Управляющая компания подала в суд за остекление балкона

После принятия новых Правил пользования жилыми помещениями с 1 марта 2022 года в СМИ началось обсуждение возможных штрафов за незаконное остекление балкона. Портал ОКНА МЕДИА уже разъяснял читателям, что новые Правила ничего не меняют в этом вопросе. Штрафы существовали и ранее. Для тех, кто хочет остеклить балкон по всем правилам, редакция подготовила пошаговую инструкцию, как это сделать. Заключительная статья из цикла про незаконное остекление балконов представляет собой обзор судебной практики по делам на эту тему. Истории реальных дел на практике покажут, чем заканчиваются различные судебные разбирательства.

Незаконное остекление балкона – когда ждать повестку в суд?

Жильцы, которые остеклили балкон незаконно, могут стать ответчиками в судебных разбирательствах. В каких случаях нужно обязательное согласование, можно прочитать в другой статье. Если решение суда будет не в их пользу, собственники могут поплатиться штрафом и получить требование демонтировать незаконное остекление за свой счет.

В суд имеют право обратиться соседи, управляющая компания или надзорные органы (Жилищная инспекция, районная администрация). Чаще всего это происходит, когда незаконное остекление:

• нарушает права соседей (например, козырек закрывает обзор).
• портит внешний вид фасада дома,
• мешает проведению капитального ремонта,
• угрожает безопасности жильцов или прохожих.

Фото: владельцу этого балкона грозит судебное разбирательство – остекление вынесено по парапету более чем на 30 см, самовольно установлен козырек.
 © depositphotos 

Иски по самовольному остеклению балконов в судах квалифицируются по-разному. Под термином «остекление» часто подразумевается более широкий спектр работ. В результате в судах они могут квалифицироваться как перепланировка, переустройство или даже как реконструкция. В некоторых случаях суд дает заключение, что остекление не является ни перепланировкой, ни переустройством и выносит вердикт в пользу владельца, самовольно остеклившего балкон.

В независимости от того, считать ли остекление балкона перепланировкой, суд обязан установить факт соблюдения или несоблюдения строительных норм и правил, не ведет ли оно к разрушению балконной плиты, нарушены ли права других лиц.

Положительные решения суда при самовольном остеклении балкона

Ниже представлен обзор судебной практики по искам, по которым решение вынесено в пользу владельцев балконов.

• Решение Туапсинского городского суда Краснодарского края от 29 августа 2012 года по делу № 2-745/12 

Иск о сохранении квартиры в реконструированном и перепланированном состоянии удовлетворен. Из технического заключения следует, что основные несущие конструкции квартиры после перепланировки и реконструкции в виде остекления балкона находятся в удовлетворительном техническом состоянии, дефектов не обнаружено, выполненный объем строительно-монтажных работ по остеклению балкона квартиры не повлиял на теплоизоляционные параметры помещения, прочность и устойчивость. В данном случае права и интересы других лиц не нарушаются, что позволяет суду принять решение о сохранении жилого помещения в переустроенном состоянии.

• Решение Королевского городского суда Московской области по делу № 2-2402/12 

Собственником квартиры без соответствующего согласования самовольно установлены (заменены) стеклопакеты на лоджии квартиры. Суд указал, что в данном случае установка стеклопакетов на лоджии не относится к переоборудованию и перепланировке жилых домов и квартир (комнат), а потому в иске ТСЖ о приведении в первоначальное проектное состояние внешних ограждающих конструкций лоджии отказано. Указано, что согласно пп. 1.7.2 п. 1.7 Правил, не допускаются переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств. В данном случае установка стеклопакетов на лоджии не относится к переоборудованию и перепланировке жилых домов и квартир (комнат).

• Решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 9 июля 2012 года по делу № 2-2282/12  

Без получения соответствующего разрешения истица произвела следующие работы по переустройству и перепланировке квартиры: разборка ненесущей перегородки; устройство новой перегородки; установлено остекление балкона; выполнено утепление ограждающих конструкций балкона; демонтировано окно с дверным проемом между балконом и жилой комнатой; на площади балкона устроено вспомогательное помещение. Принимая во внимание, что выполненные работы по переустройству и перепланировке квартиры не ухудшили условия проживания, не нанесли ущерба конструкциям здания, не уменьшили пространственную жесткость здания и не создали угрозу жизни и здоровью третьим лицам, суд полагает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

• Решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 17 февраля 2012 года по делу № 2-741/12 

Судом постановлено сохранить квартиру в перепланированном и переустроенном состоянии. Суд установил, что в объеме выполненных работ не нарушены требования санитарно-эпидемиологических и противопожарных норм. Оконные блоки и балконная дверь установлены из стеклопакетов в металлопластиковых переплетах. Работы по остеклению балкона ущерба конструкциям здания не нанесли. Оконные блоки деревянные одинарные установлены на ограждение балкона и закреплены к вышележащей плите и к ограждающим стенам. Несущая способность плиты балкона позволяет воспринимать нагрузку от установленных стеклопакетов и отделки. Усилия, возникающие в железобетонной плите балкона от дополнительной нагрузки, на порядок меньше усилия от временной расчетной нагрузки.

Решения суда, когда самовольное остекление балкона, признали незаконным и потребовали демонтировать

Ниже представлен обзор судебной практики по искам, где суды вынесли решения о демонтаже незаконного остекления.

• Решение Шатурского городского суда Московской области от 20 августа 2012 года по делу № 2-1234/12

Постановлено обязать ответчиков демонтировать оконные блоки и металлическую кровлю балкона в квартире в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу. Суд пришел к следующим выводам. Пунктом 3.16 Инструкции Минземстроя РФ №37 предусмотрено, что на поэтажном плане вычерчиваются в масштабе в соответствии с размерами на абрисах в том числе стены, перегородки, окна, балконы. Таким образом, остекление балкона влечет за собой необходимость внесения изменений в технический паспорт и является перепланировкой жилого помещения. Поскольку установка оконных конструкций и блоков произведена ответчиками без разрешения и является самовольной, повлекла за собой разрушение балконной плиты в квартире, расположенной этажом выше, чем создает угрозу жизни и здоровью граждан, исковые требования об их демонтаже подлежат удовлетворению.

• Решение Похвистневского районного суда Самарской области от 24 мая 2012 года 

Постановлено обязать ответчика в течение 30 календарных дней после вступления решения суда в законную силу демонтировать за свой счет незаконно возведенный козырек крыши балкона. Указано, что в соответствии с правилами пользования жилым помещением остекление балконов является реконструкцией помещения. Запрещается устанавливать навесы над балконами, их остекление возможно только после согласования и письменного разрешения межведомственной комиссии по переустройству и перепланировке жилых помещений.

• Решение Челябинского областного суда по делу №88-5818/2021 от 5 мая 2021 года.

По решению суда собственники, незаконно остеклившие балкон, должны в течение 30 календарных дней демонтировать незаконное остекление. Товарищество собственников недвижимости (ТСН) одного из домов обратилось к двум собственникам с требованием демонтировать незаконно установленное остекление на балконе. В иске было указано, что самовольное остекление балкона препятствует проведению ремонтных работ и обслуживанию ливневой трубы, расположенной на фасаде жилого дома. Суд первой инстанции отказал в иске, так как истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что обустройство остекления балкона в квартире ответчиков привело к разрушению, порче общего имущества, отрицательно повлияло на конструктивные составляющие жилого дома либо вызвало иные негативные последствия. Также отсутствуют доказательства увеличения ответчиками площади, принадлежащей им квартиры за счет общего имущества и невозможности произвести ремонтные работы по замене участка ливневой водосточной трубы иным способом, исключающим демонтаж выполненного ответчиками остекления.

Апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции. В определении сказано, что регулярное проведение работ по обслуживанию водосточной трубы, непосредственно примыкающей на близком расстоянии к остеклению балкона квартиры, затруднительны для обслуживающей организации. Весь участок водосточной трубы на высоту балкона и балконной плиты не доступен для осмотра и обслуживания. Важным доводом стало то, что иные способы обслуживания и ремонта ливневого стояка связаны с необходимостью денежных трат в большем объеме, чем при обычных условиях, в частности, в отсутствие остекления балкона истцов. Использование дополнительных средств собственников помещений в многоквартирном доме исключительно с целью сохранения остекления балкона в квартире ответчиков не обеспечит баланса прав и интересов собственников помещений в многоквартирном доме и ответчиков.

• Решение Орловского областного суда (номер неизвестен, по материалам пресс-службы суда): 

Суд постановил демонтировать незаконное остекление и козырек на последнем этаже многоквартирного дома в Мценске. С иском к владелице балкона в суд обратилась «Первая городская управляющая компания». В иске было указано, что с незаконно построенного козырька на женщину и ребенка упала ледяная глыба весом не менее 11 кг. В результате ребенок получил травму – перелом ключицы. Суд отметил, что вероятность образования наледи и сосулек на самовольно установленном козырьке создает угрозу жизни и здоровью граждан. В соответствии с выводами суда, устройство козырька на балконе и его остекление является перепланировкой общедомового имущества и требует согласия всех собственников МКД. Без такого согласия остекление считается самовольным и должно быть демонтировано.

• Решение Верховного суда РФ от 10 октября 2017 года. 

Рассматривая одно из дел о перепланировке балкона, Верховный суд сделал важное разъяснение – при перепланировке балкона в отдельно взятой квартире, если она касается общего имущества, например, балконной плиты, согласие всех собственников помещений в МКД является обязательным условием.

Владелица жилья в Краснодаре решила улучшить свой балкон. Она совместила его с кухней, увеличила размеры и установила козырек, который частично закрывал обзор соседям с верхнего этажа. Жильцы подали иск в местный суд. Ответчица также подала встречный иск. В нем она указала, что ее работы одобрили 49 соседей. Местные суды, ориентируясь на то, что перепланировка балкона выполнена в соответствии с санитарными и противопожарными требованиями, а также не нарушала несущие конструкции, вынесли решение в пользу владелицы квартиры. Было указано, что перепланировка балкона выполнена с учетом требований строительных норм и правил. Она не нарушает права и интересы собственников других квартир, не создает угрозы их здоровью и жизни, а также не меняет целевое назначение помещений.

Соседи и местные власти не согласились с решением местного суда и обратились в Верховный суд. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ, изучив все материалы дела, не согласилась с судом первой инстанции. Владелец квартиры провела перепланировку самовольно, не получила согласия у властей и соседей. Согласно «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденным Постановлением Правительства №491 от 13 августа 2006 года, балконные плиты являются общедомовым имуществом. Следовательно, как разъяснила высшая инстанция, любая перепланировка балконных плит должна быть согласована со всеми собственниками помещений в доме. Верховный суд отменил все вынесенные решения по делу и направил его на новое рассмотрение, предписав учесть позицию ВС РФ.

Фото: на балконе установлен козырек, он обшит горючими материалами (сайдинг). Если соседи или местные власти обратят на это внимание, владельцу балкона придется отвечать перед судом. © depositphotos 

Ждать ли новой волны дел о незаконном остеклении балкона?

Большое внимание СМИ к теме незаконного остекления балкона вполне может стать причиной новых исков в отношении собственников, которые самовольно остеклили балкон или лоджию – со стороны как жильцов, так и государственных и муниципальных ведомств.

Что же делать тем, кто по незнанию или сознательно остеклил балкон незаконно? Можно попытаться согласовать изменения постфактум, но нужно быть готовыми к трудностям. Чего только стоит необходимость собрать согласие всех собственников МКД.

Как показывает судебная практика, угроза стать ответчиком в суде наиболее вероятна для тех граждан, чей балкон мешает соседям, не позволяет УК выполнять свою работу или угрожает безопасности. Но это не значит, что другие случаи незаконного остекления не станут предметом рассмотрения суда. Лучше согласовать остекление заранее, если этого требует закон, и не переживать за последствия.

Желающих улучшить, а в понимании большинства, это означает — расширить свой балкон, было достаточно во все времена. Нынешние — не исключение. Поэтому многие многоэтажные дома поражают разнообразием рам, навесов, и прочих наворотов на балконах, которые сильно уродуют внешний облик домов.

Верховный суд РФ сделал такое разъяснение, когда пересматривал итоги одного «балконного» спора. Дело заключалось в том, что одна из собственниц квартиры в многоквартирном доме переделала свой балкон.

Ее перестройка была, по сути, стандартной — так часто поступают желающие усовершенствовать балкон, дама совместила его с кухней, а заодно и увеличила его размеры. В дополнении к этому над балконом хозяйкой был смонтирован козырек такой длины, что он перекрывал обзор соседям сверху.

Соседи, возмущенные таким неудобством обратились к местным властям. Тем переделка также не понравилась, и уже власти потребовали возвращения квартиры в прежнее состояние, утверждая, что ответчица затеяла перепланировку без разрешений компетентных органов и без согласия соседей. Со своей стороны, жильцы дома подали и свой иск. По утверждению соседей, балконный козырек выходит за границу балконной плиты приблизительно на 1,5 метра, что портит им и вид с балкона, и образ дома.

Дама сдаваться не стала и ответила встречным иском. В нем она написала, что собрала кучу разрешений от всех инстанций и просит ей не мешать наслаждаться жизнью с новым и безопасным балконом.

О правовых вопросах управления многоквартирным домом эксперты «РГ» рассказывают в рубрике «Юрконсультация».

Судя по документам, которые оказались в распоряжении суда, перестройка балкона отвечает и санитарным, и противопожарным требованиям. И по мнению специалистов, нарушений несущих конструкций при перепланировке не было. В ходе судебного процесса выяснилось, что предстоящий ремонт балкона одобрили 49 соседей и владелец нежилого помещения дома.

Местные суды встали на сторону собственницы квартиры.

Всем жильцам принадлежат: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, оборудование

По их мнению, перестройка балкона выполнена с учетом требований строительных и санитарных норм и правил, никак не нарушает права и интересы собственников других квартир, не создает угрозы их жизни и здоровью и не меняет «целевое назначение помещений».

Но власти города и другие соседи с таким решением не согласились и оспорили его уже в самую высокую инстанцию. Власти города посчитали, что такое решение опасно в первую очередь тем, что теперь каждый сможет перестраивать балконы по своему вкусу и желаниям. Во что превратится лицо города, трудно представить.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ «балконный» спор внимательно изучила и с мнением коллег не согласилась. Верховный суд сказал, что гражданка перепланировку провела самовольно, разрешений она не получила, согласований с властями и соседями не провела. Высшая инстанция объяснила, что балконные плиты входят в состав общего имущества, а, следовательно, любая их перепланировка должна быть согласована со всеми собственниками помещений в доме.

Если открыть главный в таких случаях документ — Жилищный кодекс РФ, то в пункте 3 части 1 статьи 36 сказано следующее: всем собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит общее имущество: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование и прочее оборудование.

Верховный суд специально подчеркнул — балконные плиты относятся к общему имуществу. Об этом сказано в документе, который называется — «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме». Эти Правила были утверждены постановлением правительства от 13 августа 2006 года N 491.

В этих Правилах есть пункт 2 раздела I «Определение состава общего имущества». Там записано дословно следующее: «В состав общего имущества включаются, в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции)», — говорится в нем.

Таким образом, подчеркнула Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда, балкон еще и относится к ограждающим и несущим конструкциям, сказано в определении .

Суд в своем решении заявил, что квартирант может уменьшить размер общего имущества при реконструкции помещений, но такая перепланировка возможна только с согласия всех собственников помещений в доме (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ). Такое же положение закреплено в части 2 статьи 40 этого же кодекса — «если реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества, на них должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме».

Вот какой итог подвел под своими рассуждениями Верховный суд — при серьезной перепланировке балкона в одной отдельно взятой квартире, согласие всех собственников является обязательным условием.

А местные суды посчитали вполне достаточным, согласие четырех десятков соседей. Но местные суды не приняли во внимание,что противников реконструкции балкона оказалось больше. А между тем категорически возражающие против расширения балкона соседи составили коллективное обращение в суд и в материалах дела оно имеется.

Можно уменьшить размер общего имущества, но перепланировка возможна только с согласия всех собственников

«Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ находит, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав», — сказано в решении Верховного суда РФ.

Суд отменил все вынесенные решения по делу и направил его на новое рассмотрение, предписав учесть позицию ВС РФ.

В марте 2022 года вступят в силу новые правила пользования жилыми помещениями, а прежние полностью утратят силу. Ничего такого, что кардинально изменило бы подход к эксплуатации квартир, там нет. Но одна норма сильно возбудила СМИ и собственников: ответственность за незаконное остекление балконов и лоджий. Вроде бы владельцев жилья ждут штрафы, а ранее установленное остекление придется демонтировать.

Эта нашумевшая новость напоминает другие инфоповоды:

• о штрафах за одуванчики;
• о контроле за переводами;
• о курении на балконе.

А вот какова на самом деле ситуация с остеклением сейчас — и вот что ждет собственников предстоящей весной.

Что это за правила

В России есть жилищный кодекс, а дополнительно к нему — правила пользования жилыми помещениями. Там отдельные разделы для социального найма, собственников, договора найма. Правила как бы дополняют и разъясняют нормы жилищного кодекса.

Текущая редакция правил действует с 2006 года. Ее привели в соответствие с другой нормативкой. Получился новый документ, который заработает с марта 2022 года.

Что изменилось в правилах

Кардинально там ничего не изменилось. Теперь у правил другие разделы, но общий смысл остался прежним: хорошее делать можно, плохое — нельзя. Пользуйтесь жильем так, чтобы не мешать другим, не переделывайте конструктивные элементы, чтобы дом не рухнул, следите за ремонтом и вовремя оплачивайте коммунальные услуги.

Как обстоят дела с остеклением балконов

Можно ли остеклять балконы и лоджии в 2022 году

Да, можно. Если это не переустройство, не перепланировка и не изменение внешнего вида против местных правил благоустройства, никаких дополнительных ограничений нет. Обычные пластиковые окна на балконе многоквартирного дома ничего не нарушают и дополнительных разрешений не требуют.

Нужно ли демонтировать установленное остекление

Нет, не нужно. Если оно изначально было установлено без нарушений, никому не мешает и не вредит конструкциям — пусть себе стоит. В новых правилах нет ни слова о том, что жильцам придется демонтировать остекление 20-летней давности.

Демонтаж понадобится только в том случае, если остекление выполнено с нарушениями: например, дом относится к культурному наследию и изменять конструкцию фасада нельзя. Или жильцы не просто установили остекление, а присоединили балкон к кухне, увеличили размер плиты, построили козырек над соседским балконом и установили опоры перед чужими окнами. То есть конструкция мешает другим жильцам и угрожает безопасности.

Даже если перепланировка проведена без согласования много лет назад или уже начался ремонт, ее можно узаконить. Почитайте, как это сделала автор Т—Ж Алена Иванова в Санкт-Петербурге за 115 000 Р. А у Михаила Кочерова получилось согласовать проект перепланировки в Подмосковье за 17 000 Р.

Если перепланировка незаконная и это обнаружится при проверке или после жалоб, жилье заставят привести в прежнее состояние и выпишут штраф. И неважно, балкон это или присоединение кухни к комнате.

Что грозит за незаконное остекление

Штрафа именно за остекление нет, и он не вводится. Есть наказание за незаконное переустройство или перепланировку в многоквартирном доме — по статье 7.21 КоАП РФ:

• для граждан — от 2000 до 2500 Р;
• для юрлиц и ИП — от 40 000 до 50 000 Р.

Однажды семье из Перми надоело чистить свой балкон от снега, и они его застеклили, а заодно установили козырек. Спустя 20 лет управляющая компания заметила самовольные конструкции и потребовала у собственников их демонтировать. 

По мнению УК, остекление и козырек не соответствуют техническому плану дома, нарушают права других собственников и вообще смотрятся некрасиво. Конструкция может упасть и причинить вред здоровью и имуществу других собственников. Управляющая компания обратилась в суд и потребовала обязать семью демонтировать остекление. 

Жильцы ломать балкон не хотели. Двадцать лет к ним никто не предъявлял претензий, а на момент установки конструкций в законе строгих требований о недопустимости остекления не было. Они считали, что внешний вид дома — это дело вкуса. А что касается безопасности, у них было заключение экспертизы, согласно которому возведённые конструкции не несут угрозы, в том числе и третьим лицам. Собственники подали встречный иск, и попросили признать требование УК незаконным. 

Районный суд удовлетворил иск УК, а две вышестоящие инстанции согласились с этим решением.
Во встречном иске жильцов было отказано. Суды напомнили собственникам, что плиты лоджии, входящие в план квартиры по обмеру БТИ, а также внешняя стена, к которой плиты примыкают, относятся к общему имуществу многоквартирного дома. А значит, принадлежат собственникам помещений на праве общедолевой собственности.

Если реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества дома, на нее должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Кроме того, остекление должно быть внесено в технический план дома. Довод о том, что остекление установили прежние собственники, также не помог. 

В итоге суд обязал истцов демонтировать остекление и крышу балкона в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу, взыскал по 3000 р. госпошлины с каждого собственника и 100 р. судебной неустойки за каждый день просрочки исполнения решения суда (определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции г. №88 – 18854/2022). 

Правила, на которые сослался суд, уже утратили силу. Вместо них действует приказ Минстроя России от 14.05.2021 № 292/пр «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями». Ничего принципиально нового для собственников квартир в них нет. 

По общему правилу остеклять балконы можно при условии, что проводимые работы не меняют облик многоквартирного дома, не затрагивают общее имущество и не считаются переустройством или перепланировкой. Не получится согласовать остекление в ветхом или аварийном доме, а также в здании, которое является культурным наследием. Муниципальные и региональные правовые акты могут устанавливать дополнительные требования. Поэтому перед остеклением нужно ознакомиться с правилами благоустройства, утвержденными в субъекте и городе проживания.

Еще материалы по теме:
➜ Демонтаж незаконного остекления и балконного козырька — что должен установить суд при рассмотрении дела
➜ Остеклить балкон можно, если соблюдать правила
➜ Почему СМИ пишут про штрафы за остеклённые балконы
➜ Суд разрешил собственнику сохранить самовольное остекление балкона
➜ Нужно ли согласовывать остекление балкона с уполномоченным органом