Строительная компания выиграла инвестиционные торги на право строительства жилого дома не имея

Строительная компания выиграла инвестиционные торги на право строительства жилого дома. Не имея достаточных финансовых средств для осуществления строительства, компания обратилась в юридическую фирму с предложением разработать договор купли-продажи квартир в строящемся доме. При этом компания просила включить в договор:

1) условие о поэтапной оплате покупателем строящейся квартиры, в соответствии с которым право собственности на квартиру переходит к покупателю после полной ее оплаты, а риск случайного повреждения или порчи — с момента подписания договора купли-продажи;

2) условие о том, что цена квартир определяется из расчета 500 долларов США за 1 кв. м, но окончательная сумма уточняется после завершения перепланировки квартир с учетом пожеланий покупателей.

Кроме того, строительная компания предполагала взять кредит в банке под залог строящегося дома и хотела бы получить консультацию, можно

ли об этом не упоминать в договорах купли-продажи квартир. Ее также интересовал вопрос, нуждаются ли в государственной регистрации договоры купли-продажи, которые предполагается заключать.

Наконец, был задан вопрос: сможет ли компания, если она не найдет достаточных средств на строительство дома, продать по договору купли-продажи полученные по конкурсу право застройки и право аренды земельного участка сроком на 49 лет (в том числе без согласия арендодателя)?

Дайте ответы на поставленные вопросы от имени юридической

фирмы

Ключевые вопросы

1. Понятие договора
   купли-продажи.

2. Договор розничной
   купли-продажи.

3. Договор поставки
   товаров.

4. Договор поставки
   товаров для государственных нужд.

5. Договор
   контрактации.

6. Договор
   энергоснабжения.

7. Договор продажи
   недвижимости.

8. Договор продажи
   предприятия.

Контрольные
вопросы

1. Понятие
   договора купли-продажи.

2. Обязанности
   продавца и покупателя по договору.

3. Переход
   риска случайной гибели или случайного
   повреждения товара на покупателя.

4. Оплата
   товара.

5. Последствия
   нарушения условий договора о количестве
   и ассортименте товаров. Качество товара
   и последствия передачи товара
   ненадлежащего качества.

6. Понятие
   договора розничной купли-продажи и его
   особенности. Публичный характер
   договора. Обязанность продавца
   предоставить покупателю информацию о
   товаре.

7. Гарантийные
   сроки, сроки годности и сроки службы
   на товары.

8. Продажа
   товаров по образцам и с использованием
   автоматов.

9. Продажа
   товаров с условием их доставки покупателю.

10. Порядок
    и сроки поставки и доставки товаров.
    Восполнение недостатка товаров.

11. Порядок
    заключения государственного контракта
    и договора поставки товаров для
    государственных нужд.

12. Отказ
    государственного заказчика от товаров,
    поставленных по государственному
    контракту.

13. Понятие
    договора контрактации. Особенности
    договора.

14. Понятие
    договора энергоснабжения. Правовая
    характеристика предмета договора.
    Техническое содержание и эксплуатация
    сетей, приборов и оборудования. Оплата
    энергии.

15. Государственная
    регистрация перехода права собственности
    на недвижимость. Права на земельный
    участок при продаже находящейся на нем
    недвижимости и права на недвижимость
    при продаже земельного участка.

16. Права
    кредиторов при продаже предприятия.

17. Последствия
    передачи и принятия предприятия с
    недостатками.

Задачи

1. Строительная
компания выиграла инвестиционные торги
на право строительства жилого дома. Не
имея достаточных финансовых средств
для осуществления строительства,
компания обратилась в юридическую фирму
с предложением разработать договор
купли-продажи квартир в строящемся
доме. При этом компания просила включить
в договор:

1) условие о поэтапной
оплате покупателем строящейся квартиры,
в соответствии с которым право
собственности на квартиру переходит к
покупателю после полной ее оплаты, а
риск случайного повреждения или порчи
— с момента подписания договора
купли-продажи;

2) условие о том,
что цена квартир определяется из расчета
500 долларов США за 1 кв. м, но окончательная
сумма уточняется после завершения
перепланировки квартир с учетом пожеланий
покупателей.

Кроме того,
строительная компания предполагала
взять кредит в банке под залог строящегося
дома и хотела бы получить консультацию,
можно ли об этом не упоминать в договорах
купли-продажи квартир. Ее также интересовал
вопрос, нуждаются ли в государственной
регистрации договоры купли-продажи,
которые предполагается заключать.

Наконец, был задан
вопрос: сможет ли компания, если она не
найдет достаточных средств на строительство
дома, продать по договору купли-продажи
полученные по конкурсу право застройки
и право аренды земельного участка сроком
на 49 лет (в том числе без согласия
арендодателя)?

Дайте ответы на
поставленные вопросы от имени юридической
фирмы.

2. 16 ноября Крылов
купил в универмаге костюм и ботинки,
предварительно их примерив и внимательно
осмотрев. Придя домой, Крылов снова стал
примерять костюм, но фасон и расцветка
костюма ему не понравились. Посоветовавшись
с отцом, Крылов решил обменять костюм
в ближайшее воскресенье, 21 ноября. Костюм
Крылов больше не надевал. 20 ноября,
возвращаясь с работы, Крылов споткнулся
на лестнице, а потом обнаружил, что у
одного из новых ботинок с носка отрывается
подошва. 21 ноября Крылов пришел в
универмаг и потребовал обменять костюм,
а за ботинки возвратить деньги.
Администрация универмага обменять
костюм отказалась, ссылаясь на то, что
костюм вполне доброкачественный,
соответствующего размера и никаких
серьезных причин для обмена нет. Что же
касается ботинок, то администрация
согласилась принять их обратно, но лишь
в обмен на другую пару.

Вправе ли Крылов
обменять доброкачественный костюм,
фасон и расцветка которого ему не
понравились? Какие права имеет покупатель
в случае выявления в купленной обуви
дефектов производственного характера?
Вправе ли Крылов в изложенной ситуации
потребовать обмена ботинок на ботинки
другой более качественной и дорогой
модели? Изменится ли ответ на поставленные
вопросы, если Крылов с подобными
требованиями обратится через шесть
месяцев после покупки костюма и ботинок?

3. Ларионов и
Вершинин приобрели в магазине по
электрообогревателю отечественного
производства одной и той же модели.
Через шесть месяцев в квартире Ларионова
произошел пожар, выгорел пол в одной из
комнат, была испорчена мебель и домашние
вещи. Причиной пожара оказалась
неисправность обогревателя, имеющего
производственный дефект в виде плохой
изоляции нагревательных элементов.
Ларионов решил обратиться с иском о
возмещении причиненного вреда к магазину,
но оказалось, что магазин, где был куплен
обогреватель, ликвидирован.

Имеет ли право
Ларионов обратиться с иском о возмещении
причиненного вреда к предприятию-изготовителю,
и если имеет, то в течение какого срока?

Узнав о случившемся
с Ларионовым, Вершинин решил вернуть
свой обогреватель предприятию-изготовителю.

Вправе ли он сделать
это, если и у его обогревателя обнаружится
производственный дефект? На какую
денежную сумму вправе рассчитывать
Вершинин с учетом того, что за этот
период обогреватели подорожали на 20%,
а своим обогревателем Вершинин пользовался
в течение трех месяцев? Изменится ли
решение, если будет установлено, что
предприятие-изготовитель установило
для электрообогревателей гарантийный
срок в три месяца?

4. Спортивная школа
заключила договор с заводом-изготовителем
о покупке санитарно-технического
оборудования с обязательством доставки
и предварительной оплатой в размере
50% стоимости товара. Срок исполнения
определен в один месяц. В договоре не
было указано, является ли он договором
поставки или купли-продажи.

Через неделю после
заключения договора директор спортивной
школы, придя утром на работу, обнаружил,
что во дворе школы выгружены душевые
кабины, причем в количестве, превышающем
установленное договором. Предусмотренный
договором срок доставки наступал только
через три недели, а ремонт здания школы
находился в такой стадии, что установка
кабин была невозможна. Руководитель
строительной организации, производившей
ремонт школы, предложил директору школы
продать ему все завезенные душевые
кабины. Директор решил обсудить с юристом
вопрос о том, сможет ли он в данном случае
потребовать от завода-изготовителя
доставки всего предусмотренного
договором оборудования в установленный
договором срок.

Какие разъяснения
ему следует дать? Какие нарушения своих
обязанностей по договору допустил
продавец и какие действия мог и должен
был предпринять покупатель? Может ли
спортивная школа потребовать от продавца
возмещения расходов на охрану завезенных
досрочно душевых кабин во дворе школы?

5. Торговая база
направила предложения трем организациям
о поставке куриных окорочков. Из
полученных ответов следовало, что первый
покупатель согласен на заключение
договора поставки, но с условием о том,
чтобы отношения сторон регулировались
Положением о поставках товаров народного
потребления, утв. постановлением Совета
Министров СССР от 25 июля 1988 г. Второй
покупатель в представленном им проекте
договора поставки не указал, кем и за
чей счет будет осуществляться доставка
куриных окорочков. Третий покупатель
сообщил, что он готов заключить договор,
но получателем товара будет не он, а
указанные им магазины розничной торговли.
По поводу сроков поставки только третий
покупатель указал в своем ответе, что
хотел бы получать товар мелкими партиями
еженедельно.

Как
должны быть оценены поставщиком с точки
зрения действующего законодательства
поступившие предложения? Какие действия
и в какие сроки должен предпринять
поставщик для того, чтобы договоры
поставки считались заключенными?

6. В адрес покупателя,
заказавшего 300 кг мясных полуфабрикатов
и оплатившего в соответствии с договором
50% их стоимости, от поставщика поступило
500 кг неразделанного мяса. В соответствии
с приложенным сертификатом срок
реализации мяса истекал через две
недели.

Какие нарушения
условий договора поставки допустил
поставщик (количество, качество,
ассортимент и др.)? Какие действия может
предпринять покупатель?

7. Организация-арендодатель,
не получив от арендатора в установленный
срок арендную плату, воспользовалась
своим правом на удержание товаров,
принадлежащих арендатору и хранящихся
в арендуемом помещении. Поскольку
задолженность по арендной плате не была
погашена в течение последующих шести
месяцев, арендодатель решил реализовать
продовольственные товары (срок годности
которых истекал), с тем чтобы возместить
из вырученной суммы арендные платежи.

Увидев рекламное
объявление о продаже, к арендодателю и
арендатору обратилась фирма — поставщик
данных продовольственных товаров и
потребовала возвратить товар ей, так
как последний не был оплачен покупателем
(арендатором) в установленный договором
поставки срок.

Подлежит ли
удовлетворению требование поставщика?
Какие еще требования могут быть
предъявлены поставщиком к покупателю?
Изменится ли решение, если будет
установлено, что неоплаченные товары
являются только первой их партией по
договору поставки, а в своем требовании
о возврате товара поставщик сообщил и
об отказе осуществлять исполнение
договора поставки в дальнейшем?

8. АО «Прометей»
по договору, заключенному 6 февраля с
ООО «Аврора», обязалось поставить
партию импортных сигарет на сумму 540
тыс. руб. В соответствии с договором
покупатель должен был оплатить стоимость
сигарет в порядке предоплаты в течение
семи дней после подписания договора, а
поставщик — осуществлять равномерную
поставку сигарет, которая должна быть
в целом завершена к 1 ноября того же
года. По всем вопросам, не урегулированным
в договоре, стороны договорились
руководствоваться действующим
законодательством.

В феврале, марте
и апреле товар не поставлялся, в мае
было поставлено сигарет на сумму 160 тыс.
руб. В июне, июле и августе поставка не
осуществлялась, а в сентябре было
поставлено сигарет на сумму 180 тыс. руб.
В октябре и ноябре товар вновь не
поставлялся, а в декабре было поставлено
сигарет на сумму 200 тыс. руб.

Покупатель от
принятия последней партии сигарет
отказался и предъявил поставщику
требование о возврате 200 тыс. руб. с
начислением на эту сумму процентов,
предусмотренных ст. 395 ГК, а также о
возмещении причиненных убытков.

Поставщик претензию
отклонил, сославшись на то, что: 1)
заключенный договор никаких штрафных
санкций не предусматривал; 2) покупатель
сам нарушил обязанность по предоплате,
переведя деньги лишь 13 марта; 3) поставка
осуществлена в полном объеме в пределах
срока действия договора, который истек
только 31 декабря. Покупатель обратился
с иском в арбитражный суд.

Как должно быть
разрешено это дело?

9. Граждане —
собственники квартир в 12-квартирном
доме решили построить за счет собственных
средств котельную и отказаться от услуг
по отоплению дома государственного
предприятия «Теплосеть», тарифы которого
они считали завышенными. Отключение
теплоснабжения решили произвести
собственными силами.

На общем собрании
жильцов дома, на котором обсуждалась
эта проблема, возникли следующие вопросы:

1. Следует ли
уведомлять государственное предприятие
«Теплосеть» об отказе от его услуг, если
никто из собственников квартир никакого
договора с предприятием не заключал,
или достаточно сообщить в бухгалтерию
жилищно-эксплуатационной организации
о необходимости прекратить начисление
платежей за отопление?

2. Изменится ли
решение этой проблемы, если в ближайшие
дни будет осуществлена регистрация
созданного собственниками квартир
товарищества собственников жилья?

Если бы Вы принимали
участие в этом обсуждении, то какие бы
разъяснения Вы дали?

Тест

1.
Риск случайной гибели товара переходит
от продавца на покупателя, когда в
соответствии с законом или договором…

1. транспорт
   с товаром ушел от продавца

2. транспорт
   с товаром прибыл к покупателю

3. покупатель
   подписал акт приема

4. продавец
   считается исполнившим свою обязанность
   по передаче товара потребителю

5. продавец
   подписал накладную

2.
Если на товар установлен гарантийный
срок, покупатель вправе предъявить
требования к продавцу в течение…

1. срока,
   установленного договором купли-продажи

2. срока,
   установленного продавцом

3. гарантийного
   срока

4. срока,
   установленного законом

5. срока
   годности

3.
В обязанности абонента по договору
энергоснабжения НЕ включаются…

1. обеспечение
   безопасности потребления энергии

2. соблюдение
   режима потребления

3. информирование
   энергоснабжающей организации о
   нарушениях правил пользования энергией

4. оплата
   принятой энергии

5. продажа
   принятой энергии

4.Договором
купли-продажи, заключенным на срок,
является договор…

1)
заключенный с указанием только начального
срока исполнения

2)
надлежащий исполнению только гражданином
не ранее определенного срока

3)
заключенный между юридическими лицами
с указанием конечного срока

4)
заключенный с условием его исполнения
строго к определенному периоду времени

5)
заключенный между государством и
гражданином для исполнения в любое
время

5. Гарантийный
срок на проданный товар по договору
купли-продажи — это период времени…

1)
безопасного использования товара

2)
по истечении которого товар считается
непригодным для использования по
назначению

3)
установленный государственным стандартом

4)
установленный правительством

5)
в течение которого товар должен быть
пригодным для целей использования

6. Стороной
договора контрактации НЕ могут быть…

1)
коллективные предприниматели

2)
юридические лица

3)
индивидуальные предприниматели

4)
граждане, не имеющие статуса предпринимателя

5)
государственные органы исполнительной
власти

7. Право
собственности на недвижимое имущество
по договору продажи недвижимости
переходит к покупателю в момент…

1)
фактической передачи недвижимости

2)
государственной регистрации сделки

3)
заключения договора

4)
оплаты цены имущества

5)
подписания договора продавцом

8.
Предметом купли-продажи в РФ НЕ могут
быть…

боеприпасы

вещи,
определенные родовыми признаками

взрывчатые
вещества

деньги
РФ

несуществующие
вещи

9.
Срок годности проданного по договору
купли-продажи товара — это период
времени…

установленный
государственным стандартом для службы
товара

по
истечении которого товар не может быть
отремонтирован

в
течение которого товар должен быть
пригодным для целей использования

по
истечении которого товар подлежит
уничтожению

установленный
правительством для службы товара

10.
Покупатель, которому продан по розничной
купле-продаже товар ненадлежащего
качества, НЕ вправе требовать от
продавца…

1. замены
   некачественного товара на товар
   надлежащего качества

2. уплаты
   пени

3. соразмерного
   уменьшения покупной цены

4. немедленного
   безвозмездного устранения недостатков
   товара

5. возмещения
   расходов на устранение недостатков
   товара

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]

• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #