Жилье ,
25 янв 2022, 17:23
0
Госдума одобрила новые правила выбора УК в многоэтажках
Чтобы определить способ управления домом и выбрать управляющую организацию, по новым правилам потребуется более половины голосов жителей
Необходимое для выбора способа управления многоквартирным домом и новой управляющей компании (УК) число голосов собственников квартир может быть увеличено. Соответствующий законопроект Госдума приняла сегодня в первом чтении.
Сейчас для смены УК достаточно, чтобы за такое решение на общем собрании собственников помещений проголосовало более 50% присутствующих. Само собрание считается правомочным, если на нем присутствует половина жильцов, имеющих право голоса. Таким образом, решение по выбору управляющей организации может быть принято всего лишь четвертью голосов всех собственников помещений (25% + 1 голос). На практике это приводит к тому, что владельцы квартир часто делятся на группы, каждая из которых может выбрать свою управляющую организацию, говорится в пояснительной записке к проекту закона.
Законопроектом предлагается решить проблему за счет внесения изменений в ст. 44 и 46 Жилищного кодекса России. При этом необходимое для выбора способа управления домом и новой УК число голосов собственников увеличится до 50% + 1 голос от общего числа голосов владельцев помещений многоквартирного дома. Таким образом, к согласию в вопросе выбора УК должно будет прийти большинство собственников, что исключит потенциальные конфликтные ситуации, а также значительно затруднит фальсификации и подкуп, отмечается в документе.
«Решение о принятии законопроекта перезревшее, так как в некоторых регионах России разыгралась война собраний и война управляющих компаний, которые ведут борьбу за привлекательные дома. Сегодня 25% собственников помещений выбирают одну управляющую организацию, потом находится еще 25%, которые выбирают другую. В результате необходимо проводить очередное собрание. Такие постоянные смены и конфликты влияют на стабильное управление домом и планирование со стороны хозяйствующих субъектов. Нововведение стимулирует собственников договариваться и принимать решение о смене управляющей компании большинством голосов. Однако законопроект не решает всех проблем и будет доработан ко второму чтению», — прокомментировала ситуацию заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева.
В прошлом году из-за недобросовестной работы коммунальщиков, по данным Мосжилинспекции, граждане проголосовали за смену 125 управляющих компаний в столичных домах. Сообщалось, что всего в Москве лицензии на управление общим имуществом в многоквартирных домах имеют 955 компаний, непосредственно осуществляют эту деятельность 604 из них.
Фото: РИА Новости
Президент России Владимир Путин в субботу, 11 июня, подписал закон, изменяющий порядок голосования при выборе управляющей компании. По новым правилам для выбора УК необходимо согласие более 50% от общего числа собственников многоквартирного дома. Поправки вступят в силу 1 сентября этого года.
Сейчас для выбора управляющей организации достаточно получить согласие 50% присутствующих на общем собрании собственников. Для того, чтобы общее собрание состоялось, в нем должны принять участие не менее 50% жильцов. Таким образом, решение о выборе управляющей компании могло быть принято четвертью голосов от общего числа собственников помещений.
Изменения в законодательство увеличивают количество голосов собственников для принятия решения о выборе управляющей компании до 50% плюс один голос от общего числа голосов собственников многоквартирного дома.
– У абсолютного большинства собственников появится возможность прийти к согласию в выборе управляющей организации и принять соответствующее решение, что исключит потенциальные конфликтные ситуации, а также значительно затруднит фальсификации и подкуп.
говорится в пояснительной записке к законопроекту
В России изменились правила смены управляющей компании. Чем это грозит жильцам
Сменить управляющую компанию стало сложнее
С 1 сентября в стране изменились правила смены управляющей компании — теперь этот вопрос отнесен исключительно к компетенции общедомовых собраний, то есть самих жителей, а голосов для положительного решения нужно собрать больше половины. Раньше, напомню, достаточно было четверти жильцов, то есть сменить управдома могло даже меньшинство.
Жители дома 96 на Пушкинской улице подмосковного Дмитрова решают проблемы с УК. / АПСМКДМО
Что несет такое решение обитателям столичных многоэтажек? Реально ли теперь поменять УК или придется терпеть одну и ту же годами? Корреспондент «РГ» узнал подробности.
Голосуй или проиграешь
По большому счету изменения произошли только в цифрах, а именно в числе жителей, которых достаточно для смены управдома. Раньше для такого решения общедомовому собранию нужно было собрать кворум, то есть больше половины жильцов, а потом проголосовать за смену простым большинством участников. Получалось, что сменить УК могли 25% жителей плюс один голос. При этом вес в голосовании имеет не число прописанных, а площадь владения — голос обладателя 100-метровой «трешки» весомее голосов двоих хозяев 40-метровых «однушек» вместе взятых.
Зачем же вообще понадобились перемены? В Госдуме объяснили их тем, что раньше УК иногда менялась вопреки воле большинства — вынести такое решение могла активная группа жильцов. Нередко оказывались замешаны и недобросовестные «управляшки» — они договаривались с частью жильцов и занимали место предыдущей компании. Доходило до подделки подписей жителей, ведь иногда достаточно было подделать с десяток подписей, и вуаля — у дома новый управдом. Теперь же проворачивать такие схемы будет сложнее.
«С 1 сентября за смену управляющей компании должны проголосовать более половины собственников, а раньше такое требование распространялось только на смену способа управления домом, например на переход от УК к товариществу собственников жилья (ТСЖ), — объяснили «РГ» в Мосжилинспекции. — Поэтому теперь смена УК сравнялась с созданием ТСЖ по доле необходимых голосов. При этом играют роль голоса не только собственников квартир, но и владельцев нежилых помещений, например магазинов, салонов красоты и других коммерческих площадей».
Другими словами, ТСЖ теперь создать не сложнее, чем поменять УК. А товарищество собственников, в свою очередь, может нанять любую УК как подрядчика и в случае недовольства качеством работы сменить ее без всяких голосований. Звучит интересно, но на практике могут возникнуть проблемы, опасаются эксперты.
ЖЭК-потрошитель
Во-первых, собрать общедомовое собрание для жильцов всегда было проблемой — что уж говорить, у нас жители одной лестничной клетки редко знакомы друг с другом, хотя живут рядом годами. А уж убедить большинство не то что проголосовать определенным образом, а вообще принять участие в собрании — дело почти безнадежное. В последнее время, впрочем, стало проще — сейчас собрания можно проводить онлайн, на государственных порталах вроде «Электронного дома» в Москве.
Но все же сменить управляющую компанию будет непросто. С одной стороны, у этого есть и плюсы — эксперты ожидают, что управдомы теперь смогут работать стабильнее, не боясь, что завтра или через год их поменяют. С другой, может упасть конкуренция и борьба за клиента — зачем стараться содержать дом хорошо, если жильцы все равно не смогут договориться и провести собрание? Да и активным жильцам, готовым бороться за будущее своей многоэтажки, будет сложнее — они могут стать заложниками пассивного большинства.
В любом случае для решения одного из важнейших вопросов — выбора управляющей компании — жильцам теперь придется учиться договариваться и объединяться, меньшинством это решить больше не получится.
Кстати
Куда еще жаловаться
В Мосжилинспекции напоминают, что смена управляющей компании — далеко не единственный способ борьбы с недобросовестными коммунальщиками. Во-первых, на конкретные промахи управдома можно жаловаться на портал «Наш город» в Москве и «Добродел» в Подмосковье — на такие жалобы реагируют быстро. Во-вторых, про плохую работу УК можно рассказать и жилищной инспекции — там проведут проверку и при необходимости примут меры, штрафы для коммунальщиков зачастую исчисляются сотнями тысяч рублей. А иногда доходит и до аннулирования лицензии.
С 1 сентября 2022 г. изменится порядок голосования при выборе управляющей организации.
По новым правилам для выбора управляющей организации необходимо получить согласие более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Указанные изменения внесены в ЖК РФ новым Федеральным законом от 11 июня 2022 г. № 165-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации».
Напомним, сейчас решение о выборе управляющей организации принимается на общем собрании, если «ЗА» такое решение проголосовало большинство голосов от числа голосов, принимающих участие в данном собрании (более 50% голосов от голосов, участвующих в общем собрании).
Данные изменения должны способствовать исключению конфликтных ситуаций между собственниками помещений относительно выбора управляющей организации и значительному затруднению фальсификации решений собственников помещений в многоквартирных домах.
Подготовлены редакции документа с изменениями, не вступившими в силу
Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 48 ЖК РФ
1. Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.
2. Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 3 и 4 статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 267-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
4. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
4.1. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме очно-заочного голосования, осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
(часть 4.1 введена Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
5. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, за исключением случая, предусмотренного статьей 47.1 настоящего Кодекса.
(в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 263-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5.1. При проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».
(часть 5.1 введена Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
6. При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.
Когда решение по вопросу принято
Для принятия решения по вопросу повестки ОСС в МКД нужно, чтобы «за» было большинство голосов собственников, присутствовавших на собрании. Для решения разных вопросов повестки требуется разное большинство голосов (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Простое большинство
Просотое большинство – это более 50 % процентов голосов собственников. Оно высчитывается не исходя из общего количества голосов в доме, а исходя из количества голосов собственников, присутствующих на собрании.
Простым большинством решаются:
1. Вопросы, которые касаются проведения ОСС. Они должны быть решены как можно раньше, чтобы избежать в дальнейшем конфликтных ситуаций:
- о сроках и порядке проведения годового ОСС (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ);
- о порядке уведомления о принятых на собрании решениях (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ);
- об использовании ГИС ЖКХ и иных информационных систем для проведения общего собрания собственников (п. 3.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
- об определении лиц, уполномоченных на использование данных систем, администратора ОСС (п. 3.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
- о порядке приёма администратором сообщений о проведении ОСС, решений по вопросам, поставленным на голосование, а так же о продолжительности голосования (п. 3.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
- порядок финансирования расходов на те общие собрания, которые были созваны по инициативе собственников, имеющих не менее 10% голосов (п. 3.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
- о месте или адресе хранения копий протоколов общих собраний и решений по вопросам, поставленным на голосование (ч. 4 ст. 46 ЖК РФ).
2. Вопросы о способе управления МКД (п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ):
- о расторжении договора управления с УО;
- выбор уполномоченного представителя для расторжения договора управления;
- выбор председателя правления ТСЖ, ТСН;
- об избрании и переизбрании совета многоквартирного дома, если в доме не создано ТСЖ либо этот дом не управляется ЖК или ЖСК, но при этом в доме больше 4 квартир (ст. 161.1 ЖК РФ).
3. Вопросы, связанные с советом МКД (ст. 161.1 ЖК РФ):
- об избрании и переизбрании совета МКД;
- о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета, причём это решение должно содержать размер вознаграждения, условия и порядок его выплаты;
- утверждение Положения о совете МКД;
- утверждение количественного состава совета МКД;
- делегирование полномочий совету МКД;
- об использовании ГИС ЖКХ или другой информационной системы в деятельности Совета дома.
4. Ряд других вопросов (ст. 44, 155, 156, 164 ЖК РФ):
- размер платы за содержание жилого помещения в МКД;
- внесение платы за коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества) ресурсоснабжающим организациям (ч. 7.1 ст. 155 ЖК РФ);
- о текущем ремонте общего имущества в доме (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
- о заключении договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту ОИ при непосредственном управлении собственниками МКД (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ);
- о выборе лица (при непосредственном управлении домом), уполномоченного действовать от имени собственников в отношениях с третьими лицами (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ);
- об определении перечня и объёма работ и услуг по содержанию общего имущества дома, о том, на каких условиях будут выполняться работы и оказываться услуги, как они будут финансироваться.
Квалифицированное большинство
Квалифицированное большинство – это 2/3 голосов. Но не от количества голосов собственников, участвующих в собрании, а от количества голосов во всём доме.
Квалифицированным большинством принимаются (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ):
1. Решения по общему имуществу МКД:
- о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом, в том числе о введении ограничений пользования (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Для решения этого вопроса необходимо узнать, поставлен ли земельный участок, находящийся под МКД, включая придомовую территорию, на кадастровый учет. Принимать решения по вопросу использования ЗУ можно только в этом случае;
- о пользовании общим имуществом иными лицами – например, для того, чтобы установить рекламные конструкции, баннеры и т. п. (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
- об определении лиц, которые от имени собственников помещений в доме уполномочены заключать договоры на пользование общим имуществом, при этом условия аренды общего имущества определяются на общем собрании (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
- о переуйстройстве, перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в МКД (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
2. Некоторые вопросы управления МКД (ст. 44 и 136 ЖК РФ):
- наделение председателя совета многоквартирного дома полномочиями на решение тех вопросов, которые не относятся к компетенции ОСС (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
- создание многодомового ТСЖ, которое может создаваться только для домов, расположенных на земельных участках, имеющих общую границу и в пределах которых находятся инженерные сети и другие элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования собственниками помещений в таких домах (п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ).
3. Некоторые вопросы капитального ремонта (п. 1.1-1 и 1.2 ст. 44 ЖК РФ):
- о капитальном ремонте ОИ в МКД и об использовании фонда капитального ремонта (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
- о размере взноса на капремонт, минимальном размере фонда капремонта, о выборе банка, в котором должен быть открыт спецсчёт (п. 1.1-1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
- получение кредита или займа на капремонт, определение существенных условий кредитного договора или договора займа, условиях получения гарантии, поручительства, уплате процентов за пользование этим кредитом или займом, оплате за счёт фонда капремонта расходов на получение гарантии, поручительства (п. 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
- о размещении временно свободных средств фонда капремонта, формируемого на спецсчёте, на спецдепозите (п. 1.1-1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
- реконструкция многоквартирного дома (кроме вопросов уменьшения размера общего имущества), строительство хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Что такое реконструкция, определено в ч. 1 ст. 14 ГрК РФ. Это «изменение параметров объектов капитального строительства, их частей… (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения». Это его высота, этажность, площадь и т. д. Переустройство или перепланировка жилого помещения – это не то же самое, что реконструкция. Для неё собрания собственников не требуется.
Абсолютное большинство
Абсолютное большинство – 100 % голосов всех собственников помещений в МКД, а не только пришедших на собрание.
Согласие на уменьшение размера общего имущества в доме при реконструкции нужно получить от 100% собственников. Например, если после реконструкции планируется убрать одно крыльцо, должны согласиться все собственники без исключения (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Особенные вопросы
50 % от общего количества голосов в МКД необходимо, чтобы принять решение:
- о выборе способа формирования фонда капитального ремонта (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),
- о выборе лица, уполномоченного на открытие специального счёта в российской кредитной организации (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),
- о совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счёте (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ),
- о создании, реорганизации и ликвидации ТСЖ, ТСН и утверждении его устава (ч. 2 ст. 135, ч. 1 ст. 136 ЖК РФ),
- о выборе и изменении способа управления МКД (п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
- о выборе управляющей организации и определении условий договора управления МКД (п. 4.7 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
- наделение совета МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества дома (п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
В ст. 46 ЖК РФ отдельно прописаны:
- Вопрос о переводе жилого в нежилое зависит от количества подъездов в доме (п. 4.5 ч. 2 ст. 44, ч. 1.2 ст. 46 ЖК РФ):
1. Если в МКД более одного подъезда – более 50% от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников помещений при условии, что в голосовании за принятие такого решения участвовали собственник, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие большинством от всех голосов таких собственников, принимающих участие в этом собрании.
2. Если в МКД один подъезд – решение принимается большинством голосов от общего числа голосов участников собрания.
- Вопросы комплексного развития территории (п. 4.6 ч. 2 ст. 44, ч. 1.3 ст. 46 ЖК РФ):
1. О включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию, в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории – не менее чем 2/3 от всех голосов собственников жилых помещений в многоквартирном доме.
2. Об исключении многоквартирного дома из границ территории, подлежащей комплексному развитию, и из проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки – не менее чем 1/3 голосов от всех голосов собственников жилых помещений в многоквартирном доме.
Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
