Со скольки лет можно арендовать помещение для бизнеса

В чём проблема с бизнесом до 18 лет

До 18 лет человек юридически не полностью взрослый. Такие важные решения, как открытие ИП и счёта в банке, он не может принять сам. У молодого человека нет полной дееспособности, а сам он несовершеннолетний — ст. 21 ГК РФ.

За несовершеннолетнего все денежные и бумажные вопросы решают родители. Но они же обязаны содержать своего ребёнка: покупать еду, платить за учёбу. А еще платить налоги, разбираться с долгами и материальным ущербом, если ребёнок что-то испортит — ст. 80 СК РФ.

Но молодой человек взрослеет и понемногу набирается жизненного опыта. Поэтому с возрастом появляется частичная дееспособность:

• С 6 лет можно самому покупать недорогие вещи на карманные деньги;
• С 14 лет можно под контролем родителей работать самозанятым или как ИП;
• С 16 лет можно «досрочно повзрослеть» — эмансипироваться и полностью избавиться от контроля родителей — всю бюрократию объясним ниже;
• С 16 лет — а в некоторых городах России и раньше — вступить в брак и тоже «досрочно повзрослеть».

Дальше расскажем, как по мере взросления ответственность за бизнес делится между юным предпринимателем и родителями.

Как вести бизнес до 14 лет

Ребёнок до 14 лет считается малолетним. Открыть ИП, завести счёт в банке и подписывать договоры он не может — даже если родители обеими руками «за» — ст. 28 ГК РФ.

Вести бизнес ребёнок может только через родителей. Кто-то из них должен открыть на себя ИП, завести счёт или карту и сам подписывать договоры с поставщиками, арендодателями и клиентами. 

Например, дочь шьёт одежду и продаёт через инстаграм. Тогда маме надо оформить ИП, самой платить налоги, покупать ткань у поставщиков и принимать деньги от покупателей на свою карту. С претензиями от покупателей разбираться будет тоже мама. При этом дочь сама сможет сочинять фасоны одежды, покупать недорогую фурнитуру и придумывать рекламные сторис. Мама может выдавать дочери заработанные деньги, и дочь потратит их как захочет. 

Если ребёнок до 14 лет всё-таки сам подпишет договор, отвечать будут родители. Например, если возьмёт аванс за швейные услуги, а одежду не сошьёт. То же самое — если ребёнок сломает чужую швейную машинку, которую взял попользоваться.

Все договоры с детьми до 14 лет ничтожны. Если каким-то образом ребёнок подписал договор и успел заплатить, например, за аренду студии, родители через суд могут отменить сделку и эти деньги вернуть — ст. 172 ГК РФ.

Однако юного предпринимателя без ИП в тюрьму не посадят, из школы не выгонят и на учёт в детскую комнату милиции тоже не поставят. Претензии могут быть от налоговой: с дохода ребёнка родителям придётся заплатить 13 % НДФЛ. 

Как открыть ИП и вести бизнес с 14 лет

С 14 лет молодой человек может с согласия родителей открыть ИП на себя. Но бизнес будет устроен сложнее, чем у взрослого: на каждый договор и банковский счет понадобится согласие родителей. 

Оба родителя должны сходить к нотариусу и оформить согласие на открытие ребёнком ИП. Нотариус оформит его на специальном бланке, самому писать текст не надо. Просто подсунуть родителям рукописный документ для подписи не получится. 

Если один из родителей лишён родительских прав, вместо согласия понадобится копия решения суда — обычно она есть у второго родителя. Если второго родителя нет — то копия свидетельства о рождении с прочерком в его графе. Если родитель умер, надо приготовить копию свидетельства о смерти. 

Дальше в налоговую по месту жительства надо отнести документы на регистрацию ИП:

• Копию паспорта;

• Заявление формы Р21001 — заполните его по нашей инструкции. Если отправляете документы по почте или сдаёте через представителя, заверьте заявление у нотариуса;

• Копию свидетельства ИНН. Если его ещё нет — не страшно. ИНН присвоят в процессе регистрации;

• Уведомление на применение УСН — вот как его подготовить. Распечатайте два экземпляра: один заберёт налоговая, а на втором поставят отметку о принятии:

• Квитанцию об уплате госпошлины 800 ₽;

• Доверенность на представителя, если в налоговую пойдёт кто-то другой.

• Нотариальное согласие обоих родителей, или копию решения суда о лишении родительских прав, или копию свидетельства о рождении с прочерком в графе на второго родителя, или копию свидетельства о смерти.

Налоговая зарегистрирует ИП в течение трёх дней после подачи документов. С этого момента несовершеннолетний обязан сам платить налоги и страховые взносы. Посмотрите наш Курс молодого ИП. В нём мы простым языком объясняем все формальности бизнеса.

Без документов на родителей налоговая откажет в регистрации. Но это не всегда конец: недостающие документы можно донести в налоговую в течение трёх месяцев. Остальные документы заново подавать не надо, и платить госпошлину тоже. 

Как арендовать помещение, закупать товары и договариваться с клиентами

На каждый договор молодого ИП один из родителей будет давать письменное согласие. Но уже в свободной форме, к нотариусу ходить не надо. Согласие понадобится на аренду, закупку товара, подряд и оказание услуг. Однако взять согласие можно уже после подписания договора — ст. 26 ГК РФ.

Договор, на который родители не дали согласие, они же могут отменить через суд. Тогда арендодатель, поставщик или клиент будет обязан вернуть оплату — ст. 175 ГК РФ.

А вот неустойки за срыв сроков и вообще все возможные долги молодой ИП будет платить сам, из своих денег.  

Ущерб от ИП

Если предприниматель кому-то нанесёт ущерб, например, испортит прилавок соседа по островку в торговом центре, платить за ремонт он будет своими деньгами. А родители по ущербу ИП не отвечают — ст. 1074 ГК РФ.

Но тут есть оговорка. Если у молодого ИП нет своих денег, за поломки и чужое здоровье всё-таки заплатят родители. Правда, если не докажут, что они ну никак не могли быть виноватыми.

Как нанять в бизнес друга

Молодой предприниматель может нанять в свой бизнес другого несовершеннолетнего. Например, продавцом или эсэмэмщиком. А если и у этого подростка тоже есть своё ИП, можно вообще заключить договор о сотрудничестве. На все договоры понадобятся согласия и тех и других родителей.

Если другу есть 15 лет, его можно оформить на работу с трудовой книжкой. Правда, это затратно: подростка сначала отправляют на медосмотр, а на работе у него много поблажек.

Статья: как принять на работу несовершеннолетнего

Чьи доходы от ИП

Доходы от бизнеса будут принадлежать ребёнку, а не родителям. И всё купленное для бизнеса наподобие мебели и ноутбука тоже. Ребёнок может тратить заработанные деньги как хочет, тут родители уже не могут что-то запретить — ст. 60 СК РФ, ст. 26 ГК РФ.

Но несмотря на собственный доход от ИП, родители обязаны по-прежнему обеспечивать своего ребёнка.

Ошибки молодости

В редких случаях, если весь заработок  молодой человек спускает на алкоголь и азартные игры, родители могут обратиться в суд и запретить своему ребенку распоряжаться деньгами, пока не стукнет 18 лет.

Как открыть счёт и депозит в банке 

Скорее всего для бизнеса понадобится расчётный счёт. На него будут приходить оплаты, с него же удобно платить налоги. Открыть счёт в банке можно только с письменного согласия родителей. Как это сделать, лучше уточнить в выбранном банке. 

А вот вклад для хранения денег можно с 14 лет открыть без согласия родителей. И на нём копить деньги, а потом потратить как захочется. Это правило из ст. 26 ГК РФ, банки его знают — письмо Банка России № 31-4-4/1216.

Кого оштрафуют за ИП

Пока предпринимателю не исполнится 16 лет, штрафы по бизнесу будут платить родители. Например, Роспотребнадзору за обман покупателей или выброс мусора не по санпинам. После 16 лет штрафы платит сам предприниматель — это возраст административной ответственности из ст. 2.3 КоАП РФ.

Авторские права

Если молодой предприниматель напишет программу, нарисует логотип или создаст ещё что-то творческое, у него возникнут авторские права. И вот тут продать или выдать лицензии и франшизу можно без согласия родителей.

Как стать самозанятым и работать с 14 лет

Самозанятость — это тоже бизнес, только человек работает один. Формат очень простой: не надо открывать ИП, сдавать декларации и вести бухгалтерию. 

С 14 лет можно зарегистрироваться как самозанятый в приложении «Мой налог». Платить надо только 4-6 % с дохода, а про остальные налоги забыть. Но до регистрации стоит разобраться с ограничениями по видам деятельности. Самозанятость хороша для продажи товаров своего производства, работы бебиситтеров, репетиторов и программистов.

Согласие родителей на регистрацию в «Мой налог» не нужно. А вот на заключение каждого договора — нужно. Письменное согласие в свободной форме любого из родителей понадобится на аренду, закупки и открытие счёта в банке — письмо Минфина № 03-11-11/33669.

Деньги от самозанятости будут принадлежать молодому предпринимателю. Но родительская обязанность содержать ребёнка останется — ст. 60 СК РФ.

Как эмансипироваться и стать дееспособным с 16 лет

Эмансипация — это официальное подтверждение, что человек стал сознательным и взрослым до 18 лет. Для эмансипации нужен собственный доход.

После эмансипации можно без согласия родителей открывать ИП, ООО и работать как самозанятый. А ещё жить в какой угодно квартире, городе и стране. На банковские счета и договоры согласие тоже больше не нужно. Но и отвечать по всем налогам и долгам молодой человек будет сам — ст. 27 ГК РФ.

После эмансипации родители больше не обязаны содержать ребёнка.

Для эмансипации нужна одна из двух вещей:

• работа по трудовому договору с зарплатой, пусть даже на неполной ставке — с 16 лет можно работать без согласия родителей;
• или открытое с согласия родителей ИП с доходом.

Законы немного отстают от реальной жизни. Поэтому с доходом от фриланса, но без ИП и работы эмансипироваться нельзя. Одной девушке отказали именно из-за этого  — дело № М-235/2014.

Если родители согласны, решение об эмансипации выдаёт орган опеки и попечительства. Если хотя бы один против, надо подавать заявление в суд.

Эмансипация через орган опеки и попечительства

Если оба родителя не против, заявление на эмансипацию подают в местный орган опеки и попечительства. Госпошлину платить не надо, это бесплатно.

В своём городе придётся выяснить, какой отдел местной администрации занимается вопросами опеки и попечительства. Например, в Москве это Управление социальной защиты населения. Найти нужный адрес можно на сайте мэра и Правительства Москвы.

Точный список документов для эмансипации надо спрашивать в своём отделе опеки. Примерный такой:

• Заявление несовершеннолетнего — можно написать по нашему шаблону;  
• Согласие родителей — пишется в свободной форме. Если нет второго родителя, прикладывают копию решения суда о лишении родительских прав, или копию свидетельства о рождении с прочерком в графе на второго родителя, или копию свидетельства о смерти;  
• Копия трудового договора или выписка на открытое ИП;  
• Любые документы, по которым видно размер дохода: справка 2-НДФЛ, выписка по банковской карте, декларация УСН.

Подать заявление на эмансипацию можно через Госуслуги.

Срок рассмотрения зависит от региона. Например, в Москве это 15 дней. Органы опеки выдадут постановление об объявлении несовершеннолетнего полностью дееспособным, либо — письменный отказ.

Эмансипация через суд

Если хотя бы один из родителей против или отказали в органах опеки, эмансипироваться надо через суд. Это будет дело особого производства — звучит пафосно, но всё не очень сложно — ст. 287, 288 ГПК РФ.

Заявление об эмансипации надо подать в районный суд по месту жительства. Напишите заявление по образцу с сайта одно из судов в России. Распечатайте его в четырёх экземплярах: на одном в суде поставят штамп о приёме, один пойдёт судье, остальные разошлют родителям и органу опеки. 

К заявлению надо приложить, то же самое, что и для органов опеки плюс квитанцию об оплате госпошлины на 300 ₽ — реквизиты надо посмотреть на сайте своего районного суда.

В течение трёх месяцев суд пригласит в заседание молодого человека, родителей и орган опеки. Если всё гладко, несовершеннолетний станет полностью дееспособным со дня вступления решения суда в силу — это через месяц после вынесения.

К заседанию важно подготовиться. Судья действительно проверит, может ли молодой человек сам обеспечить и обезопасить себя.

Открыть ИП после эмансипации

Для регистрации ИП к пакету документов добавится копия решения органа опеки и попечительства или копия решения суда об объявлении полностью дееспособным. Налоговая зарегистрирует ИП в течение трёх дней после подачи документов.

Заключить брак и стать дееспособным до 18 лет

Вступить в брак можно после 18 лет, но есть исключения. Если молодые люди ждут ребёнка, кто-то из них сильно болен или собирается надолго уехать, брак можно оформить с 16 лет. А в некоторых регионах России ещё раньше, например, в Московской области с 14 лет. Но младше этого возраста точно нельзя — ст. 13 СК РФ.

Решение о вступлении в брак будет принимать местный ЗАГС, но не родители молодых людей.

После оформления брака до 18 лет молодые люди «досрочно становятся взрослыми». Теперь каждый из пары может без согласия родителей открывать ИП, заключать договоры, заводить банковские карты и переезжать. Родители больше не содержат дееспособных детей, не платят их налоги и долги. Но с браком, как и с эмансипацией: взрослость касается только денег и бумаг. Покупать сигареты и водить машину до 18 лет не получится.

Открыть ИП после заключения брака

Для регистрации ИП к пакету документов добавится копия свидетельства о регистрации брака. Налоговая зарегистрирует ИП в течение трёх дней после подачи документов. 

Статья актуальна на 

22.02.2023

Условием для самостоятельного занятия предпринимательской деятельностью является наличие полной дееспособности. До достижения 18 лет без согласия законных представителей предпринимательскую деятельность могут осуществлять только эмансипированные граждане и граждане, вступившие в брак.

Полная дееспособность – способность своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность). Гражданская дееспособность возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении 18-летнего возраста (п. 1 ст. 21 Гражданского кодекса РФ).

Как было отмечено выше, несовершеннолетний гражданин может приобрести полную дееспособность двумя способами: вступление в брак и эмансипация.

1. Вступление в брак.

Согласно российскому законодательству брачный возраст наступает в 18 лет (п. 1 ст. 13 Семейного кодекса РФ). Однако при определенных обстоятельствах гражданин вправе вступить в брак до достижения им брачного возраста.

Так, при наличии уважительных причин органы местного самоуправления по месту жительства лиц, желающих вступить в брак, вправе по просьбе данных лиц разрешить вступить в брак лицам, достигшим возраста 16 лет (п. 2 ст. 13 СК РФ).

Приобретение несовершеннолетним правового статуса лица, состоящего в браке, автоматически в силу закона придает ему правовое положение полностью дееспособного гражданина.

2. Эмансипация.

Приобретение несовершеннолетним, достигшим возраста 16 лет, статуса полностью дееспособного лица допускается также в рамках института эмансипации.

Согласно ст. 27 ГК РФ несовершеннолетний, достигший 16 лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей (усыновителей или попечителя) занимается предпринимательской деятельностью. Объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным производится по решению органа опеки и попечительства – с согласия обоих родителей (усыновителей или попечителя) либо при отсутствии такого согласия – по решению суда.

Таким образом, несовершеннолетний, заключивший трудовой договор с работодателем или приобретший статус индивидуального предпринимателя, вправе обратиться в орган опеки и попечительства (или в суд) с заявлением о признании его полностью дееспособным.

Важно отметить, что осуществление предпринимательской деятельности гражданином допускается только после его государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (ст. 23 ГК РФ).

В соответствии с требованиями российского законодательства гражданин должен зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя в налоговых органах.

Перечень документов, которые необходимо подать в орган, осуществляющий государственную регистрацию, содержится в Федеральном законе от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (далее – Закон о регистрации).

Помимо общего пакета документов, несовершеннолетнему гражданину также необходимо будет предоставить один из следующих документов (пп. «з» п. 1 ст. 22.1 Закона о регистрации):

— нотариально удостоверенное согласие родителей на осуществление предпринимательской деятельности;

— копию свидетельства о заключении брака физическим лицом, регистрируемым в качестве индивидуального предпринимателя;

— копию решения органа опеки и попечительства (решения суда) об объявлении физического лица, регистрируемого в качестве индивидуального предпринимателя, полностью дееспособным.

Обратите  внимание: факт регистрации в качестве индивидуального предпринимателя сам по себе не влечет для несовершеннолетнего последствий, вытекающих из эмансипации. Несовершеннолетний, приобретший статус индивидуального предпринимателя, по своему гражданско-правовому положению остается частично дееспособным лицом.

Поэтому приобретение статуса индивидуального предпринимателя несовершеннолетним не предоставляет ему полную «свободу» действий, а следовательно, не позволит полностью самостоятельно осуществлять предпринимательскую деятельность. Так, в отношении сделок, совершаемых несовершеннолетним в его предпринимательской деятельности, вплоть до признания его полностью дееспособным или до достижения им 18 лет будут применяться все ограничения, предусмотренные ГК РФ для несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. В частности, все сделки, не подпадающие под п. 2 ст. 26 ГК РФ (распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами; осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности; вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими; совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки), он должен будет совершать при предварительном письменном согласии своих законных представителей.

Такая ситуация не только усложняет ведение предпринимательской деятельности несовершеннолетним, но и создает дополнительные риски для его потенциальных контрагентов: при отсутствии письменного одобрения со стороны законных представителей заключенной несовершеннолетним сделки она впоследствии может быть признана судом недействительной (ст. 175 ГК РФ).

В соответствии с российским законодательством граждане могут создавать юридические лица самостоятельно или совместно с другими гражданами и юридическими лицами (ст. 18 ГК РФ).

Следует отметить, что в Законе о регистрации не содержится возрастных ограничений для учредителей (участников) юридического лица.

В свою очередь, как было указано выше, в п. 2 ст. 26 ГК РФ предусмотрен ряд сделок, которые праве совершать несовершеннолетние без согласия родителей. Участие в качестве учредителя в юридическом лице там не названо. Таким образом, исходя из прямого толкования названной нормы, следует сделать закономерный вывод о том, что, по общему правилу, граждане в возрасте от 14 до 18 лет могут быть учредителями (участниками) юридического лица, но только с согласия их родителей.

Подведем итог вышесказанному. Занятие предпринимательской деятельностью лицом, не достигшим совершеннолетия, законом не запрещено. Однако такое право при неполной дееспособности (до достижения 18 лет – при отсутствии фактов признания гражданина эмансипированным или вступления в брак) ограничено – на каждую сделку в этих случаях требуется согласие законных представителей.

В своей многолетней практике я не встречал идеальных договоров. Но правильно составленное соглашение поможет сберечь деньги, время и нервы.

У тех, кто ведет свой бизнес и арендует помещение под магазин, кафе, офис или производство, часто возникают сложности. Например, предприниматель проговорил с собственником все важные условия, но в текст договора они или не попали, или включены в таком виде, что арендодатель может их не выполнять.

Бывают случаи, когда уже после подписания арендодатель требует выполнить что-то, о чем не договаривались — и ссылается на пункты, на которые арендатор не обратил внимания, когда подписывал договор.

В статье я расскажу о некоторых правилах, которые помогут избежать подобных проблем.

Убедитесь, что помещение действительно подходит

Чтобы арендовать помещение законно, нужно заключить договор. Но до того как приступать к согласованию условий, важно правильно выбрать объект аренды, то есть помещение.

Коммерческая недвижимость — инструмент бизнеса. И если помещение не отвечает задачам предпринимателя, даже безупречный договор аренды не спасет. Одна из самых типичных ошибок: арендовали больше квадратных метров, чем нужно.

«Посмотрел помещение — красивый вид из окна, нужно брать», — думает предприниматель. «А что делать с подвалом, потом придумаю. Найду субарендатора и отобью затраты».

Эмоции не должны перекрывать расчет. Для владельца недвижимость — это актив, каждый метр которого должен приносить прибыль. Ведь платить нужно независимо от того, используется помещение или нет, хорошо идет торговля или сейчас несезон. Дополнительные метры можно добавить в будущем, когда будет ясно, что без них не обойтись.

Не только площадь, но и другие характеристики объекта также должны соответствовать целям аренды. Вот на что стоит обратить внимание.

Например, магазин продуктов требует свободного проезда и зоны для разгрузки фургонов поставщиков. Если вы откроете торговую точку в красивом и удобном помещении, к которому не могут подъезжать автомобили с товаром — такой магазин, скорее всего, долго не протянет из-за сложностей с доставкой товаров.

Какие есть требования к деятельности бизнеса с точки зрения закона. Для некоторых видов экономической деятельности действуют свои законодательные требования. Их очень много, и они могут быть установлены самыми разными нормативно-правовыми актами.

Заранее проверьте, что помещение соответствует всем требованиям в зависимости от того, чем вы собираетесь заниматься.

Почему это важно: если уже арендованное помещение по каким-то причинам не подходит бизнесу, риски за это несет арендатор. Если предприниматель решил торговать сигаретами и снял помещение, а потом узнал, что торговать табаком там нельзя — это проблема предпринимателя.

Договор аренды должен соответствовать закону

Совершение разных сделок и арендных в частности регулируется Гражданским кодексом РФ. Бывает так, что стороны не поняли или не выполнили норму ГК, такие споры решают в суде. Судебную практику по вопросам аренды тоже стоит учитывать, чтобы понять, как должны исполняться эти нормы.

Для бизнеса это огромный риск, потеря вложений и времени и перспектива оказаться на улице. То, что стороны получили по незаключенному договору, они обязаны вернуть друг другу. А вот требовать выплаты штрафов и неустоек нельзя. То есть арендатор должен вернуть помещение, и с этим сложностей не возникнет, ведь недвижимость никуда не делась. Арендодатель должен вернуть полученную за аренду плату, но этот процесс может сильно затянуться.

Что сделать, чтобы ваш договор аренды не был признан незаключенным

Договор должны подписать уполномоченные стороны. Со стороны арендодателя это лицо, которое имеет право распоряжаться недвижимостью: собственник или его представитель. Иногда владелец передает имущество в управление, тогда со стороны арендодателя договор подписывает управляющая компания.

Право собственности подтверждается регистрационной записью в Едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН. Чтобы убедиться, что с вами общается действительно собственник, можно заказать выписку из реестра — через МФЦ. Данные лица, указанного в выписке в качестве владельца, должны совпадать с указанными в договоре данными арендодателя.

В тексте доверенности должна быть фраза со смыслом: «Имеет право подписывать от имени доверителя договоры аренды, которые касаются принадлежащего доверителю недвижимого имущества». Нотариальную доверенность можно проверить по реквизитам в реестре ФНП — Федеральной нотариальной палаты.

По желанию сторон договор может быть удостоверен нотариусом. Нотариус — дополнительный гарант законности сделки, он проверяет правоспособность сторон и не пропустит в договор противоречащие закону пункты.

Из своей практики могу сказать, что нотариуса для заверения договора аренды привлекают, если арендуют что-то большое, надолго и за много денег. Например, складской комплекс площадью 10 000 м² на 10 лет. Нотариус — это дополнительные расходы и отсутствие гибкости — любые изменения к нотариальному договору тоже нужно будет удостоверять у нотариуса. Поэтому для аренды небольших помещений обычно заключают простой договор.

Что такое существенные условия договора и зачем они нужны

Для любого договора существенными считаются условия:

1. О предмете договора.
2. Которые прямо названы существенными в законе.
3. Которые считает такими одна из сторон договора.

Исходя из положений гражданского кодекса и судебной практики, для договора аренды нежилого помещения можно выделить такие существенные условия:

1. Предмет — он же объект аренды.
2. Цена.
3. Срок.
4. Момент передачи и возврата помещения.
5. Любые другие, о которых одна из сторон заявит как о существенных.

Например, в помещении протекает крыша, но по всем остальным параметрам оно подходит арендатору. Вопрос, за чей счет и в какой срок устранят протечку, для арендатора будет существенным, поэтому такие моменты нужно уточнить в договоре.

Рассмотрим каждый пункт подробнее.

Почему важно подробно описать объект аренды

Нужно указать площадь, адрес, номера комнат или помещений, если применимо — кадастровый номер.

Кадастровый номер — это индивидуальный номер объекта недвижимости. Если в аренду передается не все помещение, а только его часть, кадастрового номера у объекта такого договора не будет.

Размер арендной платы нужно зафиксировать в договоре

Для того чтобы это существенное условие договора считалось согласованным, достаточно указать размер платы в рублях за нужный период — чаще всего это месяц. Можно сделать оговорку про налог на добавленную стоимость, или НДС: включен ли в ставку или не начисляется. Но обычно, если из договора непонятно, включает ли цена НДС, считается, что включает.

Чтобы избежать недоразумений, в договоре следует указать, что входит в арендную плату, кроме самой платы за пользование помещением. Это может быть оплата коммунальных услуг, уборки или размещения внешней рекламной конструкции, плата за использование оборудования или что-то еще, о чем арендатор договорился с арендодателем.

Арендная ставка, включающая только оплату коммунальных услуг, противоречит принципу возмездности аренды, и такой договор считается незаключенным. То есть аренда только за коммуналку нарушает закон.

Кроме размера ставки при долгосрочной аренде важно договориться, как будет меняться плата. Так арендатор будет понимать, когда и на сколько будет увеличена ставка, и сможет просчитать свой бюджет.

Чаще всего если договор заключают на срок менее года, то ставка фиксируется на все время аренды. Если речь о долгосрочной аренде — больше, чем на год — обычно с каждого нового года аренды ставка увеличивается.

Обычно арендодатель и арендатор договариваются, что ставка увеличивается раз в год на некий процент от текущей ставки. Раньше этот процент любили привязывать к индексу инфляции — величине изменения цен на разные товары и услуги, которую рассчитывает Росстат. Последние годы часто указывают определенную цифру, в среднем не более 5%.

Какой срок аренды выбрать

Аренда — передача вещи в пользование на время, поэтому в договоре должен быть указан срок, на который помещение сдается. Есть три вида договора аренды, каждый имеет свои плюсы и минусы.

Договор на неопределенный срок. Основной риск такой сделки — любая из сторон может прекратить ее, когда захочет и без объяснения причин. Достаточно письменного предупреждения за три месяца до такого прекращения. Плюс такого договора — его не нужно регистрировать.

В своей практике я практически не встречал, чтобы такой договор заключали при аренде коммерческих помещений. Считаю, что такой договор для бизнеса — не очень удачный вариант, слишком большая доля риска.

Долгосрочный договор. Его заключают, если помещение сдается на год или дольше. Такой договор нужно зарегистрировать в Росреестре.

Документы на регистрацию подаются через центр госуслуг — МФЦ, это может сделать одна из сторон.

Все изменения долгосрочного договора, в том числе и о досрочном прекращении аренды, тоже нужно зарегистрировать.

Если все документы в порядке, через 9 рабочих дней Росреестр должен зарегистрировать договор, то есть внести в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости — запись о том, что помещение арендуют.

Заявителю возвращают экземпляр договора с отметкой Росреестра — номером записи с печатью ведомства — в тот же МФЦ, где подавали заявление на регистрацию.

Краткосрочный договор. Действие такого договора обычно длится 11 месяцев. Он не подлежит обязательной регистрации, а условия и порядок досрочного прекращения стороны могут согласовать по своему усмотрению.

Если срок договора истек, но стороны продолжают его исполнять — действие договора возобновляется на неопределенный срок. То есть к такому договору применяются условия договора, который заключили на неопределенный срок.

Например, предприниматель и собственник не были знакомы и заключили краткосрочный договор, чтобы присмотреться друг к другу. К окончанию краткосрочного договора поняли, что им комфортно друг с другом и продолжили работать, ничего не подписывая дополнительно, чтобы не тратить время.

В этом есть плюсы: договор по сути становится долгосрочным, но не нужно тратить деньги и время на его регистрацию в Росреестре. Минусы тоже есть: бессрочный договор любая из сторон может прекратить в любой момент, достаточно письменно предупредить об этом за три месяца.

Зачем нужен акт приема и передачи помещения

В договоре аренды необходимо указать еще один важный момент — передачу помещения, то есть начальный срок аренды, а также дату возврата.

Возвращается помещение тоже по передаточному акту. Пока не подписан акт возврата, арендатор обязан уплачивать арендную плату, даже если срок договора закончился и помещение физически свободно.

Все договоренности должны быть зафиксированы на бумаге

Заключение сделки должно следовать логике. Если вам важен определенный вопрос — о нем нужно договориться. Если вы о чем-либо договорились — это должно быть в договоре. А когда договор подписан, его нужно выполнять.

Для сотрудничества договор аренды не нужен: чтобы начать пользоваться помещением, не нужно согласовывать все мелочи — хлопнули по рукам, и вперед. Но когда начинается спорная ситуация и стороны не могут договориться, то поднимают документ и читают, что там зафиксировано. Иногда оказывается, что текст отличается от устных договоренностей.

Поэтому важно, чтобы все значимые для вас вопросы были записаны в договоре — и были выражены однозначно. Проговорить детали лучше несколько раз — пока обе стороны не убедятся, что понимают одно положение одинаково. Если есть двусмысленность, меняйте на однозначность.

Что еще важно учесть при составлении договора аренды

Кроме всего, о чем мы говорили выше, в договор аренды можно включить и другие положения — все, о чем условятся арендатор и арендодатель.

Во время каникул арендная плата не начисляется. Если стороны договорились об этом устно, но не зафиксировали в договоре — льгота может оказаться пустым звуком. Собственник не обязан давать какие-либо льготы, арендные каникулы — это результат взаимных договоренностей.

Писать «первый месяц плата не начисляется» неверно, это нарушает принцип возмездности аренды. Пример хорошей формулировки: «Аренда за первые два месяца — 1 Р, дальше — 200 000 Р в месяц».

Если после подписания договора стороны договорились о каких-то еще условиях, которые меняют размер или порядок оплаты, их фиксируют письменно в дополнительных соглашениях.

Вопросы внепланового ремонта, а конкретно, кто и в каких случаях оплачивает такой ремонт, лучше расписать подробнее. Например, если случилось затопление, важна причина аварии. Если труба лопнула от старости — это зона ответственности собственника. А если потоп из-за небрежности сотрудника арендатора — ремонт будет за счет арендатора.

Если арендатору требуется переоборудовать помещение, например установить перегородки, это тоже следует обозначить в договоре. Имеет смысл добавить, являются ли эти улучшения отделимыми или неотделимыми, должен ли собственник компенсировать их стоимость. При прекращении аренды это исключит споры о возможности и необходимости их демонтажа.

Принадлежности, необходимые для нормального использования помещения. Это могут быть, например:

• системы водоснабжения, канализации, электроснабжения;
• ключи, магнитные карты, брелоки от шлагбаума;
• документы: декларация пожарной безопасности, паспорта приборов учета, схема электросети и т. д.;
• оборудование: кондиционеры, бойлер, видеокамеры, светильники;
• имущество: мебель, кулеры для воды, оргтехника.

Если подобные принадлежности передаются арендатором вместе с помещением, то стоит перечислить их вместе с идентификаторами, например серийными номерами, моделями и фотографиями. В этом перечне стоит указать состояние принадлежностей и их восстановительную стоимость — то есть сумму, которую должен заплатить арендатор, если сломает вещь. Стоит оговорить, входит ли плата за их пользование в арендную ставку или оплачивается отдельно.

Право субаренды, то есть возможность сдать часть арендованных площадей третьему лицу. Важно определить, имеет ли арендатор такое право. И если имеет, то какой порядок реализации такого права. Например, с предварительного письменного согласия арендодателя или простым уведомлением по факту.

Порядок досрочного прекращения договора. Одна из главных болей арендодателя — простой помещения: прибыли нет, затраты есть. Арендатор же может переживать, что потратился на ремонт, а собственник выгонит из помещения.

В тех случаях, которые указаны в статьях 619 и 620 ГК РФ, договор расторгается досрочно не стороной-инициатором, а судом. То есть такое прекращение арендных отношений может занять немало времени. Поэтому в договоре стоит четко проговорить, когда и в каком порядке сторона может выйти из арендных отношений без обращения в суд.

Здесь очень важно сформулировать условия недвусмысленно. Например, формулировка «Договор может быть прекращен в случае нарушения условий договора другой стороной» — не лучший вариант, потому что звучит неконкретно.

Пример хорошей формулировки без разночтений:

«Арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке в случае просрочки выплаты арендной платы более, чем на 14 календарных дней от предусмотренных договором сроков».

Нужен ли юрист при заключении договора

Аренда, как и любая другая профессиональная сфера деятельности, требует специальных знаний и навыков их применения.

Не стоит учиться на своих ошибках — их уже много раз допускали другие. В интернете можно найти много советов и кейсов, но в каждой конкретной ситуации есть свои особенности. Плюс законодательство регулярно обновляется, и совет, актуальный еще вчера, сегодня может в лучшем случае не принести пользы.

Перед тем как подписать договор, советую проконсультироваться с юристом, дать ему почитать договор, рассказать, что вам нужно. Здесь как в медицине — профилактика лучше, чем лечение.

Чек-лист: как заключить договор аренды коммерческого помещения

1. Определите задачи, которые должно решать помещение для вашего бизнеса.
2. Узнайте, есть ли требования к вашей деятельности, которые стоит учесть при выборе помещения.
3. Найдите помещение, наиболее подходящее вам по месту, площади, формату.
4. Переговорите с собственником, поймите, совпадают ли ваши интересы.
5. Запросите на проверку документацию по помещению, данные собственника.
6. Подключите для переговоров и составления документов юриста. Убедитесь, что все условия и важные моменты и вы, и арендодатель понимаете однозначно.
7. После одобрения финального варианта текста — распечатайте по экземпляру каждой стороне, подпишите на каждой странице, составьте передаточный акт.
8. Сохраняйте оригиналы документов и выполняйте условия договора.

Кира, добрый день! 

В качестве ответа на Ваш вопрос рекомендую ознакомиться со ст. 26 Гражданского кодекса РФ.

ГК РФ Статья 26. Дееспособность несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет

1. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.
Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем.
2. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя:
1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами;
2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности;
3) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими;
(в ред. Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ)

4) совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса.
По достижении шестнадцати лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах.
3. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет самостоятельно несут имущественную ответственность по сделкам, совершенным ими в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи. За причиненный ими вред такие несовершеннолетние несут ответственность в соответствии с настоящим Кодексом.
4. При наличии достаточных оснований суд по ходатайству родителей, усыновителей или попечителя либо органа опеки и попечительства может ограничить или лишить несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет права самостоятельно распоряжаться своими заработком, стипендией или иными доходами, за исключением случаев, когда такой несовершеннолетний приобрел дееспособность в полном объеме в соответствии с пунктом 2 статьи 21 или со статьей 27 настоящего Кодекса.

Под мелкими бытовыми понимают сделки, заключаемые на небольшую сумму за наличный расчет, исполняемые при их заключении и имеющие целью удовлетворить личные потребности. К примеру покупка продуктов.

Договор аренды не относится к подобным видам сделок. Таким образом, несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет имеет право заключить такой договор, но с письменного согласия своих законных представителей (

Рассказываем об особенностях налогообложения, проверках, штрафах для владельцев коммерческих площадей, а также о влиянии пандемии на этот бизнес

Один из самых популярных видов заработка среди российских частных инвесторов — приобретение небольших коммерческих помещений для последующей сдачи в аренду. Нежилые площади можно сдавать под офисы, лофты, салоны красоты, магазины или кафе.

Рассказываем, кто может приобрести коммерческую недвижимость, особенностях ее налогообложения, штрафах, а также влиянии пандемии на этот бизнес.

Налоги

Приобретать нежилые помещения для последующей сдачи в аренду может любой налогоплательщик — физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели. Однако налоговые последствия от результатов использования данного имущества по виду статуса различные.

«ИП и юрлица при получении дохода от сдачи имущества в аренду обязаны уплатить налоги, предусмотренные выбранным режимом налогообложения. Юридические лица — налог на прибыль и НДС, ИП — ЕНВД (Единый налог на вмененный доход) или УСН по ставке 6% или 15% в зависимости от выбранного объекта учета. Для физического лица данный доход является объектом обложения НДФЛ. Однако в случае наличия оценочных обстоятельств, свидетельствующих о предпринимательском характере деятельности физического лица, не имеющего статуса ИП, с данного дохода необходимо уплатить НДС», — рассказал адвокат, управляющий партнер юридической фирмы Tax Compliance Михаил Бегунов.

Может также использоваться патент на арендный бизнес, стоимость которого рассчитывается, исходя из площади недвижимости и района. В этом случае сумма будет фиксированной. «Но оформить его может собственник только одного помещения, что не подходит профессиональным инвесторам. Если во время действия патента договор аренды не прерывается, а помещение не продается, то для инвестора такая схема будет более выгодной — стоимость патента окажется ниже, чем налог по ставке 6%», — объяснил коммерческий директор Glincom Иван Татаринов. По его словам, если арендное соглашение было по каким-то причинам расторгнуто или помещение продано, то уплаченные за патент деньги никто не компенсирует.

Штрафы

Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.

Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.

Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.

Проверки

В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности. «Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance. Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.

По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону. «То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам. Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д. Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.

Сash is the king

Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности. Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.

Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин. «Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения. Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.