Структура управляющей компании многоквартирного дома

Прежде чем изучать эту статью рекомендуется изучить функциональные обязанности персонала в ЖКХ по этой ссылке.

Управляющие компании (УК) и товарищества собственников жилья (ТСЖ) – организации, которым отведена важная роль в отношениях собственников жилых помещений и исполнителей комплекса жилищно-коммунальных услуг. Ведение хозяйственной деятельности предусматривает управленческие мероприятия, в том числе разработку и утверждение штатного расписания (ШР) и организационной структуры. Ответим на часто возникающие вопросы: в чем важность документов, в каких случаях применяются и можно ли обойтись без них, какие должности существуют в управляющей компании. Приведем примеры, обсудим структурные элементы.

Учет персонала

Каждая организация ЖКХ уникальна по величине обслуживаемого жилого фонда, его состоянию и оснащению. Эти показатели ложатся в основу нормирования численности рабочего и руководящего состава. Зная, сколько людей справится с поставленными задачами, осуществляют бюджетирование расходов на персонал. Основной и самой большой статьей расходов предприятий занимающихся обслуживанием жилых зданий является фонд оплаты труда (ФОТ).

Штатное расписание является удобной и прозрачной формой для аккумулирования всех данных по ФОТ. В нем отражается структура затрат на оплату труда по каждому направлению работ организации. Данные ШР применяются:

• в планировании и экономических расчетах 
• для установления цен и тарифов на услуги 
• при подборе персонала и оформлении трудовых отношений 
• при расчете заработной платы 

ШР – это документ организации, устанавливающий нормы численности разных категорий работающего состава, в текущей деятельности.

Можно ли не составлять документ

Решение о разработке и внедрении ШР каждая организация принимает самостоятельно. Контролирующие государственные органы при каждом удобном случае спросят о его наличии, но не накажут, если его не окажется. ШР не относится к разряду обязательных документов, но существует практически в каждой компании ЖКХ. Этому есть логичное объяснение. Штатное расписание в организации:

• повышает уровень информированности и управляемости 
• упрощает проверки соблюдения норм трудового законодательства 
• оптимизирует бухгалтерские программы для начисления заработной платы и социальных взносов

Цены на жилищные и коммунальные услуги для населения должны нести адекватную социальную нагрузку. Штатное расписание управляющей компании служит обоснованием затрат на оплату труда, включенных в расчет коммунальных тарифов. Важно составлять документ в соответствии с действующими правилами.

Структура и содержание документа

В помощь организациям, постановлением Госкомстата № 1 от 01.05.2004 года утверждена унифицированная форма № Т-3, структуру которой не запрещается адаптировать под конкретные условия. Образец формы штатного расписания представляет собой таблицу, включающую следующие графы:

• подразделение, его номер и код 
• наименование должности, профессии, специальности 
• уровень квалификации: разряд, категория, классность 
• количество штатных единиц 
• часовая тарифная ставка или месячный оклад каждого сотрудника 
• надбавки: премии, стимулирующие выплаты, имеющие регулярный характер 
• коэффициенты: климатические, отраслевые, связанные с особыми условиями труда 
• сумма выплат за полную месячную норму времени 

Предусмотрен столбец примечание. Рабочий, электронный вариант может быть дополнен фамилиями работников, занимающих конкретную ставку.

Разработкой штатного расписания в УК занимается специалист по кадрам или инженер по организации и нормированию труда. Документ согласовывает главный бухгалтер, утверждает генеральный директор.

В ТСЖ, проект ШР готовит правление. В Уставе товарищества указываться: кто утверждает штатное расписание ТСЖ. Эти полномочия даны общему собранию собственников. Визу на документе ставит председатель ТСЖ. Но только протокол, с положительным результатом голосования членов товарищества, является основанием для утверждения. В таком же порядке вносят изменения по количеству штатных единиц и окладов.

Можно сокращать штат управляющей компании или добавлять штатные единицы, исходя из производственной нагрузки и финансовых возможностей. Следует знать, что нельзя одновременно изменить размер оплаты труда сотрудников. Пересмотр уровня заработных плат производится в строгом порядке, установленном федеральным и региональным законодательством.

Организационная структура

Штатное расписание управляющей компании принимают за базу для составления организационной структуры управления. В него включено такое количество персонала, которое необходимо для содержания и обслуживания жилого фонда. При построении орг.структуры ставится задача – сделать предприятие ЖКХ результативной производственной системой.

Типовая схема УК среднего размера

Приведена организационная структура для эксплуатирующей организацией размером в 200 000-400 000 тысяч квадратных метров управляемого жилья.

В управляющей компании, взявшей на обслуживание многоквартирные дома (МКД) в отдельно взятом районе или в поселке, обязательно присутствует служба главного инженера. В структуре службы действует ремонтное подразделение, которое возглавляет инженер по эксплуатации. Он работает с технической документацией, разрабатывает графики предупредительных и текущих ремонтов. В обязанности инженера входит: организация и материальное обеспечение, контроль над качеством и безопасностью труда:

• Слесарей-сантехников, обслуживающих домовые водопроводные, теплоснабжающие и канализационные сети 
• Электрогазосварщиков, имеющих установленный уровень квалификации для проведения сварочных работ на трубопроводах и при монтаже металлоконструкций 
• Электриков, отвечающих за бесперебойное поступление электрической энергии в квартиры и места общего пользования 
• Плотников и кровельщиков – специалистов с определенными навыками для производства ответственных ремонтных работ на крышах и кровельных перекрытиях 
• Разнорабочих – людей в круг обязанностей, которых входит большой объем подготовительных мероприятий, подсобных, погрузочно-разгрузочных операций и уборка мусора 

В непосредственном подчинении и под руководством главного инженера исполняют должностные обязанности:

• Инженер-энергетик, в компетенции которого входит контроль над соответствием технической документации систем обеспечения всеми видами энергии. Он контролирует нагрузку сетей, следит за функциональным состоянием оборудования, внедряет мероприятия для исключения аварий 
• Инженер производственно-технического отдела (ПТО) – осуществляет надзор над состоянием и содержанием зданий и сооружений. Планирует и курирует ремонтные мероприятия, осуществляет приемку отремонтированных объектов 
• Специалист по работе с ресурсоснабжающими организациями (РСО): рассчитывает режимы, готовит договоры на поставку воды, тепловой и электрической энергии, контролирует объемы поставок и выполнение договорных условий сторонами

Самостоятельным подразделением является эксплуатационная служба. В задачи службы входит поддержание и благоустройство придомовой территории и общего хозяйства МКД. В штате кроме начальника эксплуатационной службы, обеспечивающего общее руководство, находятся подчиненные ему начальники участков. Их количество зависит от площади обслуживания. Начальники участков организуют:

• Дворников по очистке придомовых площадей от мусора, снега, наледи 
• Техничек или рабочих по комплексной уборке домовладений, включающих уборку стен и пола лестничных клеток и маршей, помещений лифтов, окон подъездов 
• Уборщиков мусоропроводов, выполняющих очистку и дезинфекцию мусоропроводов 

Под руководством начальника эксплуатационной службы также работают диспетчеры, с обязанностью учета заявок и их выполнения. Специалисты по работе с населением, которые отслеживают показания приборов учета, дают разъяснения по вопросам начисления и оплаты коммунальных услуг.
 

Кроме главного инженера и начальника эксплуатационной службы напрямую генеральному директору подчиняются:

• Главный бухгалтер, возглавляющий работу: одного или нескольких бухгалтеров, экономиста, финансиста и бухгалтера-кассира 
• Юрист, осуществляющий экспертизу документов, правовое сопровождение договоров, претензионную работу и представительство в рамках предоставленных компетенций 
• Начальник отдела кадров, отвечающий за подбор персонала, оформление кадровых документов и организацию работы специалиста по охране труда 
• Системный администратор, выполняющий функции по обеспечению работы оргтехники и сетевого ресурса организации 

Структурными единицами являются помощник генерального директора и водитель автомобиля руководителя.

Организационная структура крупной УК

Пример орг.структуры приведен для компании управляющей жилым фондом в 1 500 000 квадратных метров.

В таких компаниях структура значительно укрупнена и расширена. В непосредственном подчинении генеральному директору находятся следующие руководители:

Директор аварийно-диспетчерской службы (АДС) – организует силами аварийно-восстановительной службы устранение всех внештатных ситуаций на коммуникационных сетях. Чаще всего сама АДС – это отдельное подконтрольное юридическое лицо.
 

Финансовый директор, осуществляющий руководство бухгалтерией, начальниками планово-экономического и финансового отдела.
 

Главный инженер, служба которого усилена: отделом ПТО со сметчиком и несколькими инженерами в штате, главным энергетиком, инженером по работе с твердыми бытовыми отходами (ТБО), инженером по лифтам.
 

• Директор по работе с населением, организующий выполнение обязанностей специалиста по работе с Государственной жилищной инспекцией (ГЖИ) 
• Начальник юридической службы в подчинении, которого может быть 3 и более юристов, в том числе отдельная должность юриста по претензионной работе 
• Начальник службы безопасности, обеспечивающий охрану объектов и имущества УК 
• Директор жилищно-эксплуатационного управления (ЖЭУ). Управление может включать до 10 ремонтных и эксплуатационных участков 

Оргструктура ЖЭУ

Штатное расписание в ЖКХ содержит нормированное количество единиц ремонтного, обслуживающего персонала и специалистов. Типовая организационная структура включает подчиненные директору ЖЭУ должности и подразделения:

• Мастер участка по благоустройству территории 
• Инженер по эксплуатации с подчинением ремонтного участка 
• Бухгалтер и подчиненные ему паспортист и бухгалтер-кассир 
• Специалист по охране труда 

Структура жилищно-эксплуатационного управления может быть включена в общую схему крупной УК. Организационная структура и штатное расписание утверждается каждым ЖЭУ отдельно и является самостоятельным документом.

Структура управления ТСЖ

Оргструктура ТСЖ или товарищества собственников недвижимости (ТСН) имеют отличительные особенности. Это связано с тем, что ТСЖ самостоятельно осуществляют только текущее обслуживание. Для выполнения ремонтных или аварийно-восстановительных работ ТСЖ заключают подрядные договоры с управляющей компанией или с другими компаниями. Аварийно-диспетчерская служба так же нанимается по отдельному подрядному договору.

В организационную структуру ТСЖ (ТСН), вносят не подразделения и службы, а должности специалистов и профессии рабочих, работающих по найму. Количество единиц, в соответствии со штатным расписанием ТСЖ. Схема содержит следующий перечень структурных единиц:

• Председатель ТСЖ – выборная должность, полномочия в соответствии с уставными документами 
• Дворник – численность определяется в зависимости от типа поверхности, проходимости территории и применения механизации 
• Консьерж – профессию включают в ШР по желанию жильцов подъезда 
• Техничка – количество единиц рассчитывается от площади убираемых лестничных маршей и клеток и частоты уборки 
• Слесарь-сантехник – число рабочих нормируют с учетом длительности эксплуатации инженерных систем МКД 
• Электрик – предъявляются требования к квалификации и допуск к работе в электроустановках 
• Бухгалтер – ведет отчетность, работает с банком и налоговой инспекцией, начисляет заработную плату 
• Паспортист – регистрация и снятие с учета жителей 

Следует отметить, что такие штатные единицы как сантехник, электрик, сварщик чаще всего нанимаются не на полную ставку для экономии затрат ТСЖ. В во многих случаях таких единиц вообще нет в штатном товарищества, а их наличие заменяет подрядный договор со специализированной компанией или с соседним ЖЭУ.

Председателю помогает выборный орган – правление. Небольшие товарищества, с согласия работников заключают трудовые на неполное рабочее время или договоры совместительства.

Образец бланка штатного расписания ЖКХ

alt=»» width=»1026″ height=»644″ />

Бланк штатного расписания

Внедрение грамотно составленного штатного расписания и оргструктуры положительно влияет на эффективность деятельности ЖКХ. При разработке документов необходимо: выработать цели и задачи организации, учесть все направления деятельности, правильно распределить обязанности. ШР регулирует вопросы оплаты труда. Оргструктура регламентирует бизнес-процессы. Рекомендуем более подробно ознакомиться с функциональными обязанностями персонала в ЖКХ.

ЖК РФ устанавливает, что управляющей организа­цией (управляющим) может быть юридическое лицо не­зависимо от организационно-правовой формы или ин­дивидуальный предприниматель. При этом законода­тель стремится создать условия, чтобы сделать рынок управления жильем открытым. Управление жильем в условиях конкуренции является предпосылкой для улучшения качества жилищно-коммунального обслужи­вания граждан.

Ранее в том виде, в каком он предусматривался За­коном о ТСЖ, аналогичный способ управления приме­нялся крайне редко. В соответствии с Законом о ТСЖ (ст. 21) способ управления «кондоминиумом уполномо­ченной государством или органами местного самоуправления службой заказчика на жилищно-коммуналь­ные услуги» должен был избираться на общем собра­нии домовладельцев. Но на практике жилыми домами чаще всего управляют Службы заказчика, уполномо­ченные ОМС без проведения каких-либо собраний. Закон о ТСЖ не предписывал определять в качестве Служб заказчика именно МУПы и муниципальные учреждения. Несмотря на это, за редким исключением, именно за ними закреплялся муниципальный жилищ­ный фонд на праве хозяйственного ведения и опера­тивного управления. Система перечисления бюджет­ных средств (ассигнований «на разницу в тарифах», суб­сидий на оплату жилья и коммунальных услуг, компен­саций расходов на предоставление льгот) также складывалась с обязательным участием в качестве получателей муниципальных организаций[1]. Тем самым на этот рынок не допускались организации иных форм собственности и индивидуальные предприниматели. Конкуренция между потенциальными управляющими практически отсутствует.

Если по публично или кулуарно принятому решению какой-то многоквартирный дом (группа домов) выбы­вает из управления муниципальной Службы заказчи­ка, то это практически не сказывается на объемах ее работы. Поэтому муниципальные управляющие зачас­тую не стремятся повысить качество, снизить цены. Они заинтересованы не в минимизации стоимости ра­бот и услуг, а в ее увеличении.

В соответствии с положениями ЖК РФ собственни­ки помещений не должны ограничиться выбором спо­соба управления. Помимо этого они обязаны выбрать конкретную управляющую организацию, которая и бу­дет управлять многоквартирным домом, сформулиро­вать на общем собрании условия договора с ней и под­писать договор управления.

По мнению автора, хотя закон и не ограничивает виды организационно-правовых форм управляющих организаций, тем не менее такая форма, как государ­ственное или муниципальное учреждение, для роли уп­равляющего явно не подходит.

Во-первых, учреждение имеет ограниченную право­способность и может осуществлять только те виды де­ятельности, которые разрешит учредитель. Формаль­но собственники помещений могут столкнуться с ситу­ацией, когда управляющий (учреждение) не вправе выполнять все, что ему заказывают, или теряет право осуществлять какой-либо вид деятельности, если пос­ле заключения договора учредитель вносит изменения в устав учреждения.

Во-вторых, бюджетное учреждение (а ими являют­ся все муниципальные или государственные учрежде­ния) финансируется по смете. В ГК РФ они так и назы­ваются — «финансируемые собственником учрежде­ния». Их доходы учитываются в составе доходов соот­ветствующего бюджета (как доходы от использования соответствующего имущества). А если в смете расхо­дов не будут заложены средства на выплату неустоек или другие необходимые или возможные затраты?

В-третьих, руководитель учреждения назначается органами власти. При смене администрации, например после очередных выборов, могут поменять и руково­дителя учреждения. Учреждения — организации неком­мерческие, а договоры управления являются возмезд­ными. Да, учреждению можно осуществлять с разре­шения собственника приносящую доходы деятель­ность. Но такая деятельность по определению не может быть единственным или преобладающим по объему источником финансирования учреждения*. Иначе «уч­реждение» становится просто ширмой фактически ком­мерческой организации.

В-четвертых, в соответствии с новыми требованиями Кодекса управляющая организация обязана предостав­лять собственникам помещений коммунальные услуги холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро-, газоснабжения и отопления (теплоснабжения). Она должна продавать собственникам помещений воду, газ, электрическую и тепловую энергию, приобретаемые у производителей или продавцов данных ресурсов. При этом управляющая организация сама приобретает статус энергоснабжающей организации. Это вытекает из ст. 1 Федерального закона от 14.04.95 № 41-ФЗ «О госу­дарственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации»: «…энергоснабжающая организация — коммерческая органи­зация независимо от организационно-правовой формы, осуществляющая продажу потребителям произведенной или купленной электрической и (или) тепловой энергии». Следовательно, функционирование управляющей орга­низации в форме учреждения как некоммерческой орга­низации не будет соответствовать этому Закону.

Не многим лучше вариант МУП (ГУП) с возможно­стью получения собственником предприятия части прибыли, определения целей, предмета и видов деятель­ности, порядка составления и утверждения планов финансово-хозяйственной деятельности, назначения руководителя, ликвидации по решению публичного образования и т. п.

Частные управляющие организации не могут позво­лить себе иметь раздутый управленческий аппарат, содержать специалистов и технические средства, ко­торые задействованы лишь эпизодически. Их не свя­зывает штат организации, согласованный с ОМС (по сложившейся практике ценообразования — чем больше штат, тем выше цены на содержание и ремонт жилья). Частных управляющих, выбранных непосред­ственно собственниками помещений, сложнее заста­вить в административном порядке бесплатно выпол­нять работы, затраты на проведение которых будут ком­пенсироваться фактически за счет платежей собствен­ников. Такие организации должны более мобильно реагировать на запросы рынка и предоставлять по от­дельным договорам имеющие спрос дополнительные услуги.

Следует отметить, что продекларированное ранее в ряде программных документов о реформировании ЖКХ разделение функций заказчика и подрядчика в соответствии с Кодексом не является обязательным. Выбранная управляющая организация вправе как са­мостоятельно (своими силами) оказывать услуги по содержанию и ремонту многоквартирного дома, так и привлекать для этих целей любые иные подряд­ные организации по своему выбору. Решение вопро­са: привлекать или не привлекать подрядчиков для вы­полнения (оказания) конкретных работ (услуг), — пре­рогатива самой управляющей организации. Ведь от­ветственность перед собственниками остается у управляющего.

Управляющие должны иметь возможность самосто­ятельно решать: какими силами и как организовать ра­боту диспетчерского пункта, иметь свое аварийное подразделение или заключить договор на аварийное обслуживание со сторонней организацией, какую вы­брать организацию по обслуживанию лифтов и вывозу бытовых отходов, иметь в своем составе управляющих на каждый дом или осуществлять управление центра­лизованно, нанимать дворников или приобрести убороч­ную технику, сколько иметь уборщиц, сантехников и электриков и т. п. При этом они должны ориентироваться на запросы своих заказчиков — собственников помещений в конкретном доме, которые будут оцени­вать результат и оплачивать цену договора управления.

Договор управления

Предусмотренный ЖК РФ договор управления мно­гоквартирным домом — новый вид гражданско-право­вого договора.

В соответствии со ст. 162 Кодекса одной стороной договора управления является управляющая органи­зация, другой могут быть:

• собственники помещений в многоквартирном доме (если управляющая организация выбирается на об­щем собрании собственников помещений в много­квартирном доме);
• органы управления ТСЖ, жилищного кооператива или специализированного потребительского коопе­ратива, предусмотренного федеральным законом. Это возможно, если управляющая организация вы­бирается органами управления этих некоммерче­ских организаций. При этом факт заключения до­говора управления не означает изменения спосо­ба управления многоквартирным домом;
• ОМС в установленных ЖК РФ случаях. Кодекс до­пускает заключение договора управления много­квартирным домом в случае, если все помещения в таком доме находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Федерации или муниципаль­ного образования (ст. 163).

Договор управления многоквартирным домом зак­лючается в простой письменной форме. При этом каж­дый собственник помещения заключает его на усло­виях, указанных в решении общего собрания.

Условия договора управления всегда должны быть одинаковы для всех собственников помещений в мно­гоквартирном доме, поскольку это единый сложный объект недвижимости. Им может управлять только одна управляющая организация. Условия управления многоквартирным домом как единым объектом не могут быть различными, взаимоисключающими, про­тиворечивыми. Безусловно, полного единства мнений достичь на практике невозможно. Вместе с тем реше­ния на общем собрании по этому вопросу принимают­ся простым большинством голосов, вероятность полу­чения которого достаточно высока.

Положение о том, что договоры управления долж­ны заключаться на единых условиях для всех собствен­ников помещений в конкретном многоквартирном доме, распространяется и на случаи, когда управляю­щая организация выбирается на открытом конкурсе, проводимом ОМС (часть 4 ст. 162 ЖК РФ). В этом слу­чае договоры также должны заключаться не муници­палитетом, а самими собственниками помещений.

Предметом договора управления многоквартирным домом является осуществление управляющей органи­зацией по заданию другой стороны в течение согласо­ванного срока за плату следующей деятельности (ст. 162 ЖК РФ):

• оказание услуг и выполнение работ по надлежаще­му содержанию и ремонту общего имущества;
• предоставление коммунальных услуг собственни­кам помещений в многоквартирном доме и лицам, пользующимся помещениями в этом доме;
• осуществление иной, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом, дея­тельности.

Кодекс впервые называет существенные условия договора управления: он может считаться заключен­ным, если между сторонами в надлежащей форме дос­тигнуто соглашение по всем существенным условиям. Отсутствие в договоре управления согласия хотя бы по одному из существенных условий не позволяет считать такой договор заключенным. Согласно ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете догово­ра, условия, которые названы в законе или иных пра­вовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, от­носительно которых по заявлению одной из сторон дол­жно быть достигнуто соглашение. ЖК РФ называет сле­дующие существенные условия договора управления:

• состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управ­ление, и адрес такого дома;
• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в т. ч. по предотвращению и ликвидации аварий, порядок изменения такого перечня, а также перечень ком­мунальных услуг, за предоставление которых отве­чает управляющая организация;
• порядок определения цены договора и составляю­щей ее платы за содержание и ремонт жилого по­мещения и платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы собственниками по­мещений в многоквартирном доме;
• порядок осуществления контроля выполнения уп­равляющей организацией ее обязательств по до­говору управления.

Таким образом, договор должен четко определять, в отношении какого имущества осуществляется управ­ление. Это положение конкретизируется путем описа­ния общего имущества многоквартирного дома.

Стороны должны указать в договоре управления, что необходимо сделать для достижения целей управ­ления домом. Собственники помещений вправе опре­делить любой перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества. Единственным критери­ем при установлении такого перечня является обеспе­чение собственниками помещений необходимого со­стояния многоквартирного дома, определяемого пра­вовыми актами, имеющими обязательную силу. При этом управляющий не вправе навязывать какие-либо работы и услуги, поскольку любой договор заключает­ся по соглашению сторон (ст. 421 ГК РФ)[2]. Он может лишь объяснить собственникам влияние включения или невключения какой-либо конкретной работы или услуги на состояние дома. Окончательное решение по этому вопросу всегда остается за собственниками — на них лежит вся ответственность за принятое реше­ние. Следует отметить, что перечни работ по текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов, упоминавшиеся в ст. 1 Основ в определении термина «плата за ремонт жилья», после прекращения их дей­ствия с 1 марта 2005 г. теряют свою обязательную силу. Соответственно, если право определения цены догово­ра управления является компетенцией собственников помещений, то государственное регулирование цен на содержание и ремонт жилья будет упраздняться по мере реализации собственниками помещений своего самостоятельного выбора способа управления домом.

В договоре управления указывается перечень ком­мунальных услуг, которые обязана предоставлять управ­ляющая организация: она должна отвечать за оказание всех коммунальных услуг, которые только возможно предоставить в конкретном многоквартирном доме[3]. Управляющие должны отвечать также за электро- и газоснабжение, от ответственности за предо­ставление которых дистанцировались прежние управ­ляющие, поскольку сами ресурсы — холодная и горя­чая вода, газ, электрическая и тепловая энергия — подаются в жилое помещение по общедомовым сетям, за содержание которых они отвечают. Преобладающим

способом оплаты коммунальных услуг будет являться оплата с использованием показаний общедомовых или индивидуальных приборов учета. Необходимо подчерк­нуть, что выбранная управляющая организация долж­на являться единственным лицом, отвечающим перед собственниками жилых и нежилых помещений в доме за содержание и ремонт общего имущества многоквар­тирного дома и предоставление коммунальных услуг.

Поскольку договор управления является возмезд­ным, то в нем должна быть указана общая цена догово­ра. Помимо этого он отражает расчет платы собствен­ников за содержание, ремонт жилого помещения и коммунальные услуги, а также порядок ее внесения (сроки, номер банковского счета управляющего, осно­вания и порядок снижения оплаты и т. п.).

Важнейшим условием договора управления явля­ется контроль выполнения обязательств управляющей организации. Дело в том, что сегодняшние управляю­щие подвергаются в основном административному контролю со стороны муниципалитетов, да и то чаще по обращениям и жалобам граждан. Представляется, что при новом порядке отношений, помимо государ­ственного и муниципального контроля, должен сло­житься институт действенного контроля всеми соб­ственниками. ЖК РФ (часть 11 ст. 162) обязывает уп­равляющего ежегодно в течение первого квартала те­кущего года представить собственникам помещений в многоквартирном доме в устной или письменной фор­ме отчет о выполнении договора управления за пре­дыдущий год. Договором срок представления отчета может быть изменен.

Кодекс устанавливает, что договор управления мно­гоквартирным домом заключается на срок не менее года и не более пяти лет (часть 5 ст. 162). При отсут­ствии заявлений сторон о прекращении договора уп­равления многоквартирным домом по окончании сро­ка его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях (часть 6 ст. 162). Управляю­щая организация обязана приступить к исполнению договора управления не позднее тридцати дней со дня его подписания (часть 7 ст. 162). Договором этот срок может быть изменен. За нарушение указанного срока к управляющему могут быть применены соответствую­щие санкции.

Выше уже отмечалось, что согласно ЖК РФ пере­дача жилых домов в управление управляющей орга­низации должна осуществляться не в масштабе все­го поселения, административного округа или района, а в отношении каждого многоквартирного дома в от­дельности. Исходя из этого для каждого дома, даже если одна управляющая организация управляет груп­пой близлежащих однородных домов, должен заклю­чаться самостоятельный договор управления. Это вытекает из положений ст. 161 ЖК РФ, согласно ко­торым выбор управляющей организации может осу­ществляться на собрании собственников помещений только одного дома.

Немаловажным обязательством по договору управ­ления является передача технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением домом. Управляющая организация обя­зана передать ее за 30 дней до прекращения догово­ра управления многоквартирным домом вновь вы­бранной управляющей организации, ТСЖ, жилищному кооперативу или иному специализированному потре­бительскому кооперативу. В случае непосредственно­го управления таким домом собственниками помеще­ний передача технической документации должна про­изводиться одному из собственников, указанному в решении общего собрания, или, если он не указан, любому собственнику помещения в таком доме. Поря­док ведения технической документации на многоквар­тирный дом, в т. ч. воссоздание документации, если она по какой-либо причине отсутствует, должен согласовы­ваться сторонами в договоре управления.

Нелегитимные способы управления многоквартирными домом

Перечень способов управления многоквартирным домом, указанный в ст. 161 ЖК РФ, является исчерпы­вающим[4].

Между тем гражданское законодательство предус­матривает и другие, которые, как представляется, не могут быть использованы. Рассмотрим три способа управления многоквартирным домом, которые не бу­дут соответствовать новому жилищному законодатель­ству Российской Федерации.

1. Глава 16 ГК РФ содержит положения о владении, пользовании и распоряжении имуществом, находящимся в общей собственности. Эти положения могут приме­няться только к объектам, которые целиком находятся в собственности нескольких лиц (например, квартира, перешедшая в собственность нескольких наследников или находящаяся в общей собственности супругов). При этом весь объект в целом принадлежит нескольким ли­цам, и в его составе нет каких-либо отдельных объек­тов, принадлежащих единолично каждому из них.

В многоквартирном доме объект управления не­сколько иной. Квартиры, комнаты и нежилые помеще­ния (самостоятельные объекты) могут находиться в ин­дивидуальной собственности различных лиц, а общее имущество находится в долевой собственности всех собственников таких помещений. Право на долю в об­щем имуществе является производным от права соб­ственности на индивидуально определенную вещь (ст. 289 ГК РФ). Объектом управления по ЖК РФ явля­ется общее имущество многоквартирного дома. Квар­тиры в состав объекта управления не входят. Именно поэтому ранее Закон о ТСЖ, а теперь ЖК РФ содержит специальный режим выбора и реализации способа уп­равления многоквартирным домом.

2. Следует иметь в виду, что нельзя рассматривать доверительное управление (глава 53 ГК РФ) как само­стоятельный способ управления многоквартирным домом. Доверительное управление предусмотрено для случаев, когда его объект находится в собственности одного или небольшого числа собственников.

Для передачи дома в доверительное управление не­обходимо свободное волеизъявление всех (100%) собственников помещений в многоквартирном доме и доверительного управляющего. В абсолютном боль­шинстве случаев такого соглашения достичь невозмож­но. На практике решение о передаче дома в довери­тельное управление принимали не все собственники (ст. 1014 ГК РФ), а ОМС и органы государственной влас­ти субъектов Федерации. Естественно, они не вправе это делать, поскольку владеют только частью квартир в до­мах и долей в праве на общее имущество в многоквар­тирном доме. При этом права других собственников рас­поряжаться своей собственностью игнорируются.

Если требования об изъятии из хозяйственного ве­дения предприятий или оперативного управления уч­реждений муниципального или государственного иму­щества (квартир, находящихся в муниципальной или государственной собственности) выполнялись (п. 3 ст. 1013 ГК РФ), то независимая оценка всего дома практически никогда не производилась[5].

Сами договоры доверительного управления подле­жат государственной регистрации в Едином государ­ственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что также игнорируется, а без этого они считаются недействительными (п. 3 ст. 1017 ГК РФ). При этом доверительный управляющий действует за вознаг­раждение, размер и форма которого указываются в до­говоре (ст. 1016 ГК РФ). То есть такой управляющий не может получать от граждан какие-либо платежи, по­скольку у него отсутствуют с ними договорные отноше­ния (договор заключен городом). Кроме того, надо учи­тывать, что в соответствии с ГК РФ обязательства дове­рительного управляющего в отдельных случаях подле­жат исполнению за счет управляемого имущества (п. 2 ст. 1020, п. 3 ст. 1022 ГК РФ), что крайне рискованно.

3. Выбор способа управления многоквартирным до­мом не может решаться путем заключения договоров (соглашений) о совместном владении и пользовании общим имуществом между органами власти (действу­ющими от их имени организациями или лицами) и дру­гими собственниками помещений по предлагаемой му­ниципалитетом единой для всех домов форме (а такая практика сложилась в Москве и ряде других городов). Это не совместимо ни с одним из способов управле­ния, указанных в ст. 161 ЖК РФ.

Отличие заключается в том, что выбор способа уп­равления всегда должен осуществляться на общем со­брании собственников помещений каждого в отдель­ности многоквартирного дома. Если в таком доме часть жилых или нежилых помещений находится в собствен­ности муниципалитета или в региональной либо феде­ральной собственности, то в выборе способа управле­ния на общем собрании должны участвовать соответ­ственно ОМС, органы власти субъектов Федерации, федеральных органов власти. Но подменять решение собрания договором ЖК РФ не допускает.

Расторжение или изменение ранее заключенных договоров управления

Наличие договора управления предусмотрен ЖК РФ только при:

• выборе собственниками помещений способа управ­ления многоквартирным домом с привлечением уп­равляющей организации;
• заключении такого договора органом управления ТСЖ или ЖСК;
• заключении договора управления ОМС при управ­лении домом, в котором все помещения находятся в публичной собственности;
• выборе ОМС управляющей организации на откры­том конкурсе в случае, когда собственники поме­щений не выбрали способ управления многоквар­тирным домом или не реализовали выбранный спо­соб управления.

Согласно ст. 9 Вводного закона действие раз­дела VIII ЖК РФ «распространяется также на отноше­ния, возникшие из ранее заключенных договоров уп­равления многоквартирными жилыми домами». То есть нормам этого раздела Кодекса придана обратная сила, что допускается п. 2 ст. 422 ГК РФ. Это означает, что любые договоры ОМС с муниципальными Службами за­казчика должны соответствовать обязательным пра­вилам и требованиям, установленным ЖК РФ, неза­висимо от момента их заключения и срока действия. По мере выбора собственниками помещений в много­квартирном доме способа управления таким домом ранее заключенные ОМС договоры управления с по­добными службами прекращаются.

Если собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ непосредственного управления своим домом, то надобность в договорах управле­ния отпадает. Они сами решают все необходимые воп­росы. В этом случае собственники вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения ранее за­ключенных ими договоров (соглашений), чаще всего с муниципальными Службами заказчика.

При создании собственниками помещений ТСЖ или жилищного кооператива все отношения между члена­ми этих некоммерческих организаций строятся на на­чалах членства и будут урегулированы их уставами. Между ТСЖ (ЖСК) и членами этих некоммерческих организаций не может быть договорных отношений (в частности, по поводу управления, содержания и ре­монта общего имущества многоквартирного дома). Что касается собственников помещений в многоквартир­ном доме, не являющихся членами ТСЖ или жилищно­го кооператива (физических и юридических лиц, ОМС), то они в соответствии с ЖК РФ должны будут заклю­чить с ТСЖ или потребительским кооперативом не до­говоры управления, а возмездные договоры о содержании и ремонте жилых помещений и общего имуще­ства в многоквартирном доме.

При выборе собственниками помещений способа управления многоквартирным домом через управля­ющую организацию отношения сторон будут урегули­рованы новым договором управления, заключаемым на условиях, выработанных на общем собрании. Если собственники помещений выбрали нового управляю­щего после вступления в силу ЖК РФ, действие прежне­го договора прекращается.

Поскольку разделу VIII придана обратная сила, то положение о соответствии договора установленным в законе требованиям не зависит от того, что до вступ­ления в силу ЖК РФ эти требования законодательно не устанавливались (п. 2 ст. 422 ГК РФ) и договор мог заключаться только при согласовании предмета дого­вора и условий, согласования которых добивалась одна из сторон (п. 2 ст. 432 ГК РФ).

Указанные меры позволят собственникам помеще­ний в каждом отдельном многоквартирном доме само­стоятельно не только выбирать способ управления до­мом, но и заказывать необходимые им условия управ­ления.

Примерные договоры управления

В целях совершенствования договорных отношений собственников помещений, ТСЖ и потребительских кооперативов, управляющих организаций с ремонтно-эксплуатационными, специализированными подряд­ными организациями и ресурсоснабжающими органи­зациями ОМС могут разработать, утвердить и опубли­ковать примерные условия или примерные формы до­говоров (ст. 427 ГК РФ). Принимаемые примерные договоры должны содержать условия выполнения ра­бот и оказания услуг, а также подачи ресурсов, обес­печивающие баланс интересов подрядчиков (произво­дителей ресурсов) и потребителей. При их разработке ОМС желательно привлекать ассоциации ТСЖ или по­требительские кооперативы, общественные организа­ции по защите прав потребителей, подразделения го­сударственной жилищной инспекции, представителей управляющих, подрядных и ресурсоснабжающих организаций. Это позволит предотвратить многие кон­фликтные ситуации и повысит шансы применения раз­работанных условий.

В примерных договорах необходимо учитывать, что даже если договор заключается юридическим лицом (ТСЖ, ЖСК, управляющей организацией), конечными потребителями все же будут являться граждане. В свя­зи с этим положения договоров, касающиеся качества жилищных и коммунальных услуг, ответственности сто­рон, информации об условиях предоставления комму­нальных услуг и др., должны соответствовать требова­ниям законодательства Российской Федерации о защи­те прав потребителей. Целесообразно отразить в при­мерных договорах условия обеспечения установленных параметров качества жилищных и коммунальных услуг, условия оплаты (сроки, порядок снижения оплаты в слу­чаях нарушения качества или непредоставления жилищ­ных и коммунальных услуг), а также ответственность сто­рон и порядок изменения или расторжения договоров.

Примерные условия и договоры могут применяться сторонами исключительно по доброй воле. Это отно­сится как к частным организациям, так и действующим в форме государственных или муниципальных предпри­ятий или учреждений. Примерные условия и договоры носят рекомендательный характер и не должны навя­зываться силой административного воздействия. Зак­лючаемые с их использованием договоры могут содер­жать перечни и объемы работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, отличающиеся от перечней и объемов работ и услуг, выполняемых по договорам с лицами, осуществляющи­ми управление другими домами. Применение пример­ных условий и форм договоров должно не усугублять, а, наоборот, снижать монопольное давление ресурсос­набжающих организаций на своих контрагентов, обес­печивать защиту прав и интересов потребителей, ТСЖ и потребительских кооперативов.

Нельзя путать примерные условия с типовыми до­говорами. В соответствии с п. 4 ст. 426 ГК РФ типовые договоры и положения содержат «правила, обязатель­ные для сторон при заключении и исполнении публич­ных договоров». Такие правила могут устанавливаться только Правительством РФ и только «в случаях, пре­дусмотренных законом». Таким образом, в соответствии с федеральным законодательством органы государственной власти субъектов Федерации и ОМС не вправе принимать формы типовых договоров или издавать обязательные для сторон договоров прави­ла (гражданско-правовые императивные нормы).

[1] Устранение этого недостатка должно произойти по мере прекращения практики установления “стопроцентных” тарифов, перехода субъектов Российской Федерации к предоставлению субсидий в денежной форме (в частности, на персонифицированные социальные счета) и “монетизации” льгот на жилье и коммунальные услуги.

[2] Такой подход должен распространяться и на определение перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, который устанавливается в договорах с привлекаемыми  подрядчиками собственников помещений, осуществляющими непосредственное управление домом, а равно органов управления ТСЖ или кооперативов (при реализации второго способа управления).

[3] В п.4 ст.154 ЖК РФ содержится перечень коммунальных услуг: «холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в т.ч. поставка газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в т.ч. приобретение и доставку твердого топлива при наличии печного отопления)».

[4] Ранее Закон о ТСЖ (п.2 ст.20) содержал открытый перечень способов управления и допускал их установление федеральными законами и законами субъектов Федерации. С 1 марта 2005 г. это положение теряет свою силу.

[5] Это требование ст.8 Федерального закона от 29.07.98 №1 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Структура раздела:

• Организационная структура управляющей
  компании

• Штатное расписание УК

• Система премирования в УК

Организационная структура управляющей компании

Структура УК определяется количеством
и содержанием выполняемых компанией
функций. Управление таким сложным
инженерным объектом, как многоквартирный
дом, требует специальных профессиональных
знаний, реализации различных функций,
количество которых может расти, образуя
новые направления и требуя привлечения
дополнительных человеческих ресурсов.
Приведенные в предыдущем разделе функции
УК носят рекомендательный характер и
могут быть детализированы с учетом
положения и размера управляющей компании,
необходимых профилей должностей
сотрудников и работников компании.

Общее руководство:

1. Руководство деятельностью управляющей
   компании в соответствии с действующим
   законодательством и согласно утвержденному
   уставу и договору управления с
   собственниками помещений.

2. Организация и ведение бухгалтерского
   учета в соответствии с едиными
   методологическими основами бухгалтерского
   учета и отчетности на территории
   Российской Федерации для организаций,
   являющихся юридическими лицами
   независимо от подчиненности и форм
   собственности.

3. Обеспечение кадрами требуемой
   квалификации и специальности, организация
   учебно-методической работы по необходимым
   видам и формам подготовки и повышению
   квалификации работников управляющей
   компании.

4. Документальное оформление управленческих
   решений, действий, связей; организация
   документооборота; упорядочение и
   хранение исполненной документации;
   контроль своевременного исполнения
   приказов, поручений и распоряжений,
   техническое обслуживание работы
   руководителя управляющей компании.

5. Обеспечение работников всем необходимым
   для их деятельности, прием, хранение и
   отпуск товарно-материальных ценностей;
   контроль за их использованием.
   Хозяйственное обслуживание зданий и
   помещений УК в соответствии с правилами
   и нормами производственной санитарии
   и пожарной безопасности.

Рекомендуемый перечень должностей:
генеральный директор компании,
коммерческий директор, заместитель
директора по производству (главный
инженер), главный бухгалтер, инспектор
по кадрам, секретарь, заведующий
хозяйством.

Технический контроль и
планирование:

1. Анализ технического состояния жилых
   домов.

2. Создание и ведение базы данных
   технического состояния жилых домов.

3. Проведение инвентаризации инженерного
   оборудования, капитальности и других
   параметров объектов жилых домов,
   определение необходимости и возможности
   ремонта объектов.

4. Анализ сложившегося состояния находящихся
   в управлении жилых домов, уровня и
   качества предоставляемых услуг и работ,
   подготовка предложений по повышению
   качества обслуживания домов.

5. Планирование и организация работ по
   техническому обслуживанию, текущему
   и капитальному ремонтам.

6. Планирование и организация выполнения
   мероприятий по повышению благоустройства
   жилых домов.

7. Планирование и организация выполнения
   мероприятий по выполнению прочих
   требований законодательства по
   обслуживанию и эксплуатации жилых
   домов.

8. Оперативное планирование сложных
   ремонтных работ.

9. Составление перечня требуемых работ
   по обслуживанию и ремонту жилых домов
   и предоставлению коммунальных услуг.

10. Разработка проектно-технологической
    документации на проведение ремонтных
    работ и модернизации оборудования,
    ведение иной технической документации.

11. Разработка требований по качеству
    содержания и ремонта жилых домов.

12. Разработка нормативов по уходу, надзору,
    обслуживанию и ремонту оборудования.

13. Организация работ по монтажу, демонтажу
    и утилизации оборудования.

14. Разработка рекомендаций по методам и
    техническим решениям устранения
    обнаруженных дефектов.

15. Реализация инвестиционных программ

16. Организация технического контроля.

17. Контроль технического состояния жилых
    домов.

18. Осуществление контроля санитарно-технического
    состояния жилых домов, объектов
    инженерной инфраструктуры.

19. Обеспечение технических условий
    эксплуатации и осуществление контроля
    над правильной эксплуатацией и
    содержанием общего имущества жилых
    домов подрядными организациями.

20. Проведение документальных и иных
    проверок (инвентаризации и пр.) в части
    контроля над использованием по назначению
    общего имущества жилых домов.

21. Контроль объема и качества коммунальных
    услуг (в условиях наличия/отсутствия
    приборов учета).

22. Надзор за правилами эксплуатации
    оборудования и грузоподъемных механизмов.

23. Контроль и обеспечение работ по
    подготовке жилищного фонда к сезонным
    условиям эксплуатации.

24. Контроль качества и объема выполненных
    работ и предоставленных услуг, приемка
    произведенных работ и услуг согласно
    заключенным договорам.

25. Актирование выполненных работ,
    актирование фактов невыполнения
    договорных обязательств.

26. Подготовка данных для корректировки
    размера оплаты жилищно-коммунальных
    услуг в случае отклонения их качества
    от нормативного уровня.

27. Формирование заказа на работы по
    содержанию, обслуживанию и ремонту
    общего имущества домов и на поставку
    коммунальных услуг.

28. Выбор поставщиков ЖКУ и подрядчиков
    на проведение аварийных, ремонтных и
    иных работ.

29. Организация и проведение конкурсов
    между предприятиями различных форм
    собственности на обслуживание и ремонт
    жилищного фонда. Выбор перечня домов,
    выставляемых на конкурс, предоставление
    необходимой информации для потенциальных
    участников конкурса, осмотр с участниками
    конкурса выставляемых на конкурс жилых
    домов, участие в работе конкурсной
    комиссии.

30. Обеспечение взаимодействия всех
    участников процесса предоставления
    ЖКУ.

31. Работа с ресурсоснабжающими предприятиями
    по подготовке проектов договоров в их
    технической части между управляющей
    компанией и ресурсоснабжающими
    организациями.

32. Обеспечение согласованной технической
    политики с поставщиками коммунальных
    услуг.

33. Обеспечение аварийно-диспетчерского
    обслуживания.

34. Прием и регистрация заявок, ведение
    учета ремонтных работ.

35. Подготовка и предоставление собственникам
    помещений отчета о выполнении всех
    работ и мероприятий, прочее информирование
    собственников помещений.

36. Обеспечение потребителей информацией
    о нормативных показателях качества
    жилищно-коммунальных услуг, сроках их
    представления и размерах финансовых
    санкций за нарушение нормативного
    уровня качества.

37. Проверка соблюдения потребителями
    жилищно-коммунальных услуг своих
    обязательств по договору управления.

38. Работа с населением по ликвидации
    задолженности по оплате жилищно-коммунальных
    услуг.

Рекомендуемый перечень должностей:
заместитель директора по производству
(главный инженер), инженер, инспектор,
техник, сметчик, диспетчер

Финансово-экономическая
деятельность:

1. Проведение анализа финансово-хозяйственной
   деятельности управляющей компании.

2. Анализ и контроль финансовых результатов
   хозяйственной деятельности.

3. Ведение расчетного счета в кредитном
   учреждении (банке).

4. Определение резервов для оптимизации
   затрат.

5. Расчет фактической себестоимости
   оказания услуг по управлению.

6. Расчет заработной платы работникам
   управляющей компании.

7. Начисление и перечисление платежей в
   государственный бюджет, взносов на
   государственное социальное страхование,
   средств на финансирование капитальных
   вложений.

8. Формирование предложений о размере
   платы за работы и услуги по содержанию
   и ремонту общего имущества домов,
   включая услуги по управлению.

9. Расчет стоимости мероприятий по
   содержанию и ремонту общего имущества
   жилых домов.

10. Расчет стоимости мероприятий по
    повышению благоустройства жилых домов.

11. Определение размера платежей за
    жилищно-коммунальные услуги и услуги
    по управлению с учетом права на льготы.

12. Оформление платежных документов
    (счетов-квитанций) на оплату
    жилищно-коммунальных услуг и услуг по
    управлению.

13. Проведение перерасчета платежей за
    жилищно-коммунальные услуги:

    • при изменении тарифов на жилищно-коммунальные
      услуги;

    • при временном отсутствии потребителя
      по месту жительства (при отсутствии в
      жилом помещении индивидуальных приборов
      учета по соответствующим видам
      коммунальных услуг);

    • при отклонении показателей качества
      ЖКУ от нормативного уровня и (или) при
      предоставлении коммунальных услуг с
      перерывами, превышающими установленную
      продолжительность;

    • при введении дополнительных льгот или
      их отмене.

14. Проведение перерасчета платежей за
    услуги по управлению при отклонении
    показателей критериев эффективности
    работы управляющей компании.

15. Рассмотрение жалоб и заявлений граждан
    по вопросам, связанным с начислением
    платы за жилищно-коммунальные услуги.

16. Организация расчетно-кассового
    обслуживания.

17. Анализ информации о поступлении денежных
    средств на лицевые счета плательщиков;

18. Осуществление поквартирного учета и
    анализа оплаты за поставляемые жилищные
    и коммунальные услуги.

19. Выявление потребителей, имеющих
    задолженность по платежам за ЖКУ и
    услуги по управлению.

20. Работа с должниками за поставленные
    услуги.

21. Начисление пени в установленном
    договором размере при нарушении
    потребителями сроков внесения платежей
    за ЖКУ и услуги по управлению.

22. Ведение базы данных о наличии/движении
    жильцов.

23. Открытие и ведение накопительных
    лицевых счетов.

24. Мониторинг состояния накопительных
    лицевых счетов.

25. Консолидация финансовых средств для
    расчетов с подрядчиками за выполненные
    работы и предоставленные услуги в
    соответствии с заключенными договорами.

26. Осуществление расчетов с подрядчиками
    за реализованную продукцию (услуги,
    работы) в соответствии с актами оценки
    качества выполненных работ и поставленных
    услуг.

27. Своевременное перечисление средств
    поставщикам и подрядчикам за
    предоставленные ЖКУ.

28. Разработка и внедрение наиболее
    целесообразных форм расчетов с
    поставщиками и потребителями ЖКУ,
    способствующих своевременности
    платежей, уменьшению затрат, недопущению
    убытков и выполнению основных показателей
    финансового плана.

29. Предъявление претензий (совместно с
    юридическим отделом) поставщикам или
    заказчикам ЖКУ, кредитно-расчетным
    организациям банкам, в случае невыполнения
    ими условий заключенных договоров,
    контрактов.

30. Применение штрафных санкций к подрядчикам,
    осуществляющим работы по обслуживанию
    и ремонту жилищного фонда и поставке
    коммунальных услуг в соответствии с
    заключенными договорами.

31. Привлечение инвестиций для выполнения
    работ.

32. Мониторинг инвестиционных программ.

Рекомендуемый перечень должностей:
коммерческий (финансовый) директор,
заместитель директора по экономике,
главный бухгалтер, бухгалтер, экономист

Договорно-правовая деятельность:

1. Разработка и оформление договоров с
   организациями, обслуживающими жилые
   дома, и поставщиками коммунальных
   услуг.

2. Подготовка проектов договоров аренды
   общего имущества.

3. Заключение договоров на оказание услуг
   по сбору платежей населения за
   жилищно-коммунальные услуги со
   специализированными организациями.

4. Юридическое оформление договоров,
   обеспечение законности, проверка
   соответствия действующему законодательству,
   приказам инструкциям, положениям и
   другим документам правового характера,
   имеющим отношение к обслуживанию и
   ремонту жилищного фонда.

5. Контроль за выполнением договорных
   обязательств, рассмотрение и составление
   протоколов разногласий к договорам,
   обеспечение правовыми средствами
   проверки качества работ и услуг,
   обеспечение соблюдения законодательства
   о труде.

6. Контроль за уровнем дебиторской и
   кредиторской задолженности управляющей
   компании, нарушений договорных
   обязательств.

7. Расторжение заключенных договоров в
   судебном порядке или по соглашению
   сторон.

8. Анализ практики заключения и исполнения
   договоров на поставку ЖКУ и представление
   руководителю управляющей компании
   предложения по устранению выявленных
   недостатков.

9. Экспертиза договоров поставки ЖКУ.

10. Страхование риска гибели жилого
    помещения.

11. Рассмотрение предложений, жалоб,
    заявлений потребителей жилищно-
    коммунальных услуг по вопросам, связанным
    с жилищно-коммунальным обслуживанием.

12. Подготовка ответов на поступившие
    жалобы и заявления граждан.

13. Представление интересов управляющей
    компании на судебных заседаниях по
    делам о жилищно-коммунальном обслуживании
    и его оплате.

14. Подготовка материалов для судебного
    взыскания задолженности.

15. Участие в разъяснительной работе по
    содержанию общего имущества жилых
    домов.

16. Контроль соблюдения установленного в
    управляющей компании порядка предъявления
    и рассмотрения претензий к деятельности
    компании.

17. Ведение претензионной и исковой работы,
    представление в установленном порядке
    интересов управляющей компании в судах,
    органах государственного управления
    при рассмотрении правовых вопросов.

18. Методическое руководство исковой
    работой, если она ведется другими
    структурными подразделениями компании.

19. Анализ состояния претензионной и
    исковой работы, разработка и принятие
    мер по устранению недостатков в
    деятельности управляющей компании,
    выявленных при защите прав и представлении
    интересов компании.

20. Выявление нарушений действующего
    законодательства в деятельности
    компании, принятие необходимых мер по
    их предупреждению и устранению.

21. Оказание консультационной помощи
    структурным подразделениям управляющей
    компании, а также жильцам, по вопросам
    применения действующего законодательства
    в части, касающейся деятельности
    управляющей компании.

22. Экспертиза проектов внутренних
    нормативно-правовых актов управляющей
    компании на предмет соответствия их
    действующему законодательству Российской
    федерации. По согласованию с руководством
    привлекает к участию в этой работе
    должностных лиц и специалистов других
    подразделений управляющей компании.

23. Подготовка предложений руководству
    управляющей компании об изменении
    действующих или отмене фактически
    утративших силу внутренних нормативно-
    правовых актов компании.

24. Ведение систематизированного учета
    поступающих в управляющую компанию и
    издаваемых ею нормативных актов.

25. Участие в организации и проведении
    информационной работы, информировании
    сотрудников компании о действующем
    законодательстве, разъяснение практики
    его применения.

26. Проведение правового анализа результатов
    хозяйственной деятельности управляющей
    компании совместно с финансово-экономической,
    инженерно- технической службами и
    другими подразделениями компании.

27. Изучение условий и причин возникновения
    непроизводительных расходов.

28. Подготавливает материалы по недостачам
    и хищениям денежных средств и
    товарно-материальных ценностей для
    направления их в судебные и следственные
    органы.

29. Подготовка (при необходимости) правового
    заключения по документам на списание
    материальных ценностей.

Рекомендуемый перечень должностей:
ведущий юрисконсульт, юрисконсульт.

Рекомендуемая
организационная структура управления
УК представлена на рисунке 3.1.

Примерные
формы положений о структурных
подразделениях приведены в Приложении.

В
случае выполнения обслуживающих функций
(поддержание надлежащего состояния
общего имущества в многоквартирном
доме, обеспечение постоянной
работоспособности оборудования и
удовлетворение потребностей жильцов
дома по техническому обслуживанию или
изменению внутриквартирных коммуникаций)
самой управляющей компанией, она должна
располагать собственными дополнительными
трудовыми ресурсами.

Выполнение
данных функций работниками может
осуществляться по двум вариантам — по
гражданско-правовым договорам, когда
работники (исполнители работ) не входят
в штат управляющей компании или по
трудовому договору, когда работники
входят в штат управляющей компании.
Выбор зависит от количества работ и
состояния жилфонда.

Первый
вариант

Предположим,
что в управлении компании находится 10
домов, возраст которых до 10 лет. На этом
этапе существования домов и при таком
размере площади обслуживаемого жилищного
фонда их техническое состояние не
требует серьезной поддержки, т.к. они
новые. Следовательно, перечень обязательных
работ по обслуживанию жилищного фонда
будет небольшим, а сами мероприятия
разделяются существенным временным
промежутком. Но может возникнуть
необходимость оказания жильцам
дополнительных платных услуг, не входящих
в плату за содержание и ремонт (ремонт
квартир, перепланировка помещений,
замена водопровода, радиаторов отопления,
электропроводки, установка различной
бытовой техники: стиральных, посудомоечных
машин, водонагревателей, кондиционеров
и т.д.). Таким образом, доля дополнительных
услуг в общем объеме работ по обслуживанию
жилищного фонда может оказаться больше,
чем доля обязательных. Такое соотношение
будет являться временным и зависеть от
срока эксплуатации дома, а так же от
степени износа конструкций и оборудования.

Эти дополнительные услуги житель
оплачивает управляющей компании.
Управляющая компания, в свою очередь,
выплачивает определенную долю
непосредственному исполнителю —
сантехнику, электрику, другому
профессиональному рабочему. Размер
доли должен заранее оговариваться
компанией и работником. Контроль качества
оказания услуги осуществляет специалист
управляющей компании, например, инженер
производственно-технического отдела.

Управляющей компании невыгодно
платить рабочему фиксированную заработную
плату, т.к. его услуги по обслуживанию
и ремонту жилищного фонда требуются
редко. В этой ситуации рекомендуется
заключать гражданско-правовой договор
на оказание услуг. Данный договор имеет
три основных преимущества:

1. Управляющая компания освобождается
   от обязательных социальных выплат
   (ЕСН).

2. Управляющая компания оплачивает только
   фактически выполненный объем работ в
   соответствии с планом-графиком
   мероприятий по техническому обслуживанию,
   текущему и капитальному ремонту и не
   платит только за присутствие работника
   на рабочем месте.

3. Договор может быть заключен на любой
   срок, и в случае недовольства управляющей
   компанией выполнением работником своих
   обязанностей, расторгнуть его проще,
   чем обычный трудовой договор, возместив
   исполнителю фактически понесенные им
   расходы (ст. 782 Гражданского кодекса
   Российской Федерации).

В
приложении приведены примерные формы
договоров на оказание услуг по санитарному
обеспечению, электротехническим работам,
работам по сантехническому обслуживанию,
заключаемые управляющей компанией
соответственно с сантехниками, электриками
и уборщицами.

Второй
вариант

Рассмотрим
ситуацию, когда в составе домов,
находящихся в управлении управляющей
компании, имеется 30 домов с возрастом
примерно 25 лет. Ежедневно поступают
жалобы от жильцов на прохудившиеся
трубы, плохую работу старой проводки и
т.п. Площадь обслуживаемого жилищного
фонда большая, а его состояние требует
постоянной поддержки и вложений.

Перечень обязательных мероприятий
по содержанию жилищного фонда очень
широкий. Данные мероприятия проводятся
часто. Поэтому оплачивать труд работников
пропорционально объему выполняемых
работ управляющей компании будет очень
невыгодно, т.к. объем большой. Оплата
комплекса проводимых работ по обслуживанию
и ремонту жилищного фонда по
гражданско-правовому договору может
оказаться выше затрат на заработную
плату обслуживающего и технического
персонала, состоящего в штате управляющей
компании и получающего фиксированные
оклады. Дешевле ввести в штат управляющей
компании несколько должностных единиц
(работников) и заключить с ними обычные
трудовые договоры.

Согласно
второму варианту эти рабочие войдут в
штат инженерной службы на основании
заключенных с ними трудовых договоров.
Руководство их деятельностью рекомендуется
осуществлять инженером или другим
должностным лицом, занятым контролем
над санитарным и техническим состоянием
общего имущества дома.

Аспекты трудовых
отношений

Трудовой
договор (трудовой контракт, трудовое
соглашение) — это соглашение между
работодателем и работником о характере
трудовых отношений. Трудовой договор
юридически оформляет взаимные права и
обязанности участников трудового
процесса. Грамотно составленный трудовой
договор защитит интересы работодателя,
не ущемляя при этом прав работника.

Согласно
ст.56 ТК РФ, трудовой договор — соглашение
между работодателем и работником, в
соответствии с которым работодатель
обязуется предоставить работнику работу
по обусловленной трудовой функции,
обеспечить условия труда, предусмотренные
трудовым законодательством и другими
нормативными актами, своевременно и в
полном размере выплачивать работнику
заработную плату, а работник обязуется
лично выполнять определенную этим
соглашением трудовую функцию, соблюдать
правила внутреннего трудового распорядка,
действующие у данного работодателя.

Существенными
условиями трудового договора являются
(ст.57 ТК РФ):

• место работы — наименование и
  местонахождение организации, куда
  принимается работник. Если структурные
  подразделения организации расположены
  в различных местностях и административных
  районах, то место работы при заключения
  трудового договора уточняется
  применительно к этим структурным
  подразделениям. Поскольку место работы
  является необходимым договорным
  условием, его изменение возможно только
  по взаимному согласию сторон;

• трудовая функция — род работы в
  соответствии с квалификацией по
  определенной профессии (должности),
  которую должен выполнять работник. Род
  работы остается неизменным на все время
  действия трудового договора. Работодатель
  не вправе требовать от работника
  выполнения работы, не обусловленной
  трудовым договором;

• дата начала работы (и дата ее окончания,
  если заключается срочный трудовой
  договор). Время начала работы является
  необходимым условием трудового договора
  и имеет существенное значение, поскольку
  с этого момента на работника
  распространяется законодательство об
  оплате труда. Обычно начало работы
  следует непосредственно за заключением
  трудового договора. Однако стороны
  могут договориться и о некоторой
  отсрочке этого момента; 

• условия оплаты труда (в том числе размер
  тарифной ставки или должностного оклада
  работника, доплаты, надбавки и
  поощрительные выплаты). При заключении
  трудового договора условие об оплате
  труда также должно рассматриваться в
  качестве существенного, и если стороны
  по нему не пришли к соглашению, трудовой
  договор не может считаться заключенным.
  В соответствии со ст.129 TK РФ при оплате
  труда рабочих могут применяться тарифные
  ставки, оклады, а также бестарифная
  система, если организация сочтет такую
  систему наиболее целесообразной.

Кроме
того, в трудовом договоре обязательно
нужно отметить, если он заключен на
время выполнения сезонных работ, если
он является срочным трудовым договором
или трудовым договором по совместительству.

Трудовой
договор может содержать и дополнительные
условия, например (ст.57 ТК РФ):

• об установлении испытательного срока;

• о неразглашении охраняемой законом
  тайны;

• о совмещении профессий (должностей);

• о видах и об условиях дополнительного
  страхования работника;

• об улучшении социально-бытовых условий
  работника и членов его семьи;

• об обязанности работника отработать
  после обучения не менее установленного
  трудовым договором срока, если обучение
  проводилось за счет средств работодателя;

• о продолжительности дополнительного
  отпуска, а также иные условия, не
  ухудшающие положение работника по
  сравнению с ТК РФ, законами и иными
  нормативными правовыми актам (ст.57 ТК
  РФ).

Приложение
к договору — это правовой документ,
являющийся неотъемлемой частью договора
и содержащий дополнительные данные о
сделке. В трудовых договорах используются
следующие приложения:

• Должностная инструкция;

• График работы;

• Соглашение о неразглашении конфиденциальной
  информации; 

• Перечень расценок работ.

Основными
отличиями трудового договора от
гражданско-правовых договоров являются
личное выполнение работником своих
трудовых функций и подчинение работника
внутреннему трудовому распорядку
организации.

Согласно
ст. 40 ТК РФ коллективный договор — правовой
акт, регулирующий социально-трудовые
отношения в организации или у
индивидуального предпринимателя и
заключаемый работниками и работодателем
в лице их представителей.

Отношения
между наемным работником и собственником
предприятия регламентируются трудовыми
договорами с сотрудниками и Трудовым
кодексом. Трудовой договор устанавливает
отношения между отдельным работником
и работодателем, тогда как коллективный
договор включает в себя правила, которые
касаются всего коллектива, трудовой
договор устанавливает минимальные
требования, которые работодатели могут
уточнять в коллективном договоре.

Государство
поощряет компании, заключившие
коллективные договоры. В соответствии
со ст. 255 Налогового кодекса РФ, расходы
на премии и любые социальные выплаты,
прописанные в коллективном договоре,
а не во внутренних документах, относятся
на себестоимость как необходимые расходы
и работодатель не платит с них налоги.

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]

• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #

Управление МКД управляющей организацией

Одним из способов управления МКД является управление управляющей организацией.

Для признания способа управления МКД управляющей организацией необходимо соблюдение следующих условий:

1) собственники приняли решение о выборе способа управления МКД — управление УО;

2) выбрали конкретную управляющую организацию;

3) утвердили на собрании проект договора управления (с существенными условиями);

4) собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников в данном доме, заключили с избранной УО договор управления МКД (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ);

5) в течение 30 дней УО приступила к исполнению обязательств, если иной срок не указан в договоре управления МКД (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).

УО — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или ИП, которые осуществляют деятельность по управлению МКД на основании лицензии (ч. 4.2 ст. 20 ЖК РФ).

УО — коммерческая организация, главной целью которой является извлечение прибыли от оказания услуг и (или) выполнения работ при управлении МКД.

Существуют следующие особенности управления УО (ч. 6.2, 13 ст. 155, ч. 1 ст. 157, ч. 2.3, 10, 10.1, 11 ст. 161, ч. 7, 10, 11 ст. 162 ЖК РФ).

Во-первых, УО несет ответственность перед собственниками:

— за оказание услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание ОИ;

— за предоставление КУ в зависимости от уровня благоустройства дома.

Во-вторых, УО обязана приступить к выполнению договора управления не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.

В-третьих, УО получает плату за предоставленные КУ и осуществляет расчеты с РСО за поставленные коммунальные ресурсы и водоотведение, с региональным оператором за оказание услуг по обращению с ТКО.

В-четвертых, УО вправе давать предложения ОСС по перечню работ и услуг (управление МКД, содержание, текущий и капитальный ремонт ОИ) и по размеру соответствующей платы.

В-пятых, УО обязана отчитываться перед собственниками о выполнении договора управления за предыдущий год ежегодно в течение первого квартала текущего года и размещать отчет в ГИС ЖКХ.

В-шестых, УО обязана размещать в ГИС ЖКХ информацию о деятельности по управлению МКД.

УО несет ответственность за выполнение всех работ и оказание услуг в соответствии с положениями действующего законодательства и условиями договора управления. УО вправе осуществлять работы своими силами или с привлечением подрядных организаций и не вправе отказываться от заключения договоров с РСО и региональным оператором по обращению с ТКО (ч. 12 ст. 161 ЖК РФ).

УО по своему усмотрению привлекает подрядчиков для выполнения работ. Соответственно, собственники в МКД не наделены полномочиями по выбору подрядчиков и определению условий, на которых привлекается та или иная подрядная организация.

Управлять МКД может только одна УО (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ).