Как работает управление коммерческими объектами
Чтобы не запутаться, сначала разберемся в главном. В управлении коммерческой недвижимостью есть две чаще всего встречающихся практики. Так, владелец объектов может:
- Создать компанию, в которую нанимаются управляющие — здесь все регулируется трудовым законодательством. Можно сказать, обычная работа.
- Передать на оговоренный срок недвижимость по договору доверительного управления — здесь все сложнее. Регулируется главой 53 Гражданского кодекса РФ.
Если утрировать, то во втором случае у управляющего коммерческими объектами недвижимости есть право «на любые юридические и фактические действия» в интересах владельца, в соответствии со ст. 1012 ГК РФ. Конечно, если это не ограничено другими законами. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом управляющий совершает от своего имени.
Соответственно, управление коммерческими объектами недвижимости можно рассматривать как высокооплачиваемую и ответственную работу, а можно практически как свой бизнес.
Способы управления
На практике выделяют три варианта управления:
- Агентский договор — практически риелторская деятельность. Задача состоит в том, чтобы найти арендаторов и добиться от них согласия на нужные условия.
- Договора аренды с правом передачи — например, офисный центр у владельца снимает целиком один крупный арендатор, а затем уже он ищет предпринимателей для субаренды. Соответственно, пытаясь так заработать.
- Доверительное управление — это комплексная услуга, в которой как раз и нужен управляющий в его исконном смысле. То есть придется не просто искать арендаторов, а заботиться о содержании и модернизации здания, продумать маркетинг, арендную политику. Можно сказать, развивать коммерческую недвижимость как бизнес.
Кстати, большой плюс передачи недвижимости в доверительное управление в том, что оно становится обособленным объектом права. На него заводится отдельный банковский счет, по нему ведется самостоятельный учет, и его нельзя рассматривать в качестве объекта по другим долгам (взысканиям). Конечно, если это только не полное банкротство владельца объектов, в соответствии со ст. 1018 ГК РФ.
Чем занимается управляющий коммерческой недвижимостью
Конечно, в каждом контракте будут свои особенности, но универсальный список обязанностей управляющего есть. Вот что чаще всего встречается в требованиях владельцев имущества на передачу.
Анализ рынка
Обычно проводится или на старте — перед постройкой здания или сдачей его в эксплуатацию, или же в кризисной ситуации.
Управляющему нужно разобраться, насколько востребован в конкретном районе имеющийся тип аренды, найти главных конкурентов, выяснить ценовую среду — в какую цену сдаются аналогичные помещения, на каких условиях, каков спрос, сколько простаивающих площадей.
Если речь идет о кризисе, то анализ рынка поможет принять кардинальные решения — например, снижение класса офисного здания, что увеличит оборот компании и снизит расходы на содержание.
Аренда
Ключевая функция управляющего — держать здание в постоянном коммерческом плюсе. То есть поддерживать заполняемость арендаторами, и не важно, что это — офисный центр или торгово-развлекательный комплекс.
Здесь есть особенности. Подбирая арендаторов, управляющий должен не просто оценивать их платежеспособность, но и учитывать, насколько органично они впишутся в концепцию коммерческого комплекса — например, довольно странно ставить магазин для взрослых на детский этаж, а крупному продуктовому гипермаркету отводить помещение после всех развлекательных зон.
Нередко специалист по управлению проверяет финансовую состоятельность арендатора и в целом изучает его бизнес — в интересах владельца здания пускать на площади прибыльные компании, которые займут помещения надолго, а не новичков, рискующих разориться через три месяца.
В арендные отношения можно отнести и оптимизацию использования площадей. Например, это можно видеть в торгово-развлекательных центрах — изначально здание проектируется как площадка для магазинов, но в процессе в середине холла могут появиться островки с кофе, мороженым, вендинговые автоматы. Иногда на свободных территориях строятся и другие здания — например, увеличиваются складские мощности.
В обязанности управляющего входит и формирование арендных ставок, подготовка плана сдачи, согласование условий с якорными арендаторами.
Организация обслуживания
Любая коммерческая недвижимость требует постоянного внимания — коммунальное обслуживание, текущий ремонт и капитальный, наем и поддержание отношений с подрядчиками. Вот на что придется тратить время и деньги:
- Служба технической эксплуатации — управляющему нужно или разбираться самому, или найти специалистов для поддержания здания в порядке. Нужно предупреждать возможные неполадки, наладить систему постоянной диагностики оборудования, заключить договора на электроэнергию, водоснабжение и отопление здания.
- Служба клининга — в обязанности управляющей компании входит поддержание чистоты помещений общего пользования. И, в зависимости от условий договоров, клининговое обслуживание арендаторов.
- Служба безопасности и охраны — если это торговый или развлекательный центр, то придется следить за поведением посетителей, защищать имущество от вандализма и хулиганства. В офисных и многофункциональных центрах возможен пропускной режим — его организация тоже лежит на плечах управляющего.
- Служба строительного контроля — здания постоянно модернизируются, неэффективные помещения перестраиваются. Наем проектировщиков, подрядчиков и экспертов для контроля входит в обязанности управляющей организации.
Маркетинг и бизнес
Управляющий — это не просто хозяйственник и юрист. В его обязанности входит создание концепции коммерческой недвижимости, маркетинговое и рекламное обслуживание. Вот что нужно сделать:
- Сформировать общий бизнес-план для управления недвижимостью как проектом.
- Изучить рынок, выделить конкурентные преимущества, создать уникальное торговое предложение, которое будет притягивать арендаторов и посетителей.
- Планировать и вести бюджетирование коммерческой недвижимости как бизнеса.
- В торгово-развлекательных комплексах — заниматься привлечением посетителей, выстраивать потоки и дорожные карты для них.
Что должен знать управляющий коммерческой недвижимостью
Если вы планируете заниматься такой деятельностью, придется досконально разобраться сразу в нескольких направлениях:
- Изучить особенности общей концепции коммерческой недвижимости, понять, как работает этот бизнес.
- Знать особенности управления бизнес-центрами, торговыми и торгово-развлекательными комплексами, офисными и многофункциональными помещениями.
- Выстраивать бизнес-процессы в организации — уметь создать систему взаимодействия между департаментами управляющей компании, наладить работу клининговых, обслуживающих и юридических служб.
- Разбираться в различных договорах с арендаторами, сотрудниками, коммунальными и строительными организациями.
- Знать налоговое и гражданское законодательство.
- Обладать знаниями и навыками эффективного руководителя — использовать тайм-менеджмент, практиковать разные методики управления, быстро учиться и уметь отбирать из обилия информации только важное.
- Разбираться в маркетинге — уметь анализировать рынок, проводить исследование, ставить задачи подрядчикам.
- Управлять юридическим отделом — сопровождение документов, разработка договоров аренды.
Кроме того, хорошего управляющего отличают несколько профессиональных качеств:
- Знание методик переговоров — умение добиться нужно результата от якорных и других арендаторов, знание особенностей коммуникации с представителями разных профессий.
- Умение управлять персоналом — хороший руководитель знает, как верно ставить задачи, учитывает, может ли сотрудник выполнить задание, есть ли у него для этого нужные компетенции, ресурсы и полномочия.
- Быстрая реакция на изменения — так как управляющий зависит от чужого бизнеса, то придется развивать навык гибкости. Профессионал спокойно реагирует на кризисные явления и умеет их локализовать.
- Развитая способность к нетворкингу — это помогает оперативно принимать решения по заполняемости площадей. Например, для управляющего-новичка уход двух-трех арендаторов может стать проблемой. Человек же со связями быстро пригласит на свободное место бизнесменов, которые как раз сейчас ищут новые площади для развития.
Востребованность профессии
О потенциальном спросе на профессионалов в области управления коммерческими объектами недвижимости можно судить по инвестициям в эту сферу. Так, в «Российской газете» со ссылкой на агентство Knight Frank сообщают, что до 2022 года только в Москве планируется ввод в эксплуатацию более 1,2 млн квадратных метров офисов. Из них больше 90% — это престижный класс А, для которого всегда требуется управляющий.
Если же смотреть на страну в целом, то за прошедший год объем инвестиций в недвижимость составил около 240 млрд рублей, из них на коммерческие площади традиционно заложено около 25%. Судя по динамике ключевой ставки ЦБ, кредиты будут только дешеветь, соответственно, рост строительства увеличится.
О большой востребованности профессии говорит и наличие вакансий. Так, только по ключу «Управляющий коммерческой недвижимостью» на HH.ru на момент написания статьи размещено более 1 000 вакансий. Большая часть из них — с зарплатой от 80-150 тысяч рублей. И это не считая предложений, которые называются более конкретно, например, «управляющий торгового центра».
При этом необязательно воспринимать эту деятельность только как профессию, например, в крупном агентстве. Управление коммерческими объектами может стать и предпринимательством — достаточно разработать бизнес-модель, получить опыт такой работы и искать клиентов.
Узнать все тонкости можно на нашем специальном курсе «Управление коммерческой недвижимостью». На нем вы познакомитесь с особенностями типов объектов коммерческой недвижимости: многофункциональных комплексов, офисных и торговых центров. Узнаете о зонировании и наполняемости ТРЦ, поиске арендаторов, управлении арендными отношениями, планировании и бюджетировании.
Но главное — практическая программа содержит реальную бизнес-модель управляющей компании. Вместе с практиками разберетесь в особенностях арендной политики, узнаете практические приемы ее реализации и сможете активно работать.
Любое использование материалов медиапортала РШУ возможно только с разрешения
редакции.
Девелопмент и управление коммерческой недвижимостью. Комплексная интегрированная типовая модель девелоперской компании
Информация об авторе
Общие сведения о модели
Стоимость модели — 125 000 руб.
| Отрасль | Девелопмент и управление коммерческой недвижимостью |
| Размер компании (число сотрудников) | 50–1000 |
| Размер модели (количество целей, общее количество бизнес-процессов, глубина модели, количество элементов организационной структуры, количество документов и пр.) |
|
| Правила работы с Бизнес‑моделью | Бизнес-модель рекомендуется использовать только для просмотра как справочник (эталон) и по её образцу создавать собственную бизнес-модель в отдельной базе данных. Разрешённые способы выгрузки и переноса информации из Бизнес-модели указаны в Правилах |
| Описание бизнеса |
Компания, управляющая портфелем объектов коммерческой недвижимости и выполняющая полный цикл девелоперской деятельности:
на рынке торговой, торгово-развлекательной и офисной недвижимости |
Описание модели
Общие положения
Комплексная интегрированная типовая модель девелоперской компании представляет собой набор взаимосвязанных документов, схем и диаграмм, детально описывающих организацию, осуществляющую деятельность в сфере реализации проектов девелопмента и управления объектами коммерческой недвижимости.
Модель разработана в системе бизнес-моделирования Business Studio — одном из наиболее популярных продуктов для разработки модели бизнес-архитектуры организации и получения регламентирующей документации системы управления организации.
Под понятиями «комплексная», «типовая», «интегрированная» понимается следующее:
- Комплексная — охватывает все основные элементы системы управления организации (цели и показатели, процессы, организационная структура, описание должностей и подразделений, документы, информационные системы, базы данных, программное обеспечение — Рисунок 1) в контексте деятельности по реализации девелоперских проектов и управления портфелем коммерческой недвижимости;
- Интегрированная все элементы модели взаимосвязаны в единую целостную систему;
- Типовая — рассматривается общий случай деятельности в области девелопмента и управления портфелем коммерческой недвижимости, таким образом, модель с некоторыми модификациями и доработками может применяться для создания и развития системы управления офисными, торгово-офисными, торгово-развлекательными, складскими центрами, для компаний различной специализации:
- Только девелопмент для конкретного заказчика;
- Только управление портфелем недвижимости с приобретением готовых объектов;
- Компании полного цикла: девелопмент + управление портфелем объектов.
Рисунок 1 — Концептуальная схема системы управления организации
Модель разработана с учётом лучших практик и подходов системного управления организацией и общепринятых методик бизнес-анализа, бизнес-моделирования и бизнес-инжиниринга.
Диаграммы процессов модели созданы в общепринятых нотациях моделирования, таких как IDEF0, BPMN, кросс функциональные диаграммы, простой процесс.
Целевая аудитория
Основная целевая аудитория продукта представлена, но не ограничивается, следующими категориями компаний, осуществляющих деятельность в области девелопмента и управления коммерческой недвижимостью:
- Динамично развивающиеся компании на рынке коммерческой недвижимости, стремящиеся иметь эффективную систему управления, чтобы обеспечить устойчивый рост бизнеса и развитие портфеля объектов коммерческой недвижимости;
- Крупные операторы рынка коммерческой недвижимости, имеющие в управлении большие портфели недвижимости, стремящиеся повысить эффективность управления портфелем и сократить издержки;
- Консалтинговые компании и ИТ-компании, оказывающие услуги компаниям рынка коммерческой недвижимости и стремящиеся расширить линейку услуг и повысить их качество или улучшить свою экспертизу и понимание специфики бизнес-процессов данной отрасли.
Данная модель рассчитана на широкий круг компаний, специализирующихся в области торговых, торгово-развлекательных, офисных и деловых центров, а также многофункциональных объектов площадью от 5000 м² и выше. С некоторыми модификациями модель может применяться для других видов девелопмента недвижимости.
Назначение
Применение модели позволяет:
- Провести бенчмаркинг (сопоставление, анализ и оценку) процессов компании и системы управления организации в целом, чтобы определить, какие элементы системы управления организации необходимо усовершенствовать, чтобы улучшить показатели и обеспечить достижение целей компании;
- Сократить финансовые и временные затраты на реализацию проектов:
- Развития организации (разработка стратегии организации, оптимизация бизнес-процессов и организационной структуры);
- Внедрения информационных систем, систем класса ERP, PPM, автоматизации бизнес-процессов, документооборота и совместной работы сотрудников;
- Построения системы менеджмента качества и её сертификация на соответствие стандарту ISO 9001.
- Внедрить более эффективные методы и практики управления девелоперской компанией:
- Повысить эффективность и качество управления как отдельными бизнес-процессами, так и компанией в целом;
- Повысить продуктивность работы персонала и его взаимодействие в компании;
- Сократить длительность подготовки новых сотрудников;
- Сократить издержки, оптимизировать бюджет, исключить лишние и дублирующие процессы, оптимизировать организационную структуру;
- Улучшить финансовые показатели компании.
Эффект применения
Успешное применение модели позволяет:
- Повысить репутацию компании и возможности привлечения финансовых ресурсов для новых проектов;
- Обеспечить устойчивый рост и развитие компании в долгосрочной перспективе;
- Сократить длительность реализации и увеличить рентабельность девелоперских проектов;
- Увеличить доходность, ликвидность и капитализацию бизнеса.
Основные элементы модели
Процессы
Модель бизнес-процессов компании предельно оптимизирована, т. е. включает все бизнес-процессы необходимые для полноценной деятельности и в то же время не содержит «лишних» процессов, несущих дополнительные затраты — Рисунок 2.
Рисунок 2 — Концептуальная схема модели процессов
Модель бизнес-процессов имеет 4–6 уровней вложенности и включает следующие группы процессов:
Группа процессов «Управление компанией»
- Анализ внутренней и внешней среды компании;
- Корпоративное управление — процессы взаимодействия между собственниками и топ-менеджментом компании и принятие высших управленческих решений;
- Стратегическое управление:
- Определение и развитие стратегии компании;
- Стратегическое планирование;
- Мониторинг и контроль выполнения плана стратегического развития организации;
- Измерение и анализ выполнения стратегического плана.
- Развитие системы управления компании:
- Анализ текущего состояния системы управления;
- Развитие системы управления компании;
- Поддержка системы управления компании.
- Управление проектами — процессы разработаны на основе стандартов PMI (Стандарт управления портфелем, Руководство к своду знаний по управлению проектами) и ISO:
- Определение портфеля проектов компании;
- Мониторинг и контроль выполнения портфеля проектов;
- Измерение и анализ выполнения портфеля проектов.
- Управление проектом/фазой проекта (унифицированный процесс);
- Управление операционной деятельностью;
- Планирование операционной деятельности;
- Мониторинг и контроль операционной деятельности;
- Измерение и анализ операционной деятельности;
- Управление процессом операционной деятельности (унифицированный процесс).
Группа процессов «Девелопмент и управление объектом коммерческой недвижимости»
- Поиск и покупка участка/объекта коммерческой недвижимости;
- Определение требований к участку/объекту недвижимости;
- Поиск и выбор участка/объекта недвижимости;
- Заключение договора купли-продажи /объекта недвижимости;
- Контроль выполнения условий договора купли-продажи;
- Выполнение девелоперского проекта;
- Маркетинг и разработка концепции объекта;
- Продвижение девелоперского проекта;
- Заключение предварительных соглашений с потенциальными арендаторами;
- Организация и обеспечение финансирования проекта;
- Организация и контроль проектно-изыскательских работ;
- Получение исходно-разрешительной документации;
- Организация и контроль производства строительно-монтажных, пуско-наладочных и отделочных работ;
- Получение правоустанавливающих документов на завершённый строительством объект;
- Управление объектом коммерческой недвижимости и сдача площадей в аренду;
- Организация деятельности и запуск функционирования объекта;
- Обеспечение функционирования объекта коммерческой недвижимости;
- Продвижение объекта коммерческой недвижимости;
- Сдача площадей в аренду и обслуживание арендатора;
- Предоставление дополнительных услуг;
- Продажа объекта коммерческой недвижимости;
- Оценка объекта;
- Объявление о продаже и поиск покупателя;
- Согласование с покупателем условий продажи;
- Заключение договора купли продажи;
- Контроль выполнения договорных обязательств по продаже.
Группа процессов «Обеспечение деятельности компании»
- Обеспечение и управление персоналом:
- Поиск и привлечение персонала;
- Подбор и найм персонала;
- Оформление персонала;
- Оценка и развитие персонала;
- Обеспечение работоспособности персонала;
- Перемещение и увольнение персонала;
- Формирование кадровой отчётности.
- Закупки и обеспечение ресурсами:
- Определение требований к закупаемому ресурсу и поставщику;
- Выбор поставщика;
- Заключение договора с поставщиком;
- Контроль поставки ресурсов;
- Анализ и оценка поставщиков.
- Учёт и управление материальными ресурсами:
- Регистрация поступления материальных ресурсов;
- Внутреннее перемещение материальных ресурсов;
- Списание материальных ресурсов;
- Инвентаризация материальных ресурсов.
- Обеспечение и управление инфраструктурой компании;
- Обеспечение и управление ИТ-ресурсами:
- Обеспечение компании ИТ-инфраструктурой;
- Обеспечение компании информационными системами;
- Обеспечение клиентским оборудованием и программным обеспечением.
- Финансирование деятельности и расчёты:
- Разработка финансового бюджета компании;
- Оперативное прогнозирование и контроль доходов;
- Обеспечение финансовыми ресурсами;
- Проведение расчетов;
- Подготовка и аудит финансовой отчётности.
На данный момент модель включает свыше 400 процессов в нотациях IDEF0 и EPC, планируется детализация отдельных процессов в нотация отдельных процессов в нотации BPMN. Для каждого процесса определены следующие параметры: входы, выходы, участники и владельцы процесса, показатели процесса, сервисы ИТ-систем, которые необходимы для эффективного функционирования бизнес-процесса.
Организационная структура и роли
Организационная структура, разработанная на базе модели процессов, включает около 20 структурных подразделений и 92 должности, а также 28 ролей и 12 внешних субъектов, которые могут быть задействованы в деятельности компании — Рисунок 3.
Описание организационной структуры включает:
- Организационная диаграмма структуры корпоративного управления (советы и комитеты);
- Организационная диаграмма компании;
- Организационные диаграммы подразделений.
Рисунок 3 — Типовая структура подразделений девелоперской компании
Цели и показатели
Структура целей модели показывает, на чём должен концентрироваться персонал компании, чтобы обеспечивать устойчивое развитие и увеличивать прибыльность бизнеса в долгосрочной перспективе. Для измерения достижения той или иной цели определена структура показателей компании. Каждый показатель, в свою очередь, связан с определённым бизнес-процессом, в котором он формируется. Показатели также выводятся в должностных инструкциях сотрудников.
На данный момент в модели определены 55 целей и 312 показателей. Наиболее значимые цели и показатели представлены в виде стратегической карт:
- Повышение рентабельности девелоперского проекта;
- Увеличение прибыли портфеля коммерческой недвижимости;
- Увеличение доходности торгово-развлекательно центра.
Информационные системы и базы данных
Особое место модели отведено структуре информационных систем и баз данных, которые определены исходя из модели процессов:
- ИС «Оперативная работа и взаимодействие» — определяет и описывает набор сервисов, предназначенный для управления информационным контентом, аналогичный корпоративным порталам;
- ИС «Проекты» — определяет и описывает набор сервисов, предназначенный для управления портфелями и проектами класса Enterprise Portfolio Management;
- ИС «Закупки» — определяет и описывает набор сервисов, предназначенный для управления информацией и процессами деятельности в области закупок и обеспечения ресурсами;
- ИС «Персонал» — определяет и описывает набор сервисов, предназначенный для управления информацией и процессами обеспечения персоналом;
- ИС «Операции с участками и объектами недвижимости» — определяет и описывает набор сервисов, предназначенный для управления информацией и процессами операций с участками и объектами недвижимости;
- ИС «Объекты и аренда» — определяет и описывает набор сервисов, предназначенный для формирования и поддержки информационной базы объектов недвижимости, сервисов по эксплуатации объектов и управления взаимоотношениями с арендаторами (CRM);
- ИС «Финансы и Учёт» — определяет и описывает набор сервисов систем бюджетирования, обеспечения финансовыми ресурсами, бухгалтерского учёта и формирования финансовой отчётности;
- ИС «ИТ-ресурсы» — определяет и описывает набор сервисов для управления обеспечения ИТ-ресурсами компании и поддержки пользователей и ИТ-инфраструктуры.
Функциональная структура каждой информационной системы включает 3–6 уровней вложенности в виде иерархии модулей и функций, которые могут быть реализованы на базе различных платформ и/или отраслевых решений. Для информационных систем определены базы данных и их концептуальная структура. Базы данных и информационные системы увязаны с моделью бизнес-процессов.
Особенности модели
Унификация подхода к организации процессов, универсальность и компактность модели
Процессы и сервисы ИТ-систем организованы по единообразному общему принципу, который направлен на системное и устойчивое развитие организации, как внешнее, так и внутреннее. Такой метод при применении его в компании облегчает построение и внедрение системы управления бизнесом и легко доносится до сотрудников различного уровня. Персоналу достаточно легко объяснить, как должны быть организованы все процессы компании (как те, в которых участвует исполнитель, так и смежные, в которых он не участвует), что, в свою очередь, даст дополнительный синергетический эффект при использовании модели.
Централизованное планирование и управление процессами организации
Планирование, мониторинг и контроль осуществляется системно от уровня стратегического управления до уровня управления отдельным проектом или операционным процессом, обеспечивая единый информационный поток сверху вниз и обратно. Соединяя данную методику с возможностями современных ИТ-систем, можно получить эффективную систему поддержки принятия решений, направленную на достижение стратегических целей бизнеса и при этом простую и понятную для персонала компании.
Полный жизненный цикл объекта недвижимости
Процессы модели организованы в виде полного жизненного цикла объекта недвижимости: от поиска и приобретения участка или объекта коммерческой недвижимости через реализацию девелоперского проекта (строительство или реконструкция объекта) с последующим получением дохода от функционирования объекта недвижимости посредством сдачи площадей в аренду до продажи объекта. Такой подход обеспечивает возможность широкого применения модели для компаний различной специфики, которые осуществляют свою деятельность на рынке коммерческой недвижимости.
Даже если компания фокусируется только на определённых процессах, например, только выполнении проекта или только управлении портфелем объектов, возможность обзора процессов всего жизненного цикла позволяет лучше сформировать видение и требования к модели процессов и организационной структуре, которая будет лучше соответствовать потребностями и стратегии компании.
Рисунок 4 — Группа процессов
Организация модели процессов с учётом максимального использования аутсорсинга
Успешные девелоперы говорят: «Идеальная девелоперская компания — это 2 человека, всё остальное аутсорсинг». Смысл этого выражения заключается в том, что деятельность девелоперской компании должна концентрироваться исключительно на ключевых процессах, которые генерируют доход, таких как стратегия, управление портфелем активов, управление проектами, управление объектами, сдача площадей в аренду. Все остальные процессы, включая непосредственно производство проектных, строительных, пуско-наладочных и прочих работ, а также процессы эксплуатации, например, такие как клининг, охрана и обеспечение общественного порядка, капитальный ремонт, обслуживание инженерных систем и т. д., должны быть переданы внешним подрядчикам. Такой подход в девелоперском бизнесе также способствует повышению инвестиционной привлекательности компании и облегчает привлечение финансовых ресурсов для проектов на более выгодных условиях. Поэтому в модели большое внимание уделено процессу закупок и его интеграции с процессами планирования деятельности компании, бюджетирования и непосредственно контролю выполнения подрядчиком договорных условий.
Развитие интеллектуального капитала компании.
В данной модели аутсорсингу затратных и вспомогательных процессов с одной стороны противопоставлен акцент на интеллектуальные процессы, человеческие ресурсы и компетенции с другой. Модель построена таким образом, чтобы компания обладала достаточным интеллектуальным потенциалом относительно выбора стратегии, позиционирования на рынке, вектора развития, управления рисками и принятия ключевых решений. Поэтому применение модели позволяет более эффективно использовать дорогостоящие «интеллектуальные» человеческие ресурсы. А также увеличивает возможности компании и способствует развитию отношений с инвесторами и финансовыми организациями.
Коммерческая недвижимость — это помещения для бизнеса, которые используются собственником для получения дохода, чаще всего от сдачи в аренду.
Это офисы, склады, торговые помещения. К коммерческой недвижимости можно отнести и апартаменты, но они имеют свои особенности.
Управляющая компания, или УК, — это организация, которая обслуживает недвижимость и помогает зарабатывать собственникам. Я знаю три вида УК:
- Facility management — организации, которые занимаются только уборкой, ремонтом, эксплуатацией, устранением аварий. Аналогичные функции выполняют УК в жилой недвижимости.
- Asset management — организации, которые занимаются доверительным управлением. Здесь управляющий может делать практически все в зависимости от договора — вплоть до продажи здания. Такой формат не распространен в нашей стране: мало кто хочет передавать такие полномочия третьему лицу.
- Property management — это среднее между привычной УК и доверительным управлением. С одной стороны, собственник принимает ключевые решения сам. С другой — компания занимается не только содержанием и ремонтом здания, но и ищет арендатора, следит за оплатой, заключает договор, платит налоги, ведет бухгалтерию.
Я работаю в компании формата Property management. Платят такой УК обычно не фиксированный гонорар, а в среднем 10% от арендного потока. Это значит, что управляющий заинтересован увеличить прибыль, сдать объект надежным арендаторам и стабильно получать доход. Расскажу, чем управляющая компания может помочь собственнику коммерческих помещений:
- Найдет арендатора и проведет переговоры
- Проконтролирует подрядчиков из разных отраслей
- Поможет решить неожиданные проблемы
- Проведет аудит и определит подходящую стратегию заработка
- Поможет оптимизировать налоги, решит юридические и бухгалтерские вопросы
Как зарабатывать на своем деле
Лучшие материалы о бизнесе в вашей почте каждую неделю. Бесплатно
Найдет арендатора и проведет переговоры
Если у собственника пустые помещения, компания может найти арендатора и помочь заключить с ним договор.
Как правило, управляющий знает, на каких площадках стоит разместить объявление о сдаче, или может обратиться к базе арендаторов: у опытного специалиста есть контакты людей, которые ищут помещения для расширяющегося бизнеса. Например, можно предложить аренду сетевым магазинам или активно растущей франшизе. Это экономит время и сокращает простой.
Управляющая компания фильтрует арендаторов: контрагента проверяют по базе должников судебных приставов, изучают список активных и прошедших судебных разбирательств.
Например, у нашего клиента хотел снять помещение предприниматель, который продает обувь и одежду, предложил хорошую ставку. Но мы выяснили, что этому продавцу неоднократно выставлял штрафы Роспотребнадзор. У него были непогашенные долги по налогам, более того: два года назад он прошел процедуру банкротства. Получается, арендатор проблемный: даже если у него и будут деньги на аренду, налоговая инспекция может принудительно списывать их в счет долгов перед бюджетом. Клиент отказался сотрудничать с этим предпринимателем.
УК изучает рынок недвижимости, по опыту знает, у каких сетей есть проблемы с оплатой аренды, кто пытается съехать раньше оговоренного срока или нарушить условия договора.
Когда потенциальный арендатор найдется, УК проведет переговоры, проследит, чтобы в документе не было всякой ерунды или невыгодных условий, которые в дальнейшем могут навредить. Например, крупная сетевая компания, которая торгует алкоголем, часто настаивает на обязанности арендодателя отремонтировать подъездную дорогу и разбираться с жильцами, если они жалуются на магазин. Конечно, такие условия не выгодны и лучше не включать их в договор.
Проконтролирует подрядчиков из разных отраслей
Управляющая компания берет на себя содержание помещения, то есть поддерживает его в состоянии, пригодном для использования. Например, в любом здании нужно периодически красить потертые стены, менять расколотую плитку, ремонтировать или заменять оборудование, в том числе розетки, краны.
Много работ нужно проводить с оборудованием. Например, счетчики, датчики, кондиционеры должны проходить регулярную поверку, проверку и ремонт. Оборудование нужно периодически менять, а системы — улучшать: ставить энергосберегающие приборы, счетчики, которые автоматически передают показания. Нужно отслеживать, увеличивается ли нагрузка на оборудование, и оптимизировать его: например, поставить трубы большего диаметра, чтобы канализация лучше работала.
В коммерческих помещениях важно поддерживать комфортные условия: убираться, обеспечить охрану и процессы благоустройства, проводить по необходимости дезинфекцию, дезинсекцию, дератизацию. В зависимости от уровня здания нужны высотные, фасадные и отделочные работы, ландшафтный дизайн.
Занимаются этими работами привлеченные подрядчики. Конечно, собственник сам может найти на рынке специалистов, но велик риск попасть на недобросовестного подрядчика. УК же в этом смысле проще: за счет больших объемов компания уже отсеяла недобросовестных контрагентов, а с компетентными и ответственными наладила долгосрочные отношения.
Поможет решить неожиданные проблемы
Управляющий может взять на себя содержание помещения и решение сложностей с внеплановыми ремонтами. Он же будет общаться с коммунальщиками, проверяющими, муниципальными службами, собирать и передавать показания приборов учета.
В зависимости от типа помещения с коммунальными службами нужно согласовывать сроки поверок, проверок, ремонта, требовать от них выполнения обязанностей, делать сверку расчетов.
Коммерческие помещения могут проверять пожарные службы, сотрудники Роспотребнадзора. Важно, чтобы с ними общался компетентный юрист, а не случайный сотрудник.
Я сталкивался с ситуацией, когда проверяющего встретил продавец и подписал акт проверки вообще не глядя в него. Собственнику пришлось потом потратить много времени на обжалование результатов. Хотя в той истории больше половины замечаний инспектора можно было устранить на месте: например, блокировка запасного выхода выражалась в случайной коробке, которую можно было просто отодвинуть от входа.
Другая ситуация: у клиента произошла авария, поздно вечером прорвало водопроводную трубу. Помимо обслуживаемого помещения затопило соседей снизу — театральную студию.
Клиента никто не побеспокоил: о происшествии сообщили менеджеру УК, он вызвал аварийную службу, выехал в помещение, проконтролировал устранение протечки. На следующий день согласовал с театральной студией размер возмещения. Участие собственника во всей неприятной ночной ситуации ограничилось одним телефонным звонком от менеджера, который на следующий день рассказал о случившемся и попросил подтвердить размер возмещения.
Проблем в управлении помещениями много. Классика — прорывы труб, канализации. Я встречал ситуации, когда у соседей был ремонт, рабочие перебили электрокабель, три помещения остались без электричества. Или, например, может потечь крыша. Все это нужно решать, причем довольно оперативно, чтобы не страдали арендаторы и их клиенты.
Проведет аудит и определит подходящую стратегию заработка
Перед началом работы управляющая компания проводит первичный аудит помещения и определяет рыночную стоимость аренды помещений, ориентируясь на аналогичные предложения. Затем разрабатывает стратегию использования в зависимости от целей собственника.
Например, если владельцу офисов нужно побыстрее начать зарабатывать и не тратить деньги на простой, можно поставить ставку чуть меньше рыночной и практически сразу сдать помещение. И наоборот: если человек хочет спокойный пассивный доход, можно поставить ставку чуть выше рынка — как правило, так отсеиваются те, с кем могут быть проблемы по оплате.
Бывает, что УК нанимают для продажи объекта, чтобы сделать помещение привлекательнее для покупателя или арендатора. Например, берем продовольственный магазин с неузаконенной перепланировкой — на рынке это, можно сказать, «брак», придется продавать или сдавать со скидкой. Оформляем все документы, перепланировка становится законной. После этого компания помогает или продать объект по рыночной цене, или найти другого арендатора. Допустим, магазин вина и крепких напитков — потому что для продажи алкогольной продукции нужна лицензия, а ее можно получить только в помещении с законной планировкой. Такие магазины платят больше, потому что им сложнее найти подходящий для работы объект.
У клиента было помещение площадью 450 м². Это помещение арендовал мебельный салон, аренду платил своевременно. Мы просчитали, что доход можно увеличить, если разделить объект на четыре автономных помещения. Собственник согласился, и мы организовали весь процесс: узаконили перепланировку, провели физические работы по разделению, развели коммуникации и инженерные сети, внесли сведения в кадастр.
В итоге помещение сдали мебельному салону, магазину инструментов, аптеке, пункту выдачи заказов. За счет разделения арендаторов денежный поток увеличился с 400 000 до 980 000 Р в месяц.
Поможет оптимизировать налоги, решит юридические и бухгалтерские вопросы
Управляющая компания берет на себя бухгалтерское сопровождение компании, то есть занимается планированием и контролем платежей, старается уменьшить операционные расходы, формирует собственнику отчеты. Если такая возможность есть, оптимизирует налогообложение. И помогает выявить бухгалтерские и юридические ошибки и проблемы.
Даже у внешне благополучного арендодателя могут быть типичные проблемы. Например, я часто встречаю неэффективный документооборот: счет и акт распечатывают, раз в месяц человек отвозит это арендатору и через несколько дней забирает подписанную бумагу. Хотя вместо курьера можно отправлять документы почтой или вообще использовать электронный документооборот.
Другая проблема — несогласованные зоны ответственности в договоре. Например, в помещении сгорел счетчик — стороны будут сваливать ремонт друг на друга. Если бы условия ответственности были прописаны в договоре, таких проблем бы не было. Идеальных договоров не бывает, но в управляющей компании работают юристы, которые знают много нюансов и учитывают их в работе. Большей части проблем можно избежать.
В деятельности арендодателя могут быть и юридические проблемы. Например, человек сдает помещение с незаконной перепланировкой — за это его могут оштрафовать. Или для нового арендатора он завел мощный кабель электроэнергии на 15 кВт, а по документам можно только 10 кВт. Это грозит пожаром и штрафами.
Встречаются ситуации, когда арендодатель может сэкономить сотни тысяч рублей просто за счет верного выбора системы налогообложения.
У моего клиента в собственности несколько нежилых помещений, он сдает их в аренду как индивидуальный предприниматель на упрощенной системе налогообложения. С полученных доходов он платил налог 6% с дохода.
Мы провели бухгалтерский аудит и выяснили, что по двум помещениям ему выгоднее оформить патент, то есть перейти на вид налогообложения с фиксированной суммой в выбранный период.
Работает это так. Годовой доход за два помещения — 7 800 000 Р. 6% УСН от этой суммы — 468 000 Р. Патент в то время обходился в 60 000 Р за одно помещение за полгода, итого 240 000 Р за год. Экономия от перехода — 228 000 Р в год.
Заранее предусмотреть все юридические вопросы тоже невозможно. Например, у нашего клиента есть встроенно-пристроенное к многоквартирному зданию помещение. И от арендатора этого объекта управляющая организация жилого дома начала требовать очистить крышу от мусора и растений. Наши юристы разобрались, что эти требования незаконны: кровля такого помещения является зоной ответственности УК жилого дома. После соответствующего письма с разъяснениями от арендатора больше ничего не требовали, УК дома сама очистила кровлю.
Facility management (FM) — это профессиональное управление обслуживанием недвижимых активов. В зависимости от назначения объекта в сегменте facility management выделяют управление коммерческими и жилыми зданиями. Также может отличаться сфера ответственности управления — компании, функционирующие на данном рынке в зависимости от ответственности и полномочий могут управлять объектом целиком (управляющие компании) или обслуживать отдельные элементы инфраструктуры объектов (facility-операторы). И в первом, и во втором случае отношения собственника с оператором или управляющей компанией регулируются договором оказания услуг.
Зачем управлять обслуживанием недвижимостью
Пренебрежительное отношение к обслуживанию и управлению недвижимым имуществом чревато постепенным ухудшением его потребительских характеристик и скорейшим приходом в негодность ключевых элементов инфраструктуры. Если одни проблемы ведут к неудобствам для пользователей объекта, другие могут поставить крест на самой возможности его использования. И все эти проблемы приходят неожиданно — по хорошей традиции в самый неподходящий момент.
Такой недальновидный подход обязательно найдёт своё отражение в снижении арендной ставки, приведет к оттоку покупателей, посетителей и арендаторов. Грамотный подход к facility management позволяет управлять этими рисками, прогнозируя и предупреждая их — проводя регулярное обслуживание, наблюдая за состоянием важной инфраструктуры и предвидя поломки. Это междисциплинарное направление позволяет решать высокоуровневые задачи по автоматизации зданий, повышению энергоэффективности бизнеса, снижению воздействия на окружающую среду.
Из чего состоят услуги управления недвижимостью?
Facility management включает в себя все процессы, связанные с эксплуатацией и обслуживанием объекта и прилегающей территории — от ремонта инженерной инфраструктуры, до управления климатом в переговорных комнатах и перемещения тяжелой мебели между локациями. В широком смысле в это понятие включают даже проектирование и строительство зданий, а также их последующую реконструкцию или снос. Условно процессы и услуги, входящие в facility management, можно разделить по следующим направлениям:
Управление инфраструктурой
В этот набор услуг входит всё, что касается эксплуатации инженерной инфраструктуры здания — отопления, водоснабжения и канализации, вентиляции, кондиционирования и т. д. Задача сводится к обслуживанию всей инфраструктуры для поддержания ее в рабочем состоянии, устранению и предотвращению аварийных ситуаций.
Пожарная и физическая безопасность
Речь идет об услугах, связанных с обеспечением пожарной безопасности объекта, контролем доступа на территорию и охраной ценных объектов. Помимо выполнения пожеланий собственника эти процессы направлены на соответствие требований регуляторов, без которого деятельность предприятия может быть приостановлена.
Бюджетное планирование
Сюда входят процессы расчета бюджетов, учета затрат на эксплуатацию и обслуживание объекта. В зависимости от масштабов и сферы бизнеса в перечень процессов могут входить как стандартные, так и экзотические, вроде управления кредитами на реконструкцию.
Клининг
К этой категории относятся все процессы, связанные с уборкой помещений и вывозом мусора. Все они позволяют поддерживать чистоту в здании (как в личных помещениях, так и в местах общего пользования) и на прилегающей территории.
Почему facility management востребован по всему миру?
Услуги по управлению и эксплуатации объектов, как и любой другой вид деятельности, требует высокого уровень квалификации исполнителей. Доверяя объект профессионалам, собственники рассчитывают на сохранение его потребительских качеств в долгосрочной перспективе. Модель аутсорсинга обслуживания недвижимых активов имеет ряд существенных преимуществ:
Наличие экспертизы
Профильные компании знают, как решать те или иные задачи, связанные с обслуживанием отдельных элементов инфраструктуры. Как правило, они имеют в штате специалистов, у которых есть все необходимые допуски и сертификаты для качественного проведения работ. При обслуживании собственной недвижимости для подобных квалифицированных специалистов не всегда найдутся задачи на полный рабочий день. В этом случае есть смысл обращаться к подрядчику.
Оборудование для обслуживания
При обращении к аутсорсеру компания не должна приобретать специализированное оборудование — от альпинистского снаряжения до поломоечных машин. Все это основное средство производства для обслуживающей компании, которая сфокусирована на управлении недвижимыми активами.
Быстрое устранение неполадок на объекте
Заказывая обслуживание недвижимого актива, как услугу, собственник может договориться о SLA — сроках реакции на те или иные обращения. Риск компании будет застрахован ответственностью аутсорсера по договору.
Понятная структура затрат и экономия
Договор на обслуживание подразумевает понятные и прогнозируемые платежи. За счет профессиональной оптимизации аутсорсера затраты на обслуживание становятся меньше и разбиваются на длительный период времени — необходимость вкладываться в срочный ремонт не возникает неожиданно.
Стандарты управления недвижимостью в мире
Мировой рынок управления недвижимостью сформировался около 30 лет назад. В рамках этой отрасли действует международная ассоциация International Facility Management Association (IFMA), основанная еще в 80х годах прошлого века. Она занимается выявлением и распространением лучших практик, а также формулирует стандарты оказания услуг в этой сфере.
Один из последних стандартов ассоциации — ISO 41001:2018 (Facility management — Management systems — Requirements with guidance for use). Ранее наиболее актуальным документом был европейский стандарт EN 15221-1:2006 Facility Management.
Сегодня этот рынок продолжает развиваться, вслед за тем, как меняются сами объекты недвижимости. Заказчики активно внедряют технологии интернета вещей, поэтому и отрасль цифровизируется, стремится накапливать данные и переходит от обслуживания инцидентов к предиктивной аналитике, которая помогает снизить риски для бизнеса.
Состояние рынка Facility Management в России
Рынок управления недвижимостью в России развивается с середины 90х годов прошлого века. Он постепенно перенимает общемировые тенденции, но очевидно менее развит.
В целом в России рынок более консервативен. Доля недвижимости, управляемой по схеме аутсорсинга, растет, но довольно медленно. В двух столицах доля внешнего управления доходит до 70%. Однако в регионах идея аутсорсинга пока приживается плохо.
Комплексным фасилити менеджментом в основном интересуются крупные собственники недвижимости — от 20-30 тыс. кв. м. При этом у нас активно развивается модель совмещения собственного управления и аутсорсинга отдельных услуг.
В последние годы российский рынок фасилити менеджмента претерпевает трансформацию. Еще до пандемии высокая конкуренция привела к снижению прибыли. Одновременно заказчики стали обращать внимание на «чистоту» бизнеса аутсорсера — оформление всего персонала по ТК, оплату налогов и т. п. Из-за этого компании вынуждено подняли цены. Свое влияние оказали государственные структуры, выводящие собственные управляющие компании и вкладывающие деньги в повышение маржинальности их бизнеса, что подтолкнуло цифровизацию отрасли.
Преобразование рынка, вызванное воздействием этих факторов на фоне снижения темпов застройки, началось до 2020 года и еще не закончено. Участники отрасли еще до пандемии отмечали смену игроков, особенно в среднем сегменте, и появление компаний с узкой специализацией. Ковид усугубил эти процессы. Отрасль управления недвижимыми активами серьезно пострадала в результате локдаунов и дополнительных требований Роспотребнадзора, хотя о масштабах проблем говорить пока рано.
На данный момент можно констатировать, что выросла популярность складских помещений, в то же время офисный сегмент серьезно «просел», появился спрос на гибкие пространства — офисы свободной планировки, коворкинги. По прежнему под высоким давлением находится сегмент ТРЦ — и без того активно развивающаяся интернет-торговля усилилась вследствие ограничений социальных контактов.
В России в сегменте обслуживания объектов недвижимости действует Ассоциация клининговых и фасилити операторов (АКФО). При участии ФНС Ассоциация запустила Инфоресурс ФМ, где есть реестр facility-операторов.
Инструменты автоматизации FM
Для Facility Management есть специализированные инструменты автоматизации, которые включают в себя отдельные блоки систем разных классов. Их внедрение, как правило, сопровождается приобретением непрофильных компетенций, закупкой лицензий и серверных мощностей, наймом высококвалифицированных дорогостоящих сотрудников, что в конечном счёте отражается на их стоимости. Да и заказчики систем подобного рода очень часто исходят из сиюминутных потребностей в автоматизации, что с течением времени превращает их в «чемодан без ручки».
Мир ускоряется — следствия решений принятых вчера можно наблюдать уже сегодня. Экономический кризис, возникший вследствие пандемии коронавируса, показал, что с «тяжелыми» отраслевыми решениями достаточно сложно оперативно вносить изменения в сложившиеся рабочие процессы. Потребность в гибкости со стороны арендаторов и собственников объектов должна найти свое отражение в выборе инструментов автоматизации.
На сегодняшний день на рынке доступны облачные системы, комбинированное использование которых не уступает в функциональности специализированным инструментам автоматизации FM. При этом они позволяют сравнительно легко адаптироваться под быстро меняющийся рынок, а их совокупная стоимость использования в разы ниже. Стоит ещё отметить дружественный интерфейс таких систем, который позволяет осуществлять настройки, вносить изменения и запускать работу без участия программистов.
Облачные системы класса helpdesk в данном вопросе на практике продемонстрировали свою эффективность, являясь своего рода ядром гибкой ИТ-инфраструктуры современных УК и facility-операторов. Для задач FM они позволяют:
- создать «цифровой двойник» обслуживаемого объекта с историей обслуживания и перечнем предстоящих работ (техкарты, чек-листы, ППР);
- мгновенно реагировать на обращения собственников, арендаторов и посетителей, которые формируются в «два клика»;
- контролировать качество и сроки работы сотрудников и подрядчиков;
- выстроить прозрачную и понятную систему взаимоотношений с четким распределением ролей и ответственности;
- организовать мобильное рабочее место для каждого сотрудника со всей необходимой для работ информацией.
Helpdesk легко можно интегрировать с другими системами. Например, с системой мониторинга инженерных систем, чтобы вовремя реагировать на аварии или системой финансового учета, чтобы учитывать платежи арендаторов.
Собственники объектов недвижимости выбирают УК и facility-операторов в том числе исходя из экономической целесообразности, которые в свою очередь должны аналогичным образом подходить к выбору инструмента автоматизации.
Сооснователь и директор по развитию Okdesk. Около 10 лет проработал в компании Naumen, где занимался внедрением ITSM и service desk систем в крупнейших российских компаниях: Полюс, Тинькофф, ЛСР и др. Эксперт в области организации и автоматизации процессов техподдержки, сервиса и выездного обслуживания
Управление объектами недвижимости — сложный комплексный процесс по повышению эффективности коммерческого объекта недвижимости, его содержанию и модернизации. Грамотное управление недвижимостью способно извлечь максимальную пользу из объекта и принести владельцу прибыль, а также спланировать корректную модернизацию по увеличению этой прибыли.
Управление недвижимостью: объекты и участники
Управление объектами недвижимости представляет собой одну из разновидностей сотрудничества. Процедура предполагает участие следующих лиц:
- собственники недвижимости;
- инвесторы;
- арендаторы;
- риэлторы, агенты, брокеры или иные посредники;
- представители государственных органов.
Управление коммерческой недвижимостью для России пока является достаточно новым видом бизнес-отношений. Самое большое распространение направление получило в гостиничной сфере.
Заказать управление объектами недвижимости можно у специализированных компаний, которые имеют необходимый арсенал средств и достаточное количества опыта для работы с определенным объектом. В сфере управления недвижимостью важными факторами является тип объекта, его местоположение, статус, место в инфраструктуре.
В зависимости от этих факторов выбирается модель управления и развития. Если недвижимость пока не имеет определенного статуса и находится в стадии только что построенной, ее можно адаптировать под любой формат, который выбирается с учетом максимальных выгод для владельца.
Этапы управления объектами недвижимости
Управление объектами недвижимости может осуществляться на любой стадии существования объекта. У каждого этапа есть свои нюансы, сроки, технологии. Таких стадий может быть 5:
- предпроектная — анализ рынка, создание стратегии объекта, выбор его типа, анализ инвестиций;
- проектная — составление проекта, разработка сметы и анализ финансовых расходов, планирование сроков возведения;
- строительная — строительство объекта, облагораживание прилегающих территорий, проведение инженерных коммуникаций, включение объекта в инфраструктуру;
- эксплуатационная — полноценное юридическое, физическое и функциональное существование объекта;
- финальная — снос или реконструкция объекта, ликвидация его изначальных функций.
На эксплуатационной стадии управления недвижимостью возможно получение первой прибыли. До этого средства только расходуются. На эксплуатационной стадии приоритетными задачами является содержание объекта в исправном состоянии, его постоянное техническое обслуживание, получение прибыли и модернизация.
Все этапы управления объектами недвижимости сопровождаются документальным фиксированием расходов и прибыли. Владелец объекта регулярно получает финансовые отчеты и может вносить свои пожелания по развитию объекта.
Методы управления объектами недвижимости
Выделяют следующие технологии управления объектами недвижимости:
- управление недвижимостью с целью получения прибыли;
- управление проектом недвижимости на стадии его проектирования и планирования;
- управление инвестиционными активами для создания финансового портфеля объекта;
- управление технической эксплуатацией и санитарно-хозяйственное обслуживание недвижимости.
Необходимость в управлении объектом недвижимости редко возникает у небольшого отеля или хостела. В этих случаях нет смысла привлекать внешних специалистов. Чем крупнее объект, тем более он нуждается в профессиональной помощи со стороны. Даже если объект неприбыльный, хорошая компания сможет быстро вывести его в плюс по доходам. Управляющая компания гораздо лучше решает актуальные задачи:
- получение дохода;
- снижение расходов;
- продление срока службы объекта;
- работа с контролирующими органами.
Взаимодействие владельца и управляющей компании может быть построено на разных моделях. В большинстве случаев все юридические вопросы решает управляющая компания. На нее может быть возложено не только содержание, но и обслуживание объекта. Если речь идет о гостинице, то сюда входит подготовка и организация работы персонала, формирование всех служб, ведение отчетов.
Управление недвижимостью – это осуществление владельцем (иногда – арендатором) либо доверенным лицом комплекса мероприятий по эксплуатации объектов. Управление коммерческой недвижимостью всегда направлено на увеличение прибыли, извлекаемой из помещения.
Что такое управление коммерческой недвижимостью?
Управление коммерческой недвижимостью: подробное описание
Это комплекс мер, направленных на извлечение максимальной эффективности от использования зданий.
Добиться максимально возможного результата в плане доходности недвижимости можно не только за счет увеличения прибыли, которую она приносит, но и благодаря уменьшению расходов на нее (к примеру, используя современные технологии для экономии на коммунальных услугах).
В коммерческих целях может использоваться как жилая (квартиры, дома, гостиничные номера и т.п.), так и нежилая (гаражи, помещения под магазины, склады, фитнесс-центры и т.д.) недвижимость. Жилая недвижимость может приносить доход только за счет сдачи ее в аренду.
Чтобы извлечь максимальную выгоду, сначала необходимо обеспечить арендаторам оптимальные условия для проживания. В процесс оптимизации жилищных условий может входить капитальный или косметический ремонт, обеспечение жилплощади мебелью, бытовой техникой, сантехникой. От стоимости мебели, техники и материалов, использованных при ремонте, будет зависеть размер арендной платы. На размер арендной платы влияют также коммунальные платежи. Если их оплачивает владелец недвижимости (например, в случае с гостиницами), то расходы на них необходимо учесть при установлении минимальной арендной платы для конкретной жилплощади.
Последний фактор, влияющий на стоимость аренды, – расположение помещения относительно центра города и объектов городской инфраструктуры. Максимальная арендная плата, которую можно требовать с арендаторов, тоже ограничена. Она не может быть намного выше, чем плата за аналогичную недвижимость у большинства конкурентов.
Иногда для извлечения прибыли используется повторная сдача недвижимости, которую субъект и сам арендует. В таком случае просто повышение арендной платы по сравнению с заявленной владельцем не поможет, так как из-за высокой цены недвижимость окажется неконкурентоспособной. В этом случае можно применить улучшение жилищных условий, по сравнению с исходными. К примеру, арендовать пустую жилплощадь и самостоятельно снабдить ее необходимой мебелью и техникой. В таком случае при установлении минимальной возможной арендной платы нужно учесть расходы на аренду у владельца и средства, потраченные на усовершенствование жилищных условий.
Нежилая недвижимость может приносить доход как за счет ее аренды, так и за счет ведения бизнеса на ее территории. Во втором случае тоже необходимо осуществить комплекс мер, направленных на улучшение условий. Например, в случае открытия фитнесс-клуба, необходимо обеспечить помещение хорошей вентиляцией и горячей водой, которая будет доступна весь день, закупить качественные тренажеры. В случае с магазином понадобятся холодильные установки, витрины и кассовые аппараты хорошего качества. Подбор квалифицированного персонала также входит в управление недвижимостью, ведь от качества работы сотрудников напрямую зависит доход, который можно извлечь из помещения.
Чем занимаются компании по управлению недвижимостью?
В первую очередь, они помогают установить минимальную и максимальную плату, которую можно требовать за аренду помещения. При этом учитываются условия, которыми обладает помещение, принимаются во внимание коммунальные платежи и налоги, проводится анализ рынка и исследование предложений конкурентов. Если это необходимо, проводится подготовка помещения к сдаче в аренду или ведению бизнеса на его территории.
Также компания помогает клиенту в составлении договоров, необходимых для сдачи недвижимости в аренду. В обязанности управляющих компаний входит и сбор арендной платы, а также оплата счетов за коммунальные услуги. Кроме того, организации по управлению недвижимостью должны координировать работы по техническому обслуживанию зданий.
Еще один важный аспект деятельности этих компаний – реклама объекта. Ее качество влияет как на размер прибыли, так и на скорость ее получения. Также эти компании подбирают персонал и управляют им, заключают все необходимые договора с другими организациями (ремонтными, клининговыми, рекламными и т.п.) В конце каждого месяца и года управляющая организация обязана предоставить своему клиенту подробный финансовый отчет.
Дата публикации: 13 Октября 2016
Упущенная выгода — это один убытков в гражданском праве. Рассматриваются особенности взыскания, доказывания и методики расчета в арбитражной практике
Читать статью
Комментарий к проекту постановления пленума ВАС РФ о последствиях расторжения договора
Читать статью
Комментарий к постановлению пленума ВАС РФ о возмещении убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица.
Читать статью
О способах защиты бизнеса и активов, прав и интересов собственников (бенефициаров) и менеджмента. Возможные варианты структуры бизнеса и компаний, участвующих в бизнесе
Читать статью
Дробление бизнеса – одна из частных проблем и постоянная тема в судебной практике. Уход от налогов привлекал и привлекает внимание налоговых органов. Какие ошибки совершаются налогоплательщиками и могут ли они быть устранены? Читайте материал на сайте
Читать статью
Привлечение к ответственности бывших директоров, учредителей, участников обществ с ограниченной ответственностью (ООО). Условия, арбитражная практика по привлечению к ответственности, взыскания убытков
Читать статью
АСК НДС-2 – объект пристального внимания. Есть желание узнать, как она работает, есть ли способы ее обхода, либо варианты минимизации последствий ее применения. Поэтому мы разобрали некоторые моменты с ней связанные
Читать статью
Срывание корпоративной вуали – вариант привлечения контролирующих лиц к ответственности. Без процедуры банкротства. Подходит для думающих и хорошо считающих кредиторов в ситуации взыскания задолженности
Читать статью
Общество с ограниченной ответственностью с двумя участниками: сложности принятия решений и ведения хозяйственной деятельности общества при корпоративном конфликте, исключение участника, ликвидация общества. Равное и неравное распределение долей.
Читать статью
Структурирование бизнеса является одним из необходимых инструментов для бизнеса и его бенефициаров с целью создания условий налоговой безопасности при ведении предпринимательской деятельности. Подробнее на сайте юрфирмы «Ветров и партнеры».
Читать статью
