Передача тех документации при смене управляющей компании жк рф - Контакты компаний и предприятий на Atlaso.ru

При смене управляющей организации или способа управления многоквартирным домом новая УО/собственники должны получить от предыдущего управляющего техническую документацию на МКД. Сегодня на основе инструкции ГЖИ Оренбургской области разбираем алгоритм передачи документов на дом.

Собрать комплект документации на дом в соответствии с требованиями НПА

В перечень стандартов управления многоквартирными домами входит приём, хранение и передача технической документации на МКД и иных необходимых документов. Эти требования прописаны в пп. «а» п. 4 ПП РФ № 416. Согласно п. 20 ПП РФ № 416, техдокументация должна содержать актуальные сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений.

Отвечает за неё управляющая домом организация, ТСЖ/кооператив или сами собственники при непосредственном управлении домом. В случае, если на ОСС жители дома решили сменить УО или способ управления, то ранее действовавшая компания обязана передать новой весь пакет техдокументации и ключи от технических помещений.

Порядок и срок этого процесса прописаны в ч. 3.1 ст. 45, ч. 3.1 ст. 161, ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, пп. «а» п. 4, разд. V постановления № 416 и п. 27 постановления № 491. Перечень документов, которые при этом передаются, указан в п. п. 24, 26 постановления № 491, п. 1.5.1 Правил № 170, п. 5б(1) , пп. «б» п. 57 постановления № 354 и пп. «д, д(1)» п. 18 постановления № 124.

Административные способы истребования техдокументации на МКД

Убедиться в наличии оснований для передачи технической документации

На сайте Госжилинспекции по Оренбургской области размещено руководство по соблюдению обязательных требований к передаче технической документации на многоквартирный дом в соответствии с разделом V ПП РФ № 416 (далее – Руководство). В нём указаны случаи, когда УО обязана начать процесс передачи документов на дом, и лица, кому их нужно вручить.

Сделать это бывшая УО обязана в случае, если:

общим собранием принято решение сменить её на другую или создать ТСЖ/кооператив;
в доме, где тридцать и менее квартир, собственники на ОСС перешли на непосредственное управление (п. 1 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ);
истёк срок договора управления, и он не был продлён;
участники общего собрания решили досрочно расторгнуть существующий договор с УО.

Документы на дом прежняя УО должна отдать избранной на ОСС новой компании, либо, при смене способа управления, собственнику, назначенному для этого общим собранием при организации ТСЖ/кооператива или при непосредственном управлении домом.

Обменяться с прежней УО уведомлениями и оповестить о предстоящей передаче документов орган ГЖН

Первым шагом в процессе передачи технической документации является уведомление прежней УО о необходимости это сделать из-за смены компании/изменении способа управления. Также о данной ситуации нужно известить региональный орган ГЖН.

Сделать это следует в течение 5 рабочих дней с момента оформления протокола ОСС, на котором было принято соответствующее решение. Направлять уведомления должна выбранная собственниками управляющая организация или лицо, назначенное/уполномоченное общим собранием собственников.

Для направления информации в бывшую УО можно использовать любой способ, который позволяет достоверно установить, кто её направил и когда:

почтовым отправлением с уведомлением о вручении;
нарочным с отметкой о получении уведомления представителем прежней управляющей организации;
через ГИС ЖКХ.

Согласно Руководству, такое уведомление должно содержать данные о принятом собственниками решении о смене УО/способа управления, реквизиты выбранной для МКД новой компании или сведения о собственнике, который уполномочен получить техдокументацию. Обязательно в письме формулируется сама просьба о передаче документов на дом новой управляющей организации или конкретному лицу. К уведомлению прилагается копия протокола ОСС.

Пример такого уведомления вы можете посмотреть здесь.

Как УО восстановить техдокументацию с помощью госорганов и ГИС ЖКХ

Оформить акт приёма-передачи с фиксацией претензий к количеству/содержанию документов и направить копию в орган ГЖН

Бывшая управляющая организация, получив уведомление о необходимости передать техническую документацию, в ответ на письмо уведомляет его отправителя о времени и месте вручения ему документов на дом. Сделать это необходимо в течение трёх рабочих дней с момента прекращения договора управления МКД по акту приёма-передачи.

Такой акт составляется в двух экземплярах для каждой из сторон: передающей и принимающей. Акты должны содержать подписи представителей организаций/собственников и печати при их наличии. В таком акте обязательно указывается:

место и дата составления;
ФИО и должности лиц, которые передают/принимают документы;
подробный перечень техдокументации;
подписи сторон.

Примеры оформления и заполнения такого акта можно посмотреть здесь и здесь.

Как указано в Руководстве, не всегда принимающая документы сторона может быть согласна с их количеством или содержанием. В таком случае разногласия и претензии сторон фиксируются в акте приёма-передачи. Его копия должна быть направлена в орган ГЖН в течение 3 дней со дня подписания акта сторонами.

Помнить про ответственность по КоАП РФ за отказ и уклонение от передачи техдокументации на МКД

В Руководстве ГЖИ Оренбургской области говорится об обязанности бывшей управляющей организации восстановить недостающие документы на дом. Но данное требование не однозначно, поскольку даже в судебной практике нет единого подхода к такому вопросу. В практике Верховного суда РФ существует две точки зрения:

Отсутствие или утрата документов не может являться основанием для прекращения обязанности по их передаче в указанные в законодательстве сроки. УО должна предпринять всё от неё зависящее, чтобы найти недостающие документы или восстановить за свой счёт (определения ВС РФ от 22.06.2016 № 307-ЭС16-6140, от 30.05.2017 № 307-АД17-5791, от 10.12.2018 № 308-ЭС18-14297).
Обязанность у ранее управлявшей домом организации по восстановлению документов на дом возникает только в случае, если они ей передавались и были утрачены (определения ВС РФ от 27.08.2018 № 308-ЭС18-13698, от 19.03.2019 № 301-ЭС19-3049, от 10.07.2019 № 303-ЭС19-9889).

Управляющим организациям следует учесть это двоякое толкование норм законодательства в отношении восстановления технической документации. Это важно, поскольку нарушение порядка и сроков её передачи, равно как отказ и уклонение от этого, являются грубым нарушением лицензионных требований.

Таким нарушением является не только прямое «нет» в ответ на уведомление о необходимости передать документы на дом, но и отсутствие со стороны бывшей управляющей организации письма с информацией о времени и дате, когда она готова вручить пакет документов новой УО или уполномоченному собственнику.

За такие действия/бездействие управляющая организация может быть привлечена к административной ответственности в соответствии с пп. «е» п. 4(1) ПП РФ № 1110 по ч. 3 ст. 14.1.3 КоАП РФ. Штраф по данной статье для юридических лиц составляет от 300 тысяч до 350 тысяч рублей, для должностных лиц – от 100 тысяч до 250 тысяч рублей. Также руководители могут быть дисквалифицированы на срок до трёх лет.

Если техническую документацию не передали ТСЖ или кооператив, то их накажут по ст. 7.23.2 КоАП РФ – штрафом от 50 тысяч до 200 тысяч рублей для юрлиц, от 30 тысяч до 40 тысяч рублей для руководителей.

О двух мнениях ВС РФ об обязанности УО восстановить техдокументацию

Следовать установленному ПП РФ № 416 алгоритму приёма-передачи техдокументации

Если собственники на ОСС решили сменить управляющую организацию или способ управления домом, то:

Новая УО или уполномоченное общим собранием лицо направляет бывшему управляющему МКД уведомление о необходимости передать техническую документацию на дом, а также сообщает об этом в орган ГЖН.
Прежняя компания в ответ сообщает о дате и времени вручения пакета документов на МКД.
Стороны оформляют в двух экземплярах акт приёма-передачи технической документации, в том числе с претензиями принимающей стороны к количеству/качеству документов.
Выбранная собственниками управляющая организация/уполномоченный собственник направляют копию такого акта в орган ГЖН.

Если каких-то документов в комплекте не хватает, то новая УО может попытаться через суд принудить прежнего управляющего их восстановить. Исход дела, скорее всего, будет зависеть от того, сможет ли истец доказать, что у бывшей УО такие документы были.

Подпишитесь на рассылку

Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 75 752 подписчикам

Статьи по теме

Вопросы по теме

Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru

Источник

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 162 ЖК РФ

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

(см. текст в предыдущей редакции)

1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

(часть 1.1 введена Федеральным законом от 05.04.2013 N 38-ФЗ)

КонсультантПлюс: примечание.

Действие положений ст. 162 (в ред. ФЗ от 03.04.2018 N 59-ФЗ) распространяется на отношения, возникшие из договоров управления многоквартирным домом, заключенных до 03.04.2018.

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 05.04.2013 N 38-ФЗ, от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

(часть 2.1 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 263-ФЗ)

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

(в ред. Федеральных законов от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

(в ред. Федерального закона от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

КонсультантПлюс: примечание.

Ч. 5 ст. 162 при управлении многоквартирными домами, предоставлении коммунальных услуг не применяется на территориях ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей (Постановление Правительства РФ от 07.03.2023 N 360).

5. Договор управления многоквартирным домом заключается:

1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;

3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

(часть 5 в ред. Федерального закона от 05.04.2013 N 38-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

(часть 7 в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

(часть восьмая.1 введена Федеральным законом от 29.12.2006 N 251-ФЗ, в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

(часть восьмая.2 введена Федеральным законом от 29.12.2006 N 251-ФЗ, в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

10. Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

(часть 10 в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

(в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 263-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

12. Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.

(часть 12 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

Источник

В соответствии с ч.8.2 ст.162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном жилом доме на основании решения общего собрания в одностороннем порядке могут расторгнуть договор управления со своей управляющей компанией, если она не выполняет возложенных на неё обязательств. На общем собрании собственники вправе принять решение о выборе другой управляющей компании или изменить способ управления своим домом.

В соответствии с ч.10 ст.162 ЖК РФ управляющая компания в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления МКД должна передать всю техническую и другую документацию на дом новой управляющей компании.

Частью 1 ст. 7.23.2 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее — КоАП РФ) установлена административная ответственность за воспрепятствование деятельности по управлению многоквартирным домом, выразившееся в отказе от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов управляющей организации, товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу, жилищно-строительному кооперативу, иному специализированному потребительскому кооперативу или одному из собственников помещений в многоквартирном доме, либо в уклонении от передачи таких документов указанным лицам, либо в нарушении предусмотренных федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами порядка и сроков передачи указанных документов.

За указанные правонарушения предусмотрено наказание в виде административного штрафа на должностных лиц — от тридцати тысяч до сорока тысяч рублей; на юридических лиц — от ста пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей.

В соответствии с ч.1 ст. 23.55 КоАП РФ органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие региональный государственный жилищный надзор, рассматривают дела об административных правонарушениях, предусмотренных ч.1 ст.7.23.2 КоАП РФ.

Поэтому должностные лица инспекции жилищного надзора по заявлению собственников МКД, либо новой управляющей компании могут привлечь правонарушителя к административной ответственности.

(подготовлено старшим помощником Соликамского городского прокурора Нехорошевой Ж.В.)

Мы избрали новую управляющую компанию, однако предыдущая не передает техническую документацию. Можно ли привлечь к ответственности предыдущую управляющую организацию?

(подготовлено старшим помощником Соликамского городского прокурора Нехорошевой Ж.В.)

Источник

На чтение 6 мин. Просмотров 5.4k. Опубликовано 04.03.2022

Содержание

Комплект документации на дом
Основания для передачи технической документации
Уведомление о передаче документов
Акт приёма-передачи технической документации
Отказ и уклонение от передачи технической документации на МКД
Алгоритм приёма-передачи технической документации

При смене управляющей организации (далее УО), способа управления многоквартирным домом (далее МКД), новая УО или собственники жилья должны получить от предыдущего управляющего техническую документацию на дом. Разберемся в алгоритме приёма и передачи документов.

Комплект документации на дом

Стандарты управления МКД содержат нормы приёма, хранения и передачи технической документации на дом и иных документов. Нормы прописаны в подпункте «а» пункта 4 Постановления Правительства РФ от 15 мая 2013 года № 416. Согласно пункту 20, техническая документация должна содержать актуальные сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений.

Отвечает за актуальность сведений в технической документации УО, ТСЖ, кооператив или сами собственники при непосредственном управлении домом. В случае, если на общем собрании собственников жители дома решили сменить УО или способ управления, то ранее действовавшая компания обязана передать весь пакет технической документации и ключи от всех технических помещений.

Порядок и срок процесса приёма-передачи прописаны в части 3.1 статьи 45, части 3.1 статьи 161, части 10 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ, подпунктом «а» пункта 4, раздела V Постановления Правительства РФ от 15 мая 2013 года № 416 и пунктом 27 Постановления Правительства РФ № 491.

Перечень технических документов указан в пунктах 24 и 26 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491, пункте 1.5.1 Правил Постановления Федерального агентства недвижимости по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству РФ от 27 сентября 2003 года № 170, пункте 5б(1), подпункте «б» пункта 57 Постановления Правительства РФ от 6 мая 2011 года № 354 и подпункте «д» пункта 18 Постановления Правительства РФ от 14 февраля 2012 года № 124.

Основания для передачи технической документации

На сайте Государственной Жилищной Инспекции (далее ГЖИ) размещено руководство по соблюдению обязательных требований к передаче технической документации на МКД в соответствии с разделом V Постановления Правительства РФ № 416.

УО обязана начать процесс передачи документов на дом в случае, если:

на ОСС принято решение сменить УО на другую или создать ТСЖ, кооператив;
в доме, где тридцать и менее квартир, собственники на ОСС перешли на непосредственное управление;
истёк срок договора управления;
участники ОСС решили досрочно расторгнуть существующий договор.

Документы на МКД прежняя УО должна отдать избранной на ОСС новой компании, либо, при смене способа управления, собственнику, назначенному для этого общим собранием при организации ТСЖ, кооператива или при непосредственном управлении домом.

Уведомление о передаче документов

Первым шагом в процессе передачи технической документации является уведомление прежней УО о необходимости это сделать из-за смены компании или изменении способа управления. Также о данной ситуации нужно известить региональный орган ГЖИ.

Сделать это следует в течение 5 рабочих дней с момента оформления протокола ОСС, на котором было принято соответствующее решение. Уведомление направляет выбранная собственниками УО или назначенное лицо.

Направлять информацию в старую УО можно любым способом, позволяющим достоверно установить, кто её направил и когда:

почтовым отправлением с уведомлением о вручении;
лично с отметкой о получении уведомления представителем прежней УО;
через ГИС ЖКХ.

Уведомление должно содержать данные о принятом собственниками решении о смене УО или способа управления, реквизиты выбранной для МКД новой компании или сведения о собственнике, который уполномочен получить техническую документацию. Обязательно в письме формулируется сама просьба о передаче документов на дом новой управляющей организации или конкретному лицу. К уведомлению прилагается копия протокола ОСС.

Акт приёма-передачи технической документации

УО, получив уведомление о необходимости передать техническую документацию, в ответ на письмо уведомляет его отправителя о времени и месте вручения ему документов на дом. Сделать это необходимо в течение трёх рабочих дней с момента прекращения договора управления МКД по акту приёма-передачи.

Акт приёма-передачи технической документации на МКД составляется в двух экземплярах для каждой из сторон: передающей и принимающей. Акты должны содержать подписи представителей организаций или собственников и печати при их наличии. В таком акте обязательно указывается:

место и дата составления;
Фамилия, Имя, Отчество и должности лиц, которые передают и принимают документы;
подробный перечень технической документации;
подписи сторон.

Не всегда принимающая документы сторона может быть согласна с их количеством или содержанием. В таком случае разногласия и претензии сторон фиксируются в акте приёма-передачи. Его копия должна быть направлена в ГЖИ в течение трёх дней со дня подписания акта сторонами.

Отказ и уклонение от передачи технической документации на МКД

У УО существует обязанность, прописанная в законодательстве, восстановить недостающие документы на дом. Но данное требование не однозначно, поскольку даже в судебной практике нет единого подхода к такому вопросу. В практике существует две точки зрения:

Отсутствие или утрата документов не может являться основанием для прекращения обязанности по их передаче в указанные в законодательстве сроки. УО должна предпринять всё от неё зависящее, чтобы найти недостающие документы или восстановить за свой счёт.
Обязанность у ранее управлявшей домом организации по восстановлению документов на дом возникает только в случае, если они ей передавались и были утрачены.

УО следует учесть это двоякое толкование норм законодательства в отношении восстановления технической документации. Это важно, ведь нарушение порядка и сроков её передачи, равно как отказ и уклонение от этого, являются грубым нарушением лицензионных требований.

Таким нарушением является не только прямое «нет» в ответ на уведомление о необходимости передать документы на дом, но и отсутствие со стороны бывшей УО письма с информацией о времени и дате, когда она готова вручить пакет документов новой УО или уполномоченному собственнику.

За такие действия или бездействие управляющая организация может быть привлечена к административной ответственности в соответствии с подпунктом «е» пункта 4(1) Постановления Правительства РФ № 1110 по части 3 статьи 14.1.3 Кодекса об Административных Правонарушениях РФ. Штраф для юридических лиц составляет от 300 000 до 350 000 рублей, для должностных лиц – от 100 000 до 250 000 рублей. Также руководители могут быть дисквалифицированы на срок до трёх лет.

Если техническую документацию не передали ТСЖ или кооператив, то их накажут по статье 7.23.2 Кодекса об Административных Правонарушениях РФ – штрафом от 50 000 до 200 000 рублей для юридических лиц, от 30 000 до 40 000 рублей для руководителей.

Алгоритм приёма-передачи технической документации

Если собственники на ОСС решили сменить УО или способ управления домом, то:

Новая УО или уполномоченное общим собранием лицо направляет бывшему управляющему МКД уведомление о необходимости передать техническую документацию на дом, а также сообщает об этом в ГЖИ.
Прежняя компания в ответ сообщает о дате и времени вручения пакета документов на МКД.
Стороны оформляют в двух экземплярах акт приёма-передачи технической документации МКД, в том числе с претензиями принимающей стороны к количеству или качеству документов.
Выбранная собственниками управляющая организация или уполномоченный собственник направляют копию акта в ГЖИ.

Источник

Служба государственного жилищного надзора иркутской области ещё раз всем лицензиатам напоминает какие документы УК подавать, если МКД пришёл в управление.

Не все управляющие организации в курсе, какой пакет документов нужно подавать в Службу после заключения договоров управления с собственниками нового МКД, пришедшего в управление. Существует несколько способов перехода многоквартирного дома к новой управляющей компании.

Способы перехода МКД к управляющей организации

Есть несколько способов перехода многоквартирного дома к управляющей организации:

решение общего собрания собственников;
проведение открытого конкурса по выбору УК.

Рассмотрим вкратце каждый из них, поскольку от способа перехода МКД к управляющей организации зависит пакет документов для подачи в Служу. Например, собственники помещений МКД могут принять решение уйти из-под управления старой УК и перейти к новой. Тогда они инициируют и проводят общее собрание, на котором принимают соответствующее решение о выборе новой управляющей компании.

На основании этого решения расторгается договор управления со старой УК и заключается с новой. Старая управляющая организация за 30 дней до окончания действия договора управления должна передать всю техническую документацию на дом в новую управляющую организацию (п.10 ст.162 ЖК РФ).

Если МКД без управления вследствие лишения УК лицензии или исключения дома из реестра лицензий субъектов РФ либо после введения жилого дома в эксплуатацию, он выставляется на открытый конкурс, проводимый органом местного самоуправления. Победитель конкурса из числа управляющих организаций получает право на заключение договоров управления с собственниками данного МКД.

После заключения договоров новой УК с собственниками начинается процесс подачи документов в Службу. Каких именно в каждом из вышеописанных случаев, рассмотрим чуть позже.

Пакет документов для Службы

Управляющая компания при заключении, прекращении или расторжении договора управления МКД должна в течение 3 рабочих дней направить соответствующие документы в Службу для внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ. После этого Служба в течение 3 рабочих дней вносит корректировки в реестр лицензий субъекта РФ (ч.3 ст.198 ЖК РФ).

Таким образом, если МКД пришёл в управление новой УК по решению общего собрания собственников в этом доме, то в течение 3 рабочих дней после принятия решения ОСС она должна представить в Службу надлежащим образом заверенные копии (п.2 ст.198 ЖК РФ):

договоров управления;
решений общего собрания собственников помещений в МКД. При очном голосовании решения нужно представить в виде реестра участников с подписями, при заочном — в виде бюллетеней голосования, при очно-заочном — и реестр, и бюллетени.

Это обязательный перечень документов, необходимых для подачи в Службу с целью включения МКД в реестр лицензий субъектов РФ. Следует сказать, что в жилищном законодательстве, постановлениях Правительства и других нормативно-правовых актах нет чёткого указания на полный перечень документов для подачи в Службу в описанных выше целях. Но есть Письмо Минстроя РФ №24430-АЧ/04 от 05.08.2015 года, в котором как раз и указаны все требуемые для Службы документы.

Если Служба просит управляющую организацию предоставить не только надлежащим образом заверенные копии, но и оригиналы документов, то необходимо выполнить это требование. В данном случае Служба сверяет все данные и возвратит УК оригиналы документов.

Но не забывайте о ФЗ №152 от 27.07.2006 года “О персональных данных”. Например, если СлУжба потребует паспортных или иных персональных данных собственников помещений МКД, то управляющая организация, сославшись на этот закон, может не предоставлять таких сведений.

Если МКД пришёл в управление УК по результатам открытого конкурса (ПП РФ №75 от 06.02.2006 года), то вместо копии решения ОСС управляющая организация подаёт в Службу надлежащим образом заверенную копию протокола конкурсной комиссии (Письмо Минстроя РФ №24430-АЧ/04 от 05.08.2015 года).

Источник

Рекомендации носят информационно-разъяснительный характер и предназначены для практического применения собственниками помещений многоквартирных домов (МКД), управляющими организациями (УК – управляющая компания), товариществами собственников жилья (ТСЖ), жилищными кооперативами (ЖК) и другими участниками правоотношений, возникающих при реализации принятого общим собранием собственников помещений МКД решения о выборе или изменении способа управления домом.

Принятое собственниками жилых помещений дома решение о выборе способа управления реализуется путем:

заключения договоров, предусмотренных ст. 164 ЖК РФ (при непосредственном способе управления);
государственной регистрации ТСЖ;
заключения договоров управления домом, предусмотренных ст. 162 ЖК РФ (при выборе управляющей организации).

Управление домом должно обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме.

В зависимости от выбранного способа управления обязанность по надлежащему техническому содержанию дома и обеспечению предоставления жителям коммунальных услуг лежит либо на УК (ТСЖ, ЖСК), либо на собственниках многоквартирного дома. Законодательство РФ не предусматривает передачу дома как объекта недвижимого имущества собственниками жилых помещений вновь выбранной УК (ТСЖ). Статьей 162 ЖК РФ предусмотрена передача технической документации на дом и иных, связанных с управлением таким домом документов (в том числе документации по учету движения населения как плательщика жилищно-коммунальных услуг, бухгалтерской и финансовой документации и т.д.).

Управляющая организация, вновь выбранная на общем собрании собственников жилых помещений в доме, обязана приступить к управлению домом не позднее чем через 30 дней со дня подписания договора управления многоквартирным домом с первым собственником помещения, если иное не установлено договором управления. ТСЖ либо ЖСК (ЖК) – со дня государственной регистрации как юридического лица. Однако совершения одних только действий по подписанию договора управления или государственной регистрации недостаточно. Процесс предоставления коммунальных услуг непрерывный. Между сторонами этого процесса существуют или складываются гражданско-правовые отношения, которые регулируются договором (поставки) и гражданским законодательством. Основные принципы договорных отношений следующие: граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается; изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, а также в случаях, предусмотренных договором либо законом. Таким образом, необходимо заключение договора поставки энергоресурсов и коммунальных услуг.

Изменение способа управления домом осуществляется на основании решения общего собрания собственников жилых помещений в доме, проведенного в очной, а при отсутствии кворума -заочной форме, в порядке, установленном статьями 44-48 ЖК РФ.

Для того, чтобы собственники жилых помещений дома могли реализовать свое право на выбранный способ управления домом, необходимо совершить следующие действия:

1. Письменно уведомить о принятом собственниками решении предыдущую УК (ТСЖ, ЖСК):

данное уведомление допускается направить как со стороны собственников дома, так и со стороны совета (председателя) МКД. При этом к уведомлению обязательно должна быть приложена копия протокола общего собрания собственников помещений МКД;
в уведомлении следует указать конкретную дату, с которой УК (ТСЖ) намерена приступить к управлению домом.

Примечание. Период платы за коммунальные услуги в соответствии с законодательством РФ установлен равным календарному месяцу. Соответственно, целесообразно, чтобы дата начала управления домом совпадала с первым числом месяца.

2. Руководитель прежней УК (ТСЖ, ЖСК) в течение семи дней после получения уведомления извещает энергоснабжающие и коммунальные службы города о расторжении договоров по данному дому, если иной срок не установлен договором энергоснабжения или договором на поставку коммунальных услуг.

3. Прежняя УК (ТСЖ, ЖСК) передает вновь выбранной УК (ТСЖ), а та принимает технический паспорт на дом и копии иной технической документации, документацию паспортной службы, бухгалтерскую документацию, а также:

копии документов от энергоснабжающих и коммунальных служб города о расторжении (изменении) договоров с предыдущей УК (ТСЖ, ЖСК) на поставку (обслуживание) данного дома, либо копии документов, подтверждающих наличие договорных отношений между ресурсоснабжающими и управляющими организациями (предыдущими) с актами, устанавливающими границы балансовой принадлежности сетей;
сальдовые остатки (задолженность и переплата) жителей дома за потребленные жилищно-коммунальные услуги;
документы, подтверждающие накопленные на специальном счете денежные средства собственников помещений в доме для проведения капитального ремонта дома.

4. Стороны осуществляют прием — передачу документации по акту. Перечень документов, включаемых в состав технической документации на дом, установлен пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года №491.

Передача технической документации должна быть осуществлена за 30 дней до прекращения договора управления домом с предыдущей УК.

При смене управляющей организации либо способа управления целесообразно составить двухсторонний акт состояния общего имущества МКД. Такой акт подписывается представителями предыдущей и вновь избранной УК. Акт состояния общего имущества может использоваться для оценки результативности работы УК до момента составления акта, а также планирования работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества. Требование по составлению такого акта может быть прописано в договоре управления.

5. Руководитель вновь выбранной управляющей организации после дачи заключения по условиям проекта договора советом многоквартирного дома и рассмотрения его на общем собрании собственников МКД заключает с собственниками помещений в доме договор управления, предусмотренный ст.162 ЖК РФ, а председатель ТСЖ заключает договор о содержании и ремонте общего имущества в доме с собственниками помещений, не являющимися членами товарищества.

Датой начала действия договоров целесообразно установить первое число месяца.

Статьей 162 ЖК РФ определено, что договор управления домом заключается путем составления одного документа в простой письменной форме, подписанного сторонами.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. В договор управления домом, кроме обязательных, установленных ст. 162 ЖК РФ положений, целесообразно включать положения, обязывающие управляющую организацию при смене УК или способа управления проводить инвентаризацию дебиторской задолженности и документально оформлять ее прием-передачу (уступку прав требования).

Договор управления является срочным договором. Статьей 162 ЖК РФ установлено, что договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее, чем один год и не более, чем на пять лет. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

6. Руководитель вновь выбранной УК (ТСЖ) обращается в ресурсоснабжающие и коммунальные организации с предложением о заключении договора ресурсоснабжения (оказания коммунальных услуг).

Для заключения договора поставки холодной и горячей воды, теплоэнергии для отопления помещений, электроснабжения, на прием сточных вод, утилизацию ТБО организации – поставщику необходимо представить следующие документы:

заявление о заключении договора, с указанием даты начала действия договора, количества проживающих в доме и степени благоустройства дома, банковских реквизитов;
копию протокола общего собрания собственников помещений в доме по избранию управляющей организации или копию протокола собрания ТСЖ об избрании председателя правления;
копию приказа о назначении руководителя УК;
копию свидетельства о постановке на налоговый учет в налоговом органе;
копию свидетельства о внесении УК в Единый государственный реестр юридических лиц (либо в Единый государственный реестр предпринимателей без образования юридического лица);
копию договора управления многоквартирным домом, заключенного между УК и собственниками помещений в доме (для исключения спорных ситуаций по выбору управляющей организации);
копию акта приема-передачи инженерных коммуникаций и приборов учета;
акт о границах балансовой принадлежности тепловых сетей и эксплуатационной ответственности сторон;
приложение «Ориентировочные величины потребления энергоресурса»;
другие документы, в соответствии с положениями о поставке отдельных видов энергоресурсов.

В условия договоров поставки энергоресурсов и коммунальных услуг рекомендуется включить условие: задолженность (переплата) жителей дома за фактически потребленные энергоресурсы (коммунальные услуги), образовавшуюся между предприятием и абонентом (управляющей организацией), должна быть оформлена и передана договором перевода долга (переплаты) в принимающую данный дом управляющую организацию (ТСЖ) на момент заключения договора энергоснабжения (оказания коммунальных услуг).

Для заключения договора энергоснабжения, оказания коммунальных услуг указанная документация должна быть представлена в ресурсоснабжающую и коммунальную организации не позднее 1 числа расчетного месяца.

7. Необходимость передачи задолженности (переплаты) и, соответственно, сальдовых остатков за коммунальные услуги по договорам УК (ТСЖ, ЖСК) с ресурсоснабжающими организациями следует из содержания раздела III Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (далее по тексту – Правила), утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006г. №307.

Размер оплаты за потребленную тепловую энергию в домах, не оборудованных приборами учета, рассчитывается по нормативу и выставляется ежемесячно к оплате населению в размере 1/12 от общей суммы, включая летний (без отопления) период.

Таким образом, отсутствие юридически оформленного соглашения по передаче сальдовых остатков граждан между предыдущей УК (ТСЖ, ЖСК) и вновь выбранной УК (ТСЖ) приведет к тому, что задолженность населения будет числиться за предыдущей организацией, а вновь выбранная УК будет получать неосновательное обогащение.

Передача сальдовых остатков (долгов и переплат) граждан по услуге «текущее содержание и ремонт» в новую УК (ТСЖ) действующим законодательством РФ не предусмотрена. Заключение договора перевода долга или уступки права требования между управляющими организациями (ТСЖ, ЖСК) носит добровольный характер. Однако заключение такого договора желательно, поскольку оставление сальдо за прежней УК (ТСЖ, ЖСК) приведет к резкому снижению платежной дисциплины граждан, частому изменению собственниками помещений в доме управляющих организаций, либо способа управления домом, что отрицательно скажется на всех участниках рынка ЖКХ.

8. Вновь выбранной УК (ТСЖ), либо инициатором проведения собрания при непосредственном способе управления домом направляется в адрес органа местного самоуправления для сведения следующая информация (вместе с уведомлением):

копия протокола общего собрания собственников помещений МКД о выборе способа управления домом;
копия акта приема-передачи технической документации на дом;
копия свидетельства о государственной регистрации УК (ТСЖ) и постановке на учет в территориальном налоговом органе;
копия Устава УК (ТСЖ).

9. Копии всех документов, поименованных в настоящих рекомендациях, должны быть заверены в соответствии с общими правилами оформления документов.

10. Если между сторонами складывающихся взаимоотношений (управляющая организация, ТСЖ, собственники помещений в доме, ресурсоснабжающие и коммунальные организации) не во всех случаях удается достичь согласия по условиям и срокам документальной передачи дома при изменении способа управления, а также по другим вопросам, препятствующим надлежащему управлению многоквартирным домом, заинтересованная сторона должна обратиться за разрешением спора в прокуратуру или суд.

Источник

Передача технической документации при смене УК

«Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2018, N 7

В случае прекращения договора управления МКД, заключенного собственниками помещений в доме с управляющей организацией (допустим, по причине смены способа управления домом или расторжения договора управления), УК должна передать новому управляющему техническую документацию по дому. Как правильно исполнить данное требование? Какие нюансы при этом следует учитывать? В каких случаях документацию можно не передавать? Что делать, если у УК нет документов, которые должны быть переданы в соответствии с нормативно закрепленным перечнем?

Про договор управления МКД

Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления МКД выбирается на общем собрании собственников помещений в доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в МКД.

В случае выбора собственниками помещений в качестве способа управления МКД управления управляющей организацией УК обязана приступить к исполнению договора управления домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ в редакции Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ, действующей с 11.01.2018). Ранее УК приступала к работе не позднее чем через 30 дней со дня подписания договора управления или в иной срок, установленный договором.

Жилищным кодексом (ч. 5 ст. 162) определен как минимальный, так и максимальный срок, на который может быть заключен договор управления МКД. По окончании срока действия договор управления считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были им предусмотрены, если отсутствует заявление одной из сторон о прекращении договора. Кроме того, ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственникам помещений в МКД предоставлено право на основании решения общего собрания собственников в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления, если УК не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной УК или изменении способа управления домом.

Для УК важно понимать, в какой момент договор управления считается прекращенным, поскольку именно с ним связан срок, в течение которого должна быть передана техническая документация по дому новому управляющему. Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Поскольку Жилищным кодексом иное не предусмотрено (наоборот, указано, что изменение и расторжение договора управления МКД осуществляются в порядке, установленном гражданским законодательством, — ч. 8 ст. 162), в соответствии с данной статьей Гражданского кодекса договор управления МКД считается расторгнутым (прекращенным) с момента получения УК от уполномоченного общим собранием лица уведомления о расторжении (отказе от исполнения) договора управления (Определение ВС РФ от 10.11.2017 N 301-АД17-16467 по делу N А29-9508/2016), если только иное не предусмотрено договором управления (Постановление АС ВВО от 13.06.2017 N Ф01-1701/2017 по делу N А28-2149/2016). При этом, несмотря на прекращение действия договора управления, УК обязана осуществлять деятельность по управлению МКД до тех пор, пока в реестр лицензий не будут внесены изменения (ч. 6 ст. 198, ч. 3 ст. 200 ЖК РФ). Данный порядок направлен на соблюдение принципа непрерывности ведения деятельности по управлению МКД.

Общее требование о передаче документации

Согласно ч. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления МКД обязана передать техническую документацию на дом и иные связанные с управлением таким домом документы новому управляющему или собственнику (в случае непосредственного управления домом собственниками помещений в доме). Дожидаться внесения изменений в реестр лицензий для исполнения указанной обязанности УК не нужно (см. также Постановление АС ВВО от 20.07.2017 N Ф01-2761/2017 по делу N А29-9508/2016).

До 11.01.2018 действовал иной срок передачи документов: их нужно было отдать за 30 дней до прекращения договора управления МКД. Помимо этого, Федеральным законом N 485-ФЗ, которым и был изменен указанный срок, список вещей, подлежащих передаче при смене УК, был уточнен путем включения в него:

ключей от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД;
электронных кодов доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества;
иных технических средств и оборудования, необходимых для эксплуатации МКД и управления им.

Следует учитывать: поскольку Жилищный кодекс не устанавливает иное, имеющаяся в наличии техническая документация должна передаваться безвозмездно (Письмо Минрегиона РФ от 20.12.2006 N 14313-РМ/07).

Отказ или уклонение от передачи технической документации на МКД и иных документов, связанных с управлением домом, а также нарушение порядка и сроков передачи этих документов являются административно наказуемым деянием, ответственность за совершение которого в виде штрафа установлена ст. 7.23.2 КоАП РФ. Размер штрафа для граждан варьируется от 2 000 до 5 000 руб., для должностных лиц — от 30 000 до 40 000 руб., для юридических лиц — от 150 000 до 200 000 руб. Повторное привлечение должностного лица к ответственности грозит ему дисквалификацией на срок от одного года до трех лет. Причем правонарушение признается длящимся <1>, поэтому постановление по делу об административном правонарушении может быть вынесено в течение двух месяцев со дня его обнаружения — дня, когда должностное лицо, уполномоченное составлять протокол об административном правонарушении, выявило факт его совершения.

<1> См. Постановления АС СЗО от 20.09.2017 N Ф07-9238/2017 по делу N А05-13556/2016, АС СКО от 27.12.2016 N Ф08-9671/2016 по делу N А32-15089/2016.

Кроме того, антимонопольный орган может посчитать, что действия (бездействие) УК, выразившиеся в отказе передать техническую документацию на МКД новому управляющему, нарушают ст. 14.8 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (см., например, Постановление АС ВВО от 05.05.2017 N Ф01-1500/2017 по делу N А82-2693/2016).

В связи с этим УК и ее должностные лица, а также работники должны четко знать порядок передачи документации в случае прекращения договора управления МКД. Кроме того, думается, нелишним будет располагать информацией о том, при каких обстоятельствах выполнять требование о передаче документов не нужно.

Порядок передачи документации на МКД

Порядок передачи технической документации на МКД и иных документов, связанных с управлением этим домом, закреплен в разд. V Правил осуществления деятельности по управлению МКД <2>.

<2> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416.

Прежде всего уполномоченное собранием, на котором было принято решение о прекращении договора управления, лицо должно направить организации, ранее управлявшей домом, а также в орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля) уведомление о принятом решении (для этих целей может использоваться ГИС ЖКХ). На исполнение данной обязанности дается пять рабочих дней. Уведомление (в момент получения которого договор управления считается прекращенным, если в нем не содержатся другие сроки прекращения договора, допустим, по истечении одного месяца с момента получения уведомления) должно содержать:

наименование организации, выбранной собственниками помещений в МКД для управления этим домом;
ее адрес;
сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления МКД (в случае выбора непосредственного управления собственниками помещений в доме).

Подлинники решения и протокола общего собрания собственников помещений в МКД должны быть переданы «свергнутой» УК не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). УК делает копии и передает подлинники в орган ГЖН для хранения в течение трех лет.

Обратите внимание! Отсутствие в протоколе общего собрания собственников помещений сведений о лице, уполномоченном на направление уведомления организации, ранее управлявшей домом, не освобождает УК от обязанности по передаче технической и иной документации на МКД вновь избранной управляющей организации (Постановление АС ВВО от 07.07.2017 N Ф01-2078/2017 по делу N А28-10101/2016).

После получения уведомления (в течение трех рабочих дней, если не срабатывает иной срок, когда договор управления считается прекращенным позднее) УК должна передать новому управляющему:

техническую документацию на МКД;
другие документы, связанные с управлением домом;
сведения, указанные в пп. «б» п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению МКД. Это информация о лицах, использующих общее имущество в доме, а также о собственниках и нанимателях помещений в МКД, например <3>:

сведения о гражданах, проживающих в доме на основании договоров социального найма (копии архивных договоров социального найма, архивные ордера);
документы, обосновывающие использование льгот по оплате ЖКУ;
документы по ведению регистрационного учета граждан (карточки регистрации по месту жительства в жилых помещениях, карточки поквартирного учета);
журнал учета заявлений о регистрации по месту пребывания.

<3> Постановления АС ВВО от 09.02.2018 N Ф01-6682/2017 по делу N А28-2743/2017, АС ПО от 17.04.2017 N Ф06-19453/2017 по делу N А49-2574/2016, от 12.04.2018 N Ф06-29943/2018 по делу N А57-27891/2016, АС СЗО от 21.07.2017 N Ф07-5887/2017 по делу N А56-42494/2016.

Согласно п. 20 Правил осуществления деятельности по управлению МКД техническая документация на МКД и иные документы, связанные с управлением домом, подлежат передаче в составе, предусмотренном Правилами содержания общего имущества в МКД <4>. Техническая документация на МКД включает в себя:

документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
документы на установленные ОПУ и сведения о проведении их ремонта, замены, поверки, информацию об оснащении помещений в доме ИПУ в том числе по каждому такому индивидуальному счетчику (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), дату последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний;
документы (акты) о приеме результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в МКД;
акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в МКД, конструктивных частей дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, журнал осмотра;
акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности дома к отопительному периоду;
инструкцию по эксплуатации МКД (если разрешение на ввод дома в эксплуатацию получено после 01.07.2007).

<4> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.

Открытый перечень документов, входящих в состав иных документов, связанных с управлением МКД, приведен в п. 26 Правил содержания общего имущества в МКД. К ним относятся:

копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
выписка из ЕГРН, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по форме, утвержденной Приказом Минстроя РФ от 25.04.2017 N 741/пр (для МКД, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после 01.07.2017);
документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящихся к части земельного участка (при наличии сервитута);
проектная документация (ее копия) на МКД, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) дома (при наличии);
списки собственников и нанимателей помещений в МКД, а также лиц, использующих общее имущество в доме на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений), составленные с учетом требований законодательства РФ о защите персональных данных;
договоры об использовании общего имущества собственников помещений в МКД;
оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в МКД. Следует учитывать, что с 11.01.2018 действует требование о передаче подлинников решений и протоколов в орган ГЖН для хранения в течение трех лет. У управляющего остаются в этом случае только копии протоколов и решений;
иные связанные с управлением МКД документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений, например реестры договоров, заключенных с РСО, подрядными и прочими организациями по предоставлению ЖКУ.

При определении состава документации по МКД управляющие также ориентируются на списки документов, приведенные в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда <5>.

<5> Утверждены Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170.

Так, согласно п. 1.5.1 этих Правил к технической документации длительного хранения (она корректируется по мере изменения технического состояния, проведения капитального ремонта или реконструкции и т.п.) отнесены среди прочего:

план участка в масштабе 1:1000 — 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;
акты приема жилых домов от строительных организаций;
акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);
паспорта котельного хозяйства;
паспорта лифтового хозяйства. К паспортам лифтов должны быть приложены:

декларации о соответствии лифта требованиям ТР ТС 011/2011 «Безопасность лифтов» <6>;
акты технического освидетельствования лифтов МКД;
результаты обследования лифтов (заключения), рекомендации и условия возможного продления срока эксплуатации лифтов, указанные в заключениях;
результаты испытания и измерения, оформленные протоколами;
заключение, оценка соответствия лифтов.

<6> Принят Решением Комиссии Таможенного союза от 18.10.2011 N 824.

В состав документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия, на основании п. 1.5.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда входят:

сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
акты технических осмотров;
журналы заявок жителей;
протоколы измерения сопротивления электросетей;
протоколы измерения вентиляции.

Подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в МКД. Причем передаче подлежат оригиналы, а не копии документов (Постановление АС ВВО от 31.07.2017 N Ф01-2762/2017 по делу N А29-9408/2016).

Таким образом, состав документации по МКД направлен на возможность определить общий состав имущества дома и надлежащее выполнение функции управления МКД в соответствии с требованиями действующего на момент передачи документов законодательства РФ, предъявляемыми к состоянию имущества.

Передача технической документации на МКД и иных связанных с управлением этим домом документов осуществляется по акту приема-передачи, который должен содержать сведения о дате и месте его составления, а также, естественно, перечень передаваемых документов. В акте следует отразить и имеющиеся разногласия по количественному и (или) качественному составу документов. Копию акта необходимо направить в орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля) в течение трех дней со дня его подписания передающей и принимающей сторонами.

Минрегион в Письме от 20.12.2006 N 14316-РМ/07 рекомендовал также при смене УК составить двухсторонний акт состояния общего имущества в МКД с целью использования его для оценки результативности работы организации, управлявшей МКД до момента составления акта, для планирования работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества собственников помещений дома.

Решение о смене УК оспаривается

Есть мнение о том, что у УК отсутствует обязанность по передаче документов вновь избранной управляющей организации при наличии судебного спора по обжалованию решения о выборе способа управления, прекращении договора управления (это самостоятельное основание для отказа в передаче технической документации). Однако это ошибочная позиция.

Как указано выше, УК обязана приступить к исполнению договора управления МКД с даты внесения изменений в реестр лицензий в связи с заключением договора управления таким домом. Орган ГЖН после получения информации о принятии общим собранием собственников помещений соответствующего решения вносит изменения в реестр (ч. 3 ст. 198 ЖК РФ) в сроки и порядке, которые прописаны в Приказе Минстроя РФ от 25.12.2015 N 938/пр. При принятии решения о внесении изменений в реестр соответствующие поправки вносятся органом ГЖН с 1-го числа календарного месяца, следующего за датой, указанной в соответствующем решении, но не ранее срока, который определен в договоре управления МКД и с которого лицензиат начинает вести деятельность по управлению домом.

В части 3.1 ст. 198 ЖК РФ, введенной Федеральным законом N 485-ФЗ, разъяснены последствия признания судом недействительным решения общего собрания собственников помещений в МКД о выборе УК или изменении способа управления домом, которое послужило основанием для направления в орган ГЖН соответствующих сведений. При таких обстоятельствах орган ГЖН внесет изменения в реестр на основании вступившего в законную силу решения суда о признании соответствующего решения общего собрания собственников недействительным не ранее даты вступления в силу такого решения суда. Получается, само по себе наличие судебного спора в отношении правомерности принятия решения о смене УК не мешает органам ГЖН внести изменения в реестр, а следовательно, новая УК должна приступить к исполнению своих обязанностей, для чего ей нужна документация по дому. (Отсутствие соответствующей документации по МКД создает существенные препятствия в управлении домом <7>.)

<7> Постановление АС ПО от 12.04.2018 N Ф06-29943/2018 по делу N А57-27891/2016.

На этом настаивают и судьи: оспаривание протокола общего собрания не исключает необходимости исполнения обязанности по передаче технической документации и не является обстоятельством, приостанавливающим или прерывающим срок передачи технической документации вновь избранной УК (см. Постановление АС ЗСО от 14.05.2018 N Ф04-1320/2018 по делу N А27-14023/2017).

А вот если сами собственники отменят свое решение о смене УК до окончания срока, в течение которого техническая документация на МКД должна быть передана вновь избранной управляющей организации, то правовые основания для возложения на УК обязанности передать техническую документацию на дом и иные документы, связанные с управлением им, отсутствуют. Такой подход продемонстрирован в судебной практике.

Арбитражный суд	Судебный акт
АС ПО	Постановление от 12.02.2018 N Ф06-29454/2018 по делу N А49-4775/2017, в передаче которого в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано Определением ВС РФ от 18.06.2018 N 306-КГ18-7181
Постановление от 16.02.2018 N Ф06-29421/2018 по делу N А49-1016/2017, в передаче которого в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано Определением ВС РФ от 18.06.2018 N 306-КГ18-7182
Постановление от 11.05.2018 N Ф06-32986/2018 по делу N А49-7267/2017
АС СЗО	Постановление от 31.05.2017 N Ф07-5215/2017 по делу N А66-912/2015

Судьи АС ПО подчеркнули: общее собрание собственников по своей правовой природе является органом управления, обладающим правом как на принятие юридически значимых решений, так и на их последующее изменение и (или) отмену. Компетенция общего собрания может быть ограничена законом или соглашением собственников. Статья 44 ЖК РФ, определяющая компетенцию общего собрания собственников помещений в МКД, также не содержит ограничений на право отмены ранее состоявшихся решений.

Однако нужно учитывать, что среди арбитров есть и другое мнение: действующим законодательством общее собрание собственников не наделено полномочиями по отмене решений, принятых им ранее (Постановление АС ЗСО от 26.01.2018 N Ф04-5737/2017 по делу N А45-5531/2017).

Обратите внимание! Решение, принятое общим собранием собственников помещений в МКД, может быть обжаловано в суде собственником, который не принимал участие в собрании или голосовал против принятия решения, если таким решением нарушены его права и законные интересы. На подачу заявления в суд отводится шесть месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ). Кроме того, с заявлением о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в МКД, вправе обратиться в суд орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля) (п. 1 ч. 6 ст. 20 ЖК РФ). А вот УК не обладает правом на оспаривание решения собственников помещений в МКД о выборе новой управляющей организации и расторжении договора управления с ней в связи с односторонним отказом от его исполнения (Постановление АС ВВО от 19.06.2017 N Ф01-1484/2017 по делу N А28-2660/2016).

Документация, подлежащая передаче, отсутствует

В пункте 21 Правил осуществления деятельности по управлению МКД рассмотрена ситуация, когда у ранее управлявшей МКД организации отсутствуют один или несколько документов, входящих в состав технической документации на МКД, которые были переданы ей в установленном порядке. Такая организация обязана в течение трех месяцев со дня получения уведомления принять меры для восстановления недостающих документов, а затем передать их по отдельному акту приема-передачи новому управляющему.

Опираясь на буквальное прочтение указанной нормы, некоторые судьи считают, что восстановление технической документации на МКД, иных документов, связанных с управлением им, допустимо лишь в случае подтверждения факта передачи УК такой документации и утраты ею данных документов (Постановление АС ДВО от 17.01.2018 N Ф03-5079/2017 по делу N А73-5252/2017). Обязанность по восстановлению утраченной документации может быть возложена только на ту организацию, у которой она имелась (Определение ВС РФ от 22.04.2016 N 303-ЭС16-3028 по делу N А51-35762/2014, постановления АС СКО от 13.03.2018 N Ф08-705/2018 по делу N А63-8830/2017, от 06.04.2017 N Ф08-1860/2017 по делу N А32-31487/2016).

Однако в п. 27 Правил содержания общего имущества в МКД содержится такое требование.

Ответственные лица обязаны в установленном законодательством РФ порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на МКД и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.

На основании этой нормы, а также опираясь на позицию высшего арбитра, другая часть судей делает вывод, что управляющий должен принимать исчерпывающие меры для получения всех необходимых документов и неисполнение данной обязанности не может освободить его от обязанности по передаче документации. Отсутствие или утрата документации не может быть основанием для прекращения обязанности по передаче документов в связи со сменой УК. Техническая документация на дом подлежит восстановлению за счет обязанного лица (Постановление Президиума ВАС РФ от 30.03.2010 N 17074/09 по делу N А40-73182/08-19-483).

Один из примеров — Постановление АС МО от 07.03.2018 N Ф05-711/2018 по делу N А40-30752/2017. Невыполнение ответчиком (первой УК) своей обязанности по получению документации по дому от застройщика, генподрядчика и других лиц, в том числе в принудительном порядке в случае спора, не может иметь негативных последствий для следующей управляющей организации. Вывод о том, что именно истец (новая УК) обязан доказать наличие у ответчика истребуемой документации, является ошибочным, поскольку наличие такой документации у ответчика презюмируется в связи с наличием у него в предыдущий период специального статуса управляющей организации.

В деле N А27-13706/2017 судьи посчитали (см. Постановление АС ЗСО от 06.04.2018 N Ф04-842/2018): УК должна восстановить за свой счет документацию, так как не были представлены объективные доказательства того, что спорная техническая и иная документация на МКД при заключении договора управления не была передана прежней управляющей организацией, а УК принимала меры для ее получения. Вывод основан на следующем:

без истребуемой документации эксплуатация МКД была бы невозможной;
техническая документация на дом должна была храниться у ответчика. Бремя доказывания того обстоятельства, что соответствующая документация изначально не передавалась от организации, осуществлявшей управление названным домом до ответчика, возлагается на него;
отсутствие или утрата указанной документации не может быть основанием для прекращения обязанности по ее передаче;
перечень обязательных документов нормативно установлен;
при получении комплекта документации на дом от своего предшественника ответчик должен был принять исчерпывающие меры для получения всех необходимых документов. Доказательства того, что ответчик принимал такие меры, в материалы дела не представлены. Меры по истребованию технической документации после получения претензии истца о передаче документов (запросы в архив) таковыми не являются.

Аналогичные выводы озвучены в Постановлении АС ЗСО от 11.09.2017 N Ф04-3250/2017 по делу N А27-19134/2016.

Интересный случай рассмотрен в деле N А53-26778/2015. Управляющий отказался передать документацию по дому новому ТСЖ, представив доказательства того, что оригиналы документов были переданы уполномоченному собственнику. Судьи указали, что обязанность восстановить истребуемую документацию при ее фактическом наличии именно у уполномоченного представителя собственников законом не предусмотрена. Восстановление документов повлечет наличие фактически двух комплектов документации и не будет способствовать надлежащему управлению МКД и качественному содержанию его общего имущества (Постановление АС СКО от 01.12.2017 N Ф08-9534/2017).

* * *

Прекращение договора управления МКД влечет для УК обязанность по передаче технической документации на дом и иных документов, связанных с управлением им, новому управляющему или одному из собственников помещений в МКД (при непосредственном управлении собственниками помещений) в течение трех рабочих дней с момента получения уведомления о принятом общим собранием собственников решении. Если стороны согласовали иной срок прекращения договора управления, три дня, отведенные для исполнения обязанности по передаче документации, отсчитываются с иной даты. При этом в любом случае не нужно дожидаться, когда орган ГЖН внесет изменения в реестр лицензий, даже если в суде идет спор по поводу правомерности принятия решения. А вот при отмене собственниками помещений своего решения о смене УК избежать передачи документации вполне можно. Если соответствующая документация по дому у УК отсутствует, это не является основанием для прекращения обязанности по передаче документов новому управляющему, недостающие документы придется восстановить за свой счет.

Е.Н. Моряк

Эксперт журнала

«Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение»

Источник