Преимущество тсж перед управляющей компанией в чем заключается

Людей, которые владеют жильем в многоквартирном доме (МКД), объединяет необходимость решать вопрос организации комфортного проживания на совместном пространстве. Ведь сломанный лифт или отсутствие отопления омрачают жизнь обитателей даже самых уютных квартир. Для эффективного и быстрого устранения проблем нужно избрать какую-то форму управления домом.

Что лучше выбрать: ТСЖ или управляющую компанию.

Формы управления МКД

В соответствии с положениями ст. 161 Жилищного кодекса РФ, жильцам МКД нужно выбрать тип управления, который позволит обеспечить:

• надлежащее содержание общего имущества;
• благоприятные условия проживания;
• предоставление коммунальных услуг;
• техническое обслуживание коммуникаций и оборудования: систем отопления, водоснабжения и иных.

Собственники квартир должны на общем собрании определить предпочтительную форму управления:

• непосредственное, если в доме не больше, чем 30 квартир;
• товарищество собственников жилья (ТСЖ);
• жилищный или иной специализированный потребительский кооператив;
• управляющая организация (УК).

Стандарты и нормы обслуживания для всех едины. Выбор влияет лишь на то, кто будет нести ответственность перед жильцами. Это — основное, чем отличается ТСЖ от управляющей компании.

Если выбрать управляющую компанию

Управляющая компания — это юридическое лицо, профессионально осуществляющее управление многоквартирным домом на платной основе. Она является посредником между поставщиками и жильцами дома, контролирует и несет ответственность за качество оказываемых услуг и выполняемых работ.

Деятельность УК должна быть открытой и прозрачной. Так, компания обязана обеспечивать свободный доступ к следующей информации:

— показатели финансово-хозяйственной деятельности;

— перечень оказываемых услуг по содержанию и ремонту;

— цены и тарифы на ресурсы.

— условия и порядок их предоставления;

Главное отличие управляющей компании от ТСЖ состоит в том, что она может обслуживать не один дом, а множество зданий, порой находящихся в разных частях города. Эта возможность ограничивается лишь материальными и кадровыми ресурсами.

Многоквартирный дом может находиться в управлении только одной компании.

Собственники дома сами могут выбрать подходящую УК. Договор управлениязаключается по решению более 50 % собственников жилья. Процент рассчитывается согласно площади помещений.

Плюсы управления через ТСЖ

Товарищество собственников жилья – это некоммерческое объединение собственников помещений в МКД для совместного управления общим имуществом. ТСЖ может быть образовано на один или несколько домов при условии, что положительно проголосует более 50 % владельцев квартир.

Основы работы этого юридического лица прописываются в уставе, принятом на общем собрании. На нем избираются члены правления и ревизионная комиссия, ведь ТСЖ имеет свой бюджет и финансовый план, реализацию которого она контролирует.

Деятельность товарищества направлена на создание, содержание, сохранение и приумножение общего имущества, а также на обеспечение поставок коммунальных ресурсов жильцам.

Преимущества ТСЖ перед управляющей компанией заключаются в том, что при этой форме управления каждый заинтересованный собственник может влиять на принятие любых решений.

У объединения первоначально отсутствует своя материально-техническая база, однако оно может выбрать подходящие подрядные организации по приемлемым ценам.

Преимущества и недостатки УК и ТСЖ

Как показывает практика, и ТСЖ, и управляющая компания имеют своих сторонников. И небезосновательно, ведь они являются самыми эффективными формами управления.

Так, УК не только организует проведение работ с помощью собственных ресурсов или посредством привлечения подрядчиков, но и несет ответственность за результаты. Кроме того, к плюсам УК относится:

• выполнение деятельности по графику: уборка придомовой территории, вывоз мусора;
• планирование бюджета;
• наличие собственной специализированной материальной и технической базы;
• знания и опыт работы в сфере оказания услуг ЖКХ;
• установленная плата по договору управления.

Но есть в работе УК и минусы:

1. Несмотря на провозглашенную прозрачность действий компании жильцам сложно добиться отчетности о расходовании средств.
2. Решения по обращениям собственников принимаются медленно, так как у УК на обслуживании находится не один дом, а сама она территориально удалена от зданий.
3. При выборе подрядчиков и поставщиков услуг мнение жильцов не учитывается, в том числе при расчете наиболее выгодной тарификации.
4. Высокая плата за работу по договору.

Плюсы и минусы есть и при выборе ТСЖ. К примеру, среди положительных моментов можно обозначить следующее:

• важные решения принимаются в кратчайшие сроки на собрании собственников;
• правление может получать дополнительные доходы на общие цели посредством сдачи помещений в аренду, размещения рекламы на фасадах;
• все финансовые операции прозрачны, у жильцов есть к ним доступ;
• возможность самостоятельно выбирать поставщиков услуг.

Жители домов, находящихся под управлением ТСЖ, отмечают и негативные моменты:

• некомпетентность правления. Оно избирается среди жителей дома, которые редко являются профессионалами;
• стоимость разовых услуг подрядчиков выше, чем у УК;
• объединение непросто ликвидировать.

Оптимальная форма управления домом

Если при выборе формы управления МКД использовать не шаблоны, а потребности и предпочтения жителей, однозначно ответить на вопрос, какая из них лучше, не получится.

Специалисты сферы ЖКХ заявляют, что оптимальной является смешанная форма — создание ТСЖ с последующим заключением договора оказания услуг с УК. Это позволяет сочетать опыт УК в устранении коммунальных проблем с демократическим подходом к принятию решений, присущим товариществу.

ТСЖ и управляющая компания в одном доме позволяют:

• сохранить прозрачность расходов общедомового бюджета;
• назначить председателя, ответственного за соблюдение договорных отношений с УК;
• оперативно решать вопросы распоряжения общим имуществом.

Резюме

Товарищество собственников жилья и УК являются самыми популярными формами управления многоквартирным домом. Их отличие заключается в том, что ТСЖ — это демократическая организация процесса коммунального обслуживания самими жильцами, а УК — коммерческое юридическое лицо, которое делает ту же работу профессионально, но за плату.

Выбор подходящей формы управления зависит от технического состояния МКД и степени самоорганизации жильцов. Оптимальный вариант — создание товарищества и заключение договора управления. В этом случае правление дома ТСЖ и управляющая компания действуют эффективнее.

Демократия подъезда: что нужно знать о товариществах собственников жилья

Через формат ТСЖ собственники квартир управляют своим домом: решают вопросы его содержания и благоустройства двора. Однако есть у самой демократичной формы управления и свои минусы

Товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющая компания (УК) и жилищный кооператив являются формами управления многоквартирным домом (МКД). Формат ТСЖ больше подходит для активных собственников, которые готовы принимать непосредственное участие в вопросах эксплуатации, благоустройства дома и общего имущества жильцов.

Рассказываем, как создать ТСЖ, в чем его отличие от УК, а также о плюсах и минусах этой формы управления МКД.

Что такое ТСЖ

Товарищество собственников жилья, согласно Жилищному кодексу, представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом. Основная цель ТСЖ — благоустройство прилегающей территории, решение вопросов эксплуатации и содержания общего имущества, а также предоставление коммунальных услуг.

Как создать ТСЖ

Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.

Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% голосов.

Права и обязанности ТСЖ

В обязанности правления ТСЖ, согласно Жилищному кодексу (ст. 148), входят управление домом, заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества. Также правление может подписать договор с управляющей компанией на обслуживание дома и оказание различных услуг. Разница в случае с управляющей организацией в доме в том, что деньги ей перечисляются по факту выполнения работ. ТСЖ самостоятельно может нанимать подрядчиков на необходимые услуги. За выполнение работ перед собственниками отвечает выбранное правление, а перед ТСЖ — подрядчик.

ТСЖ регистрируется как юрлицо и имеет право вести экономическую деятельность на территории дома. Например, сдавать в аренду какие-то свободные площади, подвальные или технические помещения (этажи), размещать рекламу на фасадах здания и т. д. Вырученные средства могут пойти на дополнительное благоустройство и нужды для дома и двора, а также возможно сократить взносы жителей за какие-то определенные услуги в платежке. Все решения о заключении договоров с подрядчиками и другие важные вопросы принимаются на общем собрании.

Плюсы и минусы ТСЖ

У формы управления ТСЖ есть свои плюсы и минусы. Чтобы все работало правильно, жильцам дома нужно быть активными и ответственными собственниками, а управлением должны заниматься компетентные и честные люди.

Плюсы:

• один из главных плюсов ТСЖ в том, что оно не заинтересовано в повышении тарифов и даже в силах их минимизировать в отличие от УК, которая является коммерческой структурой и рассчитывает на получении прибыли;
• ТСЖ может сдать часть своих помещений (если есть такие) в аренду, получать прибыль от размещения рекламы на фасадах, установки вышек сотовых операторов на крышах и т. д. При этом финансовая деятельность ТСЖ обычно прозрачна и жильцам проще получить отчеты о стоимости оказанных услуг, чем в УК;
• вопросы эксплуатации и содержания дома можно решать между жильцами и правлением, а не в ходе часто сложных переговоров с управляющей компанией;
• ТСЖ сами могут выбирать подрядчиков на различные услуги и легко сменить их на другую компанию, если услуги оказываются некачественно. Жильцы сами выбирают подрядчиков, и если не нравится, как конкретная компания вывозит мусор, просто нанимают другую. Расстаться с УК в этом случае намного сложнее и, возможно, придется делать это через суд.

Минусы:

• как и в управляющей компании, в правлении ТСЖ могут оказаться некомпетентные люди, жильцы могут быть неактивными, что приведет к сложностям в принятии важных вопросов по эксплуатации и содержанию имущества МКД;
• в отличие от УК, которые часто управляют большим числом домов и имеют достаточный капитал, у ТСЖ обычно нет собственных средств в необходимом количестве. В случае возникновения задолженности у жильцов могут возникнуть проблемы с расчетом с подрядчиками за содержание имущества;
• тарифы на некоторые работы для ТСЖ могут оказаться выше, чем для крупной управляющей компании, которая может снизить стоимость услуг благодаря большому объему заказов.

Как пожаловаться на ТСЖ

Если жильцы столкнулись с недобросовестными действиями ТСЖ, то можно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. Если руководство не реагирует на претензии, необходимо обратиться в Жилищную инспекцию (когда проблема касается технического обслуживания и эксплуатации дома). Если проблемы в завышенных тарифах, неверных расчетах, а также в отказе предоставлять жителям информацию об услугах и выполнении тех или иных работ, следует обратиться в Роспотребнадзор. Если по результату обращений в эти органы и в ТСЖ не были получены ответы, а нарушения не были устранены, следует обращаться в прокуратуру или суд.

Жалоба на ТСЖ должна быть аргументированной, рекомендуется прикладывать все возможные доказательства и требования. При ее подготовке следует опираться на законодательные нормы, в первую очередь — на Жилищный кодекс и устав ТСЖ. В соответствии с Жилищным кодексом (п. 1 ст. 143.1) устанавливается право на обжалование решений ТСЖ. Основанием может выступать не только невыполнение взятых обязательств, но и нарушение прав собственников.

Время чтения: 4 минут

Людей, которые владеют жильем в многоквартирном доме (МКД), объединяет необходимость решать вопрос организации комфортного проживания на совместном пространстве. Ведь сломанный лифт или отсутствие отопления омрачают жизнь обитателей даже самых уютных квартир. Для эффективного и быстрого устранения проблем нужно избрать какую-то форму управления домом. Анализ особенностей работы объединения собственников и УК позволит определить, что лучше — ТСЖ или управляющая компания.

Формы управления МКД

В соответствии с положениями ст. 161 Жилищного кодекса РФ, жильцам МКД нужно выбрать тип управления, который позволит обеспечить:

• надлежащее содержание общего имущества;
• благоприятные условия проживания;
• предоставление коммунальных услуг;
• техническое обслуживание коммуникаций и оборудования: систем отопления, водоснабжения и иных.

Собственники квартир должны на общем собрании определить предпочтительную форму управления:

• непосредственное, если в доме не больше, чем 30 квартир;
• товарищество собственников жилья (ТСЖ);
• жилищный или иной специализированный потребительский кооператив;
• управляющая организация (УК).

Стандарты и нормы обслуживания для всех едины. Выбор влияет лишь на то, кто будет нести ответственность перед жильцами. Это — основное, чем отличается ТСЖ от управляющей компании.

Больше о том, какие существуют способы управления многоквартирным домом.

Если выбрать управляющую компанию

Управляющая компания — это юридическое лицо, профессионально осуществляющее управление многоквартирным домом на платной основе. Она является посредником между поставщиками и жильцами дома, контролирует и несет ответственность за качество оказываемых услуг и выполняемых работ.

Главное отличие управляющей компании от ТСЖ состоит в том, что она может обслуживать не один дом, а множество зданий, порой находящихся в разных частях города. Эта возможность ограничивается лишь материальными и кадровыми ресурсами.

Многоквартирный дом может находиться в управлении только одной компании.

Собственники дома сами могут выбрать подходящую УК. Договор управления заключается по решению более 50 % собственников жилья. Процент рассчитывается согласно площади помещений.

Деятельность УК должна быть открытой и прозрачной. Так, компания обязана обеспечивать свободный доступ к следующей информации:

• показатели финансово-хозяйственной деятельности;
• перечень оказываемых услуг по содержанию и ремонту;
• условия и порядок их предоставления;
• цены и тарифы на ресурсы.

Подробнее о том, как работает управляющая компания ЖКХ.

Плюсы управления через ТСЖ

Товарищество собственников жилья – это некоммерческое объединение собственников помещений в МКД для совместного управления общим имуществом. ТСЖ может быть образовано на один или несколько домов при условии, что положительно проголосует более 50 % владельцев квартир.

Основы работы этого юридического лица прописываются в уставе, принятом на общем собрании. На нем избираются члены правления и ревизионная комиссия, ведь ТСЖ имеет свой бюджет и финансовый план, реализацию которого она контролирует.

Деятельность товарищества направлена на создание, содержание, сохранение и приумножение общего имущества, а также на обеспечение поставок коммунальных ресурсов жильцам.

Преимущества ТСЖ перед управляющей компанией заключаются в том, что при этой форме управления каждый заинтересованный собственник может влиять на принятие любых решений.

У объединения первоначально отсутствует своя материально-техническая база, однако оно может выбрать подходящие подрядные организации по приемлемым ценам.

Узнайте подробнее о том, что собой представляет товарищество собственников жилья.

Преимущества и недостатки УК и ТСЖ

Как показывает практика, и ТСЖ, и управляющая компания имеют своих сторонников. И небезосновательно, ведь они являются самыми эффективными формами управления.

Так, УК не только организует проведение работ с помощью собственных ресурсов или посредством привлечения подрядчиков, но и несет ответственность за результаты. Кроме того, к плюсам УК относится:

• выполнение деятельности по графику: уборка придомовой территории, вывоз мусора;
• планирование бюджета;
• наличие собственной специализированной материальной и технической базы;
• знания и опыт работы в сфере оказания услуг ЖКХ;
• установленная плата по договору управления.

Но есть в работе УК и минусы:

1. Несмотря на провозглашенную прозрачность действий компании жильцам сложно добиться отчетности о расходовании средств.
2. Решения по обращениям собственников принимаются медленно, так как у УК на обслуживании находится не один дом, а сама она территориально удалена от зданий.
3. При выборе подрядчиков и поставщиков услуг мнение жильцов не учитывается, в том числе при расчете наиболее выгодной тарификации.
4. Высокая плата за работу по договору.

Плюсы и минусы есть и при выборе ТСЖ. К примеру, среди положительных моментов можно обозначить следующее:

• важные решения принимаются в кратчайшие сроки на собрании собственников;
• правление может получать дополнительные доходы на общие цели посредством сдачи помещений в аренду, размещения рекламы на фасадах;
• все финансовые операции прозрачны, у жильцов есть к ним доступ;
• возможность самостоятельно выбирать поставщиков услуг.

Жители домов, находящихся под управлением ТСЖ, отмечают и негативные моменты:

• некомпетентность правления. Оно избирается среди жителей дома, которые редко являются профессионалами;
• стоимость разовых услуг подрядчиков выше, чем у УК;
• объединение непросто ликвидировать.

Оптимальная форма управления домом

Если при выборе формы управления МКД использовать не шаблоны, а потребности и предпочтения жителей, однозначно ответить на вопрос, какая из них лучше, не получится.

Специалисты сферы ЖКХ заявляют, что оптимальной является смешанная форма — создание ТСЖ с последующим заключением договора оказания услуг с УК. Это позволяет сочетать опыт УК в устранении коммунальных проблем с демократическим подходом к принятию решений, присущим товариществу.

ТСЖ и управляющая компания в одном доме позволяют:

• сохранить прозрачность расходов общедомового бюджета;
• назначить председателя, ответственного за соблюдение договорных отношений с УК;
• оперативно решать вопросы распоряжения общим имуществом.

Резюме

Товарищество собственников жилья и УК являются самыми популярными формами управления многоквартирным домом. Их отличие заключается в том, что ТСЖ — это демократическая организация процесса коммунального обслуживания самими жильцами, а УК — коммерческое юридическое лицо, которое делает ту же работу профессионально, но за плату.

Выбор подходящей формы управления зависит от технического состояния МКД и степени самоорганизации жильцов. Оптимальный вариант — создание товарищества и заключение договора управления. В этом случае правление дома ТСЖ и управляющая компания действуют эффективнее.

ТСЖ — одна из форм управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья может решать вопросы благоустройства территории, содержания имущества, которое относится к общедомовому. В создании ТСЖ есть положительные и отрицательные стороны, которые нужно учитывать перед тем, как выбирать такую форму управления.

Создавая ТСЖ, нужно соблюсти особый порядок действий — собрать собрание, оформить протокол, создать юрлицо. Если к работе ТСЖ будут претензии, можно направить жалобу председателю товарищества, в Роспотребнадзор, Жилинспекцию и суд.

Что такое ТСЖ?

Определение ТСЖ дает ЖК РФ. В нем указано, что это объединение людей, владеющих помещениями дома. Цель создания объединения — совместное управление имуществом, которое относится к общедомовому. ТСЖ выполняет разные функции — решает вопросы предоставления электроэнергии, газа и других ЖКУ, благоустраивает двор и прилегающую к нему территорию, обслуживает МКД, заключает договора с подрядчиками для проведения различных работ.

Что входит в обязанности товарищества

ТСЖ должно:

• держать на контроле движение средств, которые перечисляют члены товарищества;
• оформлять смету расходов, которые планируются в течение года;
• составлять отчеты о потраченных и полученных средствах, предоставляя их на собраниях;
• управлять домом или заключать договора для того, чтобы домом управляли;
• заключать договора с целью обслуживания дома, например, для проведения ремонтных работ;
• вести реестр тех, кто входит в состав товарищества;
• вести бухучет и отчетность, реестр дел;
• собирать и проводить собрания жильцов;
• выполнять другие обязанности, указанные в уставе.

ТСЖ — это не просто объединенная группа людей. Товарищество собственников жилья регистрируется официально — как юрлицо. Кроме непосредственных обязанностей, прописанных в ЖК РФ и уставе, ТСЖ имеет право вести деятельность, которая приносит прибыль. В частности, можно:

• предоставлять в аренду помещения МКД. Например, это могут быть подвальные помещения;
• предоставлять фасады МКД для того, чтобы на них была размещена реклама;
• продавать имущество, относимое к общему, или обменивать его.

Но перечисленные и другие виды деятельности допустимы при условии, что они не затрагивают интересы собственников помещений и не нарушают их права.  

С деньгами, полученными за аренду помещений и другие виды деятельности, можно поступать таким образом:

• организовать работы по дополнительному благоустройству территории или содержанию МКД;
• использовать на запланированные работы. В этом случае за счет вырученных средств можно сократить взносы жителей дома по определенным услугам.

Обязанности председателя ТСЖ

Полномочия лица, которого выбрали председателем товарищества, отражают в уставе. Тот, кто занимает такой пост, должен:

• контролировать выполнение решений, принятых правлением товарищества;
• распоряжаться средствами на счете ТСЖ;
• подписывать договора, заключенные с подрядчиками, платежные документы;
• рассматривать обращения, поступившие от жильцов дома;
• предоставлять отчеты — о проделанной работе, о потраченных средствах.

ТСЖ лучше чем УК?

По действующим нормам у МКД может быть только одна форма управления. Чаще всего это бывает ТСЖ или УК. УК, в отличие от ТСЖ, создают для получения прибыли от ведения деятельности. Другие различия в деятельности УК и ТСЖ в следующем:

• УК может обслуживать большое количество домов, расположенных удаленно друг от друга, например, на разных улицах, кварталах;
• в УК вопросы решаются председателем и действующим советом. В ТСЖ решения принимают на собраниях, причем на них должно присутствовать больше 50% собственников;
• во многих УК есть материально-техническая база и сотрудники, которые занимаются обслуживанием. При необходимости часть работ могут выполнять подрядные организации. ТСЖ для обслуживания дома и прилегающей территории нанимает подрядчиков;
• в интересы УК не входит поиск поставщиков с низкими тарифами на ЖКУ или подрядчиков, выполняющих работы по приемлемой стоимости. ТСЖ, поскольку оно состоит из владельцев жилья, обращает внимание на стоимость услуг и работ, поэтому при выборе поставщиков и подрядчиков цена имеет одно из определяющих значений;
• если домом управляет УК, жильцам не нужно вникать в нюансы управления. Но при необходимости жители дома могут вмешаться и направить жалобу председателю УК или в вышестоящие инстанции. ТСЖ требует внимания со стороны жителей дома — нужно заниматься всеми вопросами по управлению дома, участвовать в собраниях, принимать ответственные решения.

Преимущества и недостатки ТСЖ

С учетом особенностей ТСЖ его преимущества для жителей МКД в следующем:

• можно снизить расходы на ЖКУ и обслуживание дома;
• можно снизить расходы на обслуживание дома за счет предоставления помещений в аренду;
• можно непосредственно влиять на то, как эксплуатируется МКД. Доверяя управление дома УК, это тоже можно сделать, но такие действия требуют больше времени и сил;
• можно самостоятельно выбирать подрядные организации для обслуживания дома.

Минусы ТСЖ такие:

• в правление ТСЖ могут попасть люди, не желающие тратить время на решение вопросов, которым не будет важно качество работ, выполняемых подрядными организациями, их стоимость;
• обычно ТСЖ не обладает собственными средствами в достаточном количестве. Если образуется задолженность по вине жильцов, задержавших оплату, возникнут трудности при расчетах с подрядчиками, поставщиками;
• по некоторым работам и ЖКУ тарифы для ТСЖ могут быть выше, чем для УК. Это связано с тем, что за счет большого объема работ или услуг УК может добиться более низкой цены;
• на деятельность ТСЖ тяжелее воздействовать, чем на УК. В частности, у УК, действиями которой жильцы недовольны, можно отобрать лицензию.

Создание ТСЖ и начало деятельности товарищества

Что учесть при создании ТСЖ

При создании ТСЖ нужно учитывать такие нормы:

• устав, на основании которого действует ТСЖ, принимают собранием жильцов;
• входить в состав товарищества должно больше 50% голосов от их общего числа по дому;
• ТСЖ создают бессрочно, если другие положения не будут указаны в уставе товарищества;
• в одном МКД можно создать только одно ТСЖ;
• ТСЖ допускается создавать путем объединения нескольких МКД, которые расположены на общем участке или граничащих участках;
• регистрация ТСЖ осуществляется так, как и регистрация всех юридических лиц в РФ.

Собрание для создания товарищества

Для создания товарищества собирают собрание собственников жилья. Предложение организовать собрание может исходить от любого из тех, кто владеет квартирой в многоквартирном доме.

В повестку собрания обычно включают такие вопросы:

• выбор комиссии для подсчета голосов;
• определение способа управления домом;
• принятие устава, которым товарищество будет руководствоваться в ходе своей деятельности;
• выборы правления и члена товарищества, который будет председателем правления. Им должен быть один из членов правления;
• выбор ревизора или ревизионной комиссии. Ревизор или комиссия создаются с целью контроля работы председателя и правления ТСЖ;
• выбор представителя товарищества, который будет проводить регистрацию юрлица. Как правило, им становится председатель правления;
• расторжение договора с УК. Этот пункт присутствует при условии, что домом на момент проведения собрания управляет УК.

Оформление протокола

После рассмотрения всех вопросов и проведения голосования счетная комиссия подсчитывает голоса. После подсчета голосов секретарь собрания составляет протокол. Для его оформления есть 10 дней с момента проведения собрания. В протокол нужно включить такие сведения:

• дата составления документа и его номер;
• дата, на которую проводили собрание, и место, где оно проходило;
• сведения о том, кто предложил собрать собрание;
• вопросы, которые стояли на повестке дня;
• информация о том, кто принимал участие в собрании;
• данные о голосовании;
• адрес хранения протоколов;
• приложения к протоколу, если они есть.

Для создания ТСЖ в одном МКД достаточно более 50% голосов собственников помещений. Но если ТСЖ создают на несколько МКД, то такое решение может считаться принятым в случае, если за него проголосуют более 2/3 собственников помещений в каждом из домов. Например, если ТСЖ создают на два дома, а в одном из них проголосовало меньше 2/3 собственников, то решение не считается принятым.

Регистрация ТСЖ

Когда решение о создании будет принято, ТСЖ регистрируют в качестве юрлица.  Чтобы провести регистрацию, нужно:

• заявление о регистрации юрлица;
• протокол с подписями владельцев помещений дома. К протоколу прилагают сведения о тех, кто на собрании отдал голос за создание ТСЖ. Протокол прошивают, нумеруют и скрепляют подписью того, кого на собрании уполномочили проводить госрегистрацию товарищества;
• два экземпляра устава товарищества. Они должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены подписью председателя товарищества;
• квитанция об оплате государственной пошлины.

Документы предоставляются в ФНС лицом, которого уполномочили проводить госрегистрацию. При необходимости это может сделать представитель уполномоченного лица. Но тогда к документам прилагается доверенность, заверенная у нотариуса.

Заявление направляют одним из таких способов:

• при личном обращении в отделение налоговой инспекции;
• через портал Госуслуг;
• почтой с описью вложенных документов;
• с помощью сервиса подачи документов на госрегистрацию ИП и юрлиц.

Что делать после того, как ТСЖ зарегистрирована

Если домом управляла УК, о принятом решении уведомляют управляющую компанию и запрашивают у нее техническую и другую документацию, которая связана с управлением дома. Документы УК должна передать в течение 30 дней с момента ее уведомления.

После того, как ТСЖ будет официально зарегистрирована, необходимо:

• сделать печать юридического лица;
• открыть в банке расчетный счет и уведомить о его реквизитах ФНС;
• встать на учет в ПФР и страховых фондах.

Также ТСЖ после своей регистрации уведомляет Жилинспекцию о том, что деятельность товарищества началась. К уведомлению нужно приложить такие документы:

• копию протокола собрания, на котором было принято решение о создании ТСЖ. Копия заверяется печатью и подписью председателя;
• копия свидетельства о регистрации ТСЖ в качестве юрлица.

Как подать жалобу на ТСЖ

Какими могут быть жалобы на ТСЖ

Собственники жилья не всегда бывают довольны работой ТСЖ. Если есть основания, можно пожаловаться на работу товарищества. Основаниями могут выступать разные ситуации. Например, жалобу можно направить в таком случае:

• были установлены слишком высокие тарифы на ЖКУ. Это может происходить в случае, когда тарифы были искусственно завышены правлением товарищества для того, чтобы увеличить прибыль. В частности, для этого в тарифы ЖКУ могут быть включены затраты, которые связаны с управлением МКД;
• одному или нескольким собственникам жилья было согласовано проведение незаконной перепланировки. В результате этого были нарушены строительные и другие нормы, что поставило под угрозу целостность дома, может уменьшить срок его эксплуатации;
• ТСЖ использует общее имущество в своих интересах. Например, когда было принято решение о предоставлении в аренду какого-то из общедомовых помещений по заниженной цене или безвозмездно. В этом случае лица, которые взяли в аренду помещения, могут быть членами правления или людьми, связанными с ними;
• собственнику жилого помещения неправомерно вменили задолженность за предоставление каких-либо услуг. Пример такой ситуации – когда нового собственника квартиры заставляют платить долги, которые по закону должен погасить предыдущий владелец жилья.

Куда жаловаться на работу ТСЖ

В первую очередь жалобу нужно направить на имя председателя ТСЖ. Жалоба составляется в письменном виде. Если председатель правления не отвечает на направленную жалобу, если ответ не удовлетворил того, кто ее направил, можно направить заявление в:

• Жилищную инспекцию. Например, если обращение касается обслуживания дома и его эксплуатации. Жилинспекция задокументирует факты нарушений и может потребовать от ТСЖ их устранения. Заявление можно направить почтой, через сайт Госжилинспекции или сайт ГИС ЖКХ;
• Роспотребнадзор. Например, если жителям отказали в предоставлении услуг, выполнении работ. По результатам проверки Роспотребнадзор может оказать содействие заявителю в восстановлении его прав, которые были нарушены. Заявление можно направить почтой или онлайн — оформить его на сайте Роспотребнадзора или портале Госуслуг.

При необходимости пожаловаться на ТСЖ можно также в органы прокуратуры и суд. Обращаться в суд можно после того, как председатель ТСЖ не удовлетворил заявление, или после проведения проверок Роспотребнадзором или Жилинспекцией.

Что писать в заявлении

В заявлении с жалобой на ТСЖ необходимо аргументировать претензии к работе товарищества и по возможности приложить доказательства. При оформлении заявления можно ссылаться на положения ЖК РФ, устав ТСЖ.

При обращении в государственные органы необходимо включить в заявление такие данные:

• название органа власти, куда подается заявление, в том числе территориальное подразделение, в которое она направляется;
• сведения о том, кто подает заявление – ФИО, место постоянной регистрации и место проживания, контактные данные;
• суть сложившейся ситуации — что именно не устраивает в работе ТСЖ. В этой части заявления стоит указать то, какие именно положения ЖК РФ или устава ТСЖ нарушает;
• информация о том, к какому результату привела жалоба, направленная председателю;
• требования, которые предъявляются к ТСЖ;
• действия, которых заявитель ожидает от органа, куда он обратился;
• перечень материалов, приложенных к заявлению;
• подпись заявителя и дата составления.

Жалобу составляют в двух экземплярах и к ней прикладывают:

• копию обращения, направленного председателю ТСЖ;
• фотографии, если они отражают суть проблемы. Например, неисправное домовое имущество, ненадлежащее состояние подъезда, подвальных помещений, придомовой территории;
• платежки, подтверждающие оплату ЖКУ, справки, которые свидетельствуют об отсутствии долгов. Это может потребоваться при жалобе на неправомерное начисление долга;
• другие документы, подтверждающие, что своими действиями ТСЖ нарушает ЖК РФ, устав или затрагивает права владельцев помещений в МКД.

Места общего пользования: о чем нужно знать жильцам многоквартирного дома и как заставить управляющую компанию содержать их в порядке

«Отключаем вам свет и воду!» Что делать, если борьба с управляющей компанией зашла в тупик

Выбор квартиры на вторичном рынке: как найти хорошее жилье и что проверить перед покупкой

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Качественное и своевременное оказание услуг ЖКХ, завышенные тарифы, содержание общего имущества и другие жилищные вопросы всегда остаются актуальными. Решение проблемы эксплуатации многоэтажных (многоквартирных) домов не является исключением. Основные формы управления в таких домах, а также отличие ТСЖ от управляющей компании рассмотрим в данной статье.

Формы управления многоквартирными домами

После перехода большинства жилых помещений из собственности государственной в частную, встал вопрос об организации ее содержания. Снимая с себя эту функцию, государство предоставило гражданам право самостоятельного выбора способа управления. Данные вопросы регулируются в первую очередь нормами жилищного законодательства.

Статьей 161 ЖК РФ (данные на 2018 год) устанавливается три возможных варианта решения вопроса об управлении многоквартирным домом:

• самими жильцами дома;

• ТСЖ или ЖСК;

• управляющей компанией.

Первый способ может быть выбран жильцами небольших домов (до тридцати квартир). Все вопросы по их эксплуатации и содержанию они решают самостоятельно без посредников, заключая прямые договоры с поставщиками нужных им услуг. Такие договоры может оформлять каждый собственник отдельно или через избранное уполномоченное лицо.

Товарищества собственников жилья (ТСЖ) либо жилищные (иные специализированные) кооперативы (ЖСК) могут образовываться в одном или нескольких домах, имеющих единые коммуникации. Они организуют эксплуатацию и обслуживание домов через избранное ими правление или путем заключения договора с управляющей компанией.

Управляющие компании (УК) занимаются управлением домами на основании заключенных с ними непосредственно жильцами или ТСЖ (ЖСК) договоров. Эта форма управления может охватывать любое количество домов и является самой распространенной.

Выбор способа управления

Согласно положениям жилищного законодательства выбор способа управления домом является для жильцов не только правом, но и обязанностью. Они должны решить, что выбрать на общем собрании всех собственников квартир. Инициатива в организации сбора может быть проявлена в любое время любыми проживающими в доме лицами. Принятое решение отражается в протоколе данного собрания и обязательно для всех жильцов. Оно может изменяться, если выбранный способ управления не устроил жильцов.

Если собственники со своим выбором не могли определиться в течение года, то местными органами власти проводится конкурс для отбора УК. Данное положение также действует в случаях, кода принятое жильцами решение не воплотилось на практике либо не выбран способ для управления домом на новый срок.

Каждый из вышеуказанных способов имеет свои плюсы и минусы. Однако все они призваны обеспечить надлежащую эксплуатацию и содержание дома, иного связанного с ним имущества, создать пригодные условия для проживания. Жильцы делают свой выбор, исходя из особенностей подлежащего управлению имущества, собственных предпочтений, оценив недостатки и преимущества всех способов.

Чем отличается ТСЖ от УК

Двумя самыми востребованными формами управления домами являются ТСЖ и УК. В чем их особенности и чем отличается ТСЖ от управляющей компании?

Под товариществом собственников жилья, исходя из названия, следует понимать объединение всех или большинства владельцев жилых помещений в одном или нескольких домах. Для избрания этой формы правления должно проголосовать не менее пятидесяти процентов от общего числа. ТСЖ — юридическое лицо, не имеющее цели извлечения прибыли. Эта некоммерческая организация регистрируется в установленном порядке, имеет свои печать, счета в банке. Создается ТСЖ на неопределенный срок. Для непосредственного ведения управленческой деятельности выбираются правление и председатель ТСЖ. Они могут осуществлять ее самостоятельно либо путем заключения договора с УК. ТСЖ может преобразовываться в ЖСК.

Управляющие компании также являются юридическими лицами, но действуют на коммерческой основе. Они работают на основе заключенного с собственниками квартир дома или ТСЖ договорами. Объем их работ определяется договорами, а сама деятельность лицензируется. Управляющие организации могут оказывать услуги по содержанию домов самостоятельно или нанимать сторонние организации. Их деятельность может заключаться в управлении и (или) обслуживании имущества. Договоры с УК являются срочными и могут заключаться на срок от трех месяцев до пяти лет. Они должны представлять отчеты о выполненных работах собственникам жилых помещений дома (общему собранию или представителям ТСЖ).

Чем ТСЖ лучше УК

ТСЖ от управляющей компании отличается в первую очередь своим некоммерческим характером и более простой организацией. Поскольку объединения жильцов не ставят перед собой цели получения доходов, то и смысла завышать расходы у них нет. Более того, при такой организации управление контролировать расходование средств гораздо проще. Несомненный плюс товариществ — это их прозрачности, личной заинтересованности в результате осуществляемой, деятельности, независимости от условий рынка и конкуренции в данной сфере.

Минусы товарищества собственников жилья заключаются в принятии на себя всех организационных вопросов, связанных с управлением дома. Фактически жильцы самостоятельно должны вести всю документацию, расчеты, договариваться с поставщиками услуг, отстаивать свои интересы при возникновении споров с ними. Для управления при такой форме нужно найти людей, готовых заниматься этими вопросами. К сожалению, они не всегда обладают необходимыми знаниями, опытом для этого.

Нередко возникают разногласия между самими жильцами дома, что делает эффективное управление практически невозможным. Кроме того, если часть жильцов не платит за оказываемые услуги, то лишиться тепла или света может весь дом. Само же ТСЖ не отвечает по обязательствам его членов.

Итак, можно выделить следующие преимущества ТСЖ перед управляющей компанией:

• некоммерческий характер;
• личная заинтересованность жильцов в результат;
• прозрачность расходования средств;
• большая свобода в выборе контрагентов и расходовании средств.

Чем УК выгоднее ТСЖ

Одним из плюсов управляющих компаний является профессиональный характер деятельности. Эти компании создаются специально для осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами и их содержанию. Поэтому они обладают достаточными знаниями и опытом для работы в данной сфере, контактами с поставщиками нужных для обслуживания домов услуг. Более того, эта деятельность лицензируемая. Преимущество этого способа управления и в том, что компании несут ответственность за свою деятельность перед собственниками. К их правоотношениям применимы и положения законодательства о защите прав потребителей. Если жильцы недовольны своей УК, то они могут отказаться от ее услуг и выбрать другую.

Минус УК заключается в коммерческой основе деятельности и зависимости от условий на данном рынке услуг. Их недостаток видится и в том, что деятельность и расходование средств УК сложнее проконтролировать. Действуют они в рамках заключенных договоров. И даже если в процессе их реализации у собственников возникло недовольство, то пересмотр их условий осуществляет только раз в год.

К достоинствам управляющих компаний перед ТСЖ можно отнести:

• профессиональную основу деятельности;
• наличие ответственности пред собственниками;
• освобождение жильцов от решения всех вопросов по содержанию дома;
• возможность отказаться от услуг УК.

Вот что может случиться, если создать ТСЖ, не думая о последствиях:

Что выбрать: ТСЖ или УК?

Учитывая, что каждый из описанных способов управления имеет и достоинства, и недостатки, сделать правильный выбор бывает сложно. Больших различий в содержании обязанностей ТСЖ и управляющих компаний нет. Фактически имеется разница в порядке ее осуществления.

Единого мнения о том, что лучше на практике не существует. Но чаще всего собственники пользуются услугами какой-нибудь управляющей компании — до 80% выбирают именно эту форму управления многоквартирным домом.

Кто-то говорит о преимуществах ТСЖ как некоммерческого созданного в интересах жильцов объединения. Другие об удобстве для жильцов и профессиональной основе деятельности управляющих организаций. Третьи сходятся во мнении, что лучше всего комбинировать два данных способа, то есть создавать ТСЖ, которое уже заключает договор с УК. Это позволит соединить их достоинства и уменьшить возможные недостатки.

⇒ Выбор управляющей компании по действующему жилищному кодексу: больше полезной информации.

Задаваясь вопросом о том, что лучше для управления в доме ТСЖ или УК, собственники должны учитывать особенности подлежащих содержанию домов, специфику конкретного способа управления.