Субаренда квартир как бизнес с чего начать как преуспеть

Я живу и работаю в Алматы — крупнейшем городе и финансовой столице Казахстана. Несколько лет назад я купила недвижимость в инвестиционных целях и сдавала ее в аренду и субаренду.

В статье расскажу, как лучше организовать такой процесс и какие у аренды и субаренды есть плюсы и минусы.

Как я исследовала рынок недвижимости

С 2006 года я откладывала деньги на депозит и к 2015 году накопила 9 570 000 KZT (1 740 000 Р). Решила, что вложу их в недвижимость, а недостающие для покупки деньги возьму в кредит. Мне было где жить, поэтому квартиру я покупала в инвестиционных целях.

Когда я начала поиски, цены пошли вверх, и я рассчитывала таким образом спасти деньги от инфляции. Чтобы не ошибиться, изучала рынок: нужно было понять, какие квартиры позволят на них зарабатывать, а с какими можно вылететь в трубу. Для этого я исследовала местный сайт krisha.kz — там размещают 99% объявлений.

Расскажу, на какие факторы я обращала внимание.

Немаловажно, что вся инфраструктура там под рукой: пять минут до остановок автобуса, троллейбуса или метро. Также в шаговой доступности достопримечательности верхней части города: Mega Alma-Ata, Ботанический сад, ВЦ «Атакент», Парк первого президента.

Аудитория арендаторов. В ЖК верхних и центральных частей города, как правило, снимают жилье две категории людей:

1. Приезжие или командированные из других стран или городов Казахстана, которые закрепились и работают в Алматы. Обычно аренду им оплачивает либо частично субсидирует компания.
2. Обеспеченные граждане, которые отправляют своих детей учиться в лучшие вузы города.

В дальних районах жилье в основном снимает менее платежеспособная публика. Как правило, это люди из области и других городов, которые приезжают в самый крупный город Казахстана за лучшей жизнью в поисках работы. Зачастую они снимают квартиру гуртом и могут жить вшестером в одной комнате и спать вповалку.

Стоимость аренды. Однокомнатные квартиры в недорогих спальных районах тогда сдавались за 80 000—100 000 KZT (14 545—18 181 Р) против 150 000—200 000 KZT (27 272—36 363 Р) в более престижных. Разница — в полтора-два с половиной раза!

Я хотела, чтобы платежи по съему отбивали ипотечные, поэтому стоимость аренды для меня была важна.

Ремонт. Конечно, привлекательнее выглядят квартиры с хорошим ремонтом: выровненные стены с левкасом — так называют отделку с помощью гипсового или мелового раствора — или со свежими обоями, ламинат или паркет, новые деревянные двери, пластиковые окна и качественная сантехника, ниши или шкафы для хранения.

Обустройство. Квартира под аренду в престижных районах должна быть обставлена качественной мебелью — не с барахолки и не разномастной, а в одном стиле. Такое жилье оборудовано всей необходимой для проживания бытовой техникой: есть плита, вытяжка, холодильник, микроволновка, мультиварка, электрочайник, стиральная машина, пылесос. Есть встроенная кухня из современных материалов, а балкон застеклен. Все предусмотрено для комфорта жильцов: есть кухонная утварь, постельное белье, полотенца, пледы, подушки, интерьерные мелочи, вазы, картины и прочий декор.

Какую квартиру я выбрала

Я посмотрела рынок недвижимости под свой бюджет и решила купить квартиру с черновой отделкой в уже сданном доме. Ремонт я планировала сделать самостоятельно и по своему вкусу, чтобы сдавать квартиру более платежеспособной публике. С «чужим» ремонтом квартиры стоили дороже, и, главное, я не могла быть уверена в качестве произведенных работ.

Цена и дополнительные расходы. Квартиру, которая меня заинтересовала, продавали за 16 231 600 KZT (2 951 200 Р).

У меня было 9 570 000 KZT (1 740 000 Р) накоплений, также я взяла в кредит на шесть лет под 5,3% еще 9 492 723 KZT (1 725 949 Р). Выбрала дифференцированные платежи, когда каждый следующий меньше предыдущего. Первый платеж — 170 075 KZT (30 922 Р), последний — 132 409 KZT (24 074 Р).

Дом и квартира. Моя инвестиционная квартира представляла из себя голую коробку 47,3 м² в недавно построенном жилом комплексе в верхней части города, в Бостандыкском районе. Это 10-этажный ЖК «Ботанический бульвар», его сдали в эксплуатацию в 2014 году. Всего в нем 136 квартир.

В ЖК «Ботанический бульвар» закрытая территория и установлены камеры. Коммунальные платежи, включая воду, свет, электричество, — около 15 000—20 000 KZT (2727—3636 Р) в месяц в отопительный сезон, вне его — на 5000 KZT (909 Р) меньше.

Одно из достоинств комплекса — с верхних этажей из окон на юг открывается панорамный вид на горы и один из крупнейших парков отдыха — Ботанический сад. С северной стороны как на ладони видна центральная часть города.

Был и минус: ремонт пришлось делать с нуля.

В среднем такую квартиру после ремонта на тот момент можно было сдать за 150 000 KZT (27 272 Р) в месяц. Это было больше арендной платы во вторичке. По моим подсчетам, окупить квартиру получилось бы за 10—12 лет.

Ремонт и обустройство

Я оставила на ремонт часть денег с депозита — примерно 10 500 $ (703 500 Р). Мне нужно было превратить голые стены в уютную квартиру для проживания.

Перед ремонтом я смотрела различные визуализации квартир-студий в интернете и в целом имела общее представление о том, что хочу видеть в итоге. Планировала получить студию-светофор — в зелено-красной гамме, которую бы разбавляли желто-бежево-коричневые, успокаивающе-умиротворяющие тона.

Он же осуществлял легкий авторский надзор в ходе ремонта: советовал материалы, объяснял, на чем можно сэкономить, а на чем не стоит, контролировал, чтобы все основные строительные и отделочные работы были выполнены как надо.

Я ориентировалась на себя: то, что я не купила бы себе, не покупала и в инвестиционную квартиру. Так, я выбрала практичные и моющиеся обои от немецкого производителя, а плитку взяла испанскую. На ламинате тоже не экономила: меня предупредили, что дешевый износится раньше — придется перекладывать. Технику выбрала в среднем ценовом сегменте — уровня «Самсунг». Шкафы и кухню заказала мастеру по мебели. Кровать, стол и стулья — икеевские.

Я никому ничего не платила вперед. Оплачивала наличными только тогда, когда рабочие заканчивали свой этап. В Казахстане не принято заключать с частными мастерами письменные договоры — все основывается на устных договоренностях. Именно поэтому услуги у частников дешевле, чем у ремонтных компаний.

Считается, что заказывать ремонт квартиры под ключ выгоднее, чем нанимать специалистов по отдельности. На деле я сэкономила на лишней надстройке в лице бригадира-прораба, добавленной стоимости «на фирму» и уложилась в свой бюджет — 10 500 $ (703 500 Р).

Как я пыталась сдавать квартиру на долгий срок

Сначала я хотела сдавать квартиру в долгосрочную аренду самостоятельно. В декабре 2015 года я в первый раз выставила объявление за 130 000 KZT (23 636 Р) плюс квартплата. Арендаторы нашлись практически в тот же день. Это были парень с девушкой, которые работали вместе. Они хотели жить отдельно от родителей и ближе к месту работы. Мы заключили с ними стандартный договор на 11 месяцев, в котором был предусмотрен страховой депозит в 100 $ (6700 Р).

Ребята попросили разрешить им отдать депозит вместе со вторым платежом — сослались на большую финансовую нагрузку в преддверии новогодних праздников. Я согласилась, но через месяц, отметив Новый год, квартиранты съехали. Отъезд они объяснили так: решили купить собственное жилье и даже уже его нашли. Депозит они не выплатили, поэтому оставить его себе в качестве компенсации я не могла.

От таких ситуаций арендодателя может защитить только обязательный страховой депозит. Его всегда нужно брать вместе с первым арендным платежом и четко прописывать условия, при котором он возвращается. Если арендаторы нарушают условия договора, депозит остается у арендодателя.

Следующей мою квартиру сняла молодая женщина. Она честно сказала, что ее интересует среднесрочная аренда на время ремонта в ее новостройке. У меня не было других потенциальных арендаторов, и я сдала ей квартиру. В итоге девушка прожила там два с половиной месяца.

В конце апреля 2016 года я вновь опубликовала свое объявление. На него откликнулась очень деятельная женщина, которая изначально пришла на просмотр в качестве обычного квартиросъемщика, но оказалось, что она брала квартиры в субаренду — у хозяев арендовала на долгий срок, а сама сдавала их посуточно третьим лицам. У нее уже было пять-шесть квартир, и свой пул дама собиралась довести до десяти. Моя студия заинтересовала ее за счет локации и разумной цены.

Как я решила сдать квартиру в субаренду

Я боялась субаренды: казалось, что мою квартиру просто уделают люди, которых я даже не буду знать, и я никак не смогу на них повлиять. Но я была очень занята на основной работе, и искать арендаторов каждые месяц-два было некогда. Я решила рискнуть.

При сдаче квартиры в субаренду заключаются два договора: с собственником с правом на пересдачу и с третьей стороной — конечным бенефициаром-арендатором. Я взяла готовый шаблон, в котором указывались стандартные пункты: срок действия договора, размер и сроки оплаты, условия внесения коммунальных платежей. В акте описала все имущество, которое было в квартире. Первый договор субаренды мы подписали на 11 месяцев с возможностью пролонгации.

Субарендатор принесла в квартиру принадлежности для кухни, спальни и ванной. Все было в красно-зеленой гамме, поэтому квартира стала уютнее.

Первые полгода я каждый месяц проверяла свое имущество. Перед визитом всегда предупреждала и приходила в пересменку, когда одни гости уже выехали, а другие еще не заселились.

Соседи на моих жильцов не жаловались. Раза два они выходили на меня, поскольку хотели напрямую снять квартиру для своих родственников, но я отправляла их к субарендатору.

Также субарендатор регулярно продавливала меня улучшать студию: я дважды меняла кровать с матрасом, единожды — стиральную машину, так как клинеру было неудобно два раза стирать постельное белье и полотенца в моей небольшой машине на 3,5 кг, и меня попросили купить новую, на 6 кг. Также я поменяла стол со стульями на более современные с точки зрения субарендатора. Все изменения оплачивала я.

Я стабильно получала от субарендатора 130 000 KZT (23 636 Р) ежемесячно. Она платила вовремя — переводила деньги на карту, иногда отдавала наличными. Если брать среднерыночную стоимость, примерно столько же я получала бы, если бы сдавала квартиру сама на длительный срок с возможными простоями между арендаторами. Но с субарендой простоев у меня не было, и на тот момент она оказалась для меня вполне выгодной. Квартира пользовалась спросом, субарендатор тоже была довольна, и мы неоднократно продлевали договор.

Я понимала, что субарендатор снимает мою квартиру именно для того, чтобы потом пересдать ее по более выгодной цене и получить свою прибыль. При этом она делала то, что я не могла или не очень хотела делать: давала объявления, отвечала на звонки, показывала квартиру, организовывала уборку и обслуживание. Но при этом собственником квартиры была я, и я купила ее за немалые деньги.

Как я снова стала сдавать квартиру на долгий срок

В марте 2020 года наступил локдаун, и все изменилось. Туристов, гостей, командированных, которые составляли широкую прослойку арендаторов, не стало. Бизнес начал стремительно сдуваться. Мне повезло, что в моей квартире на тот момент жил сотрудник иностранной миссии: он не смог вылететь на родину и вынужден был остаться в нашем городе еще на четыре месяца. Но цены на аренду стали стремительно падать.

Чтобы иметь хоть какой-то доход и оплачивать коммунальные услуги, мне пришлось согласиться снизить квартплату с 130 000 KZT (23 636 Р) до 70 000 KZT (12 727 Р). Изначально я планировала, что сумма аренды будет на 70—80% покрывать ипотеку, но полгода моя квартира работала практически «за еду», а я продолжила выплачивать большую часть кредита из личных денег.

В феврале 2021 года я закрыла ипотеку. Рынок аренды стал постепенно восстанавливаться и возвращаться к допандемийному уровню. В связи с отложенным спросом появился чуть ли не новый класс квартиросъемщиков: люди начали активно продавать-покупать-ремонтировать свои квартиры и дома и на этот период нуждались в среднесрочном съеме на три-шесть месяцев. Но мой субарендатор уже не хотела платить рыночную цену и ссылалась на недостаточную собственную прибыль. Становилось очевидно, что наше сотрудничество исчерпало себя. Через несколько месяцев мы закончили наши долгие взаимоотношения. Всего мы проработали вместе больше пяти лет.

Также я купила два комплекта постельного белья, покрывала, подушки, одеяла, полотенца в расчете на двух человек, кастрюли, сковородку, чайник, тарелки, миски, ложки-поварешки, вилки, ножи и ведро со шваброй. Прежние вещи уже поизносились или были не мои, а субарендатора. На ремонт и новые предметы ушло около 150 000 KZT (27 272 Р).

Потом я пошла по стандартной схеме и дала объявление на сайт «Крыша» следующего содержания:

«Сдается прекрасная уютная квартира-студия в верхней части города, которая будет удобна для одного работающего человека или семейной пары, без животных. Срок — от шести месяцев. Заключается договор, есть обязательный возвратный депозит. В субаренду не сдается».

Звонков было много, я отобрала несколько подходящих кандидатур. На просмотрах кто-то не понравился мне, а кого-то не устроила квартира. В итоге спустя неделю я сдала квартиру на полгода работающей девушке 25 лет. Так как цены на аренду выросли, за месяц я уже получала 180 000 KZT (32 727 Р). Коммунальные услуги оплачивала арендатор.

Я учла свои ошибки и сразу взяла гарантийный депозит — 50% от суммы аренды за один месяц, то есть 90 000 KZT (16 363 Р). Если арендатор по любой причине съедет раньше срока, депозит останется у меня — это прописано в договоре. Если она съедет позже шести месяцев, и квартира останется в целости и сохранности, я полностью верну залог.

Финансовая сторона

Я закрыла ипотеку через шесть лет. Проценты по кредиту — 1 442 384 KZT (262 251 Р) — отбила за год.

Вот сколько я вложила в квартиру:

1. Первоначальный взнос — 9 570 000 KZT (1 740 000 Р), его я накопила на депозите.
2. Ремонт и обустройство — 1 950 000 KZT (354 545 Р).
3. Текущие расходы — 150 000 KZT (27 272 Р).

За шесть лет я заработала 9 000 000 KZT (1 636 363 Р): взяла в кредит 9 492 723 KZT (1 725 949 Р) и полностью отбила их. Сейчас квартира работает на меня вчистую, и я уже получаю прибыль.

Что надо знать, если хотите сдавать квартиру в субаренду

Квартира. Для субаренды хорошо подходят студии — они напоминают гостиничный номер, только более удобный и комфортный: есть кухня с плитой, холодильник, необходимая посуда и принадлежности, стиральная машина. Получается дешевле проживания в отеле.

Еще один беспроигрышный вариант для любых категорий — однокомнатная квартира с отдельной кухней. Метраж — 30 или 40 м² — особого значения не имеет, жилье такого типа может сдаваться почти по одной и той же цене. С ростом площади, как правило, доходность падает, то есть сумма, потраченная на приобретение двушки или трешки, вряд ли отобьется в прямой пропорции при сдаче в аренду.

Ремонт. Лучше классика: чистая и ухоженная квартира среднего уровня без вычурного дизайна всегда найдет своих клиентов. При условии, что она располагается в правильном месте.

Принято считать, что сдача недвижимости в субаренду — это пассивный доход. Это верно только отчасти. Целесообразно иметь резервный фонд и отчислять в него 10% от прибыли за год. Эти деньги можно — и, скорее всего, придется — тратить на последующий ремонт недвижимости, замену мебели, техники, аксессуаров.

Договор. Исходя из своего опыта, я бы порекомендовала заключать договор с субарендатором не менее, чем на 11 месяцев и предусмотреть, что вы можете его пролонгировать с учетом конъюнктуры рынка по актуальной цене.

Правила. Не надо дружить с субарендаторами, иначе они могут сесть вам на шею. Разумно представлять, что вы — работодатель, а ваш субарендатор — работник, которому вы даете возможность получить неплохой доход. Поэтому отношения должны быть партнерские, по принципу win-win.

Субаренда — рискованный вид бизнеса. Лучше продумать, как вы будете все контролировать и решать проблемы, а потом зафиксировать это в договоре. Например, прописать, что прекратите сотрудничество, если субарендатор задержит оплату больше чем на три дня, или указать, что гости не могут курить в квартире и жить с домашними животными.

Депозит. Его следует обязательно брать в день заключения договора вместе с первым арендным платежом. Если гости что-то сломают или испортят, с этих денег получится компенсировать ущерб. На практике депозит не превышает сумму ежемесячного платежа, поэтому серьезный ущерб он не возместит, однако в любом случае дисциплинирует квартиросъемщиков.

Сдача жилья в субаренду постоянному партнеру-субарендатору может иметь для собственника больше преимуществ, если вы хотите получать стабильный ежемесячный доход. Но при этом он, как правило, будет ниже того, что вы сможете получить самостоятельно.

Самостоятельно сдавать жилье посуточно сложно, если у вас есть постоянная работа, на которой вы заняты целый день.

Те, кто много лет работает в этом бизнесе, говорят: сдавать жилье посуточно выгодно, если у вас есть пул минимум в 10 квартир, которые вы предварительно взяли в длительную субаренду. Таким образом в течение нескольких лет можно заработать собственный капитал и инвестировать его в покупку собственной недвижимости.

Бизнес на субаренде квартир посуточно – отличная идея, почти не требующая денежных вложений. Суть такого дела заключается в аренде квартир на долгий срок и сдаче их другим лицам на непродолжительное время (как правило, на день).

Актуальность идеи

Сфера недвижимости сама по себе является одной из наиболее прибыльных форм бизнеса. Даже во время кризиса здесь можно заработать много, почти не вкладывая денег. Конечно, предпринимателю придется постоянно искать клиентов, контактировать с ними. Зато и доход появится сразу, как только будут приходить клиенты. Интересна субаренда из-за наличия у нее множества плюсов:

• стартовые вложения минимальны, что дает возможность начать деятельность в этой сфере даже тем, кто ограничен в средствах;
• быстрый возврат вложенных средств – при хорошем раскладе вернуть деньги, вложенные в дело, можно будет уже буквально через полмесяца;
• неограниченный объем прибыли – при наплыве клиентов всегда можно взять еще несколько квартир и организовать их посуточную сдачу;
• нет каких-либо серьезных трудовых затрат;
• высокий спрос на услуги не только в мегаполисах, но и в небольших населенных пунктах;
• не требуются профессиональные навыки и качества – активный предприниматель сможет быстро начать зарабатывать.

Пошаговая инструкция

Несмотря на кажущуюся простоту работы в сфере недвижимости, новичка подстерегают разные трудности и опасности. Поэтому нужно заранее составить план вхождения на рынок. Пошагово это должно выглядеть примерно так:

1. Анализ рыночной ситуации. На этом этапе нужно узнать стоимость аренды в конкретном городе. Разница между ежемесячной и посуточной стоимостью, умноженной на количество дней, и будет показывать максимально возможную прибыль. Тогда же бизнесмен должен подыскать для себя квартиру или сразу несколько объектов.
2. Подписание бумаг. Важно найти таких арендодателей, которые будут согласны на последующую субаренду. Это должно быть прописано в договоре. Чтобы получить согласие, можно предложить чуть большую стоимость.
3. Проведение ремонта. Обязательно нужно будет закупить предметы, обеспечивающие минимальные удобства – кровать, стол, кухонные принадлежности, плиту, посуду и прочее. Чем больше плюсов будет для потенциальных квартиросъемщиков, тем больше будет спрос на квартиру.
4. Подбор жильцов. Искать их можно, подавая объявления в газеты, расклеивая листовки вблизи вокзалов и остановок. Если квартир будет много, можно нанять для выполнения этой работы риэлтора.

После останется только следить за порядком в квартирах, вовремя проводить там уборку, получать деньги от клиентов, составлять график их заселения/выезда.     

Как выбрать квартиру для субаренды?

Искать квартиру лучше без помощи риэлтерского агентства. Это существенно сократит затраты. Обязательно нужно заключать договор субаренды с собственником, чтобы дальнейшие действия по сдаче квартиры в аренду были правомерными.

Важной составляющей является поиск хорошего района. Квартиросъемщикам должно быть удобно добираться в любую часть города. Развитая инфраструктура предполагает наличие неподалеку:

• магазинов;
• торговых и развлекательных центров;
• транспортных развязок с остановками трамваев, автобусов, маршруток, метро.

Если предприниматель делает упор на сдачу квартиры приезжим, то недвижимость должна находиться вблизи ж/д и автовокзалов. При работе с молодежью, студентами и командировочными, арендовать недвижимость лучше рядом с университетами, общежитиями, училищами, крупными заводами.

Планировка квартиры тоже важна. Многие сейчас арендуют квартиры-студии, где есть все необходимое для проведения досуга. А вот хрущевки или многокомнатные квартиры менее актуальны.

Каналы привлечения

Особенно на начальном этапе предприниматель будет испытывать сложности в поиске клиентов. Наиболее действенными каналами привлечения являются следующие методы:

• реклама в еженедельных газетах;
• размещение листовок;
• нанесение номера телефона и наименования услуг на дорогах;
• написание объявлений на онлайн-досках, тематических порталах;
• продвижение в социальных сетях.

При больших масштабах имеет смысл создать собственный сайт с возможностью бронирования квартир. Крупный бизнес также предполагает возможность успешно использовать контекстную рекламу.

С какими трудностями можно столкнуться?

Во время сдачи квартир в посуточную аренду у предпринимателя может возникнуть ряд трудностей, которые впоследствии могут существенно снизить размер прибыли или вовсе привести к появлению убытков. Обязательно нужно учитывать возможность появления следующих рисков:

• непредвиденные финансовые вложения (жильцы могут что-то сломать, повредить, а оплачивать эти затраты придется самому владельцу недвижимости, так как найти клиента после выезда будет проблематично);
• постоянные вложения (чтобы бизнес приносил прибыль, нужно все время вкладывать деньги в рекламу, иначе поток клиентов может резко сократиться и свести размер прибыли к нулю);
• простой (заработать в такие периоды не получится, а платить за квартиру владельцу будет нужно, отсюда появятся убытки);
• необходимость работать с разношерстным контингентом (не все квартиросъемщики ведут себя адекватно, некоторые из них могут нарушать спокойствие соседей, отказываться платить или выселяться).

Страхование имущества и квартиры позволит снизить риск получения серьезных убытков. Но далеко не любая компания согласиться оформлять страховку для тех, кто сдает жилье в аренду посуточно.

Финансовые результаты

Для открытия бизнеса не потребуются серьезные финансовые вложения. Регистрировать дело необязательно. А первоначальный капитал должен включать сумму в размере 50 000 рублей. Большая часть пойдет на оплату аренды, остальное – на покупку техники, других удобств и продвижение.

За месяц предприниматель может выручить порядка 45 000 рублей. Около 20 000 уйдет владельцу квартиры и на продвижение бизнеса. Получается, что чистый доход со сдачи одного помещения может достигать 25 000 рублей в месяц.

Субаренда — неплохой способ начать зарабатывать на своем небольшом деле. В этой статье расскажем, как это сделать.

Субаренда — законная схема, при которой вы берёте у собственника в управление его недвижимость (коммерческую или жилую), находите арендатора, заключаете договор аренды и занимаетесь всеми организационными моментами по аренде — платите коммунальные платежи, напоминаете арендатору об оплате, и получаете за это процент от прибыли. Если вы захотите снять жилье, скажем, в Санкт-Петербурге, в 80% случаев будете иметь дело с Субарендатором, а не с Собственником.

Собственникам такая схема тоже выгодна — они заключают договор с субарендатором сразу на 3-5 лет, и им не нужно постоянно держать во внимании вопросы с арендаторами.

Как зарабатывать на субаренде

Самый простой способ получать доход от субаренды — найти клиента на длительную аренду, заложив туда свою прибыль.

Другая стратегия — сдача комнат по отдельности на длительный срок.

Если вы возьмёте в Субаренду 3-4 комнатную квартиру по цене, например, 35 000 руб. в месяц (средняя цена в г. Санкт- Петербург) и сдадите её по отдельным комнатам, например по 15 000 руб. за каждую, то вы получите стабильный пассивный доход в 10 тысяч рублей в месяц.

10 тысяч — небольшая сумма, если мыслить одной такой квартирой. Но вы можете сдавать сразу несколько таких квартир и иметь стабильный заработок. Обычно клиенты проживающие в комнатах- это:

Чаще всего это приличные люди, которые хотят жить максимально комфортно за минимальные деньги.

Риски при субаренде

1. Ошибка в локации. При неправильном выборе района вы рискуете получить убыточный объект. Люди просто не будут заселяться. И вы будете терять деньги на простое. Обязательно изучите рынок(см. пункт 2 плана: «Анализ рынка»)

2. Проблемы с собственником. Всегда есть риск попасть на неадекватного Собственника. И тут последствия могут быть самыми разными: начиная от хамства до расторжения договора сразу после сделки. Чтобы избежать этих неприятностей, тщательно проводите переговоры. Узнайте что за человек перед вами, какие у него планы и намерения относительно недвижимости. Ни в коем случае нельзя обманывать Собственника, будто вы берете квартиру для собственного проживания. Собственник — ваш партнер на долгие годы. Обязательно прописывайте в Договоре пункт о субаренде и ваши договоренности. Всё должно быть на бумаге, а не на словах.

3. Неадекватные жильцы. Неадекватные жильцы принесут вам всё, что угодно, кроме стабильного пассивного дохода. Но тут, как и в ситуации с Собственником вы полностью владеете ситуацией и сами решаете работать с таким человеком или нет.

Обязательно заключайте договор с жильцами, фотографируйте их паспорт, узнавайте о месте работы, берите залог за сохранность имущества. Не лишнем будет пообщаться хотя бы 10 минут, чтобы понять, что за человек перед вами. Если случилось так, что жилец начал вести себя неадекватно — вы имеете полное право расторгнуть с ним договор.

4. Неплатежеспособные клиенты. Случается такое, что по каким- то причинам жилец становится неплатежеспособным (увольнение или систематические задержки зарплаты). При отсутствии контроля вы рискуете не просто не получить свою прибыль, но и уйти в минус в итоге оплатив за такого клиента и аренду и коммунальные услуги.

Для того, чтобы не попасть в такую ситуацию, тщательно отслеживайте дату оплаты клиентов. Прописывайте в Договоре штрафы за просрочки платежей и ваше право на расторжение Договора в одностороннем порядке при неуплате услуг. Самое главное в этом вопросе — ваша бдительность и своевременный контроль.

5. Ошибка при выборе квартиры. Кроме локации, можно ошибиться и с самой квартирой. Квартира с запахами, старым ремонтом или неадекватными соседями явно не будет пользоваться спросом. Даже если люди и будут заселяться, они всегда будут в поиске лучшего варианта и съезжать при первой возможности. Таким образом вы получите не пассивный доход, а самую настоящую работу. Вам придётся постоянно искать новых жильцов, выезжать на показы и т. д.

Для того, чтобы этого избежать, выбирайте квартиры комфорт класса с современным ремонтом и мебелью, исправной сантехникой, при возможности в новых домах и развитых районах. Также при выборе объекта задайте себе вопрос: «Хотели бы вы жить в такой квартире?». При правильном выборе квартиры жильцы будут проживать у вас максимально долго.

Как начать зарабатывать на субаренде

1. Оформите ИП или зарегистрируйтесь как самозанятый. Для ведения такой деятельности вы можете оформить ИП (доход минус расход). В Санкт-Петербурге сумма налога составит 7% за вычетом всех расходов. В других городах и регионах России сумма налога может варьироваться от 3 до 7%. Самозанятые платят 4% налогов со всех операций.

2. Изучите рынок. Важно понять, будет ли предложение пользоваться спросом в вашем городе. Для этого можно применить небольшую хитрость:

Составьте объявление по своему городу о сдаче комнаты, используя фотографии своей квартиры, квартиры ваших знакомых или родственников. Разместите свое объявление на нескольких сайтах аренды недвижимости, популярных в вашем городе. В Москве, например, это Циан и Авито.

Пример объявления:
Сдам комнату в 3-комнатной квартире. Все комнаты сдаются. В 2 комнатах уже живут: девушка и молодая семейная пара. Приличные, живут давно. Метро Автово всего 7 минуты пешком. Рядом всё необходимое. Хороший тихий район. В подъезде чисто. В квартире есть всё необходимое для комфортного проживания: евро ремонт, вся необходимая мебель, сан-узел раздельный (кафель), кухня 15 кв.м полностью укомплектованная, стиральная и посудомоечная машины, чистый подъезд и лифт. Залог можно разбить на 2 платежа.

Если у вас есть звонки (от 1 до 3 звонков в день- это нормально), то можно сказать, что в вашем городе есть спрос.

3. Обратите внимание на сезонность. В некоторых городах она влияет на стоимость аренды недвижимости. Для получения такой информации вы можете обратиться к нескольким агентам недвижимости. Если вы угостите их чашечкой кофе, они с удовольствием поделятся с вами ценной информацией.

4. Найдите подходящий объект. Для этого можете воспользоваться популярными сайтами по сдаче недвижимости для бесплатного поиска или привлечь агентов, если вы готовы оплатить их услуги (в разных городах России стоимость агентского вознаграждения разная).

5. Отрепетируйте переговоры с Собственником. Постарайтесь донести до него все выгоды от работы с вами. Например:

6. Рассчитайте предварительную доходность объекта. Пример расчета доходности объекта разобран выше в данной статье.

7. Проведите переговоры с 10-15 собственниками.

8. Подпишите договор на аренду объекта с тем собственником, который готов с вами сотрудничать и чья квартира подходит под ваши цели. В договоре обязательно должен быть прописан пункт, разрешающий субаренду. е

9. Подготовьте объект. Наведите порядок. В каждой комнате должно быть спальное место и шкаф для вещей, чтобы вашим арендаторам было комфортно.

10. Найдите подходящих клиентов. Просто разместите объявления на тех же популярных ресурсах. При звонках потенциальных арендаторов, обращайте внимание клиента на то, что вы не агент (не нужно платить дополнительных комиссий). Вы — доверенное лицо собственника. Все документы, естественно, предоставляются на подписании Договора.

11. Заключите Договор аренды с подходящими арендаторами. В Договоре обязательно пропишите ответственность арендатора за сохранность имущества и штрафы за проживание с животными или за курение в квартире, а также право расторгнуть договор в одностороннем порядке за несоблюдение условий.

12. Грамотно Управляйте доходным объектом. В срок оплачивайте аренду и коммунальные услуги, раз в месяц проверяйте чистоту и техническое состояние квартиры, при небольших поломках сразу вызывайте мастеров.

Субаренда квартир – хороший заработок для энергичных

Заработок на недвижимости подразумевает, в первую очередь, наличие этой самой недвижимости либо внушительных средств на ее приобретение.

Однако на самом деле это вовсе не обязательно, и данная статья посвящена одному из способов, как заработать на недвижимости без вложений – субаренде квартир.

Практически все арендодатели рассматривают сдачу своих квартир как легкий и пассивный доход – договор заключается на срок от полугода и выше, за платой надо приходит раз в месяц, т.е. усилий нужно по минимуму.

В то же время вполне реально получать с квартиры в два-три раза больше денег. И если сам владелец не хочет, или не знает, как это сделать, у вас есть прекрасная возможность арендовать, а затем сдать квартиру в субаренду с оплатой за каждые сутки и получать с этого приличный ежемесячный доход.

Суточная аренда квартир стоит в 2,5-3 раза больше, чем помесячная, однако в целом дешевле гостиниц, а потому такое жилье находит своих клиентов.

И ваша задача – снять квартиру по умеренно долгосрочной цене, а затем постоянно сдавать на сутки и более.

Начало заработка на субаренде

Прежде, чем арендовать квартиру и выкладывать за нее деньги, стоит убедиться, что дело действительно прибыльно, а надо сказать, что далеко не любая жилплощадь позволяет хорошо зарабатывать посуточной арендой. Ее доходность сильно зависит от места, и в определенной степени от сезона – летом приезжих всегда больше.

Наибольшие шансы быстро сдать такую квартиру поблизости от вокзала, где постоянно идет поток приезжих, в том числе и на несколько дней. Удачным местом являются крупные рынки, торговцы, приезжающие на два-три дня торговать или закупаться, должны где-то останавливаться, и квартира или комната им вполне подойдет.

В целом для субаренды пригодна любая квартира поблизости от места с большим потоком приезжих, особенно если поблизости нет хороших недорогих гостиниц.

Чтобы убедиться, что ваша идея окажется прибыльной, развесьте объявления в местах с большим потоком потенциальных клиентов и ждите.

Если будете получать хотя бы 2-3 звонка в сутки – со сдачей проблем не будет, если же звонков мало – надо снижать цену или искать другую квартиру.

Поняв, что посуточная квартира востребована, подыскивайте хороший вариант. Желательно двух- или трехкомнатная – можно сдавать в субаренду каждую комнату, увеличивая свой доход, с хорошей и недорогой обстановкой.

Получив от хозяина ключи – начинайте зарабатывать. На одной сдаваемой в посуточную аренду квартире за вычетом обычной платы хозяину можно зарабатывать 30-50 тысяч в месяц.

Специфика квартирной субаренды

Многие наверняка задаются вопрос – если посуточная сдача квартира намного выгоднее, почему этим не занимается сам хозяин. Тут есть несколько причин.

Первая – в отличие от аренды помесячной, которую можно рассматривать как пассивный дополнительный доход, субаренда предполагает постоянную активность, размещение объявлений в Интернете и газетах, расклейку, звонки от потенциальных клиентов, показы и т.д.

Поэтому человек, имеющий солидную основную работу или свой бизнес, не имеет возможности каждый день заниматься арендой. Вы же, если хотите зарабатывать на этом много и стабильно, с самого начала настраивайтесь, что это будет ваш основной заработок.

Другой отпугивающий фактор – больше вероятность проблем с клиентами, как в плане их небрежного отношения, вплоть до повреждения интерьера и мебели, так и шума, чреватого конфликтами с жильцами и вызова полиции.

Человек, который приехал на пару дней, мало заботится и тем и другим, и вам придется это учитывать.

Минимизировать риск и потери можно тремя способами – залог, фото документов и, наконец, опыт.

Небольшой, в 3-5 тысяч залог за имущество станет для клиента хорошим дисциплинирующим стимулом, ну, а если же он что-то сломает – деньги станут вашей компенсацией.

Другой хороший сдерживающий фактор – фото его паспорта. Если жилец, нанеся существенный ущерб, сбежит, или решит что-либо прихватить, его будет намного проще найти.

Но самое главное – каждый день общаясь с клиентами, вы очень скоро научитесь разбираться в них.

С первого взгляда или после короткой беседы определять, кто стоит перед вами – платежеспособный и спокойный командировочный, или член шумной компании, которой нужно место для вечеринки по принципу – после нас хоть потоп. И хорошо, если единственным последствием будет лишь потоп.

Таких клиентов лучше сразу отсеивать, сказать, что прежние арендаторы решили продлить срок еще на пару суток, или что-то в этом роде.

Расширение бизнеса на субаренде

А, набравшись опыта, как сдать квартиру в субаренду, и убедившись в выгодности этого бизнеса, смело его расширяйте.

Снимайте вторую, третью, четвертую квартиру, и соответственно зарабатывайте намного больше.

Если живете в крупном городе, изучайте другие районы. Правда, управлять несколькими квартирами в разных районах проблематично, однако вы вполне можете нанять одного или нескольких помощников, каждый из которых будет вести три-пять квартир.

Ответить Отменить ответ

Лучшие бизнес-идеи 2020 года

Как покупать доходную недвижимость на фондовом рынке от 50$ до 3 000 000$ и получать ежемесячные дивиденды в валюте

Новый бизнес план доходного дома – 5 отличий на рынке в 2021

Источник

Субаренда квартир, как бизнес. Как организовать?

В один прекрасный момент в нашей семье стало катастрофически не хватать денег. Работа не устраивала во всех аспектах, как денежных, так и моральных. И тогда у нас с женой появились мысли по поводу создания своего бизнеса. Сразу захотелось стать независимыми от начальства и графика работы.

Самой доступной и знакомой показалась идея субаренды квартир на сутки и часы,. Мы сами прибегали не раз к подобным услугам. Снимали посуточно квартиру, когда к нам приезжали родственники и друзья из другого города, коллеги по работе в командировку. Также были случаи, когда квартиру арендовали знакомые, чтобы отметить праздник. Минусом было лишь то, что мы не знали всех тонкостей этого бизнеса изнутри.

Выручила нас общая знакомая, которая уже около года занималась субарендой квартир, как бизнесом. Узнав примерную схему действий, мы смогли, наконец, приступить к реализации своей задумки. А теперь хочется поделиться своим опытом в этом деле с новичками. И рассказать реальные случаи и истории, с которыми предстоит столкнуться.

Что такое субаренда квартир?

Субаренда квартир — это сделка, в результате которой квартира арендатором передается в пользование третьим лицам на определенный срок. По сути, это пересдача арендованной квартиры, как правило — на более короткий срок, но гораздо выгоднее.

Как рассчитать стартовый капитал

Для получения максимальной прибыли от бизнеса по субаренде квартир мы решили, что снимать стоит несколько квартир, планировали начать с двух или трех. Для нас принципиально было найти квартиры в нужных нам районах города, чтобы удобно было самим добираться, и они находились в выгодном месте расположения для клиентов.

Просмотрев все местные газеты и сайты с объявлениями, стало понятно, что средняя цена на квартиры составляла 15-25 тысяч рублей, вместе с коммунальными платежами. Речь шла о квартирах со свежим косметическим ремонтом, обязательным наличием мебели и необходимой бытовой техники.

Также мы учитывали, что нам потребуется постельное белье, полотенца, посуда и другие бытовые принадлежности для гостей.

Подсчитали мы и затраты на платные объявления в газете и дополнительные услуги при размещении рекламы на сайтах. Они составляли около 6000 рублей.

Итоговую сумму мы оценили в 50-60 тысяч рублей.

Поиск необходимой суммы

Получить сразу всю сумму мы не смогли, поэтому пришлось оформить 2 кредита в разных банках. Супругу банк предоставил потребительский кредит в размере 30 тысяч, а я оформила кредитную карту на 20 тысяч рублей.

Конечно, лучше не прибегать к услугам банков, а скопить или занять необходимую сумму у знакомых, чтобы не переплачивать проценты, которые в нашей стране очень высокие.

Поиск квартир для субаренды

Очень важно найти квартиру, которую сдает сам хозяин. Ни в коем случае не стоит переплачивать лишние тысячи за услуги риелторов. К тому же вы много времени потратите на встречи с представителями всевозможных агентств. По телефону они рекламируют только преимущества, а на деле показывают неприглядную квартиру, которая не отвечает вашим требованиям. В начале разговора сразу уточняйте, с кем вы ведете диалог: с собственником или агентством.

Попутно сами опубликуйте объявление о поиске квартиры на длительный срок. Подробно опишите, какая именно квартира вам нужна, какая бытовая техника и мебель должны присутствовать, в каком районе вы ищете жилье. Обязательно укажите, что хотите сотрудничать только с собственником. Поверьте, очень многие владельцы квартир сами не хотят работать с риэлторами и ищут арендаторов напрямую.

Когда у вас появятся на примете несколько вариантов, определитесь, в каком контексте будете общаться с хозяином квартиры. Можно сразу сообщить арендодателю, что вы собираетесь пересдавать квартиру посуточно. Только учтите, что на такой вариант согласятся единицы. Скорее всего, вам придется умолчать о своих истинных намерениях и прибегнуть к некоторым хитростям:

Ищите квартиру преимущественно в новых домах. Жильцы не знают друг друга, бдительных старичков мало. И ни у кого не возникнет вопросов по поводу частой смены квартирантов. Желательно, чтобы собственники квартиры были людьми среднего возраста и повышенной занятости. Они отлично понимают, что вы не хотите внезапных вторжений на свою территорию. Пожилая владелица-пенсионерка будет регулярно наведываться с инспекцией, причем, без предупреждения и звонка. Идеальный вариант – это хозяин жилплощади, который живет в другом городе. Конечно, если у него не будет мамы-пенсионерки, которая захочет проверить квартиру в его отсутствие! Сразу обговорите с владельцем жилья условие, что обо всех встречах вы будете договариваться заранее, исключая возможность спонтанных визитов. Возможен вариант, когда собственник квартиры в курсе того, как будет использоваться его квартира. В таком случае, вам предстоит лично обсудить все нюансы.

Выбор правильных квартир для субаренды

Какие бытовые принадлежности понадобятся

Постельное белье и полотенца. Рассчитывайте, что на каждое спальное место необходимо 2 комплекта, чтобы после отъезда одного гостя, у вас было готово чистое белье для следующих клиентов. Количество полотенец также зависит от количества гостей. Одеяла и подушки необходимы для каждого спального места. Такие вещи не требуют регулярной чистки, хотя запасной набор не помешает. Посуда. Позаботьтесь о наличие в квартире стаканов, тарелок, вилок и ложек. Рассчитывайте приборы на возможное количество гостей. Например, в однокомнатной квартире их будет не больше трех. Не забудьте о кастрюле и сковороде, возможно, гости захотят сами что-то приготовить. Салфетки, туалетная бумага, мыло, губки, веник и совок, чистящие и моющие средства должны быть в каждой квартире. Утюг, гладильная доска и сушилка для белья.

Все дополнительные вещи вы можете приобрести на свое усмотрение. Это могут быть ароматизаторы воздуха, пепельницы, свечи, шампуни, гели для душа, стиральные порошки.

Постарайтесь найти оптовую базу, либо супермаркет, где проходит акция, чтобы приобрести все необходимые товары по низкой цене. Посуда может разбиться, а белье приобрести непригодный вид, поэтому не стоит тратить деньги впустую.

Размещение объявлений в газетах и на сайтах

Большинство сайтов предлагают опубликовать ваше объявление бесплатно. Но чтобы ваше предложение всегда находилось в начале списка, вам придется доплатить. Каждый сайт устанавливает свои цены на дополнительные услуги. Этот вопрос вам предстоит изучить самостоятельно.

Просто наберите в поисковике запрос «снять квартиру посуточно». И оставьте свое объявление на всех сайтах с первой страницы результатов поиска.

Обязательно опубликуйте объявление в местной газете. Не все люди могут воспользоваться интернетом, многие по привычке открывают газету. Например, студенты думают, что дешевую квартиру, которую сдает бабушка, они смогут отыскать только в газете. Приезжие на автовокзале тоже купят местную прессу.

Организация рабочего процесса по субаренде квартир

Если вы нашли подходящие квартиры и опубликовали объявления, ждите звонков клиентов. Для удобства можно приобрести недорогой телефон с городским номером. Можно распечатать визитки с контактами и оставить их в каждой квартире, чтобы гости забирали их с собой. Бизнес по субаренде квартир легко можно совмещать с бизнесом по продаже базы собственников арендодателей и получать хороший совокупный доход.

Когда вам звонят клиенты, постарайтесь определить, что за человек говорит с вами. Люди в сильно нетрезвом состоянии доставят вам только хлопоты. Такие клиенты могут просто не приехать на встречу. А если вы их еще и заселите, то можете ожидать неприятных сюрпризов.

Клиентам с цыганским акцентом лучше сразу сказать, что все квартиры заняты. Этот случай вообще непредсказуем. Они могут вынести все имущество за пару часов. Еще они прекрасно ориентируются в интернете, просматривают фото квартир и выбирают варианты с самым дорогим ремонтом и техникой.

Криминальным личностям тоже стоит отказать. Их можно вычислить по телефону. Если вы услышите в разговоре жаргон или нецензурные грубые выражения, объясните, что свободных квартир нет.

Большая компания молодых людей может организовать в квартире такой погром, что вам придется собирать по кусочкам телевизор и мебель! Если заселяете пару студентов, не отъезжайте далеко от дома, понаблюдайте. У нас был такой опыт, что мы сдали жилье двум приличным молодым парням, а через 15 минут к ним присоединились еще около 10 человек. Как мы поняли, они планировали организовать шумную вечеринку с алкоголем. Пришлось выселять гостей и возвращать деньги.

Обязательно приезжайте за ключами лично и проверяйте, все ли в порядке. Желательно прибыть на место заранее и подождать. Если клиенты захотят взять с собой ваш телевизор, они точно не будут дожидаться назначенного времени, чтобы передать вам ключи.

Не стоит доверять только внешности. Мы с мужем заселили в одну квартиру взрослую женщину с детьми и пожилой бабушкой. Семья выглядела вполне прилично. Прожив в квартире 2 недели, они неожиданно для нас съехали, за пару часов до назначенного времени. А заодно захватили с собой холодильник, телевизор, пылесос, микроволновку и постельные принадлежности. Нас ждала почти голая квартира с содранными гардинами и следами жизнедеятельности собаки. Найти свое имущество мы так и не смогли.

Особенно в праздничные дни, когда цены увеличиваются вдвое. Всегда стоит следить за чистотой жилья и качеством услуг, тем самым привлекая постоянных клиентов. Также важно не терять бдительности, чтобы не понести значительных убытков.

Читайте еще: Как открыть пельменный бизнес на дому

Источник

Как организовать бизнес на субаренде квартир

Передачу права пользования помещением на определенный срок от собственника арендатору называют арендой. В некоторых случаях, если это оговорено в договоре, арендатор имеет право пересдавать это помещение третьим лицам в субаренду. Такие схемы применяют для заработка на жилой и коммерческой недвижимости. В статье разберем нюансы субаренды квартир.

Что такое субаренда?

Субарендой квартир называют сделку передачи права пользования квартирой от арендатора субарендаторам на определенный срок.

Например, можно найти квартиру, которую хозяин сдает за 20 000 рублей, и пересдать ее за 25 000 – 30 000. Разница 5000 – 10 000 рублей в месяц составит заработок арендатора. Но гораздо чаще квартиры передаются на короткий срок и на более выгодных условиях.

Субаренда – это просто. Суть бизнеса

Обычно арендатор берет квартиру в долгосрочную аренду, а пересдает посуточно или даже по часам. Посуточная аренда дороже в среднем в 3 раза (точные суммы зависят от региона), то есть отдав за долгосрочную аренду 20 000, реально получить от субарендаторов около 60 000 рублей. В этом и состоит суть бизнеса на субаренде квартир.

В 2019 году эксперты посчитали разницу в ценах на долгосрочную и краткосрочную аренду в 69 городах РФ. Максимальная разница – в Новокузнецке (почти в 6 раз). В Волжском, Махачкале, Омске и Ижевске разница в ценах в 4-5 раз. В Москве и Санкт-Петербурге разрыв в 2,1 раза. В среднем по России разница в ставках – в 3 раза.

Но здесь надо учесть несколько нюансов:

Преимущества этого бизнеса:

Ваша целевая аудитория – люди, которые приехали в командировку или хотят разместить приехавших к ним родственников, съехать из квартиры на время ремонта или просто отдохнуть/поработать в спокойной обстановке. Цены на посуточную аренду обычно ниже цен в гостиницах.

Читайте также как за год накопить на свою квартиру.

Где найти деньги на старт бизнеса на субаренде

Есть несколько вариантов, где взять стартовый капитал.

Поскольку речь идет о небольшой сумме, найти деньги обычно не составляет труда.

Как не ошибиться при выборе квартир

Не каждая квартира подойдет для субаренды. Есть несколько факторов, на которые нужно обращать внимание.

Расположение квартиры

Квартира должна быть удобно расположена: рядом со станцией метро, на улицах, до которых легко добраться из любой части города. Обычно это квартиры недалеко от центра. Район должен иметь хорошую инфраструктуру.

Состояние квартиры

Лучше всего подходят квартиры в новых домах – там лучше планировка, новые коммуникации, чистые подъезды. Ни в коем случае не должно быть конфликтных соседей.

Минимальные требования к технике:

Если в квартире установлен кондиционер – это будет дополнительным плюсом.

Стоимость и условия аренды

Поскольку квартира вам нужна для бизнеса, важно получить ее по приемлемой цене. Собственник должен знать о ваших планах на субаренду. Этот пункт нужно внести в договор.

Где искать клиентов для сдачи квартир

Обычно объявления о сдаче квартиры посуточно дают на досках объявлений, в газетах, на специализированных сайтах по недвижимости. Можно использовать таргетированную рекламу в соцсетях.

На рекламу сразу нужно заложить бюджет. Например, на Авито объявление об аренде публикуются только платно. Другие ресурсы берут комиссию только в том случае, если вы нашли жильцов с их помощью. В любом случае, бесплатными способами рекламы вам не обойтись.

Также можно использовать:

Организация рабочего процесса на субаренде квартир

Пошаговый план запуска бизнеса на субаренде выглядит так:

Сколько нужно денег для старта бизнеса

На старте вам понадобится от 50 000 до 150 000 рублей – в зависимости от города и количества квартир. Деньги пойдут на платежи по долгосрочной аренде и на рекламу.

Рассмотрим приблизительный список расходов, если вы берете в аренду 3 квартиры в городе с населением 1 млн человек.

Расчет очень приблизительный. Вам нужно посчитать точные цифры исходя из специфики вашего региона.

Сколько можно заработать на субаренде квартир

Мы уже посчитали, что заработать можно в среднем в 3 раза больше, чем вы заплатите за долгосрочную аренду. То есть при цене аренды 15 000 рублей в месяц квартиру реально сдать посуточно в среднем за 1,5 тысячи рублей и получить выручку 45 000 рублей. Но из этой суммы надо вычесть:

В таком случае чистый заработок с одной квартиры составит 13 500 рублей.

Какие документы нужны для сдачи квартир в субаренд

Право передачи жилья в субаренду предусмотрено в статье 615 Гражданского кодекса РФ. Никаких дополнительных документов, кроме грамотно составленных договоров аренды и субаренды, не требуется. Если есть нарушения по договору, арендодатель может требовать досрочного расторжения и возмещения убытков согласно ст. 15 ГК РФ.

Нужно ли оформлять ИП?

С точки зрения законодательства бизнес на субаренде – это предпринимательская деятельность, которая требует регистрации (чаще всего ИП). При этом выгоднее всего купить патент, чтобы сэкономить на налогах.

В некоторых регионах РФ можно работать как самозанятый гражданин и платить налог 4% при работе с физлицами и 6%- с юридическими лицами. Но для этого есть несколько условий:

Возможные риски при сдаче квартир

Сдача жилья в субаренду предполагает риски порчи имущества, жалоб от соседей, проблем с налоговыми органами и использования жилья не по назначению.

Чтобы избежать рисков, работайте официально и пропишите все возможные риски в договоре субаренды.

В нем должна быть отсылка к договору между собственником жилья и арендатором. В договоре аренды обязательно должно быть прописано право сдать помещение в субаренду.

Договор субаренды заключают в соответствии с требованиями Гражданского Кодекса РФ. Обязательные пункты:

Желательно, чтобы договор составил профессиональный юрист.

Советы начинающему бизнесмену

Бизнес на субаренде квартир распространен в мегаполисах и туристических городах, где большой спрос на жилье на ночь или даже на несколько часов. Это простой способ начать зарабатывать на недвижимости, не покупая ее в собственность. Но стоит учитывать нюансы и подводные камни заработка на субаренде, чтобы не остаться в убытке.

Как создать пассивный доход за 4 дня 💰

Марафон на котором 🔥 вы создадите пассивный доход в прямом эфире с нуля и узнаете конкретные стратегии инвестирования в квартиры, дома, гаражи, автомобили и даже доходные сайты

Источник

Свой бизнес в сфере недвижимости: субаренда

На рынке недвижимости наблюдается уже довольно давно абсолютно недопустимая ситуация – есть огромный спрос на аренду мини-офисов (от 50 до 200 квадратных метров) и совершенно нет нормального цивилизованного предложения. Если предложение и появляется, то сдаются такие офисы по астрономическим ценам, намного превышающим стоимость аренды крупного офиса.

Раньше чиновники, директора и завхозы сдавали в мелкую аренду пыльные площади своих ветхих владений – доставшимся им от советской власти. И клали эти деньги себе в карман. Площади сдавались по льготным ценам и своим людям. Курочка по зёрнышку клюёт… Но в последние время и эти крепкие хозяйственники узнали о том, что творится с ценами на рынке. И они стали торговать своими прокуренными площадями за те же астрономические деньги. Спрос упал. Да и немодно это стало среди чиновников, наверное, нашли более гламурные источники приработка.

Ещё одним наследием советского режима воспользовались искатели мелких площадей – серыми блочными стенами бывших НИИ. Зайдите на любой этаж. Спотыкаясь об ободранный линолеум, и приучив свои глаза видеть в темноте, Вы можете насчитать до 25 фирм, блещущих золотыми, наводящими робость своей солидностью и внушительностью табличками.

Остальные представители мелкого (и среднего) бизнеса ютятся и вовсе в подвалах…

На дефиците небольших офисных площадей можно заработать цивилизованно, строя далёкий от вышеописанного бизнес субаренды.

Сразу оговоримся, что экспертами в области построения бизнеса данный вид предпринимательства рассматривается лишь как дополнительный источник прибыли. Однако, они не исключают возможности успеха и в том случае, если такой бизнес будет Вашим единственным и основным.

Свой тренинговый центр за 55 000 руб. Можно вести бизнес онлайн!

В стоимость входят комплект материалов для очного проведения всех программ + 2 дня живого обучения онлайн. Бессрочное право проведения 10 программ. Никаких дополнительных отчислений и платежей. Запуск за 2 дня.

Официально такое предприятие будет называться многофункциональный офисный центр. В Москве и Санкт-Петербурге уже существуют подобные компании, среди них – «Регус», «Даев – Плаза», «Атриум»…

Эти новички цивилизованной субаренды сдают не квадратные метры, как было принято всегда, а рабочие места (или комнаты). В пересчёте на метры они зарабатывают до 1500 долларов за квадратный метр и считают это неплохим бюджетом.

Есть два способа устроить свой бизнес субаренды.

Первый, это когда Вы арендуете очень большой кусок площади у арендатора, который остаётся с Вами в том же помещении. У этого пути есть сложности: во-первых, тот, кто в помещении главный, должен быть согласен на то, что Вы станете дробить этот кусок и пересдавать его другим людям. Во-вторых, он не захочет видеть у себя под крышей некоторых людей и поэтому будет вмешиваться в каждый договор, который Вы будете заключать с предполагаемыми мини-арендаторами. Но если Большого Хозяина будет всё устраивать, то у такого пути больше минусов нет.

Второй способ – это взять в аренду всё здание и остаться там временным хозяином самому. Люди, которые сдают помещение целиком Вам на откуп, обычно не интересуются деталями Ваших дел – все риски несёте Вы.

Однако и в том, и в другом случае в заключаемом Вами договоре первоначальной крупной аренды должна быть прописана строчка о том, что Вы собираетесь это здание нарезать на мини-офисы и пересдавать субарендаторам.

Больше проблем у Вас не должно возникнуть никаких, кроме самых общих и привычных, таких, как: недозагрузка пустующих площадей, оплата не в срок, порча имущества. Именно поэтому эксперты считают этот вид бизнеса рискованным и неподходящим для того, чтобы уповать на него как на единственный источник дохода.

Что же требуется от Вас для организации бизнеса на субаренде:

1. Перестроить помещение так, чтобы оно оказалось разбитым на мелкие офисы.

2. Это подразумевает и ремонт с применением износоустойчивых материалов.

3. Оборудование двух-трёх хороших переговорных комнат.

4. Оборудование входа в бизнес-центр, стоянки автотранспорта.

5. Установка системы автоматического контроля доступа.

6. Проведение оптоволокна, телекоммуникаций, Интернета и современной телефонной станции с функцией автоматического удержания вызова.

7. Вы должны заключить договор с охранным агентством.

8. Ещё на стадии ремонта спроектировать место под ресепшн и подыскать туда служащих, адекватных Вашим требованиям.

9. Найти управляющего.

Как говорят игроки этого рынка, всё остальное – т.е. другие, дополнительные требования к помещению всегда приветствуются, но иногда бывают совершенно излишни. Выше перечислено только самое необходимое, без чего нельзя жить. Но, может быть, стоит включить в список своих жизненно необходимых обязанностей ещё и хорошую корпоративную столовую с не вызывающей негативных последствий кухней? Для того чтобы сотрудники не бегали никуда за пирожками и готовыми салатами, потому что отсутствие инфраструктуры для цивилизованного обеденного перерыва сотрудников негативно сказывается даже на имидже офисов класса В и С… Уже не говоря о том, как это негативно влияет на здоровье самих сотрудников.

На 2000 метров арендуемой Вами площади Вы вложите около 850 тысяч долларов. На ремонт уйдёт около трёх месяцев. На ремонт отдельно потребуется 400 тысяч долларов.

Доход от субаренды составит 150 тысяч долларов в месяц.

если Вы будете ремонтировать здание под офисы класса А, то и вложения, и прибыль будут выше. Но если речь идёт о классе В и С, то существенно ниже указанной цифры, так как цифры – средние. В верхнем сегменте рынка Ваша прибыль будет превышать средние 50%, но если Вы предпочитаете работать со скромными предпринимателями, которым не так важен имидж офиса, то прибыль не превысит 10-20 процентов.

затраты же обещают окупиться почти сразу – в течение года.

Источник

В один прекрасный момент в нашей семье стало катастрофически не хватать денег. Работа не устраивала во всех аспектах, как денежных, так и моральных. И тогда у нас с женой появились мысли по поводу создания своего бизнеса. Сразу захотелось стать независимыми от начальства и графика работы.

Совершенно случайно мне попалась на глаза одна статья в интернете. Суть ее заключалась в примерах открытия собственного бизнеса с учетом имеющихся средств. Особенно заинтересовал меня раздел, где стартовый капитал был менее 50 тысяч рублей. Я предлагал супруге различные варианты бизнеса. Торговать элитными дровами, печатать на кружках и майках фотографии, открыть ларек по изготовлению ключей, резать стекло и зеркала, вплотную заняться ксерокопией и фотографиями на паспорт, открыть фотостудию. Но ни одна моя идея не находила отклика в душе.

Самой доступной и знакомой показалась идея субаренды квартир на сутки и часы,. Мы сами прибегали не раз к подобным услугам. Снимали посуточно квартиру, когда к нам приезжали родственники и друзья из другого города, коллеги по работе в командировку. Также были случаи, когда квартиру арендовали знакомые, чтобы отметить праздник. Минусом было лишь то, что мы не знали всех тонкостей этого бизнеса изнутри.

Выручила нас общая знакомая, которая уже около года занималась субарендой квартир, как бизнесом. Узнав примерную схему действий, мы смогли, наконец, приступить к реализации своей задумки. А теперь хочется поделиться своим опытом в этом деле с новичками. И рассказать реальные случаи и истории, с которыми предстоит столкнуться.

Что такое субаренда квартир?

Субаренда квартир — это сделка, в результате которой квартира арендатором передается в пользование третьим лицам на определенный срок. По сути, это пересдача арендованной квартиры, как правило — на более короткий срок, но гораздо выгоднее.

Как рассчитать стартовый капитал

Для получения максимальной прибыли от бизнеса по субаренде квартир мы решили, что снимать стоит несколько квартир, планировали начать с двух или трех. Для нас принципиально было найти квартиры в нужных нам районах города, чтобы удобно было самим добираться, и они находились в выгодном месте расположения для клиентов.

Просмотрев все местные газеты и сайты с объявлениями, стало понятно, что средняя цена на квартиры составляла 15-25 тысяч рублей, вместе с коммунальными платежами. Речь шла о квартирах со свежим косметическим ремонтом, обязательным наличием мебели и необходимой бытовой техники.

Также мы учитывали, что нам потребуется постельное белье, полотенца, посуда и другие бытовые принадлежности для гостей.

Подсчитали мы и затраты на платные объявления в газете и дополнительные услуги при размещении рекламы на сайтах. Они составляли около 6000 рублей.

Итоговую сумму мы оценили в 50-60 тысяч рублей.

Поиск необходимой суммы

Сбережений на тот момент у нас не было. Вариант продажи машины мы тоже не рассматривали, к тому же, она была необходима для работы. Чтобы не занимать у родственников и друзей, мы решили взять кредит.

Получить сразу всю сумму мы не смогли, поэтому пришлось оформить 2 кредита в разных банках. Супругу банк предоставил потребительский кредит в размере 30 тысяч, а я оформила кредитную карту на 20 тысяч рублей.

Конечно, лучше не прибегать к услугам банков, а скопить или занять необходимую сумму у знакомых, чтобы не переплачивать проценты, которые в нашей стране очень высокие.

Поиск квартир для субаренды

Очень важно найти квартиру, которую сдает сам хозяин. Ни в коем случае не стоит переплачивать лишние тысячи за услуги риелторов. К тому же вы много времени потратите на встречи с представителями всевозможных агентств. По телефону они рекламируют только преимущества, а на деле показывают неприглядную квартиру, которая не отвечает вашим требованиям. В начале разговора сразу уточняйте, с кем вы ведете диалог: с собственником или агентством.

Попутно сами опубликуйте объявление о поиске квартиры на длительный срок. Подробно опишите, какая именно квартира вам нужна, какая бытовая техника и мебель должны присутствовать, в каком районе вы ищете жилье. Обязательно укажите, что хотите сотрудничать только с собственником. Поверьте, очень многие владельцы квартир сами не хотят работать с риэлторами и ищут арендаторов напрямую.

Когда у вас появятся на примете несколько вариантов, определитесь, в каком контексте будете общаться с хозяином квартиры. Можно сразу сообщить арендодателю, что вы собираетесь пересдавать квартиру посуточно. Только учтите, что на такой вариант согласятся единицы. Скорее всего, вам придется умолчать о своих истинных намерениях и прибегнуть к некоторым хитростям:

Выбор правильных квартир для субаренды

• Стоит искать квартиру в том районе, где хорошо развита инфраструктура. Центральные районы города всегда пользуются спросом. Если речь идет о спальном районе города, то рядом должны находиться магазины, остановки общественного транспорта, стоянки такси, торговые центры. Дешевая квартира на окраине города вряд ли будет интересна гостям. А вам она принесет только убытки.
• Подбирать квартиру стоит в зависимости от целевой аудитории. Если рядом располагается институт или колледж, то жилье будут часто снимать студенты, которые ищут недорогие варианты. Чтобы сократить свои затраты, они часто объединяются в компанию из 3-5 человек и снимают двухкомнатную квартиру. В этом случае не стоит тратиться на аренду однокомнатной квартиры с евроремонтом, потому что за сохранность мебели и техники придется отвечать вам. А молодежь – народ непредсказуемый.
• Если же квартира находится в центре города или в районе с большим количеством ресторанов, ночных клубов и развлекательных центров, то уровень жилья должен быть соответствующий. Красивый ремонт, качественная мебель и вся необходимая техника будут обязательными условиями большинства клиентов.
• Чистая и ухоженная квартира среднего уровня всегда найдет своих клиентов. При условии, что она располагается в удобном месте.
• Учтите, что вам необходимо будет подключить беспроводной интернет и ТВ. Наличие этой услуги интересует практически всех клиентов.

Какие бытовые принадлежности понадобятся

Все дополнительные вещи вы можете приобрести на свое усмотрение. Это могут быть ароматизаторы воздуха, пепельницы, свечи, шампуни, гели для душа, стиральные порошки.

Постарайтесь найти оптовую базу, либо супермаркет, где проходит акция, чтобы приобрести все необходимые товары по низкой цене. Посуда может разбиться, а белье приобрести непригодный вид, поэтому не стоит тратить деньги впустую.

Размещение объявлений в газетах и на сайтах

Большинство сайтов предлагают опубликовать ваше объявление бесплатно. Но чтобы ваше предложение всегда находилось в начале списка, вам придется доплатить. Каждый сайт устанавливает свои цены на дополнительные услуги. Этот вопрос вам предстоит изучить самостоятельно.

Просто наберите в поисковике запрос «снять квартиру посуточно». И оставьте свое объявление на всех сайтах с первой страницы результатов поиска.

Обязательно опубликуйте объявление в местной газете. Не все люди могут воспользоваться интернетом, многие по привычке открывают газету. Например, студенты думают, что дешевую квартиру, которую сдает бабушка, они смогут отыскать только в газете. Приезжие на автовокзале тоже купят местную прессу.

Организация рабочего процесса по субаренде квартир

Если вы нашли подходящие квартиры и опубликовали объявления, ждите звонков клиентов. Для удобства можно приобрести недорогой телефон с городским номером. Можно распечатать визитки с контактами и оставить их в каждой квартире, чтобы гости забирали их с собой. Бизнес по субаренде квартир легко можно совмещать с бизнесом по продаже базы собственников арендодателей и получать хороший совокупный доход.

Когда вам звонят клиенты, постарайтесь определить, что за человек говорит с вами. Люди в сильно нетрезвом состоянии доставят вам только хлопоты. Такие клиенты могут просто не приехать на встречу. А если вы их еще и заселите, то можете ожидать неприятных сюрпризов.

Клиентам с цыганским акцентом лучше сразу сказать, что все квартиры заняты. Этот случай вообще непредсказуем. Они могут вынести все имущество за пару часов. Еще они прекрасно ориентируются в интернете, просматривают фото квартир и выбирают варианты с самым дорогим ремонтом и техникой.

Криминальным личностям тоже стоит отказать. Их можно вычислить по телефону. Если вы услышите в разговоре жаргон или нецензурные грубые выражения, объясните, что свободных квартир нет.

Большая компания молодых людей может организовать в квартире такой погром, что вам придется собирать по кусочкам телевизор и мебель! Если заселяете пару студентов, не отъезжайте далеко от дома, понаблюдайте. У нас был такой опыт, что мы сдали жилье двум приличным молодым парням, а через 15 минут к ним присоединились еще около 10 человек. Как мы поняли, они планировали организовать шумную вечеринку с алкоголем. Пришлось выселять гостей и возвращать деньги.

Обязательно приезжайте за ключами лично и проверяйте, все ли в порядке. Желательно прибыть на место заранее и подождать. Если клиенты захотят взять с собой ваш телевизор, они точно не будут дожидаться назначенного времени, чтобы передать вам ключи.

Старайтесь всегда брать залог. И обязательно просите клиентов предъявить паспорт. Сфотографируйте документ на телефон, особенно страницу с пропиской. Если возникнут проблемы, вы сможете отыскать человека.

Не стоит доверять только внешности. Мы с мужем заселили в одну квартиру взрослую женщину с детьми и пожилой бабушкой. Семья выглядела вполне прилично. Прожив в квартире 2 недели, они неожиданно для нас съехали, за пару часов до назначенного времени. А заодно захватили с собой холодильник, телевизор, пылесос, микроволновку и постельные принадлежности. Нас ждала почти голая квартира с содранными гардинами и следами жизнедеятельности собаки. Найти свое имущество мы так и не смогли.

В заключении хочется сказать, что субаренда квартир, как бизнес, может приносить неплохую прибыль. Данная идея бизнеса также отлично подойдет для студентов.

Особенно в праздничные дни, когда цены увеличиваются вдвое. Всегда стоит следить за чистотой жилья и качеством услуг, тем самым привлекая постоянных клиентов. Также важно не терять бдительности, чтобы не понести значительных убытков.

Читайте еще: Как открыть пельменный бизнес на дому