Сколько платят в коттеджных поселках управляющей компании

Конституционный суд решил, как надо управлять инфраструктурой коттеджных поселков и какую брать плату. Суд предписал принять закон, закрепляющий ряд правил. Размер платежей может уменьшиться

Конституционный суд РФ (КС) вынес постановление № 55-П по жалобе Татьяны Малковой — собственницы дома и двух земельных участков в коттеджном поселке. Заявительница, купив участки и дом, столкнулась с типичной проблемой: инфраструктурой поселка управляла компания, аффилированная с застройщиком, которая выставляла большие счета за свои услуги, включая открытие шлагбаума для доступа к коттеджу, несмотря на отказ собственника заключить с этой компанией договор. Эта управляющая компания назначена общим собранием собственников земельных участков, проведенное задолго до покупки недвижимости заявительницей. Ни о каком новом собрании, переизбрании управляющей компании, ревизии объема и стоимости услуг речь не шла. Суд встал на сторону управляющей компании и взыскал с Татьяны Малковой задолженность за почти четыре года, сославшись на Жилищный кодекс и обязанность собственников домов нести расходы по содержанию общего имущества. Гражданка оспорила нормы этого кодекса в КС.

В применении Жилищного кодекса КС увидел проблему: суды при взыскании платежей приравняли коттеджи к квартирам в многоквартирных домах, тогда как статус у этих объектов разный. КС в более раннем постановлении от 10 ноября 2016 года № 23-П, принятом в связи со спором в подмосковной Барвихе, установил, что инфраструктура многоквартирных домов и коттеджей имеет различия, из-за которых собственников квартир закон признает сособственниками имущества общего пользования, а владельцев коттеджей — нет. Соответственно, многоквартирным домом управляют жильцы, являющиеся долевыми собственниками общего имущества дома, а коттеджным поселком может управлять собственник его инфраструктуры и земли, на которой расположены объекты общего пользования (застройщик либо аффилированная с ним компания).

Позицию, высказанную в 2016 году, КС сейчас принципиально не изменил: суд исходит из того, что коттеджные поселки обычно возводятся на участках, обособленных от населенных пунктов и находящихся в частной собственности застройщика, а потому оснований для передачи общего имущества в общую долевую собственность покупателей коттеджей нет. Аналогию с покупателями квартир в многоквартирных домах КС счел невозможной, в очередной раз развеяв мечты владельцев загородной недвижимости.

До внесения изменений в законодательство КС предписал судам, рассматривающим требования о взыскании долгов, изучать объем и обоснованность оказанных услуг, разумность тарифов, а также наличие у собственника коттеджа фактической возможности участвовать в общих собраниях, принимающих решения.

О необходимости законодательного регулирования собственники коттеджей говорили давно. Законопроекты появлялись, однако даже после «барвихинского дела» 2016 года ничего принято не было. Сейчас, после жесткого предписания КС, компромиссное решение должно быть найдено.

Ольга Плешанова
руководитель аналитической службы юридической фирмы «Инфралекс»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

Источник фото: https://www.pexels.com/

Сразу скажем: радоваться рано, но мы получили от Верховного Суда РФ чёткий круг вопросов, который следует изучать суду и оценить в делах о взыскании долгов с жителей коттеджных посёлков. Коллеги, нужно готовиться доказывать всё…

В Московской области существует неплохо развитый (судя по отзывам) коттеджный посёлок, которым управляет ООО «ПЖК Николино». И вот в один прекрасный день указанное общество обратилось в суд с иском к одному из жителей посёлка. Хотели получить неосновательное обогащение за почти два года.

В обоснование исковых требований истец указал, что пос. Николино (Таганьково-7) является поселком закрытого типа, представляющим собой жилой комплекс, единая территория застройки, включающая земельные участки в установленных границах и расположенные на них жилые дома, принадлежащие физическим и юридическим лицам. Территория поселка огорожена, установлены КПП.

(Александр из-под Москвы, знакомая обстановка, да?)

Ответчику принадлежит земельный участок и жилой дом в посёлке. Истец выполняет работы и оказывает услуги, связанные с обеспечением благоприятных и безопасных условий проживания граждан в поселке, надлежащим содержанием имущества общего пользования, а именно: организацией ограниченного доступа на территорию поселка, организацией централизованного сбора и вывоза мусора, обеспечение содержания и уборки мест общего пользования, включая дороги общего пользования, пешеходные дорожки, детские площадки и прочие зоны отдыха, организацией благоустройства и озеленения территории общего пользования, организацией видеонаблюдения и освещения общественных зон и территорий, а также прочие услуги и несет соответствующие расходы.

Между истцом и ответчиком в 2009 году был заключен договор на предоставление услуг и техническое обслуживание, согласно которому ответчик обязался ежемесячно оплачивать услуги истца.

Ответчик свои обязательства должным образом не исполнял, истец был вынужден неоднократно обращаться в суд с иском о взыскании задолженности.

Весной 2017 года ответчик в одностороннем порядке расторг договор, а новый не заключал.

(Александр из-под Москвы, и ведь это тоже как под копирку, да?)

В обоснование размера неосновательного обогащения истец указал, что стоимость содержания поселка на следующий год рассчитывается исходя из затрат, которые организация понесла в текущем году в соответствии с заключенными договорами и с учетом инфляции.

Получив исковое заявление, житель посёлка не растерялся и подал встречный иск о взыскании излишне уплаченных денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере и государственной пошлины.

В обоснование встречного иска житель указал, что у ООО «ПЖК Николино» не имеется имущества общего пользования. Объекты инфраструктуры, водопроводные сети, скважины, распределительные газопроводы, канализация, очистные сооружения, сети энергоснабжения, дороги, беседки, сооружения, дома охраны, административные здания, все земельные участки расположенные внутри поселка и не принадлежащие собственникам частных домовладений, оформлены в собственность ЗАО «Агроимпэкс» и переданы им в аренду ООО «ПЖК Николино».

Собственник несет бремя содержания имущества, следовательно, ответчик не может нести расходы на их содержание, так как имущество ему не принадлежит. Собрание собственников по вопросу управления поселком не проводилось, тарифы не устанавливались, договорные отношения между истцом и ответчиком отсутствуют.

Житель вспомнил, что он — Потребитель, а стало быть имеет право получать в необходимых объемах коммунальные услуги надлежащего качества, а потому считает необходимым для себя только некоторые услуги: охрана поселка, содержание, уборка и обслуживание дорог, вывоз бытового мусора.

Остальными услугами житель якобы не пользуется, а газоснабжение, электроснабжение и водоснабжение оплачивает отдельно. Также приведены были некие расчёты, которые мы не приводим для краткости.

В итоге житель указал, что ранее по ошибочному его поручению третье лицо перечислило ООО «ПЖК Николино» средства в размере 126 502,57 руб., так вот житель считает необходимым уплатить из этих средств ООО «ПЖК Николино» 37 653,53 руб. с февраля 2017 по декабрь 2018 г., а оставшиеся излишне уплаченные средства подлежат взысканию с ООО «ПЖК Николино»…

Лихо закручено? Встрепенитесь, управленцы коттеджных посёлков! Сейчас будет action…

Суд первой инстанции первоначальный иск удовлетворил, а во встречном иске отказал. Мотивы?

Поскольку обществом услуги потребителю оказываются, а оплату этих услуг потребитель не осуществляет, иск подлежит удовлетворению, а доводы потребителя о том, что он готов оплачивать только те услуги в которых нуждается, судом признаны несостоятельными, поскольку такая позиция потребителя приведет к нарушению прав других собственников объектов в поселке. В довесок приведены положения статей 395 и 1102, 1107 ГК РФ.

Естественно, последовала апелляционная жалоба от ущемлённого потребителя!

Судебная коллегия Мосгорсуда её приняла к рассмотрению и оценила заявленные доводы так.

Первое; доводы апелляционной жалобы о том, что истцом не представлены доказательства существования поселка Николино (интересный довод на грани того, виден ли суслик в поле!), существования общего имущества жителей поселка и передачи общего имущества в управление истца, отсутствуют акты, позволяющие оказывать гражданам услуги по содержанию и обслуживанию не принадлежащего им имущества на бездоговорной основе, судебная коллегия нашла несостоятельными.

Факт предоставления обществом услуг по управлению, содержанию и эксплуатации поселка «Николино» подтвержден материалами дела, в частности представленными договорами аренды, договорами на вывоз ТБО, договорами поставки, договорами купли – продажи, договорами на обслуживание с использованием пластиковых карт, договорами об оказании охранных услуг, и др., актами об оказании услуг, платежными документами.

Второе; сыграло роль и наличие апелляционного определения Московского областного суда, которым оставлено без изменения решение Одинцовского городского суда Московской области о взыскании с потребителя в пользу ООО «ПМК Николино» задолженности (за предыдущий период).

Третье, на что указала коллегия, — отсутствие договора между собственником земельного участка и обществом не освобождает ответчика (потребителя) от внесения платы за предоставленные истцом услуги.

В итоге решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Но горечь потребителя была бы неполной без проигрыша в кассационной инстанции, куда и подана была его жалоба…

Коллегия Второго кассационного суда общей юрисдикции рассмотрела жалобу в январе 2020 года и не нашла оснований к отмене состоявшихся по делу судебных актов.

Какие же доводы заявлены были? Кроме тех, что уже приведены были выше, в жалобе было заявлено следующее:

Согласно статьи 3 Закона Московской области от 25.01.2019 г. № 2/2019-03 «Об объединении территорий поселений Одинцовского муниципального района и территории городского округа Звенигород», среди перечисленных населенных пунктов (городов, поселков, сел и деревень), входящих в состав Одинцовского городского округа, населенного пункта под названием «коттеджный поселок «Николино», не значится.

По мнению потребителя суды не применили к отношениям сторон, возникшим из договора оказания услуг ч. 1 ст. 731 ГК РФ и ст. 735 ГК РФ; не применили к отношениям сторон п. 1 ст. 703 ГК РФ о передаче результата работ заказчику, п. 1 ст. 720 ГК РФ о принятии выполненной работы (ее результата), ст. 732 ГК РФ о предоставлении заказчику информации о предлагаемой работе.

Суды не исследовали факты о том, что спорные отношения и оспариваемый договор, не являясь публичным, носил ничтожный характер, противоречащий ст. 426 ГК РФ, п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей, не применили к отношениям сторон указанные положения ст. 426 ГК РФ, п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей о том, что услуга ООО «ПЖК «Николино», за установление контрольно-пропускных пунктов и соблюдение контрольно-пропускного режима, без законных на то оснований, ограничивает право граждан Российской Федерации на свободу передвижения по территории деревни Таганьково ОГО МО и явно противоречит ст. 8 Закон РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации».

Также, по мнению потребителя, суды ошибочно применили к спорным правоотношениям практику защиты прав и обязанностей членов садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений, о взыскании денежных средств: пользование объектами инфраструктуры и имущества общего пользования СНТ.

По мнению кассатора к отношениям должен применяться Закон Московской области от 30.12.2014 г. № 191/2014-03 «О благоустройстве в Московской области», поэтому:

• суды применили закон, не подлежащий применению (ст. 1102,1107,1109 и ст. 395 ГК РФ);

• суды не применили к отношениям сторон ч. 1 ст. 5 Закона Московской области от 30.12.2014 г. № 191/2014-03, п.п. 5 и 6 Решения Совета депутатов городского поселения Одинцово Одинцовского муниципального района МО от 20.06.2017 г. № 1/46.

Суды проигнорировали требование о зачете денежной суммы в размере 126 507 руб. в счет суммы долга перед ООО «ПЖК «Николино».

Суды не установили количественные и качественные характеристики полученных услуг, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, факт оказания истцом услуг ответчику не доказан; расчет неосновательного обогащения (пропорционально площади земельного участка) не основан на законе; расходы ООО «ПЖК «Николино», понесенные на обслуживание бизнеса третьих лиц и включенные в расчет требований по иску, не являются неосновательным обогащением; несение ООО «ПЖК Николино» расходов на содержание и обслуживание находящихся в пользовании 13 бизнес-объектов (принадлежащий собственнику недвижимости и коммуникаций ЗАО «Агроимпекс» элитный банный комплекс, огромный детский комплекс, гаражный многоуровневый комплекс, ресторан «О,Шалей», большой спортивный комплекс, административное здание, магазин, ресторан-паб «Честер-Фери», летнее кафе и пляжный комплекс с бассейном, а также теннисные корты, автозаправочная станция с мойкой, фитнес-центр «Ривьера», здание комплекса ЗАО «ГринЛайн»), которыми пользуются не только местные жители, а приезжают отдыхать и развлекаться сотни граждан из соседних населенных пунктов, не порождает у потребителя обязанности по возмещению этих расходов, поскольку собственником этих объектов он не является.

ООО «ПЖК Николино» не является ресурсоснабжающей организацией, управляющей организацией в контексте положений ЖК РФ, следовательно, требования судебных актов основаны на недействительной сделке, заключенной лицом, не имевшим права публичного понуждения потребителя к принятию его услуг; требования судебных актов основаны на недействительной сделке оказания услуг, в нарушение установленного законом порядка заключения сделок публичными поставщиками услуг с собственниками домовладений; выводы судов о «коттеджном поселке» и «общем имуществе», которое обслуживает и содержит ООО «ПЖК Николино», противоречат материалам дела.

Не рассмотрев предмет и основания встречного иска и не обосновав свое решение по встречному иску, суды тем самым грубо нарушили конституционное право потребителя на судебную защиту.

(Александр из-под Москвы, всё это уже давно знакомо, да?)

Что решил суд?

Ну, как всегда, последовали всем знакомые формулы: доводы, изложенные к кассационной жалобе и дополнениях к ней, свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами, были проверены судами и признаны необоснованными, направлены на переоценку установленных по делу обстоятельств, что не входит в компетенцию кассационного суда общей юрисдикции; ревизия доказательственной стороны данного спора, заложенная в доводах жалобы, находится за пределами полномочий суда кассационной инстанции. Кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и определять, какое судебное постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

Далее кассация всё же чуть подробнее остановилась на материальном праве:

«Закон непосредственно не связывает факт приобретения права собственности на индивидуальный жилой дом с возникновением доли в праве собственности на имущество общего пользования, вместе с тем отсутствие в действующем законодательстве единого специального регулирования, посвященного правовому режиму имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов, не освобождает от участия в расходах на содержание имущества общего пользования, поскольку возникновение имущественных прав юридических лиц, не являющихся собственниками индивидуальных жилых домов, на объекты обслуживающей их инфраструктуры требует обеспечения справедливого баланса интересов указанных лиц, понесших расходы на создание, приобретение, реконструкцию и восстановление работоспособности соответствующих объектов, и интересов собственников индивидуальных жилых домов.

В силу ч. 3 ст. 11 ГПК РФ в случае отсутствия норм права, регулирующих спорное отношение, суд применяет нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона), а при отсутствии таких норм разрешает дело, исходя из общих начал и смысла законодательства (аналогия права).

Несмотря на то, что ООО «ПЖК Николино» по организационно-правовой форме не является садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединением граждан, однако, согласно целям деятельности, которые закреплены в Уставе данного юридического лица, предметом деятельности общества является: оказание сервисных, бытовых услуг населению и организациям, управление эксплуатацией жилого фонда, деятельность по предоставлению жилищно-коммунальных услуг, канализация и удаление отходов, санитарная обработка и аналогичные виды деятельности, удаление и обработка сточных вод, твердых отходов, чистка и уборка производственных и жилых помещений и оборудования, уборка территории и аналогичная деятельность, производство санитарно-технических работ, передача и распределение электроэнергии, деятельность по обеспечению работоспособности электрических сетей, производство пара и горячей воды (тепловой энергии) котельными, распределение пара и горячей воды (тепловой энергии), деятельность по обеспечению работоспособности котельных и тепловых сетей, сбор, очистка и распределение воды, ремонт дорог, ремонт коммуникаций, организация снабжения горячей водой, производство, закупка, реализация, эксплуатация и ремонт промышленной, бытовой, транспортной и строительной техники и сантехнического оборудования, деятельность по приему, обработке, перевозке и доставке почтовых отправлений, организация и осуществление строительных и подрядных работ в области инженерных систем, осуществление научно-исследовательских, лабораторных работ, конструкторских и технологических разработок, услуги в области кабельного телевидения, связи и применения компьютерных мультимедиа технологий, ремонт радио и телеаппаратуры и прочей аудиовидеоаппаратуры, ремонт прочих бытовых электрических изделий, деятельность по организации отдыха и развлечений, маркетинговые услуги, совершение лизинговых сделок и осуществление других видов деятельности, не запрещенных и не противоречащих действующему законодательству.

Таким образом, ООО «ПЖК Николино» выполняет в отношении имущества общего пользования, жилых и нежилых объектов, и проживающих на территории коттеджного поселка граждан те же задачи, что выполняло бы юридическое лицо, созданное в форме садоводческого и дачного некоммерческого объединения, поэтому правоотношения сторон производны от целей и деятельности, прав и обязанностей, вытекающих из факта пользования имуществом общего пользования и объектами инфраструктуры.

В силу ст. 153 ЖК РФ, ст. 8 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» собственники земельных участков и жилых домов, расположенных на территории коттеджного поселка, пользующиеся услугами по охране, обслуживанию общей территории, уборке дорог, газонов и тротуаров, вывозу мусора, а также инженерными сетями и коммуникациями, должны оплачивать предоставленные услуги и неразрывно связанные с ними расходы.

Таким образом, при проверке материалов дела и доводов кассационной жалобы судебной коллегией кассационного суда не установлено нарушение или неправильное применение норм процессуального права, которое привело или могло привести к принятию неправильных судебных постановлений, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела.».

И это не конец. Дело было по жалобе потребителя рассмотрено в коллегии Верховного Суда РФ! Три недели назад (в начале октября 2020 года) все состоявшиеся по делу судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Интересно, что сказал ВС РФ?

Коллегия указала, что в соответствии с подпунктом 4 статьи 1109 ГК РФ не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

Таким образом, для взыскания неосновательного обогащения необходимо установить факт приобретения ответчиком имущества за счет истца либо факт сбережения ответчиком имущества за счет истца, в частности сбережения денежных средств, которые ответчик должен был бы уплатить в силу какой-либо обязанности. Данные обстоятельства подлежали определению в качестве имеющих значение для правильного разрешения настоящего спора, что в нарушение приведенных выше норм права судами выполнено не было.

Возражая против удовлетворения иска общества, потребитель ссылался на произвольное, без какого-либо экономического обоснования, установление ООО «ПЖК Николино» стоимости оказанных услуг, а также на оказание данных услуг в отсутствие какого-либо обязательства со стороны ООО «ПЖК Николино».

Коттеджный посёлок «Николино» не является садоводческим, огородническим, дачным объединением граждан, объединением собственников недвижимости, каким-либо иным гражданско-правовым сообществом, объединенным одной территорией.

В деле не имеется сведений о том, что кассатор является членом такого сообщества и на него распространяют действия какие-либо индивидуальные или коллективные соглашения относительно пользования инфраструктурой и землями, принадлежащими на праве собственности ЗАО «Агроимпэкс».

Вместе с тем судами установлено, что объекты инфраструктуры названного поселка и земельные участки под ними принадлежат на праве собственности ЗАО «Агроимпэкс» и переданы в аренду ООО «ПЖК Николино».

В силу статьи 210 ГК РФ бремя содержания указанных объектов несет собственник, на что ссылался в процессе рассмотрения спора потребитель, однако в нарушение положений статьи 198 ГПК РФ указанный довод правовой оценки судов не получил.

Организационно-правовая форма истца, а также разрешенное использование земельных участков свидетельствуют о том, что отношения сторон не подпадали под предмет регулирования Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ, поскольку он регулировал отношения, возникающие в связи с ведением гражданами садоводства, огородничества и дачного хозяйства, и устанавливал правовое положение садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений, в то время как стороны настоящего спора деятельность, связанную с ведением садоводства, огородничества и дачного хозяйства, не осуществляли.

Иные нормативные правовые акты, которые в отсутствие соответствующего договора между сторонами спора возлагали бы на ООО «ПЖК Николино» обязанность по оказанию собственникам земельных участков и домовладений в поселке «Николино» услуг по содержанию и обслуживанию объектов инфраструктуры, а на последних обязанность по их оплате, в обжалуемых судебных постановлениях не приводятся.

Удовлетворяя требования ООО «ПЖК Николино» о взыскании в полном размере понесенных затрат по содержанию имущества и объектов инфраструктуры, суды сослались на нарушения прав других собственников, проживающих в коттеджном поселке, в том случае, если кто-либо будет освобожден от несения этих расходов или размер этих расходов будет уменьшен.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 10 ноября 2016 г. № 23-П указал на отсутствие в действующем законодательстве единого специального регулирования, посвященного правовому режиму имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов, обусловленное тем, что обслуживающая индивидуальные жилые дома инфраструктура в силу своей пространственной обособленности обладает отличными от общего имущества в многоквартирном доме характеристиками.

Возникновение имущественных прав юридических и физических лиц, в том числе не являющихся собственниками таких жилых домов, на отдельные объекты обслуживающей их инфраструктуры требует обеспечения справедливого баланса интересов указанных лиц, понесших расходы на создание, приобретение, реконструкцию и восстановление работоспособности соответствующих объектов, и интересов собственников индивидуальных жилых домов.

Исходя из изложенного в силу статьи 56 ГПК РФ в целях соблюдения баланса интересов сторон, суду при разрешении вопроса о взыскании сумм неосновательного обогащения в связи с услугами, предоставляемыми в коттеджном посёлке «Николино», надлежало исследовать вопросы:

1. необходимости оказания каждой из таких услуг кассатору;

2. связи между затратами на оказание таких услуг с правом кассатора пользоваться принадлежащим ему имуществом и обязанностью его содержать;

3. установить, какими из услуг фактически пользовался кассатор;

4. исследовать расходы на оказание соответствующих услуг на предмет экономической обоснованности и разумности;

5. соотнести сумму испрашиваемых денежных средств за такие услуги с размером обязательств других лиц, которым такие услуги оказаны (в частности, собственникам бизнес-строений).

Между тем судами данные юридически значимые обстоятельства не устанавливались, проигнорированы доводы кассатора о том, что часть услуг, денежные средства за которые истец по первоначальному иску просит взыскать как неосновательно сбереженные, последнему не оказывались, интереса в их получении он не имеет, коммунальными ресурсами принадлежащий кассатору на праве собственности жилой дом обеспечивается по договорам, заключенным им непосредственно с РСО.

Таким образом, с учетом приведенных выше норм права и фактических обстоятельств размер сбереженных кассатором денежных средств должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

Коллегия ВС РФ указала, что допущенные судами нарушения норм материального и процессуального права являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены состоявшихся судебных постановлений.

Дело отправлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Что мы имеем в сухом остатке? ВС РФ хоть и отменил всё, но дал чёткий круг вопросов, на которые при новом расмотрении должен ответить суд.

Эти вопросы и есть предмет доказывания, а потому — каждый управляющий коттеджным посёлком уже сейчас должен готовиться к войне, поскольку указания ВС РФ мигом разлетятся по сети и из каждого утюга посыплются заявления с требованием дать письменное обоснование размера платы.

Мы просим всех следить за развитием событий, особенно коллег из Москвы, которые могут и поприсутствовать при слушании дела.

Вот карточка дела в первой инстанции (там решение и апелляционное определение). 

Вот карточка дела в кассации.

А вот карточка дела в Верховном Суде РФ.

Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Вся необходимая информация здесь.

В коттеджных поселках затраты на содержание дома формируются из стандартных платежей (за свет, воду, газ, тепло) и расходов на услуги управляющей компании. Она обеспечивает обслуживание поселка охранными структурами, проводит текущий ремонт инженерных сетей и дорог, уборку территории и др.

Оплата ресурсов

Тарифы на воду, канализацию, свет и газ регулируются государством. Разница между их стоимостью для городской квартиры и коттеджа незначительна, цена может варьироваться в зависимости от техусловий инженерных сетей на данной местности. Например, вода из собственной скважины будет дешевле, но необходимость в ее очистке увеличит тариф.

Общие цифры обязательных коммунальных платежей по коттеджу часто выше, чем в городской квартире из-за большой площади дома. Однако существенно экономить и регулировать подачу ресурсов поможет установка индивидуальных счетчиков.

Оплата услуг управляющей компании

Эта статья расходов может варьироваться в довольно широком ценовом диапазоне — от нескольких рублей до десятков тысяч в месяц. Она зависит от статусности поселка, наличия собственных инфраструктурных объектов, парков и водоемов, за которыми необходимо ухаживать.

Класс поселка является первоочередным фактором, влияющим на формирование стоимости услуг управляющей компании. Например, дорогой сегмент предполагает комплекс дополнительных удобств для жителей коттеджного городка. Помимо «стандартного набора», в премиальных поселках его жителями оплачивается весь комплексный сервис по поддержанию красоты и порядка: штат садовников, профессиональное обслуживание вертолетных площадок, теннисных кортов и т. д.

Купить участок в коттеджном поселке экономкласса в Подмосковье.

Загородный дом мало построить, его нужно содержать. Ежемесячно, помимо коммунальных услуг, владельцам коттеджей и таунхаусов предстоит оплачивать услуги управляющей организации. Единых тарифов на содержание коттеджных поселков не существует. Поэтому в окрестностях Екатеринбурга стоимость услуг управляющих организаций отличается в 25 раз.

Абсолютным лидером по размеру ежемесячного платежа за услуги по содержанию поселка (уборку территории, чистку дорог, освещение, охрану и видеонаблюдение) стал КП «Образцово». Владельцам коттеджей предстоит отчислять до 20 000 рублей каждый месяц. А минимальный размер платежа был зафиксирован в КП «Молодежный». Здесь собственники платят только 800 рублей в месяц. Правда, и набор предоставляемых услуг в двух поселках отличается существенно.

Редакция портала metrtv.ru составила рейтинг загородных поселков, где стоимость услуг управляющей компании – минимальна, а жители получают максимум услуг.

Предлагаем рассмотреть, условия обслуживания других коттеджных поселков в окрестностях Екатеринбурга, которые условно можно отнести к сегменту «эконом».

В поселках высшего ценового сегмента стоимость услуг по содержанию мест общего пользования обычно выше, чем в поселках класса эконом. Впрочем, часто и сам спектр предоставляемых услуг шире. Набор дополнительных опций зависит от политики управляющей компании и запросов жителей. Такими бонусами могут быть, к примеру, ландшафтный дизайн, проведение культмассовых мероприятий, наличие сантехника/ электрика, которые круглосуточно присутствуют в поселке.

Обычно сборы за обслуживание территории поселка начинают взиматься с момента заселения первых домов. Пока в поселке ведутся работы по прокладке коммуникаций, а собственники только приступают к освоению участков, затраты по благоустройству территории несет сам застройщик. В такой ситуации в настоящий находятся поселки «Экодолье», «Шишкино», «Южный», «Солнечный берег»: управляющая компания еще не выбрана, размер будущего платежа с каждого домовладения – не определен.

Между тем, в особую категорию можно записать загородные проекты, где управляющая организация отсутствует как явление. Девелоперы преподносят это как преимущество – у жителей не будут никаких дополнительных расходов. Платить не придется, но зато у жильцов будут обязанности: чистить дороги, вывозить мусор, решать вопросы обеспечения безопасности. К этой группе относятся такие загородные проекты, как «Поварня», «Бобровский», «Гуси».

Одним из самых актуальных вопросов для тех, кто собирается покупать загородный дом, является величинабудущих платежей в коттеджном поселке. Ведь недостаточно просто выложить определенную сумму за домовладение, нужно его в дальнейшем содержать, а это может получиться очень накладно. О том, с какими платежами придется столкнуться покупателю загородного дома, расскажет портал о недвижимости Move.su.

Виды платежей

Прежде всего, стоит разобраться, какие вообще бывают виды платежей, с которыми владельцу загородному дому придется иметь дело.

По словам Екатерины Орловой, директора Real Estate Zemer Consulting & Development,Платежи состоят из трех частей. «Первая часть – это платежи непосредственно за потребляемые ресурсы. Данные платежи прописаны в договоре с ресурсоснабжающей организацией, равно как и порядок из изменения (зачастую связан с повышением тарифов на ресурсы). Размер платежей зависит непосредственно от потребления ресурсов, зачастую, газа и электричества. Платеж за потребление водоснабжения и сброс канализации зависит от источника подключения: если подключение идет к сторонней кнс и водоснабжению поселения, то опять же, размер платежей зависит от ресурсоснабжающих организаций. В данном случае есть риск постоянных повышений платежей (по сравнению с центральными системами на поселок), так как это не энергоресурсы, регулирование не столь жесткое.

Вторая часть платежей – на ремонт и строительство. Для жилых поселков постоянно необходимо проводить ремонтные работы – то же асфальтовое покрытие требует замены через несколько лет. Размер данных платежей устанавливается на общем собрании жителей путем голосования.

Третья часть платежей, которую зачастую и упоминают – это ежемесячные платежи за эксплуатацию. Размер платежей зависит от состава услуг, тарифы могут повышаться исходя из повышения себестоимости услуг – зависит от договора с управляющей компанией или подрядчиком на конкретный вид обслуживания – однако сам состав услуг, равно как и форму управления и управляющую организацию выбирают сами жители решением общего собрания», — говорит эксперт.

Больше всего, пожалуй, жителей поселка волнует размер эксплуатационных платежей, они чаще всего и упоминаются. В стоимость эксплуатационных услуг входят: содержание круглосуточной охраны, дежурство электриков и водопроводчиков, уборка территорий, уход за объектами собственной инфраструктуры поселка: детскими и спортивными площадками, зонами отдыха, пляжами и парковыми зонами, освещение территории, вывоз и утилизация мусора и др.

Помимо этого, собственнику необходимо помнить, что ему придется раз в год платить налог на недвижимость, как на землю, так и на строения – определенный процент от кадастровой стоимости объекта.

Величина платежей

Величина платежей для поселков различного класса заметно отличается. Так, по словам Анны Соколовой, директора департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп», «стоимость ежемесячных эксплуатационных платежей в поселках эконом-класса, в среднем, составляет 3-7 тыс. рублей, бизнес-класса – 7-15 тыс. рублей, элит-класса – 15-25 тыс. рублей. Конечно, в проектах высокого ценового сегмента она может быть и выше», — говорит эксперт.

Тем не менее, величина платежей может различаться и в поселках одного класса. По словам Алексея Сенчук, руководителя офиса «Новослободское» Департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимости», в среднем, различия в сумме платежей в поселках одного класса могут доходить до 30%.

Отчего же зависит величина платежей в коттеджных поселках?

Прежде всего, на эксплуатационные платежи влияет объем имеющейся в поселке инфраструктуры. Она может быть как открытая, так и закрытая, то есть ей могут пользоваться либо все желающие, или же только жители поселка. В последнем случае, если инфраструктура не окупается, расходы на ее содержание управляющая компания может включить в эксплуатационные платежи.

Также есть обратная связь между размером платежей и количеством домов в поселке. Чем больше домов, тем меньше оплата постоянной части, поскольку она в таком случае распределяется на большее количество жильцов.

Как заранее узнать величину платежей?

Пожалуй, каждому, кто покупает дом в коттеджном поселке, хотелось бы знать, сколько ему в дальнейшем придется платить, чтобы избежать неприятных сюрпризов. Можно ли эту сумму точно узнать заранее? Об этом мы спросили у наших экспертов:

Алексей Сенчук: «Размер эксплуатационных платежей прописан в договоре между собственником и управляющей компанией. Однако узнать заранее реальную сумму взносов довольно трудно, потому что в процессе строительства окончательный размер платежа еще не сформирован и зависит от количества объектов инфраструктуры и домовладений в поселке».

Анна Соколова: «Большинство застройщиков привлекают управляющую компанию уже на ранних этапах строительства, поскольку это позволяет сразу решить вопрос с обслуживанием инженерных коммуникаций, дорог и т.д. Даже если стройка только начинается, застройщик, скорее всего, уже будет иметь представление о том, как УК будет работать в поселке. Поэтому он может озвучить покупателю примерный размер эксплуатационных платежей».

Алексей Хижняков, начальник отдела продаж поселка «Маленькая Шотландия»: «О размере платежей будущие жители предупреждаются заранее, еще перед покупкой своего будущего дома, причем речь идет о конечной сумме, которая будет взиматься после ввода поселка в эксплуатацию (до этого момента ежемесячные платежи, как правило, меньше). К отдельной статье относятся платежи за газ, воду и электричество: оплата производится по установленным тарифам в Московской области, количество потребления определяется индивидуальными счетчиками».

Кирсанова Ирина, Заместитель Генерального Директора по маркетингу ЗАО «Пересвет-Инвест»: «Навряд ли в строящемся поселке покупатели смогут узнать точный размер платежей, в уже сложившимся и полностью заселенном, конечно, возможно. Дело в том, что в коттеджном поселке размер платежей зависит от размера постоянной и переменной части. Постоянная устанавливается Управляющей компанией, и она зависит от комплекса оказываемых в поселке услуг: охрана, вывоз мусора/снега, содержание дорог, водозаборного узла, очистных сооружений, резервный фонд и т.д.

Переменная – коммунальные платежи (газ, свет, вода), которые оплачиваются по факту потребления.

Дополнительно собственник платит налог на имущество и землю, а также ежегодная профилактика системы отопления, фильтрации.

То есть, это достаточно существенная сумма, так полноценный дом, площадью 250-300 кв.м. в поселке бизнес класса обойдется в год около 300 тыс. рублей».

Что делать, если платежи кажутся завышенными?

Нередко бывает ситуация, когда платежи кажутся собственникам значительно завышенными? Что в таком случае они могут предпринять?

Теоретически можно подать письменную претензию в адрес управляющей компании, а также заявление в прокуратуру и суд, но это сопряжено с большими сложностями.

Анна Соколова говорит, что если тарифы УК сильно завышены, то в большинстве случаев собственники домовладений могут повлиять на ситуацию. «Все общественные места и инженерная инфраструктура в поселке чаще всего оформляются в общую долевую собственность всех его жителей. Приобретая земельный участок и коттедж, клиенты просто подписывают дополнительное соглашение. Конечно, общий бюджет покупки при этом увеличится, но жители поселка в будущем смогут напрямую влиять на управляющую компанию. Если их не устраивает стоимость или качество услуг УК, они могут ее сменить, приняв соответствующее решение на собрании ТСЖ.

Однако есть примеры таких проектов, где застройщик изначально создавал собственную управляющую компанию и передавал общественные места и инженерную инфраструктуру ей в собственность. В таких случаях жители поселка никак не могут повлиять на УК, если она их не устраивает. Конечно, таких примеров на загородном рынке немного, поскольку негативные отзывы со стороны собственников домовладений по поводу работы управляющей компании могут даже обрушить продажи в проектах этого застройщика», — рассказал эксперт.

Что ожидает тех, кто не платит?

Интересным вопросом является то, что будет с теми, кто по каким-то причинам задерживает оплату или же вовсе отказывается платить.

В таких случаях управляющая компания вначале пытается решить все мирным путем, но затем переходит к более серьезным действиям. Могут, например, запретить доступ на автомобиле на территорию поселка, перестать вывозить мусор с участка, отключить дом от инженерных коммуникаций и т.д. Еще один действенный способ – управляющая компания может запретить пользоваться общественной инфраструктурой поселка.

Все это будет сопровождаться судебными исками, так что лучше, какими бы то ни были причины, во избежание неприятностей оплату не задерживать.

Конфликты с управляющими компаниями

Довольно часто приходится слышать о конфликтах с управляющими компаниями в том или ином коттеджном поселке.

Сергей Касаткин, коммерческий директор «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» рассказал, что конфликты есть всегда. «Так, не все постоянно проживают в домах в поселке, а многие не живут вообще и не платят. Соответственно, эти убытки надо покрывать, но кто это должен делать – непонятно. В таком случае, скорее всего часть невнесенных платежей будет распределена на сознательных плательщиков, что, естественно, никому не нравится».

Михаил Резниковский, руководитель Пресс-службы Группы компаний СУ 22, считает, что это зависит даже не столько от самих компаний, сколько от менталитета людей. «Всегда были и есть неплательщики, всегда были и остаются те, кто недоволен величиной платежей. Кроме того, большинство управляющих компаний и так работает с невысокой прибыльностью, поэтому всегда есть место для какого-либо недовольства с обоих сторон», — считает эксперт.

В заключении стоит отметить, что рынок загородной недвижимости сегодня достаточно цивилизованный. И, как правило, если это принципиально возможно, управляющая компания предоставляет будущему покупателю максимально полную информацию по размеру платежей в коттеджном поселке. В любом случае, эксперты говорят, что случаи, когда из-за конфликтов с управляющей компанией люди меняли место жительство, не так распространены. Тем более, что конфликтных ситуаций, как показывает практика, почти нигде избежать не удается.

Автор – Калачихина Евгения