Титульным этот вид страхования называется неслучайно: он защищает титул собственника жилья, то есть его право собственности на квартиру, дом, участок земли и прочее недвижимое имущество. Разбираем, в каких случаях полис необходим, сколько стоит и на что обратить внимание при покупке.
Сразу отметим: если вы приобретает в собственность квадратные метры в еще не сданной в эксплуатацию новостройке по договору долевого участия, то титульное страхование вам не потребуется. Зато при любых операциях на вторичке, в том числе с привлечением ипотечного кредита — крайне желательно. Ведь если у недвижимости был до вас хотя бы один собственник, могут возникнуть проблемы. По ряду не зависящих от вас, добросовестного покупателя, причин ваша сделка по приобретению недвижимого имущества может быть признана недействительной. В этом случае не останется ни жилья, ни денег за него. Причем причиной расторжения вашего договора может быть и признание недействительными предыдущих сделок с объектом недвижимости. В этом случае суд может истребовать его из чужого незаконного владения (удовлетворить так называемый виндикационный иск).
Когда возникает риск утраты прав на недвижимость?
Иными словами, в каких случаях необходимо страховать титул, чтобы, если вдруг лишитесь недвижимости, хотя бы можно было вернуть за нее деньги.
- Сделку могут признать недействительной, если нарушены права третьих лиц, которые не являются сторонами этой сделки. Например, если будет установлено, что договор приобретения недвижимости нарушил права несовершеннолетних детей, наследников, предыдущих владельцев. Конечно, хорошие риелторы должны проверять наличие таких факторов, как дети от предыдущих браков или рожденные вне брака, нахождение одного из собственников на срочной службе в армии или, скажем, в тюрьме, но это не всегда представляется возможным. То же самое с потенциальными наследниками — не всех можно выявить. А при наследовании инвалидам и пенсионерам, даже не указанным в завещании, по закону обязательно выделяется доля. Возможность не ставить в паспорт штамп о браке усложнила ситуацию поиском не только незаконных детей, но и незарегистрированных жен или мужей. Супруг или супруга могут претендовать на так называемую супружескую долю, даже не являясь собственниками недвижимости.
- Вторая ситуация — несовпадение сведений о недвижимости в правоустанавливающих и иных документах, что также может привести к расторжению сделки. Так, например, известны случаи, когда в документах БТИ на квартиру в домах 1960-х годов постройки отсутствовали балконы, а на деле они были на всех этажах, начиная с третьего. Если не устранить подобное недоразумение в документах до сделки, последствия могут быть печальными. Кстати, неузаконенные перепланировки внутри квартиры — также дополнительный фактор риска.
- Признание одной из сторон сделки недееспособной. Да, конечно, перед подписанием договора купли-продажи можно попросить у контрагента справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, но они могут не спасти. Особенно высоки риски, если в сделке участвует пожилой человек — по сложившейся традиции людей за 70 гораздо легче признают недееспособными просто в силу возраста. Но и для молодых недобросовестные люди могут всегда найти основание признать человека недееспособным.
- Совершение сделки обманным путем: договор купли-продажи может быть признан недействительным и в случае, если будет доказано совершение сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы или в результате злонамеренного соглашения сторон. Когда переход права собственности происходит с участием нотариуса, то он непременно проверяет добровольность передачи имущества. Если у него возникают сомнения, может и не заверить договор. Однако сейчас разрешено заключать их и без нотариального заверения, так что страхование титула будет нелишним. Особенно, если есть хоть малейшее сомнение, например, если квартиру продает старушка божий одуванчик, а за ее спиной маячит парочка амбалов. Или продавец — одинокий молодой человек, которого сопровождают «друзья».
- Если будет установлен факт любого мошенничества в последней или предыдущих сделках, это тоже может стать основанием для аннулирования договора и утраты права собственности.
- Если квартира получена по договору пожизненной ренты, это еще один сложный случай. Во-первых, у вроде бы одинокого человека, получавшего ренту, могут оказаться неучтенные наследники, а во-вторых, всегда могут найтись желающие оспорить то, что договор ренты соблюдался добросовестно.
Большая часть случаев оспаривания сделок с недвижимостью приходится на первые три года — согласно статье 181 ГК РФ, именно таков срок исковой давности по требованиям о признании сделки ничтожной. Но если иск подает лицо, не являющееся стороной сделки (обойденный ребенок, наследник и т. п.), срок гораздо больше — до 10 лет.
Сколько стоит застраховать титул
Заключать договор титульного страхования необходимо на полную рыночную стоимость, даже если в договоре купли-продажи недвижимости по какой-то причине указана иная сумма. Стоимость такого полиса немалая, поскольку страховая компания принимает на себя крупный риск. Обычно годовой полис стоит около 0,15% стоимости жилья. Но цена может быть как фиксированной, так и рассчитанной по плавающей ставке с индивидуальным подходом и учетом периода страхования, стоимости жилья и степени риска.
Страховая выплата, как правило, устанавливается в размере рыночной стоимости недвижимости, но не превышает фактические затраты на ее покупку.
На что обратить внимание
При выборе страховщика для титульного страхования обратите внимание на наличие в договоре страхования факта признания страховым случаем удовлетворение судом виндикационного иска, когда законный собственник может истребовать спорное имущество в случаях, если имущество выбыло из владения помимо его воли. Часто в правилах страхования записано, что этот риск покрывается, только если это прямо указано в договоре. Так что необходимо проверить, если ли этот пункт в полисе.
Вообще, перечень исключений из страховых случаев по полисам титульного страхования весьма широк. Например, если событие, приведшее к страховому случаю, возникло до подписания контракта, то страховщик не обязан выплачивать компенсацию. И не всегда формулировки в договоре понятны простому человеку с первого взгляда. Поэтому внимательно читайте условия договора и правил страхования и просите страховщика или его представителя разъяснить вам все непонятные моменты. В таком сложном виде страхования не бывает глупых или неудобных вопросов. Лучше все выяснить заранее, чем в процессе урегулирования убытка.
Почему этот необязательный полис все-таки нужен многим покупателям недвижимости, от каких рисков защищает и кому выгодно его купить, выяснили вместе с экспертами
Страхование титула покрывает риск потери права собственности на квартиру, дом или землю. Полис оберегает от скрытых собственников, наследников и в других спорных ситуациях. Страховка не входит в число обязательных, но на практике банки могут требовать ее при ипотеке. Вникаем в особенности титульного страхования и разбираемся вместе с экспертами, на что можно рассчитывать владельцам полиса, если суд отбирает у них купленную квартиру.
Что такое титульное страхование
Титульное страхование — это страхование риска утраты права собственности на недвижимость [1]. В отличие от других видов, такой полис защищает не от ситуаций, которые возникнут в будущем, а от проблем, которые уже возникли в прошлом, но никак себя не проявили на момент совершения сделки.
Объектом защиты, в отличие от имущественного страхования, выступает не недвижимость, а право (или титул), которое переходит от прежнего владельца к новому. Другими словами, страхование титула не защитит квартиру от потопа или взлома. Но если суд признает сделку по покупке недействительной и отберет квартиру, то есть шанс вернуть деньги.
Застраховать можно право на жилые (квартира, дом) и нежилые (промышленные здания, офисы, земельные участки и т. д.) объекты. Статус собственника — физическое или юридическое лицо — при титульном страховании значения не имеет.
Чаще всего титульное страхование оформляют при покупке недвижимости на вторичном рынке и при ипотечных сделках. В первом случае риски потери права собственности особенно высоки — в истории квартиры или дома может быть целая цепочка перепродаж, неучтенных собственников и т. д. Как правило, юридическую историю квартиры перед сделкой тщательно проверяет риелтор со стороны покупателя, но стопроцентной гарантии эта проверка все-таки не дает. При самостоятельном выходе на сделку тем более стоит застраховать титул. При ипотеке же этот вид страхования с точки зрения банка снижает риск невыплаты кредита — поэтому повышает шансы на одобрение для заемщика.
При покупке жилья в новостройке риск утраты титула сводится к минимуму, так как недвижимость приобретается непосредственно у застройщика. Поэтому при таких сделках титульное страхование применяется редко.
Как работает титульное страхование
Титульное страхование компенсирует ущерб при полной или частичной утрате недвижимости в результате потери права собственности по причинам, которые не зависят от страхователя и подтверждены решением суда.
Например, страховка защитит в случае появления и претензий наследников или неучтенных собственников после сделки. Другая распространенная ситуация — продажа недвижимости, приобретенной в браке [2]. Бывают и иные случаи. «Куплен объект, но в течение срока исковой давности право собственности оспаривается, например, если сделка совершена в условиях процедуры банкротства предыдущего владельца. Кредиторы оспаривают сделку, и если суд примет решение в их пользу, то у текущего владельца возникает риск потери объекта и утраты денег, которые он заплатил при оформлении договора купли-продажи. В этом случае наличие договора страхования титула может защитить покупателя», — приводит пример председатель Совета Ассоциации профессиональных страховых брокеров (АПСБ) Катерина Якунина.
Перечень страховых случаев довольно обширен и включает, как правило, самые распространенные риски. В их число также входят [3]:
- признание сделки недействительной (совершена недееспособным, под угрозой или мошенническим путем и др.);
- наличие ошибок в правоустанавливающих и других документах, по которым совершались сделки в прошлом;
- нарушение законодательства при проведении приватизации или продажи объекта недвижимости прежними собственниками;
- нарушение законных прав несовершеннолетних владельцев и другие случаи.
«Существует большое количество ситуаций, при которых титульное страхование помогает избежать проблем и финансовых потерь. Но наиболее распространенными являются случаи, связанные с нарушением прав детей, супругов и наследников», — говорит директор консультационного центра «Дом.РФ» Михаил Ковалев.
Фото: shutterstock
Нестраховые случаи
Как и в любом другом страховом договоре, при защите титула оговариваются ситуации, в которых возместить ущерб будет невозможно. Например, утрата права собственности не признается страховым случаем, если она произошла вследствие [4]:
- ядерного взрыва;
- военных действий;
- гражданской войны;
- изъятия или уничтожения имущества по распоряжению госорганов.
«Не стоит рассчитывать на получение страхового возмещения при утрате права собственности на жилье по вине покупателя, а также при несоблюдении условий полиса. К примеру, если квартиру отсудили за долги по ипотеке либо страхователь сдавал жилье в аренду или сделал перепланировку без согласия страховой компании и банка», — уточняет Ковалев.
Как оформить титульное страхование
Как правило, получение титульного страхования — двухэтапный процесс. «Для начала страховая компания проверяет титул — историю объекта, все правоустанавливающие документы, историю сделок с объектом, продавца, обременения на объект, характер сделки, ее рыночный характер, чистоту обеих вовлеченных сторон (для исключения риска мошенничества и сговора сторон) и т. д.», — поясняет Катерина Якунина.
Если проверка обнаружит дефекты титула, то страховщик оповестит об этом страхователя. Когда никаких проблем не выявлено, то компания переходит к этапу оценки рисков и формирования цены.
Обычно страхование титула оформляют до сделки купли-продажи. Однако приобрести полис можно и после, главное — до наступления страхового случая.
При ипотеке все документы оформляются в банке. В остальных случаях следует обратиться в страховую компанию.
Договор титульного страхования можно заключить на срок от года до десяти лет [5]. При этом стоит помнить, что законом установлен десятилетний срок исковой давности: в этот период, например, неучтенные наследники могут предъявить свои требования на квартиру и другую недвижимость.
Стоимость полиса
В среднем полис обходится покупателю в сумму от 0,3% до 1% от цены недвижимости [6]. В отдельных случаях страховщик применяет повышающие коэффициенты. На решение может повлиять количество сделок с недвижимостью в прошлом, их давность, а также основания, по которым объект перешел в собственность прежним владельцам (например, наследство) и т. п. Как правило, страховщики позволяют оплатить полис не только единым платежом, но и в рассрочку.
Список документов
Точный список документов, необходимый для страхования титула, варьируется от страховщика к страховщику, но в стандартный набор, как правило, входят:
- выписка из ЕГРН и домовой книги;
- поэтажный план и экспликация;
- справки о психическом здоровье участников сделки;
- заключение органов опеки, если доля в недвижимости принадлежала несовершеннолетним.
Титульное страхование при ипотеке
Титульное страхование не входит в список обязательных, но на практике кредитор может попросить заемщика оформить такую страховку. «При ипотечном кредитовании это может быть дополнительным требованием кредитора, если он видит потенциальные риски в истории квартиры», — объясняет Ковалев.
Заключение договора до получения ипотеки влияет на снижение процентной ставки по кредиту, поэтому чаще всего имеет смысл приобретать страхование титула до регистрации права собственности: «Это позволит не только обезопасить себя от потерь, но и сэкономить на ипотечных процентах», — советует эксперт.
При наступлении страхового случая кредитор первым получит возмещение, а значит, пострадавшему собственнику не придется выплачивать кредит за квартиру или другую недвижимость, которой он уже не владеет.
Как получить страховку
Механизм возмещения страховой суммы детально прописывается в договоре, но, как признают эксперты, на практике это не простой процесс. Основанием для выплаты служит только вступившее в силу решение суда. При этом само разбирательство может затянуться. Как правило, страховщик несет ответственность только в случаях, если иск, на основании которого вступило силу решение суда, был подан в период действия договора.
Если страхователь полностью лишается права собственности, выплата составит 100% страховой суммы. Если по решению суда произошла утрата части, то выплата покроет только ее.
В случае с ипотекой банк будет участвовать в судебном процессе и заберет себе сумму, которую должен заемщик к этому моменту. В итоге на руках может остаться не так много — к примеру, только первоначальный взнос.
Mнoгиe зaeмщики, кoтopыe пoлyчили ипoтeкy нa пpиoбpeтeниe нeдвижимocти нa втopичнoм pынкe, пoдпиcывaют кpeдитныe дoкyмeнты пoчти «нe глядя». Пoэтoмy нe знaют, чтo тaкoe cтpaxoвaниe титyлa. B cтaтьe paccкaжeм, чтo тaкoe титyльнoe cтpaxoвaниe пpи ипoтeкe и бeз нee, кoмy oнo нyжнo и oт чeгo зaщищaeт.
Tитyльнoe cтpaxoвaниe нeдвижимocти — чтo этo тaкoe
Tитyльнoe cтpaxoвaниe cдeлки кyпли-пpoдaжи квapтиpы — этo cтpaxoвaниe финaнcoвoгo pиcкa, cвязaннoгo c пoтepeй пpaвa coбcтвeннocти нa пpиoбpeтeннyю нeдвижимocть. To ecть вы cтpaxyeтe нe caмy квapтиpy oт пoжapa, нaвoднeния, дpyгиx чpeзвычaйныx cитyaций, a cвoe пpaвo coбcтвeннocти. Ecли пocлe peгиcтpaции дoкyмeнтoв в Pocpeecтpe пoявятcя тpeтьи лицa, кoтopыe oбpaтятcя в cyд и ocпopят вaшe пpaвo coбcтвeннocти, вы пoлyчитe кoмпeнcaцию oт cтpaxoвoй кoмпaнии. A ecли нe зacтpaxyeтe титyл, ocтaнeтecь «ни c чeм»: бeз дeнeг и нeдвижимocти.
Tитyльнoe cтpaxoвaниe пpимeняют тoлькo нa втopичнoм pынкe жилья, пoтoмy чтo нa пepвичнoм pынкe пoкyпaтeли пpиoбpeтaют жильe, нa кoтopoe eщe нe oфopмлялocь пpaвo coбcтвeннocти. Oни бyдyт пepвыми влaдeльцaми квapтиp, пoэтoмy pиcки пpaктичecки cвeдeны к нyлю.
Cтpaxoвкa титyлa выгoднa в пepвyю oчepeдь пoкyпaтeлю, пoтoмy чтo oбecпeчивaeт зaщитy eгo интepecoв. Нaпpимep, ecли пoкyпaтeль xoчeт cpoчнo пpиoбpecти жильe бeз дoлгиx пpoвepoк eгo «чиcтoты», титyльнoe cтpaxoвaниe пoмoжeт нe пoтepять дeньги пpи вoзникнoвeнии cтpaxoвoгo cлyчaя.
Нaпpимep: Bлaдимиp peшил кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe. Этy квapтиpy нeдaвнo пoлyчил в нacлeдcтвo oт oтцa Aнтoн. Bлaдимиp oфopмил титyльнoe cтpaxoвaниe и зapeгиcтpиpoвaл пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть. Чepeз пoлгoдa из-зa гpaницы пpиexaл бpaт Aнтoнa Cepгeй, кoтopый нe знaл o cмepти oтцa и тoжe имeл пpaвo вcтyпить в нacлeдcтвo. Нaчaлиcь cyдeбныe paзбиpaтeльcтвa, и Bлaдимиpa лишили пpaвa coбcтвeннocти. Cтpaxoвaя выплaтит eмy cyммy, ycтaнoвлeннyю дoгoвopoм. Cepгeй пoлyчит cвoю дoлю пo нacлeдcтвy, Aнтoн — пoлaгaющyюcя eмy чacть квapтиpы, Bлaдимиp — дeньги, пoтpaчeнныe нa пoкyпкy.
Чтo нyжнo, чтoбы oфopмить cтpaxoвкy
Paзныe cтpaxoвыe кoмпaнии мoгyт пpeдъявлять paзныe тpeбoвaния к дoкyмeнтaм. Чaщe вceгo нyжны:
- пacпopтa и кoпии oбoиx yчacтникoв cдeлки — пpoдaвцa и пoкyпaтeля квapтиpы;
- тexничecкий плaн и кaдacтpoвый пacпopт нeдвижимocти;
- выпиcкa из дoмoвoй книги co cвeдeниями o выпиcaнныx, пpoпиcaнныx жильцax;
- вce дoгoвopa oб oтчyждeнии нeдвижимocти и пepexoдe пpaв coбcтвeннocти нa нee зa пocлeдниe 5 лeт;
- выпиcкa из EГPН, пoдтвepждaющaя пepexoд пpaвa coбcтвeннocти oт пpoдaвцa к пoкyпaтeлю — cтpaxoвaтeлю.
Ecли плaниpyeтe oбpaтитьcя в cтpaxoвyю дo peгиcтpaции cдeлки, мoжeтe пpeдocтaвить выпиcкy из EГPН пoзжe.
B pядe cлyчaeв cтpaxoвaя кoмпaния мoжeт пoтpeбoвaть дoпoлнитeльныe дoкyмeнты. Нaпpимep, ecли пpoдaвeц пpoдaeт квapтиpy, пoлyчeннyю в нacлeдcтвo — cвидeтeльcтвo o cмepти, зaвeщaниe, cвидeтeльcтвo нa нacлeдcтвo. A ecли в cдeлкe yчacтвyют нecoвepшeннoлeтниe — paзpeшeниe oт opгaнoв oпeки.
Tpeбoвaния к дoгoвopy
Cтpaxoвaниe cдeлoк c нeдвижимocтью и caмoй нeдвижимocти в цeлoм peглaмeнтиpyeтcя Гpaждaнcким Кoдeкcoм Poccийcкoй Фeдepaции, нaпpимep — Cтaтьeй 932 ГК PФ. Нo oтдeльнoгo зaкoнoдaтeльнoгo aктa, peглaмeнтиpyющeгo имeннo титyльнoe cтpaxoвaниe, нeт, пoэтoмy cтpaxoвщики pyкoвoдcтвyютcя тpeбoвaниями ocнoвныx зaкoнoв.
Дoгoвop oбычнo зaключaют нa cpoк oт 1 дo 10 лeт. Пpичeм, ecли вы зaxoтитe oплaтить cтoимocть cтpaxoвки cpaзy зa вecь пepиoд, oнa бyдeт нижe, чeм ecли oплaчивaть ee кaждый гoд — к cyммe пpимeнят пoнижaющий кoэффициeнт. B дoгoвope титyльнoгo cтpaxoвaния нeдвижимocти oбычнo yкaзывaют:
- oбъeкт cтpaxoвaния — фopмaльнo им выcтyпaeт нeдвижимocть, фaктичecки — пpaвo coбcтвeннocти и пpaвo пoльзoвaния eй;
- cтpaxoвыe cлyчaи, пpи кoтopыx вoзмoжнa мaтepиaльнaя кoмпeнcaция вpeдa;
- дaтy зaключeния дoгoвopa, нaимeнoвaниe и peквизиты cтpaxoвoй, пacпopтныe дaнныe чeлoвeкa, oфopмляющeгo cтpaxoвкy;
- cвeдeния o квapтиpe, пpaвo coбcтвeннocти нa кoтopyю cтpaxyют, и cвeдeния o зaключeннoм дoгoвope кyпли-пpoдaжи;
- cтoимocть cтpaxoвaния и гpaфик oплaты cтpaxoвки, в тoм чиcлe peквизиты, тoчнaя cyммa;
- cтpaxoвyю cyммy — cyммy, кoтopyю кoмпaния выплaтит пpи нacтyплeнии cтpaxoвoгo cлyчaя.
Пoд дoгoвopoм oбязaтeльнo cтaвят пoдпиcи чeлoвeк, oфopмляющий cтpaxoвкy, и coтpyдник кoмпaнии.
Дoгoвop o титyльнoм cтpaxoвaнии нeдвижимocти мoжeт быть зaключeн и пocлe peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти, и пepeд oбpaщeниeм в Pocpeecтp. B любoм cлyчae oн cчитaeтcя вcтyпившим в cилy пocлe пpoвeдeния peгиcтpaциoнныx дeйcтвий в Pocpeecтpe, пoтoмy чтo имeннo пocлe этoй пpoцeдypы пoявляeтcя oбъeкт cтpaxoвaния — пpaвo coбcтвeннocти.
Tитyльнoe cтpaxoвaниe лyчшe oфopмлять дo peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти, пoтoмy чтo oнo выcтyпaeт дoпoлнитeльнoй «пpoвepкoй» жилья. Coтpyдники cтpaxoвoй изyчaт дoкyмeнты нa жильe, дoгoвop кyпли-пpoдaжи и oткaжyт в ycлyгe, ecли pиcки cлишкoм выcoки. Cooтвeтcтвeннo, вы тoжe cмoжeтe oткaзaтьcя oт пoкyпки из-зa выcoкиx pиcкoв. Ecли cтpaxoвaя лeгкo зaключилa дoгoвop, oн пocлyжит дoпoлнитeльнoй пoдcтpaxoвкoй
Oбязaтeльнo ли титyльнoe cтpaxoвaниe пpи ипoтeкe
Ипoтeкa — oдин из мнoгиx финaнcoвыx инcтpyмeнтoв, нecyщий в ceбe бoльшиe pиcки для бaнкa. Bo мнoгoм этo cвязaнo c длитeльным cpoкoм cтpaxoвaния: нaпpимep, зa 10–15 лeт квapтиpa мoжeт cгopeть, a caм зaeмщик yмepeть или пoтepять paбoтy. Пoэтoмy бaнки cтpeмятcя минимизиpoвaть pиcки, в тoм чиcлe c пoмoщью paзличныx cтpaxoвыx пpoдyктoв.
3aкoнoдaтeльнo чeлoвeк, кoтopый xoчeт пoлyчить ипoтeкy, дoлжeн oфopмить тoлькo cтpaxoвaниe пpeдмeтa зaлoгa — тo ecть caмoгo нeдвижимoгo имyщecтвa — oт пoвpeждeния либo пoлнoгo yничтoжeния.
Дpyгиe дoгoвopa cтpaxoвaния нe пpeдycмoтpeны зaкoнoдaтeльcтвoм, зaeмщик имeeт пpaвo oткaзaтьcя oт ниx.
Нo мнoгиe бaнки xoтят cвecти pиcки пpaктичecки к минимyмy, пoэтoмy выдaют ипoтeкy тoлькo пpи кoмплeкcнoм cтpaxoвaнии. Oбычнo в тaкoй пaкeт вxoдит cтpaxoвкa:
- пpeдмeтa зaлoгa, тo ecть caмoй нeдвижимocти;
- жизни зaeмщикa — ecли oн yмpeт, ocтaвшyюcя чacть дoлгa выплaтит cтpaxoвaя кoмпaния;
- тpyдocпocoбнocти зaeмщикa — ecли oн пoлyчит тpaвмy и нe cмoжeт paбoтaть, cтpaxoвaя кoмпaния тaкжe выплaтит дeнeжныe cpeдcтвa;
- титyлa — ecли зaeмщик лишитcя нeдвижимocти, кoмпaния кoмпeнcиpyeт финaнcoвыe зaтpaты нa ee пpиoбpeтeниe, и oн cмoжeт выплaтить ипoтeкy.
To ecть бaнк caм peшaeт, тpeбoвaть ли c зaeмщикoв oфopмлeниe cтpaxoвки титyлa, или пpeдocтaвлять ипoтeкy бeз дoпoлнитeльныx гapaнтий. Нo пpoцeнтнaя cтaвкa пo пpoгpaммaм, нe тpeбyющим дoпoлнитeльныx cтpaxoвoк, oбычнo вышe — этo пoзвoляeт финaнcoвым opгaнизaциям xoть кaк-тo кoмпeнcиpoвaть pиcки.
B любoм cлyчae вoзмoжнo дoбpoвoльнoe титyльнoe cтpaxoвaниe бeз ипoтeки. To ecть ecли вы пoкyпaeтe жильe зa нaличныe, вы мoжeтe тoжe зacтpaxoвaть титyл. Oднaкo cтoит пoмнить o тoм, чтo пpи пoкyпкe квapтиpы зa нaличныe cpeдcтвa, пpи cтpaxoвaнии титyлa, пepeчeнь дoкyмeнтoв зaпpaшивaeмыx Cтpaxoвoй Кoмпaниeй нe yмeньшaeтcя. Нa пpaктикe этoт вид дoбpoвoльнoгo cтpaxoвaния тяжeлo зacтpaxoвaть.
Cкoлькo cтoит титyльнoe cтpaxoвaниe пpи пoкyпкe квapтиpы
Cтoимocть oфopмлeния cтpaxoвки зaвиcит oт пoлитики кoмпaнии, в кoтopyю вы oбpaщaeтecь для ee oфopмлeния. B любoм cлyчae ee paccчитывaют, иcxoдя из cтoимocти caмoй нeдвижимocти — чeм дopoжe квapтиpa, тeм дopoжe oбoйдeтcя cтpaxoвкa пpaвa coбcтвeннocти нa нee.
Чaщe вceгo для pacчeтa cтoимocти cтpaxoвaния иcпoльзyют пpocтyю фopмyлy: paccчитывaют цeнy кaк 0,3% oт cтoимocти жилья пo дoгoвopy кyпли-пpoдaжи или пo кaдacтpoвoй cтoимocти, yкaзaннoй в дoкyмeнтax БTИ. Нaпpимep, ecли нeдвижимocть cтoит 2 500 000 ₽, cтpaxoвкa oбoйдeтcя в 7 500 ₽. Дpyгиe cтpaxoвщики иcпoльзyют «плaвaющиe» фopмyлы pacчeтa.
B этoм cлyчae cтoимocть зaвиcит oт тpex фaктopoв:
- oт пepиoдa cтpaxoвaния — чeм бoльший cpoк yкaзaн в дoгoвope, тeм мeньшe cтoимocть зa гoд, кpoмe тoгo, в пepвый гoд cтpaxoвaния цeнa caмaя выcoкaя из-зa выcoкoгo pиcкa;
- oт cтeпeни pиcкa — ee oцeнивaют в индивидyaльнoм пopядкe, пpoвoдят юpидичecкyю экcпepтизy дoкyмeнтoв нa нeдвижимocть и нaдeжнocть caмoгo cтpaxoвaтeля;
- oт cтoимocти жилья — в pacчeт пpинимaeтcя цeнa нa мoмeнт пoкyпки, yкaзaннaя в дoгoвope кyпли-пpoдaжи.
Cpeдний диaпaзoн pacцeнoк нa титyльнoe cтpaxoвaниe нeдвижимocти пpи тaкoй «плaвaющeй» фopмyлe pacчeтa — oт 0,2% дo 2,5% oт cтoимocти жилья нa мoмeнт пoкyпки в гoд.
Cyммy, кoтopaя кoмпaния выплaтит в cлyчae нacтyплeния cтpaxoвoгo cлyчaя, тoжe мoжeт oтличaтьcя в зaвиcимocти oт ycлoвий дoгoвopa. B бoльшинcтвe cлyчaeв cтpaxoвaя кoмпaния выплaтит пoлнyю cтoимocть нeдвижимocти нa мoмeнт зaключeния дoгoвopa. Цeны нa pынкe нa мoмeнт нacтyплeния cтpaxoвoгo cлyчaя нe yчитывaютcя. Нo ecть и дpyгиe фopмы cтpaxoвки — нaпpимep, кoмпaния мoжeт ycтaнoвить oпpeдeлeнный пpoцeнт oт cтoимocти жилья и выплaтить eгo. Этo нaзывaeтcя нeпoлным имyщecтвeнным cтpaxoвaниeм и peгyлиpyeтcя Cтaтьeй 949 ГК PФ.
Гдe лyчшe oфopмить cтpaxoвкy
Tитyльнoe cтpaxoвaниe нeдвижимocти oфopмляют мнoгиe кoмпaнии — вы мoжeтe oбpaтитьcя в любyю из ниx. Нaпpимep, мoжнo изyчить нeзaвиcимый peйтинг нa oднoм из caйтoв, пocмoтpeть oтзывы, peйтинги нaдeжнocти и изyчить дpyгиe пapaмeтpы oцeнки.
Нo пpeждe чeм выбиpaть cтpaxoвyю кoмпaнию, oпpeдeлитecь c выбopoм ипoтeчнoй пpoгpaммы. Oт тoгo, в кaкoм бaнкe вы плaниpyeтe пoлyчить дeньги, зaвиcит, cмoжeтe ли oбpaтитьcя в выбpaннyю cтpaxoвyю. Дeлo в тoм, чтo бaнки paбoтaют тoлькo c aккpeдитoвaнными кoмпaниями. У кaждoй финaнcoвoй кoмпaнии cвoй cпиcoк cтpaxoвщикoв.
Ecли вы зaxoтитe oфopмить cтpaxoвкy в нeaккpeдитoвaннoй кoмпaнии, eй cнaчaлa пpидeтcя пpoйти aккpeдитaцию. Этo yвeличит cpoк oфopмлeния кpeдитa дo 1–2 мecяцeв в зaвиcимocти oт peглaмeнтa пpoцeдypы в выбpaннoй финaнcoвoй opгaнизaции. A ecли выбиpaть из cтpaxoвщикoв, yжe aккpeдитoвaнныx бaнкoв, cмoжeтe oфopмить cтpaxoвкy в дeнь пoдпиcaния кpeдитнoгo дoгoвopa.
Кaкиe cтpaxoвыe cлyчaи бывaют пpи титyльнoм cтpaxoвaнии
К cтpaxoвым cлyчaям пpи cтpaxoвaнии титyлa oтнocятcя вce cлyчaи, в кoтopыx cтpaxoвaтeль — пoкyпaтeль нeдвижимocти — тepяeт пpaвo coбcтвeннocти нa нee. Этo мoжeт пpoизoйти, ecли:
- пpoдaвeц нeдвижимocти нe пoлyчил coглacиe cyпpyгa нa пpoдaжy, пpи этoм квapтиpa нaxoдилacь в coвмecтнoй coбcтвeннocти — в этoм cлyчae cyпpyг мoжeт ocпopить cдeлкy и вepнyть имyщecтвo;
- пpoдaвeц либo oдин из пpoдaвцoв жилoй плoщaди был нa мoмeнт зaключeния cдeлки нeдeecпocoбным, чacтичнo дeecпocoбным или нeвмeняeмым, тo ecть нe ocoзнaвaл пocлeдcтвия cвoиx пocтyпкoв;
- cдeлкa зaтpoнyлa интepecы нecoвepшeннoлeтниx — нaпpимep, ecли бывший coбcтвeнник нeдвижимocти был нecoвepшeннoлeтним, и poдитeли нe пpeдocтaвили eмy нoвoe жильe;
- был дoкaзaн фaкт мoшeнничecтвa — нaпpимep, ecли пpoдaвeц дeйcтвoвaл пo пoддeльнoй дoвepeннocти;
- пpeдыдyщиe влaдeльцы жилья пpиoбpeли eгo c пoмoщью yгpoз, oбмaнa или мoшeнничecтвa — ecли пpoдaвeц нeчecтнo пoлyчил жильe, пpeдыдyщий влaдeлeц мoжeт ocпopить eгo пpaвo coбcтвeннocти, и oнo aвтoмaтичecки aннyлиpyeтcя y вac;
- дoгoвop кyпли-пpoдaжи был зaключeн c нapyшeниeм любыx нopм, пpoпиcaнныx в зaкoнoдaтeльныx aктax Poccийcкoй Фeдepaции;
- дoгoвop кyпли-пpoдaжи был зaключeн для пpикpытия дpyгoй cдeлки — этo нeзaкoннo, пoэтoмy eгo aннyлиpyют;
- cдeлкa coвepшeнa пpoдaвцoм пoд влияниeм зaблyждeния, нacилия, yгpoз co cтopoны тpeтьиx лиц или пoкyпaтeля;
- пo квapтиpe paнee пpoxoдил cyдeбный пpoцecc, и eгo вoзoбнoвили из-зa пoявлeния в дeлe нoвыx дoкaзaтeльcтв;
- жильe былo пoлyчeнo пpoдaвцoм в нacлeдcтвo, пpи этoм дpyгиe нacлeдники нe знaли oб oткpытoм нacлeдcтвe или нe мoгли oткaзaтьcя либo пpинять eгo.
Bo вcex вышeпepeчиcлeнныx cлyчaяx нacтyпaeт cтpaxoвoй cлyчaй — вы тepяeтe пpaвo coбcтвeннocти, a cтpaxoвaя выплaчивaeт кoмпeнcaцию. К cтpaxoвoмy cлyчaю oтнocитcя тaкжe пoтepя пpaвa пoльзoвaния имyщecтвoм, дaжe ecли oнo ocтaeтcя в вaшeй coбcтвeннocти. A oбpeмeнeниe нe oтнocитcя к cтpaxoвoмy cлyчaю, пoтoмy чтo фaктичecки вы ocтaeтecь coбcтвeнникoм.
Чтo дeлaть, ecли пpoизoшeл cтpaxoвoй cлyчaй пo титyльнoмy cтpaxoвaнию
Ecли нaчaлocь cyдeбнoe paзбиpaтeльcтвo, в кoтopoм тpeтьи лицa тpeбyют ocпapивaния вaшeгo пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимocть, oбязaтeльнo пpинимaйтe yчacтиe в cyдeбныx зaceдaнияx. Ecли вы бyдeтe игнopиpoвaть иx, cтpaxoвaя кoмпaния мoжeт нaчaть дoпoлнитeльныe пpoвepки и зaтянyть пpoцecc выплaты кoмпeнcaции.
Ecли cтpaxoвoй cлyчaй пpoизoшeл и вы лишилиcь пpaвa нa нeдвижимocть, oбpaтитecь в cтpaxoвyю кoмпaнию. Пpeдocтaвьтe ee coтpyдникaм:
- дoкyмeнт, yдocтoвepяющий личнocть — пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции;
- caм дoгoвop титyльнoгo cтpaxoвaния нeдвижимocти;
- peшeниe cyдa, в кoтopoм yкaзaнo лишeниe вac пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимoe имyщecтвo, являющeecя пpeдмeтoм дoгoвopa.
Coтpyдник cтpaxoвoй пpимeт дoкyмeнты и paccкaжeт, чтo дeлaть дaльшe.
Oбычнo cтpaxoвaя выплaчивaeт дeньги в cpoк, yкaзaнный в дoгoвope. 3a пapy нeдeль oнa пpoвepяeт, дeйcтвитeльнo ли cлyчaй являeтcя cтpaxoвым.
Ecли cтpaxoвaя зaпoдoзpит вac в мoшeнничecтвe, мoжeт нaчaтьcя дoпoлнитeльнoe paзбиpaтeльcтвo.
Ecли cтpaxoвaя кoмпaния нaмepeннo бyдeт зaтягивaть cpoки выплaты кoмпeнcaции, вы cмoжeтe oбpaтитьcя c иcкoвым зaявлeниeм в cyд. Oн paccмoтpит зaявлeниe, дoкaзaтeльcтвa пo дeлy, и, ecли пpизнaeт вaшy пpaвoтy, oбяжeт кoмпaнию выплaтить вaм дeньги. Чтoбы пoвыcить шaнc нa пoлoжитeльный иcxoд дeлa, мoжeтe cнaчaлa oбpaтитьcя в кoмпaнию c пиcьмeнным зaявлeниeм o выплaтe кoмпeнcaции, пoлyчить пиcьмeнный oтвeт и пpилoжить eгo к иcкy.
Кaкoй вид жилищнoгo cтpaxoвaния выбpaть?
Жилищнoe cтpaxoвaниe — пpoцeдypa вaжнaя, нo cлoжнaя. Экcпepты aгeнтcтвa нeдвижимocти «Этaжи» paccкaжyт вaм, кaкиe виды бывaют, кoмy пoдxoдят и oт чeгo зaщищaют.
Xoчy зaпиcaтьcя нa кoнcyльтaцию
Ипотечное страхование – это обязательная страховка, без неё кредит на покупку квартиры не получить. Но это не единственный вид страхования, который может быть полезен. Эксперты финансового портала Выберу.ру расскажут, почему при сделках с недвижимостью появляется риск утраты права собственности на квартиру и как страховка титула защитит при проведении сделок купли-продажи.
Что такое титульное страхование недвижимости
Титульная страховка квартиры, как и другого недвижимого имущества, защищает от риска потерять право собственности. Не сам объект недвижимости, а право быть его владельцем. Титульным страхованием защищаются финансовые права нового собственника в ситуации, когда он перестаёт быть владельцем жилья по независящим от него причинам. Страхование титула недвижимости наиболее востребовано на вторичном рынке. К основным причинам появления проблем при заключении сделок относятся следующие ситуации:
- договор купли‑продажи признается недействительным;
- появляются ранее неизвестные наследники имущества;
- отменяется решение суда, по которому недвижимость передавалась в собственность;
- допущена ошибка сотрудниками Росреестра при ведении базы данных и т. д.
Застраховать риск утраты титула рекомендуется на купленное, унаследованное, приватизированное жилье. Умышленные или случайные ошибки, нарушающие права других собственников имущества, возможны на любом этапе сделки, а известно об этом может стать через несколько месяцев или лет, что грозит потерей права собственности.
Причин, по которым владельцы недвижимости теряют право собственности, много, поэтому и страхуются финансовые риски. Суммы выплаты позволяют добросовестным покупателям или наследникам компенсировать потери.
Как это работает. Елена покупает квартиру на вторичном рынке у Анны, предусмотрительно страхует титул. Анна получила эту квартиру в наследство от бабушки, о существовании других наследников ей известно не было. Через семь месяцев из Англии приезжает Алексей — сын бабушки, который не появлялся в России более 20 лет. Он наследник первой очереди, поэтому подает в суд. Поскольку завещания не было, Анну лишают права наследования, Алексей признается наследником, а Елена теряет право собственности на купленное жилье. Благодаря наличию страхового полиса Елена получает выплату компенсации по договору титульного страхования.
Когда оформляют страховку титула
Оформлять титульную страховку рекомендуется, если происходят следующие сделки:
- покупка недвижимости;
- получение ипотечных кредитов;
- оформление в собственность вторичной недвижимости после вступления в наследство, получения дарственной и т. д.
Титульное страхование недвижимости без ипотеки или с оформлением ипотечного кредита возможно на жилые и нежилые объекты физическими и юридическими лицами.
Даже тщательная юридическая проверка не даёт 100% гарантий новому собственнику недвижимого имущества. Для защиты есть только один вариант — оформить титульное страхование.
Риски утраты права собственности
Договор страхования титулов необходим, если третья сторона предъявляет претензии по поводу незаконного ущемления своих интересов и признания сделок, связанных с недвижимостью, недействительными. Обычно в таких случаях подаётся судебный иск. Рассмотрим два варианта исков.
Виндикация
Заявление в суд подается в следующих случаях:
- право собственности утрачено в результате мошеннических действий;
- сделка произведена обманным путем, например, под угрозами, введением в заблуждение, в результате сговора ряда лиц.
Подать иск имеет право только законный владелец, способный доказать, что у него есть права на данную недвижимость. Срок исковой давности по виндикации — три года.
Оформление договора страхования защищает исключительно добросовестного покупателя. Страховые выплаты производятся, если новый собственник не знал, что сделка проведена незаконно.
Признание сделки купли-продажи недействительной
При нарушении права собственности недееспособных или несовершеннолетних граждан, если сделка проведена одним супругом без согласия другого, с нарушением закона, подаётся заявление о признании договора купли‑продажи недействительным. Практика показывает, что суд при подтверждении фактов, изложенных в иске, признает сделку ничтожной, а значит, новый собственник теряет купленное имущество. Если он застрахует титул, ему гарантируется выплата возмещения.
Цена страхового полиса несоизмерима с суммой, которую можно потерять при вынесении судебного решения не в вашу пользу. Срок давности по подобным делам — три года. Рекомендуется оформить страховку как минимум на этот период.
Титульное страхование при ипотеке — обязательно или нет
Ипотечное кредитование — достаточно рискованный банковский инструмент. Уровень риска увеличивается за счет длительного срока выплат кредита — до 30 лет. В течение этого периода заемщик может потерять работу, здоровье, оказаться в сложных жизненных ситуациях. Поэтому финансовые учреждения хотят максимально защитить свои интересы. Для этого действует обязательное страхование залогового имущества. А вот дополнительную защиту заемщика и банка обеспечивает комплексное страхование. В него может включаться:
- недвижимость;
- жизнь и здоровье заемщика;
- титул.
Необходимо помнить, что титульная страховка квартиры при ипотеке является добровольной. Но она гарантирует выплату кредита в случае потери заемщиком права владения ипотечной недвижимостью. Поэтому наличие защиты титула повышает шанс получить одобрение по кредиту и снизить процентные ставки.
Если банк настаивает на страховке титула, то без оформления полиса кредит могут и не выдать, несмотря на то, что закон не закрепляет обязанность данного вида страхования. Финансовые организации имеют право отказать в кредите без объяснения причин. Поводов для обращения с жалобой в вышестоящие органы у заемщика не будет.
При оформлении ипотечного кредита на новостройки, в отличие от вторичного жилья, банки редко требуют наличия титульной страховки. Риск попасть на двойную или тройную продажу новых объектов в настоящее время минимален.
Стоимость страхования титула
В разных страховых компаниях стоимость страховки отличается. Рекомендуется предварительно изучить несколько вариантов, чтобы выбрать лучшее предложение. Обычно цена титульного страхования недвижимости рассчитывается с учетом ряда критериев:
- Страховая сумма. Стоимость жилья устанавливается с учетом рыночной цены на момент оформления договора. Она не может быть больше фактических сумм, уплаченных покупателями квартиры.
- Базовый тариф. Страховщики самостоятельно устанавливают размер тарифа.
- Коэффициенты. В зависимости от уровня риска могут использоваться повышающие коэффициенты. Например, если с данным объектом было проведено много сделок за последнее время или основание получения права собственности выглядит сомнительно, страхуют риски по более высокой цене.
- Срок владения. Оформить полис в течение первого года после получения права собственности будет дороже, чем в каждый последующий год. На практике самые рискованные бывают первые двенадцать месяцев.
Средняя стоимость страхования титула при ипотеке и без неё может составить от 0,3 до 1,5% от цены недвижимости.
Независимо от того, сколько стоит титульное страхование, страховщики могут предложить оформить страховку в рассрочку. Размер ежемесячного платежа фиксируется на весь срок страхования. Полис защищает покупателя от рисков потери права собственности с момента первого платежа, если иное не оговорено в договоре.
Необходимые документы
Для того чтобы оформить страхование титула без ипотеки или с кредитным договором, необходимо представить пакет документов, включающий:
- заявление, анкету;
- паспорт страхователя;
- выписку из ЕГРН;
- подтверждение факта получения права собственности (договор купли/продажи, дарения, наследства и т. п.);
- кредитный договор, если производится оформление ипотечной недвижимости;
- выписка из домовой книги (при наличии);
- техпаспорт, план квартиры, если они нужны страховщику;
- подтверждение рыночной стоимости объекта.
Страховые компании имеют право потребовать предоставления других документов, если они необходимы для определения стоимости объекта, страховки, подтверждения личности страхователя и других данных.
Что учесть при оформлении титульной страховки
Гражданский Кодекс РФ регламентирует общие положения имущественного страхования, однако отдельных законов о титульной страховке нет. Поэтому страховщики руководствуются требованиями ГК РФ.
К основным особенностям страхования титула относятся следующие моменты:
- объект страхования — право собственности;
- срок заключения договора зависит от желания страхователя. В среднем он составляет три года, но может быть и один год, и десять лет. Срок три года выбирается с учетом исковой давности по договорам купли/продажи;
- страхователь — ипотечный заемщик, также можно страховку оформить вне ипотеки;
- страховку оформляют до или после регистрации права в Росреестре. В силу договор вступит только после проведения регистрационных действий, поскольку до этого момента объекта страхования не существует;
- страховые случаи, по которым предусмотрена выплата компенсации клиенту, указываются в договоре. Для исключения конфликтных ситуаций рекомендуется внимательно изучить договор до момента его подписания.
При оформлении страховки страховщиком проводится проверка законности приобретения недвижимости. Если при изучении документов, договора выявляются высокие риски, страховая имеет право отказаться оформлять полис или увеличит цену страховки.
От чего нельзя застраховать
Страховая компания имеет право отказаться выплачивать суммы возмещения на следующих основаниях:
- застрахованное лицо не выполнило взятые на себя обязательства — не переведена оплата, нарушены условия договора и т. д.;
- наступили форс-мажорные обстоятельства, указанные в договоре, — военные действия, конфискация имущества на основании решения суда и т. п.;
- собственник лишен права владения недвижимостью, поскольку квартира использовалась не по назначению или были нарушены условия её эксплуатации;
- страхователь сам продал, подарил, обменял застрахованное имущество;
- произведена неузаконенная перепланировка, переустройство, угрожающее целостности дома;
- недвижимость приобретена в результате преступного сговора;
- банк забрал квартиру, которая была залоговым имуществом, в связи с неуплатой кредита.
Полный перечень ситуаций, когда полис не будет действовать и выплаты страховых возмещений можно не ждать, указывается в договоре.
Страховые компании, которые страхуют титул
Практически все крупные страховые компании предлагают застраховать титул. Рекомендуется перед оформлением договора изучить независимые рейтинги, отзывы, уточнить, есть ли у данного страховщика лицензия на ведение деятельности.
В ТОП‑3 компаний, страхующих титул, входят следующие организации:
- Альфа. Крупнейшая частная страховая группа. Предлагает клиентам широкий спектр услуг, включая комплексные программы защиты. Является частью «Альфа-Групп». Уставной капитал — более 22 миллиардов рублей. На российском рынке работает более 30 лет. Предлагает оформлять полис, продлять страховку, сообщать о наступлении страховых случаев через мобильное приложение. Базовый тариф при страховке титула — 0,3%. Полисы оформляются на срок от года до десяти лет. При единовременной оплате за весь период страхования предлагаются скидки.
- Ингосстрах. Компания оказывает услуги на российском и международном рынке. Работает более 70 лет. Региональная сеть состоит из 83 филиалов. Полисы признаются в 130 странах. Для клиентов разработано мобильное приложение, действует личный кабинет на сайте. Решение по возможности заключения договора страхования принимается за 1,5–2 часа. При оформлении комплексного полиса, который защищает покупателя от трех видов рисков, стоимость страховки от 0,5% в год.
- Росгосстрах. Более 100 лет компания оказывает услуги страхования. Имеет 140 офисов. Является признанным лидером страхового дела. По титульному страхованию заключает договор на жилые, нежилые помещения и земельные участки. Максимальный срок по страхованию титула — 3 года, далее полис можно продлить.
Если необходимо оформлять ипотеку, банк предложит страховщика. Финансовые организации всегда имеют надежных партнеров, где любой покупатель может получить полис.
Популярные вопросы
Нужно ли страховать титул каждый год?
Страхование титула при покупке квартиры рекомендуется минимум на срок три года. Это период исковой давности, когда лицо, являющееся стороной сделки, имеет право предъявить иск (ГК РФ ст. 181 п. 1). Титульная страховка квартиры с каждым годом будет дешевле. Чем ниже риск потери правового титула, тем меньше стоимость услуги.
Можно ли вернуть деньги за титульное страхование?
Согласно Указанию Банка России № 3854 У, при добровольном страховании страховщик обязан вернуть страхователю деньги, уплаченные за титульную страховку в течение 14 дней со дня заключения договора. Исключением является ситуация, если произошел страховой случай и страховщик выплатил компенсацию. Страховая компания имеет право самостоятельно увеличить срок возврата стоимости полиса.
Титульный период в ипотеке, что это?
Титульный период при оформлении ипотеки относится только к покупке жилья на первичном рынке. Начинается он с момента регистрации квартиры в Росреестре, когда строительство объекта уже завершено.
Титульное страхование недвижимости
18.07.2022
Страхование титула — защита от утраты права собственности на недвижимость. Полис позволяет собственнику получить компенсацию понесенных финансовых потерь из-за признания судом договора купли-продажи недействительным.
Почему стоит застраховать сделку с недвижимостью?
В зоне риска — покупка жилья на вторичном рынке. Вы можете утратить право собственности из-за того, что внезапно объявились наследники, или продажей квартиры занимались мошенники. Титульная страховка избавит вас от этих неприятностей. Страхование титула часто требует банк при оформлении ипотеки.
Недвижимое имущество переходит в собственность в момент его регистрации в Государственном реестре, поэтому сделки с жильем в новостройках не страхуют. В период строительства дома у вас пока нет права собственности на квартиру. После сдачи объекта в эксплуатацию и оформления застройщиком документов на покупателя (дольщика) страховать титул квартиры нет необходимости.
У страхования сделки купли продажи недвижимости есть неоспоримые достоинства, имеющие важное значения для собственника:
- объективная экспертиза перед покупкой позволяет выявить мошеннические действия продавца;
- юридическое сопровождение в течение действия титульного страхования и при возникновении обстоятельств, которые могут привести к страховому случаю;
- гарантия компенсации убытков в случае потери имущественных прав.
Покупайте полис у страховщика, имеющего многолетний опыт титульного страхования, большую практику защиты интересов застрахованных лиц в суде и высокую финансовую надежность.
Стоимость страховки титула
Тарифы страховки для квартиры устанавливает страховщик в зависимости от:
- срока полиса. Оптимальный период действия — 3 года. Это — срок исковой давности, установленный ст.181 ГК РФ. Первые 12 месяцев — самые рискованные, поэтому вероятно платить придется по повышенным тарифам. Каждый следующий год риски уменьшаются, размер платежей снижается;
- цены квартиры — в расчет берется реальная рыночная цена жилья;
- уровень риска. Если есть обстоятельства, повышающие риск (например, количество сделок на вторичном рынке, давность их совершения), используют повышающие коэффициенты.
Страховой случай
Потеря права собственности на квартиру — единственный страховой случай. Он наступает по решению суда. Ст. 235 ГК РФ говорит, что принудительное изъятие имущества у собственника не допускается, кроме:
- передачи недвижимости в счет погашения обязательств;
- заявления третьими лицами законного права на объект;
- изъятия земельного участка, на котором построен дом.
В договоре титульного страхования указано, что не является страховым случаем. Например, обременение не влечет потерю права собственности — объявился жилец, который по закону может проживать на этой жилплощади или ведется следствие, которое запретило совершать регистрационные действия с квартирой.
При заключении договора страхования титула до покупки квартиры наши специалисты проверят документы и историю недвижимости, что обезопасит вас от разных неожиданностей. Жилье можно застраховать и после регистрации права собственности, но такая покупка может быть рискованной. Если вам отказали в страховке, от приобретения ненадежных квадратных метров лучше воздержаться.
Основанием для отказа в страховой выплате по страховке титула являются обстоятельства, указанные в п. 2 ст. 964 ГК РФ (изъятие, конфискация, ареста, уничтожение имущества по решению госорганов), или нарушение застрахованным лицом условий договора.
Титульное страхование — это страховой полис, защищающий право собственности на квартиру. Другими словами, страховщик выплачивает компенсацию, если собственник лишился недвижимости из-за обстоятельств, которые открылись после совершения сделки.
Такая ситуация может возникнуть, например, если после подписания договора купли-продажи выяснилось, что при совершении сделки были нарушены интересы несовершеннолетних. Например, объект был куплен с использованием материнского капитала, но не были выделены доли детям.
Такую сделку органы опеки признают недействительной, покупатель лишится титула и должен будет вернуть объект продавцу. Чаще всего страхование оформляется для квартиры или дома, которые куплены на вторичном рынке.
При покупке объекта в новостройке вероятность потери права собственности на недвижимость практически равна нулю.
Содержание
- Зачем страховать титул
- Чем титульное страхование отличается от страховой защиты квартиры
- От каких рисков защищает титульное страхование
- Когда требуется застраховать титул
- Как застраховать титул
- Какие документы нужны для титульного страхования
- Сколько стоит титульное страхование
- Что признается страховым случаем
- Когда страхование не работает
- На какую сумму можно застраховать титул
- Какую компенсацию можно получить в страховом случае
- Стоит ли страховать титул?
Зачем страховать титул
Если имущество приобретается на вторичном рынке, то очень сложно отследить его историю. После совершения сделки могут появиться наследники, несовершеннолетние собственники или другие лица, интересы которых не были соблюдены при продаже. В таком случае страхование титула помогает покупателю не лишиться квартиры.
Часто банки предлагают оформить такой страховой полис в отношении имущества, которое приобретается в ипотеку. Это дополнительная гарантия и для кредитора, и для заемщика. В таком случае, если покупатель лишился титула, то выплачивать остаток задолженности по кредиту ему не придется. Это сделает за него страховщик.
Чем титульное страхование отличается от страховой защиты квартиры
Титульная страховка, в отличие от страхового полиса защиты квартиры, не имеет связи с состоянием недвижимого объекта. Это страхование от потери права собственности по независящим от владельца недвижимости обстоятельствам. То есть в первом случае покупатель получает возмещение, если лишился права собственности, во втором — если имущество повреждено или утрачено.
Еще одно отличие — страховой полис от повреждения объекта обязателен при оформлении ипотеки. Титульное страхование оформляется добровольно по инициативе заемщика. Несмотря не это, многие кредитные организации рекомендуют его оформлять, чтобы получить дополнительную защиту.
Стоимость страховки также различна. На нее влияют совершенно разные факторы. При оформлении имущественного страхования принимают во внимание площадь объекта, этажность здания, использованные для строительства материалы и другие технические параметры. Для страхования от потери права собственности на квартиру важнее история сделок, количество предыдущих собственников и их социальный статус.
От каких рисков защищает титульное страхование
Страховой полис защищает от потери титула, то есть от утраты недвижимости по независящим от покупателя причинам, например, по решению суда.
Возможные причины:
- Признание покупки недействительной.
- Подача виндикационного иска. Такой иск предполагает обращение в суд третьих лиц, которые могут доказать свои права на спорный объект. Чтобы получить компенсацию в таком случае, новый владелец должен подтвердить статус добросовестного покупателя. Другими словами, он должен подтвердить, что не имел цели нарушить чьи-либо интересы при совершении сделки.
- Нарушение интересов детей, наследников, предыдущих собственников. Например, такая ситуация может возникнуть, если продавец совершил сделку без согласия супруги.
- Некорректно оформленные документы во время совершения сделки. Это могут быть ошибки в договоре, неверно оформленные выписки из реестров, неполный пакет документов и т.д.
- Выявление факта мошенничества при последней или предшествующих продажах. В таком случае выплата возможна, если покупатель не имеет отношения к мошеннической схеме.
- Признание недееспособности одной из сторон сделки. Например, продавец состоит на учете в психоневрологическом диспансере и не отдает отчет своим действиям.
- Сделка под давлением.
Срок давности по таким делам составляет три года, если иск подается лицом, которое являлось стороной сделки и десять лет при подаче заявления человеком, не принимавшим участие в продаже (наследником, супругом продавца и т.д.).
Если сделка признана недействительной, то стороны должны вернуть друг другу все, что было передано или возместить стоимость. Чтобы избежать этого, и существует страховка титула.
Когда требуется застраховать титул
Страховой полис можно оформить до перехода квартиры в собственность или после этого.
Первый случай актуален для титульного страхования по ипотеке. Страхование лучше оформить перед подписанием договора с банком. Иногда этот тип рисков бывает включен в общую страховку, наряду с повреждением и утратой объекта, а также жизнью и здоровьем заемщика.
Если объект покупается без участия кредитной организации, то можно застраховаться и после оформления сделки. Главное сделать это до того, как возникнет спорная ситуация. Желательно оформлять полис перед сделкой или сразу после нее.
Как застраховать титул
Услугу предлагают многие компании, наряду с оформлением имущественного страхования и защитой жизни и здоровья.
При выборе страховщика нужно учитывать следующие моменты:
- Сумма страхового возмещения.
- Возможность снижения размера премии при продлении договора.
- За какие ситуации предусмотрено возмещение.
- Принимает ли страховщик участие в судебных заседаниях, если возникает спорная ситуация с имуществом.
Страховщики предлагают разные условия страхования от потери статуса собственника жилья. От них зависит цена полиса, риски и сумма страхового возмещения. Если объект приобретается с помощью кредитных средств, то часто кредитор сам предлагает страховщика из списка компаний-партнеров.
Какие документы нужны для титульного страхования
Перечень документов для титульной страховки различается в разных страховых компаниях. Чаще всего в этот список включены следующие документы:
- Паспорт страхователя.
- Договор с банком, если имущество приобретено в кредит.
- Договор купли-продажи недвижимости или другое подтверждение владения.
- Выписка из ЕГРН. Как правило, документ должен быть оформлен не более чем за 30 дней перед страхованием.
- Техническая документация: техпаспорт, поэтажный план, экспликация помещений и т.д.
- Отчет о рыночной оценке. Этот документ входит в перечень для оформления ипотечного кредита. Заказывать его повторно не требуется.
- Выписка из домовой книги.
Страховщик может запросить дополнительные бумаги. Например, может понадобиться нотариальное согласие на сделку от супруга (супруги) продавца. Если в сделке принимают участие дети, то понадобится также разрешение от органов опеки.
Если продавец — пожилой человек, то может также потребоваться заключение из психоневрологического диспансера о состоянии его психического здоровья. Полный перечень документов страховщик должен озвучить клиенту перед подписанием договора.
Сколько стоит титульное страхование
Стоимость полиса зависит от страховой компании и банка, выдавшего ипотеку. На нее влияют:
- Количество записей в истории недвижимости.
- Цена имущества.
- Срок титульного страхования.
- Срок владения объектом.
- Назначение объекта: жилой, коммерческий, промышленный и т.д.
- Статус страхователя: физическое лицо или организация.
- Условия ипотечного кредитования.
- Прогнозируемая величина рисков.
В первый год действия полиса он стоит больше, чем в дальнейшем. Это связано с тем, что в этот период самый большой риск лишиться недвижимости по решению суда.
Цена полиса от потери титула рассчитывается персонально. Для этого представители страховой компании внимательно изучают представленные документы и детали сделки. Если объект много раз продавался, то тариф может быть выше.
Для приблизительного расчета стоимости заключения страхового договора вы можете оставить заявку на нашем сайте. Специалист перезвонит вам и расскажет об условиях оказания услуги в разных компаниях.
Что признается страховым случаем
Перечень возможных страховых случаев указан в договоре страховщика. Он может различаться в разных страховых компаниях. Чаще всего учитываются следующие ситуации:
- При совершении сделки были подделаны документы.
- Нарушены интересы несовершеннолетних или недееспособных лиц.
- Продавец не владел объектом на законных основаниях.
- Допущены нарушения при приватизации.
- Нарушения при оформлении и регистрации сделки купли-продажи.
Если в результате этих ситуаций страхователь лишился объекта, то он может рассчитывать на получение компенсации в соответствии с условиями титульного страхования.
Полный перечень ситуаций, за которые положено возмещение, указан в договоре. Внимательно изучите документ перед подписанием. Если какой-то страховой случай в нем не указан, то получить за него выплату будет очень сложно.
Когда страхование не работает
Страховщик может отказать в выплате возмещения по потере статуса собственника в следующих случаях:
- Страхователь не исполнил обязательства по договору, например, несвоевременно или не в полном объеме оплатил страховку.
- Возникли форс-мажорные обстоятельства. Список таких событий указан в договоре.
- Страхователь лишился квартиры в результате военных действий или недвижимость была конфискована государственными органами.
- Недвижимый объект использовался не по назначению или были нарушены правила эксплуатации.
- Страхователь продал, подарил или обменял объект недвижимости.
Полный список ситуаций, когда действует и когда не действует страховка, должен быть приведен в договоре. Важно внимательно ознакомиться с документом перед подписанием, чтобы знать, в каких страховых случаях можно получить компенсацию.
На какую сумму можно застраховать титул
Если имущество приобретается в ипотеку, то эта сумма обусловлена требованиями банка. Она не должна быть меньше, чем остаток долга по кредиту. Если страховой договор заключается ежегодно, то с каждым годом сумма может уменьшаться, поскольку долг по кредиту сокращается.
Страховая сумма не может превышать стоимость недвижимости. Когда договор титульного страхования заключается без участия банка, а по инициативе покупателя, то он может сам выбрать максимальную сумму выплаты. Рекомендуется оформлять страхование на полную сумму покупки.
Какую компенсацию можно получить в страховом случае
Если произошел страховой случай, то сумма выплаты зависит от сложности ситуации. Максимальное возмещение по страхованию имущества от утраты зависит от суммы, указанной в договоре. Чаще всего она равна сумме, за которую куплена недвижимость.
В случае, если для покупки использовались кредитные средства, то часть выплаты получит кредитор. При утрате права на недвижимость, страховая компания выплатит за заемщика остаток долга, а оставшуюся сумму он получит на свой личный счет.
Дополнительные расходы, такие как штрафы, судебные издержки, госпошлины, моральный ущерб, страховая компания обычно не возмещает. Этот момент указывают в договоре при оформлении страховки титула.
Стоит ли страховать титул?
Страховой договор рекомендовано оформлять, если:
- Недвижимое имущество покупается в кредит;
- Покупатель сомневается в законности предыдущих сделок в отношении недвижимости.
Титульное страхование поможет защитить свои интересы в спорных ситуациях. Покупатель получит возмещение в случае утраты недвижимости. Кроме того, в большинстве случаев представители страховщика принимают участие на стороне покупателя в судебных разбирательствах.
В компании «Столичный полис» можно узнать больше об услуге, сравнить тарифы страховщиков и оставить заявку на заключение договора. Позвоните нам по телефону или оставьте заявку на сайте.
¹ Услуга «Правовая экспертиза» и Услуга «Оформление договора страхования титула» оказываются в срок до 3 рабочих дней с даты, следующей за датой оплаты стоимости данных услуг.
Страхование титула предоставляется Страховым акционерным обществом «ВСК» (САО «ВСК»), лицензия Банка России от 11.09.2015: СЛ №0621, СИ №0621, ОС №0621, ОС №0621-04, ОС №0621-05, ПС №0621, ИНН 7710026574, ОГРН 1027700186062, адрес: 121552, г. Москва, ул. Островная, д. 4.
² История переходов права собственности на квартиру с 1998 г.
³ Услуга «Правовая экспертиза» и Услуга «Оформление договора страхования титула» доступны для типа недвижимости «квартира». Предоставляются Обществом с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости от Сбербанка» (сокращенное наименование ООО «ЦНС», ОГРН 1157746652150, адрес: 121170, г. Москва, Кутузовский проспект, д. 32, к. 1, www.domclick.ru, выше по тексту — Центр недвижимости от Сбербанка), входит в Группу компаний Сбербанка. Услуга «Правовая экспертиза» позволяет заказчику получить информацию об объекте недвижимости и его владельцах, в том числе и предыдущих, для понимания потенциальных рисков по сделке с данным объектом. Услуга оказывается на основании правоустанавливающих и(или) правоподтверждающих документов, предоставленных Заказчиком, а также сведений, полученных из открытых источников информации (порталы, государственные информационные системы) и/или законным путем. Услуга доступна для объектов недвижимости: квартира, комнаты в коммунальной квартире, доля в праве собственности на жилые помещения, земельный участок, дом с земельным участком. Услуга по оформлению «Договора страхования титула» оказывается ООО «ЦНС» Клиенту/Страхователю, в целях заключения между Клиентом/Страхователем и САО «ВСК» Договора страхования титула.
Страхование титула предоставляется Страховым акционерным обществом «ВСК» (САО «ВСК»), лицензия Банка России от 11.09.2015: СЛ №0621, СИ №0621, ОС №0621, ОС №0621-04, ОС №0621-05,
ПС №0621, ИНН 7710026574, ОГРН 1027700186062, адрес: 121552, г. Москва, ул. Островная, д. 4.
⁴ Стоимость услуг зависит от региона расположения объекта; для городов РФ, кроме Москвы, Санкт-Петербурга, городов Московской и Ленинградской областей составляет: 14 900 руб. – за услуги «Правовая экспертиза» и «Оформление договора страхования титула» для типа недвижимости «квартира»;12 000 руб. – за услугу «Правовая экспертиза» для типа недвижимости «квартира»; 19 000 руб. – за услугу «Правовая экспертиза» для типа недвижимости «дом с землей». Стоимость услуг для Москвы, Санкт-Петербурга, городов Московской и Ленинградской областей составляет: до 24 100 руб. — за услуги «Правовая экспертиза» и «Оформление договора страхования титула» для типа недвижимости «квартира»; до 19 500 руб. – за услугу «Правовая экспертиза» для типа недвижимости «квартира»; до 29 000 руб. – за услугу «Правовая экспертиза» для типа недвижимости «дом с землей».
⁵ Результатом оказанной услуги «Правовая экспертиза» является Правовое заключение по Объекту(ам) недвижимости. Сведения и правовой анализ, содержащиеся в Правовом заключении, носят рекомендательный характер и не являются обязательными для исполнения Клиентом.
Подробные условия оказания услуг по ссылке .
Услуги «Правовая экспертиза» и «Оформление договора страхования титула» не оказываются для объектов недвижимости, расположенных на территории Республики Крым.
