Процессуальное правопреемство при смене управляющей компании - Контакты компаний и предприятий на Atlaso.ru

Вопрос: Наделяет ли закон организацию, осуществляющую управление многоквартирным домом, в случае ее реорганизации путем присоединения к другому юридическому лицу, правом передачи правопреемнику прав и обязанностей по управлению многоквартирным домом в порядке универсального правопреемства, без принятия решения общего собрания собственников жилых помещений в этом доме о выборе новой управляющей организации.

Ответ: В силу п. 2 ст. 58 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) при присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица в соответствии с передаточным актом.

Как следует из п. 1 ст. 129 Кодекса, правопреемство при реорганизации юридических лиц, в том числе в форме присоединения, является универсальным. При этом по смыслу п. 1 ст. 382, ст. 387 Кодекса права кредитора (управляющей организации) по обязательству могут переходить к другому лицу на основании закона, в частности, в результате универсального правопреемства. Согласия должника (собственников помещения в многоквартирном доме) для такого перехода не требуется (п. 2 ст. 382 Кодекса).

Аналогичным образом, учитывая, что обязанности присоединяемого управляющей организации как должника также переходят в результате универсального правопреемства к вновь создаваемому юридическому лицу на основании закона, согласие кредитора на переход указанных обязанностей в рассматриваемой ситуации не является необходимым. Данный вывод, помимо прочего, подтверждается сложившейся судебной практикой (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.03.2011 № 16555/10).

Таким образом, в случае присоединения управляющей организации к другому юридическому лицу права и обязанности по договору управления многоквартирным домом переходят от этой организации к вновь создаваемому лицу вне зависимости от принятия соответствующего решения общим собранием собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

Разъяснения подготовлены и.о. начальника отдела по надзору за исполнением федерального законодательства Рыжовой И.В.

Разъяснения по вопросу реорганизации управляющей компании

Источник

Лицензия управляющей организации при реорганизации

Скачать документ

Журнал «Управление многоквартирным домом», № 10, 2015

Сейчас все управляющие организации (УО) работают, имея лицензию. Но бизнес – процесс динамичный и может потребовать от юридического лица каких-то изменений – например, присоединения, слияния либо разделения. Что же в этом случае будет с лицензией и договорами управления многоквартирными домами (МКД)?

ИСПОЛНЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ В ПРОЦЕССЕ РЕОРГАНИЗАЦИИ ОРГАНИЗАЦИИ

Реорганизация юридических лиц регулируется ст. 57–62 ГК РФ, кроме того, реорганизация обществ с ограниченной ответственностью (а это самая распространенная форма для УО) регулируется ст. 53 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».

Под реорганизацией понимается прекращение деятельности юридического лица с переходом его прав и обязанностей к другим лицам, при этом, к последним переходят все права и обязанности юридического лица в соответствии с передаточным актом (ст. 58 ГК РФ). Правопреемство является универсальным – это полное правопреемство по имуществу, правам, обязанностям, дебиторской и кредиторской задолженности, интеллектуальной собственности (ст. 129 ГК РФ). Это императивная норма закона, которая не подлежит изменению и иному толкованию.

При реорганизации юридического лица, моментом перехода прав и обязанностей на вновь создаваемое (а при присоединении – на присоединившее к себе) юридическое лицо считается внесение в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ) записи о прекращении деятельности первоначального юридического лица. Данное положение подтверждено Конституционным судом в определении от 07.12.2010 № 1620-О-О и в постановлении от 01.03.2012 № 5-П.

До внесения записи в ЕГРЮЛ организации, участвующие в реорганизации, несут права и обязанности по своим обязательствам самостоятельно, в т. ч. после вынесения решения о реорганизации. Следовательно, организации, утвердившие решение о реорганизации, продолжают вести деятельность (начислять заработную плату, оказывать услуги и выполнять работы по договорам управления и т. д.) в обычном порядке с отражением в своем учете текущих осуществляемых ими операций (в т. ч. связанных с реорганизацией) до момента внесения записи в ЕГРЮЛ о прекращении деятельности компании. Окончательной формой отчетности реорганизуемой организации будет заключительная отчетность. Оформляется такая отчетность в соответствии с Методическими указаниями по формированию бухгалтерской отчетности при осуществлении реорганизации организаций, утв. приказом Минфина России от 20.05.2003 № 44н (Методические указания). При этом производится закрытие счета учета прибылей и убытков реорганизуемой организации. При закрытии реорганизуемой организации ее учредители имеют право на основании договора о присоединении распределить чистую прибыль присоединяющейся организации.

Таким образом, в период реорганизации УО самостоятельно выполняет все обязательства по договорам. Права и обязанности УО по действующим договорам управления переходят к новой организации (полученной в результате реорганизации, либо присоединения) с момента внесения в ЕГРЮЛ записи о прекращении деятельности реорганизованной УО. До прекращения деятельности УО собственники помещений в управляемых ею МКД вносят плату за жилищно-коммунальные услуги на счет УО, находящейся в процессе реорганизации.

СОХРАНЕНИЕ ДЕЙСТВИЯ ЛИЦЕНЗИИ

В соответствии с ч. 1 ст. 192 ЖК РФ УО управляет МКД на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД, выданной органом государственного жилищного надзора по решению лицензионной комиссии субъекта РФ.

В соответствии с ч. 5 ст. 192 ЖК РФ к отношениям, связанным с осуществлением лицензирования деятельности по управлению МКД, применяются положения Федерального закона от 04.05.2011 № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» (Федеральный закон № 99-ФЗ) с учетом особенностей, установленных Жилищным кодексом. В Жилищном кодексе не сказано о последствиях реорганизации лицензиата, поэтому действуют правила специального закона.

Согласно ст. 20 Федерального закона № 99-ФЗ при реорганизации в форме присоединения, разделения либо выделения действие лицензии для УО прекращается. Соответствующая запись в реестр лицензий вносится лицензирующим органом в день получения от федерального органа исполнительной власти, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, сведений о прекращении юридическим лицом деятельности (ст. 21 Федерального закона № 99-ФЗ). При этом лицензия у присоединяющей или отсоединяющей компании (при наличии) не терпит никаких изменений и продолжает действовать после процесса реорганизации в форме присоединения или выделения. Для новых УО, получившихся в ходе разделения либо выделения, необходимо получать отдельную лицензию. При реорганизации в форме преобразования или слияния при наличии на дату государственной регистрации правопреемника реорганизованных юридических лиц у каждого участвующего в слиянии юридического лица лицензии на один и тот же вид деятельности лицензия сохраняется (поп. 3 п. 12 ст. 20 Федерального закона № 99-ФЗ).

Более подробно о внесении изменений в реестр лицензий, о переходе прав и обязанностей по договору управления, необходимости проведения общих собраний собственников помещений в МКД читайте в №10 2015 журнала «Управление многоквартирным домом».

Источник: http://www.gkh.ru/

Источник

Адвокат Михаил Янкевич, представляющий интересы заявителей в Суде, сообщил, что его доверители удовлетворены вынесенным судебным актом, однако с юридической точки зрения он не согласен с фактом устранения правового дефекта оспариваемой нормы права только лишь путем ее толкования КС РФ.

16 ноября Конституционный Суд вынес постановление по делу о проверке конституционности ч. 1 ст. 44 ГПК, которая, по мнению заявителей, нарушает их права, лишая суд возможности заменить истца в порядке процессуального правопреемства при переходе права собственности на спорное имущество к новому собственнику по договору дарения.

Как уже писала «АГ», с жалобой в КС обратились Артем и Борис Болчинские. В Суде их интересы представлял адвокат АП Санкт-Петербурга Михаил Янкевич.

Читайте также

КС решит, возможна ли замена истца новым собственником спорного имущества в гражданском споре

Конституционный Суд проверит, соответствует ли Конституции РФ ч. 1 ст. 44 ГПК, которая, по мнению заявителей, не позволяет заменить истца в гражданском споре по межеванию земельного участка при смене его собственника по договору дарения

19 октября 2018

Ранее Борис Болчинский обращался в суд с иском, в котором просил обязать своего соседа по дачному участку установить новую границу между владениями и демонтировать разделяющий их забор. В процессе судебного разбирательства Борис Болчинский подарил свой земельный участок сыну Артему. Однако суд отказал в удовлетворении ходатайства Бориса Болчинского о замене его как истца в порядке процессуального правопреемства, руководствуясь тем, что изменение собственника имущества не влечет автоматической перемены лиц, участвующих в судебном процессе. Впоследствии суд вынес решение об отказе в иске, поскольку истец уже не являлся собственником земельного участка и, соответственно, ответчики не нарушали его прав и законных интересов.

Заявители безрезультатно обжаловали решение суда в апелляции и кассации. Суды указали, что Артем Болчинский мог воспользоваться правом на вступление в дело в качестве третьего лица, а в дальнейшем он не был лишен возможности самостоятельно реализовать свои права собственника.

По мнению заявителей, оспариваемое положение противоречит Конституции РФ, поскольку не допускает возможности замены судом истца в порядке процессуального правопреемства в случае перехода права собственности на спорное имущество к новому собственнику по договору дарения.

Изучив материалы дела, Конституционный Суд пришел к выводу о том, что процессуальное правопреемство, возникающее на основе материально-правового правопреемства, связано, прежде всего, с изменением субъектного состава спорного правоотношения вследствие выбытия одной из его сторон.

При этом Суд выявил, что содержащийся в оспариваемой норме открытый перечень оснований процессуального правопреемства нередко приводил в правоприменительной практике к ограничительному ее истолкованию. Такое толкование допускало процессуальное правопреемство при сингулярном материальном правопреемстве лишь при перемене лиц в обязательствах и исключало такую возможность в спорных или установленных судом абсолютных (в частности, вещных) правоотношениях.

«Правопреемство в материальном праве в случае перехода прав и обязанностей от одного лица к другому в порядке универсального или сингулярного правопреемства само по себе не порождает (автоматически и безусловно) процессуальное правопреемство, – указал КС в своем постановлении. – Вопрос о процессуальном правопреемстве во всех случаях решается судом, который при рассмотрении дела обязан исследовать по существу его фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы».

В этой связи Суд указал, что нормативное регулирование процессуального правопреемства не свидетельствует о невозможности замены стороны правопреемником в случае отчуждения ею в период судебного разбирательства имущества, требование по защите имущественного права на которое рассматривается судом. Это, в свою очередь, позволяет предотвратить утрату собранных доказательств, необходимость их повторного сбора, исключает неоправданные судебные расходы, а также сохраняет баланс прав и законных интересов сторон гражданского судопроизводства. При этом защищаются права не только истца, для которого отчуждение имущества ответчиком не повлечет рассмотрение дела с самого начала, но и ответчика, для которого отчуждение имущества истцом не создаст угрозы быть привлеченным к делу по иску нового собственника, основанному на тех же обстоятельствах, в самостоятельном процессе.

В результате КС признал оспариваемую норму не противоречащей Конституции, поскольку по своему смыслу она не препятствует возможности замены стороны на приобретателя ее имущества в качестве процессуального правопреемника в ходе судебного разбирательства по делу о защите от нарушений права собственности на это имущество. При этом Суд распорядился пересмотреть судебные решения по делу заявителей, принятые на основе оспариваемой нормы, истолкованной вразрез с ее конституционно-правовым смыслом.

Адвокат Михаил Янкевич сообщил «АГ», что его доверители удовлетворены вынесенным судебным актом. «Прежде всего, мы довольны тем, что Суд истолковал оспариваемую норму права в необходимом для нас ключе и распорядился пересмотреть вынесенные по нашему делу судебные решения, которые шли вразрез со смыслом, который федеральный законодатель вложил в указанную норму», – пояснил защитник. По словам адвоката, при рассмотрении дела в суде можно будет использовать ранее полученные доказательства по делу, и это позволит его доверителям существенно сэкономить денежные средства.

«С юридической точки зрения я не очень согласен с правовой позицией КС, – добавил Михаил Янкевич. – Действующая редакция ч. 1 ст. ст. 44 ГПК не допускает правопреемства, поскольку исходя из логического и грамматико-синтаксического толкования в ней установлен закрытый перечень оснований».

Как пояснил адвокат, в Суде никто из представителей госорганов не отрицал того, что при разработке спорной нормы была допущена ошибка, которая допускала ее ограничительное толкование: «Это явный правовой дефект, устанавливающий возможность ограничительного и буквального толкования правовой нормы. И устранение такого недостатка только лишь путем судебного толкования неверно, ибо это “путь в никуда”».

Впрочем, в своем решении КС указал, что разъяснение нормы не исключает правомочие федерального законодателя на основании сформулированных в постановлении правовых позиций внести изменения в регулирование института гражданского процессуального правопреемства.

Источник

В рамках дела № А41-12457/2017 между компанией «Спорт и Отдых» и администрацией Ступинского муниципального района суды отказались от процессуального правопреемства администрации на администрацию городского округа Ступино Московской области. На этом настаивал истец, потому что первоначальный ответчик отказался исполнять решение суда.

В этом сюжете

Верховный суд запретил неправильное правопреемство

10 апреля, 13:05

Суды пришли к выводу, что на момент рассмотрения заявления о процессуальном правопреемстве администрация района находилась в стадии ликвидации и сведений об исключении этого лица из ЕГРЮЛ в материалах дела не было. Как не было и доказательств перехода обязательств администрации района к администрации округа и передаточного акта.

Спор дошел до Верховного суда, который напомнил: необходимым условием процессуального правопреемства должна являться замена стороны в материальном правоотношении, то есть процессуальное правопреемство означает переход процессуальных прав и обязанностей от одного субъекта соответствующего материального правоотношения к другому. Но суды не приняли во внимание, что само по себе несоставление передаточного акта между администрацией района и администрацией округа при наличии обстоятельств о преобразовании муниципального образования не свидетельствует об отсутствии оснований для правопреемства.

С учетом этой позиции экономколлегия направила спор на пересмотр в Арбитражный суд Московской области. Аналогичные решения ВС принял по делам № А41-52915/2017 и № А41-31851/2017, рассмотренным в тот же день.

Верховный суд РФ
Экономколлегия ВС

Источник

Смена управляющей организации – дело хлопотное, а порою и очень сложное, ведь в процессе есть множество подводных камней и нюансов, с которыми не всегда легко справиться. Рассказываем о том, почему собственникам нужно тщательно обдумать и взвесить своё решение о смене действующей УО на новую.

Как расторгнуть договор управления в одностороннем порядке со стороны УК

Собственники помещений в МКД могут сменить управляющую организацию по разным причинам

Оговоримся сразу, что мы не рассматриваем случай, когда терпение собственников лопнуло из-за того, что действующая управляющая компания «ничего не делает, а только собирает деньги». В такой ситуации обычно действительно у жителей дома есть только один выход – сменить УО, и никакие возможные трудности не изменят этого решения.

Но иногда бывает так, что в городе начинает работать новая УК – только созданная или ранее работавшая в другом городе или даже регионе. И новая компания начинает активно убеждать собственников в том, что им следует расторгнуть действующий договор управления и выбрать на ОСС другую управляющую организацию.

Или в доме поселяется руководитель или учредитель какой-то УО и последовательно начинает убеждать соседей «перейти» на управление к его компании. Случается такое? Сплошь и рядом.

У собственников помещений есть законное право сменить УО. Согласно ч. 8 ст. 162 ЖК РФ, договор управления может быть расторгнут:

по соглашению сторон (ч. 1 ст. 450 ГК РФ);
по решению суда при существенном нарушении договора одной из сторон (ч. 2 ст. 450 ГК РФ);
при наличии такого условия в договоре (ч. 1 ст. 450.1 ГК РФ).

В одностороннем порядке собственники могут это сделать, приняв на общем собрании собственников решение об изменении способа управления домом, выборе другой УК или в случае, если действующая УК не исполняет условия договора управления (ч. 3 ст. 161, ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Сменить управляющую организацию на ОСС возможно по истечении срока действия договора управления (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).

Выбрать новую управляющую организацию собственники имеют право в случае, если орган местного управления в соответствии с п. п. 4, 5 ПП РФ № 289 уведомил их о том, что орган ГЖН планирует исключить дом из реестра лицензий или аннулировать лицензию УК (ч. 6 ст. 198 ЖК РФ).

Но владельцам квартир в многоквартирных домах не следует принимать поспешных решений под влиянием красивых речей, рекламы и тем более «чёрного пиара», когда претендующая на управление дома компания начинает распространять негативную информацию о действующей управляющей организации. Следует тщательно обдумать решение и оценить риски и последствия смены УО. Поговорим о них подробнее.

Затягивание органом ГЖН передачи дома в управление новой компании

Процесс смены управляющей организации – долгий и длинный, который затрагивает самих собственников, две организации, РСО, муниципалитет, орган ГЖН. Но главное – он затрагивает сам многоквартирный дом, который в период «междуцарствия» может оказаться без должного содержания и ремонта.

Например, на общем собрании собственники решили расторгнуть действующий договор управления и выбрали новую УО. Запускается процесс передачи МКД от компании к компании. При этом новая УО может начать управление домом только в тот момент, когда орган ГЖН внесёт изменения в реестр лицензий субъекта РФ. И не всегда этот процесс происходит быстро: несовершенство законодательства даёт ГЖИ возможности отказывать УО в этом или затягивать процедуру.

Конечно, новая компания может отстаивать свои права в суде, и часто суд встаёт на сторону УО, если в действиях органа ГЖН усматриваются нарушения требований законодательства. Примерами таких дел служат постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29.09.2016 № Ф09-8705/16 по делу № А71-12411/2015 или решение ВС РФ от 13.08.2019 по делу № АКПИ 19-474. Однако смена УО при этом сильно затягивается, и дом в такой ситуации остаётся практически без управления.

Как сменить управляющую компанию в доме, где есть ТСЖ

Оспаривание протокола общего собственников помещений по выбору новой управляющей организации

Орган ГЖН может отказать компании во внесении дома в реестр лицензий, если посчитает, что соответствующее общее собрание собственников проведено с существенными нарушениями, а решения, принятые на нём, нелегитимны.

Организация общего собрания собственников требует много времени и знаний, поскольку несоблюдение хотя бы одного требования к этой процедуре даст ГЖИ шанс оспорить протокол в судебном порядке. Первая сложность для собственников – инициировать такое собрание, ведь действующая УК этого делать не станет, а новая – не имеет законного права.

Следовательно, вся нагрузка ложится на самих собственников, которые будут выступать инициаторами ОСС. Именно они должны составить и распространить уведомление о собрании с повесткой дня, юридически правильно их составив в соответствии с требованиями ст. ст. 44 – 48 ЖК РФ.

Следующая сложность – набрать кворум, чтобы собрание имело полномочия на принятие решений по вопросам повестки дня (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Затем инициаторам и/или избранным на ОСС членам счётной комиссии необходимо правильно подсчитать голоса согласно собранным бюллетеням и оформить протокол ОСС. Собственники помещений в доме должны быть уведомлены о решениях, принятых на собрании, согласно ч. 3 ст. 46 ЖК РФ.

При несоблюдении хотя бы одного требования закона к проведению общих собраний протокол ОСС может быть обжалован в судебном порядке. Право оспорить решение общего собрания предоставлено собственникам, которые либо не принимали участие в ОСС, либо голосовали против смены УК, либо посчитали, что их волеизъявление при голосовании было нарушено.

И хотя, согласно решению ВС РФ от 29.09.2017 № АКПИ17-704, факт обращения в суд о признании недействительным решения собственников о смене управляющей организации не может служить основанием для отказа или приостановления рассмотрения заявления о внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ, органы ГЖН часто это делают, тем самым снова затягивая переход дома в управление новой УК.

Не стоит забывать и об обязанности органа ГЖН, прописанной в ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ, при поступлении в его адрес в течение 3 месяцев подряд двух и более протоколов ОСС, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, провести внеплановую проверку собрания. Проверка также затянет внесение изменений в реестр.

Путаница в правах и обязанностях прежней и новой управляющей организации

Если собственники приняли решение о смене управляющей компании, а орган ГЖН затягивает внесение изменений в реестр, прежняя УО формально ещё управляет домом. И тут возникают сложности для жителей дома:

Кому платить за жилищно-коммунальные услуги?
Кто отвечает за уборку территории, ремонт, оказание согласованных услуг по содержанию общего имущества?
Куда обращаться в случае аварии?

Согласно законодательству, до момента внесения изменений в реестр лицензий за всё это отвечает прежняя управляющая организация, а на деле она может отказаться исполнять обязанности по расторгнутому договору управления. В то же время новая УО по сути не может это делать, а если возьмётся, то за счёт собственных средств, потому что у неё ещё не возникло право выставлять счета за жилищно-коммунальные услуги.

Отсюда ещё одна проблема, нередко возникающая в многоквартирных домах, которые должны перейти в управление новой компании, но орган ГЖН ещё не оформил это официально, – появление двойных квитанций за ЖКУ. Платить прежней или новой УО и как не ошибиться, как не потерять деньги, – вопросы, которые могут встать перед жителями МКД в такой переходный период.

Споры двух компаний о передаче техдокументации и остатков средств за содержание и ремонт ОИ дома

Для новой УО процедура приёмки дома в управление после расторжения собственниками предыдущего договора управления, помимо уже указанных проблем с органом ГЖН и оспариванием в суде самого факта заключения с ней договора, может привести к необходимости решения следующих вопросов:

Непередача техдокументации на дом вплоть до истребования её в судебном порядке.
Перечисления прежней УО неистраченных средств, которые собственники перечислили на не оказанные ещё работы и услуги.

Если прежняя управляющая компания не захочет добровольно передать документацию и собранные средства, то спор двух УО опять перейдёт в суд. А в это время новая управляющая организация должна управлять домом, проводить мероприятия по надлежащему содержанию и ремонту МКД. Делать это без техдокументации и средств будет сложно, что скажется на качестве содержания дома, а, следовательно, на условиях жизни самих собственников.

Смена управляющей организации: как уведомить действующую УО

Разочарование в новой управляющей организации

Проблемой для собственников может стать и сама новая управляющая организация, даже если процедура смены УК пройдёт быстро и гладко:

Новая на рынке компания.

Если новая компания, которая только пришла на рынок, сулит отличное качество услуг за минимальную цену, – это может оказаться только красивыми словами. На деле – без опыта работы в данной сфере, без налаженных связей с РСО, подрядчиками и поставщиками такая УО не справится с содержанием общего имущества дома.

Собственникам придётся снова менять управляющую организацию, либо проходить вместе с выбранной УК путь из проб, ошибок и привлечения к административной ответственности за допущенные нарушения.

Завышенные ожидания.

Организация для получения ещё одного дома в управление может обещать улучшить условия проживания, сделать за год ремонт всего. В итоге всё закончится лишь подписанным договором, существующее состояние общего имущества не изменится.

Важно запомнить

Смена управляющей организации – крайняя мера, на которую следует идти собственникам в случае, когда иные способы воздействия на действующую компанию не работают, а она из рук вон плохо исполняет свои обязанности. Процесс во многих случаях приводит УО и собственников в суды, что не способствует улучшению условий содержания и ремонта дома.

Поэтому собственникам стоит задуматься о том, стоит ли инициировать процедуру расторжения действующего договора только потому, что новая УК сулит золотые горы и переманивает радужными обещаниями. Выполнит ли она их, покажет только время, а вот проблемный период при переходе от одной УК к другой собственники себе обеспечат на 100%. Стоит ли овчинка выделки – вопрос, который следует тщательно продумать.

Источник

Источник фото: https://www.pexels.com/

При смене способа управления домом (УК на ТСЖ) или смене управляющей организации возникает ситуация когда выбранная ОСС управляющая организация (ТСЖ) должна осуществлять начисления за коммунальные услуги, зачастую при отсутствии данных о введенных в эксплуатацию ИПУ, а также не располагая информацией о показаниях тех самых ИПУ. Так как же все-таки управляющая организация в рассматриваемом случае должна производить начисления: по показаниям ИПУ или по нормативам потребления?

Порядок передачи документации от одной управляющей организации (ТСЖ) к другой регламентируется Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 (далее – Правила № 416).

В соответствии с пунктом 20 Правил № 416 техническая документация на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, подлежат передаче в составе, предусмотренном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 (Правила № 491).

В силу п. 24 Правил № 491 в перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, входят, помимо прочего, документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета и сведения о проведении их ремонта, замены, поверки, информация об оснащении помещений в многоквартирном доме индивидуальными, общими (квартирными) приборами учета, в том числе информация о каждом установленном индивидуальном, общем (квартирном) приборе учета (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), дата последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний, а также акты осмотра и проверки состояния как индивидуальных, так и общедомовых приборов учета.

В силу подпункта «а» пункта 4 Правил № 416 управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением таких стандартов, как прием, хранение и передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов, предусмотренных Правилами № 491, в порядке, установленном Правилами № 416, а также их актуализация и восстановление (при необходимости).

Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом, передает техническую документацию на многоквартирный дом, новой управляющей организации (ТСЖ) по акту приема-передачи в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом (п. 19 Правил № 416).

Согласно п.21 Правил № 416 в случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 18 настоящих Правил, принять меры к восстановлению таких документов и в порядке, предусмотренном пунктом 22 настоящих Правил, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления этим домом.

Таким образом, из анализа вышеприведенных норм можно сделать вывод о том, что ранее управлявшая МКД организация обязана передать новой управляющей организации Акты ввода в эксплуатацию ИПУ, а также контрольные показания ИПУ. Но, к сожалению, на практике «бывшая» управляющая организация халатно относится к обязанности по передаче технической документации на МКД и не торопится передавать всю имеющуюся в ее распоряжении информацию, необходимую для надлежащего управления многоквартирным домом. При таких обстоятельствах, у новой управляющей организации существует право на истребование не переданной документации в судебном порядке. Но, как всем известно, судебное разбирательство – это длительный процесс, отнимающий много времени и сил.

При этом у новой управляющей организации (ТСЖ) возникают права и обязанности уже с момента заключения договора управления многоквартирным домом, и в случае неправомерного начисления платы за коммунальные услуги могут прилетать «письма счастья» от ГЖИ. Поэтому судебный порядок истребования документации по ИПУ на практике не очень удобен для новой управляющей организации (ТСЖ).

Отношения между управляющей организацией, как исполнителем коммунальных услуг, и потребителями регулируются Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила №354). Стоит отметить, что указанными Правилами регулируются вопросы ввода ИПУ в эксплуатацию в случаях первичной установки, ремонта, замены и поверки. Алгоритм действий новой управляющей организации по принятию ИПУ в связи со сменой управляющей организации Правила № 354 не содержат.

Однако, исходя из п. 82 Правил № 354, исполнитель обязан проводить проверки состояния установленных и введенных в эксплуатацию индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета и распределителей, факта их наличия или отсутствия.

С учетом того, что на управляющую организацию возлагается обязанность по получению данных, необходимых для управления многоквартирным домом, в отсутствие сведений об ИПУ, новая управляющая организация не лишена возможности предпринять меры по получению документации и информации от потребителей коммунальных услуг путем снятия контрольных показаний ИПУ и запроса у потребителей документов, подтверждающих возможность принятия к учету таких показаний ИПУ.

Таким образом, отсутствие у новой управляющей организации сведений об ИПУ потребителей, не снимает с нее обязанности по начислению платы за коммунальные услуги, исходя из показаний ИПУ.

Данный вывод находит свое подтверждение и в судебной практике. Решением Арбитражного суда Мурманской области от 21.06.2016г. по делу № А42-1899/2016, оставленным в силе Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.01.2017г., управляющей организации (далее по тексту — УО) было отказано в удовлетворении требований о признании незаконным и отмене предписания ГЖИ. Согласно материалам дела УО не располагала сведениями о наличии в жилом помещении ИПУ в связи с тем, что управлять данным МКД стала только с 01.03.2015г. и осуществляла начисления исходя из нормативов потребления. Судом не были приняты доводы УО об отсутствии у него сведений о наличии у собственника спорного помещения ИПУ и соответствующих показаний, поскольку подпунктом «а» пункта 82 Правил № 354 установлена прямая обязанность исполнителя проводить проверки состояния установленных и введенных в эксплуатацию ИПУ, факта их наличия или отсутствия. Также судом исследовался Акт проверки показаний ИПУ от 27.11.2015, из которого следует, что в жилом помещении установлен ИПУ ГВС, находящийся в исправном состоянии. Имеющиеся в деле платежные документы свидетельствуют о том, что оплата услуги по ГВС в спорном жилом помещении и ранее (до 01.03.2015) производилась по показаниям индивидуального прибора учета. При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу, что расчет платы за коммунальную услугу по ГВС заявителем должен был производиться в соответствии с пунктом 42 Правил № 354, т.е. исходя из показаний прибора учета.

Все вышеуказанное написано нашим специалистом Семеновой Евгенией, но я (Кочетков Юрий) попробую дальше развить эту тему.

Указанный выше подход достаточно удобен для проверяющих и собственников помещений, так как первые могут прицепиться к любой управляющей организации, а вторые могут зачастую качать права даже после того, как потеряли акт ввода ИПУ в эксплуатацию.

Но давайте рассмотрим ситуацию с другой стороны.

Если исходить из позиции, что управляющая организация, которая только взяла МКД в управление, будет следовать принципу «преемственности» по ИПУ, она столкнется с рядом проблем:

«Старая» УО может не передать акты ввода ИПУ в эксплуатацию и акты снятия последних контрольных показаний ИПУ.
Не имея на руках акта ввода ИПУ в эксплуатацию, к которому должна быть приложена копия паспорта на ИПУ исполнитель коммунальных услуг не сможет определить дату очередной поверки ИПУ, а значит столкнется с риском получения штрафов за неправильный расчет стоимости коммунальных услуг.
Не зная последние показания по ИПУ на момент перехода дома из одной УО в другую, «новая» УО может «попасть» на убытки при перерасчетах за фактически потребленные объемы, так как возвращать придется и за «старую» УО.

Рассмотрим ситуацию, когда собственник утверждает, что у него есть ИПУ, но у него нет на руках акта ввода. Аналогично акта ввода ИПУ нет и у УО. Какими доказательствами будет оперировать собственник помещения в суде при возникновении спора о наличии ИПУ и расчетах исключительно по нему? Доводов просто не будет и права окажется УО, которая исчисляла стоимость коммунальных услуг по нормативам потребления.

Но, споры с надзорными органами могут обойтись очень дорого, поэтому сразу после того, как МКД перешел в управление новой УО, ей следует сразу же снимать контрольные показания ИПУ. Это позволит и снять показания, и познакомиться с будущими жалобщиками))))

С уважением, Евгения Семенова и Юрий Кочетков