Передача бухгалтерских документов при смене управляющей компании

• Главная
• Правовые ресурсы
• Подборки материалов
• Передача документов при смене управляющей компании

Передача документов при смене управляющей компании

Подборка наиболее важных документов по запросу Передача документов при смене управляющей компании (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов

Судебная практика

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Нормативные акты

При смене управляющей организации (далее УО), способа управления многоквартирным домом (далее МКД), новая УО или собственники жилья должны получить от предыдущего управляющего техническую документацию на дом. Разберемся в алгоритме приёма и передачи документов. 

Комплект документации на дом 

Стандарты управления МКД содержат нормы приёма, хранения и передачи технической документации на дом и иных документов. Нормы прописаны в подпункте «а» пункта 4 Постановления Правительства РФ от 15 мая 2013 года № 416. Согласно пункту 20, техническая документация должна содержать актуальные сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений. 

Отвечает за актуальность сведений в технической документации УО, ТСЖ, кооператив или сами собственники при непосредственном управлении домом. В случае, если на общем собрании собственников жители дома решили сменить УО или способ управления, то ранее действовавшая компания обязана передать весь пакет технической документации и ключи от всех технических помещений. 

Порядок и срок процесса приёма-передачи прописаны в части 3.1 статьи 45, части 3.1 статьи 161, части 10 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ, подпунктом «а» пункта 4, раздела V Постановления Правительства РФ от 15 мая 2013 года № 416 и пунктом 27 Постановления Правительства РФ № 491. 

Перечень технических документов указан в пунктах 24 и 26 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491, пункте 1.5.1 Правил Постановления Федерального агентства недвижимости по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству РФ от 27 сентября 2003 года № 170, пункте 5б(1), подпункте «б» пункта 57 Постановления Правительства РФ от 6 мая 2011 года № 354 и подпункте «д» пункта 18 Постановления Правительства РФ от 14 февраля 2012 года № 124. 

Основания для передачи технической документации 

На сайте Государственной Жилищной Инспекции (далее ГЖИ) размещено руководство по соблюдению обязательных требований к передаче технической документации на МКД в соответствии с разделом V Постановления Правительства РФ № 416. 

УО обязана начать процесс передачи документов на дом в случае, если: 

• на ОСС принято решение сменить УО на другую или создать ТСЖ, кооператив; 
• в доме, где тридцать и менее квартир, собственники на ОСС перешли на непосредственное управление; 
• истёк срок договора управления; 
• участники ОСС решили досрочно расторгнуть существующий договор. 

Документы на МКД прежняя УО должна отдать избранной на ОСС новой компании, либо, при смене способа управления, собственнику, назначенному для этого общим собранием при организации ТСЖ, кооператива или при непосредственном управлении домом. 

Уведомление о передаче документов 

Первым шагом в процессе передачи технической документации является уведомление прежней УО о необходимости это сделать из-за смены компании или изменении способа управления. Также о данной ситуации нужно известить региональный орган ГЖИ. 

Сделать это следует в течение 5 рабочих дней с момента оформления протокола ОСС, на котором было принято соответствующее решение. Уведомление направляет выбранная собственниками УО или назначенное лицо. 

Направлять информацию в старую УО можно любым способом, позволяющим достоверно установить, кто её направил и когда: 

• почтовым отправлением с уведомлением о вручении; 
• лично с отметкой о получении уведомления представителем прежней УО; 
• через ГИС ЖКХ. 

Уведомление должно содержать данные о принятом собственниками решении о смене УО или способа управления, реквизиты выбранной для МКД новой компании или сведения о собственнике, который уполномочен получить техническую документацию. Обязательно в письме формулируется сама просьба о передаче документов на дом новой управляющей организации или конкретному лицу. К уведомлению прилагается копия протокола ОСС. 

Акт приёма-передачи технической документации

УО, получив уведомление о необходимости передать техническую документацию, в ответ на письмо уведомляет его отправителя о времени и месте вручения ему документов на дом. Сделать это необходимо в течение трёх рабочих дней с момента прекращения договора управления МКД по акту приёма-передачи. 

Акт приёма-передачи технической документации на МКД составляется в двух экземплярах для каждой из сторон: передающей и принимающей. Акты должны содержать подписи представителей организаций или собственников и печати при их наличии. В таком акте обязательно указывается: 

• место и дата составления; 
• Фамилия, Имя, Отчество и должности лиц, которые передают и принимают документы; 
• подробный перечень технической документации; 
• подписи сторон. 

Не всегда принимающая документы сторона может быть согласна с их количеством или содержанием. В таком случае разногласия и претензии сторон фиксируются в акте приёма-передачи. Его копия должна быть направлена в ГЖИ в течение трёх дней со дня подписания акта сторонами. 

Отказ и уклонение от передачи технической документации на МКД 

У УО существует обязанность, прописанная в законодательстве, восстановить недостающие документы на дом. Но данное требование не однозначно, поскольку даже в судебной практике нет единого подхода к такому вопросу. В практике существует две точки зрения: 

1. Отсутствие или утрата документов не может являться основанием для прекращения обязанности по их передаче в указанные в законодательстве сроки. УО должна предпринять всё от неё зависящее, чтобы найти недостающие документы или восстановить за свой счёт. 
2. Обязанность у ранее управлявшей домом организации по восстановлению документов на дом возникает только в случае, если они ей передавались и были утрачены. 

УО следует учесть это двоякое толкование норм законодательства в отношении восстановления технической документации. Это важно, ведь нарушение порядка и сроков её передачи, равно как отказ и уклонение от этого, являются грубым нарушением лицензионных требований. 

Таким нарушением является не только прямое «нет» в ответ на уведомление о необходимости передать документы на дом, но и отсутствие со стороны бывшей УО письма с информацией о времени и дате, когда она готова вручить пакет документов новой УО или уполномоченному собственнику. 

За такие действия или бездействие управляющая организация может быть привлечена к административной ответственности в соответствии с подпунктом «е» пункта 4(1) Постановления Правительства РФ № 1110 по части 3 статьи 14.1.3 Кодекса об Административных Правонарушениях РФ. Штраф для юридических лиц составляет от 300 000 до 350 000 рублей, для должностных лиц – от 100 000 до 250 000 рублей. Также руководители могут быть дисквалифицированы на срок до трёх лет. 

Если техническую документацию не передали ТСЖ или кооператив, то их накажут по статье 7.23.2 Кодекса об Административных Правонарушениях РФ – штрафом от 50 000 до 200 000 рублей для юридических лиц, от 30 000 до 40 000 рублей для руководителей. 

Алгоритм приёма-передачи технической документации 

Если собственники на ОСС решили сменить УО или способ управления домом, то: 

1. Новая УО или уполномоченное общим собранием лицо направляет бывшему управляющему МКД уведомление о необходимости передать техническую документацию на дом, а также сообщает об этом в ГЖИ. 
2. Прежняя компания в ответ сообщает о дате и времени вручения пакета документов на МКД. 
3. Стороны оформляют в двух экземплярах акт приёма-передачи технической документации МКД, в том числе с претензиями принимающей стороны к количеству или качеству документов. 
4. Выбранная собственниками управляющая организация или уполномоченный собственник направляют копию акта в ГЖИ. 

Бухгалтерский учет при передаче домов на управление в другую управляющую организацию.

Автор: Ризванова М.В., генеральный директор АКГ «Уральский союз».
 

Содержание:

• Действия передающей организации при передаче управления многоквартирным домом в другую управляющую организацию.   
• Расчеты сторон при передаче управления многоквартирным домом.   
• Действия ЕИРЦ при передаче управления многоквартирным домом от одной управляющей организации в другую.   
• Практика осуществления взаиморасчетов при передаче управления многоквартирным домом от одной управляющей организации в другую.   

Как показывает наш опыт, в последнее время некоторые ДЕЗы столкнулись с проблемами в бухгалтерском учете  при передаче управления многоквартирными домами другой управляющей организации.

1. Действия передающей организации при передаче управления многоквартирным домом в другую управляющую организацию:

Передача управления многоквартирным домом другой управляющей организации это по сути расторжение собственниками договора на управление с одной организацией и заключение такового с другой. Расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Договор может быть прекращен в связи с окончанием срока его действия и отказом от пролонгации; по соглашению сторон; в одностороннем порядке (при нарушении условий договора). В целях оказания методической помощи собственникам помещений и организациям, управляющим многоквартирными домами, утвержден Порядок, определяющий процедуру передачи управления многоквартирным домом в случае принятия общим собранием собственников помещений решения о выборе иного способа управления и (или) иной управляющей организации (юридического лица или индивидуального предпринимателя, осуществляющих управление многоквартирным домом в соответствии с договором) (Распоряжение Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства г. Москвы от 29 сентября 2006 г. N 05-14-316/6 «Об утверждении порядка передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм»).

В указанном порядке определены действия организации, ранее управлявшей многоквартирным домом, по передаче документации для управления многоквартирным домом. А именно, организация, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая уведомление о передаче управления таким домом другой организации:

1. Определяет распорядительным документом ответственных за подготовку и сбор подлежащей передаче документации и включает их в состав членов комиссий по приемке-передаче документации в зависимости от ее вида. В состав этих лиц в обязательном порядке должны включаться: руководитель организации, главный бухгалтер, главные специалисты, отвечающие за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, его благоустройство, планово-экономическую деятельность.
2. Проводит проверку наличия технической и иной документации, состава общего имущества и года постройки многоквартирного дома для подготовки к ее передаче.
3. Составляет опись технической документации, по которой истек срок годности, а также перечень недостающей документации и принимает меры к ее обновлению или восстановлению. Если организация, передающая управление, — государственная, то она осуществляет расчет средств, необходимых на восстановление документации, организацию множительно-копировальных работ для документов, которые передаются в копиях, а их оригиналы подлежат хранению в архиве, организацию работ по архивации, и передает опись и расчеты в управу района для решения вопроса о получении таких средств.
4. За тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом по актам приема-передачи технической документации осуществляет ее передачу и иных связанных с управлением таким домом документов.
Управляющая организация передает вновь выбранной управляющей организации, а та в свою очередь принимает, технический паспорт и копии иной технической документации, документацию паспортной службы, бухгалтерскую документацию, а также:
• копии документов от энергоснабжающих и коммунальных служб города о расторжении договоров с предыдущей управляющей организацией на поставку (обслуживание) данного дома, либо копии документов, подтверждающих наличие договорных отношений между ресурсоснабжающими и управляющими организациями с актами, устанавливающими границы балансовой принадлежности сетей;
•  сальдовые остатки (задолженность и переплата) жителей дома за потребленные жилищно-коммунальные услуги.
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24 и 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491.
5. Готовит гарантийные письма по восполнению утраченной или отсутствующей технической документации — обязательства принимающей стороне с указанием сроков исполнения.
В случае если передающая документацию для управления многоквартирным домом государственная организация или организация, которая управляла таким домом по распоряжению префекта, в подписании актов по передаче технической и иной документации участвуют представители управы района, Гарантийные письма, указанные выше, при необходимости их обеспечения бюджетными средствами проходят согласование с префектурой административного округа.
6. Назначает и проводит совещания с представителями ЕИРЦ, выбранной управляющей организацией и/или членами правления жилищного объединения, на которых выявляются проблемные вопросы по передаче документации и управлению многоквартирным домом. Обеспечивает протоколами совещаний каждую из сторон.
В случае возникновения споров и разногласий по процедуре передачи документации и другим вопросам по просьбе принимающей стороны организует совещания с приглашением представителей префектуры административного округа и управы района.
7. При наличии договорных отношений направляет в ЕИРЦ уведомление о передаче управления многоквартирным домом другой управляющей организации с указанием адреса передаваемого в управление многоквартирного дома и даты передачи с целью урегулирования договорных отношений.
8. Направляет в подрядные и ресурсоснабжающие организации уведомления о расторжении договоров в части обслуживания и снабжения ресурсами многоквартирного дома со дня передачи его в управление другой управляющей организации или жилищному объединению.
9. Организует в назначенный день оформление:
— сводного акта приема-передачи согласно приложению 11 к настоящему Порядку, в котором помимо указания наименования передаваемой документации указывается ее качественный (оригинал, копия, ксерокопия) и количественный (количество экземпляров) состав, номера и даты актов передачи той или иной документации, составленных на рабочих совещаниях;
— актов передачи документации по разделам приложения 10 к настоящему Порядку, не оформленных на предыдущих рабочих совещаниях по передаче документации.
10. Осуществляет работы по рассмотрению жалоб и заявлений по вопросам управления многоквартирным домом и составляет акты по их исполнению на день передачи управления многоквартирным домом.
11. Организует передачу документов по передаваемому дому, подлежащих обязательному длительному хранению и не относящихся к финансовой деятельности предприятия, в ГУ «Объединенный архив ЖКХиБ» или городской (районный) архив.
12. Направляет уведомления всем собственникам помещений в многоквартирном доме о необходимости:
— ликвидировать имеющиеся задолженности по оплате предоставленных услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также коммунальных услуг на день вступления в силу договора управления с новой управляющей организацией или день, указанный в протоколе решения общего собрания собственников о выборе способа управления (создания жилищного объединения);
— указать расчетный счет, на который можно перечислить имеющуюся переплату собственника.
13. Составляет гарантийные письма — обязательства, по которым все денежные средства, полученные в результате неправильного перечисления их собственниками помещений в многоквартирном доме, нанимателями или арендаторами после вступления в силу нового договора управления или смены способа управления, должны быть возвращены плательщику или на основании его поручения перечислены на расчетный счет другой организации, управляющей многоквартирным домом.

2. Расчеты сторон при передаче управления многоквартирным домом.   

В соответствии с Гражданским кодексом и пунктом 8 статьи 162 ЖК РФ если у сторон расторгаемого договора управления осталась задолженность, то ими должны быть возмещены взаимные убытки. Т.е., частью собственников помещений должен быть возвращен долг по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, управляющей организацией должна быть возвращена стоимость оплаченных, но не выполненных услуг и работ (пп. «б» п. 10 Письма Минрегиона РФ от 26.03.2007 N 5280-СК/07 «Об изменении жилищного законодательства РФ»).Таким образом, управляющая организация, при передаче управления многоквартирным домом, дебиторскую задолженность должна истребовать на законных основаниях проведя претензионную работу. Если добровольно собственники помещений не погашают задолженность, ее можно истребовать в судебном порядке. При таком варианте в бухгалтерском учете будет числиться дебиторская задолженность до момента получения оплаты или до истечения срока исковой давности, после которого дебиторская задолженность подлежит списанию на финансовые результаты. Отметим, что для правомерного списания дебиторской задолженности необходимо провести инвентаризацию дебиторской задолженности. Убедиться в истечении срока исковой давности, учитывая то, что срок исковой давности может прерывается, а после перерыва его отсчет возобновляется. Срок исковой давности прерывается в случаях предъявления иска в установленном законодательством порядке; совершения должником определенных действий о признании своего долга. Это могут быть  частичная оплата задолженности, обращение к кредитору с просьбой об отсрочке платежа и т.п.

Кроме указанного варианта существует возможность «избавиться» от дебиторской задолженности заключив с новой управляющей организацией договор уступки права требования долга (договор цессии). Под цессией понимается уступка третьим лицам прав требования, принадлежащих первоначальному кредитору. В соответствии с договором цессии в обязательстве меняются лица: первоначальный кредитор (цедент — лицо, уступающее требование) отказывается от своих прав в отношении должника, передавая их новому кредитору (цессионарию — лицу, покупающему долг). То есть цессионарий приобретает право требовать от должника, которому по договору были отгружены товары, их оплату. Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу. Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования. Первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, кроме случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором. Договор цессии заключается в письменной форме. Он имеет возмездный характер, поэтому должен содержать стоимость переуступленных прав, чтобы его не посчитали договором дарения, а также порядок расчетов (в виде денег, имущества и т.п.). Цедент должен письменно уведомить должника о состоявшемся переходе права требования к другому лицу. Новому кредитору стоит убедиться, что передаваемое ему право требования действительно существует. Здесь пригодятся подлинники договоров, актов приема-передачи, данные по лицевым счетам жильцов дома, актов сверки взаимных расчетов (), платежных поручений, накладных, счетов-фактур и т.д., которые после подписания цессии передаются по акту приема-передачи. Эти документы должны подтвердить, что цедент выполнил все обязательства.

Операции по уступке прав требования в бухгалтерском учете цедента отражаются на счете учета прочих доходов и расходов — 91. На дату передачи права требования в учете делаются проводки:

• Дебет 76-5 Кредит 91-1 — передано право требования в сумме, установленной в договоре цессии.
• Дебет 91-2 Кредит 62-1 — списаны расходы, связанные с уступкой права требования, в размере стоимости проданного товара.
• Дебет 99 (91) Кредит 91 (99) — выявлен результат от операций по уступке прав требования.

Отраженный в бухучете убыток от операций по уступке уменьшает налогооблагаемую прибыль единовременно. А в налоговом учете при уступке после наступления срока оплаты 50% суммы убытка принимаются сразу, а 50% — по истечении 45 дней со дня уступки. Таким образом, возникает вычитаемая временная разница, приводящая к образованию отложенного налогового актива (ОНА). Он отражается проводкой: Дебет 09 Кредит 68. При принятии в налоговом учете второй части суммы убытка в бухгалтерском погашается ранее начисленный ОНА: Дебет 68 Кредит 09. При уступке до наступления срока оплаты убыток в части, не принимаемой для налогообложения, на дату уступки признается постоянной разницей и приводит к образованию постоянного налогового обязательства. Оно отражается проводкой: Дебет 99 Кредит 68. При уступке продавцом товара прав требования долга третьему лицу период получения дохода определяется по дате подписания сторонами акта уступки права требования. Убытки, полученные при уступке, принимаются при исчислении прибыли следующим образом. Если уступка произошла до наступления срока платежа, предусмотренного договором на реализацию товаров, отрицательная разница между доходом от реализации права требования долга и стоимостью реализованного товара признается убытком цедента. Размер убытка для целей налогообложения не должен быть больше суммы процентов, которую налогоплательщик уплатил бы с учетом требований статьи 269 НК РФ по долговому обязательству, равному доходу от уступки права требования, за период от даты уступки до даты платежа, предусмотренного договором на реализацию товаров.

После наступления срока платежа убыток, как мы отметили выше, принимается в следующем порядке:

• — 50% от суммы убытка — на дату уступки права требования;
• — 50% от суммы убытка — по истечении 45 календарных дней от даты подписания акта при уступке права требования.

Передача имущественных прав, в том числе права требования долга, является объектом обложения НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Однако, существует и иное мнение на этот счет. А именно, что начислять НДС при первичной уступке права требования долга не нужно. Ведь при уступке права требования, связанного с реализацией товаров (работ, услуг), налоговая база по НДС определяется в общем порядке (п. 1 ст. 155 НК РФ). То есть налог начисляется на стоимость реализованных товаров (работ, услуг) и выставляется непосредственно покупателям. Поскольку обязанность по перечислению налога в бюджет возникла в момент отгрузки товаров (работ, услуг), то при передаче имущественных прав цедент НДС повторно не начисляет и, следовательно, цессионарию налог не предъявляет. Однако Минфин считает, что в рассматриваемой ситуации применяются общие правила формирования налоговой базы по НДС и при уступке прав требования цедент обязан уплатить налог со стоимости уступаемого права (письмо Минфина России от 16.09.2009 N 03-07-11/227).

Минфин обосновывает свою позицию следующим образом: согласно пункту 1 статьи 153 НК РФ при передаче имущественных прав налоговая база по НДС определяется с учетом особенностей, установленных статьей 155 НК РФ. В пункте 1 этой статьи указано, что в случае уступки дебиторской задолженности налоговая база у цедента в отношении операций по реализации товаров определяется по правилам статьи 154 НК РФ, то есть стоимость уступаемого права увеличивается на сумму НДС. Налоговая база в указанном случае определяется в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 153 НК РФ, и в выручку от передачи имущественных прав включаются все доходы, связанные с расчетами по их оплате.

Следует учитывать, что, хотя такая точка зрения законодательно никак не подкреплена, цеденту, уступившему права требования по договору поставки товаров и не начислившему НДС, придется отстаивать свою позицию в арбитражном суде. А суды не всегда поддерживают налогоплательщиков (постановление ФАС Центрального округа от 12.02.2009 N А14-9603/2007/446/24).

Рассмотрим бухгалтерский учет у цессионария.
Приобретенное право требования цессионарий принимает к бухучету в составе финансовых вложений в сумме фактических затрат на его приобретение. В бухгалтерском учете будут отражены следующие записи:

• Дебет 58 Кредит 76-5 — принято к учету право требования в размере фактических затрат;
• Дебет 19 Кредит 76-5 — отражен НДС по приобретенному праву. Эта проводка делается, только если цедент начислил с уступки НДС и предъявил его цессионарию. Если не начислил и не предъявил НДС, то и отражать его не надо.

При отсутствии экономической выгоды приобретенное право требования учитывается на субсчете 76-5 «Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами».
Затем цессионарий отразит:

• Дебет 76-5 Кредит 51 — произведены расчеты с первоначальным кредитором;
• Дебет 68-2 Кредит 19 — принят к вычету входной НДС (если предъявлен цедентом и цессионарий имеет право на вычет).

На дату реализации приобретенного права требования (погашения должником обязательства) цессионарий отразит выбытие финансового вложения — прочий доход в сумме, полученной от должника (без учета НДС), и прочий расход в сумме фактических затрат, отраженных на счете 58:

• Дебет 76-5 Кредит 91-1 — отражен доход от реализации права требования в размере суммы, полученной от должника;
• Дебет 91-2 Кредит 68-2 — начислен НДС с суммы превышения дохода над суммой затрат по приобретению требования;
• Дебет 91-2 Кредит 58 — списана стоимость требования;
• Дебет 51 Кредит 76-5 — получены денежные средства от должника в сумме долга.

Как отмечалось ранее, управляющей организацией должна быть возвращена стоимость оплаченных, но не выполненных услуг и работ, т.е. погашена кредиторская задолженность. С этой целью управляющая организация, передающая управление многоквартирным домом, направляет уведомления всем собственникам помещений в многоквартирном доме, в том числе о необходимости указать расчетный счет, на который можно перечислить имеющуюся переплату собственника. Все денежные средства, полученные в результате неправильного перечисления их собственниками помещений в многоквартирном доме, нанимателями или арендаторами после вступления в силу нового договора управления или смены способа управления, должны быть возвращены плательщику или на основании его поручения перечислены на расчетный счет другой организации, управляющей многоквартирным домом.

3. Действия ЕИРЦ при передаче управления многоквартирным домом от одной управляющей организации в другую.

Хотелось бы отметить порядок действия ЕИРЦ на основании полученного уведомления и/или распоряжения префекта административного округа при передаче управления многоквартирным домом от одной управляющей организации в другую (изложен в Порядке, определяющим процедуру передачи управления многоквартирным домом утвержденным Распоряжением Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства г. Москвы от 29 сентября 2006 г. N 05-14-316/6). ЕИРЦ закрывает не имеющие задолженностей и переплат финансовые лицевые счета собственников помещений многоквартирного дома. По счетам, имеющим задолженность, составляет реестры задолженностей по видам работ и услуг для их передачи в организацию, ранее управлявшую многоквартирным домом, с целью взыскания средств с собственников помещений. По счетам, имеющим переплату, составляет отдельные реестры для их передачи:
— в организацию, ранее управлявшую многоквартирным домом, с целью возврата средств собственникам помещений;
— в ресурсоснабжающие и прочие организации для их зачета в счет оплаты будущих периодов по договорам, заключаемым этими организациями с новой управляющей организацией или жилищным объединением.
Направляет предложение в организацию, которая будет управлять многоквартирным домом, о заключении договора по расчету начислений собственникам жилых и нежилых помещений, а также нанимателям, если они имеются, платежей за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, а также коммунальные и прочие услуги с предоставлением проекта договора на ознакомление.

4. Практика осуществления взаиморасчетов при передаче управления многоквартирным домом от одной управляющей организации в другую.

Все вышесказанное, это «идеальный» выход из сложившейся ситуации. Далее рассмотрим ситуацию, которая встречается на практике, а именно заключение тройственного соглашения о взаиморасчетах между передающей организацией (назовем ее ДЕЗ), принимающей организацией (далее – управляющая компания) и ресурсоснабжающей организацией. Соглашение устанавливает следующий порядок взаиморасчетов:
1) в случае, если стоимость энергии, поставленной энергоснабжающей организацией в адрес ДЕЗа, превышает сумму, начисленную ДЕЗом населению:
— управляющая компания осуществляет сбор денежный средств с населения за энергию, поставленную ДЕЗом;
— при поступлении денежных средств населения за поставленную энергию через систему ГУИС непосредственно на расчетный счет энергоснабжающей организации, управляющая компания поручает энергоснабжающей организации зачитывать денежные средства в счет договора между ДЕЗом и энергоснабжающей организацией;
— при поступлении денежных средств населения за поставленную энергию на расчетный счет управляющей компании, управляющая компания перечисляет на расчетный счет энергоснабжающей организации денежные средства, причитающиеся ДЕЗу за поставленную населению энергию.
2) в случае, если сумма, начисленная ДЕЗом населению за поставку энергии, превышает стоимость энергии, поставленной энергоснабжающей организацией ДЕЗу, ДЕЗ поручает энергоснабжающей организации зачесть денежные средства, поступившие по договору энергоснабжения между энергоснабжающей организацией и ДЕЗом на договор энергоснабжения между энергоснабжающей организацией и управляющей компанией.
Отражение хозяйственных операций при заключении такого соглашения зависит от варианта учета расчетов за энергию, применяемого в ДЕЗе:
1 вариант: с использованием счета 86 (76), т.е. без отражения доходов и расходов на счетах учета финансовых результатов.
предположим ситуацию, что по договорам поставки энергии с энергоснабжающей организацией и с населением отражены следующие записи:

• Дт 86   Кт 60 – 2 млн. руб. (стоимость поставленной энергоснабжающей организацией энергии)
• Дт 62   Кт 86 – 5 млн. руб. (сумма, начисленная населению за поставку энергии)
• Дт 51   Кт 62 – 4 млн. руб. (получено от населения по договорам поставки энергии)
• Дт 60   Кт 51 – 4 млн. руб. (перечислены денежные средства энергоснабжающей организации)

Таким образом, на дату передачи управления многоквартирным домом, у ДЕЗа сформировались следующие остатки:

• на счете 86 – кредитовый остаток 3 млн. руб.
• на счете 60 – дебетовый остаток 2 млн. руб.
• на счете 62 – дебетовый остаток 1 млн. руб.

В соглашении о взиморасчетах это ситуация 2 и разницу в 3 млн. руб. превышения начислений населению ДЕЗ поручает энергоснабжающей организации зачесть в счет договора между управляющей компанией и энергоснабжающей орагнизацией. В бухгалтерском учете ДЕЗа будут отражены следующие записи:

• Дт 86   Кт 76 (управляющая компания) – 3 млн. руб.
• Дт 76 (управляющая компания)   Кт 60 – 2 млн. руб.
• Дт 76 (управляющая компания)   Кт 62 – 1 млн. руб.

Теперь смоделируем обратную ситуацию, когда стоимость энергии, поставленной энергоснабжающей организацией в адрес ДЕЗа, превышает сумму, начисленную ДЕЗом населению.
По договорам поставки энергии с энергоснабжающей организацией и с населением отражены следующие записи:

• Дт 86   Кт 60 – 5 млн. руб. (стоимость поставленной энергоснабжающей организацией энергии)
• Дт 62   Кт 86 – 2 млн. руб. (сумма, начисленная населению за поставку энергии)
• Дт 51   Кт 62 – 1 млн. руб. (получено от населения по договорам поставки энергии)
• Дт 60   Кт 51 – 1 млн. руб. (перечислены денежные средства энергоснабжающей организации)

На дату передачи управления многоквартирным домом, у ДЕЗа сформировались следующие остатки:

• на счете 86 – дебетовый остаток 3 млн. руб.
• на счете 60 – кредитовый остаток 4 млн. руб.
• на счете 62 – дебетовый остаток 1 млн. руб.

В соглашении о взиморасчетах это ситуация 1.
В бухгалтерском учете ДЕЗа будут отражены следующие записи:

• Дт 76 (управляющая компания)   Кт 86 – 3 млн. руб.
• Дт 76 (управляющая компания)   Кт 62 – 1 млн. руб.
• Дт 60   Кт 76 (управляющая компания) – 4 млн. руб.

В бухгалтерском учете управляющей компании формируются остатки по соответствующим счетам следующими записями:

• Дт 60 (62, 76)  Кт 91
• Дт 91  Кт 60 (62,76).

Получение дебиторской задолженности управляющей компанией расценивается как безвозмездное получение и подлежит включению в состав доходов при исчислении налога на прибыль.
2 вариант: отражение расчетов за энергию с использованием счета 90.
Итак, предположим что по договорам поставки энергии с энергоснабжающей организацией и с населением отражены следующие записи:
Дт 20   Кт 60 – 1,69 млн. руб. (стоимость поставленной энергоснабжающей организацией энергии)
Дт 19   Кт 60 – 0,31 млн. руб.
Дт 68   Кт 19 – 0,31 млн. руб.

• Дт 90   Кт 20 – 1,69 млн. руб.
• Дт 62   Кт 90 – 5 млн. руб. (сумма, начисленная населению за поставку энергии)
• Дт 90   Кт 68 – 0,76 млн. руб.
• Дт 51   Кт 62 – 4 млн. руб. (получено от населения по договорам поставки энергии)
• Дт 60   Кт 51 – 4 млн. руб. (перечислены денежные средства энергоснабжающей организации)
• Дт 68   Кт 51 – 0,45 млн. руб.

Таким образом, на дату передачи управления многоквартирным домом, у ДЕЗа сформировались следующие остатки:
на счете 60 – дебетовый остаток 2 млн. руб.
на счете 62 – дебетовый остаток 1 млн. руб.
В соглашении о взиморасчетах это ситуация 2. В бухгалтерском учете ДЕЗа будут отражены следующие записи:

• Дт 91   Кт 60 – 2 млн. руб.
• Дт 91   Кт 62 – 1 млн. руб.

При таком варианте учета ситуация осложняется тем, что финансовый результат по расчетам за энергию на дату передачи управления многоквартирным домом сформирован ДЕЗом как в целях бухгалтерского, так и в целях налогового учета. А, поскольку соглашение имеет безвозмездный характер, возникают неблагоприятные налоговые последствия:
— у передающей организации расходы не могут быть учтены при исчислении налога на прибыль и с указанной суммы следует начислить НДС (как с безвозмездной реализации)
— у принимающей организации данная сумма подлежит включению в доходы (как безвозмездно полученная).
В бухгалтерском учете принимающей организации будут отражены следующие записи:

• Дт 60   Кт 91 – 2 млн. руб.
• Дт 62   Кт 91 – 1 млн. руб.

Теперь рассмотрим ситуацию, когда организация использует способ отражения расчетов с использованием счета 90 и стоимость энергии, поставленной энергоснабжающей организацией в адрес ДЕЗа, превышает сумму, начисленную ДЕЗом населению.
По договорам поставки энергии с энергоснабжающей организацией и с населением отражены следующие записи:

• Дт 20   Кт 60 – 4,24 млн. руб. (стоимость поставленной энергоснабжающей организацией энергии)
• Дт 19   Кт 60 – 0,76 млн. руб.
• Дт 68   Кт 19 – 0,76 млн. руб.
• Дт 62   Кт 90 – 2 млн. руб. (сумма, начисленная населению за поставку энергии)
• Дт 90   Кт 68 – 0,31 млн. руб.
• Дт 51   Кт 62 – 1 млн. руб. (получено от населения по договорам поставки энергии)
• Дт 60   Кт 51 – 1 млн. руб. (перечислены денежные средства энергоснабжающей организации)

На дату передачи управления многоквартирным домом, у ДЕЗа сформировались следующие остатки:
на счете 60 – кредитовый остаток 4 млн. руб.
на счете 62 – дебетовый остаток 1 млн. руб.
В соглашении о взиморасчетах это ситуация 1.
В бухгалтерском учете ДЕЗа будут отражены следующие записи:

• Дт 91   Кт 62 – 1 млн. руб.
• Дт 60   Кт 91 – 4 млн. руб.

Что касается дебиторской задолженности (1 млн. руб.), то с ней ситуация аналогична предыдущей. По вопросу включения/не включения в состав доходов при исчислении налога на прибыль кредиторской задолженности (4 млн. руб.), хочется обратить внимание на требования Налогового кодекса РФ: расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода (ст. 252). Поэтому при не включении кредиторской задолженности в состав доходов, расходы могут быть признаны несоответствующими требованиям статьи 252 НК РФ, что повлечет их исключение налоговыми органами из налоговой базы.

В бухгалтерском учете управляющей компании следует отразить:

• Дт 62   Кт 91 – 1 млн. руб.
• Дт 91   Кт 60 – 4 млн. руб.

Особо хотелось бы отметить, что для заключения подобного соглашения обязательно нужно разрешение собственника. Это требование содержится в пункте 4 статьи 18 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», согласно которому государственное или муниципальное предприятие не вправе без согласия собственника совершать сделки, связанные с предоставлением займов, поручительств, получением банковских гарантий, с иными обременениями, уступкой требований, переводом долга, а также заключать договоры простого товарищества.

Перейти в разделы:

• консультации экспертов. 
• статьи и комментарии.
• новости.