Технический отдел в управляющей компании за что отвечает

Крупные компании по управлению коммунальным хозяйством оказывают широкий спектр услуг. На балансе организации числятся теплоэнергетические комплексы, коммуникационные сети, здания, сооружения и придомовая территория. ПТО ЖКХ – структурное подразделение, в задачи которого входит осуществление оперативного контроля над содержанием и эксплуатацией промышленных и жилых объектов. Показателем эффективности работы ПТО являются отсутствие аварий и хорошее качество осуществляемых ремонтов. Публикация раскрывает информацию по организационным и управленческим вопросам работы отдела.

Задачи и полномочия отдела ПТО

Перед ПТО – развернутое название – производственно-технический отдел, ставятся следующие задачи:

• контроль над состоянием конструктивных и инженерных элементов жилого фонда 
• разработка, ведение и хранение технической документации 
• составление графиков ремонтов и предупредительных мер 
• расчет экономической составляющей мероприятий 
• поиск подрядных организаций и договорная работа 
• сопроводительные действия в ходе выполнения проектов 
• оформление актов выполненных работ 

В рамках предоставленных полномочий, отдел осуществляет взаимодействие с ресурсоснабжающими предприятиями, государственными надзорными органами, городскими межведомственными комиссиями, собственниками жилья. Решает вопросы включения восстановительных работ в региональную программу капитального ремонта многоквартирных домов. Для осуществления деятельности формируется штат сотрудников необходимой квалификации и специализации.

Организационная структура отдела в ЖКХ

Производственно-технический отдел в сфере ЖКХ является самостоятельным подразделением и подчиняется главному инженеру. Структуру и штатное расписание разрабатывает руководитель отдела, утверждает директор организации. Количество штатных единиц зависит от величины организации и особенностей деятельности управляющей компании. Руководство осуществляет начальник отдела. Исполнителями поставленных задач являются инженеры и сметчик.

Инженеру ПТО в ЖКХ поручают обобщенный функционал, включающий:

• надзор и курирование ремонтов зданий и сооружений 
• обслуживание и ремонтные работы на объектах обеспечения энергоресурсами

Конкретное описание обязанностей содержит образец должностной инструкции инженера ПТО.

Сметчик, как и инженеры, напрямую подчиняется начальнику подразделения. Специалист по сметам делает предварительный и окончательный расчет стоимости работ. Осуществляет проверку проектов смет, представленных подрядчиками. Корректирует сметы, не допуская перерасхода материалов и средств жильцов.

Функции ПТО при производстве ремонтных работ

Основным видом деятельности подразделения является организация и курирование всех видов ремонта жилого фонда. Специалисты осуществляют планирование и сопровождение комплекса мероприятий по восстановлению работоспособности или поддержанию эксплуатационных показателей на жилищно-коммунальных объектах. Оперативная техническая поддержка необходима на всех этапах и состоит в следующем:

• Обследование зданий и сооружений 
• Расчет затрат на ремонт и оформление смет 
• Объявление и проведение конкурса отбора среди подрядных организаций 
• Инспектирование производства работ 
• Проверка результата на соответствие проекту, актирование выполнения тех задания с приемкой объекта
• В ходе ремонтных мероприятий на каждого работника возлагаются обязанности в соответствии с должностной инструкцией и полномочий
• Заключение о необходимости ремонта

Обследование и оценка технического состояния зданий и сооружений проводится в плановом режиме. По итогам инженер составляет заключение с указанием выявленных дефектов – дефектная ведомость. На основании дефектной ведомости готовится укрупненный сметный расчет на восстановление неисправностей. Расчет в разрезе видов работ согласовывается с собственниками помещений и утверждается в установленном порядке. Оно является первичным документом для определения статей расхода и величины материальных затрат.

Подготовка сметной документации

Сметчик ПТО готовит смету, принимая за исходные данные:

• объемы демонтажных, строительных и отделочных работ (все обмеры предоставляет инженер ПТО) 
• цены на материалы установленные региональными расценками в специальной программе «Гранд смета» или подобной 
• стоимость услуг подрядных организаций также принимается исходя из расценок

Составляя сметы, сметчик руководствуется Градостроительным кодексом и ГОСТ. Порядок составления сметной документации прописан в МДС 13-1 99 и ВСН 61-89(р).

Стоимость ремонтных работ необходимо согласовать с жителями и установить в виде тарифа на текущий ремонт. Для этой работы так же привлекается инженер ПТО, так как в его обязанности входит обоснование необходимости проведения конкретных работ и подтверждение норм, применяемых при вычислении стоимости.

Выбор подрядной организации и сопровождение работ

Для определения подрядчика объявляется конкурс. Задачей специалистов ПТО является соблюсти интересы собственников ремонтируемых объектов и выбрать наиболее рациональный вариант. Подрядчик в ходе конкурса предоставляет свою проектно-сметную документацию. Производственно-технический отдел делает экспертное заключение и представляет сведения о конкурсантах на рассмотрение комиссии с участием владельцев помещения.

С организацией, выигравшей конкурс, заключается договор. Контрольная функция ПТО является одной из главных при проведении ремонтов. В ходе наблюдения ведется Журнал учета выполненных работ.

Мероприятия по приемке завершенных объектов

Заключительным этапом взаимодействия с подрядчиком является приемка объекта. Сметчик заносит данные контрольного Журнала в форму акта КС-2 специальной программы Гранд смета. Подписанный сторонами акт выполненных работ подтверждает использования денежных средств по назначению. Представитель собственников жилья обязательно визирует акт КС-2 выполненных работ. Это значительно снижает риск претензий к действиям производственно-технической службы УК и подтверждает согласие собственников с качеством произведенного ремонта.

Требования к квалификации и должностные обязанности инженера ПТО

Инженерная должность подразумевает необходимость наличия высшего или среднего профильного образования. Хорошо, когда есть стаж работы в сфере ЖКХ или строительстве, особенно с опытом руководителя. Важно подтвердить способность;

• обращения с проектной и сметной документацией 
• работать с программным обеспечением 
• изучения и применения стандартов, СНИП, регламентов и других нормативных документов 
• вести деловые переговоры и переписку 

Это потребуется, чтобы выполнять следующие обязанности инженера ПТО:

• разрабатывать документы планово-предупредительных работ (ППР) и технические задания с обоснованием 
• составлять экспертные заключения и дефектные ведомости 
• производить оценку состояния сооружений 
• осуществлять надзор над деятельностью подрядных организаций 
• вести журналы и формировать отчеты 
• защищать проектно-сметную документацию 
• взаимодействовать с собственниками, подрядчиками, градостроительными отделами исполнительной власти
   

Должностная инструкция инженера ПТО в сфере ЖКХ, включает следующие разделы:

1. Общие положения 
2. Квалификационные требования 
3. Права и обязанности 
4. Полномочия 
5. Ответственность

В заключительном разделе документа разъясняется порядок внесения изменений и дополнений, устанавливается необходимость регулярного повышения квалификации.

Должностные обязанности и задачи сметчика

Составлением смет в производственно-техническом отделе занимается специалист с высшим или средним профессиональным образованием. Сметчик ПТО обязан проходить периодическую аттестацию и проверку знаний в специализированной организации, о чем ему выдается диплом. Тем самым он подтверждает свою профпригодность

Сметчик должен:

• уметь работать с нормативной документацией 
• иметь хорошее представление о технологии проведения ремонтов 
• разбираться в вопросах ценообразования 
• производить расчеты с применением программы Гранд смета или подобно

Структура должностной инструкции сметчика ПТО в ЖКХ та же, что у инструкции инженера. Проектно-сметные мероприятия включают:

• проведение расчетов по техническому заданию 
• проверка смет, представленных сторонними организациями 
• контроль над расходами, на предмет соответствия смете 
• составление актов КС-2 и справку о стоимости к нему 

На сметчика могут возлагаться часть функций по бухгалтерскому учету и экономическому анализу

Компетенции, полномочия и ответственность руководителя службы

Руководитель производственно-технического отдела несет ответственность за результаты работы подразделения. Обязанности начальника отдела включают в себя:

• управление коллективом посредством грамотного распределения обязанностей, с постоянным контролем исполнения 
• разработка производственных программ, с целью совершенствования методов работы подразделения 
• осуществление внутренних проверок рабочей документации 
• быть аттестованным по охране труда, промышленной и пожарной безопасности

Должностная инструкция начальника ПТО в ЖКХ содержит дополнительные разделы.

• Полномочия. Делегируются непосредственным руководителем и генеральным директором
• Взаимодействия. Участвует в согласовании и реализации городских программ благоустройства и ремонтов. Выстраивает деловые связи с органами власти и региональным фондом капремонтов. Выступает координатором действий подрядчиков, снабжающих организаций, надзорных органов 

При назначении на должность рассматривается наличие стажа работы в системе ЖКХ и профильное образование.

Образцы документов

Образец должностной инструкции сметчика

Образец должностной инструкции инженера ПТО

Образец должностной инструкции начальника ПТО

Жилищно-коммунальное хозяйство – ответственная сфера жизнеобеспечения населения. ПТО в ЖКХ следит, чтобы система не имела сбоев. К специалистам предъявляются достаточно высокие требования, так как ошибки в работе имеют серьезные последствия. Положение об отделе и должностные инструкции является устанавливающими документами в системе менеджмента качества и при управлении процессами. Когда обязанности и ответственность четко определены, персоналу остается только честно трудиться.

Рекомендуем так же изучить штатное расписание компаний в сфере ЖКХ

Производственно-технический отдел (ПТО)

Осуществляет следующие виды деятельности:

·       участие в разработке программ развития жилищно-коммунального хозяйства;

·       контроль качества предоставляемых жилищно-коммунальных и других услуг, прием и оплата произведенных работ и оказанных услуг согласно заключенным договорам;

·       обеспечение выполнения программ по оснащению жилищного фонда муниципального образования объектовыми приборами учета потребления воды и энергоресурсов и расчетов за оказанные коммунальные услуги по показаниям этих приборов;

·       оказание платных услуг юридическим лицам и населению по тарифам, утвержденным руководителем исполнительного комитета Альметьевского муниципального района РТ;

·      оформление разрешительной документации на строительство и реконструкцию, контроль за сроками действия выданных технических условий на присоединение инженерных коммуникаций;

·      разработка технической части программ социального назначения;

·      разработка технических заданий для выполнения рабочих проектов при перепланировке помещений и переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые;

·      участие и подготовка документации для Межведомственной комиссии при исполкоме района по вопросам перепланировки, переустройства жилых и нежилых помещений, перевода жилых помещений в нежилые и нежилые в жилые в жилых домах Альметьевского района и города Альметьевск;

·      технический надзор за объектами строительства части ЖКХ;

·      участие в приемке и вводе в эксплуатацию вновь построенных жилых домов;

·      техническое обследование жилых домов при передаче на обслуживание различным управляющим организациям;

·      технический надзор за строительством блочно-модульных котельных и установкой двухконтурных котлов в Альметьевском муниципальном районе;

·      курирование вопросов по тепло- и водоснабжению, электроснабжению, газоснабжению жилищного фонда.

ПТО в соответствии с возложенными на него задачами выполняет следующие функции:

·     разрабатывает и представляет на утверждение руководителя исполнительного комитета Альметьевского муниципального района РТ необходимые специальные правила,   положения,   регулирующие   отношения   в   сфере жилищно-коммунального хозяйства в соответствии со своей компетенцией;

·     рассматривает претензии, жалобы, заявления, предложения учреждений, предприятий-участников деятельности   в   сфере   жилищно-коммунального   хозяйства,   потребителей жилищно-коммунальных услуг, принимает по ним решения в пределах своей компетенции;

·     готовит предложения по вопросам ведения жилищно-коммунального хозяйства, организует и обеспечивает выполнение принятых решений;

·     получает согласование и технические условия на подключение объекта к действующим сетям;

·     получает в администрации населенного пункта (района) подтверждение действия всех выданных технических условий на электроснабжение, водоснабжение, канализационные сбросы, отопление, радиофикацию, телефонизацию и т.д.

·     выполняет подготовительные работы, получает в соответствующих органах необходимые согласования, разрешения и технические условия для проведения изысканий, проектирования и строительства;

·     организует работу и участвует в работе комиссий по расследованию аварийных ситуаций на объектах жилищно-коммунального хозяйства;

·     изучает и анализирует вопросы в пределах своей компетенции;

·     контроль за выполнением постановлений, распоряжений и поручений исполнительного комитета Альметьевского муниципального района РТ по вопросам жилищно-коммунального хозяйства;

·     плановый   надзор   за   техническим   состоянием   объектов   жилищно-коммунального хозяйства   и   объектов   социальной   сферы,   их   содержанием,   эксплуатацией   и   ремонтом, подготовкой к зиме, а также бесперебойностью и качеством представляемых потребителям жилищно-коммунальных и иных услуг;

·     плановый   надзор   за выполнением объемов по содержанию в технически-исправном состоянии  внутридомовых сетей электроснабжения;

·     консультации учреждений, организаций и предприятий — участников сферы жилищно-коммунального хозяйства по действующим нормативно-правовым документам в пределах своей компетенции;

·     контроль за санитарным состоянием, содержанием жилых микрорайонов, временных поселков и подъездов к ним, объектов коммунального хозяйства и инженерной инфраструктуры;

·     проверки в составе комиссии финансово-хозяйственной деятельности предприятий и учреждений жилищно-коммунальной сферы в рамках денежных средств, выделенных с бюджета и собираемых от населения;

·     разработка общих условий и требований содержания и эксплуатации муниципального (государственного) жилищного фонда и жилищного фонда поселений, входящих в состав Альметьевского муниципального района РТ;

·     разработка критериев оценки деятельности управляющих организаций.

Отдел контроля за капитальным ремонтом

МУ «Департамент жилищной политики и ЖКХ»» выполняет функции заказчика на основе договора, заключенного с государственным заказчиком (исполкомом муниципального района) о передаче части функций по осуществлению контроля и технического надзора за капитальным ремонтом жилищного фонда и принятия от его имени решений во взаимодействиях с подрядчиками. Данные функции в целях улучшения технического состояния жилого фонда и эффективного использования средств, выделяемых на производство капитального ремонта осуществляет отдел контроля за капитальным ремонтом.

• Основной деятельностью отдела является:

           — На стадии подготовки к ремонтным работам:

            Планирование капитального ремонта жилых домов в порядке, установленном    правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда.

• Составление титульного списка
• Подготовка исходных данных для разработки проектной документации.
• Выбора (на конкурсной основе) проектной организации и заключение договора на выполнение соответствующих проектных и изыскательских работ.
• Определение предметов   конкурсов, составление планов проведения конкурсов по размещению заказов на выполнение ремонтных работ, разработка и утверждение технической части конкурсной документации, основных положений условий государственных контрактов.
• Заключение договоров на работы и услуги по результатам конкурсов.

     — В области контроля и надзора за ходом капитально- выборочного ремонта:

Соблюдение целевого использования бюджетных и внебюджетных средств.

Надзор за соответствием объема, стоимости и качества работ проектам, сметным расчетам и договорным ценам, строительным нормам и правилам на производство и приемку этих работ.

Контроль за качеством строительных материалов, используемых при выполнении ремонтных работ, за выполнением графика производства работ, надлежащим оформлением рабочей и исполнительной документации.

Освидетельствование скрытых работ   и промежуточную приемку соответствующих конструкций.

Приемка (с включением в состав приемочных комиссий старшего по дому) от подрядчика законченных работ в соответствии с условиями договора подряда.

Надзор за работой объекта в гарантийный срок эксплуатации.

   — В области финансирования:

Составление и предоставление отчетов в установленном порядке об использовании выделяемых на ремонт средств.

Предоставление информации о ходе ремонтных работ.

Предоставление установленного пакета документов в территориальное отделение Департамента казначейства.

Информирование граждан о сроках и объемах запланированного капитального ремонта или реконструкции жилых домов, в т.ч. в средствах массовой информации.

В весенний, летний, осенний периоды проверяются объемы выполненных работ по ямочному и капитальному ремонту дорог по МУП «Альметьевское городское управление автомобильных дорог», а также объемы выполненных работ по ОАО «Горзеленхоз», МУП «Светсервис», ООО «Лифт-сервис». Ежемесячно, совместно с жилищной инспекцией проводятся проверки по благоустройству внутриквартальных территорий ЖЭУ.

Отдел тарифной политики

Осуществляет следующие виды деятельности:

• Организация, контроль, обеспечение проведения экспертизы экономически обоснованных затрат для формирования тарифов на жилищные услуги и обслуживание лифтового хозяйства;
• Сбор необходимой информации и формирование тарифов на водопотребление в сельских поселениях Альметьевского района;
• Сбор необходимой информации и расчет бюджетной потребности на содержание объектов внешнего благоустройства в сельских поселениях Альметьевского района;
• Проверка обоснованности затрат при формировании тарифов на тепловую энергию (до предоставления в РЭК РТ), поставляемую котельными организаций всех форм собственности независимо от ведомственной принадлежности города Альметьевска;
• Разработка необходимой документации для формирования бюджетной потребности предприятий г. Альметьевска и сельских поселений Альметьевского района.
• Разработка и доведение нормативных материалов, необходимых в работе частных ЖЭУ.
• Контроль за использованием средств, оплаченных населением за жилищные услуги, предоставляемые частными ЖЭУ (ежемесячная проверка актов выполненных работ, раздельного учета по видам услуг).
• Осуществление контроля целенаправленного использования денежных средств от населения по текущему ремонту многоквартирных домов.
• Учет использования средств населения по текущему ремонту в разрезе каждого дома.
• Расчет тарифов по оказанию платных услуг населению, их защита в утверждающих органах.
• Сбор оперативной информации о задолженности за электроэнергию, газ, воду коммунальных предприятий города.
• Своевременная сдача статистической отчетности, а так же отчетов в МСА и ЖКХ.
• Информационно-консультационные услуги при обращении граждан в сфере тарифов на ЖКУ (в устной и письменной формах).
• Расчет суммы ежемесячного вознаграждения старшим по домам (согласно « Положению о старших по домам»).
• Предоставление оперативной информации, запрашиваемой   вышестоящими органами.

Отдел развития   программ 

и экспертизы проектов в области ЖКХ и обращений граждан.

Основной задачей отдела является разработка программ по реконструкции и модернизации, своевременное рассмотрение обращений жителей города и района.

МУ «Департамент жилищной политики и ЖКХ» разработаны и направлены в Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РТ программа «Питьевая вода по Альметьевскому району на 2006-2008 годы», «О мерах по совершенствованию деятельности по обращению с отходами потребления в Альметьевском муниципальном районе на 2007-2010 годы», Программа комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры Альметьевского муниципального района на 2007-2010 годы». В программы включены мероприятия по модернизации объектов водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения, электроснабжения в местах существующей застройки с участием организаций коммунального комплекса и застройщиков, осуществляющих жилищное строительство по городу и району.

             По обращению жителей организуются комиссионные обследования квартир, домов, придомовых территорий с составлением актов. На основании актов управляющим организациям выдаются предписания на устранение выявленных нарушений. Регулярно с ОАО «Альметьевские тепловые сети», ОАО «Альметьевск-Водоканал», МУП «Светсервис», Альметьевским участком ООО «Жилэнергосервис», управляющими организациями ведутся работы с выездом на объекты. Кроме того, регулярно принимается участие в решении вопросов, заданных жителями по «Горячей линии» на телеканалах «Луч», СТС, «Желанном радио» и вопросов, заданных на отчетно-выборных собраниях по линии ТО СМС (территориальных общественных советов местного управления).

            Проводятся плановые проверки по санитарно-гигиеническому состоянию придомовых территорий с выдачей предписаний со сроками устранения выявленных нарушений. По истечении сроков, указанных в предписании, проводятся контрольные проверки.

            С начала работы  МУ «Департамент жилищной политики и ЖКХ»   значительно сократилось количество обращений жителей, так в 2005 году было 1200 обращений, 2006 году-815, а в 2007 году -572 (в т.ч. 200 обращений за ОДН).

Изменился и характер обращений. Ранее обращения были на замену инженерного оборудования, ремонт кровли, низкую температуру в квартирах, тогда как сейчас обращения по  благоустройству придомовых территорий, посадку деревьев, вырубку тополей и т.д.

            Также проводятся:

-консультации и помощь в подготовке документов для регистрации ТСЖ;

-консультации ТСЖ по правам и обязанностям согласно ЖК РФ;

-консультации по подготовке для регистрации ЖКХ сельских поселений;

-собрания старших по домам по результатам работы за год;

-обучение специалистов управляющих организаций новым нормам законодательства РФ и РТ;

-подведение итогов работы предприятий жилищно-коммунального комплекса.

Отдел контроля

 за миграцией населения (паспортная служба):

• Работа с населением по выдаче справок об отсутствии бронированной жилой площади, справок об уплате паевого взноса (в кооперативных домах).
• Сведения по неприватизированным квартирам в жилых домах для заключения договоров управления госдолей для МЗИО.
• Работа с письмами граждан, ответы на входящую документацию.
• Подготовка документов для жил. отдела исполкома района по выдаче дубликатов ордеров.
• Руководство и контроль за деятельностью паспортистов.
• Совместная работа с организациями города по сбору документов на жителей, имеющих дебиторскую задолженность.
• Работа с органом опеки Управление народного образования: регистрация квартир, закрепленных за несовершеннолетними детьми.
• Контроль за бронированными квартирами.
• Обслуживание населения паспортистами в филиалах города:

выдача справок для сделок с недвижимостью, оформление документов на регистрацию и снятие с регистрационного учета, постановка на воинский учет.

·         Согласно утвержденного графика проводит рейды по проверке использования специализированного жилищного фонда (общежитий).                                           

·         Предоставление отчета 1-жилфонд (годовая ) по муниципального жилому фонду.

Юридический отдел

·         Выполняет работу по соблюдению законности в деятельности управляющих организаций, ТСЖ, ЖСК и защиту их правовых интересов.

·         Осуществляет правовую экспертизу проектов,   актов правового характера, в соответствии с которыми осуществляется деятельность управляющих организаций, ТСЖ, ЖСК.

·         Подготавливает и  визирует проекты документов  правового характера, в соответствии с которыми осуществляется деятельность управляющих организаций, ТСЖ, ЖСК.

·         Принимает меры по изменению или отмене правовых актов регулирующих деятельность управляющих организаций ТСЖ, ЖСК, изданных с нарушением действующего законодательства.

·         Организует подготовку заключений по правовым вопросам, возникающим в деятельности управляющих организаций ТСЖ, ЖСК. 

·         Представляет интересы управляющих организаций в суде, арбитражном суде, а также в государственных и общественных организациях при рассмотрении правовых вопросов, осуществляет ведение судебных и арбитражных дел.

·         Участвует в подготовке и заключении коллективных договоров, отраслевых тарифных соглашений.

·         Участвует в  разработке и осуществлении мероприятий по укреплению трудовой дисциплины, регулированию социально-трудовых отношений в управляющих организациях.

·         Ведет работу по анализу и обобщению результатов рассмотрения претензий, судебных и арбитражных дел, а также урегулирует заключение   договоров с поставщиками коммунальных услуг.

·         Участвует в рассмотрении материалов о состоянии дебиторской задолженности с целью выявления долгов, требующих принудительного взыскания.

·         Обеспечивает подготовку заключений по предложениям о списании безнадежной задолженности.

·         Вносит принятые изменения в законодательные и нормативные акты, регулирующие деятельность управляющих организаций.

·         Обеспечивает информирование руководителей управляющих организаций о действующем законодательстве, регламентирующем производственно-хозяйственную и финансовую деятельность; методических и нормативных материалов; гражданского, трудового, финансового, административного права; налогового законодательства; экологического законодательства; порядка заключения и оформления хозяйственных договоров, коллективных договоров, тарифных соглашений.

·         Организует оказание юридической помощи управляющим организациям, консультирование работников по правовым вопросам.

·         Обеспечивает установления договорных отношений 

• -со смежными организациями;
• -поставщиками жилищно-коммунальных услуг.
• Разрабатывает проекты документов, необходимых в деятельности управляющих организаций.
• Проводит правовую экспертизу конкурсов по капитальному ремонту за счет целевых средств, включая разработку конкурсной документации.
• Осуществляет правовое сопровождение создания и реорганизации юридических лиц, связанных с деятельностью по обслуживанию, эксплуатации жилищного фонда.
• Урегулирует спорные вопросы между жителями МКД, обслуживаемых управляющими организациями.
• Участвует в федеральных и региональных программах по установке индивидуальных отопительных систем.
• Ведет претензионную работу с должниками за ЖКУ.
• Осуществляет правовое сопровождение организации, проведение и оформление собраний по выбору способа управления МКД.
• Подготавливает исковое производство по выселению должников за ЖКУ.
• Взаимодействует с ИФНС №16 по РТ по выявлению граждан, сдающих жилые помещения в наем, аренду.
• Ведет претензионную работу по жалобам соседей на нарушение правил пользования жилым помещением.
• Ведет реестр и передает в МУ «Палата земельных и имущественных отношений» по заключенным договорам управления.
• Осуществляет правовое обеспечение заключения и регулирования отношений управляющих организаций по возмещению общеэксплуатационных расходов юридическими лицами, находящимися в жилищном фонде.
• Осуществляет разрешение преддоговорных споров при заключении договоров управляющими организациями.
• Участвует в отчетных собраниях с жильцами МКД.
• Оказывает консультационное содействие в деятельности старших по домам.
• Участвует в разработке предложений к законопроектам, регулирующим деятельность   по управлению и содержанию МКД.
• Разрабатывает и публикует в СМИ информацию относительно деятельности органов местного самоуправления, управляющих организаций, поставщиков коммунальных услуг в жилищной сфере и участие собственников в многоквартирных домах. 
• Осуществляет правовое регулирование порядка формирования пакета документов для прописки и выписки, смена финансово — лицевого счета, получение согласия наймодателя (относительно жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности).
• Ведет претензионную работу с подрядными организациями, выступающими стороной по договорам с привлечением целевых средств населения.
• Участвует в образовательных программах по реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

Последнее обновление: 8 ноября 2017 г., 09:55

Продолжаем рассказывать о социально важных профессиях коммунальной сферы, а также работниках управляющей компании «Серов Веста».  

В этом месяце мы пишем о такой специальности как техник-смотритель и о производственно-техническом отделе управляющей компании. Для чего нужен отдел ПТО? Кто такой техник-смотритель?

“Не все жильцы осознают ответственность и последствия за самовольно выполненные работы, а собак спускают на нас”

Протекает крыша, на козырек над подъездом страшно смотреть, в подъезде не горит свет, а сам подъезд требует ремонта? Во всех этих случаях жильцам необходимо обращаться в производственно-технический отдел УК. Он занимается организацией ремонтных работ, касающихся многоквартирных домов.
О значимости и сути работы отдела рассказали исполняющий обязанности начальника  ПТО Константин Олегович Копылов и инженер Наталья Павловна Янковцева.
— ПТО занимается работой с квартиросъемщиками, с мастерами, которые выполняют работу, также с подрядчиками, — объясняет Константин Олегович. — Приходится работать с большим объемом документации, заявлений. Люди приходят в ПТО, чтобы написать заявление, рассказать о проблемах. Например, о протечках кровли.
Первым делом собственник жилья должен прийти в приемную управляющей компании и написать заявление. В нем необходимо подробно описать проблему. Это заявление передадут в ПТО. На указанный адрес отправится техник-смотритель.
— Техник-смотритель на месте оценивает фронт работ, общается с людьми, чтобы понять, что им требуется. После обследования специалист составляет акт осмотра. Затем готовится план, по которому будет работать ремонтно-строительный участок, — Константин Олегович объясняет порядок работы с обращениями жителей многоквартирных домов.
Наталья Павловна работает инженером производственного-технического отдела с самого начала существования управляющей компании “Серов Веста”. 
Женщина отмечает, что периодически приходится сталкиваться с непониманием со стороны жителей и отказом содействовать со специалистами управляющей компании, что в свою очередь значительно увеличивает сроки решения возникшей проблемы. 
— Не все жильцы осознают ответственность и последствия за самовольно выполненные работы, а собак спускают на нас. Допустим, собственники самовольно переоборудуют систему отопления. Люди не только меняют отопительные приборы в своих квартирах, но и стояки. Вместо стальных ставят полипропиленовые — узкого диаметра. Еще бывает устанавливают краны в несоответствующих местах. На замечания не реагируют, переделывать отказываются. Когда начинается запуск отопления, специалисты не могут “продуть” систему, так как нет циркуляции. Другие жильцы страдают и во всем обвиняют управляющую компанию, — объясняет Наталья Павловна. В подобных ситуациях стараемся конечно же всеми способами находить точки взаимодействия с жителями, объясняя, буквально раскладывая все по полочкам о «нехороших» последствиях самовольно произведенных работ. 
Очень часто также приходится сталкиваться с буквально замурованными нишами канализационных стояков.
— Закладывают кафелем нишу в том месте, где проходит общедомовой стояк трубопроводов канализации. Бетонируют, тем самым перекрывая доступ к стояку, являющимся общедомовым имуществом. А ведь согласно жилищному законодательству, доступ к стоякам должен быть открытым. Если происходит авария и начинает топить между этажами, то огромное количество времени уходит на то, чтобы добраться до таких стояков. Объясняем жителям, что так делать нельзя. Но тяжело с этим бороться, некоторые жители не хотят идти навстречу: у них — евроремонты, портить не хотят, — отмечает Наталья Павловна.
Но, как говорится, безвыходных ситуаций не бывает и все решаемо. Самое главное – это понимание, что без взаимодействия между жителями и управляющей компанией не обойтись!
Несмотря на различные ситуации, происходящие в течение рабочего дня, работа техника-смотрителя ей нравится.
— Она очень интересная. Каждый день происходит что-то новое, нет монотонности и однообразия. Постоянное общение с людьми. Люди очень разные: есть такие, которые идут навстречу, а есть — очень негативно настроенные. Хотя мы всегда стараемся помочь людям: скамейки поставить, дом и двор привести в порядок, — говорит инженер.
Когда видишь улыбки  благодарных жителей после проделанной работы — это бесценно.

“Отдел является связующим звеном”

За рабочий день инженер ПТО должен обработать поступившие от жителей  заявления, затем выехать на место, обследовать квартиру, общедомовые сети, подъезды. Обговорить с жителями фронт-работ, составить акт осмотра.
Далее, на основании произведенного обследования и составленного акта осмотра, каждому собственнику, который обратился в управляющую компанию, специалист ООО «УК «Серов Веста» подготавливает официальный ответ на заявление.

Далее Наталья Павловна поясняет, как уже с практической стороны ведется работа с обращениями жителей.
— Есть жилищно-эксплуатационный участок. Там сформированы бригады. Мы спускаем им планы работ — поставить радиатор в подъезде, например, поменять трубопроводы в подвале, заменить светильники и т.д. После того, как бригады заканчивают работы, они отчитываются в наш отдел: сдают наряды, пишут отчеты. Проверяем, что и как сделано: выезжаем на место и осматриваем место работы. Если есть какие-то недочеты, то работа не принимается. Если все отлично, то в ЖЭУ составляется материальный отчет. На его основании наш инженер-сметчик обсчитывает работы, — объясняет Наталья Павловна. 
— Считаю, наш отдел по праву  является связующим звеном в работе подразделений управляющей компании, — отмечает Наталья Павловна. 

“Прибежал, а с потолка кипяток бежит”

Техник-смотритель Оксана Минченко собрала все полученные заявления и поехала на обследование по адресам.
— Обратилась женщина. Сообщила, что ее топит с чердака. Необходимо переговорить с заявителем и посмотреть, где топит и каковы последствия? — объясняет Оксана.
Дверь квартиры, жительница которой пожаловалась на потоп, открывает мужчина.
— Доброго дня. ЖКХ. Мы — по обращению. Расскажите, пожалуйста, где и как протекло? — обращается к мужчине Оксана. Выясняется, что он — супруг заявительницы. Но ее дома нет. Зато он все может показать.
По словам мужчины, работники управляющей компании остановили протечку. Но супруг заявительницы переживает, что подтопление может произойти повторно. В прошлом году затопило ванную комнату. 
Оксана составила акт на обследование жилого помещения и направилась в соседний подъезд, чтобы проверить чердак.
Девушка залезла на чердак, посмотрела, в каком состоянии находится утеплитель чердачного перекрытия, кровельное покрытие, трубопроводы верхней разводки.  Чердак был сухим. Там, где, по всей видимости, была протечка, уже  все отремонтировано.
После этого инженер поехала на другой адрес.

“По углам идет чернота, что мне с этим делать?”

Заявители из другого многоквартирного дома просили провести обработку помещений. Каких и по какой причине — так и не стало известным. Обратившихся дома не было.
Оксана отметила, что если заявителя нет дома, то с ним нужно связаться и договориться на другое время. Потому что без посещения жилого помещения заявление невозможно отработать.
Жители одного из многоквартирных домов города попросили заменить козырьки над подъездами, отремонтировать ступени лестницы и произвести ремонт в подъезде. Оксана, выехав на место, все внимательно осмотрела, сфотографировала и составила акт осмотра.
Жительница многоквартирного дома, который находится недалеко от противотуберкулезного диспансера, пожаловалась Оксане на непонятную черноту, выступающую сквозь обои. 
— Как раз вас жду. Помогите! Проходите, покажу вам спальню и гостиную комнату. Квартира — угловая. Написала заявление на затирку швов и ранее обращалась по подвалу. Видите, у меня по углам идет чернота, что мне с этим делать? — хозяйка квартиры показала на потемневшие пятна на обоях. — В этой квартире живем с основания дома. Всегда у нас холодно, а теперь еще непонятно что на стенах проявляется. 
Женщина считает, что, возможно, плесень появляется в квартире из-за холода. В планах у хозяйки квартиры сделать ремонт в гостиной, но горожанка боится, что новые обои мигом почернеют.
Женщина отметила, что чернота на обоях стала появляться после того, как в подвале сделали ремонт.
— Года три назад это было. Что делали — не знаю. После этого полезла чернота. Холодно было всегда, но этой черноты никогда не было, — признается серовчанка. 
Оксана внимательно выслушала заявительницу. Сообщила ей, что мастер проверит подвал, и по факту принятого решения будет подготовлен ответ на заявление.
Посетив остальные адреса, инженер вернулась на свое рабочее место, в отдел ПТО, который находится по адресу: ул. Льва Толстого, 26 (Дом быта «Эра»). Там она приступила к оформлению всей необходимой документации по отработанным обращениям. Информация оперативно была передана мастерам. Ее уже взяли в работу.

Управляющая компания «Серов Веста» находится по адресу: ул. Льва Толстого, 26 (ДБ “Эра”, 3-й этаж). Консультация специалистов по телефону: (34385) 7-57-11.

Принимая на себя обязанности по управлению многоквартирным домом, управляющая компания вынуждена решать огромное количество не только организационных, но и технических вопросов.

Переоценить важность должности главного инженера в управляющей компании невозможно.

Вы узнаете о том, что входит в обязанности человека, занимающего эту должность согласно его должностной инструкции, а также какими навыками должен обладать претендент, чтобы занять эту вакансию. Также читайте в статье, кто такой инженер ПТО в управляющей компании и каким образом должна совершаться проверка МКД инженером ГО.

Показать содержание

• Общие положения должностной инструкции главного инженера управляющей компании ЖКХ

Требования к должности     Основные обязанности     Права     Ответственность    

• Нюансы и специфика работы
• Особенности должности инженера ПТО

Общие положения должностной инструкции главного инженера управляющей компании ЖКХ

Многоквартирный дом – сложная система, координирование работы которой может осуществлять только технически грамотный специалист — главный инженер.

Общие положения должности главного инженера таковы:

1. Это руководящая должность, назначение на которую производится лично первым руководителем (директором или управляющим), которому и подчиняется главный инженер.
2. Сотрудник на этой должности должен владеть законодательной и нормативной базой по профилю деятельности предприятия, а в данном случае – жилого фонда, а также технологией и особенностями работы жилого комплекса.
3. Деятельность этого должностного лица не должна выходить за рамки законодательства РФ и должностной инструкции.

Должность главного инженера предусматривает наличие опыта в системе ЖКХ, так как даже грамотному в техническом плане человеку без знания специфики отрасли будет непросто.

Скачать образец должностной инструкции главного инженера управляющей компании

Требования к должности

К соискателю на данную вакансию выдвигаются такие требования:

• высшее техническое образование, желательно инженер-теплотехник, электрик;
• опыт работы в системе ЖКХ;
• опыт работы главным инженером либо в ЖКХ, либо в другой близкой отрасли, например, в строительстве;
• совокупность знаний строительных норм и правил, правил эксплуатации сетей, в том числе и электрических;
• организаторские способности;
• наработку в плане координационных действий с субподрядными организациями;
• навык составления планов работы как на обозримое будущее, так и на перспективу.

Внимание! Решать вопросы бесперебойного обеспечения работы всех систем, главному инженеру придется постоянно, а порой и круглосуточно.

Основные обязанности

На плечах главного инженера лежит ответственность за решение всех технических вопросов, и это главная суть его обязанностей.

Приступая к их исполнению, первым делом следует изучить, в каком состоянии находится договорная работа с поставщиками услуг. Необходимо знать условия предоставления этих услуг и разбираться в особенности и специфике работы с каждым поставщиком.

Основные обязанности главного инженера управляющей компании ЖКХ таковы:

1. Подбор исполнителей, имеющих соответствующую направлению деятельности лицензию, на выполнение работ по обслуживанию жилого дома и контролирование их исполнения в соответствии с договорными обязательствами.
2. Составление графиков работ по техобслуживанию.
3. Проведения ремонтов и контролирование эксплуатации оборудования (лифтов, котельной).
4. Составление паспортов готовности жилого дома к зимнему или весенне-летнему периоду.
5. Постоянный контроль пожарной безопасности.
6. Ведение и контроль полноты техдокументации.
7. Выписка распоряжений, нарядов.
8. Своевременное подписание договоров с подрядными организациями и теми, кто предоставляет услуги по ресурсам, внесение поправок и подписание дополнительных соглашений.
9. Разработка планов, графиков проведения планово-профилактических ремонтов

Обязанности серьезные, требующие каждодневного присутствия и контроля работы систем энергоснабжения, тепло- и водоснабжения.

Права

Главный инженер наделен такими правами и полномочиями:

• представлять интересы жильцов в отношениях с предоставляющими ресурсы организациями;
• выступать представителем технических служб УК;
• принимать участие в разработке планов и графиков выполнения ремонтов, запуска отопления и пр.;
• подписывать документы в рамках решения технических вопросов, издавать распоряжения, готовить приказы и предоставлять их на подпись руководителю;
• подавать предложения по улучшению организации работы тех. обеспечению жизни жилого дома;
• разрабатывать инструкции для исполнителей низшего уровня;
• контролировать техническое и пожарное состояние фонда жилья и пр.

Справка! Главный инженер, являясь правой рукой руководителя по техническому обеспечению жизни жилого дома, наделен правом требовать создания условий и своевременного оформления документов для проведения плановых или экстренных работ.

Ответственность

Лицо, занимающее должность главного инженера, несет ответственность за следующее:

• нарушение трудовой дисциплины;
• несвоевременное или халатное исполнение служебных обязанностей;
• нарушение инструкций, приказов, нормативных актов;
• несоблюдение требований техники безопасности и противопожарной безопасности.

Ответственность в части безопасности эксплуатации жилья и оборудования лежит на главном инженере полностью, независимо от характера, направленности опасности и личности потерпевшего (будь то работник УК или жилец дома).

Нюансы и специфика работы

Главный инженер в УК – должность весьма ответственная, требующая множества знаний и умения работать с людьми, а также организаторских способностей.

К особенностям относится отсутствие штата рабочих разных специальностей, так как средства УК ограничены. Разумеется, есть дежурные слесарь и электрик, но это не опытные инженеры с узкой специализацией.

Главный инженер в УК должен совмещать со своими основными функциями исполнение различных обязанностей, обеспечивающих газовую безопасность, электрическое хозяйство, тепловые установки, исправность лифтов и прочее.

Важно! Благоустройство территории вокруг МКД, наличие малых архитектурных форм, исправность и комплектация оборудования детских площадок — все это тоже относится к компетенции главного инженера УК.

Также этому должностному лицу придется решать вопросы в городских органах управления, инспекциях и т.п.

Особенности должности инженера ПТО

Согласно терминологии, инженер ПТО — это инженер, отвечающий за планово-технический отдел организации. В контексте управляющей компании, такой сотрудник имеет особые должностные обязанности, связанные не только с умением читать чертежи и заказывать необходимое оборудование по спецификации.

Так как содержать целый планово-технический отдел практически ни одна УК не имеет возможности, один инженер ПТО должен быть универсальным специалистом и, в некотором роде, заменить собой целый отдел.

Инженер ПТО в управляющей компании должен уметь:

1. Измерять объемы работ, подлежащие выполнению, составить их ведомость.
2. Проверять объемы и расценки, примененные в сметных бумагах субподрядчиками, на предмет их правильности.
3. Составлять сметы, расчеты и графики по ремонтам общих помещений жилого дома — входов, холлов, лестничных площадок и пр.;
4. Составлять акты сдачи-приемки, акты скрытых работ и другие документы исполнительной документации.
5. Выполнять поручения главного инженера и многое другое в пределах должностной инструкции, а при аварийной ситуации – и сверх этих пределов.

Инженер ПТО в курсе всех дел УК и может дать руководству полную информацию в отсутствие главного инженера.

Скачать образец должностной инструкции инженера ПТО в управляющей компании

Работа УК многоквартирного дома – сложный многопрофильный процесс, требующий профессионализма и опыта сотрудников, а особенно главного инженера, отвечающего за все технические вопросы по жизнеобеспечению жилого объекта.

Управляющая компания — это организация, которая обслуживает многоквартирный дом, а собственники квартир ей за это платят.

Такие компании следят за лифтами, поддерживают чистоту в подъездах, ремонтируют трубы в доме. Еще они в ответе за то, чтобы не текла крыша и ни на кого не упала сосулька.

Основной документ, регулирующий деятельность управляющей компании, — Жилищный кодекс РФ.

Что входит в обязанности УК

УК оказывает эти услуги самостоятельно или нанимает подрядчиков. Управляющая компания отвечает за качество и сроки работ перед собственниками.

Контакты с другими поставщиками. Кроме управляющей компании дом обслуживают другие поставщики коммунальных услуг: за электричество, воду и отопление управляющая компания обычно не отвечает.

Она выступает посредником между поставщиками и жильцами дома:

1. Контролирует счетчики коммунальных услуг. Часто управляющая компания отправляет поставщикам показания квартирных счетчиков за жильцов.
2. Собирает плату и работает с должниками. Люди платят поставщикам, а управляющая компания помогает в этом.
3. Предупреждает собственников о перебоях. Например, если будут менять трубы и отключат воду.
4. Информирует об авариях. Если на линию электропередач рухнул столб, УК не будет это чинить, но может сообщить, что произошло и когда дадут свет.

В каких вопросах управляющая компания может и не может помочь

Как проверять УК

Управляющие компании размещают информацию на сайтах и предоставляют ее по требованию собственника.

Что проверять. УК обязана предоставлять данные о своей работе по просьбе жильцов. Вы имеете право проверить:

1. Правильно ли выставили счета для оплаты коммунальных услуг. Не завышены ли тарифы.
2. Как управляющая компания выполняет свои обязанности по договору — что сделала, что планирует сделать.

Куда жаловаться на управляющую компанию

Руководитель управляющей компании. Сначала обратитесь в саму УК — напишите заявление на имя руководителя. Жалоба в другие места будет весомее, если вы пытались решить вопрос напрямую, но не смогли. Последующие жалобы подкрепите письменным отказом управляющей компании либо укажите, что они проигнорировали обращение. К тому же иск в суд могут не принять, если с вашей стороны не было попытки досудебного урегулирования.

Некоммерческие организации. С нарушениями в жилищно-коммунальном хозяйстве борются политические партии и общественные организации, например общества по защите прав потребителей.

Суд. Если жалобы не помогают, вы имеете право подать иск в суд. Почитайте, как правильно выбрать суд.

Кто контролирует управляющие компании

Это не обязательно те же самые организации, в которые жалуются на УК. Некоторые органы контролируют и рассматривают жалобы, другие только контролируют, а жаловаться туда не стоит. Контроль за управляющими компаниями ведут по нескольким направлениям: соблюдение нормативов, лицензионный контроль, контроль за тарифами и проверка качества работы.

Лицензирование. Управляющие компании лицензирует Госжилнадзор, а потом устраивает для них проверки. Это называется лицензионным контролем. В ходе таких проверок жилищная инспекция ищет нарушения — и если найдет, то может отозвать лицензию. Если вы сообщите о нарушении в Госжилнадзор, они могут провести внеплановую проверку УК.

Контроль за тарифами. Федеральная антимонопольная служба следит, чтобы управляющая компания устанавливала тарифы на услуги по закону. Этим же занимается региональный комитет по тарифам, а если его нет — региональное министерство энергетики.

Все эти вопросы проверяют также муниципальные органы власти. Обычно это управление ЖКХ при городской администрации. Раз в год они должны проводить плановые проверки, а внеплановые устраивают при поступлении жалоб.

Жильцы дома тоже могут контролировать свою управляющую компанию — об этом мы рассказали выше.