Сколько берет управляющая компания за услуги по сдаче в аренду недвижимости

Что такое доверительное управление

Доверительное управление — услуга, которую агентства недвижимости и риелторы оказывают наймодателям. Они берут на себя часть обязанностей хозяина квартиры — например, каждый месяц приходят в квартиру, проверяют состояние имущества и забирают арендную плату. За это берут деньги, поэтому собственнику перечисляют не всю сумму аренды за месяц, а только часть. Благодаря доверительному управлению хозяин получает меньше забот, а риелторы и агентства — дополнительный доход. Вот как все организовано.

Собственник недвижимости заключает договор доверительного управления с агентством или риелтором. По договору он учредитель доверительного управления, а агентство или риелтор — доверительный управляющий. То есть между собственником и нанимателем появляется посредник, который за процент от арендной платы выполняет обязанности собственника. Обычно просят 10—25% от арендной платы за месяц.

Несмотря на то, что деньги собирает посредник, НДФЛ или налог на профессиональный доход платит собственник. Это нельзя переложить на посредника. При этом доходом собственника будет вся сумма арендной платы, без уменьшения на комиссию посредника. Потому что такой вычет не предусмотрен ни Налоговым кодексом, ни Законом № 422-ФЗ об НПД.

Кто пользуется услугой доверительного управления

Чаще всего доверительным управлением пользуется несколько категорий собственников. Во-первых, это люди, которые живут за границей или в другом городе. Они заказывают управляющему полный пакет услуг — от поиска нанимателя до передачи денег, — а потом только получают деньги от сдачи на карту.

Во-вторых, это собственники, которые согласны сами готовить квартиру к сдаче и искать жильцов. Таких больше. Они сами выбирают нанимателя, сдают ему квартиру и первое время следят, чтобы все было в порядке. А когда понимают, что жилец надежный, заказывают услугу доверительного управления: теперь им просто нужен человек, который будет каждый месяц приходить в квартиру, проверять имущество и забирать деньги. Тратить свое время на это они не хотят.

Услугу доверительного управления оказывают как для длительной, так и для посуточной аренды. Каждый собственник выбирает сам, как ему удобнее сдавать квартиру. Обычно играют роль два фактора: деньги и нервы. При длительной аренде мебель и техника прослужат дольше, а простои будут реже — главное, правильно назначить цену. Но денег собственник получит меньше.

С кем лучше заключать договор

Собственник квартиры может заключить договор с агентством недвижимости, его представителем или с частным риелтором. По сути, они предлагают одинаковые услуги, но я советую заключать договор с проверенным агентством или с его представителем. Среди частных незнакомых агентов часто встречаются мошенники. С частником стоит заключать договор только в одном случае: если вы или ваши знакомые уже работали с ним.

После заключения договора агентство закрепит за квартирой ответственного агента, с которым вы будете контактировать. Или у вас будет персональный менеджер, который будет держать вас в курсе, а в квартиру будут приходить разные агенты. В любом случае, если договор заключен с агентством, это удобнее. Если возникнут проблемы, вы будете знать, куда и к кому идти. Главное, выбирайте известные, проверенные компании.

В чем преимущество доверительного управления

Главное преимущество — экономия времени собственника. Если взять полный пакет услуг и один раз подписать договор, собственник будет только получать деньги на карту. Ездить в квартиру, контролировать жильцов или разбираться с соседями в случае конфликта не придется. Квартира будет приносить стабильный пассивный доход при минимальных трудозатратах.

Можно передать только часть обязанностей, которые отнимают слишком много времени, — например, ездить в квартиру каждый месяц и проверять ее состояние.

Минусы доверительного управления

Еще есть риск, что собственника обманут. Распространены две схемы:

1. Собственник дает согласие на длительную аренду его квартиры, а мошенник сдает ее посуточно. Агент получает больше денег и только небольшую часть отдает собственнику. При этом имущество портится быстрее и платит за него наймодатель.
2. Агент обещает сдавать квартиру славянам, а заселяет трудовых мигрантов или неблагополучную семью. Ему важно сдать квартиру и не допустить простоев. В итоге — порча имущества, проблемы с соседями и, возможно, разбирательства с полицией.

Какие документы понадобятся

Важно указать, что доверительный управляющий не имеет права продавать квартиру, а может только ее сдавать. Чем точнее прописаны права — тем безопаснее для обеих сторон.

Зачем регистрировать договор

Если между доверительным управляющим и собственником возникнет спор, суд будет рассматривать ситуацию комплексно. Предугадать, в чью пользу он вынесет решение, сложно. Поскольку регистрация — это обязательный процесс по закону, суд имеет право признать договор недействительным. Но возможно, хватит и нотариальной доверенности. Например, Томский областной суд рассматривал дело, где признал за ДУ права на управление квартирой без договора. Суд посчитал, что прав, которые прописаны в доверенности, достаточно.

Чтобы зарегистрировать передачу недвижимости в доверительное управление, нужно обратиться в Росреестр или сдать эти документы через МФЦ:

1. Паспорт.
2. Договор.
3. Акт приема-передачи.
4. Квитанция об оплате госпошлины 2000 рублей.
5. Если собственник в браке, нотариально заверенное согласие супруга.

В основном в доверительном управлении все риски ограничены договором и доверенностью. Поэтому главное: читайте внимательно индивидуальный договор и доверенность. Продумайте все условия, обговорите и пропишите их вместе с представителем агентства и нотариусом.

Собственники недвижимости, которые хотят сдавать ее в аренду, могут искать арендаторов самостоятельно или обращаться к риэлторам. Но можно сделать так, чтобы вообще не касаться вопросов, связанных со сдачей квартиры в аренду и проживанием в помещении квартиросъемщика. Для этого нужно передать недвижимость в доверительное управление. После подписания договора не придется искать арендатора, подписывать с ним договор, забирать арендную плату, проверять помещение в процессе аренды, решать текущие вопросы. Все это будет делать другой человек — доверительный управляющий.

Доверительное управление квартирой — что это такое?

Под доверительным управлением понимают передачу недвижимости в управление другому лицу. Цель передачи — распоряжение имуществом таким образом, чтобы оно приносило прибыль своему владельцу. В частности, тот, кто становится доверительным управляющим, может:

• публиковать объявления о сдаче квартиры в аренду;
• общаться с потенциальными арендаторами;
• выбирать арендатора из числа тех, кого заинтересовал конкретный объект недвижимости;
• заключать договор аренды квартиры с арендатором;
• ежемесячно получать от квартиросъемщика арендную плату;
• оплачивать коммунальные услуги;
• заказывать клининг для уборки квартиры после того, как прекратил действие текущий договор аренды;
• следить за состоянием вещей, мебели, техники, которые находятся в квартире, в процессе проживания квартиросъемщика;
• заниматься проблемами, связанными с эксплуатацией жилья. Например, решать вопрос с неисправностью электропроводки или порывом труб;
• сообщать собственнику квартиры о том, что нужно заменить мебель или технику, приобрести какие-то вещи или предметы, которыми может пользоваться арендатор;
• принимать решение о досрочном расторжении договора аренды в случае нарушения арендатором условий заключенного договора;
• вселять жильцов и выселять их.

Доверительное управление не позволяет управляющему совершать какие-либо действия, связанные со сменой собственника недвижимости. Это означает, что управляющий не сможет подарить объект кому-либо, обменять или продать. Также он не может использовать недвижимость в качестве залогового имущества, например, при оформлении кредита.

Особенности доверительного управления недвижимостью

• Услуги предоставляются владельцу объекта в течение длительного времени и на регулярной основе.
• Собственник объекта недвижимости и тот, кто будет управлять объектом, заключают договор. Основными положениями договора выступают перечень оказываемых услуг, срок их оказания и вознаграждение, которое получит управляющий.
• Доверительное управление недвижимостью регулируются положениями договора, заключенного между собственником объекта и управляющим, и нормами статьи 53 Гражданского кодекса РФ.
• Как правило, размер вознаграждения за управление недвижимостью устанавливается с учетом перечня услуг. Но сумма, которую будет получать управляющий, также зависит от региона, где расположена недвижимость, и того насколько опытный управляющий. В большинстве размер вознаграждения составляет 10-25% от величины арендной платы за месяц.
• Средства, которые квартиросъемщик отдает управляющему за аренду, передаются собственнику недвижимости, но не все. Управляющий вычитает сумму, перечисленную за пользование жилищно-коммунальными услугами, прочие расходы. Также от арендной платы отнимается вознаграждение управляющего. Оставшиеся деньги управляющий переводит на счет собственника недвижимости или передает их другим способом, указанном в договоре.

Особенности уплаты налога при доверительном управлении

Тем, кто собирается сдавать квартиру на основании договора доверительного управления, нужно учесть особенность расчета налога. При определении суммы налога к уплате из размера получаемого дохода нельзя вычесть комиссию посредника. Посредником в этом случае выступает управляющий — тот, кто будет сдавать квартиру и оказывать прочие услуги, предусмотренные договором. Эти правила определены:

• общими нормами, прописанными в Налоговом кодексе РФ;
• отдельным законом, регулирующим расчет и уплату налога на профессиональных доход для тех, кто зарегистрирован в качестве самозанятого.

Аналогичные нормы действуют и в отношении коммунальных услуг — расходы, связанные с их оплатой, не могут вычитаться из стоимости аренды при расчете налога на прибыль.

Кто сдает недвижимость с помощью доверительного управления

Это могут быть собственники квартир, которые:

• живут в другом городе или другой стране;
• владеют несколькими объектами недвижимости;
• не хотят заниматься всеми или некоторыми вопросами, связанными со сдачей недвижимости в аренду.

Тех собственников недвижимости, которые решили обратиться к доверительному управляющему, можно отнести к одной из двух категорий:

• люди, заключающие договор с максимально возможным набором услуг, которые будет оказывать управляющий. Чаще всего это те собственники квартир, домов или комнат, которые проживают в другом городе или другой стране. Как правило, у них нет возможности или им финансово невыгодно самостоятельно решать вопросы по сдаче квартиры в аренду, забирать арендную плату, проверять квартиру. Но по договоренности может быть определен ряд вопросов, для решения которых управляющий должен будет связаться с собственником объекта.
• Владельцы квартир, которые хотят сами подготовить недвижимость к сдаче и найти арендатора. После того, как арендатор найден, собственник заключает договор и потом доверяет управляющему взаимодействовать с арендатором, следить за имуществом, забирать деньги за аренду, передавать или переводить средства за вычетом расходов и комиссии. Чаще всего квартиру при использовании такого варианта передают в доверительное управление не сразу после того, как найдется арендатор. Первый месяц или два собственник сам проверяет квартиру и забирает арендную плату. После того, как он решит, что наниматель надежный, он уже доверяет другому лицу или организации управление недвижимостью. Например, это могут быть люди, у которых несколько квартир, или которые могут заняться вопросом непосредственной сдачи, но потом не хотят тратить свое время.

Доверяют ли квартиру в управление для сдачи посуточно

Собственник квартиры может самостоятельно принимать решение о том, как управляющий будет распоряжаться квартирой – все это указывается в договоре. Управляющий может оказывать услуги по сдаче квартиры как в долгосрочную, так и в посуточную аренду. Краткосрочная аренда при определенных условиях может быть более выгодной. Но нужно учитывать, что вознаграждение управляющего будет больше, чем при долгосрочной аренде. Это связано с тем, что ему придется больше времени тратить на оказание услуг, в частности:

• поиск арендатора;
• поселение и выселение жильцов;
• проверка качества оказания услуг клининговыми компаниями;
• решение текущих вопросов по износу имущества;
• решение спорных вопросов с клиентом, например, порча имущества.

Также стоит учитывать, что посуточная аренда не дает гарантии того, что квартиру постоянно кто-то будет снимать. Еще при посуточной аренде квартиросъемщики менее бережно относятся к имуществу. Это повышает риск его быстрого износа или причинения ущерба.

Преимущества и недостатки сдачи квартиры в аренду с помощью доверительного управления

Положительные моменты такие:

• не нужно тратить свое время на действия, связанные с поиском арендатора и заключение с ним договора;
• можно не заниматься вопросами клининга, замены изношенной техники, возмещения ущерба – управляющий может принимать решение по всем подобным вопросам;
• как правило, квартиры, которые находятся в доверительном управлении, сдаются быстрее. Многие арендаторы думают, что управляющий будет менее дотошным в вопросах износа имущества, его порчи, поэтому охотнее соглашаются снять квартиру, состояние которой будет проверять не сам владелец, а другой человек.

К недостаткам доверительного управления можно отнести такие моменты:

• за управление недвижимостью придется отдавать часть арендной платы. Чем больше услуг будет оказывать доверительный управляющий, тем большим будет вознаграждение;
• если собственник доверяет другому лицу искать арендатора и заключать с ним договор, он не будет знать человека, который живет в его квартире;
• если передать квартиру в управление недобросовестному лицу для сдачи в долгосрочную аренду, есть риск передачи квартиры в посуточную аренду;
• более высока вероятность быстрого износа мебели, техники, если управляющий недостаточно ответственно подходит к вопросу контроля за тем, как арендатор соблюдает условия договора.

Требования к квартире, передаваемой в доверительное управление

Особых требований к недвижимости, которую передают в доверительное управление для сдачи в аренду, нет. Главное условие — передавать объект должен владелец, который может подтвердить право собственности.

Сама квартира может быть в любом состоянии — с новым капитальным ремонтом или без него, с мебелью или без нее. По дополнительной договоренности с собственником управляющий может решить вопрос с ремонтом, приобретением необходимой мебели, вывозом ненужных вещей, хлама.

Порядок передачи квартиры в доверительное управление

Нужно сделать следующее:

1. Найти того, кто будет управлять недвижимостью. Это может быть физическое лицо или организация, например, отдельный риэлтор или агентство недвижимости. Поскольку передача квартиры в управление предполагает принятие управляющим важных решений в отношении недвижимости, лучше тщательно проверить репутацию риэлтора или агентства.
2. Обсудить все детали оказываемых услуг, которые будут включены в договор.
3. Договориться о стоимости услуг, оказываемых управляющим.
4. Открыть банковский счет, который будет использоваться для проведения взаиморасчетов с доверительным управляющим.
5. Собрать документы, необходимые для передачи квартиры в доверительное управление.
6. Составить доверенность на передачу квартиры в доверительное управление. В ней прописывается весь перечень действий, которые управляющий может осуществлять. Дополнительно предоставляется информация о том, что квартира предоставляется без права продажи и залога.
7. Составить договор и подписать его.
8. Составить и подписать акт передачи объекта.
9. Зарегистрировать договор в Росреестре.

Что пишут в договоре доверительного управления

Поскольку предметом договора является оказание услуг, то между управляющим и собственником недвижимости заключается договор оказания услуг. В нем указывают:

• данные и реквизиты документов, подтверждающих личность доверителя и доверительного управляющего;
• адрес и характеристику объекта, передаваемого в доверительное управление;
• данные о правоустанавливающих документах на недвижимость;
• факт того, что собственник передает недвижимость в доверительное управление;
• информацию о том, что управляющий может самостоятельно определять то, какой способ его действий будет самым лучшим с точки зрения интересов доверителя;
• срок действия договора, определяемый по согласованию сторон. По действующим правилам он не может быть больше 5 лет. После того, как пройдет 5 лет, по соглашению сторон договор может быть пролонгирован;
• состав объекта. При необходимости отмечается перечень имеющейся мебели, техники и степень их износа;
• права и обязанности доверительного управляющего. Сюда включают подробную информацию о том, что он может и что должен делать, указываются сроки перевода средств, предоставления отчетов, если они предусмотрены;
• указание момента, с которого возникают права и обязанности управляющего. Например, после подписания акта передачи имущества;
• права и обязанности доверителя;
• размер комиссии управляющего;
• условия, при наступлении которых действие заключенного договора прекращается;
• указание того, кто несет расходы, связанные с передачей недвижимости в доверительное управление;
• ответственность сторон. Сюда может включаться информация о размере пени за невыполнение доверительным управляющим обязательств в установленный договором срок;
• порядок разрешения споров;
• адреса и реквизиты сторон договора.

Обязательно ли регистрировать договор и как это делать

Собственник квартиры может передать квартиру в доверительное управление без регистрации договора. Но действующие законодательные нормы требуют регистрировать документ, на основании которого недвижимостью будет управлять не ее собственник, а другое лицо.

Ответственности за отсутствие регистрации ни одна из сторон не несет. Проблемы могут возникнуть в случае нарушения одной из сторон пунктов оформленного договора. Если одна из сторон обращается в суд, суд будет рассматривать все этапы взаимоотношений доверителя и доверительного управляющего с момента заключения договора. Если договор не будет зарегистрирован в Росреестре, его могут признать недействительным. В таком случае тяжело будет доказать нарушение прав и добиться получения компенсации или выполнения определенных действий от одной из сторон.

Для регистрации договора можно обратиться непосредственно в Росреестр или посетить МФЦ. Понадобятся такие документы:

• паспорт;
• договор, подписанный обеими сторонами;
• акт передачи объекта, подписанный сторонами;
• квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины.

Если собственник недвижимости состоит в браке, дополнительно потребуется согласие супруга или супруги. Такой документ нужно заверять у нотариуса.

Размер государственной пошлины за регистрацию договора в Росреестре для физических лиц составляет 2 тыс. рублей.

Как сдать квартиру в аренду – особенности поиска арендатора и распространенные ошибки арендодателей

Налогообложение апартаментов, чем оно отличается от налогообложения квартир. Налог на имущество при продаже и сдаче в аренду

Аренда с правом последующего выкупа — что это за схема

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Быть арендодателем непросто: нужно следить за квартирантами, разбираться с соседями, требовать регулярной оплаты. Все это можно перепоручить организации или человеку. РБК Недвижимость разбирается, что такое доверительное управление и как его использовать

• Что такое доверительное управление имуществом
• Плюсы ДУ
• Минусы ДУ
• Как передать квартиру
• Как заключить договор
• Риски ДУ

Что такое доверительное управление имуществом

Доверительное управление — это когда собственник имущества передает организации или частному лицу право распоряжаться им так, чтобы оно приносило прибыль. Такие услуги популярны в сфере управления недвижимостью и ценным бумагами. Но на деле передать распорядителю можно любое имущество — права на что-то или предприятия и доли в них.

В отношении недвижимости это значит, что распорядитель размещает объявления и находит арендаторов на жилье, собирает арендную плату, оплачивает коммунальные услуги, клининг, занимается возникающими проблемами, связанными с износом жилья, вселением и выселением жильцов. Следует различать посреднические услуги риелторов и агентств недвижимости по поиску арендаторов. Доверительное управление отличается тем, что услуги предоставляются собственнику на регулярной основе и длительное время. Цель оказания этих услуг — это заработать прибыль для собственника.

Владелец квартиры и управляющий заключают договор, который определяет перечень услуг, срок их оказания и вознаграждение. За свои услуги менеджер берет комиссию с дохода, таким образом он заинтересован в высокой прибыли не меньше владельца жилья.

Отношения по доверительному управлению регулирует гл. 53 Гражданского кодекса РФ [1]. Закон допускает передавать доверительному управляющему не только квартиры или акции, но и предприятия и права распоряжения чем-то. Ограничения касаются лишь имущества, находящегося в хозяйственном ведении, то есть государственных и муниципальных унитарных предприятий.

Важно! Доверительное управление не означает передачу прав собственника на имущество. Продавать, дарить или осуществлять иные действия, не предусмотренные договором, распорядитель не может.

Плюсы доверительного управления имуществом

• Экономия времени. Собственнику не приходится заниматься поиском жильцов, показывать квартиры, заключать договор, заботиться об оплате коммунальных услуг.
• Возникающие проблемы решает менеджер. Если соседи зальют жильцов сверху, они будут звонить именно ему, а не собственнику.
• Не нужно тратиться на юридические услуги. Все договоры с жильцами заключает менеджер.
• Износ помещения может быть не вашей заботой. Управляющий принимает квартиру от жильцов и принимает решение о ее обновлении, ремонте и цене на ее аренду. Клининг после жильцов тоже может входить в комплекс услуг.

Минусы доверительного управления

• На оплату работы управляющего уйдет примерно 10% стоимости аренды.
• Оплата налогов в таком случае обязательна. Более того, налогом будет облагаться целиком весь доход без учета комиссии.
• В случае доверительного управления собственник может не знать, кто живет в квартире и как она используется.
• Менеджер заинтересован извлечь максимум выгоды, поэтому высок риск посуточной субаренды.
• Высокий неконтролируемый износ жилья, если управляющий сдает его под хостелы или в посуточную аренду.

Как передать квартиру в доверительное управление

Если вы решили доверить свое имущество другим лицам, например, чтобы сдавать одну или несколько квартир, необходимо сделать следующее:

1. Найти доверительного управляющего. Это может быть как компания, так и индивидуальный предприниматель. Важное уточнение: доверительным управлением не может заниматься выгодоприобретатель, то есть человек, который в итоге получит доход. Соответственно, наследник имущества не может выполнять эту роль [2]. Чаще всего именно для сдачи квартиры договор заключается с агентством недвижимости или частным риелтором. Лучше обращаться в специализированные компании с хорошей репутацией, так ниже риск встретить мошенников.
2. Необходимо сразу обговорить все детали, которые будут включены в договор: объем выполняемых услуг, срок действия, полномочия менеджера, минимальная или максимальная доходность, размер комиссии.
3. Для расчетов с управляющим нужно открыть банковский счет.
4. Сбор документов для передачи имущества в управление. Для заключения договора вам потребуется свидетельство, подтверждающее ваше право собственности, доверенность на менеджера.
5. Составить и подписать договор с двух сторон.
6. Подписать акт приема-передачи жилья.
7. Зарегистрировать договор в Росреестре. Это упростит разбирательства и дополнительно зафиксирует все обязательства сторон.

Как заключить договор доверительного управления

Важно правильно составить договор и включить в него все детали и потенциальные сложности, которые могут возникнуть в процессе управления имуществом. Предметом договора является не сам объект недвижимости, а именно услуги. Соответственно, договор доверительного управления — это договор об оказании услуг.

В документе должны быть указаны:

• состав объекта имущества. Вы можете отметить наличие мебели и ее состояние, допустимый износ;
• выгодоприобретатель. Ваши Ф. И. О. или наименование компании, от чьего лица будет действовать управляющий;
• размер комиссии или другая форма вознаграждения за оказание услуг (чаще всего 10% годового дохода); 
• услуги, которыми ограничивается доверительное управление. Сюда можно включить клининг или охрану, оплату коммунальных платежей;
• срок действия договора. Закон предусматривает, что договор должен действовать не более пяти лет, но в случае согласия сторон он может быть пролонгирован [3].

Образец договора

К договору может прилагаться дополнительное соглашение, в котором прописываются все детали сделки.

После заключения договора стоит зарегистрировать его официально в Росреестре. Это гарантирует, что в случае проблем суд признает договор и будет рассматривать его как официальный документ.

Процесс регистрации довольно прост. Вам потребуются:

• паспорт выгодоприобретателя;
• договор;
• акт передачи объекта;
• квитанция об оплате государственной пошлины;
• согласие супруга, если собственник недвижимости состоит в браке. Документ должен быть заверен у нотариуса.

Пакет документов можно подать через МФЦ или непосредственно в Росреестр.

Действие договора может быть прекращено досрочно по нескольким причинам. В первую очередь, из-за невозможности исполнения договора одной из сторон, например в случае банкротства, признания недееспособным или смерти. Односторонний отказ от исполнения договора тоже может стать причиной его расторжения. Веским поводом для разрыва договора может стать банкротство предпринимателя, являющегося учредителем управления.

Риски доверительного управления

При всем удобстве передачи забот по сдаче в аренду жилья определенные риски при этом тоже есть.

Наиболее распространенные проблемы, возникающие при такой форме отношений, — когда управляющий для извлечения максимальной выгоды сдает квартиру посуточно или организует хостел. Такой подход не только влияет на высокий износ жилья — мебель и ремонт довольно быстро приходят в негодность, стоимость жилья на рынке аренды падает. Возникшие проблемы арендаторов с соседями и полицией могут быть уже переадресованы собственнику.

Чаще всего владельцы жилья ожидают видеть арендаторов с определенным достатком, которые будут жить долго и поддерживать сохранность жилья. Поэтому важно вносить в договор и состояние жилья и мебели, а также вероятность их износа. Возможно включить пункт о страховке.

Связанная с этим неприятность — сокрытие всей прибыли, которую получает управляющий в результате обращения с вашим имуществом. Пример: вы ожидаете, что вашу квартиру сдают семье за 30 тыс. руб. в месяц, а вместо этого риелтор сдает ее посуточно, получая в месяц до 50 тыс. руб., оставляя себе и комиссию за услуги, и сокрытую разницу.

Еще один риск — передав свое жилье менеджеру, вы столкнетесь с отсутствием его заинтересованности в прибыли. В таком случае ваше жилье будет простаивать, вы потеряете возможную прибыль. Чтобы этого не происходило, в договор стоит включить минимальный размер дохода, который обязуется обеспечить для вас управляющий.

Инвестирование в недвижимость с последующей сдачей в аренду очень популярно в России и СНГ. Тем более – в Санкт-Петербурге, куда съезжаются гости со всей страны. Покупка студий или мини апарт-отелей действительно выгодна. Многие собственники заключают договора с управляющими компаниями, а сами получают постоянный доход. Это удобно и сулит ряд выгод.

Как работают управляющие компании (УК), что учесть при выборе и другие детали вы узнаете из этой небольшой статьи.

Критерии выбора

Предположим, вы начали знакомство с одной УК. Сравните их предложение с другими, ведь впереди длительное партнерство и к выбору стоит отнестись очень ответственно. Отметьте себе несколько компаний и проведите со всеми первичные переговоры. Причем не ограничивайтесь одной встречей.

Учтите, отданные в управление помещения не так просто забрать обратно. Особенно если УК будет против. На этом рынке важна репутация и ее никто не хочет терять. Поэтому все детали работы обсуждайте в договоре. Так сказать — «на берегу».

1. Имя и опыт. Прежде всего, компания должна проработать в регионе, где находится объект под аренду — не менее 3 лет. Этого достаточно, чтобы создать себе имя и получить хороший опыт работы.
2. Результаты. Средняя доходность объектов, которыми управляет компания должна быть выше, чем у конкурентов. Только не соглашайтесь ради небольшого процента или суммы будущей прибыли на рисковые условия или неудобные условия.
3. Доверие. Важна открытость. Если собираетесь инвестировать в объект, нужно изучить его и провести осмотр. Для этого есть инвест-туры. А если вдруг УК что-то не договаривает или неконкретна в деталях — вам точно не по пути.
4. Персональные условия. УК может предложить покупку апарт-отеля с уже утвержденной процентной ставкой ежемесячных отчислений инвестору. Есть сделки, в которых даже прописывают страховые выплаты. Это так называемые — гарантированные суммы, которые получает инвестор в любом случае, то есть если даже недвижимость еще не сдана в аренду.
5. Порядочность. По сути, инвестор в РФ не так хорошо защищен юридически, по сравнению с ЕС и США. Конечно, и у нас предусмотрена ответственность, но на практике законодательство России работает слабо. Изучайте, с кем собираетесь иметь дело, чтобы избежать любых накладок.

Что еще нужно знать при выборе УК

1. Отчеты по результатам. Нужно все проверять и вникать в детали отчетов. Особенно важны цифры по доходам и заполняемости.
2. Условия работы. Они прописываются в договоре, который вы заключаете, и могут меняться при обсуждении условий. Разумеется, все нужно согласовать перед тем, как подписывать соглашение.
3. Мнение других. Познакомьтесь с клиентами этой компании и узнайте их мнение. Также можно верить отзывам о работе УК на независимых специализированных форумах. Ко всему нужно относиться критически и всячески проверять.
4. Ситуация на рынке. Как минимум, нужно понимать, сколько стоит недвижимость и немного разбираться в ставках посуточной или долгосрочной аренды. Динамика этих показателей за последние 5 лет даст понять, на какую сумму вложиться и стоит ли это делать сейчас. Дело в том, что такие инвестиции почти никогда не бывают краткосрочными. Это игра в долгую.
5. Бренд УК. Все бренды неповторимы и каждый уникален по-своему.

Когда вы передадите свое помещение в управление, начинает меняться его репутация, имидж и стиль работы под стандарты и концепцию бренда УК. Например, если помещение 5 лет использует дешевый хостел, у него создается определенный имидж и дорогой апарт может уже отказаться его арендовать.

Этапы работы

Важно иметь представление о работе УК изнутри. Она всегда стремится иметь больше объектов в управлении. Основной штат сотрудников уже обслуживает объекты: отлажены менеджмент, поставка расходных материалов, уборка, стирка, проверка технического состояния, ремонт, устранение неполадок и пр.

Как начинается сотрудничество? Рассмотрим 5 этапов.

1. Заключение договора. В первую очередь заключается агентский договор. В нем прописываются все взаимоотношения инвестора и УК: указываются сроки, суммы, гарантии и требования.

2. Поиск жильцов или арендаторов. Апартаменты добавляются в базу УК, размещаются на сайте компании, добавляются фотографии, описание.

   Напомним, если столкнетесь с вопросом самостоятельного поиска жильцов, рискуете потратить 2-3 недели полноценной нормальной жизни. А если решите сдавать помещение посуточно, это станет для вас полноценной работой. Она не предусматривает выходных и не заканчивается в 6 вечера.

3. Докрутка. Устраняются все неполадки. Объект приводится в презентабельный вид перед заселением первых арендаторов.
4. Контроль жильцов. Как минимум это оплата или плановая личная проверка состояния помещения.
5. Защита имущества. Речь о безопасности и сохранности объекта. Обычные меры: договор страхования имущества, пожарная сигнализация, камеры видеонаблюдения в общих зонах, консьерж-сервис и охрана.

Важно, чтобы управляющая компания хорошо зарекомендовала себя в той локации, где находится ваша недвижимость. Это говорит о ее экспертности, ведь репутация дается с большим трудом.

Спектр вопросов решаемых УК: анализ рынка, рекламные кампании, продвижение объекта, поиск арендаторов (заключение договора), контроль за состоянием недвижимости.

Также УК решает финансовые вопросы, платит коммунальные платежи и налоги, представляет интересы собственника во всех службах, дает отчетность по результатам управления не реже одного раза в месяц. Ее сотрудники отвечают за организацию уборки помещений и ремонтных работ, проверяют оборудование с помощью технических специалистов, устраняют всевозможные неполадки.

И конечно же, УК переводит часть прибыли собственнику согласно договору, оставляя себе процент за управление. Перед тем как выбрать УК, изучите реальное отзывы собственников недвижимости. Это даст возможность понять, честна ли в своих заявлениях компания, которую вы выбрали. Чем больше положительных отзывов о реальной работе и реальных прибылях — тем больше шансов начать плодотворное сотрудничество.

Отзыв клиента управляющей компании Sokroma

«Я купил апарт-отель, которым управляет Сокрома.

По их отчетам прибыль инвестора за год до покупки отеля мною составляла 2,5 миллиона рублей. В первые 6 месяцев, я получил от управляющей компании Сокрома — 1,5 миллиона рублей. Мои финансовые планы успешно выполняются.

Пандемия даже способствует тому, что люди больше путешествуют внутри страны и это положительно сказывается на моем бизнесе. После передачи апарт-отеля в управление Сокрома мой объект был застрахован с учетом моих пожеланий. Камеры наблюдения у них уже были установлены перед входом в апарт-отель и в холле.

Отчеты присылают вовремя и мою долю прибыли, с завидной пунктуальностью, перечисляют мне на карту каждый первый вторник месяца».

Разбираемся, выгодно ли сдавать квартиру посуточно, как выбирать квартиру под сдачу и какие есть подводные камни у этой деятельности.

Что выгоднее: краткосрочная или долгосрочная аренда

Сдача квартиры в аренду приносит доход, который позволяет не только погасить затраты на обслуживание жилья, но и заработать. Аренда может быть долгосрочной и краткосрочной. В первом случае все понятно: вы находите арендаторов, заключаете договор, ежемесячно получаете арендную плату и периодически проверяете состояние квартиры. Последнее, впрочем, необязательно: существует страховой депозит, за счет которого можно покрыть убытки, если они будут.

С посуточной арендой сложнее: во-первых, искать жильцов необходимо почти ежедневно, как и следить за состоянием недвижимости. Это может занимать достаточно много времени, совмещать такую деятельность с полным рабочим днем непросто. В то же время доход от посуточной сдачи квартиры может заменить доход от работы в найме.

К примеру, по данным сервиса «Найди дом», месячная аренда однокомнатной квартиры в Москве обходится в среднем в 41 тысячу рублей, а посуточная — примерно в 2,5 тысячи. То есть при загрузке квартиры более 16 дней в месяц краткосрочная сдача окажется выгоднее. В больших городах квартиры простаивают редко, особенно если находятся в хорошем месте и в приличном состоянии.

Несмотря на то, что посуточная аренда может быть выгоднее, не все готовы на такой бизнес, говорит управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Мария Жукова. «Собственники, которые предпочитают долгосрочную аренду, почти никогда не соглашаются на короткие сроки. И наоборот, те, кто сдает квартиру посуточно, редко сдают квартиры даже на 1–2 месяца. Это совершенно разные потоки, которые не хотят пересекаться», — отмечает она.

Сколько можно заработать на посуточной аренде

На первый взгляд, бизнес на сдаче жилья в аренду может показаться менее выгодным, нежели вложения в инвестиции или другие финансовые инструменты, особенно если квартиру под сдачу придется сначала купить за свои деньги. По подсчетам аналитиков ЦИАН, в среднем в Москве квартира приносит 5,5% годовых со сроком окупаемости в 18 лет. Однако здесь не берется в расчет стоимость самого актива, а ведь квартиры стабильно дорожают, особенно в крупных городах.

Еще выгоднее сдача апартаментов — специально приспособленных для этого помещений, которые стоят дешевле обычного жилья, но приносят не меньшую прибыль.

«Краткосрочная аренда без простоя с точки зрения дохода для собственника более выгодна, чем долгосрочная аренда (не менее 1 месяца). Для квартир бизнес-класса разница в доходе может отличаться в 2–3 раза. Если квартира с помесячной арендой ставкой приносит собственнику 50 тысяч рублей в месяц, то посуточно она может приносить до 150 тысяч рублей», — подтверждает Жукова.

По данным агентства IRN, за 20 лет квартиры в Москве подорожали в 10 раз — если в 2000-х годах квадратный метр обходился в 25–30 тысяч рублей, то сейчас он стоит около 250 тысяч и более. Но для покупки надо иметь сразу всю сумму, и быстро изъять ее не получится, поскольку продажа квартиры даже с дисконтом занимает время.

Купить квартиру для сдачи в аренду с помощью ипотеки

Если у вас нет квартиры, но вы хотите заняться бизнесом с посуточной сдачей квартиры, недвижимость можно купить с помощью ипотечного кредита и покрыть платежи за счет аренды.

Начальная стоимость квартир в Москве варьируется в диапазоне 6–10 млн рублей. Далее закладываем стоимость ремонта (от 500 тысяч рублей) или берем с готовой отделкой, закупаем минимально необходимую мебель (около 100–300 тысяч рублей) и сдаем за 2,5–5 тысяч рублей в сутки. Даже с 50% загрузкой доход составит около 30–60 тысяч рублей в месяц после вычета коммунальных платежей и трат на расходные материалы.

Если у вас есть около 2 млн рублей на первоначальный взнос, ваш ежемесячный платеж за «однушку» составит примерно 35–45 тысяч рублей, что как раз покрывается посуточной арендой. Вы все равно остаетесь в плюсе, ведь в итоге жилье оказывается у вас в собственности. Правда, банк может прописать в условиях договора ипотеки запрет на сдачу жилья в аренду. При проверке и обнаружении нарушения он вправе потребовать от вас досрочно погасить кредит. Однако если ипотечные платежи поступают регулярно, банк вряд будет вас беспокоить.

Воспользоваться чужой квартирой на правах субаренды

Есть и другой способ. Если своего жилья нет и брать ипотеку не хочется, сдавать в аренду можно чужую недвижимость. Для этого придется самому снять квартиру на длительный срок и заключить с хозяином договор, в котором прописать возможность посуточной сдачи. Лучше использовать эту схему добросовестно, то есть заранее предупредить собственника и обозначить в договоре право на субаренду. Иначе в соответствии со ст. 615 ГК РФ владельцы квартиры вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.

Вашим доходом станет разница в цене между долгосрочной и посуточной арендой за вычетом трат на рекламу, уборку, расходники в квартиру и т. п. Как правило, хосту (тому, кто организует посуточную сдачу на правах субаренды) достается от 5 до 20% прибыли, но по договоренности с хозяином можно прописать точную сумму или проценты в договоре.

Какую квартиру выбрать для краткосрочной сдачи в аренду

Чтобы максимизировать прибыль от бизнеса на посуточной сдаче квартир, важно правильно выбрать объект.

Есть несколько параметров, на которые надо обратить внимание:

• Расположение квартиры. Локация принципиально важна для посуточной сдачи жилья. Располагаться объект должен близко к центрам притяжения — культурным и деловым объектам, достопримечательностям. Если же ваша квартира находится в спальном районе, обратите внимание на транспортную доступность — чем проще добраться до квартиры на общественном транспорте, тем легче будет ее сдать посуточно.
• Размер квартиры. Считается, что лучше всего для краткосрочной аренды подходят однокомнатные квартиры или студии. Это действительно так: туристы и командированные часто ездят поодиночке или парами, редко бывают дома, поэтому не хотят переплачивать за лишние метры. Кроме того, в маленьких квартирах вряд ли будут устраивать вечеринки, а это значит меньше проблем с соседями. Но и двух-трехкомнатные квартиры могут быть востребованы, к примеру, в курортных регионах: отдыхающие часто приезжают семьями и, не желая брать два номера в отеле, арендуют большую квартиру. Таких квартир на рынке меньше, а значит можно устанавливать цену без оглядки на конкурентов.
• Наличие ремонта. Нужно позаботиться о привлекательности внешнего вида квартиры. В отпуске или командировке человеку важен максимальный комфорт. Гость принимает решение об аренде за секунды, посмотрев несколько фотографий. В квартире должны быть минимально необходимые вещи: мебель, кухонный гарнитур, телевизор, холодильник и другая бытовая техника. Такие дополнения, как посуда, салфетки и шампунь, увеличат шансы на посуточную сдачу. Хорошим тоном считается, когда на кухне есть сахар, соль, снеки, необходимые бытовые средства.

#}

Ставка: от 5.5%

Платеж: 9 059 ₽

#}

Как платить налоги за сдачу недвижимости в аренду

Перед тем как сдать квартиру, выберите один из вариантов, как вы будете платить налоги за поступающие доходы:

• Оформить ИП. В этом статусе можно платить налоги по упрощенной схеме — 6% выручки, или по патентной, что предполагает единый платеж за определенный срок. Стоимость патента зависит от региона, уточнить его размер можно в налоговой инспекции. ИП обязательно должны платить взносы в Пенсионный фонд и фонд ОМС. Они фиксированные, и в 2022 году составляют 43 211 рублей. Кроме того, ежегодно в Пенсионный фонд нужно дополнительно перечислять 1% от суммы заработка более 300 тысяч рублей.
• Получить статус самозанятого. Это делается онлайн, через приложение «Мой налог». Если вы сдаете физлицам, то платите 4% от выручки, юрлицам — 6%. При этом нет никаких обязательных страховых взносов.

Важно! Тем, кто сдает квартиру нелегально, грозит штраф. Придется заплатить: 13% неучтенного подоходного налога за три последние года, причем конкретную сумму установит суд, 5% за отсутствие декларации, 40% неучтенного дохода за сокрытие налогов и 500–200 рублей за факт незаконной предпринимательской деятельности.

Также позаботьтесь о страховке квартиры — это покроет убытки, если они все же случатся. После обращения в страховую компанию на объект приедет оценщик, который посчитает стоимость страхового покрытия и премию.

Сдача квартир посуточно: плюсы и минусы

«Посуточные квартиры (квартиры выходного дня) — это фактически гостиница, в которую человек приезжает с одним чемоданом. Там должен быть набор посуды, набор постельного белья, минимальный набор мелкой бытовой техники: чайник, микроволновка. Постоянно меняющийся состав жильцов влечет больше трудозатрат на клининг — приведение квартиры в порядок, смену постельного белья», — говорит Мария Жукова из «Миэль».

Вместо заключения: советы тем, кто собирается сдавать квартиру в аренду

Квартиры посуточно как бизнес могут принести неплохой доход, но сам процесс потребует от вас сил, времени и личного участия. Либо придется нанять персонал в помощь, которому нужно будет платить деньги.

«Крайне редко посуточной арендой занимаются сами собственники. Это либо собственник — юридическое лицо, которое когда-то купило несколько квартир и занимается «гостиничным бизнесом». Либо это квартиры, которые по доверительному управлению берет компания. Собственник может жить где-то далеко, даже за границей, а агентство или доверительный управляющий, беря все расходы и сложности на себя, гарантирует ему фиксированный доход», — говорит Жукова.

Если вы все же решили заняться посуточной сдачей жилья, то:

• решите, будете ли вы сдавать свою или чужую квартиру по договору субаренды;
• оцените локацию, размер квартиры и ремонт в ней;
• оформите все необходимые документы, чтобы заниматься бизнесом легально;
• оцените рыночную ситуацию и посчитайте свои вероятные доходы и расходы.

С помощью сервиса Банки.ру вы можете подобрать оптимальные условия по кредиту или ипотеке, найти подходящий вклад или накопительный счет, а также изучить тему инвестиций и выбрать брокера.

Еще по теме: