Управление коттеджным поселком управляющей компанией

Конституционный суд решил, как надо управлять инфраструктурой коттеджных поселков и какую брать плату. Суд предписал принять закон, закрепляющий ряд правил. Размер платежей может уменьшиться

Конституционный суд РФ (КС) вынес постановление № 55-П по жалобе Татьяны Малковой — собственницы дома и двух земельных участков в коттеджном поселке. Заявительница, купив участки и дом, столкнулась с типичной проблемой: инфраструктурой поселка управляла компания, аффилированная с застройщиком, которая выставляла большие счета за свои услуги, включая открытие шлагбаума для доступа к коттеджу, несмотря на отказ собственника заключить с этой компанией договор. Эта управляющая компания назначена общим собранием собственников земельных участков, проведенное задолго до покупки недвижимости заявительницей. Ни о каком новом собрании, переизбрании управляющей компании, ревизии объема и стоимости услуг речь не шла. Суд встал на сторону управляющей компании и взыскал с Татьяны Малковой задолженность за почти четыре года, сославшись на Жилищный кодекс и обязанность собственников домов нести расходы по содержанию общего имущества. Гражданка оспорила нормы этого кодекса в КС.

В применении Жилищного кодекса КС увидел проблему: суды при взыскании платежей приравняли коттеджи к квартирам в многоквартирных домах, тогда как статус у этих объектов разный. КС в более раннем постановлении от 10 ноября 2016 года № 23-П, принятом в связи со спором в подмосковной Барвихе, установил, что инфраструктура многоквартирных домов и коттеджей имеет различия, из-за которых собственников квартир закон признает сособственниками имущества общего пользования, а владельцев коттеджей — нет. Соответственно, многоквартирным домом управляют жильцы, являющиеся долевыми собственниками общего имущества дома, а коттеджным поселком может управлять собственник его инфраструктуры и земли, на которой расположены объекты общего пользования (застройщик либо аффилированная с ним компания).

Позицию, высказанную в 2016 году, КС сейчас принципиально не изменил: суд исходит из того, что коттеджные поселки обычно возводятся на участках, обособленных от населенных пунктов и находящихся в частной собственности застройщика, а потому оснований для передачи общего имущества в общую долевую собственность покупателей коттеджей нет. Аналогию с покупателями квартир в многоквартирных домах КС счел невозможной, в очередной раз развеяв мечты владельцев загородной недвижимости.

До внесения изменений в законодательство КС предписал судам, рассматривающим требования о взыскании долгов, изучать объем и обоснованность оказанных услуг, разумность тарифов, а также наличие у собственника коттеджа фактической возможности участвовать в общих собраниях, принимающих решения.

О необходимости законодательного регулирования собственники коттеджей говорили давно. Законопроекты появлялись, однако даже после «барвихинского дела» 2016 года ничего принято не было. Сейчас, после жесткого предписания КС, компромиссное решение должно быть найдено.

Ольга Плешанова
руководитель аналитической службы юридической фирмы «Инфралекс»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

• Главная
• Правовые ресурсы
• Подборки материалов
• Способы управления коттеджным поселком

Способы управления коттеджным поселком

Подборка наиболее важных документов по запросу Способы управления коттеджным поселком (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов

Судебная практика

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Нормативные акты

Кроме налогов я ещё увлекаюсь недвижимостью. Вернее, это правильнее называть антикризисным управлением в коттеджных посёлках: консультируем, анализируем и модернизируем управляющие компании в коттеджных посёлках.

В США такие услуги оказывает компания Berkshire Hathaway HomeServices. Да, тот самый Warren Buffett не только скупает банки и производства, но и за недвижимостью приглядывает.

В России всем жителям коттеджных поселков хорошо знакома проблема управляющих и эксплуатационных компаний. В 99% случаев там все плохо или очень плохо. Ниже пойдёт текст про то, как мы модернизировали управляющую компанию в коттеджном поселке.

В целях сохранения конфиденциальности все названия, имена и события изменены. Любые совпадения случайны.

Итак, что мы имеем?

Клиент обращается с проблемой: бухгалтер пропал, надо выставлять ежемесячные квитанции. Спрашивает – можете помочь? Отвечаю – можем, но надо понять масштаб бедствия. Выяснилось, что бухгалтер исчез вместе с базой, а резервной копии нет и тем более нет облачной версии бухгалтерской базы. Руководитель не погружался в бухгалтерию вообще, этот вопрос был полностью в компетенции бухгалтера. Позже выяснилась и причина исчезновения бухгалтера – регулярные задержки по оплате и несправедливый KPI за собираемость поступлений.

— А почему задержки?

— Жители не платят вовремя.

— А почему не платят?

— Нехорошие люди, негодяи …

Однако, на самом деле негодяи – сама управляющая компания. Причем злых намерений нет, а есть некомпетентное управление поселком. Собственник компании — бывший инвестор в коттеджный поселок, а директор — доверенное лицо инвестора. Инвестор уже заработал на земельном девелопменте, а у директора нет опыта в управлении.

Что у нас было:

Актуализация контактов

Мы понимаем, что в поселке есть 350 собственников, и нам нужно наладить с ними двухстороннюю связь. Правда, у нас есть только 200 контактов. Нужно найти оставшиеся 150 контактов и проверить актуальность 200 имеющихся. Делали мы следующее:

За 3 дня мы актуализировали 195 контактов, а также познакомились и сообщили о грядущих переменах. Со второй частью из 350 мы сделали следующее:

За месяц мы собрали примерно 100 контактов, а за последующие 3 месяца практически уже всех.

Новая бухгалтерия

После того, как у нас были актуальные данные (сначала не все, но мы начали с того, что у нас было), приступили к заполнению и формированию своей «базы данных» на базе бухгалтерии:

Централизованная база – это очень удобно, так как в одном месте актуальные данные и статус по оплатам. Больше нет табличек, тетрадок и прочего old school вместе с человеческим фактором «ой, забыли».

Электронные квитанции от новой бухгалтерии

Первые квитанции сформированы и отправлены в автоматическом режиме – напрямую из бухгалтерской базы пошла рассылка. Первая оплата совершена на следующий день после отправки квитанций. Клиент был очень доволен новой скоростью и признался, что раньше на это уходила неделя. А еще другая неделя уходила на то, чтобы сформировать квитанции. То есть чистого времени на вопрос уходило 2 недели. Однако, мы ставили перед собой цель уложится в 1 день. Добавили QR код на квитанции и записали видео-инструкцию как оплачивать по QR через мобильное приложение банка. Уже на следующий месяц цель была достигнута – оплата в день выставления счетов. Да, не все собственники делали это так быстро, но прогресс был налицо.

Инвентаризация договоров

Начали проводить инвентаризацию договоров с управляющей компанией и нашли ошибку, которая привела к финансовым упущениям. В поселке действовало правило ценообразования – 476 рублей за сотку. Дальше была экономика, где тариф умножался на количество соток. Это была логика, которую все понимали, но в договоре была прописана не логика, а итоговая сумма к оплате. И были случаи, когда у человека в собственности 11,5 сотки х 476 = 5474 рублей. И тут, как можно догадаться, в договорах встречались ляпы – цифры путались. Вместо 5474 было прописано 4547 рублей. Ошибка в тысячу рублей в месяц. Таких случаев было много, грубо 50 человек по 1 тысяче в месяц = потеря 600 тысяч в год. Квитанции из архива были все на базе суммы из договора. И никто до нас инвентаризацию не проводил. Из месяца в месяц квитанции выставлялись и оплачивались по заниженной сумме.

Мы предложили прописать единую логику и в договор, и в бухгалтерию. Новые договора заключались только с такой формулировкой, а старые договора с ошибками подлежали пересмотру в индивидуальном порядке. В течение 4-х месяцев договора были приведены в порядок.

Долги и должники в коттеджном поселке

Долги ­­­­­­­– это не хорошо, но история без них – сказки, не бывает так, чтоб не было долгов. Однако, в этой управляющей компании коттеджного поселка был явный перебор с долгами. Получился замкнутый круг, в котором долги можно разделить на 2 группы:

Долги перед УК – жители не платили по 3 причинам:

Долги самой УК перед своими контрагентами:

Управляющая компания должна была всем своим поставщикам – за электричество, за обслуживание электрокабелей и газовых труб, за вывоз ТБО, за охрану, зарплата сотрудников (собственно бухгалтер уволился именно по этой причине), заканчивая налоговой и другими государственными органами. Долги копились за счет того, что регулярно происходил кассовый разрыв и отсутствовало грамотное планирования финансовой нагрузки.

Финансовая модель управления поселком

Мы составили финансовую модель для управляющей компании в коттеджном поселке, а именно мы взяли данные из интернет-банка и посмотрели куда тратились деньги. Посмотрели сколько денег поступало на банковский счет. К сожалению, данных по наличным мы не увидели, так как наличные на счет не вносились. Поэтому мы всегда занимаем позицию, что наличные – зло. Нет тут никакой экономии на налогах. Забудете, запутаетесь и действительно можно получить претензии от налоговой. Рекомендуем пользоваться только безналичными платежами

Клиент на встрече-знакомстве утверждал, что у него расходов на 1,5 миллиона в месяц, а доход должен быть 1,8 миллиона. Однако 1,5 миллиона – это фактический месячный расход: полученные входящие счета на оплату от контрагентов. А такие вещи, как квартальные налоги и годовые платежи клиент не учитывал, и это оказалось катастрофически неправильно. Мы предложили посчитать расходы/доходы по году и разделить полученную сумму на 12 месяцев. Расходы получились на уровне 2 миллионов в месяц. Привет отрицательное сальдо по месяцу! Отсюда и выросли долги перед поставщиками, но не из-за того, что жители не заплатили вовремя, а потому, что расходов было больше, чем доходов.

Стало очевидно, что управляющей компании нужно модернизироваться и провести оздоровление не только бухгалтерии, но и всей своей финансово-хозяйственной деятельности, а именно убирать расходы и поднимать доходы. Инвентаризация договоров подняла доходы, но это была капля в море. В масштабах года это всего 600 тысяч, а нужно найти 2,4 миллиона. Начали анализировать расходы, и сразу нарисовались цели под оптимизацию:

Дополнительные услуги

Стали думать про увеличение доходов и придумали дополнительные услуги. Причем главной идей было – сделать это качественно и комфортно для жителей, чтобы люди расставались с деньгами на позитивных эмоциях. Так в поселке появилось следующее:

И что Вы думаете? Дело пошло в гору, и собственники начали обращаться за дополнительными услугами. Таким образом ежемесячный чек начал расти. Не сильно, но уже совсем скоро мы увидели рост чека на 10%.

Охрана, КПП и экономическая выгода

В коттеджном поселке услуги охраны оказывал ЧОП. По договору ЧОП предоставлял 4 человека и 1 машину для объезда территории. 2 из 4 человек работали днем в активные часы (в день проезжает примерно 1 тысяча машин). Другие 2 работали по-сменно с вечера до утра. Действовал пропускной режим: машина подъезжает, выходит охранник и проверяет пропуск. Если пропуска нет, то начинаются разбирательства: кто, куда, зачем и звонки собственнику участка.

Что мы придумали – сократить охранников с 4 до 3. Вместо машины – велосипеды. Стоимость ЧОП снизилась на 20%. На сэкономленные деньги заказали программу и купили камеры, которые считывают номера машин. И ушли от пропусков. Все собственники сообщают свои автомобильные номера и данные заносятся в базу. Есть номер – шлагбаум открывается. Нет номера – не открывается. Гостевые машины заезжают по заявкам – собственники самостоятельно оформляют гостевые пропуска.

Дальше – круче. Повесили экран рядом со шлагбаумом, и теперь можно выводить общую и точечную информацию. Например, о предстоящем мероприятии – ремонте дороги на улице Северная или о предстоящем собрании собственников поселка. Потом стали выводить информацию о наличии задолженности. Данные о задолженности синхронизируются с бухгалтерской базой. Все в облаках, туда-сюда летает. Дебиторская задолженность сократилась очень быстро. Вот такой получился двойной профит.

Партнеры по продажам

Когда мы знакомились с поселком, то в нем оставалось непроданных 50 участков. Продажами занимался отдел продаж того самого Инвестора, а именно девочка Марина. Она сама жила в поселке и клиентов искала через ЦИАН. Продажи были плохие: 3-4 в течение года. Надо было что-то менять. Ведь проданные участки – это новые собственники на договор эксплуатации. Мы предложили заменить Марину на профессионалов. Провели тендер среди местных агентств недвижимости. Клиент подписал эксклюзив с теми, кто обещал чудо – быстро все продать. Выбранный агент почти справился самостоятельно, но пандемия ему помогла перевыполнить план по продажам. До пандемии продажи были на уровне 2-3 сделки в месяц, а после 10 в месяц. Сейчас в поселке нет свободных земельных участков, а доходы управляющей компании выросли за счёт новых клиентов на эксплуатацию.

Партнеры из жителей

В посёлке были земли общего пользования, которые пустовали. В планах было на этих землях разместить инфраструктурные решения для жителей посёлка. Управляющая компания долгое время ничего не предпринимала, так как хотела самостоятельно все реализовать: придумать идею, вложить денег, построить, управлять и получать прибыль. Идей было много, а денег не хватало. Мы предложили модель партнерства с жителями. Среди них оказалось несколько предпринимателей и совладельцев разных бизнесов, которые согласились вложить свои деньги в бизнес, в котором они очень хорошо разбираются.

Управляющая компания предоставила землю и коммуникации, а бизнесмены вложились в проект, строительство и управление. Так в посёлке появилась автомойка, кафе-пекарня, пункт приема химчистки и магазин с бытовыми услугами. Еще была идея построить физкультурно-оздоровительный комплекс, но от этой идеи отказались – слишком большие расходы. Зато решились на открытую спортивную площадку.

Качество услуг и эффективность

Мы накопили много идей, которые клиент (управляющая компания) отказался внедрять. Ниже некоторые из них, которые могли бы кратно поднять качество услуг и эффективность УК:

Зачем я написал этот текст?

И последнее, тем кто дочитал Расскажите, пожалуйста, а какие проблемы у Вас в поселке и как Вы их решаете? Или почему не решаете?

Все большую популярность среди горожан набирает желание жить в собственном доме. Спрос рождает предложение, поэтому сегодня нормальным явлением считается «обрастание» окраин городов закрытыми территориями с индивидуальными жилыми домами и иными вариантами жилья — так называемыми «коттеджными поселками».

Застройщики поселков привлекают внимание покупателей ультрасовременными домами  с полноценными земельными наделами, удобной и ухоженной инфраструктурой, включающей от детских площадок до теннисных кортов, охраняемой территорией исключительно «для своих».

Особенно актуально данная тема звучит в контексте пандемии новой коронавирусной инфекции. Спрос на загородную недвижимость в целом по стране за 2020 г. увеличился от 30 до 70%. Например, в Московском регионе количество соответствующих обращений выросло на 66% в годовом выражении (по данным компании «Метриум»). В Ленинградской области спрос вырос на 29,6% (эксперты журнала «Загородное обозрение. Салон загородной недвижимости»). Что касается Нижегородской области, то согласно исследованию аналитиков сервиса «Авито»,  к началу июля 2020 г. спрос на покупку загородной недвижимости вырос на 77,7%, а августе подскочил на 44% в сравнении с аналогичным периодом 2019 г. (портал Gipernn).

Само понятие «коттеджный поселок» на настоящий момент в законодательстве отсутствует. Из п. 7.5. Доклада о результатах мониторинга правоприменения в Российской Федерации за 2019 год следует, что коттеджные поселки — собирательная категория для описания отдельно стоящих индивидуальных жилых домов или жилых домов блокированной застройки, связанных общей инфраструктурой, к которой относятся, в том числе автомобильные дороги, ограждения, заборы, водопровод, газопровод, ливневая канализации, сеть электроснабжения и наружного освещения, а также земельные участки под данными объектами.

В результате недостаточной законодательной регламентации процесса организации коттеджного поселка, а также полного отсутствия правового режима общего имущества в отношении инфраструктуры поселка все чаще возникают споры собственников и управляющих компаний.

Застройщики по-разному осуществляют строительство и последующую эксплуатацию таких поселков. На практике общая упрощенная схема создания коттеджного поселка выглядит следующим образом: застройщик приобретает большой земельный участок, согласовывает с администрацией генеральный план его застройки, разделяет участок на составные части в зависимости от собственного видения проекта, где внутренние участки будут являться земельными наделами для коттеджей, а внешние – дороги для подъезда, участки для отдельных объектов инфраструктуры. При этом генеральный план по мере завершения продаж неоднократно меняется застройщиком и, как правило, не в пользу покупателей.

По окончании строительства поселка застройщики, оставляя  в своей собственности или собственности аффилированных лиц инфраструктуру с земельными участками,  также идут разными путями. В первом случае общая инфраструктура по договорам аренды передается в управление специально созданному товариществу собственников недвижимости, которое далее занимается вопросами эксплуатации поселка. Этот вариант также несет в себе множество конфликтов и сложностей как по передаче объектов в ТСН, так и по коммуникации собственников, но не является предметом рассмотрения настоящей статьи.

Во втором варианте застройщик передает права управления поселком и обслуживания инфраструктуры своей управляющей компании. Зачастую собственник коттеджа лишен права выбора управляющей компании и после приобретения недвижимости исполняет прямое указание в договоре купли-продажи. Так он заключает с управляющей компанией, указанной в договоре купли-продажи, соглашение об обслуживании «общего имущества коттеджного поселка». Как правило, покупатель лишен возможности вносить изменения в договор, а управляющая компания вправе в одностороннем порядке увеличивать стоимость оказываемых эксплуатационных услуг. При этом обычной практикой является то, что управляющая компания не утверждается на общем собрании собственников, а также не предоставляет отчетов о своей деятельности и  фактически действует без одобрения или контроля со стороны собственников. Сам процесс формирования стоимости услуг является крайне закрытым: собственник не является стороной договоров с третьими лицами, не может влиять на заключение договоров и на установление стоимости услуг аффилированных лиц управляющей компании.

Счастливые обладатели коттеджей после приобретения недвижимости в реальности все чаще сталкиваются с диктатурой управляющих компаний, о чем, конечно, застройщик тактично умолчал при продаже объектов. Собственникам становится очевидным, что бизнес застройщика не заканчивается на строительстве и продаже коттеджей с земельными участками. Жители ежемесячно, кроме оплаты коммунальных услуг, вынуждены оплачивать управляющей компании услуги по содержанию инфраструктуры поселка, которая им не принадлежит и не оформляется в качестве общего имущества.

В первое время стоимость услуг может выглядеть вполне демократично и соотноситься со стоимостью услуг по обслуживанию общего имущества многоквартирных домов. Однако спустя время управляющая компания начинает активно пользоваться правом одностороннего изменения стоимости услуг, размер которых фактически полностью зависит от аппетитов управляющей компании. В такой ситуации одни собственники исправно оплачивают указанный в квитанции размер эксплуатационных услуг, другие же отказываются это делать вовсе.   

Управляющие компании используют судебную защиту нарушенных прав для взыскания задолженности, а собственники пытаются признать действия управляющей компании незаконными. Нередки и случаи воспрепятствования допуска на территорию поселка – например, путем установки шлагбаума и ограничения права проезда по дорогам коттеджного поселка в связи с задолженностью собственника (например, дело № 2-32/2017 Чеховского городского суда Московской области, дело № 2-1411/2017 Богородского городского суда Нижегородской области).   

Надо отметить, что судебная практика по коттеджным спорам идет неровно и никогда не отличалась единством. До 2016 г. некоторые суды в отношении инфраструктуры поселков применяли по аналогии нормы ЖК РФ, указывая, что ее статус аналогичен статусу общей собственности в многоквартирном доме. При этом суды признавали право управляющей компании на получение с собственников платежей в заявленном размере в виду необходимости содержания общего имущества коттеджного поселка по аналогии с многоквартирным домом (например, определение  Московского областного суда от 20.05.2015 г. по делу № 33-11706/2015,  постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2015 г. № 06АП-6978/14, определение Приморского краевого суда от 8 февраля 2016 г. по делу № 33-980/2016). Другие же суды признавали незаконным одностороннее установление или изменение стоимости эксплуатационных услуг на содержание такой инфраструктуры (например, решение Дмитровского городского суда Московской области от 23.12.2015 г. по делу № 2-3952/15, Определение Московского городского суда от 18.12.2015 г. по делу № 33-48242/2015).

10 ноября 2016 г.  в отношении коттеджных поселков Конституционным Судом РФ было принято знаковое Постановление № 23-П.КС РФ указал, что  в действующем законодательстве России отсутствует единое специальное регулирование, посвященное правовому режиму имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов. То есть режим использования общедомового имущества многоэтажного дома не может и не должен применяться по аналогии к инфраструктуре коттеджных поселений, т.к. обслуживающая индивидуальные жилые дома инфраструктура в силу своей пространственной обособленности обладает отличными от общего имущества в многоквартирном доме характеристиками.

Постановление КС РФ № 23-П вполне логично вытекает из действительного существа таких отношений: в многоквартирном доме собственник жилого помещения в силу закона становится и собственником общего имущества всего дома в виду конструктивных особенностей МКД, где нельзя отделить одно от другого, однако в коттеджных поселках собственник коттеджа даже при желании не становится собственником инфраструктуры поселка.

Однако и после Постановления КС РФ № 23-П судебная практика пошла различными путями. В Нижегородской области также можно проследить изменение взглядов на урегулирование спорных правоотношений. Например, до конца 2018 г. Богородский городской суд по искам собственников к управляющей компании однозначно делал вывод о признании незаконными действий управляющей компании по одностороннему изменению стоимости эксплуатационных услуг свыше согласованных в договоре сумм  (дела №2-1087/2018, № 2-56/2018, № 2-225/2018). Данные выводы также поддерживались Нижегородским областным судом (Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 04 декабря 2018 года по делу № 33-14621/2018, Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 03.07.2018 г. по делу № 33-7822/2018).С конца 2018 г. Богородский городской суд приходит к противоположным выводам: при отсутствии договора управляющая компания вправе взыскать с собственника полную стоимость услуг, в одностороннем порядке установленную истцом (дело №2-1563/2019, №2-1793/2019, №2-601/2020).

На сегодняшний день показательны два дела-первопроходца, дошедших до Верховного Суда РФ и идентичных в своих основополагающих моментах.

Первое – дело, за которым следило все «коттеджное сообщество» с обеих сторон, касается подмосковного поселка «Гринфилд», дважды прошедшего круги обжалования судебных решений. Суть спора: ряду лиц принадлежат земельные участки или земельные участки с коттеджами в коттеджном поселке. Территория застройки является обособленной, находится в едином ограждении зоны малоэтажной жилой застройки. Земельный участок, расположенный под дорогами и объектами инфраструктуры (сети канализации, водопровод, связь, электричество и т.д.), принадлежит на праве собственности ООО «Монолитстройинвест». Обслуживание и содержание инфраструктуры коттеджного поселка собственником передано по договорам ООО «Монолитстройсервис» (далее – управляющая компания), которое оказывает собственникам комплекс услуг: организация охраны, контрольно-пропускного режима, уборка территории, вывоз мусора, обслуживание ландшафта инфраструктуры, обслуживание инженерных систем и объектов инфраструктуры.

Ежемесячная стоимость услуг принята приказом генерального директора управляющей компанией. Управляющая компания не утверждена общим собранием собственников в качестве таковой, стоимость услуг также не утверждена общим собранием или всеми собственниками коттеджей. Договор об оказании услуг с собственниками коттеджей не заключен. Управляющая компания безуспешно направляет  некоторым собственникам квитанции об оплате оказанных услуг, собственники их игнорируют, в результате управляющая компания подает в суд о взыскании неосновательного обогащения.

В суде ответчики ссылаются на произвольное, без какого-либо экономического обоснования, установление истцом стоимости оказанных услуг, на оказание  услуг в отсутствие какого-либо обязательства. Указывают, что общей собственности с другими собственниками земельных участков и коттеджей не имеют, членом какого-либо гражданско-правового сообщества не являются.

Суд первой инстанции отклонил доводы ответчиков и указал, что услуги по вывозу мусора являются необходимыми в силу закона, уборка придомовой территории предусмотрена законодательством, услуги по организации контрольно-пропускного режима и охране оказываются в интересах всех собственников имущества, а предоставление данных услуг очевидно. При этом суд отказал управляющей компании в понуждении ответчиков к заключению договора на оказание услуг. Также суд применил к данным правоотношениям Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ  (решение Истринского городского суда Московской области от 20.02.2018 по делу №  2-11/2018).

Апелляционным судом поддержаны основные доводы суда первой инстанции. При этом суд включил в перечень подлежащих оплате еще и услуги по содержанию и обслуживанию ландшафтной инфраструктуры, территорий фасадов, посчитав, что такие услуги также фактически оказываются истцом в интересах всех собственников (Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 3 декабря 2018 г.).

Дело дошло до Верховного Суда РФ. Определение ВС РФ от 19 ноября 2019 г. N 4-КГ19-43 получилось настолько затрагивающим всю суть сложных правоотношений собственников с управляющей компанией, что цитировалось практически в каждом возражении на подобные иски управляющих компаний. Верховный Суд действительно пытался разобраться в краеугольных моментах правоотношений сторон, учесть доводы обеих сторон в рамках предоставленной ему компетенции.

Итак, ВС РФ отметил, что для взыскания неосновательного обогащения необходимо установить наличие на стороне ответчика неосновательного обогащения за счет истца и размер данного обогащения, определяемый с разумной степенью достоверности, однако судами это выполнено не было. Судами произвольно приняты во внимание затраты управляющей компании на содержание инфраструктуры без установления действительной стоимости услуг. Также не учтены доводы о бездоговорном и без поручения со стороны ответчиков оказании услуг. Верховный Суд указал на то, что организационно-правовая форма истца, а также разрешенное использование земельных участков свидетельствовали о том, что отношения сторон не подпадали под предмет регулирования Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ, а иные нормативные правовые акты, которые бы в отсутствие соответствующего договора возлагали на управляющую компанию обязанность по оказанию собственникам услуг по содержанию  объектов инфраструктуры, судами не приведены. С такими доводами ВС РФ отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При повторном рассмотрении дела суд первой инстанции заключил, что нахождение земельных участков на территории КП в силу закона, порождает обязанность их собственников нести расходы по оплате услуг истца по содержанию имущества, фактически установленные управляющей организацией в интересах всех собственников. Отсутствие договора между сторонами не влияет на отношения сторон и не может служить основанием для освобождения собственника земельного участка от обязанности участвовать в содержании имущества (решение Истринского городского суда Московской области от 18.08.2020 по делу №  2-512/2020).

Апелляционная инстанция продолжила логику суда первой инстанции и дополнила, что не использование ответчиком своего земельного участка, не освобождает его от обязанности оплачивать расходы по содержанию, поскольку оплата соответствующих услуг предусмотрена не за фактическое использование, а за наличие постоянного права пользоваться имуществом и получать услуги управляющей организации. Отсутствие каких-либо прав ответчиков на  инфраструктуру поселка не имеет значения, поскольку расходы управляющая компания несет в интересах всех собственников  (Апелляционное определение Московского областного суда № 33-29550/2020 от 16.11.2020 г.).

Надеемся, что это не последнее решение по делу, но пока судом подведена черта и, кажется, не в русле выводов Верховного Суда от 19.11.2019 г., направленных на объективизацию подхода к доводам сторон. Любая управляющая компания находится заведомо в более сильном положении, нежели потребитель, поскольку ее деятельность не подпадает под действие ЖК РФ, в отношении таких УК не проводятся проверки государственной жилищной инспекции, а органы государственной власти, как правило, при поступлении обращений ссылаются на свободу договорных отношений сторон. И в этой ситуации велика вероятность вбить столп безграничной возможности управляющих компаний определять в одностороннем порядке вид, количество и стоимость оказываемых услуг по содержанию имущества третьего лица «в интересах» собственников коттеджей  без получения волеизъявлений от последних.  

Полагаем, что в ситуации отсутствия правового пласта для разрешения коттеджных споров особенно важным является следование заветам Верховного Суда, который все чаще указывает на недопустимость формального подхода судов к рассмотрению дел. В каждом подобном деле первостепенным моментом является исследование вопроса, насколько сторона, которой договором или законом предоставлено право на одностороннее изменение в части установления стоимости услуг, при осуществлении этого права действовала добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных законом или договором. Необходимо четко следовать  принципу запрета на злоупотребление правом (статьи 1, 10 ГК РФ), не допускающего извлечения преимущества стороной из своего незаконного или недобросовестного поведения, и требований действующего законодательства (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 28.11.2019 N 88-1319/2019).

Второе дело касается коттеджного поселка элитного класса «Таганьково-7» (Московская область), которым управляет ООО «ПЖК Николино». Инфраструктура коттеджного поселка принадлежит ЗАО «Агроимпэкс» и передана в аренду управляющей компании. Общее собрание собственников по вопросу утверждения организации и управлению поселком не проводилось, тарифы собранием не утверждались. На момент образования задолженности ответчика ежемесячная стоимость оказываемых услуг составляла 36000 рублей (2017-2018 г.). Между собственником и управляющей компанией был заключен договор на предоставление услуг и техническое обслуживание. В последующем ответчик в одностороннем порядке договор расторг, ему был направлен проект нового договора, который так и не был подписан. Стоимость содержания поселка на следующий год рассчитывалась, исходя из затрат, которые УК понесла в текущем году в соответствии с заключенными договорами и с учетом уровня инфляции.

Управляющая компания подала иск о взыскании задолженности. Собственник же указал, что в поселке не имеется имущества общего пользования, инфраструктура ему не принадлежит, поэтому именно управляющая компания обязана нести расходы на инфраструктуру в порядке ст. 210 ГК РФ. Кроме того, собственник также считал чрезмерным сумму расходов истца и сам круг услуг, которые оказывает управляющая копания, указал на потребность лишь в части таких услуг: охрана поселка, содержание, уборка и обслуживание дорог, вывоз бытового мусора, поскольку иными услугами не пользуется.

Решением суда удовлетворен иск управляющей компании со ссылкой на противоречие позиции потребителя интересам других собственников и на то, что это может привести к нарушению их прав (решение Перовского районного суда города Москвы от 24 декабря 2018 г. №2-4463/18).  

Суд апелляционной инстанции в полной мере согласился с выводами суда первой инстанции и нарочито подчеркнул: отсутствие договора между собственником управляющей компанией не освобождает первого от внесения платы за предоставленные истцом услуги (Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от  26 июня 2019 г. по делу № 33-27279/19).

Второй кассационный суд общей юрисдикции в определении процитировал Постановление №23-П, при этом посчитал возможным с учетом организационно-правовой формы УК по аналогии закона применить Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998 N 66-ФЗ, указав, что, по сути,  УК  выполняет в отношении имущества общего пользования те же задачи, что выполняло бы юридическое лицо, созданное в форме садоводческого и дачного некоммерческого объединения  (Определение от 28.01.2020 г. по делу №88-1852/2019).

Конечно, принципиальный собственник не смирился с такой позицией, и дело добралось до Верховного Суда. Нужно отметить, что только Верховный Суд по этому делу в принципе обратил внимание на доводы собственника, не лишенных логики. Первопричиной отказа потребителя от оплаты услуг управляющей компании являлось несогласие с размером их стоимости, интерес собственника в разрешении дела в первую очередь касался именно этого вопроса, суды же всех инстанций полностью отказались от исследования экономической составляющей спора.

По факту Верховный суд в Определении № 5-КГ20-107-К2 от  6 октября 2020 г. указал, что КП «Николино» не является садоводческим, огородническим, дачным объединением граждан, сам ответчик членом такого сообщества не является и в ситуации принадлежности всей инфраструктуры третьему лицу, отсутствия договора между собственником и управляющей компанией факт сбережения ответчиком имущества за счет истца не установлен. Отношения сторон не подпадали под предмет регулирования Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ, иные нормативные правовые акты, которые в отсутствие соответствующего договора возлагали бы на управляющую компанию обязанность по оказанию собственникам услуг по содержанию и обслуживанию объектов инфраструктуры не указаны.

При этом (наконец!) суд подчеркнул, что судам надлежало исследовать ряд вопросов:

о необходимости оказания каждой услуги потребителю;

связи между затратами на оказание таких услуг с правом потребителя пользоваться принадлежащим ему имуществом и обязанностью его содержать;

установить, какими из услуг фактически пользовался потребитель;

исследовать расходы на оказание соответствующих услуг на предмет экономической обоснованности и разумности, размер сбереженных ответчиком денежных средств должен быть установлен с разумной степенью достоверности;

соотнести сумму испрашиваемых денежных средств за такие услуги с размером обязательств других лиц, которым такие услуги оказаны.

Дело было направлено в суд первой инстанции и на настоящий день рассматривается Перовским районным судом.

Полагаем данное Определение чрезвычайно важным в контексте формирования единой судебной практики по коттеджным спорам и соблюдения справедливого баланса интересов сторон. Понятно, что в условиях отсутствия четко сформированного закона относительно коттеджных поселков суды в целях мотивировки принимаемого решения ссылаются на наиболее схожие, с их точки зрения,  нормы права. И здесь принципиальным моментом является не только верное установление правовой базы для разрешения таких споров, но и разрешение той ситуации, когда владелец становится заложником собственной недвижимости. Кроме того, весомым данное Определение является еще и потому, что, наконец, установлен круг вопросов, подлежащих доказыванию по таким делам.

Категорически недопустимо применение тарифов и условий пользования имуществом, которые были утверждены управляющей организацией в одностороннем порядке без учёта волеизъявления собственника недвижимости. Основополагающими должны быть принципы договорного права, в том числе свободы договора. При этом важно исходить не только из объективной стоимости услуг либо величины понесенных истцом затрат, но и того, насколько выгодными и хозяйственно необходимыми они являются для собственника.  Иное означало бы вседозволенность и неограниченную возможность злоупотреблять правом: профессиональная сторона в правоотношениях могла бы без одобрения и согласия устанавливать любую стоимость собственных услуг и изменять ее неограниченное количество раз исключительно на том основании, что лицо владеет недвижимостью в коттеджном поселке (как мы видим – иногда это просто земельный участок без построек). Так создаются возможности для навязывания каких-либо услуг, работ или расходов, в которых собственник коттеджа не нуждается (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 09.04.2019 N 5-КГ19-10).

Таким образом, в рамках приведенных практических примеров совершенно очевидным становится логичность выводов Правительства РФ, сделанных в мае 2019 г., о поручении ряду профильных ведомств внести свои предложения по вопросу совершенствования регулирования отношений, возникающих между коттеджными поселками и их членами, а также совершенствования системы управления в коттеджных поселках. На сегодняшний день, согласно анонсам Госдумы РФ, создана рабочая группа, которая должна определить законодательные пробелы в управлении коттеджными поселками.

Тот же вывод следует сделать и по отношению к судебной практике: необходимо единое  принципиальное видение по разрешению коттеджных споров с действенным механизмом по соблюдению справедливого баланса интересов во взаимоотношениях управляющая компания-собственник и собственников между собой как общности, имеющей схожие цели и интересы в отношении имущества.

Что касается самой формы управления коттеджными поселками, хотелось бы видеть диалектический подход застройщиков, когда на каждой стадии цикла коттеджного поселка от застройки до управления созданной инфраструктурой форма должна быть как можно более оптимальной: от полного сосредоточения прав в руках застройщика до перехода реальных рычагов управления к владельцам в соответствии с выбранной ими формой управления.

14.05.2019

В большинстве случаев в современных условиях застройщик коттеджных поселков берет на себя и функции управляющей компании. Что же входит в ее обязанности, рассмотрим в этом материале.

Первый фактор, влияющий на функции управляющей компании это уровень объекта. В поселках обязанности УК порой ограничиваются всего двумя функциями: организацией охраны на въезде и вывозом мусора. Однако чем выше статус объекта, тем шире круг обязанностей управляющей компании. Представьте, что на территории поселка есть поле для гольфа или теннисные корты. Кто следит за ними? Конечно, управляющая компания. 

Рассмотрим круг обязанностей УК на примере коттеджных поселков компании «ФАКТ.», где для управления создана собственная компания «Гринлайн». 

«Наша специализация — управление территорией и обслуживание объектов инфраструктуры поселков. Сюда входят: контроль состояния и поддержание бесперебойной работы инженерных сетей — электрических, водопроводных и газопроводных, в зависимости от набора конкретного посёлка; содержание и обслуживание дорог, систем дренажа и наружного освещения посёлка. Безопасность на общественных территориях, контроль порядка, противопожарной обстановки, организация контрольно-пропускного режима в коттеджные посёлки – тоже наша забота. Помимо этого, управляющая компания обеспечивает и поддержание эстетического порядка в коттеджном посёлке – сотрудники компании занимаются клинингом, благоустройством, озеленением и другими ландшафтными работами в рекреационных зонах, где проводят досуг жители наших проектов»,- рассказывает генеральный директор УК «Гринлайн» Егор Быков. 

Кстати, ухоженность территории и аккуратность в выполнении работ – большой плюс в пользу застройщика. А наличие собственной управляющей компании, которая продолжит поддерживать территорию в том же виде, говорит о том, что этому застройщику можно доверять. Кроме того, управляющая компания это не только специалисты по жилищно-коммунальному хозяйству. Обслуживание и поддержание работоспособности развлекательной инфраструктуры, зон отдыха, детских площадок и спортивных объектов в коттеджном поселке – все это также ложится на плечи управляющей компании. 

Что еще может входить в ее обязанности?
В УК «Гринлайн» дополнительно можно заказать такие индивидуальные услуги, как разработка планировки земельного участка, вывоз строительного мусора, подключение электрической сети к дому и электромонтажные работы, покос травы и уборка снега, мелкие технические и строительные работы, услуги по уходу за садом и страхованию имущества.

Современная управляющая компания должна идти в ногу со временем и постоянно развиваться, используя все доступные технологические возможности. 

На управляющую компанию частично ложится и формирование сообщества владельцев недвижимости. Необходимо разработать регламенты проживания в поселке, где максимально предусмотреть возможные конфликты между соседями, а также жителям и управляющей компанией. Разработать правила и предоставить их жильцам необходимо уже в момент покупки недвижимости, чтобы в дальнейшем обеспечить полное взаимопонимание между жителями и администрацией.

Подытожим, что входит в основные обязанности управляющей компании:

• организация системы учёта и сбор средств за коммунальные платежи 
• регулярный вывоз мусора, уборка проездов и дорожек
• обслуживание и содержание внутрипоселковых дорог
• охрана коттеджного поселка (общей территории поселка и контрольно-пропускной пункт на въезде) 
• круглосуточное техническое обслуживание и ремонт инженерных сетей и коммуникаций, проходящих по общественной территории 
• содержание и уборка территории, уход за зелеными насаждениями в местах общего пользования (стрижка газонов, уход за деревьями, озеленение
• очистка общественных территорий от снега и его вывоз в зимний период
• создание аварийно-диспетчерской службы 
• контроль объема, качества и сроков выполнения работ и услуг привлечёнными организациями и монополистами, защита интересов жильцов

К дополнительным обязанностям и услугам относится:

• уход за зелеными насаждениями на собственной территории жильцов (озеленение, стрижка газонов, ландшафтный дизайн)
• уборка снега на территории жильцов
• геодезические работы
• проектирование и разработка проектов, отделочные и ремонтные работы, строительный и технический надзор
• возведение дополнительных построек на территории собственника (баня, гараж, беседка, навес)
• предоставление разнорабочих для мелкого бытового ремонта, выгула собак, услуги няни
• погрузо-разгрузочные работы
• аренда строительного инструмента, строительной техники и вывоз строительного мусора
• курьерская служба
• предоставление телекоммуникационных услуг
• клининг

Конечный перечень услуг зависит от класса поселка и пожеланий жильцов.

Источник фото: https://www.pexels.com/

Сразу скажем: радоваться рано, но мы получили от Верховного Суда РФ чёткий круг вопросов, который следует изучать суду и оценить в делах о взыскании долгов с жителей коттеджных посёлков. Коллеги, нужно готовиться доказывать всё…

В Московской области существует неплохо развитый (судя по отзывам) коттеджный посёлок, которым управляет ООО «ПЖК Николино». И вот в один прекрасный день указанное общество обратилось в суд с иском к одному из жителей посёлка. Хотели получить неосновательное обогащение за почти два года.

В обоснование исковых требований истец указал, что пос. Николино (Таганьково-7) является поселком закрытого типа, представляющим собой жилой комплекс, единая территория застройки, включающая земельные участки в установленных границах и расположенные на них жилые дома, принадлежащие физическим и юридическим лицам. Территория поселка огорожена, установлены КПП.

(Александр из-под Москвы, знакомая обстановка, да?)

Ответчику принадлежит земельный участок и жилой дом в посёлке. Истец выполняет работы и оказывает услуги, связанные с обеспечением благоприятных и безопасных условий проживания граждан в поселке, надлежащим содержанием имущества общего пользования, а именно: организацией ограниченного доступа на территорию поселка, организацией централизованного сбора и вывоза мусора, обеспечение содержания и уборки мест общего пользования, включая дороги общего пользования, пешеходные дорожки, детские площадки и прочие зоны отдыха, организацией благоустройства и озеленения территории общего пользования, организацией видеонаблюдения и освещения общественных зон и территорий, а также прочие услуги и несет соответствующие расходы.

Между истцом и ответчиком в 2009 году был заключен договор на предоставление услуг и техническое обслуживание, согласно которому ответчик обязался ежемесячно оплачивать услуги истца.

Ответчик свои обязательства должным образом не исполнял, истец был вынужден неоднократно обращаться в суд с иском о взыскании задолженности.

Весной 2017 года ответчик в одностороннем порядке расторг договор, а новый не заключал.

(Александр из-под Москвы, и ведь это тоже как под копирку, да?)

В обоснование размера неосновательного обогащения истец указал, что стоимость содержания поселка на следующий год рассчитывается исходя из затрат, которые организация понесла в текущем году в соответствии с заключенными договорами и с учетом инфляции.

Получив исковое заявление, житель посёлка не растерялся и подал встречный иск о взыскании излишне уплаченных денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере и государственной пошлины.

В обоснование встречного иска житель указал, что у ООО «ПЖК Николино» не имеется имущества общего пользования. Объекты инфраструктуры, водопроводные сети, скважины, распределительные газопроводы, канализация, очистные сооружения, сети энергоснабжения, дороги, беседки, сооружения, дома охраны, административные здания, все земельные участки расположенные внутри поселка и не принадлежащие собственникам частных домовладений, оформлены в собственность ЗАО «Агроимпэкс» и переданы им в аренду ООО «ПЖК Николино».

Собственник несет бремя содержания имущества, следовательно, ответчик не может нести расходы на их содержание, так как имущество ему не принадлежит. Собрание собственников по вопросу управления поселком не проводилось, тарифы не устанавливались, договорные отношения между истцом и ответчиком отсутствуют.

Житель вспомнил, что он — Потребитель, а стало быть имеет право получать в необходимых объемах коммунальные услуги надлежащего качества, а потому считает необходимым для себя только некоторые услуги: охрана поселка, содержание, уборка и обслуживание дорог, вывоз бытового мусора.

Остальными услугами житель якобы не пользуется, а газоснабжение, электроснабжение и водоснабжение оплачивает отдельно. Также приведены были некие расчёты, которые мы не приводим для краткости.

В итоге житель указал, что ранее по ошибочному его поручению третье лицо перечислило ООО «ПЖК Николино» средства в размере 126 502,57 руб., так вот житель считает необходимым уплатить из этих средств ООО «ПЖК Николино» 37 653,53 руб. с февраля 2017 по декабрь 2018 г., а оставшиеся излишне уплаченные средства подлежат взысканию с ООО «ПЖК Николино»…

Лихо закручено? Встрепенитесь, управленцы коттеджных посёлков! Сейчас будет action…

Суд первой инстанции первоначальный иск удовлетворил, а во встречном иске отказал. Мотивы?

Поскольку обществом услуги потребителю оказываются, а оплату этих услуг потребитель не осуществляет, иск подлежит удовлетворению, а доводы потребителя о том, что он готов оплачивать только те услуги в которых нуждается, судом признаны несостоятельными, поскольку такая позиция потребителя приведет к нарушению прав других собственников объектов в поселке. В довесок приведены положения статей 395 и 1102, 1107 ГК РФ.

Естественно, последовала апелляционная жалоба от ущемлённого потребителя!

Судебная коллегия Мосгорсуда её приняла к рассмотрению и оценила заявленные доводы так.

Первое; доводы апелляционной жалобы о том, что истцом не представлены доказательства существования поселка Николино (интересный довод на грани того, виден ли суслик в поле!), существования общего имущества жителей поселка и передачи общего имущества в управление истца, отсутствуют акты, позволяющие оказывать гражданам услуги по содержанию и обслуживанию не принадлежащего им имущества на бездоговорной основе, судебная коллегия нашла несостоятельными.

Факт предоставления обществом услуг по управлению, содержанию и эксплуатации поселка «Николино» подтвержден материалами дела, в частности представленными договорами аренды, договорами на вывоз ТБО, договорами поставки, договорами купли – продажи, договорами на обслуживание с использованием пластиковых карт, договорами об оказании охранных услуг, и др., актами об оказании услуг, платежными документами.

Второе; сыграло роль и наличие апелляционного определения Московского областного суда, которым оставлено без изменения решение Одинцовского городского суда Московской области о взыскании с потребителя в пользу ООО «ПМК Николино» задолженности (за предыдущий период).

Третье, на что указала коллегия, — отсутствие договора между собственником земельного участка и обществом не освобождает ответчика (потребителя) от внесения платы за предоставленные истцом услуги.

В итоге решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Но горечь потребителя была бы неполной без проигрыша в кассационной инстанции, куда и подана была его жалоба…

Коллегия Второго кассационного суда общей юрисдикции рассмотрела жалобу в январе 2020 года и не нашла оснований к отмене состоявшихся по делу судебных актов.

Какие же доводы заявлены были? Кроме тех, что уже приведены были выше, в жалобе было заявлено следующее:

Согласно статьи 3 Закона Московской области от 25.01.2019 г. № 2/2019-03 «Об объединении территорий поселений Одинцовского муниципального района и территории городского округа Звенигород», среди перечисленных населенных пунктов (городов, поселков, сел и деревень), входящих в состав Одинцовского городского округа, населенного пункта под названием «коттеджный поселок «Николино», не значится.

По мнению потребителя суды не применили к отношениям сторон, возникшим из договора оказания услуг ч. 1 ст. 731 ГК РФ и ст. 735 ГК РФ; не применили к отношениям сторон п. 1 ст. 703 ГК РФ о передаче результата работ заказчику, п. 1 ст. 720 ГК РФ о принятии выполненной работы (ее результата), ст. 732 ГК РФ о предоставлении заказчику информации о предлагаемой работе.

Суды не исследовали факты о том, что спорные отношения и оспариваемый договор, не являясь публичным, носил ничтожный характер, противоречащий ст. 426 ГК РФ, п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей, не применили к отношениям сторон указанные положения ст. 426 ГК РФ, п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей о том, что услуга ООО «ПЖК «Николино», за установление контрольно-пропускных пунктов и соблюдение контрольно-пропускного режима, без законных на то оснований, ограничивает право граждан Российской Федерации на свободу передвижения по территории деревни Таганьково ОГО МО и явно противоречит ст. 8 Закон РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации».

Также, по мнению потребителя, суды ошибочно применили к спорным правоотношениям практику защиты прав и обязанностей членов садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений, о взыскании денежных средств: пользование объектами инфраструктуры и имущества общего пользования СНТ.

По мнению кассатора к отношениям должен применяться Закон Московской области от 30.12.2014 г. № 191/2014-03 «О благоустройстве в Московской области», поэтому:

• суды применили закон, не подлежащий применению (ст. 1102,1107,1109 и ст. 395 ГК РФ);

• суды не применили к отношениям сторон ч. 1 ст. 5 Закона Московской области от 30.12.2014 г. № 191/2014-03, п.п. 5 и 6 Решения Совета депутатов городского поселения Одинцово Одинцовского муниципального района МО от 20.06.2017 г. № 1/46.

Суды проигнорировали требование о зачете денежной суммы в размере 126 507 руб. в счет суммы долга перед ООО «ПЖК «Николино».

Суды не установили количественные и качественные характеристики полученных услуг, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, факт оказания истцом услуг ответчику не доказан; расчет неосновательного обогащения (пропорционально площади земельного участка) не основан на законе; расходы ООО «ПЖК «Николино», понесенные на обслуживание бизнеса третьих лиц и включенные в расчет требований по иску, не являются неосновательным обогащением; несение ООО «ПЖК Николино» расходов на содержание и обслуживание находящихся в пользовании 13 бизнес-объектов (принадлежащий собственнику недвижимости и коммуникаций ЗАО «Агроимпекс» элитный банный комплекс, огромный детский комплекс, гаражный многоуровневый комплекс, ресторан «О,Шалей», большой спортивный комплекс, административное здание, магазин, ресторан-паб «Честер-Фери», летнее кафе и пляжный комплекс с бассейном, а также теннисные корты, автозаправочная станция с мойкой, фитнес-центр «Ривьера», здание комплекса ЗАО «ГринЛайн»), которыми пользуются не только местные жители, а приезжают отдыхать и развлекаться сотни граждан из соседних населенных пунктов, не порождает у потребителя обязанности по возмещению этих расходов, поскольку собственником этих объектов он не является.

ООО «ПЖК Николино» не является ресурсоснабжающей организацией, управляющей организацией в контексте положений ЖК РФ, следовательно, требования судебных актов основаны на недействительной сделке, заключенной лицом, не имевшим права публичного понуждения потребителя к принятию его услуг; требования судебных актов основаны на недействительной сделке оказания услуг, в нарушение установленного законом порядка заключения сделок публичными поставщиками услуг с собственниками домовладений; выводы судов о «коттеджном поселке» и «общем имуществе», которое обслуживает и содержит ООО «ПЖК Николино», противоречат материалам дела.

Не рассмотрев предмет и основания встречного иска и не обосновав свое решение по встречному иску, суды тем самым грубо нарушили конституционное право потребителя на судебную защиту.

(Александр из-под Москвы, всё это уже давно знакомо, да?)

Что решил суд?

Ну, как всегда, последовали всем знакомые формулы: доводы, изложенные к кассационной жалобе и дополнениях к ней, свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами, были проверены судами и признаны необоснованными, направлены на переоценку установленных по делу обстоятельств, что не входит в компетенцию кассационного суда общей юрисдикции; ревизия доказательственной стороны данного спора, заложенная в доводах жалобы, находится за пределами полномочий суда кассационной инстанции. Кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и определять, какое судебное постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

Далее кассация всё же чуть подробнее остановилась на материальном праве:

«Закон непосредственно не связывает факт приобретения права собственности на индивидуальный жилой дом с возникновением доли в праве собственности на имущество общего пользования, вместе с тем отсутствие в действующем законодательстве единого специального регулирования, посвященного правовому режиму имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов, не освобождает от участия в расходах на содержание имущества общего пользования, поскольку возникновение имущественных прав юридических лиц, не являющихся собственниками индивидуальных жилых домов, на объекты обслуживающей их инфраструктуры требует обеспечения справедливого баланса интересов указанных лиц, понесших расходы на создание, приобретение, реконструкцию и восстановление работоспособности соответствующих объектов, и интересов собственников индивидуальных жилых домов.

В силу ч. 3 ст. 11 ГПК РФ в случае отсутствия норм права, регулирующих спорное отношение, суд применяет нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона), а при отсутствии таких норм разрешает дело, исходя из общих начал и смысла законодательства (аналогия права).

Несмотря на то, что ООО «ПЖК Николино» по организационно-правовой форме не является садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединением граждан, однако, согласно целям деятельности, которые закреплены в Уставе данного юридического лица, предметом деятельности общества является: оказание сервисных, бытовых услуг населению и организациям, управление эксплуатацией жилого фонда, деятельность по предоставлению жилищно-коммунальных услуг, канализация и удаление отходов, санитарная обработка и аналогичные виды деятельности, удаление и обработка сточных вод, твердых отходов, чистка и уборка производственных и жилых помещений и оборудования, уборка территории и аналогичная деятельность, производство санитарно-технических работ, передача и распределение электроэнергии, деятельность по обеспечению работоспособности электрических сетей, производство пара и горячей воды (тепловой энергии) котельными, распределение пара и горячей воды (тепловой энергии), деятельность по обеспечению работоспособности котельных и тепловых сетей, сбор, очистка и распределение воды, ремонт дорог, ремонт коммуникаций, организация снабжения горячей водой, производство, закупка, реализация, эксплуатация и ремонт промышленной, бытовой, транспортной и строительной техники и сантехнического оборудования, деятельность по приему, обработке, перевозке и доставке почтовых отправлений, организация и осуществление строительных и подрядных работ в области инженерных систем, осуществление научно-исследовательских, лабораторных работ, конструкторских и технологических разработок, услуги в области кабельного телевидения, связи и применения компьютерных мультимедиа технологий, ремонт радио и телеаппаратуры и прочей аудиовидеоаппаратуры, ремонт прочих бытовых электрических изделий, деятельность по организации отдыха и развлечений, маркетинговые услуги, совершение лизинговых сделок и осуществление других видов деятельности, не запрещенных и не противоречащих действующему законодательству.

Таким образом, ООО «ПЖК Николино» выполняет в отношении имущества общего пользования, жилых и нежилых объектов, и проживающих на территории коттеджного поселка граждан те же задачи, что выполняло бы юридическое лицо, созданное в форме садоводческого и дачного некоммерческого объединения, поэтому правоотношения сторон производны от целей и деятельности, прав и обязанностей, вытекающих из факта пользования имуществом общего пользования и объектами инфраструктуры.

В силу ст. 153 ЖК РФ, ст. 8 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» собственники земельных участков и жилых домов, расположенных на территории коттеджного поселка, пользующиеся услугами по охране, обслуживанию общей территории, уборке дорог, газонов и тротуаров, вывозу мусора, а также инженерными сетями и коммуникациями, должны оплачивать предоставленные услуги и неразрывно связанные с ними расходы.

Таким образом, при проверке материалов дела и доводов кассационной жалобы судебной коллегией кассационного суда не установлено нарушение или неправильное применение норм процессуального права, которое привело или могло привести к принятию неправильных судебных постановлений, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела.».

И это не конец. Дело было по жалобе потребителя рассмотрено в коллегии Верховного Суда РФ! Три недели назад (в начале октября 2020 года) все состоявшиеся по делу судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Интересно, что сказал ВС РФ?

Коллегия указала, что в соответствии с подпунктом 4 статьи 1109 ГК РФ не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

Таким образом, для взыскания неосновательного обогащения необходимо установить факт приобретения ответчиком имущества за счет истца либо факт сбережения ответчиком имущества за счет истца, в частности сбережения денежных средств, которые ответчик должен был бы уплатить в силу какой-либо обязанности. Данные обстоятельства подлежали определению в качестве имеющих значение для правильного разрешения настоящего спора, что в нарушение приведенных выше норм права судами выполнено не было.

Возражая против удовлетворения иска общества, потребитель ссылался на произвольное, без какого-либо экономического обоснования, установление ООО «ПЖК Николино» стоимости оказанных услуг, а также на оказание данных услуг в отсутствие какого-либо обязательства со стороны ООО «ПЖК Николино».

Коттеджный посёлок «Николино» не является садоводческим, огородническим, дачным объединением граждан, объединением собственников недвижимости, каким-либо иным гражданско-правовым сообществом, объединенным одной территорией.

В деле не имеется сведений о том, что кассатор является членом такого сообщества и на него распространяют действия какие-либо индивидуальные или коллективные соглашения относительно пользования инфраструктурой и землями, принадлежащими на праве собственности ЗАО «Агроимпэкс».

Вместе с тем судами установлено, что объекты инфраструктуры названного поселка и земельные участки под ними принадлежат на праве собственности ЗАО «Агроимпэкс» и переданы в аренду ООО «ПЖК Николино».

В силу статьи 210 ГК РФ бремя содержания указанных объектов несет собственник, на что ссылался в процессе рассмотрения спора потребитель, однако в нарушение положений статьи 198 ГПК РФ указанный довод правовой оценки судов не получил.

Организационно-правовая форма истца, а также разрешенное использование земельных участков свидетельствуют о том, что отношения сторон не подпадали под предмет регулирования Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ, поскольку он регулировал отношения, возникающие в связи с ведением гражданами садоводства, огородничества и дачного хозяйства, и устанавливал правовое положение садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений, в то время как стороны настоящего спора деятельность, связанную с ведением садоводства, огородничества и дачного хозяйства, не осуществляли.

Иные нормативные правовые акты, которые в отсутствие соответствующего договора между сторонами спора возлагали бы на ООО «ПЖК Николино» обязанность по оказанию собственникам земельных участков и домовладений в поселке «Николино» услуг по содержанию и обслуживанию объектов инфраструктуры, а на последних обязанность по их оплате, в обжалуемых судебных постановлениях не приводятся.

Удовлетворяя требования ООО «ПЖК Николино» о взыскании в полном размере понесенных затрат по содержанию имущества и объектов инфраструктуры, суды сослались на нарушения прав других собственников, проживающих в коттеджном поселке, в том случае, если кто-либо будет освобожден от несения этих расходов или размер этих расходов будет уменьшен.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 10 ноября 2016 г. № 23-П указал на отсутствие в действующем законодательстве единого специального регулирования, посвященного правовому режиму имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов, обусловленное тем, что обслуживающая индивидуальные жилые дома инфраструктура в силу своей пространственной обособленности обладает отличными от общего имущества в многоквартирном доме характеристиками.

Возникновение имущественных прав юридических и физических лиц, в том числе не являющихся собственниками таких жилых домов, на отдельные объекты обслуживающей их инфраструктуры требует обеспечения справедливого баланса интересов указанных лиц, понесших расходы на создание, приобретение, реконструкцию и восстановление работоспособности соответствующих объектов, и интересов собственников индивидуальных жилых домов.

Исходя из изложенного в силу статьи 56 ГПК РФ в целях соблюдения баланса интересов сторон, суду при разрешении вопроса о взыскании сумм неосновательного обогащения в связи с услугами, предоставляемыми в коттеджном посёлке «Николино», надлежало исследовать вопросы:

1. необходимости оказания каждой из таких услуг кассатору;

2. связи между затратами на оказание таких услуг с правом кассатора пользоваться принадлежащим ему имуществом и обязанностью его содержать;

3. установить, какими из услуг фактически пользовался кассатор;

4. исследовать расходы на оказание соответствующих услуг на предмет экономической обоснованности и разумности;

5. соотнести сумму испрашиваемых денежных средств за такие услуги с размером обязательств других лиц, которым такие услуги оказаны (в частности, собственникам бизнес-строений).

Между тем судами данные юридически значимые обстоятельства не устанавливались, проигнорированы доводы кассатора о том, что часть услуг, денежные средства за которые истец по первоначальному иску просит взыскать как неосновательно сбереженные, последнему не оказывались, интереса в их получении он не имеет, коммунальными ресурсами принадлежащий кассатору на праве собственности жилой дом обеспечивается по договорам, заключенным им непосредственно с РСО.

Таким образом, с учетом приведенных выше норм права и фактических обстоятельств размер сбереженных кассатором денежных средств должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

Коллегия ВС РФ указала, что допущенные судами нарушения норм материального и процессуального права являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены состоявшихся судебных постановлений.

Дело отправлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Что мы имеем в сухом остатке? ВС РФ хоть и отменил всё, но дал чёткий круг вопросов, на которые при новом расмотрении должен ответить суд.

Эти вопросы и есть предмет доказывания, а потому — каждый управляющий коттеджным посёлком уже сейчас должен готовиться к войне, поскольку указания ВС РФ мигом разлетятся по сети и из каждого утюга посыплются заявления с требованием дать письменное обоснование размера платы.

Мы просим всех следить за развитием событий, особенно коллег из Москвы, которые могут и поприсутствовать при слушании дела.

Вот карточка дела в первой инстанции (там решение и апелляционное определение). 

Вот карточка дела в кассации.

А вот карточка дела в Верховном Суде РФ.

Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Вся необходимая информация здесь.