Источник фото: https://www.pexels.com/
По весне Верховный Суд напоминает нам о тех заковыристых спорах, ход которых мы отслеживали в течение 2020 года и скрещивали пальцы, ожидая полный текст судебного акта каждой инстанции.
Итак, Белгород. Именно там был подан в арбитражный суд иск управляющей организации о взыскании с собственника долга по оплате электроэнергии на общедомовые нужды. Исковой период внушительный, почти три года, с января 2017 по октябрь 2019 г.
Мы бы не обратили внимания, ведь иск-то заурядный, на первый взгляд.
А на само деле иск фантастический и, если бы не шумиха с ковидными расходами на опрыскивание жителей хлоркой, мы бы еще год назад начали обсуждение перспектив дела.
Ответчик являлся собственником отдельно стоящего нежилого помещения!
Мы помним, что в силу статей 39, 158, 161, 162 ЖК РФ собственник помещения в МКД обязан участвовать в расходах на содержание ОИ соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество, путем внесения платы за содержание и ремонт общего имущества в доме.
Ответчик в суде заявил, что его помещение частью МКД не является, хотя и имеет общий адрес, формально его недвижимость — отдельно возведённый объект.
Строительно-техническая экспертиза назначена судом первой инстанции для получения ответов на вопросы:
1) Обладает ли нежилое помещение, принадлежащее Ответчику, конструктивными признаками и особенностями объемно-планировочного решения, а также иными признаками единства, позволяющими считать его встроенным, пристроенным или встроенно-пристроенным к МКД? Если обладает, то какими?
2) Имеются ли между указанными зданиями совместные инженерные системы, необходимые для эксплуатации обоих зданий? Может ли нежилое здание Ответчика нормально функционировать без инженерных систем (отопление, водоснабжение), расположенных в МКД?
Эксперт привел в заключении такие ответы:
-
Помещение Ответчика фактически расположено в отдельно стоящем здании, примыкающем к МКД через деформационный шов.
-
Между указанными зданиями имеются совместные инженерные системы, необходимые для эксплуатации обоих зданий, а именно: система внутреннего водопровода: хозяйственно-питьевого и транзитная тепловая сеть, проходящая в подвале МКД. Указанные инженерные системы находятся в пользовании сторон.
Также эксперт указал, что при наличии технической возможности переноса указанных сетей в подвал помещения Ответчика оно может нормально функционировать без инженерных систем (отопление, водоснабжение), расположенных в МКД. А попутно указал, что в подвале МК есть ИТП, от которого осуществляется отопление принадлежащего Ответчику помещения.
Суд сослался на ст. 36 ЖК РФ, п. 2 Правил № 491, и пришёл к выводу о том, что помещение ответчика связано с общим имуществом МКД, расположенного по тому же адресу. Далее последовали ссылки на правовую позицию, закрепленную в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 г. №4910/10, от 12.04.2011 № 16646/10, от 21.05.2013 №13112/12, от 04.03.2014 №17462/13, Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 28.11.2017 по делу № 305-ЭС17-10430, о том, что собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона, обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.
Заметили разницу? «Расположенного в МКД», а у нас в деле помещение расположено вне МКД, но связано с ним инженерными сетями.
Так вот, итоговый вывод суда: для содержания и обслуживания инженерных сетей – водоснабжение, отопление, «относящихся к общему имуществу как многоквартирного жилого дома, так и нежилого помещения», — необходимо несение затрат на электроэнергию.
Проверив расчет, суд указал на его неточность в некоторые периоды, но несущественно (в пределах рубля в месяц), таким образом уменьшив сумму на 20 рублей. Мелочь. Иск удовлетворён.
Девятнадцатый ААС, куда подал жалобу ответчик, буквально дословно воспроизвёл обжалуемый судебный акт, лихо отклонил ссылки апеллянта на т.н. «литерную/литровую инструкцию» (Инструкция о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденную приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. №37), на заключение по результатам обследования строительных конструкций в габаритах пристроенного нежилого здания №37/ор от 23.07.2018 и на письмо Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода от 19.03.2019 №ж-191, указав, что поскольку, в рамках дела была проведена судебная экспертиза, выводы которой дают ответ о том, что нежилое двухэтажное здание не может нормально функционировать без инженерных систем (отопление, водоснабжение), расположенных в МКД.
Но в конце мы увидели то, чего в первой инстанции не было:
-
суд указал, что ответчиком не принято мер для реализации и изыскания технической возможности переноса сетей, указанных в заключении эксперта, а, следовательно, нежилое здание не может функционировать без инженерных систем (отопление, водоснабжение), расположенных в МКД.
-
суд указал что эксперт «пришел к выводу, что спорное нежилое помещение является частью многоквартирного дома, и имеет единый комплекс с общими инженерными сетями»;
-
суд указал, что не имеет значение факт расположения помещения ответчика вне границ земельного участка, сформированного под МКД;
-
суд указал, что нежилое помещение ответчика «связано с общим имуществом» МКД, расположенного по тому же адресу.
После апелляции жизни не существует, но ответчик захотел попытать счастья в кассации, надеясь вернуть дело на новое рассмотрение.
Арбитражный суд Центрального округа, куда попало дело, посвятил почти все листы постановления цитированию ЖК РФ и заключения эксперта.
Единственное, что отметил суд кассационной инстанции, это довод ответчика о том, что, мол, он не против нести расходы на содержание сетей отопления и водоснабжения, коли они общие, но не обязан платить за электричество.
Суд данный довод отклонил. Почему? Да все на основании экспертного заключения, согласно которому спорное нежилое помещение является частью МКД, поскольку «представляет собой единый комплекс с общими инженерными сетями дома». А раз сети общие, то они ВСЕ общие, и неважно, что эксперт электроснабжение не исследовал.
На том и конец, поскольку ВС РФ на «второй кассации» отказал в передаче жалобы на рассмотрение коллегии.
Морали не будет, а будет замечание о том, что суды в очередной раз открывают ящик Пандоры.
Первое: указание эксперта на то, что «при наличии технической возможности переноса сетей» спорное помещение может существовать отдельно, нам видится бессмысленным в рамках дела.
Эксперт ни установил, ни отрицал такую возможность, а суды как раз и указывали на то, что, мол, ответчик не принимает мер к «отделению» своего помещения от МКД. Какое это имело значение для принятия решения?
Второе: а где же ответ на вопрос о том, является ли помещение ответчика встроенным, пристроенным или встроенно-пристроенным к МКД? По логике оно вроде как пристроенное, но явно это нигде не прозвучало.
Третье: «расположено в МКД» или «связано с МКД сетями (ОИ)» — это далеко не равнозначные понятия. Вопрос о составе ОИ, указанном в договоре управления, не исследован. Сети электроснабжения тоже «неразрывно связаны с МКД»? А нет такого вывода в судебных актах.
Да, суды указали, что у сторон фактически сложились отношения по управлению МКД. Но обоснования такого вывода фактами не имеется.
Указывая, что собственнику помещения, находящемуся в МКД, предоставлено право выбора способа управления, право утверждения перечня работ и услуг, условий их оказания и размера финансирования, а управляющая организация связана условиями о перечне работ и услуг, и их стоимости, определенными собственниками помещений в МКД, суды не исследовали (и не могли исследовать) вопросы о том, участвовал ли ответчик в проводимых ОСС, заложены ли в плату по договору управления расходы на содержание сетей, расположенных в спорном помещении.
Мы знаем, что описанная ситуация очень распространена. А теперь предлагаем размыслить о том, как скоро ответчик начнет активно требовать учесть его голос на ближайшем ОСС. Это в данном конкретном деле площадь у него пятьдесят квадратных метров и голосов ничтожно мало в сравнении с остальным МКД.
А где-то существует МКД в 2-3 тысячи «квадратов» и «связанное сетями» здание, метров эдак на 400. Каков вес голосов такого собственника? А ведь бремя содержания означает и право голосования по вопросам содержания.
Слышите тихий плеск? Это аплодируют сотрудники ГЖИ, которые любят ковыряться в кворуме собрания, и что-то подсказывает нам, что они уже ждут первую жалобу вот такого ответчика…
Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе по ссылке.
- Главная
- Правовые ресурсы
- Подборки материалов
- Управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов
Управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов
Подборка наиболее важных документов по запросу Управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 30 «Права и обязанности собственника жилого помещения» ЖК РФ«В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 4910/10 от 09.11.2010 даны разъяснения по вопросу определения «размера платы за содержание и ремонт жилого помещения», в соответствии с которыми «это является платой, включающей в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 квадратного метра общей площади помещения». При этом, как далее следует из рассматриваемого постановления, «в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не обязана доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений».
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
ФАС Дальневосточного округа в Постановлении № Ф03-5402/2012 от 30.11.2012 пояснил, что в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
ФАС отметил, что довод заявителя жалобы о том, что материалами дела не подтверждаются факт выполнения и объем работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома опровергается имеющимися в деле доказательствами и подлежит отклонению судом кассационной инстанции.
Кроме того, заявителем жалобы не представлены доказательства его обращения с претензией к управляющей компании по объемам оказания услуг, а также их составу. При этом, определяя стоимость услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома, собственники помещений установили и перечень услуг (в том числе управление многоквартирным домом), который не подлежит оспариванию одним из собственников помещений многоквартирного дома.
При этом отсутствие договора на содержание общедомового имущества не освобождает ответчика от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, поскольку такая обязанность возникает у него в силу закона.
Вопрос о том, должна ли бывшая УО передать неизрасходованные средства, собранные на содержание и ремонт общего имущества (СиР), новоизбранной компании, суды решают в зависимости от представленных сторонами доказательств. Рассказываем о новом таком деле и аргументах суда.
Собственники вправе уполномочить новую УО истребовать у предшественницы оставшиеся средства на СиР дома
В 2013 году собственники помещений в одном из многоквартирных домов Кирова выбрали управляющую организацию (далее – УО-1) и заключили с ней договор управления, утвердив размер платы за содержание жилого помещения. В июне 2019 года на внеочередном ОСС они решили сменить компанию и выбрали УО-2, после чего проголосовали за то, что предыдущая организация должна передать неизрасходованные на содержание и ремонт дома средства новой УО, а в случае отказа УО-2 вправе от лица собственников взыскать эти деньги через суд.
Данные о сэкономленных средствах, поступивших от жителей дома, были взяты из отчёта УО-1. В компанию письменно обращались как сами собственники, так и новая управляющая организация. Сумма, которую они просили перечислить на счёт УО-2, превышала 700 тыс. рублей.
УО-1 ответила, что жители дома должны ей по счетам за ЖКУ свыше 482 тыс. рублей. Компания предложила УО-2 заключить договор уступки права требования по возврату просроченной задолженности собственников помещений МКД и согласилась передать ей средства, равные разнице между требуемой суммой и задолженностью жителей дома за ЖКУ. В итоге УО-1 передала новой компании чуть более 220 тыс. рублей. УО-2 с этим не согласилась и снова попросила перечислить ей все неизрасходованные деньги, но получила отказ.
Поскольку собственники на ОСС уполномочили новую управляющую организацию на обращение в суд от их имени, то УО-2 подала иск к УО-1, требуя передать остатки собранных и неизрасходованных средств за содержание и ремонт общего имущества в сумме более 480 тыс. рублей. Компания сослалась на ст. 1102 ГК РФ, ст. ст. 155, 162 ЖК РФ: ответчик незаконно удерживает деньги, что является неосновательным обогащением.
В отзыве на иск бывшая управляющая организация указала на то, что управляла домом до середины 2019 года, по праву собирала с жителей плату за ЖКУ. Неизрасходованные средства – её прибыль, поскольку стоимость работ и услуг у подрядчиков была меньше, чем заложенная ранее в размер платы.
Рассмотрим аргументы суда и итог дела № А28-16780/2019 подробно.
Всегда ли бывшая УО обязана передать новой остаток средств на СиР
Средства, собранные на содержание и ремонт дома, являются целевыми и не принадлежат УО
Суд первой инстанции указал на то, что лицо, которое без установленных законом или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счёт другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретённое или сбережённое имущество – неосновательное обогащение (ч. 1 ст. 1102 ГК РФ).
Средства, получаемые от собственников помещений в МКД в качестве обязательных платежей, в том числе на капитальный и текущий ремонт, носят целевой характер и не являются собственностью УО. В случае прекращения полномочий компании в отношении конкретного дома, уплаченные жителями ранее денежные средства являются неосновательным обогащением такой УО. Новая управляющая организация вправе требовать их возврата в соответствии со ст. ст. 161, 162 ЖК РФ.
Суд признал доказанным факт прекращения действия договора управления между собственниками помещений в спорном доме и УО-1. Также ответчик в письмах в адрес УО-2 и жителей дома подтвердил факт наличия неизрасходованных средств на содержание и ремонт МКД.
Довод УО-1 о том, что спорные денежные средства в соответствии с ч. 12 ст. 162 ЖК РФ являются её экономией при надлежащем исполнении обязательств по управлению МКД, суд отклонил. Право на экономию предусмотрено при условии фактического оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД. УО-1 не доказала, что выполнила их в полном объёме и надлежащим образом: не разместила в системе отчёт и подписанные акты выполненных работ/оказанных услуг.
Также компания не представила фактов, подтверждающих, что экономия возникла за счёт внедрения ею каких-либо новаторских предложений или сокращения расходов по договорам с подрядными организациями-исполнителями услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД. Поэтому суд посчитал, что УО-1 незаконно удерживает средства в сумме более 480 тыс. рублей, признав эти действия компании неосновательным обогащением, и решил их взыскать с УО-1 в пользу УО-2.
Обязана ли УО проводить текущий ремонт без решения общего собрания
Норма ЖК РФ об экономии УО применяется к договорам, заключённым после вступления в силу № 485-ФЗ
Бывшая управляющая организация подала в суд апелляционную жалобу, считая, что:
- Поскольку стороной спора являются физические лица – собственники, которые лишь поручили УО-2 представлять их интересы, дело должно было рассматриваться судом общей юрисдикции.
- При отсутствии доказательств ненадлежащего качества услуг по договору управления разница между суммой денежных средств, полученных УО-1 от собственников за ЖКУ, и суммой расходов, понесённых компанией при исполнении своих обязанностей, является её прибылью/экономией в силу ч. 12 ст. 162 ЖК РФ.
По первому аргументу УО-1 апелляционный суд указал, что на внеочередном ОСС собственники решили, что средства от бывшей управляющей организации должны быть перечислены на расчётный счёт УО-2. Также участники собрания наделили новую компанию полномочиями на обращение в суд по этому вопросу, то есть передали УО-2 право на получение неосновательного обогащения.
В суде первой инстанции УО-1 не заявляла о том, что спор подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции, следовательно, этот довод не может быть принят во внимание в соответствии с абз. 2 п. 28 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2020 № 12.
УО-1 не представила суду доказательств оказания услуг по договору управления на сумму неосновательного обогащения. При этом судья указал, что ч. 12 ст. 162 ЖК РФ введена в действие Федеральным законом от 31.12.2017 № 485-ФЗ, который вступил в силу с 11 января 2018 года и не предусматривает его распространение на отношения, возникшие из ранее заключённых договоров.
Поскольку договор управления с УО-1 собственники помещений в спорном доме заключили в 2013 году, то на него не распространяются нормы ч. 12 ст. 162 ЖК РФ. Поэтому суд апелляционной инстанции не принял во внимание ссылку компании на эту норму. Решение суда первой инстанции было оставлено в силе.
Как организации оставить себе экономию по договору управления
Чтобы оставить себе неистраченные средства на СиР дома, бывшая УО должна исполнить все условия ч. 12 ст. 162 ЖК РФ
Кассационный суд, куда переместился спор, исходил из того, что факт удержания УО-1 денежных средств признан обеими сторонами. При этом ответчик считает, что для такого удержания имеются законные основания, изложенные в ч. 12 ст. 162 ЖК РФ.
В указанной части ЖК РФ сказано, что экономия остаётся у УО, если
- по результатам исполнения договора управления МКД в соответствии с размещённым в ГИС ЖКХ отчётом фактические расходы оказались меньше запланированных при утверждении размера платы за содержание жилого помещения;
- оказаны/выполнены все предусмотренные договором услуги/ работы по управлению домом, по содержанию и ремонту общего имущества;
- экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг/выполненных работ.
УО-1 не доказала наличие этих условий: отчёт в ГИС ЖКХ не размещён, суду не представлены факты, что расходы оказались меньше учтённых в размере платы за жилое помещения, что экономия возникла в результате внедрения каких-либо рационализаторских предложений, а не исполнения услуг в меньшем объёме. Суд кассационной инстанции жалобу УО-1 отклонил.
Для получения экономии УО должна доказать, что исполнила обязанности по ДУ в полном объёме и с надлежащим качеством
Решение вопроса о том, обязана ли бывшая УО передать новоизбранной остаток средств, собранных с собственников на содержание и ремонт, зависит от того, какие аргументы и доказательства она представила в суде.
Мы писали о деле № А44-7397/2017, в котором новая компания не смогла истребовать неизрасходованные средства у предыдущей УО, которая предоставила отчёты о выполненных работах и оказанных услугах. Бывшая управляющая организация смогла доказать этим, что все полученные от собственников деньги были потрачены на содержание и ремонт общего имущества, при этом жители дома даже остались ей должны более 80 тыс. рублей. Суд счёт достаточным доказательством размещённый в системе отчёт о работе УО.
В деле № А28-16780/2019, которое мы рассмотрели сегодня, УО-1 не смогла подтвердить, что потратила собранные средства на выполнение обязательств по договору управления и при этом сэкономила, уменьшив расходы при работе с подрядчиками. Поскольку оплаченные собственниками средства за ЖКУ являются целевыми, то с момента прекращения действия договора управления у компании отсутствуют основания для их удержания(ст. ст. 1102, 1105 ГК РФ, ст. ст. 154, 155, 158, 161 ЖК РФ).
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 75 749 подписчикам
