В каких ситуациях необходимо применение специальных методов оценки бизнеса

Научитесь: Профессия Финансовый менеджер
Узнать больше

Бизнес – это не только процесс производства товаров и услуги и извлечения прибыли, это еще товар на рынке, поэтому оценка бизнеса имеет большое значение. Читайте, в каких случаях она требуется, какие есть методы оценки и кому ее можно доверить.

Ключевые концепции оценки стоимости бизнеса

Оценивая бизнес, мы анализируем то, что он принесет в будущем, но в том виде, как есть на момент оценки. При оценке не предполагается никаких дополнительных инвестиций, иных вложений или условий, мы исходим только из текущего состояния и эффективности активов, оценки емкости и динамики рынка.

Также мы должны учитывать временную стоимость денег. Суммы на счетах сегодня имеют большую ценность, чем те же самые суммы через год, а суммы через год дороже тех же сумм через два года. Это не только вопрос инфляции, но и предпочтений – человек всегда хочет иметь и владеть здесь и сейчас, а не завтра и где-то далеко. Временная стоимость денег учитывается при оценке в ставке дисконтирования.

В основу оценки ложится предположение о наилучшем, то есть максимально эффективном использовании активов бизнеса.

Риски

В реальности все сделанные предположения и оценки могут быть ошибочны, не точны. Мы не располагаем всей полнотой информации, которая требуется для принятия решений, даже при условии использования мощных средств компьютерного моделирования доступных в настоящее время. Поэтому аналитики должны учитывать риски: либо используя сценарный подход, либо корректируя в ставку дисконтирования.

Мы оцениваем бизнес, исходя из предположения, что он будет работать бесконечно долго, он устойчив, но спрогнозировать его динамику мы можем на относительно короткий срок.

В каких случаях требуется оценка бизнеса

Понимая оценку бизнеса, как достигнутый результат деятельности менеджмента, сфер применения такого исследования несколько. Рассмотрим их далее.

Оценка для целей продажи

В первую очередь мы оцениваем бизнес, когда предполагаем его продать – полностью или частично. Например, продажа компании целиком, продажа пакета акций или доли, продажа отдельного подразделения, филиала, предприятия из состава холдинга, производственной площадки. Под эту задачу также подпадают IPO – первичное размещение акций на фондовом рынке, ICO – первичное размещение токенов в экономике-blockchain.

Оценка рыночной стоимости бизнеса требуется и покупателю и продавцу. Только одному надо, чтобы оценка была ниже – и он будет крайне пессимистично оценивать перспективы бизнеса, стремиться ухудшить предпосылки. А другому нужно завысить оценку, используя самые оптимистичные прогнозы, наибольшие из имеющихся коэффициентов. Обе стороны к этой ситуации относятся с пониманием и, используя каждый свою оценку, движутся к компромиссу, который и станет в результате ценой сделки.

Оценка при привлечении средств в действующий бизнес

Необходимость в оценке также появляется в случае привлечения средств – заём, кредит, эмиссия облигаций, когда требуется оценка бизнеса, его долей, акций как объекта залога, гарантий обеспечения возврата привлеченных средств.

Стоимость компании — основной критерий успешности деятельности менедмента и роста благосостояния собственников

Оценка бизнеса, как критерий его эффективности

Современный подход акцентирует внимание на стоимости компании, как основного критерия успешности деятельности менедмента и роста благосостояния собственников. Капитализация компании и динамика этого показателя говорят о перспективах бизнеса больше, чем дивидендные выплаты собственнику. На развитых финансовых рынках собственники получают свой доход, торгуя акциями или фиксируя прибыль, продавая бизнес стратегическому инвестору с прибылью, а не выводя деньги из бизнеса. Поэтому для собственников стоимость компании – это важный показатель, который они ставят в качестве критерия работы и мотивации менеджмента, и требуют регулярного расчета и обоснования этого показателя для контроля своих активов. Методика оценки бизнеса в этом случае разрабатывается, согласовывается с собственником и менеджментом, а затем регламентируется для использования длительном временном горизонте, чтобы получать регулярно прозрачные и сравнимые оценки.

Оценка стартапа

Особняком стоит оценка бизнеса в случае стартапа. Ее цель – оценить стоимость для распределения долей в компании между основателем и первым инвестором. Оценка строится на предположении, что к моменту выхода из проекта стартап будет приносить не менее какого-то целевого значения прибыли. И оцененная на основе данной прибыли компания сможет быть продана стратегическому инвестору или выйти на IPO, что принесет многократный доход на вложенный капитал инвестору. В данном случае оценка делается на гипотетических построениях для бизнеса, который еще не существовал, не работал и не приносил не только прибыли, но даже зачастую выручки.

Методы оценки бизнеса

Методов оценки бизнеса несколько, но все они укладываются в три основные группы:

1. Сравнительные.
2. Доходные.
3. Затратные.

Сравнительные методы

Эту группу методов правильнее назвать рыночными, так в их основе лежит информация об уже состоявшихся сделках с похожими компаниями, либо с акциями на фондовом рынке.

В случае сделок с компаниями выбирается несколько сделок с бизнесами, максимально похожими на оцениваемый, по которым известна цена покупки компании целиком либо контрольного пакета или доли. Затем изучают состояние компании накануне совершенной сделки с двумя целями:

• первая – сопоставление целевой и выбранной компании по финансовым и производственным показателям, с тем чтобы оценить сравнимость компаний и обосновать выбор данной компании, как аналога;
• вторая – расчет мультипликаторов: цена / прибыль, цена / денежный поток, цена / балансовая стоимость, в зависимости от имеющихся данных.

Используя рассчитанные мультипликаторы по каждой компании-аналогу, оцениваем стоимость бизнеса целевой компании в интервале от минимальной до максимальной. Чтобы получить одну величину, рассчитывают среднее значение или выбирают самый близкий аналог и оценивают только по нему.

Таким методом оценивают приобретение контрольного пакета или 100% частных, не торгуемых на фондовом рынке компаний.

В случае использования текущей рыночной цены акции на фондовом рынке как ценового ориентира, мы также рассчитываем мультипликаторы либо на одну акцию, либо на полную стоимость компании, если знаем число или долю акций, торгуемых на рынке (free float). Эти мультипликаторы уже применяем к нашей базе (чистая прибыль, выручка и т.п.) и получаем оценку на основе данных фондового рынка.

Известным вариантом сравнительного подхода является метод отраслевых коэффициентов – при наличии объективных данных о большом числе сделок купли-продажи бизнеса в определенной отрасли можно рассчитать показатели стоимости для типичных сделок и использовать их в последующем для оценки. Таким образом, можно оценивать компании малого и среднего бизнеса, но, к сожалению, в России очень мало доступной информации по совершенным сделкам.

Стоимость бизнеса, оцененная этими методами, должна быть скорректирована (уменьшена) на величину обязательств предприятия. При этом предварительно надо изучить обязательства использованного предприятия-аналога и то, как они учитывались при расчете стоимости.

Доходные методы оценки строятся на прогнозировании доходов от оцениваемого бизнеса в будущем

Доходные методы оценки бизнеса компании

Данная группа методов строится на прогнозировании доходов от оцениваемого бизнеса в будущем.

Если компания стабильно получает доход в течение 3–5 лет и его величина составляет в среднем N, то такую компанию можно оценить по формуле:

V = N / R,

где R – ставка капитализации – отраслевое, целевое или рыночное значение ставки доходности на вложения. Также это может быть ставка доходности вложений в альтернативные активы.

Этот метод называется методом капитализации.

В большинстве случаев стабильного дохода на горизонте 3–5 лет добиться не удается, поэтому можно использовать данные по доходу за последний год, принимая во внимание вероятность изменения доходности в будущем.

Другой вариант решения данной проблемы – построение финансовой модели с учетом фактора времени и рисков – метод дисконтированных денежных потоков.

В рамках метода строится финансовая модель денежного потока (близка к форме отчета о движении денежных средств) на прогнозный период, то есть такой период, в течение которого денежные потоки мы способны спланировать или спрогнозировать. При этом по завершении прогнозного периода мы предполагаем стабилизацию денежных потоков.

Ключевой момент – выбор ставки дисконтирования, которая определяет временную стоимость денежных потоков и должна учитывать риски и альтернативную доходность активов.

В итоге стоимость бизнеса этим методом определяется по формуле:

V = ∑CFn / (1+r)ⁿ+ TV,

где CFn – суммарные денежные потоки за каждый прогнозный период с первого по последний,

r – ставка дисконтирования,

n – номер соответствующего периода.

TV – терминальная стоимость бизнеса, определяется по формуле Гордона, если бизнес продолжит работу. Если предполагается ликвидация бизнеса, терминальная стоимость рассчитывается, как ликвидационная стоимость, а если предполагается продажа – как стоимость чистых активов.

Аналогично сравнительным методам стоимость бизнеса, оцененная доходными методами, также должна быть скорректирована (уменьшена) на величину задолженности предприятия.

При использовании метода ликвидационной стоимости бизнес рассматривается, как комплекс активов, который следует как можно быстрее распродать, чтобы рассчитаться по обязательствам

Затратные методы

Основная идея этой группы методов – оценить, сколько денег потребуется инвестору, чтобы воссоздать такой же бизнес. Эта величина и есть стоимость бизнеса и инвестору не следует тратить больше этой суммы при приобретении.

Суммарная стоимость компании может быть оценена как стоимость всех активов за вычетом всех обязательств. Это так называемый метод чистых активов.

Однако использовать в оценке балансовые стоимости активов не целесообразно, их следует переоценить и привести в соответствие с рыночными ценами, тогда оценка методом чистых активов будет лучше соответствовать реальной стоимости компании в соответствии с концепцией данного подхода.

Другим методом оценки бизнеса из этой группы является метод ликвидационной стоимости. В этом случае бизнес рассматривается, как комплекс активов, который следует как можно быстрее распродать, чтобы рассчитаться по обязательствам. Тогда стоимость активов, определенная описанным выше методом чистых активов, корректируется на дисконт (для ускорения продажи) и на затраты по рекламе продаваемых активов.

Несколько слов об убыточном бизнесе и его оценке

Бизнес может быть убыточным по разным причинам:

• в силу конъюнктуры рынка в текущем периоде и это временное явление, которое со сменой «ветра» на рынке вернется в положительную для прибыли зону;
• из-за стратегических управленческих решений, например, компания стремится захватить долю рынка и допускает операционные убытки, используя для своего развития накопленную ранее финансовую «подушку безопасности»;
• в результате ошибок менеджмента, которые уже не исправить и речь идет о банкротстве.

Если речь идет о временном явлении и в перспективе финансовые потоки выйдут в положительную зону, для такого бизнеса наиболее обоснован метод дисконтированных денежных потоков, который строится на предполагаемых результатах будущих периодов.

Но если речь о перманентной убыточности, тогда стоимость такого бизнеса – это сумма стоимостей активов за вычетом обязательств, в соответствии с методом чистых активов.

В большинстве случаев оценку бизнеса лучше доверить профессионалам

Оценка своими руками или с помощью профессионалов

Что лучше – сделать оценку собственными силами или обратиться к профильной компании? В большинстве случаев ответом на этот вопрос будет – обратиться к профессионалам. Во-первых, для многих задач, стоящих перед оценкой, требуется документ от независимого оценщика, входящего в саморегулируемую организацию оценщиков и застраховавшего свою ответственность. Сделать такую оценку самостоятельно невозможно.

Во-вторых, специалисты-оценщики в штате – это дорого. Специалисты такой квалификации не нужны компании на постоянной основе, им нужно иметь профильное образование и повышать квалификацию минимум раз в три года, чтобы подтверждать свой профессиональный уровень.

Если оценка требуется для внутренних целей, например, нужно посчитать стоимость бизнеса, как показатель KPI менеджмента для собственников, тогда, конечно же, профессиональный оценщик не нужен, требуется. Тогда оценку данного показателя может сделать квалифицированный специалист финансового блока компании.

Оценка бизнеса – это вид искусства или отрасль знания, в которой используются строгие математические методы, при этом они опираются на предпосылки, допущения, прогнозы и гипотезы. Поэтому получаемые в результате цифры – это лишь ориентиры, а не руководство к действию или окончательная цена. Оценка бизнеса, особенно выполняемая независимым профессиональным оценщиком, снимает субъективные факторы и вопросы о возможных манипуляциях информацией. Без обоснованного анализа, без ориентиров, которые дает оценка, прийти к окончательной цене и сделке было бы крайне затруднительно.

Если спросить человека, сколько денег у него в кошельке или на счетах, он назовет конкретную сумму. Легко понять, сколько стоит квартира или машина. А как же быть с бизнесом? Можно оценить его стоимость? Конечно, да. Для этого существует три подхода к оценке стоимости бизнеса. Рассмотрим их подробнее.

Содержание статьи

Затратный подход

1. Метод чистых активов
2. Метод ликвидационной стоимости

Доходный подход

1. Модель дисконтированных денежных потоков
2. Метод капитализации

Сравнительный подход
Подводим итоги
Резюмируем

Оценка стоимости бизнеса может потребоваться в следующих случаях:

• при продаже компании;
• для привлечения инвестиций или при открытии новых проектов;
• для оценки эффективности работы, страхования компании или оптимизации налогообложения;
• если собственник решил закрыть компанию.

Олег владеет химчисткой. Помещение в аренде, оборудование: 4 стиральных и 4 сушильных машины. Мебель: стойка администратора, стул, диван и стол в клиентской зоне, кофемашина.
Для открытия брали кредит, по нему осталось выплатить 200 000 рублей. Олегу поступило предложение от конкурентов, которые хотят масштабироваться, о покупке бизнеса, поэтому он решил посчитать, сколько стоит его компания.

Для оценки стоимости бизнеса можно воспользоваться тремя подходами: затратным, сравнительным и доходным. Специалисты рекомендуют использовать два разных подхода и сравнить результат. Он не должен сильно отличаться. Если разница большая — где-то допущена ошибка.

Сергей Васильев, руководитель финансового направления консалтинговой компании Smart Success Group:

«Оценка бизнеса позволяет понять, сколько можно получить за него при желании его продать. Для отслеживания динамики развития компании рекомендуется проводить оценку регулярно, например, ежегодно.
Важно понимать, что ключевое слово — это «оценка». Полученные показатели — это не всесторонне объективное значение, это субъективное мнение. От того, кто проводит оценку, будет зависеть, какой метод использовать, какие предположения и допущения принять во внимание, какой горизонт планирования закладывать. Я неоднократно оценивал компании, рассматривая их с точки зрения денежных потоков или сравнивая их с аналогами. И я уверен, что в зависимости от целей, компанию можно оценить диаметрально противоположно: можно как занизить, так и завысить стоимость. Объективность в данном вопросе — понятие относительное»

Оцениваем бизнес затратным подходом

Стоимость объекта оценки определяется как сумма затрат, необходимых для создания такого же объекта с учетом износа. Важный нюанс — учитывается не сколько денег потратил предприниматель на бизнес, а сколько денег потребуется, чтобы воссоздать такую же компанию.

Например, кофемашина, которая стоит у Олега в клиентской зоне, подарена друзьями на открытие бизнеса. Стоимость приобретения — ноль рублей. Новая машина такой же модели будет стоить 30 000 рублей. Но для оценки стоимости бизнеса потребуется ее рыночная цена. Сейчас эта модель с той же степенью износа стоит 20 000 рублей. Эта стоимость и будет использоваться в оценке.

Затратный подход включает два метода:

1. Метод чистых активов

Стоимость компании равна сумме всех активов за вычетом обязательств.
Олег проанализировал, сколько стоит оборудование и мебель, вычел обязательства по кредиту и получил результат 630 000 рублей.

2. Метод ликвидационной стоимости

Бизнес рассматривается как комплекс активов, которые нужно продать как можно быстрее для погашения обязательств. В этом случае, стоимость активов, полученная предыдущим методом, корректируется на дисконт (размер скидки для ускорения продажи) и стоимость рекламы.

Предположим, Олег решил переехать и продать химчистку как можно быстрее. Все активы он продает со скидкой 10% и планирует потратить еще 30 000 рублей на рекламу.

Скидка = 830 000 х 10% = 83 000 (руб.)
Стоимость активов = 830 000 — 83 000 = 747 000 (руб.)
Стоимость бизнеса = 747 000 — 30 000 — 200 000 = 517 000 (руб.)

Сергей Вербицкий, трабл-шутер, ментор:

«Оценка бизнеса нужна, если вы готовитесь к какому-то событию. Например, взять кредит в банке, продать весь бизнес или его часть, привлечь инвестиции. Ее можно провести самостоятельно, но вторая сторона может не доверять такой оценке. Чтобы этого избежать, можно обратиться в стороннюю компанию. Каждый метод оценки имеет свои и плюсы и минусы. Лучше выбирать тот, который привычен инвестору. Если же проводит оценку бизнеса сторонний специалист, то он лучше знает, какой метод предпочитает банк, фонд или инвестор»

Проводим оценку с помощью доходного подхода

Если затратный подход опирается на стоимость имущества, то доходный основан на определении ожидаемых поступлений от бизнеса. Он предполагает, что бизнес будет приносить стабильную прибыль на протяжении долгого периода. Резкие изменения экономики, локдауны, революционные предложения на рынке остаются «за скобками». Так, владелец нефтяной вышки будет рассчитывать стоимость бизнеса исходя из текущей прибыли, не задумываясь о растущей популярности электротранспорта.

Доходный подход также включает два метода:

1. Модель дисконтированных денежных потоков

Основана на будущей прибыли.
Чтобы понять, сколько денег будет приносить бизнес в будущем, строится финансовая модель денежного потока, похожая на отчет о движении денежных средств.

Химчистка Олега приносит 40 000 рублей в месяц. Узнать эти данные не составило труда, так как Олег с открытия ведет учет в сервисе Планфакт. Размер денежного потока в следующие три года составит:

Денежный поток = 40 000 х 12 х 3 = 1 440 000 рублей.

Казалось бы, дело сделано. Но все не так просто. Деньги сейчас стоят больше, чем деньги в будущем. У всех нас есть примеры того, что какая-то вещь раньше стоила меньше, чем сейчас. Дорожает недвижимость, товары, услуги, путешествия. С каждым годом объем товаров, который можно купить на 1000 рублей уменьшается. Значит, 1000 рублей в 2031 году будет стоить меньше, чем 1000 рублей в 2021.
Снижение стоимости денег показывает ставка дисконтирования. Она может определяться различными методами, рассчитываться на основании мнений экспертов или доходом по надежным инструментам, например, государственным ценным бумагам. Чаще всего, она выше ставки по депозитам, так как учитывает, что вложения в бизнес более рискованные. И чем надежнее бизнес, тем меньше риск и ниже ставка дисконтирования.

Для того, чтобы облегчить расчеты, можно воспользоваться функцией ЧПС (чистого приведенного дохода) в Excel или NPV в Google Таблицах. Олег посчитал, что у него стабильный, приносящий доход бизнес, поэтому установил ставку дисконтирования 30%. При прогнозируемом доходе 480 000 рублей в год, стоимость бизнеса в настоящий момент составляет 871 734 рубля.

2. Метод капитализации

Оценивает бизнес исходя из прошлых доходов. Прибыль в течение последних 3-5 лет суммируется, усредняется и делится на ставку капитализации. Результат — стоимость компании. Ставка капитализации — это значение ставки доходности на вложения, рассчитанная по отрасли или рынку.

Ставка капитализации по отрасли = Годовой доход / Стоимость имущества

Стоимость компании = Средний годовой доход компании / Ставка капитализации

Полина Каплунова, директор по развитию «Смарткемпер»:

«Подход, основанный на оценке прибыли, состоит в том, что ценность бизнеса заключается в его способности производить богатство в будущем.
Если бизнес в прошлом году имел доход в 1 миллион рублей, а средняя ставка капитализации в отрасли составляет 10%, вы можете оценить стоимость, разделив 1 миллион рублей на 10%. Итоговая стоимость компании составит 10 миллионов рублей.
Оценка бизнеса индивидуального предпринимателя может стать сложной задачей, поскольку лояльность клиентов напрямую зависит от личности владельца бизнеса. Будут ли клиенты автоматически ожидать, что новый владелец предоставит такой же уровень обслуживания и сервиса? Поэтому оценка бизнеса должна включать риск, при котором бизнес может быть потерян в результате смены владельца. Хотя метод оценки прибыли является наиболее популярным, самым правильным будет использование комбинации методов оценки стоимости бизнеса»

Используем сравнительный подход

Для оценки стоимости бизнеса сравнительным подходом нужно выбрать несколько сделок на рынке с похожими компаниями, у которых известна цена продажи. Сравнение проводится по какому-то общему показателю. Это может быть выручка на квадратный метр площади, заполняемость номерного фонда, число посадочных мест.

Олег связался со своими знакомыми владельцами химчисток, посмотрел объявления о продаже и собрал базу для анализа. В нее попали 4 компании с похожим спектром услуг и расположением в городах с населением от 300 до 500 тысяч человек, как и его бизнес. В качестве основного показателя для сравнения Олег выбрал количество стиральных машин, потому что от него зависит объем продаж.

В результате анализа выяснилось, что цена продажи бизнеса, в расчете на одну стиральную машину колеблется от 150 000 до 200 000 рублей, а, в среднем, составляет 182 500. Если умножить эту величину на количество стиральных машин в химчистке Олега, можно получить стоимость его бизнеса сравнительным методом.

182 500 х 4 = 730 000 (руб.)

Полина Каплунова, директор по развитию «Смарткемпер»:

«Сравнительный подход — это определение стоимости компании в сравнении с аналогичными, которые недавно были проданы. Идея похожа на использование сравнений с недвижимостью для оценки квартиры или дома. Этот метод работает только в том случае, если существует достаточное количество похожих компаний для сравнения.
Оценка стоимости бизнеса индивидуального предпринимателя на основе рыночной стоимости особенно сложна, так как найти общедоступную информацию о предыдущих продажах аналогичных предприятий часто просто невозможно»

Подводим итоги

Итак, у Олега получилось три разных варианта стоимости бизнеса:

• 630 000 рублей рассчитано затратным подходом;
• 871 734 рубля получилось в результате доходного;
• 730 000 рублей — результат оценки с помощью сравнительного подхода.

Эти суммы дали Олегу понимание того, с какой стоимости можно начать переговоры и ниже какой цены лучше не опускаться. Покупатель может согласиться или нет с результатами оценки и ценой бизнеса, но Олег знает, на что ориентироваться в ходе сделки.

Марина Захарова, CEO Dolce Style:

«Когда продавала долю бизнесе, пользовалась простым подходом, отталкиваясь от того, сколько люди реально готовы заплатить. Пыталась привлечь оценщиков, но это не помогло. В итоге, продала долю за сумму, равную годовой прибыли»

Ян Петручик, основатель digital-агентства «Медиаобраз»:

«Я продал два готовых бизнеса: магазин и сервис техники Apple, точку по продаже хот-догов в торговом комплексе. Оценку провел по простой формуле:
Стоимость бизнеса = Годовая прибыль + Стоимость активов
В магазине активами я посчитал: торговое оборудование: стенды и инструменты. Для точки фаст-фуда добавил к годовой прибыли стоимость холодильников и прочей техники. Аккаунты в социальных сетях и настроенные рекламные кампании передавал покупателям бесплатно»

Резюмируем

• Оценка стоимости бизнеса — сложный процесс, который может понадобиться при продаже компании, страховании или привлечении инвестиций.
• Собственник может периодически оценивать свой бизнес, чтобы наблюдать динамику.
• В оценке используется три подхода: затратный (сколько денег нужно на воссоздание такого же бизнеса), доходный (бизнес оценивается исходя из прибыли) и сравнительный (компания сравнивается с аналогичными).
• Для более точной оценки лучше использовать два разных метода, если результаты близки — все сделано правильно. Большая разница в оценке говорит об искажении результата.

Ответы выделены вот этим цветом

ФСППС

Контрольная  работа № 1

1.     В каких из
перечисленных ниже ситуаций необходимо или может иметь
место применение специальных методов оценки бизнеса?

а)    определение
договорной стоимости выкупа акций акционерным обществом
у его учредителей;

б)    обоснование стартовой
цены в приватизационном аукционе, на который
выставляется пакет акций, принадлежащий
государству;

в)     утверждение проспекта эмиссии акций;

г) оценка предприятия-банкрота, представляемая
собранию его кредиторов;

д)    исчисление рыночной стоимости неликвидных
финансовых активов

(например, акций
закрытых дочерних компаний) предприятия, с которой в части этих активов взимается налог на имущество;

е)    планирование цены
предложения или цены спроса при подготовке сделок по
купле-продаже пакетов акций закрытых компаний.

Т.е
во всех перечисленных случаях

2.    Достаточно
ли оценить сумму рыночных стоимостей отдельных бкзксс-
линий фирмы для того, чтобы
определить оценочную рыночную стоимость фирмы в
целом?

 а)
да;

 б)
нет;

 в)
нельзя сказать с определенностью.

               
так как к упомянутой сумме необходимо прибавить рыночную стоимость избыточных
(«нефункционирующих») активов фирмы, представляющих собой имущество,
которое является избыточным для нужд эксплуатации учтенных в оценке фирмы
бизнес-линий.

3.    В каком
соотношении находятся оценка бизнеса и оценка предлагаемых к .
финансированию инвестиционных
проектов?

а)     оценка
предлагаемых к финансированию инвестиционных проектов является
частным случаем оценки вновь
начинаемого бизнеса, который возможен для данного
предприятия в силу имеющегося у него имущества и конкурентных преимуществ;

б)    указанные
две оценки не связаны друг с другом и могут дать разные результаты;

в)    оценка инвестиционного
проекта как бизнеса может быть осуществлена
лишь после того, как инвестиционный проект фактически начат, и по нему
произведены хотя бы стартовые инвестиции.

так как обе указанные оценки осуществляются на
основе общего принципа учета в пределах некоего «горизонта времени»
будущих доходов, ожидаемых с проекта или бизнеса другое дело, что оценка
бизнеса (проекта), который еще не начат, должна быть гораздо более низкой из-за
еще фактические выявившихся трендов в получаемых доходах и, соответственно,
высокой их неопределенности в будущем.

4.   Что из перечисленного ниже  не является,
стандартом оценки бизнеса?

а) обоснованная рыночная стоимость;

б)    обоснованная стоимость;

в)    ликвидационная стоимость;

г) инвестиционная стоимость;

д)    внутренняя (фундаментальная) стоимость.

так как ликвидационная
стоимость предприятия относится к определениям стоимости

5.    Какой из
стандартов оценки бизнеса наиболее часто в мировой практике используется при
оценке предприятия, когда она осуществляется для определения стоимости миноритарного пакета его акций (пакета
меньшинства)?

а) обоснованная рыночная стоимость;

б)   обоснованная
стоимость;

в) инвестиционная стоимость;

г) внутренняя (фундаментальная) стоимость.

так как этот стандарт служит основой
для судебных решений о правомочности сделок по купле-продаже небольших пакетов
акций, скупаемых владельцами крупных долей в закрытых компаниях с целью
усиления своего контроля над предприятием; при этом суд проверяет, была ли
обеспечена при имевшей место договорной цене хотя бы симметричность
(одинаковость) доступной для сторон сделки информации об имуществе и рыночных
перспективах предприятия, т. е. не была ли занижена эта цена вследствие
непредоставления акционеру меньшинства положительной указанной информации,
которой обладал акционер большинства.

6.     Верно ли
утверждение: оценочная стоимость бизнеса равна доходу, который можно было бы
получить за срок его полезной жизни, вложив ту же сумму инвестиций в
сопоставимый по рискам (нестабильности дохода с рубля вложений) доступный
инвестору бизнес?

а) да;       б) нет;       в)
нельзя сказать с определенностью.

так как именно к этому
сводится определение максимально приемлемой для инвестора цены за бизнес, к
которой, в свою очередь, на конкурентных рынках капитала стремится его рыночная
стоимость.

7.  Что из перечисленного
ниже может быть использовано в качестве безрисковой нормы дохода с бизнеса (не
учитывающей риски бизнеса ставки дисконта для дисконтирования ожидаемых с
бизнеса доходов)?

а) текущая ставка дохода по страхуемым (крупными независимыми
компаниями с государственным участием) банковским депозитам;

б) текущая доходность государственных облигаций;

в) то же, т.е. а) и б), но насчитываются их средние ожидаемые за
срок полезной жизни оцениваемого бизнеса величины;

г) рыночная кредитная ставка процента в расчете на срок полезной
жизни бизнеса;

д) безрисковая норма дохода (ставка дисконта), принятая в среднем
в мировой экономике;

е) иное.

потому что для отечественных резидентов общедоступными (и
минимизирующими издержки трансакции) упускаемыми — в случае инвестирования каждого
рубля располагаемы средств в рассматриваемый бизнес — безрисковыми
инвестиционными альтернативами как раз и являются приобретение государственных
облигаций (с сохранением их на весь срок бизнеса п — при перевложении, для
сопоставимости, получаемого с облигаций дохода в приобретение дополнительного
количества государственных облигаций), а также открытие на срок описанного
страхуемого банковского депозита.

8.  Модель оценки
капитальных активов в качестве компенсации за риск, добавляемой к безрисковой
норме дохода, учитывает в ставке дисконта:

а) риски менеджмента;

б) риски финансовой
неустойчивости компании;

в) операционный рычаг
фирмы;

г) финансовый рычаг
предприятия;

д) риски конкуренции и
нестабильного платежеспособного спроса, а также риски характера компании,
малого бизнеса и страновой риск;

е) иное,

так как эта модель
учитывает систематические риски бизнеса, которые в основном и сводятся к
перечисленным в данном варианте ответа рискам; все остальные риски,
перечисленные выше, являются несистематическими.

9. Укажите неверное
утверждение из числа приведенных ниже:

а) высокий показатель операционного рычага свидетельствует о
высоком уровне деловых рисков предприятия;

б) высокий показатель коэффициента текущей ликвидности
свидетельствует о высокой финансовой устойчивости предприятия;

в) высокий показатель у финансово здорового предприятия доли
заемного капитала в совокупных активах прибыльного предприятия свидетельствует
о высоком уровне рентабельности его продукции;

г) большой срок окупаемости инвестиционных проектов, начатых
фирмой с

неликвидными высококотируемыми акциями, свидетельствует об
ошибочности ее инвестиционной политики;

д) предприятие с наступательной инновационной стратегией на
конкурентном рынке более финансово успешно, чем предприятие с оборонительной
инновационной стратегией;

е) предприятие с высокой
долей ценных специальных активов менее приспособлено для диверсификации своей
продукции;

ж) основным видом
странового риска является риск отрицательного экономического роста.

так как предприятие с наступательной инновационной стратегией
(т. е. ориентирующееся на высокорискованные инвестиционные проекты по освоению
новшеств, на выведение на рынок в качестве «пионера» радикально новых для
потребителей продуктов) совсем не обязательно будет иметь больший коммерческий
успех в результате реализации своих инвестиционных проектов по сравнению с
конкурентами. Другими словами, чистая текущая стоимость инвестиционных
(инновационных, если они основаны на новых технологиях) проектов такого
предприятия, если оно работает на достаточно конкурентных рынках, стремится к
нулю так же, как и у конкурентов

10. Можно ли считать
среднерискованным инвестиционный проект (бизнес) в неконкурентной среде,
ожидаемая доходность которого совпадает с среднерыночной доходностью на
фондовом рынке?

а) да;         б) нет;        в) в зависимости
от обстоятельств.

так как показатель ожидаемой доходности не имеет отношения к
характеристике риска проекта, которая должна указывать на меру стабильности
(нестабильности) дохода с инвестированного рубля от года к году (от месяца к
месяцу) в течение срока проекта (бизнеса).

11. Чему равен
коэффициент «бета» по инвестиционному портфелю, целиком состоящему из
облигаций, выпущенных разными предприятиями?

а)1,0; 6)0,5;

в) отношению
среднеквадратического отклонения доходности по рассматриваемому портфелю (без
учета неразмещенных на рынке облигаций данного предприятия) от ее среднего за
отчетный период уровня к среднеквадратическому отклонению среднерыночной
доходности

от ее среднего за
отчетный период уровня;

г) 0

д) отношению ковариации
доходности входящих в портфель облигаций и прочих ценных бумаги дисперсии за
отчетный период доходности государственных облигаций;

е) ковариации за отчетный
период доходности по рассматриваемому портфелю облигаций и среднерыночной
доходности на всем фондовом рынке;

ж) ни одному из
рассмотренных выше значений.

так как из приведенных положений данное действительно отвечает
одному из определений расчета коэффициента «бета» (наиболее простому). Все
остальные варианты ответа содержат ошибки

12. Что является главным
фактором величины операционного рычага предприятия?

а) уровень постоянных
издержек предприятия;

б) изменчивость
конъюнктуры сбыта;

в) изменчивость
конъюнктуры поставок;

г) контрактные риски;

д) отношение постоянных
издержек к переменным;

е) финансовый рычаг
предприятия;

ж) платежеспособность
клиентов;

з) ни одно из
перечисленного выше.

так как, во-первых, решающим фактором операционного рычага и
делового риска предприятия, как известно, являются постоянные издержки фирмы;
во-вторых, относительный по своему характеру показатель делового риска
(например, операционный рычаг) увеличивается именно тогда, когда растет
относительная, по сравнению с переменными издержками, величина постоянных
расходов.

13. На какую дату можно
оценивать бизнес? а) на дату проведения оценки;

б) на дату планируемой
перепродажи предприятия;

в) на любую будущую дату;

г) на дату окончания
реализации бизнес-плана финансового оздоровления предприятия;

д) на все перечисленные
выше даты,

так как: методы оценки бизнеса позволяют это (в них надо лишь
использовать соответствующую прогнозную или текущую информацию); могут
возникать ситуации, когда необходимо получать оценку предприятия по состоянию
на любую текущую или будущую дату — например, прогнозировать стоимость
предприятия на момент планируемой эмиссии его новых акций, чтобы
прогнозировать, сколько средств можно будет привлечь от размещения новых акций
дополнительного капитала.

14. Следует ли при оценке
предприятия согласно методологии доходного подхода к оценке учитывать ранее
сделанные в предприятие инвестиции (выбрать наиболее полный правильный ответ)?

а) да, так как на их
величину должна возрастать оценка предприятия;

б) нет, так как
потенциальный покупатель предприятия ориентируется только на перспективу
получения с предприятия доходов;

в) нет, так как
перспективные инвестиции, ранее сделанные в предприятие косвенно будут учтены
при оценке текущей стоимости ожидаемых с предприятия доходов; неперспективные
же (с отрицательным показателем чистой текущей стоимости) инвестиции косвенно
будут учтены в добавляемой к оценке предприятия рыночной стоимости избыточных
для продолжения бизнеса активов, которые можно попытаться продать;

г) нельзя сказать с
определенностью.

так
как в нем разъясняется в принципе правильный, но короткий ответ варианта
Контрольная работа № 2

1. По какой из
приведенных ниже причин денежный поток (остаток средств на счете) предприятия может оказаться большим, чем
объявленная им прибыль?

а) предприятие применяет LIFO;

б) предприятие
использует ускоренную амортизацию по недавно приобретенным
или созданным собственными силами дорогостоящим основным фондам;

в) имеются
незавершенные работы, под которые получены авансы, и они не
входят в объем реализованной
продукции до окончания и сдачи работ;

г) по всем перечисленным причинам,

2. По какой
ставке дисконта должны дисконтироваться бездолговые денежные
потоки?

а) по ставке, рассчитанной согласно модели оценки капитальных активов;

б) по ставке, полученной методом кумулятивного построения ставки дисконта;

в) по ставке,
которая представляет собой величину, обратную коэффициенту
«Цена/Прибыль» для
компании-аналога;

г) по ставке, равной средневзвешенной стоимости
капитала;

д)
по ставке, равной рассчитанному балансу предприятия коэффициенту «Доход на инвестированный капитал»;

е) по другой ставке.

3. Какая из следующих
моделей применима для оценки долгосрочного бизнеса,
имеющего умеренный стабильный темп
роста денежных потоков?

а) модель Ринга;

б)        модель Гордона;

в) модель Инвуда;

г) модель Хоскальда.

4. Верно ли
следующее утверждение: можно добавить к стоимости фирмы,
полученной как текущая стоимость
ожидаемых от ее бизнеса доходов, рыночную
стоимость активов, которые не используются и не будут использоваться в этом
бизнесе?

а)
верно;     б) неверно;     в) нельзя сказать с определенностью.

5. Если норма возврата
капитала принимается на уровне безрисковой нормы
дохода, то при расчете стоимости ограниченного во времени бизнеса, приносящего
постоянный доход, его оценка:

а) завышается;

б) занижается;

в) остается неизменной;

г) зависит от других обстоятельств.

6. Верно ли
утверждение: коэффициент «Цени/Прибыль» можно рассчитывать как на основе соотнесения рыночной цены компании
с ее общей чистой прибылью у так и путем деления цены одной акции компании на
ее прибыль, приходящуюся на одну
обыкновенную акцию предприятия?

а)
верно;     б) неверно ;   в) нельзя сказать с определенностью.

7. Компания АА имеет коэффициент
«Цена/Прибыль» равный 7,5; компания ВВ —0,6.
Какая из компаний признается фондовым рынком более перспективной?

а)
компания АА; б) компания ВВ; в) нельзя сказать с определенностью.

8. Оцениваемая компания для учета стоимости покупных
ресурсов в
себестоимости реализованной продукции применяет метод средней стоимости, а
компания-аналог — метод LIFO.
Нужно ли при использовании метода рынка капитала
пересчитывать прибыль сопоставляемых компаний с одного
метода учета на другой и, если нужно, то прибыль
какой из этих компаний необходимо пересчитать?

а) не нужно;

б)        нужно — с пересчетом на метод LIFO прибылей оцениваемой компании;

в)        нужно — с пересчетом на мсшд средней прибылей
компания-аналоги;

г) нельзя сказать с определенностью.

9.        В каком из перечисленных методов отношение
«Цена/Прибыль до налогов»
рассчитывается по цене акций,
которая наблюдалась при слиянии или поглощении
компании-аналога?

а) методе рынка капитала;

б)         методе сделок;

в) методе «отраслевой
специфики»;

г) методе «избыточных прибылей»;

д)         ни в одном из перечисленных.

10.       Может
ли величина, обратная коэффициенту «Цена/Прибыль» использоваться для консервативной (заниженной) оценки ставки
дисконта, по которой должны дисконтироваться доходы, ожидаемые инвестором с
акций компании? Если да, то может ли эта же величина применяться как ставка
дисконта для дисконтирования денежных
потоков самой компании? Контроль акционеров за менеджерами компании не утерян.

а)     да, да;

б)     да, нет;

в)     нет;

г)       нельзя сказать с определенностью

Содержание

Бизнес – это совокупность процессов, направленных на производство товаров или услуг с целью получения прибыли. Чтобы понять, насколько ваш проект интересен инвесторам и какой доход может принести в случае продажи, нужно знать его стоимость. В этой статье расскажем, как оценить стоимость бизнеса, какие есть методы расчета и подходы.

Что такое стоимость бизнеса

Стоимостью бизнеса называют аналитический показатель будущих денежных потоков, на которые может рассчитывать собственник экономического объекта: организации или предприятия.

Оценка бизнеса – это система процедур для подсчета экспертами стоимости бизнеса в текущий момент. Оценщик изучает все бизнес-процессы, учредительные документы, состояние имущества, деловую репутацию.

Виды стоимости бизнеса

Есть четыре вида стоимости бизнеса. Они отличаются подходами, целями и задачами определения.

Рыночная

Рыночная стоимость – цена имущества компании, в том числе, ее доходы. Этот формат используют для коррекции долгосрочной стратегии развития. Для ее подсчета анализируют прибыль за текущий период. Предпринимателю нужно знать рыночную стоимость бизнеса, чтобы определить место компании на рынке для организации сделок, связанных со слиянием или поглощением, продажей бизнеса.

Инвестиционная

Эта разновидность определяет стоимость имущества в рамках конкретных инвестиционных целей. Такой формат используют в двух случаях:

• когда владелец бизнеса решает запустить новый инвестиционный проект;
• когда инвесторы планируют вложить средства в развитие компании.

Исходя из потенциального (прогнозируемого) дохода в области инвестиций, цена бизнеса может быть выше или ниже рыночной.

Текущая

Это сумма затрат, которые были вложены на развитие бизнеса с учетом активов. Текущая стоимость бизнеса нужна, если:

• необходимо застраховать имущество компании;
• учредители переоценивают активы;
• требуется оптимизировать систему налогообложения.

Текущую стоимость иногда называют «восстановительной».

Ликвидационная

Ликвидационная стоимость бизнеса рассчитывается в денежном выражении за исключением затрат, которые связаны с продажей. Оценку производят в случае необходимости экстренного закрытия бизнеса. Из-за этого стоимость товаров и бизнеса в целом снижается.

Для чего нужна оценка бизнеса

Существует много причин, по которым владельцу компании нужна экспертная оценка стоимости бизнеса. Например, для продажи дела, привлечения инвесторов, оценки эффективности бизнес-процессов или стартапа.

Для продажи

Оценка стоимости бизнеса с целью продажи предполагает определение вероятной стоимости компании. Заключение основывается на материальных активах и нематериальных элементах, от которых зависит доходность и эффективность бизнеса.

Для привлечения инвестиций

Бизнес нуждается в инвестициях. Особенно, когда это стартап. Расширение масштаба влияния и рост компании – главные ориентиры новичков в сфере бизнеса. Инвесторы захотят вложить деньги в перспективный и надежный проект.

Если сайт приносит прибыль и привлекает новых клиентов, инвесторы захотят вложить деньги в развитие вашего бизнеса, а потенциальные покупатели – стать владельцами актива. Рекомендуем изучить статистику роста трафика и конверсий на сайте компании. Сквозная аналитика Calltouch поможет проанализировать все рекламные каналы, продажи на сайте и оценить работу менеджеров и маркетологов.

Оценка эффективности

Узнав стоимость бизнеса, собственник может оценить перспективу его развития, увидеть проделанную работу и внести коррективы в управленческие, производственные и маркетинговые процессы. Оценка бизнеса помогает понять, насколько эффективна выстроенная система работы, как быстро происходит развитие компании.

Методы оценки бизнеса

Методы оценки бизнеса отличаются способами подсчета стоимости. Выбор способа оценивания зависит от сферы бизнеса. Различают метод дисконтированных денежных потоков, мультипликаторов и коэффициентов, чистых активов.

Метод дисконтированных денежных потоков

Этот способ подходит быстрорастущим стартапам на начальных стадиях развития, если они имеют небольшой доход. Стоимость рассчитывается как сумма свободного денежного потока будущего периода. Его величина формируется с учетом возможных рисков. При этом есть возможность завышения реальной стоимости компании ввиду неточностей и допущений, которые могут связывать с показателем роста или снижения выручки.

Метод чистых активов

Метод подходит для компаний с большими активами. Базой для расчета выступают балансовые показатели бизнеса. Преимущество метода – возможность проверки стоимости бизнеса на основе изучения бухгалтерских документов.

Другие методы оценки стоимости компаний

Для оценки стоимости можно использовать два правила:

• Правило компетенций. Предполагает оценку долей всех сторон с учетом навыков и компетенций участников компании.
• Правило жадности. Инвестиционную сумму нужно умножить на долю директора бизнеса, разделить на инвестиции директора и умножить на долю инвестора. Показатель объективной оценки – результат от 5 до 8. Если он превышает 10, собственник «жадничает» и обделяет инвесторов.

Как посчитать самому, сколько стоит бизнес

Собственник может самостоятельно рассчитать стоимость бизнеса с помощью трех методов: доходного, сравнительного и затратного. Рассмотрим их особенности.

Рассчитываем цену доходным методом

Доходный метод – это расчет стоимости бизнеса в соответствии с ожидаемыми доходами и учетом временной стоимости денег. Чтобы упростить расчет, нужно показатели чистой прибыли за последний год умножить на горизонт планирования (3-5 лет) и сравнить с доходами за предыдущие периоды. Это позволит понять, растет прибыль или уменьшается.

Оцениваем по стоимости похожего бизнеса

Это сравнительный метод, который используют крупные компании с большой прибылью, но скромными активами. Собственник должен найти организации, которые имеют схожую отрасль, географическое положение, операционную и финансовую структуру, выручку, ассортимент товаров или услуг. Если бизнес работает недавно, можно использовать среднюю стоимость 4-5 схожих проектов и реализовывать свой за такую же цену. Если бизнес работает давно, можно сравнивать данные о доходах при помощи мультипликатора: отношения цены бизнеса к чистой прибыли за год.

Оцениваем по затратам на запуск

Этот метод самостоятельной оценки называется затратным. Он основывается на изучении затрат на создание бизнеса. Предприниматель считает, сколько средств потребуется вложить для запуска такого же бизнеса, и на основании этого формирует его стоимость.

Выводим среднее значение из трех оценок

Среднее значение складывается на основании итоговых показателей трех методов: доходного, сравнительного, затратного. Оно может получиться выше стоимости, по которой покупатель готов приобрести бизнес. Предпринимателю придется решить: готов ли он продавать свое дело дешевле. Во многом это зависит от ситуации на рынке и наличии аналогичных предложений.

Корректировка стоимости бизнеса

Корректировка итоговой стоимости проводится с помощью оптимизации системы налогообложения, сокращения дебиторских задолженностей бизнеса. Чем меньше будут эти показатели, тем выше будет оборот, что повлияет на доходную часть. Результаты этих изменений помогут выгоднее продать компанию или оптимизировать бизнес-процессы.

Если вы платите подрядчикам или рекламным площадкам за привлечение звонков в компанию, подумайте о защите от фрода. Это «мусорные» звонки, которые не приносят продаж, а просто тратят бюджет. Система Антифрод Calltouch выявляет такие звонки, помечая их как «Сомнительные», и предоставляет отчеты с неэффективными рекламными источниками.

Выводы

Расчет стоимости бизнеса – это оценка бизнес с точки зрения его предполагаемой доходности в будущем. Процедура подразумевает анализ бизнес-процессов, учредительных документов, состояния имущества, деловой репутации. Зная стоимость бизнеса, собственник может выгодно продать проект, привлечь инвесторов, спрогнозировать развитие действующего предприятия и успех стартапа.

В апреле 2022 года Минэкономразвития утвердило новые федеральные стандарты оценки. Документ с обязательными для оценщиков правилами рынка касается процесса, подходов и методов оценки, видов стоимости и отчётности (см.

полный текст

Приказа №200 от 14.04.2022 и приложений).

Федеральные стандарты оценки задумали актуализировать в 2021. Задача – повысить точность и прозрачность оценки стоимости бизнеса и недвижимости.
По мнению замглавы Минэкономики, новые ФСО должны приблизить рынок оценки к международному и при этом учитывать российскую специфику.

Правила вступят не сразу. В течение полугода рынок оценки будет к ним адаптироваться, а ведомства будут в этом ему помогать своими разъяснениями. Стандарты должны заработать как раз к окончанию периода моратория на банкротство, когда спрос на оценку бизнеса и недвижимости существенно возрастёт.

Когда нужна оценка?

Оценка объекта, или установление его стоимости нужна во многих случаях. Например, при продаже и покупке квартиры или бизнеса, аренды, кредитования и лизинга, в делах о банкротстве.

Очень часто отчёт оценщика востребован в суде при разрешении имущественных споров.
Только оценщик может установить рыночную и инвестиционную стоимость объекта оценки для того, чтобы заказчик услуги (физическое лицо, предприниматель или компания) могли защитить свои активы, правильно рассчитать налог, купить или продать, вложить или ликвидировать.

Из словаря оценщика. Цель оценки – это использование результатов оценочной деятельности, в том числе обязательная оценка и другие причины, из-за которых возникла необходимость установить стоимость объекта.

Оценочная деятельность – детально прописанный в законодательстве процесс. Его регулирует Федеральный закон об оценочной деятельности № 135-ФЗ, который приняли 29 июня 1998 года и актуализировали спустя 22 года – 31 июля 2020 года.

Оценка состоит из 5 этапов:

1. Заказчик согласовывает задание на оценку объекта с компанией-подрядчиком. Задание оформляется в виде договора на оценку или в иной письменной форме.
2. Оценщик собирает и анализирует информацию.
3. Оценщик выбирает подходящие к ситуации методы оценки и проводит необходимые расчёты.
4. Оценщик согласовывает с заказчиком промежуточные результаты, чтобы затем определить итоговую стоимость объекта.
5. Оценщик оформляет отчёт об оценке, который при необходимости будет рассмотрен в суде и принят как одно из доказательств по делу.

Из словаря оценщика. Пользователи результата оценки – это заказчик оценки и иные лица, исходя из целей исследования.

Часто оценку путают с аудитом или налоговой проверкой. Это совершенно разные процессы. Впрочем, у этих видов деятельности, есть ключевой общий знаменатель – это информация.

Для оценщика, разумеется, важны методы и правила, но значимее всего – информация. Ей должны быть присущи эти 4 характеристики:

• достоверная,
• надёжная,
• существенная,
• достаточная.

Откуда оценщик черпает информацию для расчётов? Во-первых, от заказчика оценки объекта. Во-вторых, от правообладателя объекта оценки, экспертов рынка и из других источников.

При сборе информации оценщик может:

• обращаться с запросами к сведущим источникам;
• получать для экспертизы исходные документы и материалы;
• осматривать объект;
• проводить интервью;
• искать рыночную информацию из различных источников, в том числе в интернете.

На каких методах строят свои исследования оценщики?

Оценщик в своей работе использует три подхода: сравнительный, доходный и затратный. Каждому из этих подходов соответствует свой метод оценки.

Как именно оценщик выбирает нужный метод? Он обязательно учитывает: специфику объекта, цели, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения, а также ограничения оценки.

Не существует универсального подхода или метода для оценки. Каждая ситуация уникальна. Поэтому оценщик всегда держит в уме аксиому: он должен прийти к наиболее достоверному результату с учётом доступной информации.

Из словаря оценщика. Метод оценки – это последовательность процедур, которая позволяет установить стоимость объекта на основе существенной для данного метода информации.

А что делать, если отчет оценщика не подошёл заказчику, то есть не помог, к примеру, оспорить кадастровую стоимость объекта? Ответим на этот вопрос примером из свежей судебной практики.

Дело о некачественном отчёте об оценке

Индивидуальный предприниматель М. из Подмосковья решил оспорить кадастровую стоимость на свой земельный участок площадью почти в 120 соток. В 2018 году стоимость земли оценили в 34,2 млн рублей, и М. решил, что эта цена завышенная, ровно, как и земельный налог, который рассчитывается на её основе.

М. обратился в экспертную компанию за оценкой земли. Предприниматель поставил задачу оценщику – проверить рыночную стоимость земли для оспаривания её кадастровой стоимости.

М. заключил с экспертной компанией договор на оценку земли. Сумма услуг оценки по договору составила 150 тысяч рублей.

Через месяц М. получил отчёт об оценке. Оценщики установили, что стоимость участка заказчика превышает чуть больше 20 млн рублей. М., довольный результатом оценки, рассчитался с экспертной организацией.

С отчётом об оценке М. обратился в Московский областной суд. Аргументировав свою позицию выводами оценщиков, он потребовал изменить кадастровую стоимость, а, значит, земельный налог.

Что решили суды?

Суд не принял отчет об оценке у М. Областные судьи решили сами назначить экспертизу стоимости земельного участка. Судебная экспертиза показала, что предыдущие оценщики некорректно произвели расчёт. Они сравнивали такие же по площади участки, но более удалённые от МКАД. Потому-то, решили суды, полученная в результате оценки стоимость отличается от изначальной на 10 млн рублей. Она попросту дешевле.

Судебная экспертиза оценила стоимость земли в 34 млн рублей, то есть всего на 200 тысяч меньше. Именно на эту сумму судьи и постановили снизить кадастровую стоимость.

Апелляция поддержала решение облсуда.

Предприниматель захотел вернуть свои расходы на досудебную оценку земли (см. дело
№ А41-28713/2020).

Как М. возвращал убытки на экспертизу?

М. потребовал в иске вернуть ему 150 тысяч рублей, которые он потратил на отчет об оценке, который «завернули» в суде. А к этому еще и 10 тысяч рублей за пользование чужими деньгами.

Арбитражный суд Московской области не усмотрел причинно-следственной связи между досудебной экспертизой стоимости земельного участка и убытками истца. Суд воспользовался своим правом на проведение повторной экспертизы рыночной стоимости, и это не означает, что досудебном отчёте есть брак. Апелляция и кассация согласилась с выводами арбитража.

М. обратился в Верховный Суд РФ.

Что решил Верховный Суд РФ?

В своём иске предприниматель уточнил, что принятие им отчета об оценке не отменяет его права взыскать убытки с экспертной компании, поскольку оценочная деятельность требует специальных познаний.

Экономколлегия ВС РФ рассмотрела жалобу М. и согласилась с истцом:

• В договоре на оценку задание было прописано чётко. Отчёт нужен для оспаривания кадастровой стоимости в судебном порядке.

• Повторная экспертиза рыночной стоимости показала, что предыдущие оценщики некорректно выбрали методы оценки. Это предопределило признание отчета недостоверным.

• Истец не смог использовать отчет об оценке, то есть понёс убытки от некачественного оказания услуг по договору.

• Наконец, истец – не профессионал в области оценочной деятельности. Откуда ему знать, что оценщик выбрал неверный метод для определения стоимости земли. Потому факт того, что он принял отчет, не отменяет право взыскать убытки.

ВС РФ отменил акты предыдущих инстанций и вернул дело на новое рассмотрение в АС Московской области.

Что изменят новые федеральные стандарты оценки?

А теперь вернёмся к тому, с чего мы начали статью – к новым федеральным стандартам.

Что в них нового?

• В стандарте появились три степени обязательности: «должен», «следует» и «может». Главное отличие последних двух степеней от первой в том, что оценщик в первом случае обязан выполнить требование, если это указано, а в остальных – нет, если может обосновать или опереться на своё профессиональное суждение.

• В стандарте появился новый вид стоимости объектов – «равновесный». Это стоимость, которая отражает недостатки и преимущества сделки для всех сторон.

• Стандарт ввёл новую дефиницию – «предпосылка стоимости». Это совокупность условий, которые влияют на выбор вида стоимости и методов оценки. Так, оценщик обязательно должен учесть, добровольной была продажа недвижимости или принудительной.

Статья подготовлена специалистами НИИ экспертиз.

Есть вопросы? Нужна экспертиза? Звоните по тел.: 
8 (800) 550-92-65