на покупку материалов;

– приобретение хозяйственных принадлежностей и необходимого инвентаря;

– приобретение специальной одежды для сотрудников;

2) на оплату коммунальных услуг, которые потребляются офисом управляющей компании;

3) на содержание УК (заработная плата персоналу, социальные начисления на заработную плату, услуги связи, интернет, обслуживание программ, повышение квалификации сотрудников и т. п.);

4) транспортные расходы, если на балансе у УК числятся транспортные средства.

Планируемые поступления от жильцов и расходы по содержанию дома и придомовой территории, текущему ремонту отражаются в смете доходов и расходов.

Как правило, планируемые поступления от жильцов сильно отличаются от фактических. У управляющих компаний так же, как и во всей системе ЖКХ, остро ощущается проблема неплатежей, что отрицательно сказывается на хозяйственной деятельности УК, так как она в полной мере не может покрыть понесенные расходы по содержанию дома.

Одна из проблем неплатежей — низкое качество услуг, оказываемых управляющей компанией. Обычно это связано с недостатком квалифицированных кадров (управленцев, электриков, сантехников), низкой производительностью труда, незнанием работниками новых технологий, некачественными материалами, используемыми в работе.

Кроме того, УК часто не соблюдают нормы, установленные Приложением 2 к распоряжению Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы от 26.12.2012 № 05-14-535/2 «О нормативах численности персонала управляющих организаций и организаций, осуществляющих работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме». Например, взять уборку МКД. Часто за домом закреплена одна уборщица, хотя по санитарным нормам их должно быть две.

Пример 1

Год постройки дома — 2003.

Общая жилая площадь — 8537 м², 12 этажей, 3 подъезда, 6 лифтов, площадь лестничных клеток — 2500 м².

Норматив для такого дома — 1175 м² на одну уборщицу. Соответственно, нормативное количество уборщиц:

2500 / 1175 = 2,12 чел. на дом, т. е. 2 уборщицы на дом.

Если управляющая компания выделит на дом 1 уборщицу, скорее всего, в таком доме чистоты и порядка не будет.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей управляющие компании несут административную ответственность в соответствии с Постановлением № 354.

Например, одну из управляющих компаний привлекли к ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ за ненадлежащее состояние кровли и чердачного перекрытия (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.11.2010 по делу № А31-4299/2010).

Нарушения по данной статье влекут наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 4000 до 5000 руб.; на юридических лиц — от 40 000 до 50 000 руб.

Борьба с должниками по оплате коммунальных услуг

Действующим законодательством предусмотрены способы борьбы с должниками — пени за просрочку платежей, отключение коммунальных услуг, ограничение выезда за границу.

Управляющая компания, как правило, через 2–3 месяца после образования задолженности выставляет должнику претензию.

Сведения, которые указываются в претензии:

• с какого числа не поступала оплата и за какие месяцы;
• сроки оплаты;
• обязанности хозяина квартиры;
• последствия неуплаты.

3 октября 2019

Основные задачи и функции управляющей компании в сфере ЖКХ

От работы управляющей компании зависит комфорт, а зачастую и безопасность всех жильцов многоквартирного дома. Чем занимается управляющая компания и как ее можно выбрать? Рассказывают наши эксперты.

Какие обязанности несет управляющая компания

Чем занимается управляющая компания? Управляющая компания (УК) отвечает за функционирование всех коммуникаций в доме. Водопровод, электричество, вывоз мусора, сохранность всего общего имущества (и в том числе самого дома), работа лифтов – все это входит в обязанности управляющей компании. Если управляющая компания хорошо справляется со своими обязанностями, все неисправности быстро устраняются, а аварии предупреждаются или ликвидируются благодаря быстрому ремонту.

Предполагается, что у управляющей компании есть перечень ежедневных, ежемесячных, сезонных работ, а также график запланированного ремонта.

С управляющей компанией заключается договор, в котором должны быть прописаны ее обязанности.

Какие вообще есть варианты управления домом и чем УК лучше?

В Жилищном кодексе указываются три способа управления многоквартирным домом:

Управление при помощи специализированной компании имеет свои плюсы: сами собственники могут не тратить время и силы на решение текущих и срочных вопросов, им не нужно вникать в специфику работы обслуживающих организаций и вдаваться в юридические тонкости. При этом собственники жилья могут сами принимать решение относительно того, какой именно компании доверить свой дом.

Критерии выбора управляющей компании

Как выбрать управляющую компанию? Самое главное – потенциальная управляющая компания должна иметь соответствующую лицензию. Перед тем как заключать любые договоры, обязательно нужно проверить ее наличие и убедиться, что лицензия действующая.

Отыскать подходящие компании, работающие в том или ином районе, можно на порталах ЖКХ, в электронном справочнике (2ГИС, «Яндекс», «Гугл карты» и так далее), на порталах районов или округов (если таковые есть). Таким образом можно отобрать УК, которые обслуживают дома в районе, а также сразу посмотреть, сколько многоэтажек уже находится на их попечении (если есть свободное время, можно даже попытаться получить отзывы от жильцов этих домов, чтобы оценить работу УК).

При выборе управляющей компании стоит обратить внимание на то, за какие дома она уже отвечала и в течение какого времени. Управляющие компании могут предоставлять список своих услуг и прайс на их выполнение с указанием повышающих коэффициентов. Лучше выбирать, конечно, ту, которая готова оказывать весь комплекс услуг, в противном случае придется заключать дополнительные договоры или искать сторонних исполнителей. У некоторых управляющих компаний есть своя материально-техническая база, а также собственный персонал. Все нюансы об этом нужно узнавать заранее, также поинтересуйтесь квалификацией сотрудников.

Если рассматриваются несколько компаний, можно попросить их сделать предложение, в котором будет наглядно видно, какой именно комплекс услуг оказывается и за какие деньги. Если вам предлагается типовой договор, его требуется заранее изучить и, возможно, показать юристу для оценки. Помните, что вы можете со своей стороны вносить предложения по изменению договора. В договоре должны быть следующие пункты: перечисление общедомового имущества, перечень работ и услуг, а также система дополнения этого перечня, список коммунальных услуг, размер, порядок и сроки оплаты услуг УК, формат отчета УК перед жителями. Естественно, с учетом конкретных обстоятельств можно добавлять пункты, которые актуальны для конкретного дома.

Лучше, если переговоры будет проводить совет управления дома, в этом случае меньше вероятность того, что один человек упустит какие-то важные нюансы.

Предполагаемую компанию обязательно нужно проверить на банкротство. В этом поможет Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Если УК имеет большие долги, она не сможет выполнять свою работу – дом останется без должного внимания, а выплаченные деньги, по сути, не принесут никакой пользы жильцам.

Какая управляющая компания лучше: частная или государственная

Зависит от конкретной ситуации. Частная компания может за дополнительную плату оказывать дополнительные услуги, которые необходимы конкретному дому. Но качество работы конкретной компании зависит от ее руководства и возможностей. Поэтому есть смысл рассматривать и государственные, и частные компании, а выбирать по другим критериям: набор услуг, типовой договор, отзывы жильцов домов, которые она обслуживает.

Рекомендуемый алгоритм по выбору УК

Чтобы выбрать управляющую компанию, собственники должны организовать общее собрание. На нем будут рассмотрены актуальные предложения, после чего голосованием решается, какой именно компании отдать предпочтение. Если приоритеты в выборе уже расставлены, можно пригласить на собрание представителей УК, чтобы они сами рассказали, как будут выполнять свою работу.

Порядок выбора управляющей компании предполагает, что решение принимается большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Управляющая компания может оказать поддержку в оформлении всех документов. Если вы не уверены в том, что делаете все правильно, можно воспользоваться услугами УК, но лучше как можно больше вникать в ситуацию, чтобы максимально со своей стороны ее контролировать.

О том, куда жаловаться, если УК не выполняет свою работу, читайте в нашей статье 

(в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее — обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1.1. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:

1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.

(часть 1.1 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

1.2. Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.

(часть 1.2 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

1.3. Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии на ее осуществление, за исключением случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и предусмотренного частью 3 статьи 200 настоящего Кодекса случая.

(часть 1.3 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 255-ФЗ)

2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

(в ред. Федеральных законов от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

2.1. При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращение с твердыми коммунальными отходами, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

(часть 2.1 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ; в ред. Федерального закона от 29.12.2014 N 458-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2.2. При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

(часть 2.2 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ; в ред. Федерального закона от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2.3. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.

(часть 2.3 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ; в ред. Федерального закона от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

(в ред. Федерального закона от 29.12.2006 N 251-ФЗ)

3.1. При прекращении управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным или жилищно-строительным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество, кооператив в течение трех рабочих дней с даты принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа управления таким домом обязаны передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, лицу, принявшему на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, либо в случае выбора непосредственного способа управления многоквартирным домом собственнику помещения в многоквартирном доме, указанному в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе непосредственного способа управления многоквартирным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком многоквартирном доме.

(часть 3.1 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в части 13 настоящей статьи и части 5 статьи 200 настоящего Кодекса, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

(см. текст в предыдущей редакции)

4.1. Информация о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов (далее — официальный сайт в сети «Интернет»). Правительством Российской Федерации определяются официальный сайт в сети «Интернет» и уполномоченный на его ведение орган. До определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети «Интернет» извещение о проведении открытого конкурса размещается на официальном сайте муниципального образования в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», а также опубликовывается в официальном печатном издании, предназначенном для опубликования информации о размещении заказов для муниципальных нужд. Информация о проведении указанного конкурса должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы. Информация о результатах открытого конкурса размещается на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», на котором была размещена информация о его проведении, не позднее трех дней со дня определения таких результатов, а также опубликовывается в официальном печатном издании, в котором была опубликована информация о его проведении.

(часть 4.1 введена Федеральным законом от 06.12.2011 N 401-ФЗ)

5. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

6. Орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия указанного в части 5 настоящей статьи договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято в соответствии с частью 3 настоящей статьи.

(в ред. Федерального закона от 29.12.2006 N 251-ФЗ)

7. Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями части 4 настоящей статьи.

8. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 настоящей статьи и частью 2 статьи 163 настоящего Кодекса, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

(в ред. Федеральных законов от 05.04.2013 N 38-ФЗ, от 28.01.2020 N 4-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8.1. Не допускается заключение договора управления многоквартирным домом по результатам открытого конкурса или в случае, если указанный конкурс признан несостоявшимся, ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах указанного конкурса на официальном сайте в сети «Интернет». Данное требование не применяется до определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети «Интернет».

(часть 8.1 введена Федеральным законом от 06.12.2011 N 401-ФЗ)

9. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

9.1. Утратил силу с 1 сентября 2014 года. — Федеральный закон от 21.07.2014 N 255-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

10. Утратил силу с 1 июля 2019 года. — Федеральный закон от 21.07.2014 N 263-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

10.1. Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги посредством ее размещения в системе. Порядок, состав, сроки и периодичность размещения в системе информации о деятельности по управлению многоквартирным домом и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных настоящим Кодексом, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом (без заключения договора с управляющей организацией), устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, если иной срок размещения в системе указанной информации не установлен федеральным законом.

(часть 10.1 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 263-ФЗ; в ред. Федерального закона от 28.12.2016 N 469-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

11. В случае, предусмотренном статьей 157.2 настоящего Кодекса, управляющая организация, товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющие управление многоквартирным домом, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, обязаны:

1) предоставлять ресурсоснабжающим организациям, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами информацию, необходимую для начисления платы за коммунальные услуги, в том числе о показаниях индивидуальных приборов учета (при предоставлении таких показаний собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу) и коллективных (общедомовых) приборов учета, установленных в многоквартирном доме;

2) осуществлять контроль качества коммунальных ресурсов и непрерывности их подачи до границ общего имущества в многоквартирном доме;

3) принимать от собственников помещений в многоквартирном доме и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме обращения о нарушениях требований к качеству коммунальных услуг и (или) непрерывности обеспечения такими услугами, нарушениях при расчете размера платы за коммунальные услуги и взаимодействовать с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами при рассмотрении указанных обращений, проведении проверки фактов, изложенных в них, устранении выявленных нарушений и направлении информации о результатах рассмотрения обращений в порядке, установленном Правительством Российской Федерации;

4) обеспечивать ресурсоснабжающим организациям доступ к общему имуществу в многоквартирном доме для осуществления приостановки или ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме либо по соглашению с ресурсоснабжающими организациями осуществлять приостановку или ограничение предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме.

(часть 11 в ред. Федерального закона от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

11.1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в многоквартирном доме коммунальная услуга по обращению с твердыми коммунальными отходами собственникам и пользователям помещений в данном доме предоставляется региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.

(часть 11.1 введена Федеральным законом от 29.12.2014 N 458-ФЗ)

12. Управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказываться от заключения в соответствии с правилами, указанными в части 1 статьи 157 настоящего Кодекса, договоров, в том числе в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами, за исключением случаев, предусмотренных частью 1 статьи 157.2 настоящего Кодекса. Срок действия и другие условия указанных договоров, заключаемых в том числе в отношении приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются в соответствии с правилами, указанными в части 1 статьи 157 настоящего Кодекса. Собственники помещений в многоквартирных домах не вправе отказываться от заключения договоров, указанных в части 1 статьи 157.2 и в части 2 статьи 164 настоящего Кодекса.

(часть 12 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 29.12.2014 N 458-ФЗ, от 31.12.2017 N 485-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

13. В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс, за исключением случая, предусмотренного частью двадцать пятой статьи 7.3 Закона Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации». В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

(в ред. Федеральных законов от 05.04.2013 N 38-ФЗ, от 29.06.2015 N 176-ФЗ, от 25.05.2020 N 156-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

14. До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

(часть 14 в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

14.1. В случае прекращения использования здания в качестве наемного дома собственник, которому принадлежат все помещения в многоквартирном доме, принимает решения по вопросам, связанным с управлением многоквартирным домом, в порядке, установленном частью 7 статьи 46 настоящего Кодекса. В случае продажи или отчуждения иным образом первого помещения в данном многоквартирном доме собственники помещений в данном многоквартирном доме в течение одного года со дня продажи или отчуждения иным образом первого помещения в данном многоквартирном доме должны выбрать на общем собрании таких собственников и реализовать способ управления данным многоквартирным домом.

(часть 14.1 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)

15. Организация, осуществляющая поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, отвечает за поставки указанных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором с такой организацией.

(часть 15 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

15.1. Региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами отвечает за оказание коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами начиная от места накопления твердых коммунальных отходов, если иное не установлено договором.

(часть 15.1 введена Федеральным законом от 29.12.2014 N 458-ФЗ; в ред. Федерального закона от 29.12.2015 N 404-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

16. Лицо, которое несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в пределах оказания данных услуг обязано обеспечивать состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества.

(часть 16 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

17. Управление многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом в порядке, установленном настоящим Кодексом, или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с настоящим Кодексом, осуществляется управляющей организацией, имеющей лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, определенной решением органа местного самоуправления в порядке и на условиях, которые установлены Правительством Российской Федерации. Такая управляющая организация осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом до выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом или до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, определенной собственниками помещений в многоквартирном доме или по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, но не более одного года. Орган местного самоуправления в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения об определении управляющей организации, предусмотренного настоящей частью, письменно уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о принятии указанного решения, об условиях договора управления этим домом и об условиях прекращения договора управления с данной управляющей организацией. Договор управления многоквартирным домом между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме считается заключенным со дня принятия органом местного самоуправления решения об определении управляющей организации.

(часть 17 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ; в ред. Федерального закона от 22.12.2020 N 441-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)