Мы коротко рассказывали о мнении ВС РФ по вопросу, кто в многоквартирном доме несёт ответственность за незаконное переустройство мест общего пользования. Подробно разберём судебное дело, где указано, что не УО, а собственники помещений должны привести помещения в первоначальное состояние после самовольного переустройства в МКД.
Переустройство помещений в МКД без разрешительных документов считается самовольным
Судебное дело № А56-75945/2018 началось в конце 2018 года и дважды попадало в Верховный суд РФ. С иском о признании незаконным предписания Госжилинспекции в суд обратилась одна из управляющих организаций Санкт-Петербурга. ГЖИ провела внеплановую проверку в многоквартирном доме и установила, что УО нарушила нормы ЖК РФ и Правил № 170.
В предписании ведомство указало, что компания допустила переоборудование нежилых помещений многоквартирного дома: общих коридоров (лифтовых холлов) со 2-го по 9-й этаж лестничной клетки № 3 без соответствующих решений в установленном порядке. Таким образом, увеличена площадь жилых квартир за счёт общего имущества МКД, а решение ОСС об этом отсутствует. Следовательно, нарушены ст.ст. 36, 40 ЖК РФ и п. 1.7.1 Правил № 170.
В иске УО указала, что ГЖИ незаконно возложила на неё обязанность обращаться в суд с требованием обязать кого-либо из собственников демонтировать двери. При этом компания 32 раза отправляла собственникам переоборудованных помещений уведомления с просьбой представить разрешительную документацию или произвести демонтаж перегородки и привести ее в первоначальное, проектное состояние.
Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД
Переустройство помещений с уменьшением общего имущества проводится с согласия всех собственников помещений в МКД
Суд первой инстанции, отказывая управляющей организации в её требованиях, исходил из того, что она несёт ответственность за надлежащее содержание общего имущества в доме в соответствии с договором управления. Ст. ст. 36, 40 ЖК РФ установлены специальные правила, в соответствии с которыми на реконструкцию, перепланировку и (или) переустройство помещения с использованием общего имущества дома необходимо получить согласие всех собственников помещений в доме.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Судья указал, что УО должна была следить за общей площадью многоквартирного дома, не допускать ее уменьшения.
Апелляционный суд подтвердил правоту коллег, отклонив жалобу управляющей организации: на компанию не возложена обязанность по обращению с исковыми заявлениями в суд, а предписано устранить нарушения в рамках имеющихся у неё прав.
О перепланировке общедомового имущества без согласия собственников
Собственник помещения должен получить разрешение на переустройство в органе местного самоуправления
Перелом в решении спора произошёл в кассационном суде, куда обратилась управляющая организация, считая, что предыдущие суды неверно трактовали нормы законодательства.
Судья кассационной инстанции указал: коллеги не учли, что, в соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ, переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Для этого с заявлением в ОМС обращается собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).
В силу ч. 1 ст. 29 ЖК РФ, переустройство/перепланировка помещения в МКД при отсутствии решения о согласовании являются самовольными. Обязанность привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок возложена на лицо, самовольно переустроившее помещение (ч.ч. 2, 3 ст. 29 ЖК РФ).
Таким образом, предписание о приведении самовольно переустроенного/перепланированного помещения в прежнее состояние должно выдаваться собственнику или нанимателю указанного помещения органом, осуществляющим согласование (п. 11 Обзора судебной практики ВС РФ от 26.12.2018 № 4).
На основании этих доводов кассационный суд отправил дело на новое рассмотрение, отменив решения уже состоявшихся судов. ГЖИ подала жалобу в ВС РФ, но тот отказался её рассматривать, не найдя для этого причин.
Могут ли собственники объединить квартиру с лоджией
Устранить самовольное переустройство обязан собственник помещения по предписанию ОМС
Началось новое разбирательство спора в суде первой инстанции, который основывал своё решение на нормах НПА, ранее приведённых кассационным судом:
- На присоединение части общего имущества к помещению собственника при реконструкции/переустройстве должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
- Провести в МКД переустройство можно только по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
- Для получения такого разрешения в ОМС обращается собственник помещения или его представитель.
- Если работы проведены без разрешительных документов, то переустройство считается самовольным, и обязанность привести помещение в прежнее состояние возложена на лицо, самовольно его переустроившее.
Следовательно, предписание об устранении самовольного переустройства выдаёт орган местного управления и не в адрес управляющей организации, а собственнику переустроенного помещения.
Судья также отметил, что УО направляла в адрес жителей дома письма с требованием привести общее имущества в первоначальный вид, то есть предпринимала всё, что от неё зависело, для устранения нарушений в доме. Демонтировать установленные перегородки без согласия собственников она не имела права.
Суд признал предписание органа ГЖН незаконным, что подтвердили в дальнейшем апелляционный и кассационный суды, а затем и ВС РФ снова отказался рассматривать жалобу Госжилинспекции на принятые решения.
На заметку
Практика работы органов ГЖН содержит примеры, когда управляющую организацию обязывали демонтировать или легализовать сделанную собственниками перепланировку помещений в доме. Например, в 2018 году ГЖИ Московской области потребовало таких действий от одной из УО.
При повторной проверке ведомство установило, что предписание не выполнено: компанию оштрафовали. УО выплатила штраф в 100 тысяч рублей и собрала ОСС, на котором собственники решили узаконить переустройство помещений дома.
Дело № А56-75945/2018 показало, что управляющая организация в такой ситуации не является надлежащим адресатом предписания, а сами требования орган местного самоуправления должен направлять собственникам переустроенных помещений.
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 75 748 подписчикам
Статьи по теме
Вопросы по теме
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
Согласование перепланировки с управляющей компанией. Разъяснения на 2022 год.
В нашу организацию часто поступают вопросы, например следующий: «Необходимо ли ставить в известность управляющую компанию, если делаю в квартире перепланировку?».
Вначале ответим на ключевой вопрос нашей статьи.
А далее опишем подробнее роль управляющей компании в процессе ремонта и согласования перепланировок и ответим на основные вопросы.
Нужно ли согласовывать перепланировку с управляющей компанией?
С управляющей компанией согласовывать перепланировку НЕ требуется*.
*Исключением являются только перепланировки с затрагиванием общедомового имущества.
Инженерные коммуникации в ведении управляющей компании
Историческая справка
До 2011 года управляющие компании входили в состав комиссий, проводящих приемку перепланировки после ремонта, то есть их подпись и печать были необходимы в акте о завершенной перепланировке.
После же 2011 года, согласно новому ППМ №508-ПП, управляющие компании были выведены за рамки организаций, участвующих в процессе согласования.
Данное изменение было введено только в Москве в 2011 году.
В области же это необходимо было делать до 2021 года.
Однако 16.08.2021 года вышло распоряжение 27РВ-278, в котором управляющие компании как согласующие организации также отсутствовали, поэтому с данного времени согласовывать перепланировку и ремонт с УК и в Московской области не требуется.
Задайте вопрос!
Получите ответ в онлайн-режиме
Ниже представлены ответы на основные вопросы, которые задают собственники квартир про управляющие компании и перепланировки.
Предписание управляющей компании об устранении нарушений перепланировки
Может ли управляющая компания дать предписание и подать в суд из-за перепланировки?
– Может. Но только в рамках своих компетенций. Например, собственник поставил кран на общедомовые стояки отопления и газоснабжения. Либо захламляет приквартирный холл.
Если ее претензия связана с внутренней перепланировкой, то управляющая компания может проинформировать о ситуации жилищную инспекцию, она проведет проверку и выдаст собственнику предписание на устранение нарушений.
И если собственник их не устранит в указанный срок, то тогда жилищная инспекция передаст дело в суд.
Примеры предписаний о незаконной перепланировке от УК
И если выше мы видим два относительно разумных письма от УК.
Их общий контекст в том, что мы ничего не знаем, но «вроде как» подозреваем что у вас был ремонт и перепланировка, у нас есть жалоба, ее нужно отработать, пустите нас посмотреть что там у вас такое…..
То ниже, также пример предписания управляющей компании.
Что можно о нем сказать, только то что «все смешалось в доме Облонских» и там просто неразумный набор текста.
С одной стороны финальный абзац условно верный, в суд подать могут, только не по перепланировке (это может сделать только жилищная инспекция), но в середине текста ссылаются на 883-ПП, то есть на документ который устарел больше 10 лет назад.
Может ли УК потребовать доступ для проверки перепланировки?
– Потребовать нет, может попросить.
И вы можете «пойти ей навстречу» и показать квартиру. Однако вы можете и отказать ей в ее просьбе.
Но так как управляющая компания «просто так» обычно никуда не ходит, велика вероятность, что у вас действительно есть перепланировка, и, отказавшись пускать управляющую компанию на квартиру для проверки ремонта, вы обострите ситуацию и приведете ситуацию к тому, что управляющая компания передаст жалобу «о возможной перепланировке» в жилищную инспекцию.
А МЖИ оперативно реагирует на жалобы управляющих компаний и быстро присылает собственнику предписание о доступе для обследования квартиры.
Конечно, собственник может отказать в доступе и жилищной инспекции, но ни к чему позитивному это не приведет.
После двух попыток попадания в квартиру (с предварительным уведомлением собственника о дате визита) жилищная инспекция передаст дело в суд о принудительном доступе.
Ниже представлен реальный объект взятый нами в работу в 2022 году.
Его мы взяли на стадии суда.
Процесс протекал следующим образом.
На собственника в управляющую компанию пожаловались соседи из за шумного ремонта
1. УК выдало первое письмо об обследовании квартиры (не пустили).
2. УК выдало второе письмо об устранении нарушений по предполагаемой ими со слов соседа перепланировке (игнорировали)
3. УК написало жалобу в Жилищную инспекцию
4. Жилищная инспекция направила первое письмо о доступе (не пустили)
5. Жилищная инспекция направила второе письмо о доступе (не пустили)
6. Жилищная инспекция подала в суд о принудительном доступе
7. Суд собственника известил о дате заседания суда.
И вот только на этом этапе собственник понял, что ситуация начинает развиваться по негативному сценарию и дело может закончиться пока не понятно как, но явно как то не хорошо и обратился к нам с классическим вопросом «что же делать?»
Самое интересное, что весь вопрос можно было решить на пункте 1 (Первое предписание УК обследовании квартиры). Так как после обследования нами квартиры оказалось, что весь ремонт и перепланировка заключалась в объединении ванной и туалета и перестановки раковины на кухней.
Достаточно было пустить УК в квартиру, мило с ними побеседовать, сказать «Какие вы молодцы! Спасибо что пришли, ай-я-яй а мы и не знали что у нас перепланировка, сейчас же обратимся в жилищную инспекцию и согласуем ремонт»
Далее управляющая компания проинформировала бы соседа что «жалоба отработана».
А собственник сделал бы техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ, сдал его в жилищную инспекцию и закрыл бы вопрос в течении месяца.
Теперь же придется идти на заседание суда, придумывать различные сказочные истории о том что «мы в квартире вообще не жили, предписание не получали, готовы в любое время обеспечить доступ инспектора жилищной инспекции, представителя УК и всех кого скажите тоже пустим».
Стоит отметить, что здесь можно не сомневаться о «стремительности» протекания процесса.
Жилищная инспекция не «рассусоливает» процедуры и даже сейчас мы откроем «Америку», инспектору жилищной инспекции в какой то степени выгодно данное течение процесса.
Подобных жалоб у каждого инспектора сотни.
Инспектор направил первое письмо о доступе, пришел, ему не открыли.
Далее он направил второе письмо и если ему не открыли, он составляет акт о «не доступе» и закрывает дело.
То есть как чиновник, он свою работу сделал на 100 процентов.
Сидеть в «засаде» и пытаться где то «отловить» собственника с вручением предписания не предусмотрено его функциями.
Следующее его действие, это направить дело в юридический отдел Жилищной инспекции который передаст дело в суд. (Работают уже юристы жилищной инспекции).
То есть после второго «не доступа», у него становиться меньше на одно дело, что как чиновника его не может не радовать.
Дальше юридический отдел направляет исковое заявление о доступе в квартиру в суд.
И вот здесь уже 99 процентов собственников получая повестку из суда начинают понимать, что дело принимает не приятный оборот, так как дальше вариантов только два — либо обеспечат доступ физически — спилят с приставами дверь, либо вынесут решение приведении квартиры к первоначальным планам БТИ.
А если собственник и далее будет упорствовать то уже есть несколько случаев решений о продаже квартиры с публичных торгов.
Поэтому, если с подачи УК жалоба была передана в жилищную инспекцию, то необходимо начинать активное с ней взаимодействие уже на самом раннем этапе.
Может ли УК проверять законность перепланировки?
– Нет. Выше мы уже говорили, что управляющая компания не входит в перечень организаций, участвующих в процессе согласования перепланировок.
Кроме того, специалисты УК не являются профессионалами и не могут объективно оценить, относится то либо иное мероприятие по ремонту к перепланировке или нет.
Можно ли согласовать перепланировку без УК?
– Да, можно, во всех случаях где не затрагивается общедомовая собственность.
Несет ли управляющая компания ответственность за перепланировки жильцов?
– Ответ неоднозначен. Наше мнение не несет.
Допустим, если вы в течении получаса демонтировали часть несущей стены, и управляющая компания не успела это предотвратить просто потому, что ее не пустили в квартиру, то ответственность лежит полностью на собственнике.
Управляющая компания может в процессе проведения ремонта попросить предоставить согласованные документы.
Но собственник всегда может отказать, сказав, что: «Я делаю текущий ремонт и не меняю планировку квартиры, поэтому ваши вопросы по перепланировке ко мне не относятся».
Или особо юридически подкованный собственник может заявить — «а я делаю перепланировку по эскизу«.
Регламент согласования перепланировки по эскизу предполагает сначала выполнение ремонта и далее уже согласование постфактум. То есть формально собственник на момент ремонта ничего не нарушает.
Такой ответ имеет место быть, но надо понимать, что если входить в конфликтную ситуацию с управляющей компанией, у нее есть такой сильный «рычаг», как обращение за проверкой ремонта в жилищную инспекцию.
Нужно ли согласовывать косметический ремонт с УК?
– Ни косметический ремонт, ни ремонт с перепланировкой не требуется согласовывать с УК.
Какие действия управляющей компании при выявлении перепланировки?
– Проведение управляющей компанией проверки перепланировки возможно при обычной проверке или при подозрении наличия незаконных ремонтных мероприятий.
После проверки собственник может получить при несогласованной перепланировке уведомление (не предписание, предписание может выдать только жилищная инспекция) от управляющей компании о необходимости согласования перепланировки.
Если собственник не отреагирует на этот документ, то далее обо всех незаконных перепланировках узнает надзорный орган – Мосжилинспекция или управление архитектуры – это те инстанции, кому сообщает о перепланировке квартир управляющая компания.
В каких случаях УК может быть необходима в процессе перепланировки?
– Не беря процесс ремонта, в котором собственник в большинстве случаев взаимодействует так или иначе с управляющей компанией (например, замена счетчиков, перекрытие воды, перенос стояков и т.д.), управляющая компания может нам помочь в нескольких случаях.
Основной из них – получение справки о том, что находится под квартирой собственника.
Например, если квартира находится на втором этаже, а ниже находится нежилое помещение, то у собственника данной квартиры имеется гораздо больше возможностей в контексте согласования перепланировки, чем, например, у собственников жилых помещений на этажах выше.
Основное преимущество заключается в возможности согласования перепланировки без ухудшения жилищных условий соседей снизу.
Но чтобы при подаче документов в жилищную инспекцию доказать, что ниже расположено нежилое помещение, нам как раз потребуется из домоуправления соответствующая справка.
Конечно, можно обойтись и без управляющей компании и доказать это другими способами, например, получить документы БТИ на ниже расположенный этаж.
В данное время этот документ называется архивная копия плана БТИ.
Но это платная услуга, долгая по времени, а управляющие компании, как правило, делают это быстро и бесплатно.
Какие преимущества у квартиры, расположенной над нежилым помещением?
Отсутствие жилья снизу дает возможность реализовать при ремонте и перепланировке массу интересных вариантов.
Отметим некоторые из них:
- Становится возможным увеличить размер санузла, используя для этого не только площади прилегающих нежилых помещений (подсобки, коридора и т.д.), но и площади жилой комнаты или кухни.
- Удастся согласовать расширение кухни с электрической плитой или ее полного переноса с использованием площади жилых комнат.
Ниже пример перепланировки с расширением санузла за счет жилой комнаты.
Частью намеченных работ являлось расширение совмещенного санузла (4) за счет части площади жилой проходной комнаты (2). Данная квартира находится на втором этаже, под которым располагаются нежилые помещения. Для согласования такой перепланировки потребовалась справка от управляющей компании о том, что ниже располагаются нежилые помещения. Потому что если бы под квартирой находилась квартира соседей, то подобную перепланировку нельзя было согласовать.
Почему возникает необходимость документально подтверждать расположение квартиры над нежилым помещением?
Для жилищной инспекции очевиден факт того, что под квартирой нет другого жилого помещения только в том случае, если квартира находится на первом этаже.
В подвальном помещении жилья быть не может по определению.
В приложенном к пакету документов плане БТИ или техническом паспорте помещения всегда указывается этаж, на котором находится квартира.
Наличие ниже расположенного нежилого помещения не отражается в документах БТИ.
Фотографии домов с нежилыми помещениями на первых этажах
Как должна выглядеть справка от управляющей компании о ниже расположенном помещении?
По заявлению собственника справка готовится управляющей компанией в свободной форме, но должна иметь все атрибуты официального документа – исходящий номер, подпись и печать. В документе обязательно должен быть указан адрес квартиры, в которой оформляется перепланировка, и этаж ее расположения.
Избыточные требования управляющих компаний в новостройках
Отдельным случаем стоит выделить перепланировки в новостройках, которые согласуются еще до получения выписки о собственности из ЕГРН.
Зачастую бывает, что собственность на квартиру оформляется долго.
То есть, управляющая компания уже сформирована, ведет эксплуатацию дома, граждане приняли квартиру по ДДУ, подписали акт приема-передачи и все, они хотят делать ремонт.
И вот здесь многие управляющие компании, пользуясь ситуацией, начинают чинить всяческие препятствия проведению ремонта «в заботе о гражданах».
Данная забота выражается в желании управляющей компании начать «согласовывать перепланировку», причем за хорошие деньги, так как у граждан еще нет собственности на руках, и «пугая» тем, что если человек не собственник, то они могут ему запретить делать ремонт.
Да, даже и с оформленной собственностью особо «рьяные» УК зачастую утверждают собственникам, что без их «согласования» ремонт делать нельзя.
Раскроем ситуацию подробнее.
Покупка квартиры по ДДУ – это инвестиционный процесс. То есть вы и другие будущие собственники помещений, условно говоря, собрались и вложили свои средства в инвестиционный процесс – постройку жилого дома.
И по условиям договора вы должны получить прибыль в виде некого объекта недвижимости.
И вот дом наконец-то построен, принят госкомиссией, объект недвижимости (квартира, апартамент или офис) переданы владельцу по акту-приемки.
Договорные обязательства застройщика полностью выполнены, вы – законный владелец недвижимости.
И совершенно не важно, стоит она на учете в ЕГРН или не стоит.
Но управляющие компании пытаются навязать вам свою точку зрения: якобы вы еще не являетесь собственником и, пока это не произошло, именно управляющая компания должна заботиться о вас и остальных «пока еще не собственниках», а поэтому с ней необходимо подписать некий договор на некий «технадзор», который платный и суть которого в том, что сотрудник управляющей компании будет «надзирать» за вашим ремонтом.
Рассмотрим вопрос далее – с точки зрения продажи квартиры.
Зачастую граждане, не оформляя собственность, продают квартиру по ДДУ и акту приема передачи.
Разве может не собственник недвижимости что-то продать?
Иными словами, квартира принадлежит гражданину, и он может вести там ремонт в соответствии с действующим законодательством.
И законодательство предусматривает только один документ для проведения работ, это разрешение на перепланировку – распоряжение жилищной инспекции.
И никаких иных документов для проведения ремонта не требуется.
Причем данное разрешение действующее законодательство позволяет получить гражданам даже еще не вступившим в право собственности, приложив к пакету рассматриваемых документов вместо выписки ЕГРН заменяющие ее ДДУ и акт приема-передачи.
Разрешение Мосжилинспекции на перепланировку квартиры.
Ниже мы приложим требования одной из управляющих компаний к проведению ремонтных работ и перепланировки.
И даже выше представленные требования УК, это не самые объемные, так как этот застройщик сдает большие комплексы и, возможно, в связи с многочисленными конфликтными ситуациями с жителями, которые совершенно не понимают, что от них хотят, сократил их до объема, который можно прочитать и условно понять.
А вот ниже, представлены требования управляющей компании застройщика, который построил всего несколько домов, и этот документ мы даже не можем выложить целиком, так как это «объемный» по содержанию буклет из десятков страниц, которые регламентирует все стороны ремонтных работ вплоть до того как должны быть проложены кабели для сети интернет.
И читатель нашей статьи, скорее всего, просто покинет наш сайт, так как «домотать колесиком» до конца статьи будет затруднительно.
В подобных документах на множестве листов перечислено такое количество требований и проектов (которые непременно необходимо заказать по не рыночным ценам у дружественной проектной компании), что собственники говорят: «Проще продать квартиру, чем все это сделать».
Нужно ли согласовывать проект перепланировки с управляющей компанией
Нет, не нужно
Роль управляющей компании, конечно, важна, и мы в целом согласны с некоторыми пунктами из выдаваемых ими списков (например, пункты о правильном присоединении к электосетям или о замене батарей), но предоставлять отдельные рабочие проекты, начиная от слаботочных сетей и заканчивая проектом кондиционирования (которые все у них необходимо заказать, так как, конечно, «никто другой в Москве» это не может сделать), мы считаем явным перебором.
Кроме того, к разработанным проектам управляющие компании просят заключить некий договор на технадзор за ремонтными работами.
Это уже совершенно не нужный документ, который никакого юридического значения не имеет, а имеет только смысл оплаты какой-то суммы денег на расчетный счет управляющей компании или «дружественной» ей организации.
Максимум что можно сделать по желанию собственника, в качестве его «доброй воли», это передать на планируемый ремонт в управляющую компанию копию проектной документации в составе технического заключения и проекта перепланировки разработанной у компании с допуском СРО.
Возможно, на какие-то интересующие вопросы вы не нашли ответы в данной статье, мы всегда готовы ответить на них. Обращайтесь за бесплатной консультацией к нашим специалистам.
Благодарим Вас за то что прочитали нашу статью, надеемся, она была полезна.
Если у вас остались какие то вопросы, возможно вам необходимо согласовать перепланировку квартиры или разработать проектную документацию для самостоятельного согласования, мы будем рады вам помочь.
Ждем Вашего звонка по телефону указанном в «шапке» нашего сайта, также вы можете написать нам в Whatsapp или Telegram, мы будем рады ответить на ваши вопросы.
Уведомление управляющей организацией собственника жилого помещения об устранении самовольного переустройства (перепланировки)
Файл текстовой версии: 2,8 кб
Образец документа:
_______________________________________________________
(Ф.И.О. или наименование собственника жилого помещения)
адрес: ________________________________________________
телефон: ________________, факс: ______________________
адрес эл. почты: ______________________________________
от: ___________________________________________________
(наименование управляющей организации/Ф.И.О.)
адрес: ________________________________________________
Уведомление об устранении самовольного переустройства (перепланировки) жилого помещения
В результате обследования (или на основании поступившей от ________________________ информации) установлено самовольное переустройство (перепланировка) в виде __________________ жилого помещения, расположенного по адресу: __________________________________, находящегося в собственности _____________________________________________________________. (Ф.И.О. или наименование собственника жилого помещения)
Вместе с тем по состоянию на «___»__________ ____ г. разрешение на переустройство (или перепланировку, переустройство и перепланировку) управляющей компании не представлено.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 25 — 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, управляющая организация уведомляет собственника жилого помещения о необходимости устранения самовольного переустройства (перепланировки) путем приведения в прежнее состояние указанного жилого помещения в течение _____ дней с момента получения настоящего уведомления (или согласования самовольно выполненного переустройства (перепланировки) жилого помещения в установленном порядке в срок до ___________________).
"___"__________ ____ г.
____________________
(Ф.И.О., подпись)
Приложения к документу:
- Уведомление управляющей организацией собственника жилого помещения об устранении самовольного переустройства (перепланировки).rtf (Rich Text Format)
Какие документы есть еще:
- Все документы из раздела «Жилфонд»
- Рубрикатор всех типовых образцов и бланков документов
Что еще скачать по теме «Жилфонд»:
- Форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения в городском округе Химки Московской области
- Удостоверение председателя (заместителя председателя) домового комитета
- Устав жилищного кооператива (органы управления: общее собрание членов кооператива, правление кооператива, председатель кооператива)
- Устав товарищества собственников жилья (товарищество создается в строящемся доме; органы управления: общее собрание, правление, председатель правления, ревизионная комиссия)
- Устав товарищества собственников жилья, образованного в результате слияния нескольких товариществ собственников жилья (жилой комплекс включает несколько многоквартирных домов; органы управления: общее собрание, правление, председатель правления, ревизионная комиссия)
- Важные нюансы при покупке фирмы
- Процесс переписки квартиры на другого человека
- Процесс получения визы в США
- Процесс продажи машины
- Процесс строительства гаража (с бюрократической точки зрения)
- Строительство частного дома в городской черте
Фото сайта прокуратуры РХ
Может ли управляющая компания многоквартирного дома выдавать нанимателям, собственникам помещений обязательные для исполнения предписания об устранении нарушений? В связи с проступающими в прокуратуру города вопросами жителей города о правовом статусе предписаний, выдаваемых управляющими компаниями, Прокуратура города Абакана разъясняет следующее.
В соответствии с ч. 8 ст. 20 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) предписание об устранении выявленных нарушений обязательных требований, выявленных в том числе в ходе наблюдения за соблюдением обязательных требований, могут выдаваться только при осуществлении государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля.
На территории города такими органами являются Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Республики Хакасия и Управление коммунального хозяйства и транспорта Администрации г. Абакана.
Управляющая компания органом контроля не является.
Вместе с тем, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией на основании договора управления (ст. 162 ЖК РФ). ЖК РФ, Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее — Правила № 354), устанавливают порядок взаимодействия управляющей компании и собственников помещений, в том числе определяют законные обязанности собственников по отношению к управляющей компании (например, подп. «е» п. 34 Правил № 354 предусматривает, что потребитель обязан допускать представителей управляющей компании в занимаемое жилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с данной организацией время, но не чаще 1 раза в 3 месяца для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ — по мере необходимости, а для ликвидации аварий — в любое время).
Соответственно, управляющая компания вправе требовать от собственников и нанимателей исполнения требований, носящих обязательный характер в соответствии с законом и являющихся условием предоставления коммунальных услуг потребителю в многоквартирном доме (п. 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019, Апелляционные определения Московского городского суда от 24.01.2020 по делу № 33-7719/2020; от 12.12.2019 №33-51975/2019).
В то же время указанные предписания носят информативный характер и направлены на добровольное исполнение собственником (нанимателем) помещения законных требований управляющей компании.
В случае неисполнения требований управляющей компании, в целях понуждения жильцов дома к их исполнению она вправе обратиться с соответствующим исковым заявлением в суд, например обеспечить доступ в жилое помещение или демонтировать самовольно установленные на фасаде дома рекламные конструкции или иные сооружения.
Старший помощник прокурора г. Абакана И.В. Глушкова
Урок 1. Как действовать при обнаружении несогласованных конструкций
Из прошлых уроков вы узнали, какими неприятностями для организации, которая управляет МКД, могут обернутся споры, которые связаны с общим имуществом и разобрались, что делать, чтобы этого избежать.
В этом курсе два урока. На первом уроке узнаете признаки самовольной конструкции. Отработаете алгоритм действий, если обнаружили такую конструкцию. С помощью урока зафиксируете результаты проверки, оформите претензию собственнику, который установил конструкцию, или обратитесь в суд с требованием о демонтаже.
На втором уроке разберете виды и правовой статус кладовых. Проверите и определите, какие кладовые законны, а какие – нарушают требования безопасности.
Какую конструкцию считают самовольной
Самовольно установленной конструкцией считают ту, которую не предусматривает проектная документация на МКД и ее смонтировали без необходимых согласований. Можно выделить следующие признаки незаконной конструкции:
- нет необходимых разрешений от государственных органов;
- не предусмотрена проектной документацией на МКД;
- образована без решения общего собрания собственников помещений в МКД;
- не стоит на кадастровом учете.
Самовольными конструкциями могут быть перегородки с дверью в общем тамбуре, решетки, кладовки между этажами. Жители возводят такие конструкции, чтобы дополнительно защитить свое имущество, увеличить полезное пространство для хранения вещей. В доме могут быть конструкции из гипсокартона, металлические, кирпичные, блочные (рисунок 1).
Рисунок 1. Пример захламления площадки около квартир
Иногда конструкции устанавливают для коммерческих целей. Например, рекламные щиты, дополнительные внешние лестницы. Такие конструкции также считают несогласованными и самовольными, если на них нет разрешительных документов, в том числе решения общего собрания собственников помещений.
Какие нормы нарушают самовольные конструкции в МКД
Самовольные конструкции внутри МКД ведут к нарушению противопожарных норм, Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных постановлением Правительства от 21.01.2006 № 25, других нормативных документов. Это может стать поводом для проверки ГЖИ, органов пожнадзора, Роспотребнадзора и ОАТИ. Ответственным за демонтаж назначат директора УО.
Избежать проверки надзорного органа с неблагоприятными последствиями можно. Для этого проведите осмотр и сообщите о его результатах совету дома, заинтересованному собственнику. Инициируйте претензионно-исковую работу.
Если конструкция относится к согласованной перепланировке, УО, ТСЖ, ЖСК обязаны внести изменения в технический паспорт МКД.
Как действовать, если вы обнаружили самовольную конструкцию
Если у вас есть сведения о самовольной конструкции, выполните следующие действия.
Шаг 1. Организуйте проверку информации о самовольной конструкции в МКД. Не оставляйте без внимания жалобы собственников, предписание проверяющего – проведите внеплановый осмотр общего имущества. Привлеките к осмотру собственников, вблизи помещений которых расположена самовольная конструкция.
На осмотр и оформление акта осмотра желательно пригласить участкового. В этом случае у акта осмотра будет больше веса в случае, например, судебного спора.
Шаг 2. Зафиксируйте выявленное нарушение.
Во время визуального осмотра сделайте замеры, сфотографируйте конструкцию. По результатам составьте акт осмотра. В акте укажите основания и результаты проверки. Акт составьте в двух экземплярах, приобщите к нему фотографии.
Рекомендуем для подписания акта создать комиссию, в составе которой должны быть:
- технический специалист (который разбирается в параметрах конструкций и строительстве);
- представитель руководства УО (руководитель структурного подразделения, главный инженер и т.п.);
- собственников, помещения которых расположены рядом с конструкцией.
На рисунке 2 мы привели вариант оформления акта.
Рисунок 2. Пример акта внеочередного осмотра состояния общего имущества МКД
Шаг 3. Определите угрозу безопасности размещения конструкции.
Для этого можно привлечь независимую экспертную организацию, которая проведет строительно-техническую экспертизу. Удовольствие это недешевое, поэтому на первом этапе можно обойтись заключением специалиста.
О самовольной конструкции можно сообщить в ГЖИ, она должна будет направить на осмотр соответствующего специалиста. Существенный минус – весьма вероятно, что ГЖИ оштрафует УО и не будет разбираться, кто виноват в возведении этой конструкции.
Шаг 4. Направьте претензию тому, кто установил незаконную конструкцию.
Сообщите ему о выявленном нарушении и необходимости представить документы, подтверждающие правомерность установленной конструкции. А при отсутствии потребуйте демонтировать конструкцию. Предупредите об ответственности. В претензии укажите разумный срок для ответа: пять-десять дней с момента получения.
Когда конструкция установлена несколькими собственниками – предъявите претензии с одинаковым требованием ко всем.
Если вы не знаете, кто именно установил несогласованную конструкцию в МОП, направьте письменные обращения собственникам, вблизи помещений которых ее смонтировали. Опросите соседей, инициативных собственников. Дождитесь ответов и затем решите, что предпринять дальше.
Хорошо, если ответственное лицо самостоятельно устранит нарушения. Если нет, действуйте дальше по плану.
Шаг 5. Примите меры защиты общего имущества, жизни, здоровья и имущества граждан.
Если наличие самовольной конструкции небезопасно для жизни и здоровья граждан, необходимо ее демонтировать собственными силами.
Демонтаж допустим, когда одновременно соблюдены четыре условия.
- Истек срок ответа на претензию, направленную ответственному за конструкцию собственнику.
- Собственник не отреагировал на претензию или ответил отказом.
- Собственник не принял меры, чтобы согласовать установку конструкции или демонтировать ее самостоятельно.
- Сохранение конструкции до вынесения решения судом создает угрозу безопасности собственников и третьих лиц.
Шаг 6. Обратитесь в суд с требованием о демонтаже конструкции.
В ситуации, когда наличие самовольной конструкции не угрожает жизни и здоровью граждан, но собственник не исполняет требование ее демонтировать, обратитесь в суд.
Требования о демонтаже самовольных конструкций и обеспечении беспрепятственного пользования общим имуществом являются по своей природе негаторными и защищаются специальным негаторным иском. Это следует из статьи 304 ГК.
Иск об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению, если:
- истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором;
- действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.
Это следует из статей 304, 305 ГК.
Для обращения в суд УО потребуется уполномочить на это решением общего собрания собственников, так как речь идет об общем имуществе в МКД.
Полномочиями по подаче такого иска в суд в силу закона обладает ГЖИ, поэтому УО может направить в ГЖИ требование об обращении в суд с иском о демонтаже конструкции. Из минусов: ГЖИ нередко игнорирует такие обращения и в суд не подает, кроме того ГЖИ может оштрафовать саму УО.
Что предпринять, если собственник требует демонтировать тамбурную дверь, которую самовольно установили соседи
Если тамбурную дверь установили самовольно, ее должно демонтировать лицо, которое это сделало. Такое требование следует из части 3 статьи 29 ЖК.
Установку двери в тамбуре этажной площадки признают перепланировкой помещения в МКД. Ее следует проводить на основании решения ОСС и согласования органа МСУ. Такое правило следует из части 1 статьи 7 ЖК, части 1 статьи 247 ГК, части 2 статьи 25, статьи 26, части 3 статьи 36, пункта 1 части 2 статьи 44 ЖК.
Для демонтажа УО вправе:
- уведомить собственников помещений о том, что дверь нужно демонтировать;
- обратиться в уполномоченный орган МСУ с просьбой провести мероприятия и понудить собственников демонтировать дверь;
- обратиться в суд с заявлением о демонтаже незаконно установленной тамбурной двери – если собственники добровольно ее не демонтируют.
Право УО обратиться в суд основано на частях 1, 1.1, 2.3 статьи 161 ЖК, подпункте «в» пункта 10 Правил № 491 в части обеспечения доступности помещений общего пользования в МКД.
***
Пример 1. Демонтаж самовольно застекленного ограждения балкона, предназначенного для пожарного выхода
УО обратилась в суд с требованием о демонтаже самовольно застекленного ограждения балкона, предназначенного для пожарного выхода.
В ходе осмотра общего имущества УО выявила, что собственник одной из квартир провел переустройство пожарного выхода без разрешения на проведение данного вида работ. Кроме того, в соответствии с проектно–сметной документацией на ограждении балкона остекление не предусмотрено.
Также в ходе осмотра установлено, что ответчик самовольно установил козырек над балконом пожарного выхода, чем нарушил Правила и нормы эксплуатации жилищного фонда.
В результате осмотра был составлен акт о наличии выявленных нарушений. Акт подписали представители УО, представитель ГЖИ и представитель МЧС.
УО направляла собственнику претензию об устранении этих нарушений и демонтаже конструкции, но собственник ее проигнорировал.
Суд признал спорную конструкцию незаконной и обязал собственника полностью ее демонтировать.
Решение Магаданского городского суда от 25.02.2019 г. по делу № 2-201/2019.
***
Какая ответственность грозит за самовольные конструкции в МКД
За наличие в доме несогласованной конструкции должен отвечать ответственный собственник, который ее установил, но зачастую ответственность несет управляющая МКД организация. Это происходит, когда наличие самовольных конструкций выявили в ходе проверки. В таком случае Управляющую МКД организацию, скорее всего, оштрафуют и обяжут демонтировать незаконные конструкции.
Применяются санкции:
- статья 20.4 КоАП за нарушение требований пожарной безопасности, штраф для юридического лица – от 150 до 200 тыс. руб.;
- статья 14.37 КоАП за незаконные установку и эксплуатацию рекламной конструкции, штраф для юридического лица – от 500 тыс. руб. до 1 млн руб.
Примеры: суд на стороне управляющих МКД организаций
- Самовольные конструкции в МКД
Суд посчитал незаконным привлечение ЖСК к ответственности за наличие на этажах дома металлических дверей и кладовых. ЖСК не является субъектом правонарушения. Нарушение допустили не в результате деятельности кооператива, а в результате действий жителей дома.
Суд отметил, что положения статьи 20.4 КоАП позволяют административному органу привлечь за вмененные правонарушения граждан, нарушающих требования пожарной безопасности. Постановление ФАС Поволжского округа от 07.03.2014 по делу № А55-16581/2013.
- Незаконная перепланировка жилых помещений
ВС считает, что УО не отвечает за незаконную перепланировку в МКД.
Управляющая организация не отвечает за ненадлежащую перепланировку жилых помещений и не является адресатом предписания о приведении помещений в прежнее состояние. Такую позицию высказал Верховный суд в судебном споре управляющей организации и Госжилинспекции из Санкт-Петербурга.
Управляющая организация обратилась в суд с требованием признать незаконным предписание Госжилинспекции, которая требовала, чтобы УО привела помещения собственников в соответствие с технической документацией. УО указала, что неоднократно обращалась к собственникам с просьбой привести помещения в первоначальный вид, но они не отреагировали. Орган ГЖН посчитал, что именно УО должна устранить нарушения, и сначала суды с ним согласились.
Кассационная инстанция вернула дело в первую инстанцию на пересмотр, указав, что управляющая организация, ненадлежащий адресат для предписания. Пересмотрев дело, суды пришли к выводу, что требовать устранения нарушений в результате незаконной перепланировки вправе только орган, который выдает разрешения на такие работы. Адресатом должны быть собственники или наниматели переустроенных помещений (ч.ч. 1–3, ч. 5 ст. 29 ЖК). Предписание органа ГЖН было признано незаконным, что подтвердил ВС (Определение ВС от 22.09.2020 по делу № 307-ЭС19-13837).
Главное в уроке:
- Несогласованные конструкции могут стать поводом для проверки ГЖИ, органов пожнадзора, Роспотребнадзора и ОАТИ.
- Если вы обнаружили самовольную конструкцию, выполните шесть действия.
- За наличие в доме несогласованной конструкции должен отвечать ответственный собственник, который ее установил, но зачастую ответственность несет управляющая МКД организация.
